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迪拜房地产到底值不值得投资？
作者:&乐悠迪拜房产资讯&
跨境投资－全文略读：自2013年以来，迪拜房产投资发展势头一直十分强盛，如今更一跃成为2017全球最佳不动产投资地！迪拜Marina港夜景那么，现在投资迪拜房产是否明智呢？纵观国际市场的地产投资思维来客观分析，答案显而易见。1，现金流为王而非升值为王...
近期搜集了大量行业信息与数据，让小编来为您客观分析迪拜房产到底值不值得投资？
让我们先来看一组数据：
仲量联行公布的《全球资本流动》数据显示，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长高达近53%！
可见在海外不动产投资市场上，迪拜俨然成为了一个炙手可热的新关键词。
自2013年以来，迪拜房产投资发展势头一直十分强盛，如今更一跃成为2017全球最佳不动产投资地！
迪拜Marina港夜景
那么，现在投资迪拜房产是否明智呢？
纵观国际市场的地产投资思维来客观分析，答案显而易见。
1，现金流为王而非升值为王。
投资房产有两类回报，一是现金回报，二是保值升值。
在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。
中国的房市特殊，国内住宅物业的出租回报还未能达银行按揭贷款利息的一半，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。
迪拜商务港一瞥
转眼迪拜，情况则完全不同：
得力于政府的控制，迪拜房地产市场十分健全成熟，租赁活跃，且空置率低，每个区域的入住率都在87%以上。投资人大可以轻松通过租金收入获得长期，最重要的，是回报率稳定的现金流，以房养房，真正的做到现金流为王。
那么你要问了，保值升值层面上，迪拜地产有何优势呢？
小编大可以说，关于这一点，完全无需担心。迪拉姆与美元挂钩，相比人民币的持续贬值，汇率稳定的美元无疑能够有效抑制通货膨胀，让您坐享资产安心保值，无风险后顾之忧。
2，充分利用时间杠杆。
迪拜与中国房地产租赁市场最大的不同在于：
迪拜物业租售比高达11%，出租率高、空置率低，而且迪拜不乏租金稳定的物业，有的年租金收益可高达10%。
望快速“捞金”，如何将置业脱手赚取差价？
一旦成功购得租金稳定的物业，迪拜置业供业主选择多种退出途径:
1.持有物业收取租金：迪拜很多中介服务公司和开发商公司能做到为业主提供真正的全托式物业管理，投资人只需在国内轻松坐享租金回报，无需操心置业管理。
2.委托物业转手卖给其他投资者
3.独立屋业主可选择自行将房屋卖给投资者或自住客。
惊人数据：
在过去的四年中，中国人在迪拜房地产上的投资金额已经高达106亿迪拉姆（198亿人民币），成为最大的买家之一。其中，2016年的投资金额约为17.4亿迪拉姆（32.5亿人民币），在当地物业投资者中位列第七。在购买热情高涨的迪拜房地产市场中，房产升值套现极为容易。
3，免费托管及免税政策。
提高回报率
我们都知道，有海外物业投资经验的投资人最头疼的即为物业管理。因物业管理和持有成本将直接影响回报，境外房产的日常管理中也容易牵涉到多种多样且不必要的矛盾。加上税费和模糊地额外的支出，都会左右海外物业投资的收益。
如何避免复杂的税费，大大降低持有成本？
说到税率，也为迪拜房产投资大大加分。原因：
最令迪拜置业投资家青睐的是，能享受迪拜政府的免税政策，这无疑在很大程度上提高了投资者的回报！
4，对于所有的不动产市场。
供需关系才是关键所在！
房地产走势从于该地域供求关系变化。
随着2020迪拜世博会的到来，迪拜将为世界打开大门，并在六个月内接待逾越2500万来自全球各地的人们！大规模世博基础设施建设已势在必行，房产需求何其旺盛！
除此之外，在迪拜购买房产还可获得：
1. 低首付（25%）
2. 低银行贷款利率（4%）
3. 永久产权
4.购买超过100万迪（约为人民币187万）的房产，还将获得迪拜政府颁发的长期居留许可
所以，纵观市场分析，2017迪拜地产投资将会成为新一波投资大热，现投资迪拜房产实属明智之举。
