虚拟产权式商铺的宿命---违反物权法定原则的一种物权
&&& 物权法定原则又称物权法定主义，是指物权只能依据法律而设定，禁止当事人自由创设物权，也不得随意变更物权的种类、内容、效力和公示方法。物权法定被视为物权法的首要原则，在整个物权法结构体系中处于枢纽的地位。法律规定了几种物权类型，就承认这几种物权类型，如果当事人为了自身的利益而创设了新类型物权，那么这新的物权将得不到法律的承认，这种创设也是自始无效的，不具有物权法上的效力。在即将实施的《物权法》第五条就有物权的种类和内容，由法律规定的表述。《物权法》第二条明确规定物权包括所有权、担保物权和用益物权。但物权中的所有权概念从来没有包含“虚拟所有权”即虚拟产权，而“虚拟所有权”恰恰是风行一时的虚拟产权式商铺最核心的内容。简而言之，广大虚拟产权式商铺业主所持有的商铺所有权实际上没有物权法的支持，只是开发商自己移花接木而自行创设的一种物权，显然已经违反了物权法定这一根本性原则。&&& 这时，可能会有性急的业主出来反驳说，他有产权证书，怎么就不能说有所有权呢？我的回答是，这好比就象超生一样，多生了个第二胎，虽然补交了各种费用，但生育第二胎的行为并不因为你多交了钱而变成合法的行为。同样，业主有了产权证书，你的虚拟所有权是否就是合法的了呢？我们首先应先认识清楚，房产局将你的商铺登记的行为只是个备案的行为，并不具备任何法律上的意义，并不是确认你对所购买的商铺具有完整的所有权权益。关于这一点，如果有兴趣，可以直接查询房产交易中的负责人士，看看他们的回答是否与我的理解完全一致。再说得通俗一点，就好比是未婚先孕或未婚先产，没有形成婚姻关系却有了非婚生子女。&&& 刚才从物权法律层面讲述了虚拟所有权不是法定的物权，现在再从发放所有权证书的房地产交易中心的管理水平进一步说明一下。不能否认，房地产交易中心人员的管理水平是非常、非常低下的。在对待虚拟产权式商铺的态度完全是见风使舵。在2000年至2004年，为配合所谓的“经营城市”，全国各地的房地产交易中心对虚拟产权式商铺办理产权证大开绿灯，来者不拒。但在2005年虚拟产权式商铺集中爆发各类危机后，他们的态度来了个180度的大转弯，在上海、重庆等地，房地产管理部门下文严格禁止虚拟产权式商铺办理产权证。在银行方面，南京等地也拒绝对虚拟产权式商铺放贷。这样一来，前几年火爆一时的虚拟产权式商铺马上掉进了冰窟窿，让商铺业主真正感受到了什么叫做“水深火热”，真是“成也萧何，败也萧何”。&&& 所以，各位业主不要自以为有了产权证，你的虚拟所有权就能够得到法律的保护。等到将来发生纠纷时，如果法官告诉你，物权法不能保护你的商铺利益时，可能许多业主要痛哭。
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虚拟产权商铺出手需谨慎
&昨天刚下了10万元的订金，现在觉得风险太大了，我得赶紧把钱要回来。&原本在江汉路商圈某大型商业地产项目看中了一套商铺的林女士，在听到专家的解释后，她决定放弃购置这个商铺。
　　原来，林女士看中的是商铺市场中的&杀手&&&虚拟产权商铺，随着武汉商铺市场的日渐火爆，原本在市场中已经消失的虚拟产权商铺又出现在江城，业内人士提醒，除非有百分之百把握，最好不要出手。
　　■是赚了还是&被&赚了？
　　如今投资者经常可以看到商铺项目宣传&先售后租，每年保证8%的投资回报&，眼见着要不了几年就能100%赚番，让很多刚入门的投资者颇为心动。
　　按照该项目给林女士算的投资回报率，购置商铺前五年按照每年6%的投资回报返给投资者，前五年总计30%的回报一次性折算成总房款扣除。&销售员跟我说未来会做餐饮，但目前究竟是谁来经营还没有定，而且并不能把经营范围写进合同。&林女士表示。
　　目前，江汉路商圈内的商铺经营状况优劣不一，但唯有经营餐饮才是稳赚不赔的行业，看起来，林女士只要守过五年便可获得不错的收益，但周边火爆商业地产项目众多，林女士这一个就未必能经营起来了。
　　业内人士表示，所谓虚拟产权式商铺就是开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。
　　据了解，目前武汉商铺市场中存在不少虚拟产权商铺项目，很多开发企业借此种模式来获取流动资金，在大多数发展商还没有找到很好融资渠道的今天，很多入门级投资者就为开发企业做了&贡献&，看起来是自己赚了，而事实上是被开发商赚了。
　　■业内：要谨慎购买虚拟产权商铺
　　如今武汉商铺市场中产品种类众多，业内人士建议应选择独立产权商铺，这样投资者不仅拥有商铺的实体产权，而且还拥有经营的自主权，收益和回报都在自己控制范围之内。
　　记者走访市场发现，一些经营状况良好的商业地产项目都不会采取虚拟产权商铺销售，例如在汉数个万达[简介 最新动态]广场商铺销售时均未设置投资回报率门槛，如今江汉路万达广场一个商铺的年收益早已超过了10%，由此可以看到商铺价值在于经营。
　　&现在不少社区商铺都具有独立产权，例如武昌沿江区域，拥有数个品牌房企项目，加上未来是过江地铁的出口，其投资价值丝毫不亚于江汉路等热门商圈。&武汉市谋城商业地产策划营销代理有限公司总经理熊江陵介绍道。
　　据了解，虚拟产权商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好。&一旦商场整体运作出现问题，投资者不仅没有回报，就连成本都有可能搭进去。&肯创商业运营机构总经理钟铿介绍道。
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你可能喜欢虚拟产权式商铺物权属性分析
来源：人民法院报
作者：李晨毅
　　虚拟产权式商铺，是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。近年来，由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述，造成产权不明晰而引发诸多纠纷。笔者认为，商铺是对整栋建筑物不动产所有权享有一定比例的份额，各买受人之间是按份共有关系，而不是独立产权的建筑物区分所有关系，商铺的划分方式较符合按份共有法律特征。
　　首先，由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”，商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。
　　其次，从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营，同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买，将不可能销售下去，即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时，商铺份额的价值相同，其并不按照实际商铺的位置区别价格，所以其并不关心铺位的具体位置。因此，从合同签订的目的上，也反映出商铺物权独立价值“弱化”，更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。
　　另外，但凡采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定，合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理，而投资人不能私自经营，也不得私自委托别人经营，故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求，房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”，并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构，而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束，否认权利人对商铺的支配性，同样体现了按份共有人对共同义务的承担。
　　综上所述，将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。
　　（作者单位：河南省义马市人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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