要求居间人支付购房定金违背合同的相对性原则- 李淑玲律师 - 110法律咨询网
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要求居间人支付购房定金违背合同的相对性原则
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甘肃省兰州市西固区入民法院民事判决书(2014)西民二初字第26号原告（反诉被告）王某某，男，19XX年X月XX日，公民身份号码：XXX，住XXX原告（反诉被告）杨某某，女，19XX年X月XX日，公民身份号码：XXX，住XXX委托代理人范文新，男，19XX年X月XX日，公民身份号码：XXX，上海奉一房地产产发展有限公司经理,住上海市奉贤区南桥镇XX被告(反诉原告)兰州玛雅乐居房屋中介有限责任公司。住所地:兰州市西凵区玉门衍亚太新村1号楼。(以下简称玛雅房屋公司)法定代表人陈静,系该公司经理。委托代理人李淑玲,甘肃鑫正大律师事务所律师。本院于日受理原告王某某、杨某某诉被告玛雅房屋公司居问合同纠纷一案,同年1月22日被告玛雅房屋公司提起反诉。本院受理后由代理审判员蔡春晓依法对该案本诉及反诉合并公开开庭进行了审理,原告王某某(反诉被告)及其代理人范文新、被告玛雅房屋公司（反诉原告）委托代理人民李淑玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：日，原告经被告提供房屋买卖居间信息，原告与被告及该房屋的产权所有人渠战占燕签订了《房屋买卖成交合同》，双方约定将西固区玉门街251号802室出卖给原告，经被告居间，促成上述房屋买卖合同成立，并履行合同完毕，被告收取定金3%。同时合同载明出让房屋的建筑面积85平方米，实际面积106平方米，总房价为516000元。合同签订后，被告即收取定金16000元，并出具收据。事后原告得知合同载明的出让房，并非系被告提供的合同签订人渠占燕所有，原告经与被告交涉要求履行合同未果，故起诉请求判令1、被告继续履行房屋买卖成交合同；2、如无法继续履行，判令被告双倍返还定金32000元；3、诉讼费由被告承担。&&原告提供以下证据，用以证明其本诉主张：&&证据1、房屋买卖成交合同，证明三方当事人签订房屋买卖合同，买卖的房屋为西固区玉门街251号802室；&&证据2、收据一份，证明本案诉被告收取定金16000元；&&证据3、内资企业基本信息一份，证明被告身份情况；&&经被告质证，对证据1的真实性无异议，对证明事项有异议，将201室写成802室系笔误，对证据2的真实性无异议，但收取定金系玛雅房屋中介公司代渠占燕收取的，是购房定金，对证据3的真实性无异议。被告辩称:l、诉讼主体不适格,本案系原告与房屋出卖人渠占燕签订的房屋买卖合同，原告起诉我方主体不适格:2、本诉讼请求不明确；3、诉讼请求无事实与法律依据。被告提供以下3份讧据证明其主张:证据1、居问合同一份，编号为,证明依据该合同第七条第一款，收取16000元定金是玛雅房屋公司代渠占燕收取的；证据2、渠占燕号屋所育权证一份,证明该房屋总层数为8层。出售房屋在二层，故写成802室系笔误;经本诉原告诉质证。厚告对证据l的真实性无异议,证明目的有异议，收取定金是玛雅公司与梁占燕之间的约定,我方并不知情，与我方无关；证招2系复印件,对真实性有异议,且不能证明我们签订房屋买卖合同中涉及的802室的产权情况。反诉原告玛雅房屋公司就反诉事实诉称:日,被反诉人委托反诉人购买西固城附近房屋一套,并于当日签订《居间合同》。日被反诉人和渠占燕签定了编号为号《房屋买卖成交合同》,约定渠占燕将涉案房屋以516000元出售给被反诉人,后因被反诉人筹备购房款出现问题,拒绝购买涉案房屋。按《房地产买卖契约》第八条关于违约责任约定:l、《房屋买卖成交合同》经买卖双方签字后,如买房不履行本合同约定义务,卖方需双倍返还买方所付定金:如买房不履行本合同义务,已付定金不再返还,归卖方所有。2、买卖双方需将所得违约金的50%,付给玛雅房公司作为服务佣金。