历史文化街区旅游开发八大模式（一）
文化遗产利用主导的街区旅游开发模式
关键解读：高品味文化遗产型历史街区的保护性旅游利用。
（一）街区一般特征
该类型街区以拥有高品质的文化遗产为核心特质。街区的空间格局、特色建筑及遗存的文化资源本身具有极高的历史文化研究价值，物质遗产与非物质遗产构成旅游开发的核心吸引物。从街区格局、空间尺度及资源现状来看，该类型街区一般具有以下四个特征：
1.规模宏大的建筑遗产群落
相比于线性的街道，该类街区一般规模较大，通常以古城片区的形式存在，其中保存有大量的特色建筑，代表着其所在区域的传统建筑文化精华，历史研究价值和文化保护价值较高。由珍贵的建筑遗产群落构建的大尺度空间，形成区别于现代城市新区的相对独立的特色风貌区。
2.清晰完整的历史城区肌理
该类街区通常以“城”的概念存在，其空间格局一般在相对较长的历史时期内未经大的变动，街区内拥有保存相对完好的城墙、街道以及庙宇、宫殿、衙门、监狱等城市公共建筑，有着历经千百年形成的城市肌理。
3.延续不断的地域文化脉络
街区内的生活文化与生活场景保存着传统地域特色，并由于本地居民的世代延续，传统的生活文化在其间得以不间断地传承与延续，民间生活所蕴含的各类非物质文化遗产具有典型的区域代表性，并与物质遗产空间共同构成街区文化保护的主体。
4.历史悠久的区域发展中心
该类街区所构建的古城，一般在历史上就是重要的区域中心，承载着带动区域发展的重要功能。在政治、经济、文化、军事、宗教、建筑、艺术等方面拥有不可替代的区域地位，是研究某一区域发展历程的历史活标本。
（二）模式操作要点
高品位文化遗产性历史街区的旅游开发，应建立在文化遗产保护基础之上，不以单纯的经济利益为目标。处理好保护与开发的关系，促进保护与开发的良性互动，是街区旅游发展可持续的根本所在。
1.梳理文化遗产资源
系统梳理挖掘街区内文化遗产资源，并通过科学评估，确定各类文化遗产的保护等级和保护方式，鉴别出应谨慎进行旅游开发或者近期不具备开发条件的文化遗产，同时对于适宜进行旅游开发的文化遗产进行开发分期、开发强度和开发控制措施的设计，以此将旅游开发对文化遗产的消极影响降至最低。
表1：街区文化遗产资源的开发类型分析
2.设计遗产转化方式
从旅游策划角度，合理设计各类适宜开发文化遗产资源的旅游产品转化方式，明确重点开发的核心产品和辅助产品，构建系统的旅游产品谱系。
图1：文化遗产资源的旅游产品谱系
3.规划旅游产业业态
由于该类街区规模较大，旅游业态构成相对复杂，环境控制相对困难。因此，在规划层面，按照街区内不同片区的资源特色、开发强度和产业基础，设计和规范旅游业态，剔除不利于遗产保护与旅游开发的业态，引入与街区环境氛围相融合的业态，并提出业态与环境控制的具体指标，是该类街区旅游开发与遗产保护的重要举措。
4.明确开发实施主体
为保证文化遗产的完整性和旅游开发的可控性，该类街区的旅游开发一般由政府主导、市场经营、社会监督，实施统一管理、统一开发的模式。根据街区特征及地方经济产业发展情况，选择适合街区发展与文化保护的开发管理模式，是决定街区旅游开发成败的关键因素之一。
表2：文化遗产利用主导的街区旅游开发管理模式
5.制定品牌营销策略
由于该类街区文化遗产品级较高，在开发过程中，应避免低层次开发思路，注重品牌化、高端化的打造。鉴于该类街区规模较大，独立性突出，因此可以与所在城市品牌捆绑，也可以塑造自身独立品牌。选择适合的品牌塑造方式，并制定长期的品牌营销策略，有利于街区旅游品质升级，持续增强街区的市场影响力，为街区的发展和保护吸引更多的支持与关注。
6.构建持续运营体系
持续的运营体系，不仅是街区旅游发展的需要，同时也是街区文化遗产保护的需要。从规划层面，规划街区旅游收益模式，确定街区管理、基础设施建设、文化保护、居民安置等在旅游收入中所占比重，设计当地居民的参与途径和安置方式，妥善处理管理者、经营者、居民与游客的利益关系，形成可持续性的、兼顾街区旅游发展与文化保护的运营机制。
表3：文化遗产利用主导的街区旅游运营模式
街区记忆复原主导的旅游开发模式
关键解读：物质载体较为缺失型历史街区的创意性旅游开发
（一）街区一般特征
该类街区一般由于缺乏可见的核心历史文化载体，现实旅游资源品级不高。但街区所在区域历史悠久，记忆厚重，拥有较高的潜在文化开发价值。如何复原街区历史记忆，振兴街区文化产业，是该类街区旅游发展的核心问 题。这类街区一般具有以下特征：
1.地位独特，意义重大
该类街区一般在历史上曾是所在城市的核心区，或在文化、政治、商贸、军事等方面，拥有无可取代的区域地位，街区历史记忆的复兴对于城市文化品牌塑造和城市历史记忆保护具有重大意义。
2.历史厚重，载体缺失
街区文化悠久，历史厚重，但随着时代更迭，最重要的历史建筑和街区格局已不复存在，致使街区历史文化缺乏适当的物质载体，街区传统氛围和街区记忆在街区现代化进程中逐步丧失。
3.发展遇困，亟须复兴
该类街区由于传统文化环境逐渐消失，街区文化特征不明显，导致街区发展缺乏文化竞争力，亟须通过历史记忆复兴，重新找回街区特色，巩固街区的历史地位，重现街区的历史繁华，并以此推动街区经济、文化、产业的整体发展。
（二）模式操作要点
该类街区的旅游开发，关键是找到最具复原价值的核心记忆载体，并确立街区记忆复原的方式，以此构筑起街区核心吸引力。因此，需要明确以下操作要点：
1.梳理街区历史记忆主线
系统研究街区历史发展进程，从漫长繁乱的街区发展脉络中，梳理出街区历史文化发展主线，确定最具代表性的街区文化类型和最具复原价值的历史时段，并以此剥离出街区历史记忆复原的物质与非物质载体，主要包括已经消失的历史建筑、历史景观、民俗文化、节庆节日等，从而为街区记忆的科学复原奠定良好基础。
2.确定街区记忆复原方式
根据复原对象的特征，并结合街区的经济、产业、旅游开发的基础现状，选择适当的街区记忆复原方式。目前国内外街区记忆复原主要有重要节点复原、片区式复原、创意性复原和标示性复原等几种方式。小规模街区一般采用单一的复原方式，而规模较大的街区，则可兼具几种复原方式。
1） 重要节点复原：对街区重要的历史建筑、构筑物、历史标志景观进行原址复原，以此形成街区重要的景观节点。
2） 片段式复原：对街区重要的街道段落、特色居住片区、重要节庆活动场所等，进行复原与再造，打造特色旅游产业发展空间。
3） 创意性复原：对街区历史遗址进行全面保护，在此基础上，主要通过主题公园、主题博物馆、主题节庆等方式，将街区历史文化与创意旅游项目相结合，对街区记忆进行创意性复原。
4） 标示性复原：在全面保护街区现状的基础上，对街区历史记忆脉络以及重要遗址遗迹进行系统整理，主要通过历史解说系统的构建，将街区历史文化进行标示性再现。
3.设计记忆载体复原方案
在确定街区记忆复原方式的基础上，从建筑设计、景观设计、项目策划、活动策划等多个方面，给出具体的街区记忆复原方案，构建街区文化旅游的核心吸引物体系。
对于历史建筑物和构筑物的复原，应尽量尊重历史记载，在体量、风格、细节处理上，恢复历史原貌；对于街区特殊空间和街道段落的恢复，则可与街巷的居住环境改善相结合，融入历史文化特色的同时，适应现代生活需要；对于主题公园、博物馆等创意性项目的设计，则可以在吸收历史元素的基础上，进行创新演绎，使其更符合游客体验需求；对于解说标示系统的建设，在解说设施风格和解说词设计方面，既体现历史文化元素，又可融入旅游化演绎，以街区历史可读性提升为主要目标。
4.构建街区记忆游赏体系
在确立街区历史记忆复原方案，构建街区历史文化游赏格局的基础上，系统规划街区的游赏线路、游赏方式，并建设以街区历史文化为主题的餐饮住宿、娱乐等设施，规范街区旅游业态，估算各类设施的规模，以此构建完善的游赏体系。
来源：大地风景国际旅游集团
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历史街区如何与商业完美融合
真正有生命力的现代商业形式在于感受和体验，历史文化街区的兴盛即来源于旅游业与商业的跨界融合，成为解决当前千城一面的现象、打造造城市名片的极好方式。然而，能够真正打造出既受游客拥趸、又受业界膜拜的历史街区却是难上加难。新加坡克拉码头作为新加坡城市发展的重要历史街区，在上个世纪60年代开始由凯德置地耗资8500万新币进行保护性改造开发，于2006年底完工，如今，已实现了当初将其打造成为新加坡首要的餐饮娱乐生活景点的愿景，本文将以之为参照案例，对此类项目的操作关键进行初步总结。克拉码头位居新加坡国家的中心区位，坐落在里峇峇利路和新加坡河旁，总占地50多亩，曾是海上商贸货运交易之地。克拉码头历史街区由五座保有19世纪原貌的彩色建筑组成，每幢建筑拥有超过60间仓库和店屋，显现出当年码头和仓库历经沧桑的内涵。但是，克拉码头改造开发给予外界的最大震撼就是，原来历史街区保护性开发还可以这样创新——1、传统 VS 现代克拉码头的再造开发在原貌修复保护旧建筑的同时，充分根据现代城市的需求对建筑空间外部色彩、灯光、景观，进行了现代创意设计，呈现出传统与现代的对话和协调融合、营造出适合现代城市风貌的独特氛围空间。老仓库建筑砖瓦材料与玻璃、钢框架、塑料顶棚等材质的强烈对比，正是克拉码头乐于呈现的一种现代与传统的碰撞。而追求时尚、展现个性的特质，也在这群建筑中给自己写下了最完美的诠释。2、跳跃的建筑色彩建筑色彩和建筑本身互相依存：如果没有建筑，色彩就没有依托；而没了色彩，建筑就少了增饰，因而色彩就成为表达建筑心情最直接的方式。在普遍的商业建筑应用中，建筑物的墙体都强调运用过渡色，以淡雅色彩为主。