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买二手房房产证的注意事项 不看你会后悔的
来源：房天下 &&发布时间：
的买卖在生活中屡见不鲜，但是，当你在进行二手房的买卖的时候，有没有注意过的。我们都知道房产证是你拥有一间住房的凭证，因此，买二手房房产证的办理是非常重要的。下文中，小编将为你详细讲解买二手房房产证的注意事项。
二手房房产证的办理流程 1、买卖的双方进行后一个月内持和其他证件到交易所办理买卖登记。去办理登记的需要携带身份证、户口本、《合同》等证件和资料。 2、买卖双方接到交易所办理的过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、、之后就可以办的理相关过户的手续。交易所会给买方发放房产的卖契，原则上房产证需买卖双方共同的办理。 3、办理完买卖过户手续之后，买方需要拿着房地产交易所办理发放的房产的卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记的申请。办理的申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋的所有权证、《购销合同》、商品房销售的发票存根的复印件、、身份证的复印件、《转移登记表》、《墙界表》、《表》。 4、经房地产的管理部门审查验证后，买方可领取的。　一、委托或代理公司办理，您可以选择委托的开发商或代理的公司。　在使用银行的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制的加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或是代理的公司办理房产证。　即使委托的开发商或代理公司办理的房产证，您仍然可以选择的，是由开发商或代理公司代收代交的契税、公共维修的基金、印花税等的税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请的手续，契税和公共等税费由您自己来缴纳。 需要注意的问题 １、买卖双方携带相关的手续到该房屋所在地的房管所递交申请，三天左右受理后，会有房管员打电话来核实情况的，约买卖双方到该房屋进行的测评（测：测量与实际是否相符；评：评估房屋价值），确认房屋所属的产权状况（产权如有争议的，要在提出申请前解决，已解决的也可以再次向房管员提出疑问得到解决），确认交易。 ２、根据房管员给的房屋评估的价格来定相关费用的收取的金额。（例如：契税，也就是更名费，是房管员按的评估额的１％－１．５％收取） ３、在买房跟随房管员到该房屋测评的时候，可以要求卖方出具该房屋的各种缴费的单据进行核对（例如：户籍问题，取暖费，物业费等等）清费。 ４、房管员就会告诉你哪天到房管所办理后续的手续，包括哪天需要买方（或买卖双方）到房管所办理手续的交费，哪天拿证等。此过程允许办理人请专业的办件人员或单位出面代为办理的。　　　 ５、如果要贷款买房的，则需要至少跑三次银行办理相关的手续 买二手房房产证的办理需要经过复杂的流程，且有许多的注意事项。但是，二手房的房产证又是必不可少的，希望上文能为您办理二手房的房产证提供帮助。
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买新房和买二手房交的税费差了这么多
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
小编整理了一张表格，对于购房过程中会产生的大宗税费费用进行了说明，很显然，比的税费成本要高很多。如果一定要买二手房的话，满五少有的普通住宅是理想选项，但在现实生活中，这类房源的价格要远高于同类房源，隐藏的高成本仍然需要购房者来负担。
虽然业内认为300万已成在京购房的基本门槛，但对大多数头次置业的刚需来说，200万已经一道坎儿了。假设购房者是头次置业，且能使用较高的公积金，买下一套200万的新房，要准备80万的首付款，按30年计算，每月还要支付超5000元的。如果选择二手房，则在首付增加的同时，要承担更为高昂的成本。 仍以200万（假设面积为的）的房源为例，要缴纳的大宗费用有：契税（1%，2万元）+（200元/平，1.6万）+（3个月，暂定1000元）+交易手续费（3元/平，240元），粗略估算下来，要缴纳的税费为37240元。 同样的房源，如果是二手房，在不满2年且不少有的情况下，需要缴纳的大宗费用如下：契税（1%，2万元）+（5.6%，11.2万）+个税（20%的差价，假定差价为50万，则需缴纳10万个税）+交易手续费（3元/平，240元）+（2%，4万元），税费总额粗算为272240元，是新房税费的7.3倍！
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买二手房？这些法律教你如何让避免坑人陷阱！
买房的正确姿势
在我们生活中，二手房买卖是非常常见的了，顾名思义，二手房就是房子建立之后第二次买卖。许多有钱人喜欢买许多房子然后作为自己的资产，等房价涨上去之后就转卖给其他人，这样就可以赚取其中的差价。那么二手房买卖里面的陷阱包括什么?下面就让小编为大家详细的讲解吧。二手房买卖里面的陷阱包括什么一、贷款问题绝大多数购房者，在购房时，需要贷款。而涉及到贷款，则存在许多不确定性。首先，购房者本身必须资信良好，如果购房者已婚，则购房者配偶的资信也必须良好。再就是购买的房屋是否符合银行的贷款条件。同时银行的房贷与国家政策紧密相关，同样的条件，不同的时间办理可能会出现不同的结果。比如因为原来是房产证、土地证分别办理，后来改为统一都办理不动产登记证书，就产生了一些房子出现了办不了贷款的问题。总之，一句话，存款到银行不需要任何理由，从银行贷款却需要千万个理由；只要有一个达不到银行的要求，他们就会拒绝贷款。为什么强调贷款问题呢，因为如果从银行办不了贷款则必须面临一次性付清房款的问题，如果不能一次性付清则会面临违约的问题，购房者前期所交的定金无法收回，甚至还要因违约赔偿卖方的违约金。二、税费问题二手房交易涉及到个人所得税、增值税、契税、印花税等税种，而具体纳税额又与年限、首套房还是二套房、普通住宅还是商住或者写字楼等密切相关。有些合同上只笼统写交易税费由买方承担，但房价差不多的两套房子，所交的税费可能会差很多。三、户口问题目前的户口政策是如果卖房者不迁走户口，购房者即使办理了不动产登记证书，也无法办理户口迁移手续。并且户口迁移问题，法院不会受理，公安机关也不处理。一次性交易1.查册；2.网签；3.测绘/递件；4.报税；5.完税过户；6.领取新房产证。赎契1.业主到原贷款银行办理提前还清贷款申请；2.确认欠款本息后，准备足额的赎契楼款存入银行指定账户；3.银行批核通过后进行扣款；4.银行通知领《房产证》及涂销资料，办理涂销手续；5.涂销完成后，可转一次性交易或按揭贷款。按揭贷款2.预约网签、收件、约评估；3.提交贷款所需材料及签署贷款合同及相关文件；4.资料齐备后送银行审批；5.银行出具同意贷款书；6.递件(可递件连入押)；7.问税；8.交税过户；9.出新证(及他证)；10.房管局归档；11.入押；12.出他项权利证；13.送资料至银行发放贷款；14.退资料注：以上资料仅供参考，以当地房管局政策为准。ps:如需一对一免费咨询律师，欢迎在各大应用商店搜索“律律”下载APP，我们的律师一定秒回哟！