同时违约买房或卖方还应向玛雅房屋公司全额支付中介用尽,并且还需按本合同已付定金数额的3倍居间人玛雅房屋公司赔付违约赔偿金。综上请求判令l、被反诉人支付反诉人居间服务费1316元;2、被反诉人支付反诉人违约金48000元;3、诉讼费由反诉人承担。反诉原告就其反诉提交加下证据：1、《房屋买卖成交合同》1扮,证明买卖合同的当事人是2、居间合同一份，证明原告应于应于《房屋买卖威交合同》成立时依合同规定向玛雅公司支付合同总价款1%的服务报酬。3、《房屋产权证》l份，证明涉案房屋的产权人是渠占燕,房屋总层数为8层，出售房屋在2层。反诉被告称:反诉原告的反诉请求无事实和法律依据。我们买的是802主.渠占燕名下的201室:我们完全不知情。况且渠占燕名下的201室已经卖掉。反诉原告提供不真实的房源,属违约行为。请求驳回反诉原告反诉请求，支持本诉原告本诉之请求。反诉被告就反诉未提交证据。经反诉被告质证,对反诉原告证据1无异议,但合同中第4条未约定玛雅公司代替渠占勰燕收取定金，第8条是格式条款，约定3倍违约金是格式条款对我方不利，对证据2无异议,证据3系复印件不予质证。本诉原告针对本诉所举的3份证据,反诉原告针对反诉所举的3份证据,经过当庭质证和庭审调查,本院认为以上证据真实有效,来源合法,具有证据的客观性、合法性、关联性,可以作为本案定案依据,本院予以认定。本诉被告针对本诉所举的2份证据因在举证期届满后提交,故对该证据不予采信。经审理查明:&本诉二原告王某某、杨某某系夫妻。2013年9用24日,王某某、杨某某与玛雅房屋公司签订《居间合同》,委托玛雅房屋公瓦提供房源。购买房屋。约定:居间期间自日至日，并约定居间人促成房屋买卖合同成讧的,委托人需按合同标的物成交总金额的1%向居间人支付服努报酬,且于出卖人、与买受人订立买卖合同时,一次性向居间人付清。日,买方王某某、杨某某与卖方渠占燕签汀了《房屋买卖合同》。玛雅房屋公司提供居间服务,渠占燕位于州市西口区西固城街道玉门街251号802室面积85平方米,房屋产权证号9517的房屋一套出卖给王某某、杨某某。房屋总价款为516OO0元。合同第三条约定:“买方支付定金15480元以确立买卖关系”。合同第四条约定:“买卖双方在签订本合同的当日,买方应将定金存入玛雅房屋公司或玛雅房屋公司履约保证帐户,否则视为违约”。同时合同违约责任第一条约定:《房屋买卖合同》经买卖双方签字后,如卖方不履行本合同义务，卖方需要双倍返还买方所付定金;如买方不履行本合同义务，已付全部定金不再归还,归卖方所有”。日,杨某某向玛雅房屋公司交付定金16000元。合生效后,原告以合同载明的出卖房屋802室并非是渠占燕的房屋。遂以玛雅房屋公司提供的房屋信息不准确为由,要求解除合同返还定金。二原告于日向本院提起诉讼，后于日撤回起诉。日王某某、杨某某再次起诉,请求被告继续履行房屋买卖成交合同如无法继续履行。判令被告双倍返回定金32000元。&&&另查明：出卖人渠占燕名下的位于兰州市西固区玉门街251号201室已售出。本院认为：关于本诉，合法的交易关系应受法律保护。本案中王某某、杨某某与玛雅房屋公司于日所签订的《居间合同》是双方在自愿的基础上签订的《居间合同》签订后居间人玛雅房屋公司积极提供房源,促成买受人王某某、杨某某与出卖人渠占燕于日签订了《房屋买成交合同》,该合同也是双方真实意思的表示,合法、有效。双方当事人均具有约束力。本案中王某某、杨某某以居间人玛雅房屋公司在2013年9月25日与渠占燕签订的《房屋买卖成交合同》中载明的房号802，与实际渠占燕要出卖的房屋房号为201不符为由、要求玛雅房屋公司继续履行房屋买卖成交合同中约定的802房屋,或向其双倍返还定金3.2万元。事实上802号房屋的所有人未委托玛雅房屋公司出售该房,而渠占燕的201房屋已出售,继续履行根本不可能。《房屋买卖成交合同》载明的房号802与实际渠占燕要出卖的房屋房号为201不符,对此,渠占燕作为房屋所有权人,其名下委托玛雅房屋公司出售的房屋是特定物,是独一无二的。而且渠占燕在西固区玉门街251号这称楼上也仅此一套房屋。