苏报记者　张　帅　　案件回顾：　　某房地产公司与某物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定将某小区委托该物业公司进行物业管理。日，秦先生与该房地产公司签订购房合同，购买该小区的一套房屋，在购房合同的附件中注明物业管理协议另附。日，秦先生将房屋出租给A公司，约定发生的物业管理费等费用由A公司支付。后A公司及秦先生均未缴纳物业费。物业公司将秦先生和A公司诉至法院，要求其支付拖欠的物业费。被告秦先生及A公司均认为，自己未与物业公司签订《前期物业管理委托合同》，房地产公司与物业公司签订的前期物业合同并未获得其同意而对其不生效，故无需交纳物业费。法院最终判决A公司支付物业费，业主秦先生承担连带清偿责任。　　法律分析：　　房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理委托合同》对业主秦先生及A公司是否产生法律效力？　　最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，房产公司与物业公司签订的前期物业合同对秦先生是有法律约束力的。同时，根据秦先生的购房合同中明确物业管理协议“另附”这一情节，应当认定秦先生对房地产公司已聘请物业公司的事实是明知且认可的。法院最终判决A公司支付物业管理费，业主秦先生承担连带清偿责任。　　律师提醒：　　江苏合展兆丰律师事务所毛玉萍律师：在实践中，物业的销售及业主入住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上有投票权的业主投票形成业主大会来决定选聘物业公司是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定由建设单位选聘物业服务企业。　　物业服务密切关系到老百姓的生活，物业与业主应当相互配合，相互体谅，共同把生活环境打造好。如果业主一味地拒交物业费，势必会影响物业公司的生存问题，可想而知物业公司也无法提供更好的服务；同时，物业公司也应提高自身的管理水平，更好地为业主服务。另外，如果业主将物业出租了，业主也应了解物业管理费的缴纳情况，敦促租赁方及时缴纳物业管理费，从而避免不必要的麻烦。
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13-07-16·以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的案例 - 物业之家
以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的案例
典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》，规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元，并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。案例解析：根据《》有关规定，业主委员会与物业公司签订了合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向交纳相应费用。还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于管理方面的问题，应由机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。风险防范：物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。
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  物业费都是包括什么？物业费可以拒交吗？有什么需要注意的？
物业费都是包括什么？物业费可以拒交吗？有什么需要注意的？
买了房子，就要开始缴纳物业费了。物业费都是包括什么?收费标准又是什么样的?有人会问我的房子交了但是还得装修，不会立刻住进去，可不可以不交物业费?交物业费有什么注意问题吗?下面由小编给你做详细的解释。
物业管理费是指物业管理公司依据物业管理服务合同为业主或所有人提供物业服务，业主或所有人依据物业管理服务合同付出的费用。一般包括公共物业及配套设施的维修保养费用，所聘用的物业管理人员的薪资，包括工资、津贴、福利、保险、服装费等。还有垃圾清理，公共区域花草植物的养护费用。
一、物业费包括什么?
(1)管理费。在物业之中管理费是指物业工作人员将其公共区域进行巡视、检查、物业维修以及更新费用的账务管理、物业档案资料等一些管理服务费用。
(2)清洁费用及绿化养护费管理费。清洁费用是指公共区域的环境打扫费用，其中包括：工具、工作人员用品、垃圾外运以及请化粪清掏等等费用;绿化养护费用有：绿化工具费、用水费、农药化肥费、杂草清运费以及景观维护费。
(3)办公费用与人员工资。办公费用是指交通费、通讯费能及办公用品、水电费用等等。据国定规定，其物业服务人员工资则包括：人员费用、基本工资、社会保险以及规定提取福利、加班与服装费用等等。
(4)法定税费。法定税费是由国家统一规定的相关税物，如：城市建设维护税、教育附加费用以及营业税等等。
二、物业费收取标准是什么?