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买房的正确姿势
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简介: 每一个人心中都有一个家
作者最新文章二手房房屋差价损失赔偿相关法律问题研讨会
　　[主持人李思]：各位网友，大家好！今天我们在朝阳法院一层会议室召开关于房屋差价损失赔偿相关法律问题研讨会。今天的会议议题是：1、在房地产买卖纠纷中，房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围；2、房屋差价损失如属于损害赔偿范围，当事人主张该损害赔偿应符合何种要件；3、如何规范房屋买卖包括二手房市场，保障房屋买卖合同当事人的诚信履行。
　　63174·[主持人李思]：今天我们邀请的嘉宾有：韩世远，清华大学教授；苏号朋，对外经济贸易大学教授；刘智慧，中国政法大学副教授，杨世军，北京市第二中级人民法院民一庭副庭长；康铧，北京市律师协会房地产专业委员会秘书长；刘光超，北京市道可特律师事务所主任。
　　63175·[主持人李思]：研讨会现在开始。
　　63176·[陈晓东]：大家上午好，今天北京市朝阳区人民法院再次召开房屋差价损失赔偿相关法律问题研讨会，我是主持人北京市朝阳区人民法院民一庭负责任陈晓东。近年来随着房地产价格的大幅度上升，人民法院受理的案件出现新的情况主要是双方签订了买卖合同，由于房价不断上涨，在办理过户手续前出卖人不愿意继续履行合同，房屋以更高的价格转让给第三方并办理了过户手续，原买受人无法得到房屋职能要求解除合同退还房价看，但退还房价款是原房价款，由于房价款的上涨，买受人能否要求差价赔偿，差价如何进行赔偿，司法实务中和学理上有不同观点。为了提高我们的司法水平正确适用法律，我们今天召开房屋差价损失赔偿的研讨会，下面请朝阳法院民一庭法官俞里江介绍我们法院相关审判部门决一些案例，以及我们的业务观点。
　　63177·[俞里江]：目前，房价的不断攀升已经成为了一种客观现实。因此，在房屋买卖合同纠纷案件中，买受人在纠纷中较少提出解除合同的请求。但是，在买受人提出解除合同的情况下，很多买受人提出要求出卖人赔偿房屋的升值部分。对买受人提出的该种请求，人民法院应否予以支持？如果予以支持，理论依据为何？对此，在司法实践中尚存在多种不同观点，争议较大。有观点认为，买卖合同解除后，应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有观点则认为，房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿，因此，房屋升值部分应得到赔偿；还有观点认为，虽然房屋买卖合同的解除不影响买受人主张损害赔偿，但房屋升值部分并不属于损害赔偿的范围。日前，我院已经就房屋涨价损失作出了一例判决，支持了买受人的涨价损失的赔偿请求，引起了广泛的社会关注。而经统计，我院尚有若干在审案件，买受人均提出了要求出卖人赔偿房屋涨价损失的诉讼请求。对于这种情况，人民法院如何进行妥当裁判，希望得到专家学者的指导。
　　63178·[俞里江]：日前，我院审结了原告陈建新诉被告崔荣春房屋买卖合同纠纷一案。该案案情如下：原告陈建新系房屋买受人，崔荣春系房屋出卖人。两人通过中间人介绍于日签订《房屋买卖协议》，陈建新以225000元的价格购买崔荣春的北京市朝阳区望京西园131号楼3门342号房屋。当日，陈建新向崔荣春支付了订金20000元，双方办理了交接手续，陈建新入住该房屋。2004年1月，陈建新将房屋余款205000元交与双方认可的中间人陈建平。
　　63179·[俞里江]：诉争房屋系崔荣春于2001年6月从中华通信系统有限责任公司（以下简称华通公司）处购买，上述协议签订时，崔荣春尚未取得房屋产权证。日，房屋产权登记于崔荣春名下。日，双方为办理房屋产权过户再次签订《房屋买卖合同》，确定房屋交易价格为225000元，产权证号为京房权证朝私字第303526号（房屋建筑面积73.84平方米）。日，双方共同前往北京市朝阳区房屋土地权属登记事务中心办理房屋过户手续，崔荣春当日缴纳了房改房出让金1152元及契税元，由于手续材料不齐备，当日过户手续未完成。之后，崔荣春未再继续协助办理产权过户事宜，房屋产权证原件一直在崔荣春手中。就房屋过户手续未能办理的原因，崔荣春称，因诉争房屋系央产房，需原产权单位出具证明，华通公司了解此情况后，表示不予出证并要收回房屋，房产证是其2004年10月以出国为由从单位借出，一直未归还。陈建新称，办理过户时已出具了单位证明，因还需要央产房上市交易中心的证明故当日未能办完，不存在原单位不同意转让的情形，当日是崔荣春看到过户登记部门按32万元的价格核算契税，才意识到房屋升值较大，故之后不再继续履行合同。
　　63180·[俞里江]：日，华通公司在本院起诉崔荣春要求确认北京市朝阳区望京西园一区131号楼3门342号房屋归华通公司所有，理由是该公司与崔荣春在2001年月7日签订的《个人购房协议》中约定，崔荣春保证自日起在公司工作七年以上，如提前要求离开的，公司有权收回房屋。该诉讼中，华通公司与崔荣春共同确认崔荣春离开公司的时间为2004年，崔荣春对华通公司的诉讼请求表示同意，要求考虑房屋升值因素给予适当补偿。庭审中曾询问房屋的居住使用情况，崔荣春回答房屋借给朋友陈建新居住，未向法庭说明房屋已卖给陈建新并已办理了部分产权过户手续。华通公司当庭提交了登记在崔荣春名下的房产证原件，称根据双方约定，所有权证由公司保管，崔荣春服务满七年后将所有权证给付其本人。庭审结束后，本院将房屋所有权证原件退还华通公司。
　　日，本院做出（2005）朝民初字第30605号民事判决，判定北京市朝阳区望京西园一区131号楼3门342号房屋归华通公司所有。判决后，双方均未上诉，判决生效后，华通公司未向崔荣春主张收回房屋，亦未提出进行产权变更登记，直至本次诉讼期间，崔荣春仍持有房屋所有权证原件。诉讼中，诉争房屋的所有权于日重新登记至华通公司名下。