而克拉码头则反其道而行之，用色极尽大胆，暖红色的墙体，配以草绿色的门窗；粉色和天蓝色交织的墙面，乍一看，还以为来到了迪斯尼乐园，充满童趣和活悦。不同的区域也顺应着不同的颜色而区分开来，这些美丽却不张扬的颜色不仅将克拉码头装点得美轮美奂，而且它们也犹如夜晚从餐厅或酒吧内飘出的活力动感的音符一样，将这里的休闲氛围渲染得更加浓郁。而商业的识别性，也在这富有强烈视觉冲击力的鲜艳色彩中得到了最大的展现。3、光与电的梦幻克拉码头改造的最大创意，在于对现代光电的设计应用。五彩缤纷、变幻多姿的彩光照明技术，真正让克拉码头的夜晚“越夜越美丽”。五栋建筑在各色灯光的照射下，五彩缤纷，即使稍有距离，也会在这灯光的指引下，成为人们视线的聚焦点。克拉码头的天棚是它的一大特色，绵延不绝的排布几乎覆盖了整个码头区域，来为气候多变的新加坡遮风挡雨。白天的顶棚，通透无奇；而一到夜晚，它也开始绽放出迷人的魔力，随着节奏，变幻出不同的色彩，极具风情。人类与生俱来便拥有“向光性”，克拉码头的商业地标效应在这些灯光的映衬下，即刻间得到展示。加之原本就透视的玻璃幕墙内映衬出的点点星光，休闲氛围在克拉码头发挥得淋漓尽致。4.丰富的业态构成曾经的克拉码头，秉承着传统业态配置特点，着重于零售购物，辅以餐饮、娱乐，缺乏的商业特色。2006年开始的二次改造不仅仅是对于建筑外观的改造，更是对于业态的一次大调整，将原本所占比重最大的零售购物这颗大树几乎全部“砍除”，取而代之的是更多的餐饮和娱乐项目。“餐饮45%、娱乐20%、酒吧20%、零售4%、加之少量办公”组成了如今的克拉码头的业态结构。可以说它极富创意的改造成就了如今这一堪称经典的商业作品，使其跃然成为了新加坡最顶尖的餐饮娱乐休闲广场。在娱乐部分，克拉码头除了成功引入伦敦的Ministry of Sound这一世界级的娱乐场所，还引进了其它几个国际时尚娱乐品牌，同时利用周边绿化区引入G-max蹦极跳等娱乐项目。事实也验证了这一策略的可行，开业伊始，便轻松吸引了众多年轻人的目光，国内外顾客纷至沓来。在餐饮方面，克拉码头更像是一个世界餐饮的集聚地，有瑞士料理、波斯料理、日本料理、中华料理、古巴料理、印尼料理，不定时地还会举办德国啤酒节等风格各异的活动来吸引人们的驻足。5、绿色节能环保设计克拉码头在开发中充分运用现代环保科技的创新，实现了对微环境的改造：【扇风系统】面朝河流的克拉码头通过运用“文丘里效应”导入自然风，即当空气从一个比较广大的空间流向比较狭窄的端口时，产生的吸风作用使空气流动自然加速。加之每个顶棚都装有风扇装置，使得风在到达克拉码头的过程中自然加速，促进街道上空气的流通，既实现了生理上的凉爽感觉，也有效发挥了节能作用。【“水立方”天棚】码头天棚材料选择了可再循环利用的ETFE膜，这也是北京“水立方”的膜结构使用材料。造型独特的膜制遮阳设施，像一把把巨大透明的遮阳伞，把建筑、步行街、行道树全部遮盖，起到了遮阳挡雨的作用。如此巨大的透明“帐篷”引入自然光线，让街道保持自然风貌，又使码头的休闲商业活动不受气候的影响。【降温“喷水池”】克拉码头喷水池内的水全部来自于地下，温度保持在16摄氏度，当河面的风吹拂而来，码头的温度会瞬间下降。创造这舒爽宜人的28摄氏度恒温。克拉码头摒弃了将产生巨大能耗的露天空调降温，采用了被动式环境控制法，在尽可能降低运行能耗的条件下，创造出适宜的室内外物理环境，在这里我们看到了新加坡人的“环保心”。本期【案例分享】中的新加坡克拉码头保护改造实例，带给了我们关于国内历史街区、古镇开发的思考和启发。早期比较成功的案例，如丽江古镇、凤凰古镇、成都锦里街区等，还有没有继续创新开发的可能？新古镇如大同古城、平遥古城等再造开发还有没有新模式、新思路？ 现有特色街区如成都宽窄巷子、乌镇等还有没有新的业态创新？ 有六大操盘要点如下：第一，对于历史街区、古城镇保护开发的理念要创新。充分理解历史传统街区建筑等对于现代城市发展的价值作用，进行历史街区的保护开发是为了更好的推动城市向现代化发展，纯古的东西要保护好，同时也要利用好。要“以古带今”，利用历史街区的文化内涵，吸引带动现代城市发展。在此宗旨之上，任何创意设计都不为过，而不能不顾及现代城市、现代生活、现代消费模式的变化，一味的强调古、建成一片假古董。第二，不能只重建设形象，不重视持续运营。现在国内大多历史街区和古城古镇主要由政府主导进行开发，开发中重视形式大于经营、或者疏于后期的管理，导致古城镇很难有持续发展。需要不断地根据城市发展、内部经营状况进行持续的开发调整。不仅定期对老建筑外观进行修缮、刷漆；还要对内部经营业态结合市场消费需求变化进行调整。只有这样，才能保证长久的吸引力。第三，整合国际资源、打造国际品质，才能实现国际营销、吸引国际消费。克拉码头的设计团队、内部业态核心旗舰店都是国际知名品牌机构。一方面国际团队保证了项目的特色、标志、和品质；另一方面是他们带来了国际化的市场客群。同时通过市场客群的宣传效应，实现了项目的国际营销和知名度。而国内历史街区和古城镇开发，对国际资源整合能力更弱，导致真正持续具有国际影响力的成功项目极少。第四，注重现代科技的应用与“以人为本”人性化设计。国内历史街区与古城镇开发过度求古，不敢在技术或者形式上进行创新，尤其是忌讳对现代科技的应用，认为是对古城镇形象的破坏，继而对人性化的细节设计就更加缺乏。但事实上，现代科技的合理应用，不仅没有影响、破坏古城镇形象，而且极大地提升了古城镇氛围和舒适度，让历史街区更具魅力特色。第五，把握历史街区开发的三大关键环节和阶段。一是建筑空间复建创新，打造独具文化内涵和形象特色的建筑，如克拉码头老仓库建筑与滨河“莲叶伞”、街顶“水立方”等形成了克拉码头独有的形象标志；二是开发经营业态的复活经营，构建具有独特吸引力和生命力的业态组合。三是通过历史街区项目开发带动周边城区整体发展。克拉码头区区五十亩地的开发，已经带动了周边方圆3平方公里的整体发展。对比国内历史街区的开发发展，在远期带动发展战略方面，很多项目都考虑极少。综观国内外著名的文化历史街区都有这样的几个基本的成功要点：1大部分位居城市中心地段地段论在历史文化街区这类产品中，是个必然的存在。历史文化街区的成型，是沉淀了几十年甚至上百年时间的产物。在农耕文明或者工业化初期阶段的时代，码头集市、工厂市镇就是当时最重要的城市聚集地。随后中国多数城镇的发展，都是在这些老城的基础上进行同心圆式的扩张。直到近20年内，因快速城镇化大潮的需要，才出现了现代城市规划的格局。这种新规划格局就是通过拉开城市结构，兴建基础设施，从而建立现代化的城市都会。对比近10多年兴建的新城，老城的功能在逐步衰退。办公、展览、贸易、会展、居住等现代化的功能移至新城，老城功能受制于拆迁压力巨大、市政基础设施承载力有限，因而逐步转变为文旅、商业聚集的场所。而历史文化街区，就是老城功能的集中体现，是不同于新城建设的城市名片。这里，苏州的建设案例就是个典范。2承载着浓郁的城市文化，具备功能的多样性。在国际城市规划名著《城市历史街区的复兴》中，对多样性的必要性有段精彩的论述：“一个历史场所的美感应当是由许多建筑的组合并列产生的，而不是其中任何一栋就能单独作用的结果。”其实，这种多样性不仅体现在建筑立面形态方面，更重要体现在业态的多样性上。历史街区的多样性从旅游角度来看，就是给游客更多“淘”的趣味。在当前城市微旅游爆发的时代，淘各种城市文化的东西，收获眼界和惊喜，将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来，让孩子体悟所在城市的精华与特色，就是一种惬意的微旅游方式。3建筑修旧如旧，保护性创新对于历史街区的改造手法，往往有以下三种方式：第一，拆除后再开发。这是过往最常用的手段。建筑大师梁思成上书北京政府，要求保护老北平城的故事，就是这种模式最好的记忆。但是，相比欧洲的历史保护，中国太多的经典已经被这种粗暴的开发模式抹灭。第二，建筑整治以适应当前社会的功能。修旧如旧，并在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素，是所有历史文化街区通行的操作模式。第三，不做硬件调整，直接改变现有功能。这是种比较理想的方式，但在操作中，要求建筑的结构、设计模式与即将装入的功能相统一，这种成功配对的概率较低。4业态内容大幅置换，与时尚潮流贴近。历史文化街区的前身多数是城市的商品集市、庙会、漕运码头、老城厢、工业城市的厂房遗址所在地。随着时间的流逝，业态变迁，新兴的商业大多集中在新城核心商业带，原先的商业集市逐步衰退。改造历史街区首先是整体功能定位的转换。这种定位一般情况下，可以分为两种模式：第一，改造成文旅街区；第二，改造成新型居住、办公和商业混合社区。因此在呈现方式上就有了区别。文旅街区偏重的是展示功能，体现的是热闹与繁华的氛围；而居住和商业区则以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商业为主，是一种改良的生活方式。5商业模式设计科学合理经济基础决定文化形态，没有盈利模式的开发是不可能成功的。盈利模式的设计也是操盘的关键。目前来看，有几种通行的商业模式：第一，整体租赁，投入资本改造提升，依靠后期成功运营的租金价差，补足前期投入，并获得项目操作利润。第二，投入资本改造，并通过其他土地资源置换补偿，获得经营利润收入。第三，混合租赁与投资开发模式。即将上述两种模式结合，根据实际需要进行混合设计。这里涉及到复杂的商业谈判过程。在政府要求、目标消费、原住民、未来经营商户等多个组织团体之间寻找到最佳的合作点，就是成功的关键。精细的财务测算和精巧的商业模式设计、准确的市场调查、定价及盈利预测，是决定成败的关键。6专业团队是核心从目前操作来看，对于历史街区的改造，一定是市场化的行为。江苏一德集团操盘的南京1912、香港知名开发商瑞安一手打造新天地、成都文旅集团复建宽窄巷子、中青旅打造乌镇，这些品牌开发商的细致、专业的创造性开发手法，都是项目成功的基础因素。受制于体制和资金的影响限制，以政府为主体主导开发的历史街区，基本尚未看到成功的案例。企业主导、政府配合是打造一个成功街区的基本操作条件。来源：房地产观察家