由此推断将201号房屋写成802号系笔误&其抗辩不能成立。且其陈述在购买该房屋时从未看过的理由与常理不符购买房屋乃系每个人的重大行为,要付出巨资，试想随心所欲，偶一为之，这不符常情。不予采信。因此，对本诉原告之继续履行之请求不予支持。关于本诉原告双倍返还定金32000元，于法法无据，因为真正的《房屋买卖成交合同》中的当事人为渠占燕与王某某、杨某某。玛雅房屋公司只是居间人，作为居间人只受日所签订的《居间合同》的约束。居间合同是居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同当事人。依据《房屋买卖成交合同》第三条“买方支付定金15480元以确立买卖关系”。可认定杨某某交付的16000元系其与出卖人渠占燕订立买卖合同的定金。该定金的收取人应该是出卖人渠占燕。又依据《房屋买卖成交合同》第四条&“买卖双方在签订本合同的当日,买方应将定金存入玛雅房屋公司或玛雅房屋公司履约保证账户，否则视为违约”之规定，及《房屋买卖成交合同》第八条一款“如买方不履行合同义务，已付全部定金不再归还，归卖方所有”之规定，可以认定玛雅房屋公司收取16000元的定金是为了促成交易，而代替出卖人渠占燕收取，而真正的定金所有人为出卖人渠占燕。故，根据合同的相对性原则，王某某、杨某某起诉返还定金应向出卖人渠占燕主张，起诉居间人玛雅房屋公司返还定金属主体不当。关于反诉，玛雅房屋公司请求王某某、杨某某支付其居间服务费13160元。（依据合同第八条二款王某某、杨某某支付160000元的50%8000元的中介佣金为5160元，合计13160元）。对此合同中违约责任有明确规定，应予支持。关于违约金4800元，计算依据是《房屋买卖成交合同》第八条第2项，该项还约定：“将已付定金数额的3倍给给居间人玛雅房屋公司赔付违约金”，对此，本院认为该《房屋买卖成交合同》系玛雅房屋公司单方提供的格式条款合同。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款，依据该条款主张48000亓的违约金给居间人显示公平。另外，根据居间合同的规定,居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人签订合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。故居间人玛雅房屋公司在合同中约定将定金数额3倍作为违约金归其所有不妥,对其主张不予支持。综上,依照《中华丿\民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第四百二十四条、笫四百二十六条之规定,判决如下:一、驳回本诉原告王某某、杨某某的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告玛雅房屋公司请求反诉被告王某某、杨竹青给付48000元违约金的诉讼请求。三、支持反诉原告玛雅房屋公司请求反诉被告王某某、杨竹青给付13160元居间服务费的诉讼请求,即反诉被告王某某、杨某某于本判决生效之日起30日内给付反诉原告玛雅房屋公司居间服务费13160元。&&本诉案件受理费600元，减半收取300元，法院专递邮资费300元，合计600元，由王某某、杨某某承担。反诉案件受理费665元，减半收取332.5元，法院专递邮资300元，合计632.5元，由玛雅房屋公司承担559.5元，由王某某、杨某某承担73元。如不服本判决，可左判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员&&&&蔡春晓二○一四年二月二十一日书&&记&&员&&&&樊&&华
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定金合同纠纷起诉书
11:16&&来源： |
　　原告：&&，女，19&&年10月21日生，汉族，住柳州市&&&&&&&，柳州&&&&公司职员。
　　委托代理人：莫羡锋，广西可以，电话：.
