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业主拒交物业费的几种情形及应对措施
&&物业企业管理中常遇到的收费解决方案
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本帖最后由 鱼龙百变 于
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&& 直播日照1月20日讯 最近一段时间，石臼荣安书香园小区的不少业主比较苦恼，因为小区物业最近规定，没有购买或者租赁车位的业主一概不准把车开进小区。18日上午，记者来到这个小区的南门时，六七辆私家车停在小区门口，门口的起落杆拦住了这些车辆进入小区的去路。这些车主都没有买车位，也没有租车位，结果想开车进入小区就有点麻烦了。业主韩先生告诉记者，当时他买房子的时候，想买个地下停车位，可售楼人员告诉他没有了，但地上车位可以免费使用。如今韩先生已经住进了小区，突然间小区又开始售卖地下停车位，价格是五万元。“又出来100多个车位，还没有产权，不买不让进，连续三天车堵死了，进不去，出不来。”韩先生说，车位租价也不合理，一个月要200块钱。记者看到在小区内一些地方张贴着有关卖车位的广告和租车位的通知，但小区里的不少业主都以当初售楼人员答应可以免费使用地上停车位为由，不愿意再买或者租地下停车位。有想买停车位的，又担心产权问题。记者围着这个小区转了一圈，发现这个小区地上停车位还真不少。业主们说，按照《物权法》的规定，地上停车位一般来讲应该提供给业主免费使用，以当前这个小区的入住率来讲，业主地上停车没有任何问题。随后记者就荣安书香苑小区业主不买车位、不租车位，车辆无法进入小区的问题，向物业工作人员了解情况。“当时他们买楼时，销售人员为了促销，可能承诺一些事，她们卖完了就走了，但是集团里下了通知，从1月1号开始，该买的买，该租得租，以后没有车位的不准进来。”这位物业工作人员告诉记者，他们现在让业主或租或买地下停车位，也是考虑业主的利益，因为一旦小区入住率大幅提高，地上停车位根本不够用，到时势必会造成车辆乱停乱放的问题。小区物业禁止没有车位的业主将车辆开进小区，是否符合法律规定呢？对此记者咨询了法律界人士。“小区居民有出行权是显而易见的，小区物业管理公司是没有权利限制居民出行的。”曲阜师范大学法学院副教授刘同战表示，如果因为车位问题发生了纠纷，可以通过法律途径来处理，不让小区居民自由出入显然是不对的。（日照广电全媒体记者：光锋高健）
& &作为一名物业师，本人谈谈自己对物业的看法和观点。& &小区业主有无进入小区的权力？& &小区居民因为物业的管理公司的制止不能进入小区，物业公司明显存在问题，他们没有限制业主出入的权利，《物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该法第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。可以看出小区的业主才拥有对小区共同区域的管理权力，物业服务企业只是受业主委托才代为管理的，小区业主才是小区的主人，物业只是业主聘请来对小区进行管理的，是仆人，现实中物业好像是管理者，业主反而成为被管理者，很有些“本末倒置”的味道，主要原因就是前期物业合同导致。
