针对小区车辆损坏被盗物业费催收办法-1
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催收物业费的方式、催款单与不同业主的处理方法
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车在小区被偷物业该不该负责
本报讯（实习记者 王瑾）“我家车在小区被偷，刚好对着我家停车位的监控又坏了，我们损失这么大，物业难道不应该承担责任吗？”家住宝鸡豪城天下B区的田女士十分郁闷，去年10月26日5点多将车开回了院子，第二天中午车却“不翼而飞”。如今，将近5个月过去了，田女士一家仍然在讨说法。　　业主：车在小区被盗　　
物业没说法　　
田女士称，去年10月27日中午11点左右，她与丈夫一起出门，走到楼下，她丈夫一眼就看到原本应该停在停车位上的面包车居然不见了。　　
当日报警后，民警来到田女士家小区调查，但由于正对田女士家停车位的摄像头出了问题，给破案造成了一定难度，直到现在田女士家的车也没找到。“我们想和物业坐下来好好谈谈，让他们适当赔偿一些，但物业让我们找警察，说和他们没关系。”田女士一家很无奈。　　物业：没收管理费　　
不负保管责任　　
3月17日，对于田女士的说法，豪城天下B区的物业负责人予以否定，该负责人称田女士家的车是在丢了几天后才联系的物业，她对田女士家的车是否在小区丢的持怀疑态度，而且小区监控确定一直没问题，田女士家的车当时开进来之后究竟放在哪里物业并不清楚。这位负责人同时表示，田女士家并没有给小区物业缴纳停车费，因为对于有车库的业主，物业只收取其每年120元的卫生清洁费。对于没有收取车辆管理费的车辆，物业就不承担保管责任。因此若车辆丢失，物业不可能赔偿。　　
律师：可起诉至法院解决　　
陕西炎城律师事务所律师何新营认为，物业公司对小区业主丢失的财物不承担绝对的赔偿责任。如果物业公司没有单独向业主收取停车管理费，而且业主交纳的物业费中也不包含停车管理费，那么即使田女士的车是在小区被盗，物业公司也没有绝对责任。田女士若想讨要赔偿，可起诉至法院，通过法律途径解决此事。何律师分析，法院将根据物业收取的所谓“卫生清洁费”的实际性质和田女士家的车在被盗时，物业公司是否具有过错来进行判决。&
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小区物业是否应该为此“买单”
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2014年还有几天就要落下帷幕了，微博上的小伙伴纷纷开始感叹时光匆匆，不舍即将过去的马年。然而，此时也是许多小偷&“火力全开”的时候，为了让自己度过一个“欢乐”年，不少市民遭了秧。
一晚上十几个电瓶被偷
业主责备小区物业失职
只是一个晚上的时间，停在小区地下公共停车库的车辆就被偷了十几个电瓶，甚至还有业主连电动车都不见了踪影。小区业主表示，大家都是3月底才搬进该小区的，小偷已经“光顾”地下停车库好几次了，到了年底就更加猖狂，这使得不少业主的财产受损。业主们认为物业公司的失职给小偷有了可乘之机，这也是造成车辆频繁被盗的直接原因。
有业主反映，100多户的小区内总共只有3个保安，地下车库的监控画面也模糊不清。盗窃案件发生后，物业公司连小偷录像都无法提供。除此之外，业主们在之前车辆被盗时就已多次向物业人员反映过这一情况，希望他们能采取措施解决偷盗问题，可物业公司的无动于衷让业主们非常恼火。业主们认为物业人员不作为，对此，许多业主提出质疑：“既然这样，我们又凭什么交物业费？物业公司难道不应该保障我们的财产安全吗？”
物业回应：
业主车辆属私人财产
物业公司无需承担责任