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E-mail: monica.hu@“再不投资迪拜房产就傻了？”“是的！”
为啥我说不投迪拜房产就傻了？
别急，先让我们搜集所有行业信息客观分析，先来看一组数据：
仲量联行公布的《全球资本流动》数据显示，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长高达近53%！
可见在海外不动产投资市场上，迪拜俨然成为了一个炙手可热的新关键词。
自2013年以来，迪拜房产投资发展势头一直十分强盛，如今更一跃成为2017全球最佳不动产投资地！ （详情可见中国商务部年前发布文章：2017迪拜成为全球最佳不动产投资地）
那么，现在投资迪拜房产是否明智呢？
纵观国际市场的地产投资思维来客观分析，答案显而易见。
现金流为王而非升值为王
投资房产有两类回报，一是现金回报，二是保值升值。
在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。
中国的房市特殊，国内住宅物业的出租回报还未能达银行按揭贷款利息的一半，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。
转眼迪拜，情况则完全不同：
得力于政府的控制，迪拜房地产市场十分健全成熟，租赁活跃，且空置率低，每个区域的入住率都在87%以上。投资人大可以轻松通过租金收入获得长期，最重要的，是回报率稳定的现金流，以房养房，真正的做到现金流为王。
那么你要问了，保值升值层面上，迪拜地产有何优势呢？
我大可以说，关于这一点，完全无需担心。迪拉姆与美元挂钩，相比人民币的持续贬值，汇率稳定的美元无疑能够有效抑制通货膨胀，让您坐享资产安心保值，无风险后顾之忧。
充分利用时间杠杆
迪拜与中国房地产租赁市场最大的不同在于：
迪拜物业租售比高达11%，出租率高、空置率低，而且迪拜不乏租金稳定的物业，迪拜最大地产集团之一达马克地产的年租金收益可高达10%。
望快速“捞金”，如何将置业脱手赚取差价？
一旦成功购得租金稳定的物业，迪拜置业供业主选择多种退出途径:
1.持有物业收取租金：达马克集团能做到为业主提供真正的全托式物业管理，投资人只需在国内轻松坐享租金回报，无需操心置业管理。
2.委托物业转手卖给其他投资者
3.独立屋业主可选择自行将房屋卖给投资者或自住客。
惊人数据：
2015年是迪拜房地产交易总额高达2670亿迪拉姆（约合人民币4998亿），在购买热情高涨的迪拜房地产市场中，房产升值套现极为容易。
免费托管及免税政策
提高回报率
我们都知道，有海外物业投资经验的投资人最头疼的即为物业管理。因物业管理和持有成本将直接影响回报，境外房产的日常管理中也容易牵涉到多种多样且不必要的矛盾。加上税费和模糊地额外的支出，都会左右海外物业投资的收益。
如何避免复杂的税费，大大降低持有成本？
说到税率，也为迪拜房产投资大大加分。原因：
迪拜达马克地产集团不仅能为投资人提供免费的托管服务，最令迪拜置业投资家青睐的是，
还能享受迪拜政府的免税政策，这无疑在很大程度上提高了投资者的回报！
对于所有的不动产市场，
供需关系才是关键所在！
房地产走势从于该地域供求关系变化。
随着2020迪拜世博会的到来，迪拜将为世界打开大门，并在六个月内接待逾越2500万来自全球各地的人们！大规模世博基础设施建设已势在必行，房产需求何其旺盛！
除此之外，在迪拜达马克购买房产还可获得：
1. 低首付（25%）
2. 低银行贷款利率（4%）
3. 永久产权
4. 购买超过100万迪（约为人民币187万）的房产，还将获得迪拜政府颁发的长期居留许可
所以，纵观市场分析，2017迪拜地产投资将会成为新一波投资大热，现投资迪拜房产实属明智之举。
不得不提，就连美国总统特朗普也早早选择迪拜作为投资市场，并早年间就与迪拜第一大地产集团之一的达马克地产合作，双方项目（位于迪拜特朗普国际高尔夫球场）也已正式开业。
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今日搜狐热点迪拜楼市泡沫又吹一年