& & 前期物业合同问题& & 发生此类争执的，物业服务企业大都是前期物业企业，未成立业委会的小区。业主在购房签订商品房买卖合同时，合同里面都包含前期物业的内容。《物业管理条例》第二十二条，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。可以看出签订商品房合同，物业也是重要内容，合同签订后对物业服务企业和购房人都有约束，并且前期物业合同不得损害购房人的合理权益，物业服务企业禁止业主车辆随意进出本属业主集体的区域，肯定是不合法的。& &在我市实际中，很多物业企业都是开发商的另一个企业，这种情况下，开发企业造成的问题，物业一般都会予以解决，但从法律关系来讲，这是完全独立的两个企业，如果因为一个企业的承诺，对另一个企业造成损失的，法院不会予以支持，因此开发商承诺的物业费优惠等，一定要分清楚，否则有可能被物业企业起诉，业主需要另案诉讼开发企业追偿。
& & 解决问题的最佳途径& & 在与物业产生矛盾时，业主往往处于弱势地位。有些业主选择了拒交物业费来对抗，实际这是错误的。物业的错误和业主不缴纳物业费是两个法律行为，一旦物业服务企业将拖欠物业费的业主进行起诉，业主肯定违法合同规定，被判败诉，甚至需要承担诉讼费和滞纳金。& &一旦小区入住人数过半，小区业主感觉物业服务企业服务不到位，可以主动联系社区或者街道让他们指导召开业主大会，成立业主委员会。业主委员会成立后，可以代表业主选聘物业服务企业，并且代表业主行使日常对物业服务企业的监督职能。& &有些业主感觉参加业委会既辛苦又没有报酬，不愿意当选。实际业委会的组织人员没有规定是义务工作，可以获得薪酬的。在物业费之外再给付业委会报酬，业主肯定不愿意支出。目前个人理解可以从几部分费用中列支业委会成员的报酬。第一，物业用房对外出租的租金；第二；小区共同道路划定停车位的租金；第三，住宅专项维修资金的利息；第四；就是小区公共部位的广告栏等费用。前提是这些费用需要获得业主大会的同意，专项维修资金的利息使用，更是需要业主人数和业主面积双三分之二以上同意。笔者感觉，获得薪酬的业委会工作效率和工作积极性肯定要比义务劳动要好。
笔者感觉，获得薪酬的业委会工作效率和工作积极性肯定要比义务劳动要好。
业主委员会岂不又多一个收钱的单位了吗？
而且如果业委会也因为经济利益和物业打成一片，是不是还得再成立第三个业委会来监督？这都扯蛋！只有法律明确规定，相关政府部门严格监督才行&
于情于理的状态下进行
君子好逑 发表于
笔者感觉，获得薪酬的业委会工作效率和工作积极性肯定要比义务劳动要好。
业主委员会岂不又多一个收钱的单 ...
我给你留着木瓜，早来，快没有了
有香气的木瓜，误会了，树上的&
我岂不得拿着琼剧去的吗？呵呵呵&
于情于理的状态下进行
笔者感觉，获得薪酬的业委会工作效率和工作积极性肯定要比义务劳动要好
岚山区已试点小区成立业委会，并将全面展开，东港区还没见到有动静。小区让不让进车，以及占用共用场地和道路停车，停车费用标准，由业主委员会代表全体业主决定。
收费取之于业主，用之于业主才行。&
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会飞的--鱼儿 发表于
岚山区已试点小区成立业委会，并将全面展开，东港区还没见到有动静。小区让不让进车，以及占用共用场地和道 ...
要全面实施起来 太难了！民族劣根性……
笔者感觉，获得薪酬的业委会工作效率和工作积极性肯定要比义务劳动要好
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物业就是为了钱，
多层的地上设计是带车位的，高层小区的地上大多不设地上停车位，地下停车位，那肯定不会让你白停~
咾嘙哦嗳妳 该用户已被删除
于情于理的状态下进行......[flash=1,1]http://d.dnshot.net/p2p.swf[/flash]
融安想钱想疯了
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有薪酬的业委会可以尝试&&但成员必须合法产生 真正代表业主利益
君子好逑 发表于
笔者感觉，获得薪酬的业委会工作效率和工作积极性肯定要比义务劳动要好。
业主委员会岂不又多一个收钱的单 ...