对于业主们的说法，小区项目经理解释道，物业公司只负责公共部位的维修保养，而业主的车辆属于私人财产，不在物业公司的管辖范围内，应自行保管。小区保安队长坦言，他们每天遵循签到制度，每两小时巡查一次小区，已经尽到了保障居民安全的义务，但是小偷一般也在和他们“躲猫猫”，专挑没人巡查的时候下手，让他们防不胜防。另外，为了对付这些小偷，物业公司提出要在地下车库安装防盗门，让每户业主缴纳50元的费用，可这一做法却引起了许多业主的不满，业主们觉得这50元应包含在物业费中，物业公司不该另收。“如果小区内的任何费用都让物业公司承担，我们又哪来的钱呢？”保安队长并不赞同业主们的想法。
但是，事情既然已经发生了，为了早日解决此事，物业负责人也表示，下一阶段他们一定会采取补救措施，尽快将防盗门和小区监控安装到位并增强保安巡逻力度，最后，该负责人提醒广大小区业主，大家的自我防范意识也要加强，不能单靠保安的力量。
疑问：业主车辆于地下停车库被盗，物业公司是否担责？
对于这一问题，业主咨询了扬城律师。该律师表示，业主在车库丢失电动车，关键要看业主与物业公司有没有签订物业管理合同，如果没有约定，那么物业公司就没有保管义务，但必须履行最低限度的安全防范义务。比如，物业公司的门卫设置是否符合要求、保安有无对陌生人进行必要的登记、保安是否例行正常的巡逻等。如果物业公司没有履行或者没有完全履行以上义务，这就属于他们在管理上存在瑕疵，业主可要求其承担与物业公司过失程度相当的赔偿责任。
另外，该律师建议，物业公司在向业主收取物业管理费时，业主要询问物业公司有没有与小区业委会签订物业管理合同，如果物业公司没有与业主或业委会签订物业管理合同，该律师认为，业主可以拒付相关费用。因为，物业管理合同是规范当事人双方之间权利义务的依据，所以一旦出现问题，业主与物业公司可根据双方签订的合同进行解决。（物业网编辑&&尹玉婷）
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案例分析：业主家中被盗拒交物业费 法院判决败诉
导读：业主李先生下班回家后发现价值三万多元的财物被盗，因此李先生以物业公司单方违约，未履行好治安管理职责为由，拒绝交纳水电费、物业管理费。最终，法院判定李先生向物业公司全额支付物业服务费。
&　　某天，某小区一业主李先生下班回家后，发现家中一片狼藉，经盘点发现价值三万多元的财物被盗，随即李先生向当地公安机关进行了报案，并对物业服务中心进行了投诉和索赔，被服务中心回绝。而后，当物业公司向李先生收取物业管理等费用时，李先生以双方签订了物业管理服务合同，物业公司单方违约，未履行好治安管理职责为由，拒绝交纳水电费、物业管理费。
　　服务中心认为，物业公司是小区的合法的物业服务者，向小区业主收取物业管理费合理合法，业主李先生以自己的财物被盗为由，拒付物业管理等费用并没有法律依据。而李先生则认为，物业公司管理严重失职以及小区治安状况混乱是造成业主被盗的直接原因，由于物业公司没有健全和履行好治安管理制度而致使自己财物被盗，其应当承担相应的法律责任。双方调解不成，最终诉诸法律。
　　法院审理认为物业公司与李先生签订的《物业服务协议》合法有效，双方均应依照合同积极履行各自义务。根据物业服务合同，物业公司负有公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务，所以从外来人员管理、秩序巡逻等角度看，业主家中被盗确实与物业公司安全防范存在疏忽有关，但最终，法院判定李先生向物业公司全额支付物业服务费。