　　63181·[俞里江]：陈建新根据新出现的情况，变更诉讼请求为：因诉争房屋已被登记到第三人名下，双方的合同已无法履行，故要求解除合同、崔荣春返还订金20000元并赔偿损失即诉争房屋现价值与合同交易价的差额534740元。崔荣春认为合同是根据双方约定解除的，即无法办理过户，不得不解除；陈建新在签订合同时已知道房屋尚无产权证，仍愿意缔约，其自身有明显过错，相应损失应由其自行承担，不同意退还订金及赔偿损失。同时，崔荣春反诉要求陈建新腾房并支付房屋租金。
　　63182·[俞里江]：我院认为：陈建新与崔荣春于日签订的《房屋买卖协议》、日签订的《房屋买卖合同》共同构成了双方就房屋买卖事宜的合意，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。在上述两份协议的大部分义务已履行之后，崔荣春以长期不作为的方式停止继续履行合同，并采取与华通公司诉讼的方式，通过法院判决使崔荣春获得履行与陈建新之间房屋买卖合同的障碍。崔荣春的行为违背诚实信用原则，严重违反合同约定，导致合同无法履行，合同目的不能实现，合同应予解除，崔荣春应承担违约责任。对于违约责任的承担，我院认为应当能弥补陈建新因此遭受的损失。陈建新目前的损失主要体现为丧失了诉争房屋的使用价值和交换价值，则损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使陈建新得以购买同等水平的其他住房。根据我院向价格部门查询诉争房屋在2007年8月至11月间的市场价格水平，总价应为701480元，与双方合同约定价格225000元的差额为476480元，此金额系崔荣春对陈建新的损失赔偿额。因此，我院判决双方解除合同、崔荣春赔偿陈建新476480元。
　　63183·[俞里江]：目前，我院还有若干起类似案件，比如，出卖人直接将房屋转卖给第三人，拒绝将房屋按约交付给买受人，现买受人起诉至法院，要求出卖人赔偿房屋涨价损失。
　　63184·[俞里江]：对于合同解除与损害赔偿之间的关系，学者见解大致可分为三种：
　　（1）选择主义。主张于债务不履行时，债权人得就合同解除或债务不履行之损害赔偿，择一行使。（2）契约利益赔偿主义。主张于债务不履行时，债权人得解除契约并就因契约消灭所生之损害，一并请求赔偿。（3）履行利益赔偿主义。主张于债务不履行时，债权人得解除契约并就因债务不履行所致损害，一并请求赔偿。
　　63185·[俞里江]：在解除合同与损害赔偿的关系问题上，我国立法历来认可合同解除可与损害赔偿并存。我国《合同法》第97条规定，解除合同后，当事人可以要求赔偿损失。在学理上，我国学界认可解除合同可与损害赔偿并存的观点。但在解除合同与损害赔偿并存的理论依据上，存在不同观点。有观点认为，合同解除后，合同已经溯及消灭，但是客观上确实存在损害赔偿问题。因此，在损害赔偿范围内对溯及效力加以限制，拟制合同尚未消灭。有观点认为，合同解除后，合同溯及消灭，进行的是信赖利益的损害赔偿，与合同解除并存的亦为信赖利益的赔偿。有观点认为，合同解除后，合同并不溯及消灭，由于债务不履行产生的损害赔偿责任在合同解除后并不消失，可与合同解除并存。还有观点认为，合同权利可划分为基础性权利义务和救济性权利义务，合同解除只是解除了合同中的基础性权利义务，并不影响救济性权利义务的继续有效，因此，合同解除后，当事人仍然可以依据合同中救济性权利义务的约定或者依据法律关于救济权利的规定请求损害赔偿。
　　63186·[俞里江]：总结以上观点，我国学界对于解除合同与损害赔偿的共存并无分歧，真正产生分歧的是该损害赔偿究竟是对信赖利益的损害赔偿或是对履行利益的损害赔偿。
　　63187·[俞里江]：对于合同解除后损害赔偿的范围，我国合同法未作明确规定，学界对此意见不一。有关损害赔偿范围的观点主要有：（1）合同解除后，损害赔偿的范围包括以下几种：合同解除后，因恢复原状而发生的损害赔偿；管理维修标的物所生费用；非违约方因返还本身而支出的费用。但是，损害赔偿不应包括因债务不履行而生的可得利益的赔偿。该种观点认为，从法律上看，由于合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态，而可得利益是在合同得到完全履行后才有可能产生。既然当事人选择了合同解除，就说明当事人不愿意继续履行合同，那么非违约方就不应该得到履行后所应得的利益。（2）合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿。该观点认为，在合同解除前，合同已经依法成立，当事人一方违反合同的，就应根据法律的规定承担债务不履行的责任。这种责任客观存在。无论当事人是否解除合同均无影响。该观点强调在损害赔偿范围内应限制溯及力，合同溯及消灭并不影响债务不履行损害赔偿责任的成立。（3）合同解除时，只是使合同债务向将来消灭，使双方当事人从将来的债务中解放出来。解除场合的“恢复原状”，只不过单纯地是在本来的给付方面的归还，并没有涵盖履行利益，因而出于对解除权人的周全保护，还须认有履行利益的赔偿（并不限于信赖利益的赔偿）。合同解除场合的损害赔偿，依然是因违约而发生的损害的赔偿，以履行利益（包括合同履行后可以获得的利益）为主，也可以包括其他的损害的赔偿（信赖利益、固有利益）。
　　63188·[俞里江]：有关信赖利益或履行利益赔偿的观点：对于我国合同法第97条规定的“赔偿损失”中的损失究竟是指信赖利益损失或是指履行利益损失，存在不同观点。主张为信赖利益损失的学者从合同解除溯及使合同消灭的观点出发，认为以合同效力为依据的请求权，包括请求履行以及请求债务不履行的损害赔偿的权利，都因为合同解除而丧失了规范基础。因此，解除合同中的赔偿“损失”应指信赖利益的损失。而主张为履行利益损失的学者则或认为在损害赔偿领域合同解除溯及力应受限制，履行利益损害赔偿在债务不履行时即客观产生；或认为合同解除并无溯及力，因此，损害赔偿应为履行利益赔偿。
　　63189·[俞里江]：经研究，我院初步意见认为：在房屋买卖合同纠纷中，在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能，或履行费用过高，实际履行已不必要时，对履行利益不进行保护对于买受人来说是明显有失公平的。此时买受人选择解除合同并非出于自愿，而是由于出卖人的过错不得不解除合同。解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。比如在“一房两卖”的情况下，因房价大幅上涨，出卖人已将房屋另售他人并已合法过户，而未取得房屋的购房人已付房款数额不大，则即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的规定，判令出卖人加倍赔偿亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。如果在合同解除的情况下，将损害赔偿范围限定在信赖利益，则对违约方来说，虽然作出了赔偿，但在违约本身就是为了获得比履行所能获得的更多利益的情况下，此种赔偿显然对违约方十分有利。如果仅赔偿信赖利益，结果很可能会诱发违约行为，而起不到制约违约行为的作用。值得注意的情况是：商品房司法解释制定于2003年上半年，当时我国房地产买卖价格较为平稳，该解释的加倍赔偿条款在当时足以弥补守约买受人的损失，对违约出卖人亦可达到惩罚的目的。