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喜欢该文的人也喜欢经营管理者2017年第01期
编辑出版：经营管理者杂志编辑部主办：四川省企业联合会 出版周期：旬刊出版地：四川省成都市语种：中文　　ISSN：
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世联-长沙太平街历史文化街区保护与实施策略研究
长沙太平街历史文化街区 保护与实施策略研究(2006年9月)长沙市建委 长沙市市政建设专项指挥部 太平街历史文化街区改造建设指挥部世联地产顾问（深圳）有限公司WORLDUNION CONSULTANCY引言一座城市必须具有自己特殊的文化品格和精神 气质，才是有品味的城市。
长沙的城市建设， 应当十分注重文化建设，十分注重历史文脉的 传承，让整个城市都散发出浓浓的文化气息， 使更多人喜欢这座城市，向往我们长沙。 ――长沙市委书记 梅克保当我们长沙在迈向全面小康的征途上，当我们 经济在稳定发展中，我想一个非常重要的问题， 追求什么品位，我们的价值品位更高尚。这需 要发展我们的先进文化。 ――长沙市长 谭仲池引言从2006年7月酝酿到本次汇报前期全面的调查和科学的分析方法成为本次研究重要、完善的支持系统此次研究成果 旨在为长沙太平街历史文化街区保护与实施策略 提供第三方意见和建议引言此次研究成果来自世联与 长沙市建委 长沙市市政专项建设指挥部 太平街历史文化街区改造建设指挥部 精诚合作与集体智慧的结晶 同时感谢 长沙市委宣传部 长沙市市志办 长沙市规划局 长沙市文化局 长沙市商业局 长沙市旅游局 等各部们……… 鼎立协助并提出宝贵建议引言此次汇报内容来自 多视角的真实调查 和 理性的分析研究汇报内容1 2 太平街历史文化街区保护项目发展模式界定 太平街资源条件分析 太平街保护项目承载的历史使命与目标 太平街保护项目总体定位与功能定位 太平街街区保护与商业改造实施策略研究34 5 6太平街保护项目效益评价与风险分析1太平街历史文化街区保护项目发展模式界定城市背景 区域背景 发展模式界定发展模式界定城市背景A. 历史文化名城 B. 革命摇篮、山水名郡 C. 影视娱乐之都1 城市背景 2 区域背景A. 长沙是国务院公布的首批二十四个历史文化名城之一3 发展模式界定B. 历史悠久，有“楚汉名城”之称；人文荟萃，有“潇湘 洙泗”之称；英雄辈出，又有“革命摇篮”之称；融山 水洲城于一体，风景秀丽，风光独异，有“山水名郡” 之称C. 中国影视传媒和娱乐文化产业最发达的城市之一发展模式界定区域背景――太平街所在的五一商圈是城市最核心、最 高档的商业消费中心，是长沙市乃至湖南省的 商业名片1 城市背景 2 区域背景A. 城市商业单极化发展模式，太平街所在五一商圈是城市 唯一的市级商圈，业态最全、档次最高、人气最旺3 发展模式界定B. 五一商圈的百货汇集了长沙城市档次最高、规模最大、 品种最全的百货商店，是市民购物的首选C. 黄兴路步行街是长沙规模最大、租金水平最高的商业步 行街，集中了大量休闲娱乐业与街区商业 D. 解放路酒吧街是长沙夜生活最热闹区域，是目前长沙年 轻人休闲娱乐的主要集聚地发展模式界定发展模式――根据街区与城市的关系以及所依托的发展 资源，历史文化街区有三种发展模式1 城市背景 依托商业中心发展模式 2 区域背景典型案例：广州上下九路、 深圳东门、武汉江汉路…3 发展模式界定依托旅游资源发展模式典型案例：黄山屯溪老街、 阳朔西街、重庆磁器口…双重依托发展模式（商 业中心与旅游资源）典型案例：杭州清河坊， 绍兴仓桥直街、泉州中山 路，海口海甸溪…发展模式界定模式特征――不同的发展模式在区位、商业业态、经营 品种和消费群落等方面都呈现不同的特征1 城市背景 2 区域背景类型依托商业中 心发展模式 城市商业中心 城市商业中心区位 的商业价值 大型购物中心、主 力店、步行街 百货、服装、精品 购物、餐饮、休闲 娱乐等现代商业 商脉、现代商业 城市居民为主 广州上下九路、深 圳东门依托旅游资 源发展模式 非城市中心，临近旅游景 点 强势旅游资源 步行街 以旅游纪念品、当地手工 艺品、当地特产、特色餐 饮及休闲娱乐等为主 历史文化、古建筑，本身 成为景点 以外地游客为主 黄山屯溪老街、阳朔西街双重依托发展模式区位特征3 发展模式界定依托资源 商业业态特征商业中心，与旅游景点结 合 城市中心商业价值及旅游 资源 步行街，附近有大型购物 中心 以具有怀旧色彩的业种如 旅游纪念品、古玩书画、 手工艺品、土特产品、茶 楼咖啡、酒吧等为主 历史文化、原生态生活方 式、传统建筑、特色商业 城市居民＋游客 杭州清河坊，绍兴仓桥直 街、泉州中山路商业业种特征街区吸引力 客户群特征 典型案例发展模式界定太平街发 展模式――太平街位于城市商圈核心位置，自身具有 历史文物资源且与城市主要的旅游景点临近， 具备双重依托发展模式条件1 城市背景 2 区域背景5分 钟 5分 钟3 发展模式界定2分 钟岳麓山风景 10分钟 名胜区 岳麓书院五一 商圈 太平街贾宜故 居10分钟依托商业中心与旅游资源发展太平街历史文化街区结论太平街是城市商业中心和旅游资源双重依托 型历史文化街区，这个判断基本框定了太平街目 标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体，必 须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业 态必须富有地方特色和文化品位，从而为后面的 分析研究明确了发展方向和思考路径。1 2太平街历史文化街区保护项目属性界定 太平街资源条件分析案例简析 成功要素总结 太平街资源条件分析资源条件分析我们研究了20多个国内外历史文化街区保护的案 例，从中总结出成功历史文化街区的基本规律， 为太平街历史文化街区提供可借鉴经验1 案例简析 2 成功要素总结3 资源条件分析初步考虑案例 杭州清河坊、 苏州山塘历史街区 平遥南大街、泉州中山路 黄山屯溪老街 绍兴仓桥直街 扬州东关历史街区 重庆瓷器口、阳朔西街 徐州户部山 开封宋街、南京夫子庙 西安莲湖历史街区 柏林Mitte街区、斯特勒格 大街，丹麦同类型案例： 杭州清河坊 绍兴仓桥直街 泉州中山路斯特勒格大街，丹麦巴约纳La Plachotte街坊改造，法国 旅游依托型案例： 重庆瓷器口 黄山屯溪老街 阳朔西街巴约纳La Plachotte街坊改 造，法国资源条件分析通过案例研究，成功的双重依托型历史文化街区 不仅具有悠久历史、优越区位，而且有独特的商 业定位、充满活力的人文生态环境和良好的经营 管理模式硬 件 因 素 丰富的历史文化内涵 独特的建筑格局、风格 优越的区位 悠久的商脉?悠久的历史：历史上繁荣，且延续到近代 ?文物古迹：具有名人、名事件等历史古迹 ?宝贵的文化遗产：建筑反映某一时代特征 ?具有历史性的地方传统建筑及格局1 案例简析 2 成功要素总结3 资源条件分析?位于城市中心或临近强势旅游资源?从古代以来就是城市的商业贸易中心，KPI体系软 件 因 素近代商业繁荣。富有活力的传统人文生态 符合消费者需求的商业 多元化的商业功能组合 良好的经营管理模式?改造后传统人文元素如老字号、民间艺术、民俗民风、原生态生活方式得以继承 和发扬?符合市民或游客需求的商业业种 ?多元化业态组合，人们可以在历史街区购物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长?有效的经营管理模式维护历史街区的特性及符合市场需求，实现历史街区的复兴资源条件分析太平街具备成功历史文化街区的硬件因素， 软件因素是本研究要重点解决的问题硬 件 因 素 丰富的历史文化内涵 独特的建筑格局、风格湖湘文化发源地、屈贾之乡、贾 宜故居…… 明清格局，传统建筑风貌保留完 好1 案例简析 2 成功要素总结3 资源条件优越的区位悠久的商脉城市中心，五一商圈内，周边旅 游资源丰富自古以来就是商业中心 长沙传统文化、民俗民风、老字 号等无形资产逐渐消失，街区失 去活力，生存环境恶劣 小商品、干货等经营品种不符合 长沙市民和游客消费者需求 购物占比过大，餐饮、休娱缺乏 自发形成，不成体系KPI体系软 件 因 素富有活力的传统人文生态符合消费者需求的商业 多元化的商业功能组合良好的经营管理模式结论太平街具备了成功历史文化街区 的硬件因素，软件因素则明显不 符合，但可以通过资源的整合和 精心的组织策划来改变现状，并 通过制度创新和市场化管理实现 街区的复兴和长期繁荣1 2太平街历史文化街区发展模式界定 太平街资源条件分析 太平街保护项目承载的历史使命和目标城市发展 区域协调3自身发展使命和目标使命和目标城市发展――太平街成功保护将推动城市商业、文化、 旅游等产业发展，维护长沙历史文化名城的地 位1 城市发展 2 区域协调A. 太平街的成功保护有利于维护长沙历史文化名城地位和 履行国家文物法和地方法规的义务 B.太平街的成功保护有利于弘扬湖湘文化及楚汉名城深厚 的文化底蕴 C.