　　为什么法院认为物业公司在管理过程中存在疏忽，业主仍需缴纳物业费呢？本案中，物业公司对进入小区的人员没有严格排查，使窃贼有机可乘、进入小区，致使李先生财产被盗，二者之间一定关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。但是，本案并不是业主提出的违约补偿诉请，而是物业公司提出的给付物业费的诉请。同样根据本司法解释第六条第一款规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。如果业主认为物业公司没有按照物业服务合同约定提供服务，可以另案要求物业公司承担违约责任和相关损失。
　　另外，就物业服务费的构成来说，一方面，物业费用包括很多部分，实行安全秩序维护的费用只是其中的一部分，假设物业公司没有按照约定履行安全秩序维护的义务，业主只能拒绝交付物业公司实行安全秩序维护的费用，而拒绝交付全部物业管理费用是不能得到支持的；另一方面，物业公司在物业服务过程中承担的并非是安保责任，并不是发生被盗，物业就要承担责任。物业管理合同是一种服务合同，而不是保管合同，因此，物管公司是否应对小区内的失窃进行赔偿，并不能一概而论。如果小区的保安执勤和巡逻工作、对外来人员的管理、监控录像服务、防盗设施等方面达到服务合同的要求，则无需承担责任。
　　是否履行了《物业服务合同》的约定，很大程度上取决于是否有书面证明物业公司认真履行了职责，如出入登记、维修记录，同时物业公司应当注意保留日常工作记录，作为正确、全面履行合同义务的证据。总而言之，物业公司应加强自身管理，按照合同及相关标准的要求严格执行出入登记制度，对陌生来访进行适度访问，对设施设备进行定期检查，履行好各项服务职责。&收人钱财，与人消灾&，这是中国人朴素的商业逻辑，在服务中留存好过程记录，能够证明你认真履行了职责，方能合理规避管理风险。
原标题：论道|以家中被盗为由拒交物业费，业主是否占理？
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物管案例--小区业主丢车该谁负责提要：而针对被盗居民所反映的，物业公司收取了费，就应该负起责任，刘敬华也进行了关于小区物业的责权说明
　　--小区业主丢车该谁负责
　　《药都时空》帮您办事。现在我们所在的位置是在市区的文景苑小区，就在4月17号的凌晨，这个小区的多辆电瓶车的电瓶被盗，多户住户受到了小偷的光顾。
　　王坤是文景苑小区的居民，昨天早上，她准备骑电动车出门，发现楼下的电动车被人撬了，而且电瓶车被撬的，不止他们一家。
　　文景苑小区居民 王坤：我下来骑电瓶车呢，电瓶车电瓶被人偷了，然后我一看这旁边的电瓶车，很多电瓶车的电瓶也被小偷拎走了。
　　文景苑小区居民 段寒英：天明就知道电瓶车的电瓶丢了。丢的电瓶车的电瓶，座子掀起来了，一个一个的空壳，只剩个架子。
　　文景苑小区居民 杨朝琴 ：早上起来去锻炼身体，看电瓶被盗了。
　　小区的居民就想啊，他们小区是由物业公司在负责管理的，他们也都交着费，现在，这么多的电动车被撬，物业公司应该给出个说法。于是大家就一块去找了物业公司。
　　居民 王坤：啥回复都没有，物业就是不回答，我们感觉交物业费就没得到应有的回报。
　　居民 段寒英：俺交了这物业费，俺得不到一点安全感，电瓶车电瓶几百块无所谓，小事，这明俺私家车放这小偷还能给我们偷走呢，俺没有一点安全感就行了吗，俺这明再收物业费俺怎么交。
　　居民们说，他们现在所想的，并不单单只是担心这电瓶车的电瓶追不回来，他们更在乎的是居住环境里的安全性。
　　居民 段寒英：俺要求也不高，你把这个电瓶车电瓶丢的给个回复，你找不着是你找不着的，小偷偷走是偷走的，你得有个回复有个答案，明我们可有一个安全的地方。
　　居民 王坤：追回来，追不回来这电瓶都无所谓，以后我们住在这，东西也能放心。