　　但2005年后，房价大幅上升，此种情况在制定司法解释时无法预料。目前，仅凭该司法解释相关条款已难以约束缺乏诚信的出卖人。加之，该司法解释局限于商品房买卖领域，商品房之外的房屋买卖无法适用该司法解释，因此，有必要在司法实践中正确理解、适用合同法的有关规定，平衡买卖双方的利益。
　　63190·[俞里江]：从目前的房屋买卖合同纠纷案件情况来看，很多纠纷引发的原因均是出卖人在与买受人签订合同后，由于房价上涨原因，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同，并采取多种方式获得额外利润，出卖人往往首先要求买受人加价，加价不成，则很可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效，比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意，比如由第三人以承租人身份主张优先购买权以确认买卖合同无效，甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续，总之，买受人会利用一切方法以达到不履行买卖合同的目的。在此情况下，对买受人进行履行利益赔偿符合损害赔偿政策应取得的遏制违约的效果。
　　63191·[俞里江]：因此，我们初步认为，在因出卖人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，买受人提出要求出卖人对房屋升值部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。该房屋升值部分，亦即原来买受之价金与上涨后之价值，其间之差额，即是买受人可得之预期利益，该部分属于买受人所失利益，涵盖在履行利益之中。
　　63192·[陈晓东]：俞里江法官介绍了背景材料，为了便于下面的讨论我们拟定了三个研讨议题，下面请各位专家发表高见，首先请刘智慧教授发言。
　　63193·[刘智慧]：我看了材料，对于案件判决结果也是倾向于赞成性意见。有两个方面的考虑，一个是有几个概念从学理角度是比较模糊的，比如合同终止、合同解除，从合同法规定看是一种混乱的状态，相关的几个概念比如合同的撤销、合同无效引发的法律给予的法律后果与我们今天讨论合同解除的后果是需要我们对照考虑，做一个比较性的考察。从案件本身判决看，遵循了民法通则确立的民法的基本原则即诚信公平原则，背景材料提到的已经全面概括了争议点及各国立法理论及我国学界的争议点，本院意见中提到的这样处理的意义集中两个方面，一个是平衡双方当事人利益，尤其是保护非违约方的买受人的利益，另外是间接意义作用，起到遏制违约行为的作用，从法院判决看更强调碰横双方当事人利益的问题，对于制约违约行为只能作为判决结果的间接的作用。
　　63194·[刘智慧]：我也有担忧的地方我们的背景是现在房价上涨，如果在将来房价降了，从案件概率讲作为出卖人考虑履行合同，也有个别案件出现了我违约了这个时候对买受人来讲如果赔偿的话差价如何考虑，是不是也按照市场价格和原来合同约定的价格的差价补回的问题，到底是赔偿什么利益，我主要是针对赔偿范围谈谈我的想法，从法律对合同无效的规定看，主要结果是恢复原状，合同无效中也涉及到赔偿损失的问题，这个损失是考虑有过错的要赔偿，如果双方过错双方赔偿单方过错单方赔偿，无效是法律对于当事人行为的一个否定性的评价，赔偿是考虑到过错的问题，合同解除和无效是不一样的情况，导致无效的原因是不一样的，导致解除和导致无效的原因不一样，导致解除从合同法看既有协议解除也有单方解除，单方解除有法定解除和约定解除，协议解除来讲因为是协议解除至于赔偿问题当事人是可以协商的，约定解除的情况我们也不排除当事人可以在合同中约定了如果解除合同导致损失当事人如何进行赔偿，如果有约定按约定，如果没有约定根据法律规定的法定解除的原因当事人提出解除。赔偿情况比较多，比如本案当事人违约导致合同解除，本案中法院根据事实作出了判决，认为出卖人不诚信，有的可能不是基于诚信方面的原因也违约了，如果买受人不提出解除合同，他有物权要求出卖人承担违约责任。如果解除合同解除的原因如果是因为一方当事人违约提出解除，相当于如果不提出解除合同就要求对方承担违约责任的权利，而承担违约责任包括了损害赔偿，合同法规定的损害赔偿没有限定为信赖利益的赔偿，合同无效考虑信赖利益的赔偿，合同解除是有效的合同，所以解除后第一步要求承担违约责任，违约责任就是救济型的权利，解除合同是另外救济性的权利，这是民法坚持的一个观点，立法中体现的原则是相符的，救济性的权利和合同本身的权利是分开考虑的，一方违约导致解除赔偿范围基于公平考虑，如果违约虽然给予我这方面的原因，但是我诚信与否是否作为赔偿范围的选择。这是法官根据案件情况考虑，但是非违约解除，比如不可抗力导致的解除，从违约责任讲是相应部分的免责，就不能笼统的规定了，对赔偿范围我想到的是区分不同原因，承担违约责任还是不应当承担违约责任一方提出的解除是要考虑的一个要素，在赔偿范围要考虑。向对照跟合同无效法律后果向对照，是否赔偿信赖利益就够了。
　　63195·[陈晓东]：下面请北京市道可特律师事务所刘光超主任发表自己的观点。
　　63196·[刘光超]：作为律师对法院判决思考方式和理论方面不同，我们总是从法律法规的规定和一些事务上的经验判断，这个案件讨论之前我看了材料，也作了一些学习和探讨。对于第一个问题我看看自己的看法，这里隐含了两个问题，本案中提出解除合同和损害赔偿是否可以并存的问题，第二损害的赔偿范围，是否包含房屋差价损失问题，对于第一个问题解除合同和损害赔偿是否并存的问题，我完全赞同法官介绍庭意见的问题，我认为是完全可以并存的。解除合同是对有效合同的解除，如果只能选择解除合同不能选择损害赔偿对守约方不管是信赖利益还是期待利益都是很大了损失，违反了诚信和公平的原则。这个问题不用过多探讨，第二个问题损害赔偿的范围是否包括房屋差价的损失，从损害赔偿的性质分析，损害赔偿应包括两个原则，一个是符合守约方实际损失的原则，二是赔偿全部损失原则。