太平街的成功保护有利于实现城市总体定位、城市旅游 定位及长株谭城市带中文化领头羊定位 D.太平街的成功保护有利于实现城市商业中心“挖掘湖湘 文化，引导旅游商业”的功能规划 E.太平街的成功保护有利于完善长沙旅游产品结构，有力 推动“十一五”旅游业发展目标的实现3 自身发展4使命和目标使命和目标区域协调――太平街成功保护将有利于完善五一商圈业 态功能结构和城市旅游配套设施，带动坡子街 商业复兴1 城市发展 2 区域协调A. 太平街的成功保护有利于完善五一商圈功能结构，弥补 目前商圈在文化休闲功能的缺乏，提升整个商圈的文化 品位3 自身发展4使命和目标B.太平街的成功保护有利于与坡子街形成互动，共同带动 历史街区商业复兴，提升区域品质及形象C.太平街的成功保护有利于完善城市旅游配套设施，成为 游客休闲购物目的地，共同打造城市中心大旅游区使命和目标自身发展――太平街成功保护有利于改善街区生态环境， 提高居民生活质量，同时恢复街区商业活力， 提升街区整体社会经济价值1 城市发展 2 区域协调A. 高桥大市场成为长沙的商贸批发中心，取代太平街的批 发市场空间，加速了太平街商业的衰退3 自身发展4使命和目标B.相对于黄兴路的租金水平，太平街商业价值严重贬损，需 通过业态调整和升级重新激活街区商业活力，提升商业 价值C.太平街是城市发展的缩影，历史街区的成功改造有利于 延续历史商脉，恢复街区活力，提升街区的整体价值 D. 历史街区的成功保护有利于改善街区基础设施，优化生 活环境，提高居民生活质量使命和目标发展使命――通过对城市发展、区域协调、自身发展的分 析，太平街的保护要承担起传承历史文明，完善 商圈功能、弘扬地方文化、优化生活环境的历史 使命1 城市发展 2 区域协调历史使命一：传承历史文明，彰显城市生命力太平街的改造和复兴，延续了城市千年来的文脉，“忧国忧民、敢为天下先” 的湖湘文化精神是现代文明社会宝贵的文化遗产，为城市的持续发展提供了 不竭的精神动力源3 自身发展4历史使命二：完善商圈功能，提升商圈综合竞争力太平街的改造和复兴，弥补了五一商圈缺乏传统文化和地方特色商业元素的 功能缺失，完善了商圈功能配比，增加高价值客户人流量，从而提升商圈整 体商业价值和竞争力使命和目标历史使命三：弘扬地方文化，提升城市品位和魅力太平街的改造和复兴，为展现长沙丰富的民俗风情提供了一个窗口和载体， 同时也带动了长沙传统手工业和民间艺术的复兴，向国内外游客充分展现了 长沙作为历史文化名城和现代化都市的魅力历史使命四：优化生活环境，提高居民生活质量太平街的改造和复兴，改善了街区的生活环境，增加了居民的就业机会和收 入来源，提高居民生活质量，开创和谐历史文化街区新典范，真正落实城市 科学发展观使命和目标发展目标――基于太平街在城市发展中所承担的使命和功 能，太平街历史文化街区保护和改造的总体目标 是：1 城市发展 2 区域协调3 自身发展4使命和目标依托历史文化底蕴及城市商脉， 打造成为提升城市品位、完善城市功能、展示湖湘 文化魅力的历史文化街区， 成为城市新坐标，长沙文化新名片！使命和目标保护模式――根据上述目标，太平街的保护选择“文化复 兴式”的战略途径1 城市发展 2 区域协调历史街区保护模式穿衣戴帽式功能置换式文化复兴式 充分挖掘街区历史文 化价值，恢复传统街 区风貌，重新激发街 区商业活力，同时保 留街区传统民俗风情 和原生态生活方式， 追求形神兼备 降低人口密度，局部 进行人口置换 进行商业业态调整和 升级，改善居住功能3 自身发展4使命和目标保护方式对历史文物的局部 进行修旧如旧，其 他传统建筑进行翻 新整修，恢复街区 原来的历史建筑风 貌保留传统建筑外观 和形式，建筑内部 进行现代化装修， 改变其原来的使用 功能人口不改变，完全保留保留原来的居住、 传统商业等功能， 不做调整和改变全部置换功能现代商业改造主要目的 典型案例改善生态环境，提 高居民生活质量长沙潮宗街商业价值最大化 上海新天地社会效益和经济效益 的和谐协调绍兴古城保护结论太平街所处的城市区位和长沙历史文化名 城的城市属性决定了太平街保护项目要承担起 弘扬湖湘文化、提升城市文化品位、树立城市 形象的历史使命，必须高规格、高起点把太平 街建设成为长沙市民和国内外游客都喜欢去的文化旅游胜地和老长沙历史体验区1 2 3 4太平街历史文化街区发展模式界定太平街资源条件分析 太平街保护项目承载的历史使命和目标 太平街保护定位及功能定位太平街物质与人文环境分析 商业市场供需分析旅游市场供需分析太平街保护定位及功能定位保护定位及功 能定位1 物质环境与人文 资源分析 2 商业市场供――从太平街自身资源条件出发，依据市场的供需状况来明确太平街的保护定位与功能定位需分析太平街物质环 境与人文资源 分析商业市场供需 分析旅游市场供需 分析3 旅游市场供需分析4 定位分析项目定位功能定位保护定位及功 能定位1物质与人 文资源分 析――太平街作为长沙市唯一保留比较完整的历史街区，拥有丰富的物质和人文资源，具备打造成 浓缩“老长沙”历史风情的活体城市博物馆太平街历史文化街区是长沙保存最完整，最能代表和展现 长沙历史和文化丰富性和多样性的历史街区 太平街保留了明清时代建筑格局，是小西门历史文化风貌 区的重要组成部分，在长沙弥足珍贵物质与人文 资源分析2 商业市场供需分析3旅游市场供 需分析人工环境4 定位分析太平街内保留了长沙传统的建筑特征及元素，具有极大的 历史价值，作为“老长沙”缩影，可以打造成长沙的活体 城市博物馆 太平街历史文化街区具有丰富的文物古迹及历史建筑，具 有浓郁的历史文化气息（贾谊祠、长怀井、共进会旧址、 四正社旧址、利生盐号旧址、洞庭春旧址、鲁班庙旧址）太平街历史文化街区内具有丰富多样的民间传统文化、民 人文环境 俗风情等非物质文化遗产（老字号、历史人物、节庆习俗、 民间艺术等）保护定位及功 能定位1商业市场 供给分析――五一商圈模式单一，餐饮、休闲娱 乐的文化品位有待提升，具有历史风情 的特色商业是五一商圈内留下的空白历史文化体验的商业长沙需要一种怀旧的、 具有历史文化内涵的商 业街区物质与人文 资源分析 2 商业市场供 2 商业市场供 需分析 需分析 需分析缺失旅游市场供 3 旅游市场供 3 需分析3 定位分析 4机会餐饮、休闲娱乐购物、餐饮、休闲娱乐 相辅相成在太平街历史文化街区的定位中，蕴藏 着独特的商机和使命：城市商业的完善、 升级；传统文化的挖掘、弘扬保护定位及功 能定位物质与人文 1 资源分析 2 商业市场供 2 商业市场供 需分析 需分析 旅游市场供 3 旅游市场供 3 需分析 需分析3 定位分析 4商业市场 需求分析――长沙是个消费型城市，居民人均可支配收杂项商品 3% 食品 32%入高速增长，购物、餐饮、娱乐休闲的需求旺盛， 但整体消费品味有待提升和多元化居住 10% 娱乐,文教 19%交通与通讯 13%设备用品及服务 医疗保健 7% 衣着 9% 7%食品 交通与通讯13000 元设备用品及服务 娱乐,文教衣着 居住医疗保健 杂项商品%50%的被访者市民选择 到五一广场购物； 近40%被访者喜欢清吧； 超过5成长沙市民认为 太平街适合做特色餐饮、 传统文化产品、手工艺 品，希望在太平街买到 土特产品
00 01 人均可支配收入 04 年增长率 .4% % % 10.1% % 12.8%16% 14% 12% 10% 8% 6%新区发展 保护定位及功 能定位1 案例总结 2 2旅游市场 供给分析――长沙丰富的历史文化遗产没有充分开发成旅 游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大 型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过 境地的尴尬角色旅游市场总体表现 存在市场空白33 3物质与人文 资源分析 商业市场供 理论借鉴 商业市场供 需分析 需分析 必备条件 旅游市场供 旅游市场供 开发时机 需分析 需分析长沙旅游市场 存在的问题? 旅游产业对城市旅游产品单一，缺休闲度假 型旅游设施 旅游商业缺乏特色，对第二产 业带动不强 旅游服务水平有待提高开发基础 3 定位分析 4 开发动力源经济拉动作用不 够明显 ? 旅游过境地角色， 游客停留时间短 ? 游客总体消费水 平低?