我们物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月.平方米、0.75元/月.平方米、0.35元/月.平方米、0.35元/月.平方米(已包含税、费)。
三、物业费收取需要注意些什么?
在四级物业费收取标准中，除基础设施、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业公司必须符合所有的条件，才能向业主收取相应的费用。
其实不管是物业公司还是业主，都应该多站在对方的立场上多考虑问题，这样就会减少很多矛盾的产生，共同营造一个和谐温馨的大家庭。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
四、什么情况下可以拒交物业费?业主拒交物业费是否基于正当理由的认定
何谓“正当理由”?业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由?我们认为不妥。
从合同法理的角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：
第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。
第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。
第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。因此，在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。
以下几种情况可以拒交物业费?
1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳;
2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据;
3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;
4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;
5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。
这几个误区一定要避开!有的物业费不能拒交。
1、未居住使用可拒交物业费，错!
根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以，就算你买了房没有入住，同样不能拒交小区的物业费。(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)
2、未签物业合同可拒交物业费，错!
根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。
3、原业主欠费可拒交物业费，错!
根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。
五、物业管理费常见的问题有哪些?
1、从什么时间开始计收我的物业管理费?
答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。
2、以什么面积收取我的物业管理费?
答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。
3、业主有权审查物业管理企业的收支吗?
答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。
4、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水、电供应?
答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应;但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。
5、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗?
答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。
6、小区的公共照明用电是否需要业主分摊?应该按什么标准收取?
答：包含在物业服务费用里面。
7、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?
答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。
8、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费?
答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。
9、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是，维修费用该由谁来承担?