　　63197·[刘光超]：实际损失原则在合同责任中应理解为如果违约方履行了协议，他可以获得的能够得到的利益，这是他最大的范围，他的全部损失应考虑财产上的资金减少和失去实际上可以获得的利益。这是分两部分考虑，从这个角度讲房屋差价的损失应符合如果一方按照协议履行实际可以获得的利益，而不是虚有的，合同法也规定了是守约放可以预见的。我个人是赞成房屋差价损失得到支持的观点。合同解除是否一定能够把信赖利益或者履行利益积极利益彻底消除。我认为合同因为不履行导致的解除是法律后果，但是合同不履行在合同解除以前守约方造成了客观上存在的损失，不能说因为合同解除他的溯及力是否能完全溯及，我的理解是更类似于折中说。溯及力我认为不是绝对的，合同因为在不履行的客观条件下守约方的损失的请求权和解除合同不矛盾，损失并不以合同解除为前提，是独立的请求权。故守约方要求这个损害赔偿没有问题。
　　63198·[刘光超]：房屋差价损失是否符合什么条件，买房人没有支付全部的价款，这个时候会有甚么样的解决，怎么考虑？他所依据合同提出的要求要体现诚实信用和公平的原则，最重要的是主张一方应完全履行了自己的合同义务，如果他在履行合同义务有瑕疵或者并不是因为自己的过错而没有完全履行义务的时候对他的期待利益或者合同履行的利益是应该给予限制的。这符合公平原则，判决支持这种房屋差价的损失应根据不同的情况考虑。房屋差价损失从另一个角度说，房屋差价损失是否应该完全支持或者这种支持的标准是什么，这里会存在差价的确定问题。这个案件中法院在作出判决前进行了了解和调查。通过现行的价格和原来房屋价格的对比，这个价格要考虑实际要把他控制在合理范围，建议法院在判定或者确定差价的时候应该由更为科学的依据，经过更为严格的程序，会让差价的确定经得起推敲，而不是成为数字上计算的结果，应符合行业规律符合当时价格确定的原则，最好借助于中立的部门，这个案件是一方自己进行的评估，法院进行了了解。
　　63199·[陈晓东]：刘律师来自实务部门，提出的意见操作性很强，直接说出了差价如何计算应该通过评估等方式。下面有请法院的法官谈观点，有请北京市第二中级人民法院杨世军发言。
　　63200·[杨世军]：我们庭处理房地产案件，我们庭近几年受理的二手房买卖案件看，随着房地产市场价格的攀升和活跃状态，二手房价格逐年上升，对于二手房的相关问题我庭也在研讨过程中，我今天来是代表我个人的观点。我看了背景材料，我同意朝阳法院认为的房屋差价是买受人的与其利益，合同法第三条也规定了赔偿额相当于因违约造成的损失，包括履行后，这个案件是单方违约的案件，案件中是卖方违约，通常做法在卖方违约的情况下损失数额的确定是守约方在同样市场找一个替代的商品两个合同之间的差价作为参考的依据，朝阳法院的判决基本上按照这个理论来确定赔偿的数额。从我理解的法律规定，有一个限制性条款当事人应当预见到或者是可以预见到的预期利益，我同意朝阳法院的观点，从实际操作中，我个人认为处理二手房买卖，因为目前房价不断攀升，当事人如何预见这些都是值得研讨的，损失赔偿的数额界定问题，也需要我们来注意的，比如损失确定是在法院审理过程中，请房地产价格部门咨询当地市场价格，违约损失的时间确定在诉讼当中的某一天，也有的砍伐是当事人提出诉讼主张的当天价格界定损失的数额，也也的认为是签订合同时是赔偿点的确定，房地产市场波动的时候怎么确定，现在朝阳法院按最低价确定数额，从案件处理还是合理的。
　　63201·[杨世军]：第二，对于113条预期利益是否预见值得我们探讨，这是一个单方过错，如果出现多方过错是否还能适用这种方法确定是否使用，这也是进一步值得研讨的，大的原则是我们要维护守约方的合法利益。和合同无效的处理有类似，朝阳法院准备的材料有上海中院的考察，违约赔偿给对方造成损失应包含直接损失和预期利益的损失，房屋差价实际上是对损失计算的方式。
　　63202·[陈晓东]：上海高院民一庭出来过二手房的规定，规定法院在按照差价计算判决违约方赔偿守约方损失，伤害房地产市场比我们北京热的还要早，房价大幅度上升比我们要提前一些，所以上海高院在05年就出台了相关规定，但规定局限于二手房买卖，我们今天包括但不限于二手房的买卖，今天我们还准备请一些房地产公司的老总参加研讨会谈谈意见，但一查这些公司都是我们院当事人都有一些案件，所以请他们来也有不便的地方，所以没有来，下面请来自对外经济贸易大学的苏号朋教授发表观点。
　　63203·[苏号朋]：本案的确有影响力，在参加研讨会之前已经看到很多报道，这个案件围绕研讨会的一体说一下，关于损害赔偿的概念，这是案件中核心的问题，从合同法规定看，在合同法总则有四个条文涉及到损害赔偿或者是损失赔偿的概念，是合同法42条关于合同不成立的时候的缔约过失责任问题，还有合同法58条关于合同无效被撤销后的赔偿损失问题，合同法113条关于违约损害赔偿的问题，合同法97条关于合同解除后损害赔偿的规定，这四个条文尤其是97规定损害赔偿怎么理解损害赔偿的性质和外围是我们重点研究的问题。从大陆法系损害赔偿体系看，民法典国家里这样解决，损害赔偿在债法总论中确定了一般原则，无论是违约责任还是侵权责任在一半损害赔偿原则确定方面都有统一规定，包括两个方面即所受到的损害和失去的利益，这是最基本的范围，在损害赔偿中还有特殊的情况，即在出现缔约过失的情况下它的赔偿是有特定限制，不是赔偿所受到的损害以及所失去的利益，是有另外一个适用信赖利益赔偿的问题。履行利益概念和信赖利益的概念，这两个概念法院没有给他确定的含义，实际上信赖利益的理解恐怕有不同情况，一般上从法律行为角度理解信赖利益往往认为是指法律行为不成立无效或者被撤销后，作为一方要求另一方赔偿的损失。信赖利益的赔偿如果从法律行为角度说是不需要以过失为要件，但是合同法例外，合同法中缔约过失责任的信赖利益的赔偿是以过失为要件，这是非常重要的一个赔偿构成的问题，另外关于履行利益怎么理解，是不是指的美国法理解的期待利益，美国法包括起来利益和信赖利益的赔偿，这里就要注意两个信赖利益差别的问题，在美国合同法中把信赖利益作为违约损害赔偿的考虑因素，但在大陆法系认为因法律行为不成立、无效、撤销的时候进行的考虑，一般不单独列为违约损害赔偿范围，从合同法规定看出113条确定违约责任赔偿范围的时候确定所受损害的赔偿和所失去的赔偿，究竟是信赖利益还是履行利益基本上是所受损害以及所失利益。这是说明几个概念的含义。