长沙市缺 乏综合性 休闲型文 化旅游景 点在太平街历史文化街区的定位中，蕴藏着填补市场空白的功 能：完善长沙旅游服务配套设施新区发展 保护定位及功 能定位1 案例总结 2 2旅游市场 需求分析――长沙丰富的历史文化遗产没有充分开发成旅 游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大 型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过 境地的尴尬角色33 3物质与人文 资源分析 商业市场供 理论借鉴 商业市场供 需分析 需分析 必备条件 旅游市场供 旅游市场供 开发时机 需分析 需分析开发基础60% 50% 40% 30% 20% 10% 缺乏地方文化特 旅游配套设施不 色 够丰富 51% 43% 比例 0% 服务质量不高 38% 过于分散，不够 集中 49%大约50%的受访游客 认为长沙的旅游配套 设施缺乏地方传统文 化特色和分布过于分 散3 定位分析 4 开发动力源人文生态保护 人性化服务 休闲设施 文化性 景观设计 主题包装 0% 10% 18% 20% 30% 40% 50% 40% 38% 35% 30%60%60%的外国游客 对旅游地点的人 文生态保护（生 活方式、风土人 情）比较关注， 对美食、民俗等 产品需求较大70%60%新区发展 保护定位及功 能定位1 案例总结 2 2保护改造 总体定位――基于太平街物质形态和人文资源现状，结 合长沙商业和旅游两个市场的供需分析，我们 明确太平街的保护定位为：33 3物质与人文 资源分析 商业市场供 理论借鉴 商业市场供 需分析 需分析 必备条件 旅游市场供 旅游市场供 开发时机 需分析 需分析展现出浓郁的长沙清末民初传统建筑风貌，既充分 保留了富有生气的老长沙原生态生活方式，又拥有 繁华商业的集特色购物、地方风味餐饮、高品位休 闲、娱乐、旅游观光为一体的复合型体验式历史开发基础 3 定位分析 4 开发动力源文化街区新区发展 保护定位及功 能定位1 案例总结 2 2商业功能 定位特色购物：――太平街历史文化街区包含特色购物、风味餐 饮、品位休闲、格调娱乐、旅游观光等主要商业 功能33 3物质与人文 资源分析 商业市场供 理论借鉴 商业市场供 需分析 需分析 必备条件 旅游市场供 旅游市场供 开发时机 需分析 需分析开发基础传统的、文化的、老字号的，购买沉甸甸的历史 风味餐饮： 特色餐饮、风味小吃、湖南各地美食，尽享丰盛人生 品位休闲：3 定位分析 4 开发动力源品茶、品咖啡、品人生格调娱乐： 书吧、音乐吧、钢琴吧、尽享格调生活 旅游观光： 文物古迹、民俗风情、民间工艺，尽现长沙历史底蕴和人文风 情新区发展 保护定位及功 能定位1 案例总结 2 2目标消费 者分析――太平街历史文化街区主力消费者为：团体 游客、个人游客和城市中产阶级、文化创意人 士（画家、作家、设计师、广告人等）个人游游客 旅游观光，猎 奇，自助游、 现代驴友 度假人士 休闲度假 商务人士 洽谈生意、 开会、出差 办公 中产白领 阶层 大众消费者33 3物质与人文 资源分析 商业市场供 理论借鉴 商业市场供 需分析 需分析 必备条件 旅游市场供 旅游市场供 开发时机 需分析 需分析团体游客 定义 旅游观光， 随旅游团出 行长沙市的 长沙大众消费 中高收入、 者 白领，文 化创意人 士 具有较高 的收入， 追求品位， 注重消费 的附加值 注重消费环境， 喜欢怀旧、历 史氛围，喜好 传统产品特征开发基础 3 定位分析 4 开发动力源观光为主， 参加旅游团， 游览长沙旅 游景点追求新奇，喜 欢探索，注重 体验及融入地 方文化休闲为主， 追求时尚、 品质，强调 精神体验去长沙的频 率和逗留时 间都不定， 注重利益心理因 素新鲜感―― 对陌生事物 有强烈的好 奇心消费能力一 般，对于地 方特色商品 兴趣浓厚 观光、购买 土特产、旅 游纪念品体验感――体 验探索、感受 地方文化轻松型―― 体验生活， 乐观的生活 态度压力感―― 背负工作任 务品质感― ―追求高 品质、高 精神享受 体验消费能力 高，讲究 品位，精 神需求较 高 购物、休 闲娱乐、 特色餐饮感受型――追 求场所体验， 平时比较节省， 偶尔奢侈消费 一下消费能力一般， 偏好传统特色 产品及小礼品、 商品 风味小吃、传 统商品价值观 生活方 式消费比较务实， 消费能力高， 与职业有关， 讲究性价比， 讲究品位和 对高品位休 乐趣 对地方特色商 闲娱乐场所 品感兴趣 及特色产品 感兴趣 特色购物、休 闲娱乐体验、 特色餐饮 休闲娱乐、 特色餐饮 休闲娱乐、 特色餐饮主要消 费行为新区发展 保护定位及功 能定位1 案例总结 2 2形象定位――“千年太平街，老长沙味道”33 3物质与人文 资源分析 商业市场供 理论借鉴 商业市场供 需分析 需分析 必备条件 旅游市场供 旅游市场供 开发时机 需分析 需分析开发基础千年的历史、传统的建筑、原汁原味的老长沙韵味、 高品位的休闲娱乐…湖湘文化＋老长沙韵味+新体验＋新格调? 长沙引以为豪的湖湘文化缩影，让市民和游客感知湖湘文化、体验湖湘文 化、传承湖湘文化“敢为天下先”的精神内涵； ? 展现老长沙传统商业民俗风情的传承地，让市民和游客经历一种与众不同 的感官和情感体验； 同时又能享受到现代都市生活的便利和舒适； ? 是都市人向往的精神胜地，让市民和游客有机会选择一种远离城市喧嚣、 体现文化品位的格调生活。3 定位分析 4 开发动力源? 是“出市”而不是“脱市”，让市民和游客沉浸在历史文化的精神洗礼中，新区发展 保护定位及功 能定位1 案例总结 2 2概念演绎太平街：打造一种全新的生活方式33 3物质与人文 资源分析 商业市场供 理论借鉴 商业市场供 需分析 需分析 必备条件 旅游市场供 旅游市场供 开发时机 需分析 需分析太平街保护和改造不仅仅是文物保护工程，更是重塑一个城市 灵魂和文化形象的精神文明工程，在延续城市历史脉络的同时， 带给长沙市民和游客一种全新的生活方式：开发基础 3 定位分析 4 开发动力源太平街历史文化街区综合了最具地方特色、原 汁原味的人文元素、建筑元素、商业元素，真实再 现老长沙的生活风貌和韵味，让长沙市民和游客在 感受长沙城市发展历史脉络的同时，通过观光、购 物、休闲、娱乐等消费行为体验一种怀旧的、文化 的、高品位的新都市生活方式！特色手工艺品、传统文化用品、老字号产品应用尽有，体验长沙古 老商业文化理论借鉴必备条件开发时机 开发基础 开发动力源特色商品琳琅 满目，让人流 连忘返！荟萃长沙、湖南各地最具特色的风味餐馆和老字号酒楼，体验湘菜 饮食文化魅力美食美味， 让人垂涎欲 滴！传统茶艺馆、咖啡厅在太平街互相辉映，传统与现代的交融，体验 长沙都市生活的优雅与文化品味在悠然中品味 滋味人生！太平街的静吧与解放西路的动吧形成鲜明对比，感受长沙都市生活 的高雅与格调在沉醉中感受 格调生活！太平街是一个旅游胜地，观光和欣赏长沙多姿多彩的民俗风情和历 史文化名城的风采！体验原汁原 味的老长沙 韵味！新区发展 保护定位及功 能定位1 案例总结 2 2生活功能 诠释――在充分发挥太平街商业功能的同时，经过保 护改造后的太平街展现出富有生气的原生态生活 场景33 3物质与人文 资源分析 商业市场供 理论借鉴 商业市场供 需分析 需分析 必备条件 旅游市场供 旅游市场供 开发时机 需分析 需分析完善的基础设施：水、电、气、排污、道路等基础设施得到更新，改善居民生活环境拓宽的公共空间：绿地、广场、展览馆等设施提供居民舒展的生活空间完备的社区配套：幼儿园、诊所、老人活动中心、影剧院、图书馆，为居民提供舒适便 利的都市生活开发基础 3 定位分析 4 开发动力源复活的无形文化遗产：元宵节、春龙节、七巧节、湘剧、剪纸等民俗、民间艺术在街区得以 复活和传承丰富的社区活动：太极拳、棋牌活动、健康讲座、少儿舞蹈表演，丰富社区居民的文化 精神生活优美整洁的街区，惬意的居住环境绿地、广场、展览馆，提供居民更大的活动空间完善的配套设施，保障居民舒适便捷的都市生活长沙传统文化、艺术在街区里得到传扬，展现老长 沙的民俗韵味丰富多彩的社区活动，活跃了群众生活，体现出 政府的人文关怀1 2 3 4 5太平街历史文化街区发展模式界定太平街资源条件分析 太平街保护项目承载的历史使命和目标 太平街保护定位及功能定位太平街保护实施策略及商业改造实施策略太平街保护实施策略 太平街商业改造实施策略新区发展 保护实施策略 保护定位及功 研究能定位1 案例总结 2 2保护框架――建立完善的太平街历史文化街区的保护框架： 对自然、人文、人工环境进行保护面太平街历史文化街区 “五街三片一点”33 3 3自然环境要 物质与人文 素保护 资源分析 商业市场供 理论借鉴 人工环境要 需分析 素保护 必备条件 人文环境要 旅游市场供 开发时机 素保护 需分析开发基础 开发动力源线太平街、金线街、西牌楼街、马 家巷等历史街巷 太平街民居区域点 自然环境要素贾宜故居、四正社、共进会、优 秀历史建筑……城市中心＋湘江风光人工 环境 要素人文 环境 要素历史人物、民间工艺、风俗节庆、民 俗文化、老字号 明清格局＋清末民初建筑＋名胜古迹新区发展 保护实施策略 保护定位及功 研究能定位1 2 2太平街自身不具备强势自然资源，应加强 与湘江带的联系，增加绿化及公共空间0.83％的绿地用地面积 几乎无广场等公共空间 与湘江的联系被隔断 加强与湘江联系 增加绿化面积33 3 3自然环境要 素保护 商业市场供 理论借鉴 人工环境要 需分析 素保护 必备条件 人文环境要 旅游市场供 开发时机 素保护 需分析开发基础 开发动力源新区发展 保护实施策略 保护定位及功 研究能定位1 1人工环境 要素保护――保留街巷建筑格局，重要文物古迹原址原样恢复，保留传统风貌保存比较完好的民居建筑区， 街区商业恢复传统建筑风貌自然环境要 素保护素保护 3 必备条件 人文环境要 3 旅游市场供 3 素保护 开发时机 需分析3 开发基础 开发动力源2 理论借鉴 2 人工环境要A. 采取修旧如旧的保护方式，分级分类保护，保留建筑原 真性，以建筑为载体展现历史街区风貌 B.对不同的建筑采取不同的个性化保护方案 C.根据建筑保存完整程度，在街区内划分出传统民居片区， 保留老长沙建筑元素，体现历史建筑风貌D.对经营性建筑采取特殊的消防处理，以达到安全要求E.