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基准地价系数修正法评估宗地地价的若干问题
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基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是我国土地估价方法之一，它是就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而取得待估宗地在估价期日价格的方法。 目前．在土地价值评估中经常运用的方法是基准地价系数修正法。因此，修正幅度的合理与否对评估结果会产生较大的影响。笔者对于根据土地利用效益确定因素修正幅度的方法进行了研究，其体会是：在偏僻地区，对土地投入较少，土地利用效益较低，土地利用效益资料随之也较缺乏的，可应用《城镇土地估价规程》规定的方法用个别样点收益来确定因素的修正幅度（为表达方便本文暂称之为“个别样点确定法”）； 我国土地使用权评估的基本方法有收益还原法、市场比较法．成本法、剩余法和基准地价系数修正法五种。但存在使用条件方面的限制：如收益还原法、市场比较法和剩余法对土地交易市场和房地产交易市场的成熟程度有较高的要求，而成本法不能计算出土地所在位置和用途对价值的影响程度。因此在评估实务中，较多的是基准地价系数修正法与上述的某一种方法并用，然后对两种方法的计算结果进行简单平均或加权平均。 基准地价系数修正法是土地估价最常用的方法之一。但笔者认为该方法没有考虑土地使用权出让年限届满后续期的情况。为此，该文在原有基准地价系数修正公式的基础上建立了一个新的基准地价系数修正公式，并在该公式中引入概率理论。
目前，人们对土地开发的理解，大体可分为广义开发和狭义开发两种。广义开发几乎包含了人们在土地上的所有投入，如未利用土地开恳为农田后，所进行的平整土地、修建的温室、大棚、水井、沟渠、为提高土地生产力所进行的耕耘、施肥等。在城镇土地上建设的道、桥、电力、电讯、给排水、煤气及供热等基础设施，医学、学校、公园、绿地、文化宫、体育场图书馆等公用设施，以及商场、住宅、工业厂房等各种不同用途的建筑物等，都属广义土地开发的范畴。正是由于这些开发，才形成不同质量，等级的农用地和城镇土地。
基准地价是经各地政府确认并公布的．对应于一定的区域、用途的土地平均价格。是政府宏观调控土地市场的重要杠杆．针对多数城镇公布的基准地价，文中分析了基准地价内涵．讨论基准地价系数修正法的评估思路、宗地地价的影响因素．提出新的修正系数计算方法。以便更准确、客观地评估宗地地价．
基准地价是经政府确认并公布的、对应于一定的区域、分用途的平均价格，是政府宏观调控土地市场的重要杠杆。针对多数城镇公布了基准地价，为了更准确、客观的评估宗地地价。本文在分析基准地价内涵的基础上，讨论了基准地价系数修正法的评估思路，宗地地价的影响因素、修正系数的确定。以及宗地土地价格的评估实例。
将模糊数学理论运用于土地评估中，提出了一种估价新方法－模糊综合评估法。
根据中华人民共和国国家标准GB／T《城镇土地估价规程》，土地评估可采用的方法有收益还原法、假设开发法、成本法、市场比较法和基准地价系数修正法。本文根据《城镇土地估价规程》的要求和西安市房地产市场发育情况，采用基准地价修正系数法对西安某公司股权转让项目中的一块国有土地所有权进行评估，分析在具体评估过程中注意的问题及各项参数的取值，是对基准地价系数修正法的一次实例研究。
金月芽期刊网 2017查看: 4560|回复: 3
请教大家用基准地价法因素修正系数都怎么找
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基准地价好找，因素修正系数地方土地局一般都不给啊，全是内部资料，网站，土地局公示全没有。。。。去年做了几个项目，一个是让委托方去当地土地局托关系弄了一个，一个是让委托方带着找当地土地局长求爷爷告奶奶要了一个，还有一个实在没有了，用当地过去的报告分析出一个。
大家都怎么要的地方的因素修正系数？
还是有什么替代方法，市场法好说，另一种方法除了基准地价有何更好的选择
向国土购买技术资料
找修正因素的方法你都已说完了
只能期待国土部门公开这本就应公开的资料
有的地方与基准地价一并公布修正系数，比较好，有的地方公开出售基准地价成果报告，这是最好的，资料都全。
现在一般尽量用市场法 另选一种方法，如工业用地用成本法、住宅用地用剩余法等，尽量不用基准地价系数修正法，这个基准地价与市场会有不小差距。
谢谢，地方各部门之间的分割真是没道理啊，唉。。。
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第七章基准地价系数修正法
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基准地价系数修正法在具体应用中存在的问题及相应对策
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