答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。
10、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理?
答：物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。没签物业合同 可以拒交物业费吗
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没签物业合同 可以拒交物业费吗
作者：佚名 文章来源： 点击数： 更新时间： 09:05:37
　　广州市筑海大厦的开发商原系广州市筑海房产开发有限公司，现更名为筑海(集团)房产总公司。广州筑海物业管理有限公司（以下简称“筑海物业公司”）自2005年起受筑海大厦开发商的委托，作为大厦的物业管理公司为大厦提供物业服务，并与筑海(集团)房产总公司补签了《筑海大厦物业管理委托合同》，合同约定物业服务期限至业主委员会重新选聘新的公司之日止。
　　2011年1月，筑海大厦业主委员会(下简称“业委会”)取得房管部门颁发的备案证明，但未与筑海物业公司签订新的。
　　日，筑海物业公司与业委会签订《筑海大厦物业服务管理权交接协议书》(以下简称《交接协议书》)。该《交接协议书》记载：业委会于日致函筑海物业公司，告知筑海大厦已新聘了物业管理单位，要求筑海物业公司向业委会移交相关资料并撤离筑海大厦，双方一致同意日上午10时作为交接时间。
　　刘某是筑海大厦写字楼1205房的现业主，房屋建筑面积为310平方米。该房屋的一手业主伍先生与筑海物业公司签订了单独的《筑海大厦物业管理委托合同》（以下简称物管委托合同）。该合同约定物业管理费收费标准按每月每平方米建筑面积人民币12元计。2006年8月上述物业管理费收费标准经物价局批复备案。
　　2010年9月，刘某取得了房屋的产权证后，向筑海物业公司邮寄了“业主声明”，表示：拒绝筑海物业公司的服务，拒绝支付未经自己同意的任何费用，其自有物业将自行管理至业主委员会选聘新的物业公司，因业委会及其本人从未与筑海物业公司签订。
　　经物业公司多次催交，刘某拒绝支付自2010年9月至2012年2月的物业服务费。筑海物业公司遂向法院提起诉讼，要求法院判令刘某予以支付。
　　刘某辩称，筑海物业公司无权对大厦进行物业管理并收取物业管理费，因为《筑海大厦物业管理委托合同》的签约单位是筑海(集团)房产总公司，不是筑海大厦的开发商广州市筑海房产开发有限公司，且《物业管理委托合同》系事后补签，因此，无效。大厦的其他业主都与物业公司单独签订了物管委托合同，本人对涉案物业系自行管理，没有签订相应的，无须支付物业服务费。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第十条第二款规定，物业公司强迫业主接受物业服务，不能要求业主支付物业服务费。
　　[争议焦点]
　　一、物业公司是否有权对筑海大厦进行物业管理并收取物业管理费？
　　二、本案是否适用司法解释第十条第二款规定？
　　[法院判决]
　　法院经审理后认为，物管委托合同的签约方与筑海大厦建设单位之间具有法律上的承继关系。原告自2005年起一直为筑海大厦提供物业服务，与大楼业主存在事实上的物业服务关系，且其业已补签了物管委托合同。本案原告不存在司法解释第十条第二款规定的权利义务终止后拒绝退出、移交的情形，故被告认为，原告强行提供物业服务，拒绝支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，不予支持。判令被告于本判决生效之日起十日内给付原告筑海物业公司自2010年9月至2012年2月的物业服务费。
　　[律师意见]
　　物业公司有权对筑海大厦进行物业管理并收取物业管理费
　　本案所涉的物管委托合同，其性质属于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》规定，前期由建设单位与其选聘的物业服务企业签订。本案中，筑海(集团)房产总公司与开发商广州市筑海房产开发有限公司之间具有法律上的承继性，有权作为开发商的代表选聘前期物业服务公司。虽然《物业管理委托合同》系事后补签，但事实上筑海物业公司自2005年起一直作为大厦的物业服务方为大厦提供物业服务，与大厦的业主存在事实上的物业服务关系。
　　物业管理是对管理区域内的业主及物业使用人提供的公共、整体服务，包括保安、绿化、清洁、公共设施及设备维护等内容。虽然被告刘某与筑海物业公司之间未同其他业主一样签订单独的物管委托合同，但被告实际享受到了物业公司提供的物业服务。根据司法解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”虽然业主非前期物业服务合同形式上的当事人，但业主是该合同项下权利义务的实际享有者和承担者，因此前期物业服务合同对全体业主具有约束力。物管委托合同约定了物业服务期限至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同并提供物业服务之日止。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，虽然筑海大厦业主委员会于2011年1月成立，但业委会成立后至2012年2月期间没有选聘新的物业服务企业，也没有重新签订，物管委托合同尚在有效期限内，被告作为筑海大厦的业主之一，当然也受物管委托合同的约束。