街区人工环境的保护改造应与商业运营结合，恢复街区 活力，体现历史街区价值――太平街的非物质文化缺乏保护，传统文化正逐渐 新区发展 保护实施策略 消失，急需进行保护恢复，且保护要与利用结合，展 保护定位及功 示长沙的悠久历史、传统文化、民俗风情 研究能定位1 2自然环境要 素保护 人工环境要 素保护 必备条件 人文环境要 旅游市场供 开发时机 素保护 需分析开发基础节庆习俗 革命事迹 老字号企业 老地名 地方特产 历史人物 奇闻掌故 民间艺术 原生态生活方式祀鲁班、花朝节、上巳节、龙王节等已消失； 观音菩萨、释迦牟尼石城、春龙节、七巧节等濒危 两湖暴动、长沙起义等缺乏展示 大量老字号已经消失 大多沿用老地名，需将卫国街改成茨山街 太平街几乎无当地特产产品销售 缺乏对历史人物的展示及宣传 缺乏对奇闻掌故的展示及宣传 缺乏公共空间及平台展现传统民间艺术 现状是贫民窟，传统民间原生态生活方式淹没于现代生 活中3 3 3 3保护利用原则： 3 真性开发动力源 ? 保护非物质文化的原? 弘扬、展示传统文化 ? 保护和传承非物质文化的社会群体及物质 性的载体? 与商业运营结合并得到应用与发展新区发展 保护实施策略 保护定位及功 研究能定位1 2――改善或增加物质空间载体（博物馆、茶馆、老字号、 广场等），通过恢复节庆习俗、民间艺术活动、现场手工 作坊、传统生活场景等活动形式演绎和展现长沙传统民俗 风情和传统文化魅力 A. 节庆习俗：展示老长沙传统民俗文化的集中点，节庆时 节举办节庆及民俗活动，吸引人群并延长停留时间 B.民间曲艺：恢复民间曲艺，提供展示场所，与茶楼茶馆 结合，弘扬民间艺术 C.民间艺术、活动：利用公共空间、广场等举办民间活动， 恢复手工作坊店铺，展示民间艺术 D.老字号：恢复，构筑一店一品一故事，提升历史街区文 化内涵 E.原生态生活方式：保留部分原居民，展示部分示范院落， 提高生活质量，展示长沙风情自然环境要 素保护 人工环境要 素保护 必备条件 人文环境要 旅游市场供 开发时机 素保护 需分析开发基础 开发动力源3 3 3 33新区发展 商业改造实施 保护定位及功 策略研究 能定位 案例总结1 案例总结 2 太平街现状――历史文化街区商业功能应多样化，选择以富 案例总结1 有当地特色的餐饮、工艺品、土特产等业种与现 代商业形成差异化，树立鲜明的传统文化特色商业特点 功能多样化：集餐饮、购物、休闲娱乐于一体 品种多元化：产品丰富，高、中、低档商品搭配合理 特色本地化：以当地特色餐饮、土特产品、特色手工艺品等为主，避免产品 雷同化 商业业种 有集聚人气的核心业种：白天以餐饮为主，晚上以酒吧为主 重视老字号的作用：恢复大量老字号，提升街区价值 差异化：所选业种与现代商业形成差异化，走传统文化、地方特色路线3 功能布局4 两权分离模式 5 6管理模式招商策略7 租金策略 8 规划修正建议新区发展 商业改造实施 保护定位及功 策略研究 能定位 案例总结1 案例总结 2 太平街现状――历史文化街区的商业业种必须进行主题分区 案例总结2 及科学分布，形成有效的客流引导线路，延长停 留时间布局原则 根据商业功能适当分区，形成不同主题商业区 结合历史街区建筑特征、街区尺度及业种特性布置 布局特征 特色餐饮聚集形成美食街3 功能布局4 两权分离模式 5 6管理模式招商策略7 租金策略 8 规划修正建议休闲娱乐可集聚，位于步行街中段或小巷老字号原址恢复或沿主街布置主力店或老字号位于昭示性好的地段，引导客流――对太平街的现状进行扫描，力求找到可能影响实 新区发展 商业改造实施 保护定位及功 施策略制定的因素和问题，从而在实践中进行针对性 策略研究 能定位 案例总结 解决1 案例总结 2 太平街现状A. 太平街人口现状：总人口8928人，社会低收入阶层，主要 为老人和下岗工人，以出租临街铺位或房子为主要收入来 源 B.太平街产权现状及建筑现状：产权分散，商铺尺度小，对统 一经营权和大型主力店招商有影响 C.太平街街区商业现状： ? 主要沿街布置，传统特色明显，商业级别低，主要经营干 货、食品、香烛、小商品的批发生意 ? 太平街街区商业整体处于衰退期，已基本丧失传统批发功 能 ? 太平街原有经营品种和承载的批发功能已不可能在保护改 造后延续，需要调整和升级3 功能布局4 两权分离模式 5 6管理模式招商策略7 租金策略 8 规划修正建议新区发展 商业改造实施 ――太平街历史文化街区主题分区与商业布局 保护定位及功 策略研究 能定位 案例总结1 案例总结 2 太平街现状文夕路 土特产区：土特产 品、展览、小吃、 果蔬干货 卫国街 精品礼品区： 精品、小礼品、小 吃等，延续商脉 马家巷 休闲娱乐区： 特色酒吧、书吧、 音乐吧、茶艺馆 上、下河街 饰品、礼品区：饰 品、小礼品、纪念 品、文具等 孚嘉巷 民居客栈区 金线街 传统文化产品区： 纸、墨、笔、砚、 湖南名人字画太平街北段 土特产区：长 沙及湖南其他 地方土特产品3 功能布局4 两权分离模式 5 6土特产品区 精 品 、 饰 品 、 礼 品 区三兴三泰街 社区配套区： 社区商业、服 务、餐饮 西牌楼街 休闲餐饮街： 老字号餐饮、 著名传统餐饮 连锁店、湖南 各地风味小吃 太平街中段 特色区： 水果干货、茶 庄、老字号药 店、长沙老字 号、长沙风味 小吃、小型咖 啡馆管理模式招商策略餐饮、休闲娱乐区7 租金策略 8 规划修正建议手工艺品、传统文化产品区太平街南段 特色手工艺产品区：菊花石、湘绣 剪纸等、民俗风情馆新区发展 商业改造实施 保护定位及功 策略研究 能定位 案例总结1 案例总结 2 太平街现状――太平街历史街区第一期（核心区）商业布局建议：以特色餐饮、酒吧、土特产品、传 统文化产品启动土特产区：长沙土特产专卖店 湖南各地土特产专 卖店 休闲餐饮街： 老字号餐饮 著名传统餐饮连锁店 湖南各地风味小吃 湖南各地特色菜茶艺 馆 演艺茶馆3 功能布局4 两权分离模式 5 6特色酒吧街： 清吧、茶艺馆管理模式招商策略传统文化产品区：纸、墨、笔、砚 湖南名人字画7 租金策略 8 规划修正建议特色区： 水果干货 长沙老字号 茶庄 长沙风味小吃 老字号药店 咖啡馆长沙、湖南特色手 工艺产品区： 菊花石 湘绣 剪纸等 太平街民俗风情馆新区发展 商业改造实施 保护定位及功 策略研究 能定位 案例总结1 案例总结 2 太平街现状――世联通过对成功历史文化街区的研究，统一运营管理是历史文化街区商业成功的保证统一招商管理 要求招商的品牌 审核管理和完善 租约管理3 功能布局4 两权分离模式 5 6统一营销管理 有助于维护和提 高经营者的共同 利益，避免恶性 竞争 统一物管 有助于建筑 空间的维护 和保养管理模式统一运营管理招商策略建立统一经营 管理体系的基 本前提是实现 产权（所有权） 与经营权的分 离（即“两权 分离” ）7 租金策略 8 规划修正建议统一服务监督 有助于经营者间协调 和合作，由管委会指 导、协调、服务、监 督租户的经营活动， 保证商业高效运转。――根据目前国内历史文化街区的实践，两权分离实施模式主 新区发展 商业改造实施 要有三种，世联建议：太平街改造初期需充分发挥政府主导作 保护定位及功 用，宜采用“政府返租制”模式启动 策略研究 能定位 案例总结1 案例总结 2 太平街现状股份公司制收购所有权政府返租制3 功能布局4 两权分离模式 5 6操作方式产权所有人以产权作价入 股成立股份公司，市场化 运作政府收购商业所有权，成立 管理公司或委托管理公司进 行运营管理政府以约定租金收购经营 权，然后委托商业管理公 司进行对外统一招商和运 营管理 产权分散管理模式产权属性产权分散产权统一招商策略实现条件80％以上产权人入股 合理的股权、分配制度80％以上的产权收购 合理的补偿标准80％以上的经营权收购 政府给予租金收益保证7 租金策略 8 规划修正建议政府职责 政府前期宣传引导 政府协助股份公司成立 提供政策保障 指导经营业态业种 政府拥有所有权 对街区的运营给予指导、控 制 政府与产权人的租约关系 对街区的运营给予指导、 控制新区发展 商业改造实施 ――随着太平街市场认知度的提高， “股份公司制” 模式可成 保护定位及功 策略研究 能定位 为“政府返租制”模式的最佳延续 案例总结1 案例总结 2 太平街现状高 政 府 投 入 和 参 与 度 建议模 式 政府返租 制 街 区 商 业 价 值 示意性实际价值 政府返租制 向股份公司 制转变 市场估计价 值3 功能布局4 两权分离模式 5 6股份公司 制管理模式招商策略低 低 高市场认知度 （开街时间）7 租金策略 8 规划修正建议街区改造综合效益选择原则 ? 具备可操作性，容易执行，产权人易接受； ? 政府投入小；产权人集体参与；? 政府可引导但不直接参与；可市场化运作；? 一旦条件成熟，市场可以正 确评估太平街商业价值， “股份公司制”的模式可以 看作“政府返租”模式的市 场化演进版新区发展 商业改造实施 保护定位及功 公和复合管理三种模式，通过对太平街实际情况分析，世联建 策略研究 能定位 案例总结议采用复合管理模式1 案例总结 2 太平街现状市政府或区政府 主管――成功历史文化街区商业统一运营管理有委托管理、合署办太平街管理委员会3 功能布局4 两权分离模式 5 6工作机构由政府设立，事 业单位编制，企业化管理公共事务协调和日常管理 市容环境 公共设施 公共物业 成立或聘请商 业运营机构 治安交通秩序招商推广运营管理管理模式招商策略物业管理公司 街区内的清洁、绿化以及公共 设施、设备的维护保养工作7 租金策略 8 规划修正建议业态控制复合管理制：在街区管理委员会下设或聘请商业管理公司及物业 管理公司，委员会行使行政职能，商业管理公司和物业公司行使 市场运营功能新区发展 商业改造实施 保护定位及功 体，商业运营机构的设立主要有政府主导及专业公司两种模式， 策略研究 能定位 案例总结世联建议聘请专业的商业管理公司负责1 案例总结 2 太平街现状特点 盈利状况 管理主体 政府主导管理 管理费用低，行政手段 一般需政府补贴，才能保持商业 持续经营 设备维护缺乏计划性，事故驱动 型 成本控制无序，造成较大的浪费 关注管理费用 商家 专业商业公司管理 管理费用高，经济手段 保证一定的利润水平下，物业 出租率高、经营兴旺、升值快 定期维护设备，预防性维护与 维修 有效的成本控制，保持合理的 利润空间 看重商业经营的利益――在街区的商业运营管理中，需要明确一个商业运营机构主3 功能布局4 两权分离模式 5 6管理模式设备管理特点招商策略成本控制7 租金策略 8 规划修正建议对商业街的物业管理与商业经营 的关系不敏感物业管理的水平依赖于政府管理 能力，商业经营状况波动比较大希望优质的物业管理可以承受较高的管理费用 营造优质的商业经营环境 提升商业价值对商业的影响新区发展 商业改造实施 保护定位及功 应该按科学系统的方法进行招商工作 策略研究 能定位 案例总结1 案例总结 2 太平街现状对潜在主力店商家进行分 析与综合排序――主力店的成功引入，对太平街历史街区的发展至关重要，制定招商方案及沟通文件进行初步沟通，谈判并 达成协议3 功能布局4 两权分离模式 5 6主要工作?