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原标题：迪拜楼市泡沫又吹一年
　　在经历了金融危机的阵痛后，迪拜似乎还没有完全恢复元气。近期其股市和房地产价格出现下跌，让投资者们非常担忧。
　　根据地产咨询公司莱坊国际近日发布的莱坊环球房地产价格指数，2014年第三季度迪拜房地产价格环比下跌5.2％，同比上涨12.5％，这是4年来，迪拜房价首次出现季度下跌。由此，关于迪拜房地产泡沫化的话题也甚嚣尘上。业内人士表示，去年第三季度房价的下滑无疑为迪拜的房地产市场敲响了警钟。
　　然而，让人困惑的是，在迪拜房价步入下行负面言论不断的当口，英国投资者却开始涌入迪拜，寻求购房契机。那么，海外投资者将会给现今的迪拜房地产带来什么？又是否能消除迪拜的房地产价格再次面临泡沫破灭的负面言论？
　　迪拜房价下跌
　　根据地产咨询公司莱坊国际发布的莱坊环球房地产价格指数，去年第三季度迪拜房地产价格环比下跌5.2％，同比上涨12.5％，这是4年来，迪拜房价首次出现季度下跌。值得一提的是，在去年一季度，迪拜还是全球增长最快的房地产市场，住宅商品房的价格相比去年同期上涨27.7%。如此起伏不免让投资者们感到些许担忧。
　　对此情况，Business Insider文章评论称，此次迪拜股市崩盘是油价下跌的又一个牺牲品。
　　自去年6月以来，全球油价已经下跌了40%，给石油出口国带来了巨大压力。虽然并非主要的石油出口国，但迪拜作为中东地区主要的金融与商业中心，对油价变化极为敏感。因为油价的暴跌让政府和消费者的实际收入缩水，对当地公司收入将会带来重创，并严重打击投资者的信心。在他们眼中，迪拜的前景将变得更加不确定，投资者已经开始担忧该地区的经济活动放缓。
　　在迪拜一家房产经纪公司工作的Abigail告诉《国际金融报》记者，其实从早些时候开始，迪拜的房地产增速已经开始放缓，
　　回首过去，迪拜楼市2002年开始向外国人开放，自此一路上涨，2008年达历史最高水平。2009年受债务危机冲击，迪拜楼市开始跳水，房价近乎腰斩。
　　不过，随着需求回暖，迪拜楼市无论售价和租金都迅速上涨。据美国仲量联行测量师事务所数据，自2012年8月以来，迪拜楼市售价和租金分别上涨56%和41%。正当外界担心迪拜房价出现“泡沫化”的时候，当地的楼市已经开始有放缓的迹象。
　　英国莱坊房地产经纪公司认为，迪拜楼市开始降温。公司在一份秋季楼市报告中写道，迪拜房价“增速已经放慢”。
　　“所以，迪拜去年第三季度房价出现下跌的原因，一部分是因为油价下跌的缘故，这是大趋势的影响，另外一方面则是因为迪拜当地房地产市场投资也开始趋于稳定，加上可能是房产投资淡季，所以出现房价下降的趋势，无需大惊小怪。”房地产中介LJHooker Dubai的工作人员告诉《国际金融报》记者。
　　“快发展”后遗症
　　迪拜的房价下降真的不用担心么？
　　有业内人士认为，这正是对之前迪拜房地产过热的现象的一次警告，也是迪拜房地产业过激发展后遗症的体现。
　　从上世纪90年代末开始，迪拜政府开始大力发展房地产业，迪拜海岸线上的棕榈岛、世界群岛、迪拜塔、商业湾以及迪拜乐园，这些大型项目无一不是世界商业地产的标杆之作，不仅为迪拜带来了大量的商业机会，而且为迪拜提供了源源不断的旅游收入与就业机会。
　　金融危机期间，随着国际投资者的撤离，迪拜一度爆发了主权债务危机，最后依靠阿布扎比酋长国超过100亿美元的援助得以摆脱危机。随后，迪拜以惊人的速度实现复苏。曾经作为危机源头的迪拜房地产市场，很快回到了危机前的高点。不但房价与租金高企，房地产投资也再度活跃。
　　接下来，迪拜房地产开发商开始变得狂热，迪拜政府的导向行为也开始变得激进。2013年11月，迪拜赢得了 2020 年世博会主办权，开发商争相布局商业地产和住宅地产，这使迪拜重新成为全球最火爆的地产投资目标地。
　　根据Dubai Chronicle的数据，今年以来，大型地产开发商如Nakheel、Emaar以及Damac已经启动了42个新的地产项目，这些项目预计可以提供11250个新住所。