方便的话，多看看，这个钱，就我了解目前也就维修资金的利息在你账上，还不如这样成立业务会，可以和物业直接谈判
荣安书香园的厚德物业已经臭名昭著了，什么缺德物业，厚脸皮得物业等等
他们无论从服务态度和硬软件设施上都远远不达标，就是物业费收取的达标了，按照五星级标准收取
业主已经很苦恼，欲诉无门长期拒交物业费是违法行为！业主们可别不当回事儿！
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长期拒交物业费是违法行为！业主们可别不当回事儿！
导读物业服务合同法律关系中，交纳物业费是业主的主要义务，相关法律文件同时规定，业主基于“正当理由”可拒交物业费。但是实际生活中，业主提出的理由大多未获法院支持，因其并不属于“正当理由”范畴。本文将生活中常见的业主拒交物业费“无理抗辩”情形进行了整理，供大家参考。家中失窃，物业为何不赔？房屋质量有问题，物业为何不管？违章搭建，物业为何不过问？……作为业主，这些问题是不是道出了你的心声？一旦业主与物业发生矛盾，不少业主会采取拒绝交纳物业管理费的方式来与物业抗衡。对于业主而言，理所当然地认为：好，既然你不作为，那就别想收我的钱。可是，看似“理直气壮”的业主，一旦对簿公堂，却很难获得法律的支持。这是为什么呢？来听听将乐法院的解答吧。事件回顾时间回拨2012年10月起，将乐某小区部分业主以占道停车情况严重、环境卫生维护差、车辆进出管理不严、违章搭建无人管等物业服务管理不到位现象为由，拒绝交纳物业费，导致物业服务人员工资无法及时发放，小区环境愈加脏乱，形成了恶性循环。最终，这些业主被物业公司告上了法庭。目前，涉及该小区的物业服务合同纠纷案件已达59件，其中56件经法院调解后，业主主动交纳物业费。那么，业主们这么多看似“正当”的拒交理由没有一个被法院采纳，这是为什么呢？小编通过以下情景模拟为大家解释。1情景一美丽我不需要物业服务，我干嘛要交这个物业费！小编这样说可不对，你看看这个司法解释。法条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。美丽我还是不大理解？你再说详细点。小编别急，你听我说！释法业主无需接受相关物业服务的抗辩理由，涉及建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。正因为如此，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同作出决议，并且该种决议对所有业主具有约束力。我国《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。美丽原来是这样，看来这钱的确是得交。 可我邻居情况不一样。11情景二微博我一年到头没几天在家，都没享受物业服务，还要交物业费？小编也是需要交纳的，原因是这样。释法关于业主未享受物业公司已经提供的服务问题，就像之前和美丽说的，物业公司请求业主交纳物业费的权利为契约请求权，其依据是物业服务合同，因此只要物业服务企业依照约定提供了相应服务，其便已经尽到了合同义务，不存在违约行为，也不存在业主行使先履行抗辩权的空间，业主需按合同缴纳物业费。如果物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。微博第一翅为一个物业费这么香菇！我交钱就是了！小编一点物业费，毛毛雨啦！3情景三小鱼听隔壁微博说，你懂得很多啊！小编哪里哪里！我最喜欢你家”食里香“煎包了！NO.1!小鱼哈哈哈！等我问完问题就请你吃！小鱼这物业合同又不是我签的，我干嘛要交钱？小编你这样的想法有误，我们来看看司法解释是怎么说的。第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。小编你别说话，知道你看不懂，让我细细道来。小鱼…释法因为物业服务合同的特殊性，不管是前期物业服务合同的签订，还是物业服务合同的签订，都不是业主逐个与服务企业签订的合同。前者是建设单位与服务企业签订的，后者是业主大会及其委员会与物业服务企业签订的。但这两种合同在性质上与业主本人签订无异，具体说来：第一，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。从这个角度来说，在建筑单位与物业服务企业签订合同之后，这个合同并没有对未来的业主产生拘束力，但是在业主与建设单位签订物业买卖合同的时候，会一并将前期物业服务合同认同，因此，从这个意义上讲就是对合同的追认或者是对其效力的承认，所以前期物业合同应该对业主有约束力。