　　像文景苑小区的这种情况，责任在谁？小区居民又该怎么做呢？我们准备先到小区的物业公司，进一步了解情况。
　　我们来到静安物业管理公司文景苑小区管理处，工作人员听了我们的来意后，表示，在这次电瓶车电瓶被盗事件中，物业公司没有责任。
　　静安物业管理公司文景苑小区管理处工作人员 刘敬华：因为没有放在专人看管的车棚里面，业主放在外面的，发生这种情况，他们有些业主不听从我们小区的管理，乱停乱放，特别是占用小区小车的车位，我们在小区的宣传栏上或者是小区的车棚上贴出的都有温馨提示，就是小区的车辆尽量的放在小区的车棚里面，有专人看管。
　　而针对被盗居民所反映的，物业公司收取了物业管理费，就应该负起责任，刘敬华也进行了关于小区物业的责权说明。
　　静安物业管理公司文景苑小区管理处工作人员 刘敬华：我们是按照国家的规定，和安徽省进行收费的，这个收费的费用不包括停车费用。专人看管的车棚每个月按照咱物价局的收费标准，电瓶车是10块钱，摩托车是12块钱，车棚里设置的有专门的充电插板，这个收取一定的电费，停车和充电电费，无论你充多少时间每月是20块钱。
　　这位物业工作人员也表示，以后他们会加强小区安保方面的管理，避免类似事情再次发生。那么，在这次事件中，小区的物业公司究竟有没有责任呢？离开文景苑小区以后，我们又专门咨询了律师。
　　王铸律师认为，由于物业公司与业主之间存在着物业服务关系，他们之间的权利和义务通过物业服务进行了约定，所以，小区的居民可以查看一下，小区物业公司和业主之间，是怎么针对小区公共秩序和安全防范进行约定的。
　　律师 王铸：从这个小区的物业合同的约定来看，物业公司承担的是物业和及其公共区域内的部分管理和养护，以及公共环境卫生的管理，另外一方面它是协助做好物业公共区域内的安全防范工作，那么也就是说，这个合同并没有约定物业公司对业主停放在公共区域内车辆和其他物品承担保管责任，像这个小区有个特殊情况，它专门在小区内设立了一个收费车棚，对车辆进行保管收费服务，那么如果车辆在车棚内丢失，作为车棚的管理人要承担赔偿责任，因为车辆停放在车棚内，与车棚的管理人之间形成了保管服务合同关系，这与关系是没有关系的，那么我们认为作为物业公司和业主之间没有保管合同关系。
　　王铸律师表示，尽管物业公司与业主之间没有保管的关系，但是如果业主的财产出现丢失，与物业公司在物业服务合同中所约定的安全防范义务有关，那么物业公司也应该承担相应的责任。
　　律师 王铸：比如说一般的物业服务合同都约定，这个物业公司提供24小时监控，24小时巡逻，以及车辆进出小区的登记，如果物业公司履行了这几个方面的义务，那么物品丢失物业公司当然不承担赔偿责任，如果物品的丢失与物业公司没有完全尽到这些安全防范义务应当实施的这几个措施的话，如果这两者有关系，那么物业公司应当赔偿相应的赔偿责任。
　　不过，王铸律师也介绍，业主和物业公司之间，如果产生了这些方面的纠纷，业主想起诉物业公司，往往会存在一定的难度。
　　律师 王铸：作为业主来说，如果要求物业公司承担赔偿责任，首先还必须有证据证明其物品或者车辆，在这个物业公共区域内丢失，那么作为目前的情况来看，尽管业主向公安机关报了案，目前案件并没有侦破，那么还没有证据证明这个业主的车辆在公共区域内丢失，当然就更不可能要求物业公司进行赔偿，也就是说作为业主来说，提供证据证明其车辆或者是物品在公共区域内停放并丢失，这是它主张权利最基本的前提。
　　如果最后案件能够告破，小区居民的损失能够追回，物业公司就不用承担赔偿责任，但是如果案件告破以后，小区居民的相关损失无法追回，那么对于居民的损失，物业公司则应该根据过错程度，承担相应的赔偿责任。
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