　　被告：&&&地产有限公司
　　地址：柳州市&&&&&&，邮编：545001，电话：&&&&。
　　法定代表人：&&&，董事长
　　案由：定金合同纠纷
　　诉讼请求：
　　1、判令被告退还原告购房定金拾万元人民币（￥）并自日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际退还定金之日止；
　　2、诉讼费用由被告承担。
　　事实与理由：
　　2013年 月 日，原告认购被告开发的、位于柳州市&&&&&&号商品房（以下称 号商品房），当日向被告支付定金拾万元（￥）并与被告签订了《楼宇认购书》（合同编号： ）。
　　后，原告数次赴被告售楼处就拟签订的《商品房预售合同》相关内容同被告进行磋商，对于被告提供的格式合同中的装饰装修、交房期限、逾期交房责任等条款提出异议，要求修改。被告工作人员明确表示其提供的合同文本内容不得修改。在2013年 月 日最后一次磋商中，原告提出或修改部分合同条款，或退还全部已付定金，被告工作人员强调合同内容只字不能更改，定金亦不予退还。
　　2013年 月 日，原告向被告发出通知函，提出终止合同、要求被告在通知送达后三日内退还购房定金100000元。该通知函于次日送达被告。
　　原告认为，原告同被告签订的《楼宇认购书》相对于拟签订的《商品房预售合同》而言，属预约合同与本约合同的关系。原告在签订《楼宇认购书》后，本着公平、诚信原则与被告就拟签订的《商品房预售合同》相关条款进行了磋商，只是双方基于各自利益考虑，无法就《商品房预售合同》全部条款达成一致，致使本约不能订立，故属于不可归责于原告一方的原因。这种情况下，预约合同应当终止（因磋商期限届满或一方提出解除而终止），已付定金应当返还。利息之于本金乃法定孳息，被告在收到原告关于退还定金通知后，在合理期限内拒不退还定金，应自期限届满之次日（2013年 月 日）起按银行同期贷款利率支付利息。
　　为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。
　　柳州市&&区人院
　　具状人：
　　年 月 日 责任编辑：米、小阳
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购房人未交首付款合同被废 反而起诉卖家索20万
来源：北京晨报
因王某在支付10万元定金后未能按时支付首付款，售房人李某提出终止合同。
首款没到合同被废 购房人索赔被驳
北京晨报讯(记者
颜斐)因王某在支付10万元定金后未能按时支付首付款，售房人李某提出终止合同。为此，王某起诉要求解除合同并要求李某双倍返还定金，而李某也提出反诉，向王某索要36万元违约金。北京晨报记者昨天获悉，通州法院驳回了王某的诉讼请求，并支持了李某合理的反诉请求。
2014年，王某与李某签订购房合同，约定购买李某位于通州区梨园镇一套价值233万余元的房屋，付款方式为定金、首付款和贷款。合同签订后，王某向李某支付了10万元定金，并准备用其售房款支付余款。
后王某起诉至法院称，他在出售其自身房屋中，由于购房人违法，他不得不重新出售，浪费了大量时间。造成原告无法在约定的日前向被告交付首付款。对此，他及时告知李某，对方明确表示可以等他凑够首付款后再继续履行合同。为了促成与被告的交易，王某将自身房屋以低于市场的价值对外出售。不料，当他即将拿到售房款之时，李某却突然提出终止房屋买卖合同，不再出售该房屋给他。王某多次与李某协商希望继续履行合同，但对方始终拒绝。为此，王某起诉要求解除购房合同并要求李某双倍返还定金20万元。 庭审中，李某却称原告恶意违约，先后以钱款凑不齐等借口拒付首付款，从双方约定的支付首付款的最晚期限(日)计算至今已长达153天，仍未支付首付款。李某还提出反诉要求解除合同并向王某索要36万元违约金。
通州法院经审理认为，根据合同约定，在支付定金10万元后，第一笔首付款支付期限为日之前，王某不能在合同约定期限到达前取得购房款用于支付首付款，遂与李某协商延迟支付首付款时间。根据王某提交的微信聊天记录及录音证据，李某均表明其仅同意首付款支付时间延迟一个月，王某对此均未反驳或否认。据此，王某超过双方变更的首付款支付时间仍未支付，已构成违约。后一审驳回王某的诉讼请求，并支持了李某合理的反诉请求。
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购房纠纷，买方支付5万定金，卖房夫妻只有女方签订买卖合同，现卖方返回，可以要求履行合同，或者双倍返还
购房纠纷，买方支付5万定金，卖房夫妻只有女方签订买卖合同，现卖方返回，可以要求履行合同，或者双倍返还定金不？
广东 深圳 罗湖区发表时间： 10:01
