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深圳供地大方向已定，你所关心的住房用地不够塞牙缝！
深晚一兵时评
&&& 本文首发于微信公众号：深晚一兵时评。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。　　7月11号，《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》以印发通知的形式，在深圳市规划与国土资源委员会网站公布，2017年度计划供应建设用地1350公顷，其中新增建设用地400公顷，存量建设用地950公顷。值得关注的是，新增商住用地仅7公顷。
　　7公顷是个什么概念？70000O，按照深圳目前商品住宅小区较为普遍的3.5容积率，总建筑面积约为245000O，可售约为180000O，按90O/套折算约为2000套。这个规模仅是深圳鸿荣源?壹成中心一个组团的量，根本不够塞刚需的牙缝。
　　而目前深圳可售商品住宅不足30000套，总建筑面积也仅300万O多一点，7公顷新增用地简直就是杯水车薪，不够一个月去化。
2016年用地情况回顾
　　年度计划回顾了2016年实施情况，包括三部分，一是产业用地增长，二是住宅用地供应和保障房建设，三是民生工程用地向原关外倾斜。
　　产业用地方面，用了“产业用地供应持续增长，加强了经济转型升级的用地保障”表述，介绍了包括确保了深圳国际会展中心（一期）配套商业用地的落地，另外重点强调了大疆创新科技、华星光电、光启融汇科技等高新技术产业项目用地，及联想海外控股、中粮资本投资等总部基地项目。
　　而民生设施用地成为2016年供地计划大头，占比63.3%，实际供应的742.4公顷用地86.7%被安排在原特区外，以加快城市一体化进程，实现深度城市化。
　　“多渠道支撑住宅用地供应和保障性住房建设，促进市场健康平稳发展”，被放在第二条。在商品住房用地供应的63.9公顷中，新增14.6公顷，余为城市更新和征地返还。
　　深圳国际会展中心（一期）用地落地成为16年最大亮点
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2017年用地计划关键点
　　而在2017年工作任务中，产业用地、住宅用地和民生用地仍然被排在前三位，顺序不变。但商品住房用地年度供应168公顷，其中新增供应仅7公顷，余下为城市更新和征地返还用地。
　　因此，年度任务中增加了第四条“增加城市更新用地供应规模”和第五条“促进土地整备形成有效供应”。这两条任务将分别供应居住用地100公顷、86公顷。
　　2017年用地计划分解
　　2017年度任务中，还特地强调“
　　科学用海”，这也意味着向海取地将会成为深圳未来拓展城市空间的必由之路。
　　通过对本次计划的认真研究，可得出如下结论：
　　产业发展已成为深圳城市发展的重中之重，短期内围绕经济转型大量提供产业用地，将成为土地供应中的亮点，包括前海，包括五大总部基地，成为主战场。毕竟，粤港澳大湾区规划背景下，深圳若想抢占城市群中的龙头城市地位，政治地位方面就别多想了，咱得用钱说话。
　　包括特区一体化、提升城市质量在内的民生设施用地，未来将仍然占据绝对大头。这是与经济的“量”必须形成高度契合的城市的“质”所要求的，包括教育、医疗、交通等配套必须通过“恶补”迎头赶上，不拖城市发展的后腿。
　　前海昨天又成功出让两宗地，新城市中心加速建成
　　住房用地数量极少，且多以城市更新和征地返还为主，还特别提及保障性住房，这些综合到一块儿，足以说明商品住房市场在管理层心目中的地位极低。在深圳，中产及中产以上家庭都已经拥有了住房，人才呢，可以靠保障性住房和人才安居工程接济，而社会闲散人员和新深圳人只能寄望于租赁物业市场的崛起了，想拥有属于自己的住房，难度极大，概率极小。
　　用地结构表
　　供应规模与结构
　　所以，最后有必要强调一下年度计划中的指导性指标和强硬性指标，以巩固一下认识。
　　2017年深圳建设用地计划的指导性指标中，商住用地新供应建设用地7公顷、产业用地新供应建设用地168公顷、商业服务业设施用地新供应建设用地50公顷、通过返还用地供应建设用地100公顷。从中可以测算出商住用地指标所占的比重。
　　强硬性指标中，保障性安居工程用地新供应建设用地不低于25公顷、民生设施用地新供应建设用地不低于600公顷、通过城市更新供应建设用地不低于250公顷、通过用地清退规模不低于595公顷。
　　产业用地成为重中之重，北站商务区所剩用地不多了
　　买房难！买商品房难！！买深圳商品房，更难！！！
　　所以，刚需置业者寄望新增商品住宅用地抑制房价上涨，的确可能成为楼市中最大的泡沫。
　　按照市场规律，城市品质提升，物业价格也会同比上涨，追涨可能会成为未来首次置业者最为难受的一件事。但考虑到“房住不炒”政治背景下房价可能维持一定时间的稳定，我们可以希望政府真实敦促、支持城市更新项目的推进，尽快促成更多的城市更新项目入市。
　　这样，未来几年内，通过堵塞炒房和投资资金入市通道，社会闲散人员还有可能维持一丝在深圳购买商品住房的希望。
　　或许，这种想法过于天真，但总比没有希望的好。否则，只能临深。
　&&& 文章来源：微信公众号深晚一兵时评
（责任编辑：李佳佳 ）
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