管理模式?招商策略?7 租金策略 8 规划修正建议主要成果?列出太平街历史文 化街区各功能区潜 在主力店商家 对潜在主力店商家 按一定的筛选标准 进行综合分析 综合分析结果进行 优先排序???根据每一潜在主力店 商家的特点，明确太 平街历史文化街区的 价值定位 制定有关太平街历史 文化街区的市场宣传 和介绍文件 制定针对每一特定潜 在主力店商家的招商 方案及沟通文件 太平街历史文化街区 市场宣传介绍文件 针对每一特定潜在主 力店商家的招商引资 文件??与部分潜在主力店商 家初步接洽，修改招 商方案初稿 谈判，并根据谈判情 况，进一步调整修改 招商方案确定最终协 议综合分析结果获得 的太平街历史文化 街区潜在主力店商 家的优先顺序名单? ?? 分阶段地引进各类商 家入驻太平街历史文 化街区新区发展 商业改造实施 保护定位及功 成功运营的重要保证 策略研究 能定位 案例总结1 案例总结 2 太平街现状 30～50％ 的主力店数量――招商主力店数量、商业档次、开业率及开业时间是商业街对众多成功商业步行街的商业结构研究表明： 主力店所占比例应该为总体商业可经营面积的30％～50 ％。 商业档次的第二黄金分割定律： 中档：中高档：中低档＝60：25：153 功能布局4 两权分离模式 5 6 60％左右的 中档商业管理模式招商策略7 租金策略 8 规划修正建议80％以上的 开业率80％以上的开业率及节假日开业是步行街成功的重要保 证节假日开业选择周末或传统节假日，营造良好的热闹氛围，凝聚更 多的人气。新区发展 商业改造实施 保护定位及功 推进不断提高 策略研究 能定位 案例总结1 案例总结 2 太平街现状――太平街三个阶段租金总体策略图：租金水平随着经营时间高 市场发展成熟，商业价值 进一步提升 ?租金水平提高，形成高品 位历史街区 成熟阶段?3 功能布局4 两权分离模式 5 6租 金 水 平管理模式招商策略以适合的租金目标商 家进入，保持良好的 业种配比，形成街区 整体形象及认知度 启动阶段具备一定的市场认知度及客流 量 ?街区经营状况节节高升 ?租金水平提高 升温阶段?采取股份公司制7 租金策略 8 规划修正建议低采取政府返租制小对租户的长期吸引价值大新区发展 商业改造实施 保护定位及功 租金区别对待，而且逐年上涨 策略研究 能定位 案例总结1 案例总结 2 太平街现状 租金制定参考指标――本报告对启动阶段平均租金提出建议：主力店与非主力店太平街目前平均租金水平：50~60元/平方米(按实际营业面积计) 坡子街目前平均租金水平：80~100元/平方米(按实际营业面积计)启动阶段的时间范围：3年左右，商业街发展普遍规律 主力店平均租金建议 根据放水养鱼和主力店优先的原则，为了吸引符合业态规划的主力店进驻， 世联建议第一年主力店平均租金维持现有水平50~60元/平方米。以后租金 每年递增15%。 非主力店平均租金建议 建议在主力店租金基础上每平方米增加10~20元，即60~80元/平方米。租 金每年递增15%。 启动阶段三年平均租金：按主力店占40%，非主力店60%计，第一年平 均租金为65元/平方米左右，第二年75，第三年85。3 功能布局4 两权分离模式 5 6管理模式招商策略7 租金策略 8 规划修正建议新区发展 商业改造实施 保护定位及功 统一经营，返租租金应该高于出租租金。启动期三年政府租金 策略研究 能定位 案例总结补贴测算：总共需补贴大约215万元1 案例总结 2 太平街现状 启动期采取“政府返租制”，在制定对外招商租金的同时，必须考虑对业主 的返租租金，涉及到政府的租金补贴政策：――启动期业主返租租金建议：为了吸引业主将物业交由政府3 功能布局4 两权分离模式 5 6?参考其它历史文化街区的成功做法，返租租金要对原居民业主要有吸引力； ?世联建议：返租租金在现有租金50~60元/平方米的基础上提高30%即 65~80元/平方米（平均约72元/平方米），以后每年递增10%，启动期后则 不再补贴，由市场调节。 启动期三年政府返租租金 年份 第一年 第二年 第三年 平均返租租金（元/平方米） 72 80 88管理模式招商策略7 租金策略 8 规划修正建议――根据前面制定的太平街商业改造实施策略，对照《长沙太新区发展 商业改造实施 平街历史文化街区保护规划》，世联就其中的规划用地比例、 保护定位及功 策略研究 能定位 案例总结建筑时序规划、停车场设置问题提出修正建议以供决策参考1 案例总结 2 太平街现状3 功能布局4 两权分离模式 5 6A. 规划用地比例：太平街主街增加风味小吃、冷饮等休闲餐 饮用地，与太平街接壤的马家巷改成特色酒吧街，增加娱 乐用地管理模式B.建筑时序规划：将西牌楼街的整治提前到第一期建设工程 内容，保证开街时商业业态功能的完整招商策略7 租金策略 8 规划修正建议C.停车场规划：世联建议将下河街大市场改建成停车场，增加 太平街南面的停车位12 3 4 5 6太平街历史文化街区发展模式界定 太平街资源条件分析 太平街保护项目承载的历史使命和目标太平街保护定位及功能定位太平街保护实施策略及商业改造实施策略太平街保护项目效益与风险分析政府投入测算、综合效益分析 风险分析、世联建议效益与风险――我们用成本逼近法来测算政府的投资成本，太平 街历史文化街区改造一二期工程政府共需投入约3.67 亿元序号 1 投资内容 基础设施 投 资 额 度(万元) 21871 投入测算 2 效益分析3 风险分析4 世联建议2 34社区配套 重大节点工程建筑整治费用661 465108545拆迁补偿费用合 计2250036667以上投资不含贾谊祠二期工程投资额和市场培育期对租金差额进行的 补贴。效益与风险经济效益 ――政府投资的经济效益：税收增加、租金水平上升，街区产业提升1 投入测算 2 效益分析? 税收的增加： ? 太平街商业的复兴，街区产值增加，政府的财政收入和税收也相应增加 ? 租金水平上升：3 风险分析4 世联建议? 太平街改造后，通过商业运营，3～5年内租金水平可由现在50～60元/M2提高到 200～250元/M2 。? 街区产值提升： ? 1、太平街开街后的客流量：第一年平均2.4万人/天（黄兴路的30％），以后每年递增 30％； ? 2、每人每次平均消费50元，则太平街的产值为： 太平街年产值 第一年 2×50=4.4亿第二年第三年3×50=5.7亿4×50=7.4亿效益与风险社会效益 ――落实科学发展观，完善历史文化名城内涵，打造城市新名片，提升五一商圈商 业品位1 投入测算 2 效益分析? 落实科学发展观：? 太平街的改造，积极弘扬和发展了长沙湖湘特色文化，打造精品人文景观，提高城市 品位，是用科学发展观指导城市文化经营的切实举措? 完善历史文化名城的内涵：3 风险分析4 世联建议? 长沙作为楚汉名城，国家首批历史文化名城，一直来缺少一个能够展现长沙悠久历史 风貌和传统民俗的历史文化街区，太平街的改造弥补了这一城市缺失? 打造城市新名片：? 历史文化街区是最能体现一个城市个性和风情的载体，吸引外地游客和投资者的眼球， 一如新天地之于上海，太平街的成功改造将向世人展示长沙“古老与现代、传统与时 尚”的迷人都市魅力 ? 提升五一商圈商业品位： ? 太平街改造成高品位历史文化街区，将使五一商业中心的功能布局更加完善，弥补其 文化品位的缺失及品位阶层需求点的缺失效益与风险社会效益 ――保留城市历史文脉，重建城市精神场所，展现长沙传统文化，提供城市可持续 发展的文化动力1 投入测算 2 效益分析? 保留住长沙城市的历史文脉： ? 太平街是屈贾精神的发源地，屈、贾“先天下之忧、经世致用”精神是湖湘文化的内 核，它的保护和改造留住一个城市的文脉和灵魂3 风险分析4 世联建议? 重建了城市的精神场所：? 太平街的改造给长沙人带来美好的历史回忆，给长沙市民增加一个怀旧的休闲去处， 丰富了市民的文化生活 ? 展现长沙传统文化： ? 历史街区作为载体向世人展示：楚汉名城、屈贾之乡，湖湘文化，民俗风情、传统习 俗 ? 提供城市可持续发展的文化动力： ? 历史文化遗产是一个城市不可再生的稀缺资源，城市越是现代化，它的文化价值就越 大，太平街所折射出来“心忧天下、敢为天下先”的精神内涵为长沙城市的可持续发 展提供不竭的精神动力；效益与风险社会效益 ――带动传统手工业的发展，焕发老字号及传统民间艺术的活力，完善旅游业结构1 投入测算 2 效益分析? 带动长沙传统手工业的发展： ? 太平街作为长沙传统特色旅游商品的商贸中心，可带动传统手工业的发展3 风险分析4 世联建议? 