　　63204·[苏号朋]：中国没有民法典，没有债法总论，在债法总论中规定的损害赔偿责任放到合同法规定，这是分散的模式，我们看合同法规定的几个情况，我说到的三个条款的情况，我们案件中涉及到合同解除后损害赔偿究竟是归入合同法42、58条规定的信赖利益赔偿还是违约损害赔偿范围。我个人认为应归入违约损害赔偿而不是缔约过失的赔偿也不是信赖利益赔偿的问题，德国法在01年修改前两个是选择的要么选择解除要么选择损害赔偿不能并用，但现在可以并用，说明一方面解除合同另一方面解除合同情况下不因此使违约一方逃避损害赔偿的结果，损害赔偿是因为一方违约产生的这种情况下我们应当把损害赔偿列入违约责任范围之内，属于违约损害赔偿，应适用法律中关于违约损害赔偿的规定，在我国台湾地区同样适用，也没有明确规定解除合同情况下损害赔偿是信赖利益赔偿还是违约损害，但是它的理论和司法实践都表现出来是视为违约损害赔偿。另外，如何解释的一点，合同解除为何有损害赔偿的问题，在几位专家和法官律师发言时也坚持这个问题首先损害赔偿的请求是没有问题，解除合同并不消灭损害赔偿或者是违约损害赔偿的要求，我个人认为他的原因在于合同解除只是说对解除本身使合同消灭，但违约是在合同解除之前发生，在这种情况下对于违约可以单独作为请求权考虑，是在合同仍然存在的情况下对于一方的违约行为的一种追究，如果这样理解才合理，我们法院在总结这个材料中有的观点认为合同权利华为基础性权利义务和救济型权利义务，解除了合同中基础权利义务并不影响救济性义务的有效，这样划分把损害基础消灭，怎么看待一方违约，如果从救济性权利义务看是无法判断违约的，是对合同中当事人权利义务条款的情况下才能判决其是否违约，出卖方应当在600天内办理房产证，你要看有没有违约必须从这样的实际条款判断，如果600日没有办理才视为违约。在这点我认为合同解除和违约损害赔偿是并存的，在合同解除的情况下损害赔偿并不是合同解除的后果，损害赔偿是请求权行使，基础在于原来存在的合同，所以我认为仍然把合同存在作为这种情况下要求损害赔偿的基础，否则如果是救济性权利义务无法判断是否违约。这是解除合同和损害赔偿关系的问题我讲的几个基本理解问题。
　　63205·[陈晓东]：下面有请康铧律师。
　　63206·[康铧]：我非常同意苏教授提出的观点，谈到具体案件前，我提出我的意见：
　　这几年房价一直在攀升，房价攀升的主要的原因是房屋的流动性投机性比较强，我们政府这几年为了平移房价采取很多措施，措施之一是防止房屋的投机性，规定过去投机的最重要的方法是发展商在房屋教授后和原房屋人终止合同，通过新的合同的签署他将实现房屋的投资或者投机，我们政府为了限制这点，房屋在交付使用后除非有法院判决执行否则不予办理房屋预售解除，也规定了房屋交付后买卖的税费的区别，这都是防止投机性，在事务解除中买卖双方对于没有办下房产证的情况很多，我们这个案件是一种，同时还大量存在按揭由于没有获得银行同意，卖方往往以按揭的存在无法取得最终的产权证，产权证都是在银行保管，所以说无法履行，在二手房买卖过程中由于政策的限制，导致买卖双方存在不信任，这种判决形成一种惯例法院都是这么处理的，实际上解决了二手房买卖过程中买卖双方对交易的合法性和对最终履行的担心，有可能对现代提高的房价征服采取的一些控制性措施从司法角度不衔接的问题。
　　63207·[康铧]：下面我说说研讨的问题，房屋差价是否可以作为赔偿标准，前面几个专家说的很清楚，我个人同意房屋差价可以作为赔偿依据，但不是唯一的依据，是计算守约方受到损失的方法但不是唯一的，从实际上说，房价本身是一个动态，如果你完全按照一个时点计算差价，一旦有一点房价发生了变化，现在房地产二手房交易就有很明显的特点交易清淡，评估价格都是合理的，甚至在法院认定过程中可能认为这是一个低的价格，在实际操作过程中有价无市，所以以评估价格确定赔偿数额不是完全准确的，但房屋差价可以作为重要依据去参考，还要结合买卖双方过程中履行过程和责任，买方是否完全违约包括是否支付房价款的数额，这是我们法院在审理过程中充分考虑的因素，现在房地产二手房买卖一次性把房款付清的情况较少，往往付款分为两个情况，歉收本身存在按揭贷款，买方先交一部分前交给卖方，卖方给银行，由银行解除按揭手续，办产权证才能办理，往往是双方约定在拿到领证通知单才交余款。有的先办产权证到银行抵押，银行审核后才发放二手房按揭贷款，这些因素都是我们在审理过程中要考虑的。
　　63208·[康铧]：是不是签订买卖合同付了一部分款项就要完全支持他的差价，我认为每个案件情况不同，最终案件处理结果是有区别的。所以作为法院当然就个案说有不同的情况支持完全差价法官认为应该这么判肯定有这个理由，在目前司法实践中作为一个原则确定下来，在实践过程中是脱节的，实践中很复杂。我们很多上市改易的大量房产是限售房比如经济适用房、拆迁安置房，虽有产权证，但在买房屋的时候国家对他有资格的限制，在出卖房屋的时候也有一样的限制，比如五年内不能买卖，买卖时要补缴出让金，政府有优先购买权。如果我们不考虑这些因素，节给现有房地产的尤其是保障性房屋的共给制度有一个冲击，所以这是法院审理案件中的重要参考但不能定位唯一的依据。第二，从理论上说，二手房屋买卖的差价是完全可以作为当事人的期待利益考虑，二手房买卖的合同目的就是为了取得房屋的所有权，取得所有权带来的利益应由买受人来享受，但不是唯一的依据，从法律上说最重要的理论是实现合同所实现的利益，作为二手房的买方他自己也无法期待这样的利益，房地产市场的价格上涨有点超乎寻常，我从1996年就作房地产业务，房地产开发商我接触很多，业内任何一个人都无法预见到房地产市场的迅猛的发展，如果把房价视为守约方实现合同的目的，也超乎他的想象。合同法113条提到了虽然我们支持完全赔偿的观点，包括期得利益的范围作了限制我们法律并不支持无限高的期得利益。
　　是有限制的，它的实现应建立在合理的基础上，应当按照对方角度说是可以预见或者是应当预见到的。房地产价格的变化以及违约后造成的后果进行准确的预见是不限制的。我从实践的角度去讲，对于完全差价的支持，什么情况下可以支持完全差价，我觉得至少有几个条件成就在可能支持完全的差价。
　　63209·[康铧]：第一，作为守约方完全履行合同义务，完全是由于违约方违约所导致合同不能履行，房地产交易过程中由于环节很多，任何一个环节都会有可能当事人意志以外的原因导致，比如银行贷款存在，银行不同意就可能导致合同无法履行，主观上他可能向卖，但他可以提供证据证明银行不同意，二是确实有证据证明违约方因为违约已经获得了足够多的相当于房屋差价的期得利益。他保留了房屋的所有权不能作为证据看待。某一个时点的房屋差价可能是有变化的，必须有一种完全的证据，最简单的标准就是他再卖了，双方签订了合同合同价格是多少，这种证据的存在才可以适用差价的原则。我的观点就是房屋差价仅仅是因素之一不能作为唯一的标准，对于房地产过程中双方违约和责任认定应当根据房屋的性质和履行过程中的诸多因素考虑，不能仅仅以无法办理交割的依据。
　　63210·[陈晓东]：有请清华大学韩世远教授发言。