　　那么，被告能否拒绝原告提供的物业服务呢？由于建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有所有权、共有所有权和共同管理权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权中共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个所有权人的个体意思为准。每个所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助、相互制约之共同生活关系。因此被告作为单个的业主，不得以无需接受物业公司的物业服务为由进行抗辩，更何况物业服务对业主提供的是公共、整体服务，被告实际享受到了原告提供的物业服务，故被告关于其物业自行管理的抗辩缺乏法律依据。
　　本案不能适用司法解释第十条第二款规定
　　司法解释第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
　　根据上述规定，本条适用的前提是基于物业服务合同的权利义务终止后，物业服务公司“强行”提供物业服务。本案中，业委会于日致函，告知筑海大厦已新聘了物业管理单位，要求筑海物业公司向业委会移交相关资料并撤离筑海大厦，且原告与业委会在《交接协议书》中约定日作为物业服务管理的交接时间。因此在日前原告并非“强行”服务，并不存在权利义务终止后拒绝退出、移交的情形，因此，不适用司法解释第十条第二款的有关规定。被告关于原告强行提供物业服务的意见没有事实和法律依据，故原告有权对该期间的物业管理服务收取相应的物业管理费。
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客服QQ：7310467 Email:业主不满小区管理拒交物业费 律师：大多不合法
福州晚报陈鸿星
核心提示时下，福州的很多物业公司抱怨小区难管，业主的要求太多，有些要求相当不合理，可不满足他们的要求又会遭遇业主拒交物业费。一些小区就因为物业费长期收不齐，导致几任物业公司都呆不久。而业主却认为，小区物业公司的服务实在难以令人满意，又拒不整改，拒交物业费是最直接也是最省事的维权方式。业主能否通过拒交物业费的方式维权？双方的矛盾有没有其他更好的解决办法？本期说事释法就此展开探讨。 ■本报记者 陈鸿星案例一：新房漏水没解决业主拒交物业费2006年，某物业公司受开发商委托，负责管理其开发的位于六一路上的某高档住宅小区。蔡先生购买了该小区的一处商品房。同年9月，他与这家物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。2009年，蔡先生接收新房后，发现房内漏水，多次请物业公司帮忙协调开发商进行维修。物业公司每次都口头答应会安排人员上门修理，却一直不见动静。无奈之下，2011年，蔡先生自行请工人修补，解决了漏水问题。在等待维修的这3年时间里，他的新房一直空置着，既无法自住，也无法租给他人。蔡先生十分生气。蔡先生还发现小区停车位经常被他人占用，导致自己的车子无车位可停。停车库管理无序，通道乱停车现象严重，但物业却视而不见。为了督促物业公司改进服务，从2009年4月起，蔡先生拒绝交纳物业管理费。这家物业公司觉得经营亏本，于2012年3月正式退出了该小区。去年，物业公司将蔡先生告上法庭，讨要其拖欠的物业费和公共能源分摊费共8198.56元。庭审中，蔡先生辩称，这家物业公司的服务不到位，而且大部分物业费主张已过诉讼时效，因此他没必要支付这些费用。上个月，鼓楼区法院经审理认为，物业公司为蔡先生提供了物业服务，他也接受了服务，理应依约支付物业服务费。因为物业公司未能举证证明其向蔡先生进行了催缴，所以法院只能支持物业公司主张的未过两年诉讼时效部分的物业费请求。蔡先生辩称物业服务存在瑕疵，但他未能向法院提交相应的证据加以证明，因而对该辩解意见不予采信。据此，该院判令蔡先生应给付物业公司从日至日期间的物业管理费603元，并支付相应的逾期付款违约金。案例二：未与物业公司签合同业主也要交物业费2012年底，仓山兰庭新天地所在的社区居委会及部分业主与深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称“保利物业公司”）共同签订了一份《福建省物业服务合同》，约定由这家物业公司向该小区北区业主提供物业服务，合同期限暂定半年。陈女士是兰庭新天地北区的业主，但她一直不肯交物业费，最终被保利物业公司告上法庭。庭审中，陈女士详细解释了自己不交物业费的原因：在保利物业公司入驻小区期间，北区业委会尚未成立，张某某等人在未召开业主大会，广大业主不知情的情况下，擅自作主同物业公司及居委会签订物业合同，违反强制性法规，该合同无效。她不承认该物业合同的效力，也未与保利物业公司签约。该物业公司入驻期间，提供的物业服务存在极大的瑕疵，她很不满意。