焕发老字号、传统民间艺术的活力： ? 长沙有大量的传统老字号和丰富的民间艺术（如湘绣、湘剧、菊花石雕等），在市场 经济的冲击下逐渐没落，通过历史文化街区的现代商业经营，重新焕发这些老字号和 传统民间艺术的活力，适应现代市场经济的需求，再保护的同时得到发展? 完善长沙旅游结构，弥补旅游购物场所的缺失： ? 太平街将作为吸引游客停留的目的地，改变长沙旅游旅游中转站的现状；弥补城市旅 游购物场所的缺失，成为长沙展示特色产品的聚集地效益与风险社会效益 ――带动城市服务业发展，完善五一商圈功能，增加就业机会，改善居住环境，建 设和谐社会1 投入测算 2 效益分析? 带动城市服务业的发展： ? 太平街将引进大量高素质的休闲、娱乐、餐饮等著名商家，统一的经营管理推动长 沙服务业服务水平的提高； ? 增加就业机会： ? 太平街改造的产业带动性强，服务业及传统手工业可创造大量的就业机会3 风险分析4 世联建议? 改善环境，建设和谐社会：? 通过对太平街的改造，将极大地改善原居民的生存环境，提高生活质量，真正体现 了长沙市政府“以人为本，建设和和谐社会”的执政理念效益与风险风险分析一1 投入测算 2 效益分析A. 财务风险：历史文化街区保护改造资金投入量大，如期完 成街区重建的资金要充足3 风险分析4 世联建议B.行政管理风险：建设指挥部承担过多，建议尽快成立太平 街管理办公室统筹保护建设及开街筹备工作 C.规划实现风险：部分障碍建筑拆除困难，或部分居民自己整 修内部造成街区破坏，规划不能实现D.利益分配风险：政府从业主手中收回经营权时的利益分配不 合理可能导致经营权和管理不统一效益与风险风险分析二1 投入测算 2 效益分析E.招商风险：若招商进展不利，整个历史街区开街后的商业 运营效果将受到严重影响，缺乏活力和人气3 风险分析4 世联建议F.经营管理风险：开街后经营状况不理想或业态不能控制，造 成经营管理上的混乱，严重影响街区实现价值及整体效果G.原居民回迁风险：不能降低人口密度将不能改善街区形象 及居住环境，也不能实现展示长沙传统民俗民风效益与风险――资金筹措建议：建立“多元融资、多元投资， 多方参与”的融资渠道历史文化街区改造需要大量的资金投入，依靠财政拨款政府负担重，必须建立 起一套“政府主导、市民参与、企业资助、银行贷款”的多元投资机制，以下 一些做法和措施可供参考： 引入社会资本参与：政府制定优惠的税收政策（如3-5年的免税期）和贷款 （政府贴息）支持，鼓励企业投资者积极参与街区商业设施的改造； 银行贷款：政府提供贴息支持，鼓励业主向银行贷款进行内部装修，以保证 整个街区内外部环境协调和对外统一招商形象； 成立“太平街保护基金”：鼓励企业和市民捐款，对捐款者给与所得税方面 的政策优惠和社会荣誉； 向世界银行等国际组织申请优惠的保护资金贷款（如绍兴引入世界银行贷款 4400万美元，用于古城民居修缮和基础设施改造 ）1 投入测算 2 效益分析3 风险分析4 世联建议效益与风险――人口安置建议：采取经济适用房安置、货币 安置等措施，鼓励部分人口外迁，降低人口密度降低人口密度措施方案?1 投入测算 2 效益分析经济适用房安置：政府拨出部分经济适用房指标，对危房及改变成公共用途的旧房户 给予购买经济适用房指标，政府回购住户原住房 货币化安置：政府以合理的价格收购街区内的旧房3 风险分析4 世联建议?收购标准：参考房屋评估价格，给予适当的补助?拆除部分建筑：拆除价值不大的危房以及与街区风貌不相协调的现代建筑拆迁补偿建议 拆迁的三种情况 拆迁后改成公共用地 危房 风貌极差的现代建筑 补偿建议 经济适用房安置或 货币补偿 货币补偿 经济适用房安置或 货币补偿 选择依据 1、符合总体规划 2、按居民意愿选择 补偿方式 3、维护社会稳定 1、收购成本低 2、容易操作1、符合总体规划 2、按居民意愿选择 补偿方式 3、维护社会稳定效益与风险――华泰项目与太平街整体商业布局协调建议：利 用自身区位和体量优势，引入国际著名品牌华泰项目分析： 1、整个街区最佳位置，昭示性和通达性极佳； 2、最大的单体建筑，可容纳大型主力店和多业态组合； 3、企业开发项目，政府只能给与引导，没法通过行政手段强制执行； 4、关键节点，对整个太平街的商业布局影响重大1 投入测算 2 效益分析3 风险分析4 世联建议业态协调建议： 1、建议一楼引进国际品牌星巴克咖啡或本地的金牛角.王西餐厅，树立太平 街高品位、高格调的品牌形象； 2、建议购物以手工艺品、文化产品为主，休闲娱乐以酒吧、茶艺馆、咖啡馆 为主，既与太平街整体商业布局协调，又与解放西路酒吧一条街的业态形成 良性衔接。效益与风险――大力发展太平街文化创意产业园：吸引画家、 雕塑家、书法家等艺术家及民间艺人、手工作坊主 进驻，打造成为长沙最有文化品位、最有艺术氛围 的创意产业园文化创意区：?《太平街历史文文化街区保护规划》提到“文化创意区”的概念规划； ?文化创意区为结合孚嘉巷西口的整治而新建的以文化创意产业为主的商业区1 投入测算 2 效益分析3 风险分析4 世联建议位；?保护规划提到“文化创意区”的概念，但对区内经营什么、如何经营等问题没有做出诠释。 世联建议：?政府提供租金补贴、优惠贷款、税费减免等措施，吸引文化及创意产业人士（如画家、雕塑家、书法家，民间艺人如湘绣、剪纸、雨花石雕等，手工作 坊经营者等）租用或购买创意区内原居民房屋作为创作或经营场所；?文化创意产业园的建设不仅可提高原居民租金收益，创造一定的商业产值，同时又为太平街增加一个新的旅游和文化体验景点，打造成为长沙文化新名 片。“中国油画第一村”――大芬村就成为深圳最响亮的文化名片。文化创意区效益与风险――拓宽建设资金来源：政府低价回收部分保持完 整的民居建筑，然后通过公开拍卖的形式卖给追求 文化品位的高收入阶层国外民居文物建筑保护的参考做法：?文物建筑由于年代久远，保护整治费用高昂，很多拥有产权的业主缺乏资金1 投入测算 2 效益分析3 风险分析4 世联建议进行保护，且对建筑的无形价值没有认同，政府回收后将产权拍卖给愿意出 高价的富豪阶层； 建筑进行修缮保护； 压力。?购买的富豪承担起历史文物建筑保护整治的职责，投入资金按政府的要求对 ?这是对文物积极保护的理念，既有效保护了历史文物，又减轻了政府的资金世联建议：?与业主协商，政府现金收购太平街里部分建筑风格保持较好的长沙传统民居（属于一般历史建筑），然后进行公开拍卖，吸引追求文化品位的富裕阶层 购买，并要求购买者按规划要求进行外部整治。效益与风险――贾谊祠二期工程应尽快纳入保护整治范围1 投入测算 2 效益分析贾谊祠二期工程项目分析：1、贾谊祠作为长沙最古老的文物，最能体现太平街历史文化内涵和精神价值； 2、贾谊祠二期处于解放西路的关键节点上，具有最佳的形象展示效果，如果 保留现在的民居，则太平街历史文化街区的总体形象将大打折扣； 3、整个五一商圈缺乏公共绿化的休闲空间，贾谊祠二期建成后将形成极强的 人流积聚效应，太平街商业运营的成功就有了更大的保障。3 风险分析4 世联建议世联建议： 建议将贾谊祠二期尽快纳入保护整治工程，虽然会增加政府一期工程的财政 投入，但可确保太平街改造的整体效果和商业运营的成功效益与风险――太平街保护项目实施时间规划建议：为迎接明 年七月份的全国历史文化名城会议，时间紧迫，现 在开始就要着手推进101 投入测算 2 效益分析11 12123456789101112123 时间施工建设阶段3 风险分析4 世联建议不间断的舆论宣传及对外推广对外招商阶段主力店：60% 非主力店： 50% 主力店：80% 非主力店： 80%关 键商家进场装修 阶段控制 点五一节开街名城会议召开运营完善阶段报告回顾----我们的主要结论保护目标：依托历史文化底蕴及城市商脉，打造成为提升城市品位、 完善城市功能、展示湖湘文化魅力的历史文化街区，成为城市新坐 标，长沙文化新名片！ 项目定位：展现出浓郁的长沙清末民初传统建筑风貌，既充分保留 了富有生气的老长沙原生态生活方式，又拥有繁华商业的集特色购 物、地方风味餐饮、高品位休闲、娱乐、旅游观光为一体的复合型 体验式历史文化街区 形象定位： “千年太平街，老长沙味道” 商业功能定位：特色购物、风味餐饮、品位休闲、格调娱乐、旅游 观光等主要功能 结论三 街区保护实施策略：建立完善的太平街历史文化街区的保护框架： 对自然、人文、人工环境进 行保护，并形成点、线、面的保护实 施策略 两权分离模式：前期采取政府返租制，成熟后采取股份公司制 结论四 结论五 经营管理模式：复合管理制，并充分考虑政府返租向股份制的过渡 商业功能配比：购物：餐饮：休闲娱乐＝40：30：30结论一结论二太平街保护具有巨大的社会效益和明显的经济效益，但对政府的项 目组织管理能力及财政投入是一个挑战，面临一定的风险多赢结论太平街历史文化街区的保护不但可改善街区生 态环境，提高居民生活质量，还可打造出一条最具 长沙传统特色、最能代表城市历史文化气质的古老 街区;不仅重新焕发了太平街的活力和生机，还极大 地提升了五一商圈的文化品位，增加长沙历史名城 的文化魅力； 太平街的保护建设不仅能够落实长沙历史文化 名城保护总体规划，促进城市文物保护和文化事业 发展，还能够带来巨大的社会与经济效益，实践 “以人为本”的城市科学发展观！结束语 我们相信，在长沙市委、市政府的大力支 持和指导下，在各个部门的积极配合下，通过 长沙市建委、太平街建设指挥部的精心组织策 划和建设者的辛勤劳动，太平街的保护改造一 定能够实现“城市新坐标，长沙文化新名片” 的战略目标，向长沙市民和湖南人民交一份满 意的答卷。THE END谢 谢！}