　　63211·[韩世远]：对这个案子我个人很感兴趣，讨论这些问题时恐怕最终问题的解决都要回归于基本理论问题的认识，这个案子涉及损害赔偿问题和合同解除这两个问题，首先说损害赔偿问题，我们可以把他分成定性的问题和定量的问题，定性是违约损害赔偿的性质，我个人观点是认为它是一种请求权是一种由原来的合同上的履行请求权转换过来的一项请求权，他和原来的合同履行请求权之间的关系体现出一种延续性，或者我们说他们之间具有同一性，它的意义体现在第一合同上原来对于这个履行请求权所具有的一些比如担保性的权利，对于后来的损害赔偿请求权仍发挥担保的作用，第二请求权诉讼时效的其算，仍然体现在后面的转化来的请求权上面，他们是同一个而不是后来的重新发生和前面没有任何关系的新的请求权。明确这一点我看到背京材料提到的基础性权利义务和救济性权利义务，救济性权利义务的来源是从基础性权利义务转化过来的，不可能如果按照合同解除基础性权利义务消灭，救济性权利义务还能保留。这是我们应该有的基本认识。第二关于损害赔偿我们应当注意区分它的类型，违约赔偿问题很复杂，这里如果我们把不同类型的赔偿混在一起步利于说清问题，违约损害赔偿可以分成填补性赔偿迟延赔偿以及固有损失的赔偿，填补性的赔偿是替代原来的合同履行请求权的赔偿，迟延赔偿的典型是在履行迟延后，履行迟延给债权人额外带来的损失进行赔偿，固有损失的赔偿，比如因为不完全履行交付的标的物质量有问题导致债权人固有利益人身财产遭受损失，对这部分损失给予赔偿，这些类型在违约案件中我认为都可请求。所以讨论赔偿的时候应注意区分是哪种类型的赔偿，有针对性的进行分析。
　　63212·[韩世远]：关于定量问题，违约造成损失后，损失认定责任成立，损失原则上说是履行利益，英美法上叫期待利益，通过履行合同后，债权人所能获得的利益，我们参照这样的利益计算赔偿就可以认定是履行利益的赔偿，违约场合的赔偿原则上是履行利益的赔偿，这没有太大的问题，但是我想补充一点，我们的观念一定不要紧紧局限在违约职能赔偿履行利益，如果履行利益债权人很难去举证的时候，作为替代性的方式他可以举证信赖利益的赔偿，信赖利益的赔偿仍然可以作为计算损害赔偿的标准，这样的做法无论在英美法系还是大陆法系都是给予肯定的，比如在英国就有这样的判例，是一个美国演员和英国公司签订出现一个很重要的角色的合同，这个公司前期投入了很多，但他不去履行这个合同，他构成违约对方可以请求赔偿，但是如果职能请求的你期待利益赔偿的话，你拍的电视剧或电影能否挣钱很难说，到底参照什么标准来认定损害，他自己前期投入都已经被浪费掉了，法院最后支持了他的主张，从这个案件中看出这个地方是用期待利益赔偿的标准替代了履行利益的赔偿。新修订的德国民法典从02年1月1日生效，其修改体现在相同规则在这里面有体现，280条一般性的规定了请求权发生问题，后面出现了虚扔费用的赔偿，履行利益很难举证的时候你前期的信赖利益的虚扔。这个赔偿用来替代填补赔偿的。
　　违约场合的损害赔偿恐怕我们也不好简单的说你只能是履行利益了赔偿不能是其他的，所以选择权应给债权人，他可以选择在特殊场合用信赖利益替代履行利益。
　　63213·[韩世远]：第三是计算问题，一旦责任认定了，赔偿是金钱赔偿的方法都要进行金钱评价，用金钱货币的方式来评定数额。这个时候有一个计算方法问题，在这个案件中很显然用同期市场上价格是很典型的客观的计算方法。计算方法有主观的、客观的计算方法，具体和抽象的计算方法的区别，选取了客观计算方法总体上是给予肯定的。因为我们没有其他更好的方法进行参照。但是这里还涉及到市场有波动的时候选取哪个市场价格进行参照，这是计算损害赔偿时点的问题，不同时点计算价格不一样，这个案件中当事人没有鲜明主张什么时间点，法官选取了其中一个时间点，由中间机构出具的价格进行参照。我认为一方面由债权人去选择，另一方面也不排除法院在这个问题上有裁量的余地，在这些不同时间点选取相对合理的时间点。这是关于损害赔偿问题。下面说合同解除问题，我侧重于和损害赔偿有关系来说一下，这个问题在学术界有很大得分其，合同解除就是消灭合同手段，1900年生效德国民法典为何规定债务不履行损害赔偿和合同解除只能二者则一，因为债务不履行的损害赔偿或者违约的损害赔偿前提是以合同关系存在为前提，按照德国理论的观念合同溯及既往就要消灭掉了，当时德国民法典在逻辑上是很有道理的，但他的做法效果在今天来说很难让人再接受，对于他来说其他的立法很少仿照他的做法，不同其他国家，瑞士在物法也规定了解除场合可以赔偿，但赔偿很清楚因为解除合同导致的损害赔偿可以请求，在他们通说解释上这个赔偿就是信赖利益的赔偿，在法国他们说解除和赔偿可以并存但是赔偿是债务不履行或者是违约的赔偿，按照直接效果说法国也是一样，从一开始合同就消灭掉为何还有挤出来支持损害赔偿。他也是合同权利的一种变形吗，他为何还存在，他不得不采用推定，认为在解除前损害就已经发生，所以损害不因为解除而消灭，今天我们的主流的学术界的观点还是持这样的立场，学术界的观点第一种说赔偿和解除可以并存但是信赖利益，这种观点我觉得是不太赞成的，我认为赔偿应当是违约的损害赔偿，原则上是履行利益的赔偿。
　　63214·[韩世远]：第二在肯定是履行利益赔偿的前提下，又有不同理论的解释，理论解释他无非是说你怎么样让说理变得更圆通一些，在裁判结果上没有太大的分歧，直接效果说有一些问题，体现在如果是溯及既往，原来合同的担保情况是否对以前合同的责任承担担保的功能，第二我们的合同法98条规定合同权利义务终止后，清理和结算的条款并不失去作用他还有他的作用仍然有效，按照直接效果说，通常理解他应该一起跟着消灭在对，他为何会保留下来，比如违约金条款还能否使用，违约金条款难道不是合同条款吗。没有采取直接效果说去解释这个问题，我提出按折中说，我们要重新认识合同解除，合同解除是干什么，难道真的说从一开始合同归于消灭吗，不是的，他无非是给当事人提出一种履行遇到障碍的时候走不过去的时候绕个湾走，是一种变通的手段，功能体现三点，第一是合同义务的解放，债权人自己没有违约另一方违约，我不想继续履行，通过解除可以从合同债务中解放出来。第二个功能是合同自由的恢复或者是交易自由的恢复，通过解除合同我可以另外再寻找交易的对象，另外代签订合同，第三是对方的交易利益，我买了一台机器是质量不合格的，我把钱给你了，我不想要最好的办法是把不好的东西给你，通过相互的返还交易中获得的利益。在这个案件体现在第三点上剥夺对象的交易利益，不继续交易对方期待获取一些利益，通过解除让他承担一些责任使他的期待落空，这是在这种场合合同解除的重要功能。合同解除是保护自己的手段不是来限制非违约方的，所以那种认为选择解除或选择信赖利益，就已经把法律规则法律制度退化成简单的规则的游戏，让当事人选择，并不是一种很符合实际需要的一种理论设计。那样的观点应放弃，合同解除场合的赔偿问题，按照折中说他并不是合同书溯及的方面，而是双方之间发生的清偿结算的一些义务，所以体现在能够发生恢复原状的义务问题，不能发生恢复原状的时候进行其他补救措施，理解成替代义务的变形手段。因一方违约违约损害赔偿请求权仍然存在，所以还会有继续赔偿的问题，如果约定赔偿违约金替代了赔偿请求权，首先要考虑适用违约金而不是损害赔偿的问题，在这种场合赔偿和解除是并行不悖的而不是相互矛盾的，针对本案来说没有约定违约金所以按照一般法定赔偿是按照合同法113条第一款赔偿仍然是履行利益的赔偿，我们确定性质认定为履行利益赔偿，下面就是计算的问题，合同解除场合恐怕他和违约损害赔偿是不冲突的。他都是提供给非违约方的一种补救对方违约的手段，相互是不矛盾的。