福州市中院于日前经终审审理认为，本案中的《福建省物业服务合同》系保利物业公司与社区居委会及部分业主签订的，陈女士并未参与签订该合同，因而她不是该合同的相对方，该合同对她不发生法律效力。但保利物业公司实际上提供了物业服务，陈女士也实际享受了对方提供的物业服务，因此仍然应参照合同约定的物业费标准交纳物业费。记者调查：不交物业费常见四种原因近期，本报说事释法热线接到不少读者对所住小区物业服务和管理质量的投诉及咨询维权途径。家住仓山江南水都·丽岛小区的周先生，最近和物业处闹得很不愉快。今年初，楼上住户想把原先设计的书房位置改成厨房。周先生得知后，坚决不同意。他觉得厨房位置并没有预设管道，如果改造不当很容易造成漏水。但他又不想直接找楼上住户说，怕影响邻里关系，于是就通过物业处反映，由物业处制止楼上住户的施工。楼上住户因此停工了很长一段时间。前几天，周先生发现楼上住户又重新开工。他很生气，认为物业处监管不力，要求物业处拿出强有力的措施制止楼上住户行为。在整改到位之前，他坚决不交物业费。但物业处要他先交物业费再谈其他问题。记者就此采访了该小区物业处的华主任。她说，物业处接到周先生的投诉后，多次上门劝导楼上业主，不让其工人运送装修物品进小区，还向城管部门发函，要求帮助制止违规装修行为。物业处已经尽力了，但因为自身没有执法权，所以无法强行拆除楼上的违规装修部分。周先生以此无端指责物业处，近一年不交物业费。无独有偶，家住仓山欣隆盛世小区的杨先生，最近也拒交物业费维权。他告诉记者，自己每个月都按时向物业公司交停车费。前不久，他的私家车停在小区路面，竟然被人扔东西砸破车窗玻璃。物业一直查不出“作案者”，也调不出出事区域的监控录像资料。物业公司不尽职，应赔偿自己的修车费用。在物业公司赔偿损失之前，他会一直拒缴物业费。管理该小区的物业公司工作人员向记者表示，他们每月收的几十元钱只是车辆占地费，而不是车辆保管费。再说了，杨先生没按物业人员的要求，将车子停在小区指定位置，出了事理应自己担责。他以此为由拒缴物业费，纯属无理取闹。据记者了解，业主拒交物业费大多事出有因，常见的原因主要有4类：一是因个人利益受损得不到解决引发，如家中失窃，卫生间天花板漏水，停在小区里的私家车被划等，由此觉得物业公司不尽职；二是对小区的公共管理不满意，如小区卫生不够整洁、停车混乱、小区安保措施不到位导致外来人员可随意进出等；三是认为选聘物业公司时的程序不规范，质疑甚至否认其管理小区的资格；四是物业公司自行提高物业费标准，而服务却没有相应跟上，导致业主不满。律师说法：业主维权应有理有据福建大佳律师事务所的陈捷渊律师认为，只要是合法选聘的物业公司，即使业主认为物业公司的服务不到位，全部不交物业费也于理于法不符。较好的维权办法是小区选举成立业主委员会，由其代表业主与选聘的物业公司交涉，要求对方改善物业服务质量。如果物业公司存在严重违约的行为，业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业公司，并追究物业公司的相关责任。福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉分析了常见的几种业主在日常生活中与物业公司发生纠纷的情形：1.小车停在小区指定位置被划伤。若物业公司对业主停放的车辆收取了保管费、泊位费等费用，就与停车业主形成有偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业公司应当承担损害赔偿责任；若物业公司对停放的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，则物业公司与停车的业主之间形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失，物业公司只有在存在过错或重大过失或未尽到安全保障义务的情况下，才必须承担损害赔偿责任。2.业主家中失窃。由于物业公司对小区负有合理程度的安全防范义务，应当实施必要的正常防范性安全保卫活动。在物业公司没有履行保安职责或履行保安职责存在过错的情况下，业主可以要求物业公司承担赔偿责任。3.小区卫生不够整洁。因物业公司疏于管理，造成物业区域环境恶化或不符合物业服务合同中约定的卫生标准，那么业主可以依约要求物业公司承担违约责任。4.相邻业主违章装修。物业公司虽然没有执法权，但根据有关规定，发现住宅装修存在违法行为的，应当予以劝阻、制止；对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告有关执法部门，有关执法部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业公司没尽到上述职责的，应承担一定的法律责任。在物业管理公司未尽职责时，业主的合法维权方式主要有以下4种：1.通过业主委员会就涉及业主公共权益的问题与物业公司谈判、交涉；2.请求物业管理联席会议介入调解；3.向物业公司的监管部门即市、县房地产行政主管部门投诉；4.根据物业服务合同的约定向仲裁委员会提起仲裁，或向人民法院提起诉讼。陈晓珊 图(())
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