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我想问下卖方是明确表示反悔了还是通过中介告诉您的？建议您当心，因为二手房买卖很多风险点，稍一不慎可能被对方反咬一口。当然，如果能证明对方违约了，您可以选择起诉要求继续履行合同，或者双倍返还定金。希望我的回答可以帮助您，如有不明可以来电咨询！
律所：广东俭德律师事务所 回复时间： 12:26
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买卖合同购房
律师回答共 15 条
可以要求返还双倍定金。
律所：广东华商（龙岗）律师事务所
回复时间： 10:10
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一、可以要求继续履行合同；
二、可以要求双倍返还定金；
三、可以要求解除合同，卖方承担违约责任。
可以根据合同内容，评估后确定最佳方案。建议带上相关材料面询律师。
有其他问题欢迎来电详询。
律所：广东金卓越(深圳)律师事务所
回复时间： 17:11
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1813885****
都可以，但要求对方继续履行合同，得到法院支持的可能性不大，要求双倍返还定金的可能性较大。
律所：广东万诺律师事务所
回复时间： 10:38
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1581444****
对方违约，可以要求对方返还双倍定金
律所：广东华埠律师事务所
回复时间： 21:48
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结合证据确定
律所：广东知荣律师事务所
回复时间： 11:18
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对方违约可以要求对方承担违约责任
律所：广东国晖律师事务所
回复时间： 11:42
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卖方违约，买方可以要求双倍返还定金
律所：广东扬权律师事务所
回复时间： 15:07
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可以要求双倍返还定金或支付违约金。若有后续问题可电联。
律所：广东鹏乾律师事务所
回复时间： 15:26
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卖方反悔想要违约，根据法律的规定您可以要求卖方继续履行合同，因为卖方有履行合同的义务；或者要求双倍返还定金，因为是卖方的反悔使得买卖合同无法实现，这两种方式都是可以的。具体情形您也可以来电咨询！
律所：北京大成(深圳)律师事务所
回复时间： 16:05
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申请劳动仲裁
律所：广东普罗米修广州律师事务所
回复时间： 23:08
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1360007****
律所：广东南粤律师事务所
回复时间： 10:08
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1382334****
可以起诉要求支付双倍定金。
律所：广东鹏浩律师事务所
回复时间： 10:40
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1351060****
这要看房产证是两个人的名字还是一个人的名字，如果是两个人的名字，合同未生效，不能双倍返还；一个人的名字，可以要求双倍返还定金。
律所：广东海派律师事务所
回复时间： 21:29
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1366257****
可以主张双倍返还定金。
律所：广东君言律师事务所
回复时间： 10:03
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1582933****
你好！但就此可以，但需看合同约定等分析。
律所：北京市尚衡西安律师事务所
回复时间： 22:15
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