　　63215·[陈晓东]：我们之所以邀请韩教授参加研讨会就是因为韩教授在损害赔偿有独到的见解，首先请牛东华法官回答专家的问题。
　　63216·[牛东华]：我非常感谢专家和嘉宾的知道，这个研讨我本人感到获益匪浅。解除时间07年7月30日是房屋产权重新登记在第三人的时间，从这个时间开始这个合同确定合同已无法履行，所以确定为合同解除的时间，这个解除是什么意义解除，这个案件作为卖方自始至终合同解除，他主张的理由是我无法履行合同，买方开始坚持合同继续履行，直到他看到合同登记在第三人名下后认可合同无法履行，双方对合同的解除达成了一种结论上的认可，他们之间合同当中对于解除是没有约定这种解除我们适用的是合同法94条一方迟延或者以自己的行为确定不再履行合同义务导致合同解除，是通过法律的认定给予确定的解除的后果，我是偏向这个性质的解除。另外，韩教授还有什么问题。
　　63217·[韩世远]：出卖人主张解除，他本身就是违约他有权来解除吗？我认为没有权利解除，他是一种法官替当事人解除，是通过行使司法裁判权替当事人解除还是非违约方解除。你认为是因为迟延履行导致的解除，这个地方恐怕那个解除是因为违约发生的法定的解除权，对那个解除权我们只能认定是原告主张的解除，原告行使解除权的解除，原告从什么时间点表达了这样的意思，严格按照合同法这种意思是应该从通知到达相对人时发生效力，所以是从那个时间点发生解除的效果，这个地方的解除恐怕我觉得在裁判里面表述的时候我个人倾向于把他是一种确认的，当事人表达了我审查他有解除权符合解除要件确认解除是有效的。
　　63218·[陈晓东]：下一轮发言专家可以对不同观点进行自由讨论，同时新闻媒体朋友和参会的法官可以向专家进行提问和请教。
　　63219·[俞里江]：听了各位专家的发言我认为我考虑的很多问题很不细致，在差价损失上怎么平衡进一步调整的问题，提到了考量因素的问题，各位专家提到履行过程交易标的以及买受人是否完全履行合同的问题以及防止损失扩大等等问题，韩教授提到标准时点的问题，我考虑一个合同确定的履行期是一个点、履行行为、裁判的时候、辩论终结的时候是一个点，哪些因素是我们值得考虑得，哪个时点是比较合适的，希望进一步得到专家的知道，还有信赖利益履行利益的选择问题，当事人可以选择，在某些情况下当事人是否可以同时主张，请专家给予进一步的指导，以利于我们的裁判更细化。
　　63220·[韩世远]：损害赔偿有非常基本的原则是不能够突破的，一个是有损害的时候才有赔偿，损害应该是填补受害人遭受的损失，受害人不应该因为损害赔偿来额外的获得一些利益。这些恐怕是民法上的非常基本的原则。这个原则是不能突破的。当然我国个别的法律或者司法解释中肯定了惩罚性赔偿，那是特例，除了那些场合之外其他场合这些基本的民法的原则还是应该遵守的。履行利益和信赖利益赔偿问题我介绍的时候说他是在个别特殊的场合可以作为一种期待手段由当事人选择，那么他能不能两个都选择请求赔偿，这样会出现重复填补的问题，其中有一部分是重叠的，如果获取履行利益，合同履行信赖是他的一个成本是他必须的投入，你就该投入这些才能获得后面的利益，你把后面了利益获得还要前面的投入就有重复填补的问题了！所以原则上是不能够这样并用两个都请求。
　　63221·[韩世远]：合同法113条第一款规定的可预见规则我个人提倡对他的理解从四各方面，第一是预见的主体规定很明确是违约方，时间点是合同成立时，第三是客观的标准而不是主观表针，第四预见的内容是什么，就这个问题有分歧，但是大多数一致的观点是这种场合应该只是要求预见到损害的类型而不要求预见到损害的具体数额或者是损害的程度，这个案件中损害的类型我们说他会升值，这种损害恐怕在签订合同时理性人是应该能预见到的，这个数额是否太超长了，这个问题我们可以进一步讨论，从学理上说原来一致认为不应该进一步再要求预见到损害的数额。这个问题其他的国家性的公约还有国际商事合同通则都是采用这个规则，规则适用时里面同样也是非常清楚，这个地方只是要求预见到损害的类型没有预见到损害的数额。
　　63222·[刘光超]：守约方完全履行合同义务，违约方已经获得了利益的问题，我认为他是否已经获得差价损失不影响他是否有违约责任。我认为这是相矛盾的。对于可预见的问题，不应当宽松的理解，这样会加大对守约方利益的损害，本案中我个人主张违约方应当预见到房价的上涨，不基于这一点判决是有问题的，期望的损失为何支持必须有一个前提他是履行利益，违约方应当预见到，这样判决才能站住脚。
　　63223·[陈晓东]：刘律师观点和康律师不一样，康律师认为要实际获得利益才能给予差价的赔偿。各个民事法官和媒体的朋友有没有问题向专家提问。
　　63224·[记者]：我是北京商报的记者，有两个问题请问专家，买房人在遇到卖房人不履行合同时如何请求赔偿使损失降低到最小，什么情况下要求卖方给付违约金，卖方在什么情况下可以不用支付违约金。
　　63225·[康铧]：作为买房人应当怎么样保护自己的权利，保护自己的权利应从合同中约定双方的权利义务，实践中在二手房买卖过程中很多房屋是不具备交易前提条件的，这里并不影响合同的效力，在实务操作过程中由于产权证等一系列问题导致双方签订合同履行付款义务，但由于操作过程中征服的程序和司法程序的区别导致合同无法实际履行，要保护自己的利益，首先在合同上要签的严谨。第二，从标的物角度选择来说，尽量少选择产权关系不明确或者存在权利限制的房屋，发现情况以后要及时行使自己的合同权利保留好相应的证据。从卖方该角度怎么样不承担违约责任，只要履行自己的合同义务就不用承担违约责任，不履行自己的合同义务，比如这个案件适用的原则我个人完全支持，从诚信社会角度签署了合同就应当履行，否则就要付出相应的代价，否则合同就没有了意义，卖方在什么情况下不承担责任只要履行义务就承担责任只要不履行义务就要承担责任。
　　63226·[经济参考报记者]：08年1月1日产权过户到崔某名下，崔某再卖这个房子陈建新是否有优先购买权？
　　63227·[牛东华]：08年1月1日后陈建新是否有优先购买权的问题，法律上有条件，一个是他是房屋的承租人房屋出卖时承租人有优先购买权，再有是房屋共有人，优先购买权是有几个法律规定的情形，陈建新在这个事实当中不具有优先购买权人的身份，他和崔荣春有买卖关系但最终没有履行成功不符合优先购买的条件。
　　63228·[陈晓东]：由于时间关系今天研讨会告一个段落。研讨会结束，谢谢大家63229·[主持人李思]：今天的直播到此结束。担任本次直播记录的是民一庭书记员鲁娜，摄影的是研究室书记员刘妍，让我们对他们的工作表示感谢
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