　　Abigail告诉记者，近年迪拜房价的暴涨，海外投资者显然功不可没。根据迪拜土地管理局发布的数据，2014年上半年，外国公民总共在迪拜房地产投资超过100亿美元，位居榜首的是印度，上半年共投资28亿美元。在2013年，约有1000名中国个人投资者花费了3.53亿美元投资迪拜的土地、住宅和办公楼，较前年的投资规模增长了约两倍。
　　如此发展之后，便出现了让人担忧的情况，迪拜房屋供应量完全大于需求量，也就是出现了供求错配的情况。莱坊国际也指出，供求错配是去年第三季度迪拜房价下跌的主要推手。
　　“从人口密度上来看，迪拜的房屋投资非常特别，投资群体也很特别，都是一些富豪明星。准确地说，这样的投资者数目是很有限的，尤其是在投资需求上，甚至算不上是刚需。”房地产独立经纪人Jeff告诉记者，最危险的是，迪拜的发展在近几年完全以房地产发展为经济依靠主体，所以如今房价出现下跌，就是发展过激之后出现的拐点。
　　“泡沫论”再起
　　房价下跌，让业界对于迪拜楼市泡沫化的质疑声再度被提起。
　　IMF早前就发出警告称，迪拜可能需要对房地产市场进行干预，但其提出的提高税收等建议当时并未得到积极响应。
　　迪拜当地的投资机构认为，IMF的警告是恰当的，基于相关规划和蓝皮书就预筹资金上项目的做法只会鼓励公众投机并引发楼市躁动，应该予以遏制。
　　“迪拜的房地产泡沫将被重新吹起。”有业内人士指出，这些情况得“归功于”迪拜新近宣布上马一些大型不动产项目以及各方天花乱坠的营销，而非强势的经济基本面。与此同时，迪拜楼市租金上涨的背后并没有经济基本面的支撑。
　　记者还了解到，虽然迪拜2013年GDP预期增长4%至4.5%，并逐步从2009年至2010年的危机中恢复，但迪拜的人口增长以及收入增长都低于危机前的水平。
　　在谈到迪拜楼市时，华裔商人王力行有些不安，他在迪拜生活十年，经历过2008年前的迪拜“神话楼市”的疯狂，也见证了金融危机时期的“神话”破灭。面对前几年迪拜房价的疯狂上升以及如今房价的“走下坡路”，显然有些担忧。
　　“当时我和几个朋友就谈到，房价的上升下降是一个周期，经历了顶峰，面临的就是下坡路了。现在，我的很多朋友都认为我该将手上的产业脱手，转去投资比较稳定的市场，比如美国或者英国。”王力行称。
　　王力行表示，迪拜的投资者们也有点风声鹤唳的味道，“因为，我们还记得2008年金融危机爆发时，到处的烂尾楼、空置房，很多商人的资产大规模缩水，人们的眼神里都是绝望。”
　　当时，陷入债务危机的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以偿还棕榈岛集团母公司迪拜世界集团的部分债务。
　　在王力行看来，虽然这些已成为历史，楼市回暖让迪拜重新找回了尊严，但悲观情绪仍在蔓延。
　　与此同时，有经济学者表示，由于迪拜缺少中国所谓的“刚需”市场，并且过分依赖外国投资，楼市中是存在一些泡沫的。
　　著名财经评论员刘戈也曾指出，迪拜可能会再次出现泡沫破灭的情景。“2009年时，迪拜楼市泡沫破裂，很多人跳楼，如今从谷歌地图上可以看到，迪拜一些建筑依旧是烂尾楼。2007年以前，所有人都认为迪拜楼市不会成为一个泡沫，即使有泡沫也不会破裂。但是在2009年，它跌了2/3，即使现在又热起来了，会不会再来一个2/3呢？这很难说。”
　　投资仍未停止
　　在房价下跌引发了一系列负面言论后，英国投资者却很“英勇地”进入了迪拜投资市场。不免让人有些疑惑。
　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《国际金融报》记者表示，这正是因为迪拜当地经济繁荣，尤其是金融业和旅游业较为发达，是富人聚集圈之一，让很多高端房地产投资者趋之若骛。
　　“这造就了迪拜房地产市场现状，当地商铺以及旅游地产、商业地产等具有较大的投资价值和发展潜力，对投资者具有吸引力。投资者的诉求在于获取资产价格升值收益、租金收益以及满足自身度假、旅游的需要等。迪拜正好满足了这些。”韩长吉指出。
　　韩长吉认为，迪拜房价的下跌与当前石油价格的下跌具有密切的关系，短期内石油价格没有明显回升，迪拜房价还将继续承压，长期看，未来石油价格会回升，而迪拜房价仍然具有投资价值。