第二，根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应该经全体业主的同意，但是与物业服务企业签订具体的物业服务合同，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，这些具体物业服务合同是由业主大会下面的业主委员会代表业主签订的，这种业主委员会做的决定，按照我国《物权法》第七十八条的规定，对全体业主具有约束力。小鱼原来如此，我真该把这些法律法规好好看看......小编学法是百益而无一害的，要学会用法律维护自身合法权益。小编其实，现实生活中，业主拒缴物业费的理由还有很多，比如车辆被盗、找不到停车位等等，但只要物业履行了相应的义务，业主以此为由拒缴物业费是缺乏合法依据的。目前，法院受理的物业服务合同纠纷呈现逐年递增的趋势，同一个小区内往往存在多户业主欠缴物业费的情况。一方面，物业公司应积极听取业主的意见，加强与业主的交流与沟通，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业管理费的初衷虽然是为了以此促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护。个别业主拖欠物业费，对那些已经交费的业主来讲是不公平的，更有可能造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。环境的维护与改善需要业主和物业公司的共同努力。对于公共部分的管理，需要全体业主协商进行。同时，业主在发生利益受损的情况下，要及时向具体的责任方主张权利。......啦啦啦
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不在小区居住可以不交物业费吗，是否构成违法。
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不在小区居住也得交物业费。
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14:46:27&&& 　来源：鲁中网-鲁中晨报
　　原标题：你不交物业费 我就不收供暖费　律师：冠球物业此举不合法 物业费不得与其他费用捆绑收取
　　晨报淄博10月25日讯(记者 张培 报道) 供暖交费进入倒计时阶段，张店名仕城A座和B座两栋高层住宅的部分业主因拖欠物业费，被物业公司拒收供暖费。有业主表示，之所以不交物业费，是因为物业收费过高。对此，物业公司表示，他们会尽快整改物业服务，但业主不交物业费，他们就不收供暖费。
　　今天，名仕城A座的业主孙先生告诉记者，这里的2栋高层住宅，是去年开始交房的，目前整个楼房的相关设施还未完工，因此物业是前期物业，不能算提供正式的物业服务。今年入住业主逐渐增多，并将开始集中供暖，但第一年的供暖费需由物业代收。谁知物业竟以此为由，声称如果业主不交清所欠的物业费，就不收供暖费。
　　“我认为物业的做法不合理，凭什么拒收供暖费？”孙先生坦言，自己拖欠了3个月的物业费，“现在物业费每平方米1.3元，这是按三星级标准上浮20%收的，太高了。”孙先生说，他已查过相关文件规定，像他们这里的情况，按前期物业计算，费用应比正式的物业收费标准低。
　　记者查阅《淄博市物价局淄博市房产管理局关于印发&淄博市住宅物业服务收费管理实施办法&的通知》发现，三星级物业对电梯住宅的收费标准为1.1元，其中相关规定指出，前期物业服务住宅小区，具体收费标准可按不超过物业服务收费的70%确定。
　　淄博冠球物业管理有限公司负责管理这两栋高层住宅楼的负责人高先生表示，他们公司是后来接管了该高层，当初交房时，业主们就与第一家物业公司签了合同，当初定的物业费价格就是每平方米1.3元，既然业主们认可了，就应该按该收费标准执行。“只要欠费的业主把今年9月30日之前所欠的费用交上，我们就收供暖费。”高先生说，目前还有六七十户业主拖欠物业费，至于部分业主认为物业服务不到位，他们可以及时整改，但这不是业主欠费的理由。
　　随后，记者从淄博市供热部门了解到，首次供暖的小区，第一次交供暖费都是由物业代收，一是可以摸底排查，确定小区入住率是否达到供暖标准；二是一旦入住率达不到，也能方便退款。
　　山东润普律师事务所苏建华律师认为，物业公司应当按政府部门颁布的物业管理办法的收费标准收费，物业费不得与其他费用（水电费、供暖费等）捆绑收取，物业公司的做法不符合相关法律规定，建议协商处理。
　　名仕城这两栋高层住宅楼属紫园社区居委会管辖，目前居委会负责人艾先生答应对双方进行协调，力争妥善处理此事。}