　　上文中的LJHooker Dubai的工作人员也对记者指出，那些英国投资者一方面是在迪拜房价低位的时候入场寻求最优价格，另一方面则是看中了迪拜的投资潜能――这里的高端房地产是很多明星和富豪的最爱。
　　不可否认的是，英国投资者此时进入迪拜，无疑为当地的房地产市场注入一针“强心剂”。只是这样的强心剂又能给当地房地产市场带来什么？
　　“当前迪拜房价环比下跌，石油价格的下降又打击了投资者信心，如今英国投资者看好未来迪拜房地产市场，出手进行投资，这有利于迪拜楼市的稳定发展。总而言之，英国投资者的信心有助于缓解迪拜房地产市场压力。”韩长吉表示。
　　“对于迪拜这样的房地产市场，外资投入是非常必要的。”Abigail告诉记者，曾经的迪拜因为金融危机导致房地产市场崩盘，但是之后让当地经济恢复的挽救者却是海外投资者。
　　印度人，英国人、巴基斯坦人和沙特人都曾是迪拜房地产市场上一次繁荣期间的最大海外买家，也给迪拜带来了黄金时期。
　　与此同时，韩长吉也对记者表示，如今的迪拜房地产市场并非那么“易碎”，它还是存在一定支撑点的。
　　“自2008年金融危机后，迪拜房价中的水分被挤出了不少。另一方面，迪拜获取了2020年世博会主办权，意味着未来度假、旅游人数的增多，楼市也会得到众多投资者青睐。”韩长吉表示。
　　值得一提的是，当地政府也在用相关政策避免迪拜楼市的泡沫化。2011年9月，为了抑制倒买倒卖的投机行为，迪拜政府将现房登记费用从交易价格的2%提高到了4%。由于迪拜没有房产税、流转税、置业税，甚至没有增值税，将房地产登记费用翻倍的做法成为一项空前严厉的调控政策。在此之后，阿联酋中央银行针对购房又出台了新的按揭贷款规定。
　　“因此，迪拜楼市的泡沫周期还未到来。”克尔瑞研究中心总监薛建雄曾对记者表示，“楼市的起伏总会有一定的周期，2008年迪拜楼市崩盘，接下来将会经历恢复期、巅峰期和下滑期。目前看来，迪拜的房价依旧会上涨，如果要出现泡沫化，也会在3至4年之后。”
　　投资需稳健
　　由此可见，迪拜的房地产市场依旧有非常可观的投资潜能。不过，在分析师看来，投资迪拜也显然并不是毫无风险可言，高收益往往伴随着的是高风险，当年迪拜楼市崩盘的阴影依旧存在一些投资者的心里。
　　在投资机构工作的章安妮表示，投资任何一个海外房产，最核心的策略还是要稳健。第一要了解该国政局；第二要了解这个国家经济发展状况及失业率；第三要了解该国对于海外房产投资者的态度。目前看来，以上条件迪拜都具备，无疑是个不错的选择。
　　浙江商人李林（化名）也对记者透露，自己在迪拜街区拥有几套公寓，去年6月份，公寓售价同比增长30%，别墅售价涨到了5.5万元/平方米。可是，在房价上涨的时期，房租收入却意外地比2013年少了20%左右。
　　“2013年10月时，迪拜政府出台了限制房东大幅增长房租的法令，以抑制市场投机行为。很多出租房屋的房东收入都降低了。我现在准备在近期将房子出手。以现在的价格，每平方米大概能赚2万元。”李林表示。
　　李林称，自己的两位朋友在早年迪拜楼市崩盘时经历了巨额的损失，因此他现在对迪拜的楼市充满了警惕之心。事实上，在经历了债务危机后的房价的疯狂，很多中国内地商人都开始谨慎起来，不再在异地疯狂追击楼市。
　　安妮也指出，普通商人最好不要到迪拜去投资，因为风险太大。“因为去迪拜买房的人，大多是一些资产极为丰厚，不把钱当钱的超级富商们。这些人去迪拜购买房产，未必是通过房地产来获得收益，主要目的是度假，享受奢侈的生活。”安妮说，“投资迪拜，显然是富人们的游戏。”
　　韩长吉也认为，迪拜楼市的风险主要体现在前期价格上涨迅速，已经处在一个相对高点。
　　“虽然环比下跌，但是同比依然上涨，此时的石油价格的下跌显然对迪拜房价形成压力。让之前积累的一些泡沫没有有效挤出。”韩长吉表示，虽然迪拜依旧具有投资潜能，但是此时如果再追加投资，引发新一轮投资热情，恐怕会为未来楼市危机埋下隐患。
(责编：张心梦、唐k)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
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