& 外地人想在东莞农村购卖一栋房屋，没有房产证和土地使用证，只能在村委会过户，买卖双方合同，有那些风险
外地人想在东莞农村购卖一栋房屋，没有房产证和土地使用证，只能在村委会过户，买卖双方合同，有那些风险
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答: 小产权，怕是不好办呐。不过要是只是立个协议，做个公证，不要房产证的话，还是能办的。
答: 只要是合法的买卖合同是有效的,
答: 您是农村的集体土地吗？，农村的土地是集体土地，它的所有权属于集体所有，使用权属于农民使用。农村土地都是集体用地不属于私人房产，严格来说是不可以买卖的，如要进行买卖那就只有...
答: 先把这两个证一致到一个人的名下方可 不过最好是土地使用证改了 房本改名不就不满5年了吗 税挺高的吧
答: 农村房子是可以买卖的但只能在集体内买卖：土地是集体所有的不能交易买卖
答: 没有影响的；现在上海的是房产证和土地证两证合一了
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我在外村买了一间房子,房产证跟土地证都是她爷爷名字,买房子的时候是孙女签的名字我想过户过来可是对方不同意了怎么办?
我在外村买了一间房子,房产证跟土地证都是她爷爷名字,买房子的时候是孙女签的名字,请问这样的合同能有效吗?我想过户过来可是对方不同意了怎么办?期待你们帮我解难题
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看孙女是否具有代签的权利,有没有办理委托手续。
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：为什么不允许城市居民购买农村房屋和宅基地？所签订的购买合同一定无效吗？
（好久没有发表博文了。主要是最近一直忙于《土地纠纷实务问答》一书的写作，另外两本关于土地的专著，出版社告之已库存告罄，希望能再版发行。但我准备充实一些内容，并对有些观点加以修正后再版，因此专业写作的压力很大，政论性文章要暂停一阵。不过，研究中国的土地制度会加深对这个国家、这个政权本质的认识。所以，抽空我会选择部分书中的内容先在博客上发表，以飨网友。）
问：随着城镇化的发展，现在农村越来越多的人到城市就业，很多人已经在城里有了稳定的工作，并且购买了房屋，于是便想将自己农村的住房连同宅基地转让出去，而买家大多是一时买不起城市高价房的城市居民。这类交易在城乡结合部或者已经属于城市规划区范围的“城中村”非常普通。但据说城市居民购买农村的房产和宅基地是违法的，所签订的合同也没有法律效力？是这样吗？国家为什么要禁止这种自由交易呢？
答：到目前为止，从国家立法层面并没有禁止城市居民购买农村房屋和宅基地的明确规定。有人认为《土地管理法》第62条第1款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定以及第63条“农民集体所有的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，可以认为是禁止城市居民购买农村房产的法律依据，因为农村宅基地分配具有很强的社会保障性质，其保障对象只能是特定的农民，如果允许城市居民购买农村房产，而农民转让房产后再申请宅基地又不能获得批准，将会破坏“一户一宅”制度，使农民丧失基本的生活资料和社会保障，危及农民的基本生存权，因此第62条的逻辑推理结果应是宅基地不允许转让。而对于第63条，有人认为，规定农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租，当然应当包括宅基地使用权在内。笔者认为这样理解法律并不准确。《土地管理法》第62条的本意并非限制宅基地流转，更无禁止向城镇居民转让的意思。到现在为止，本村村民以及与外村村民之间的宅基地转让仍然是被允许的。该条本意主要是对宅基地初次分配的数量控制。如果允许村民出卖、出租宅基地后再申请宅基地，则宅基地的数量控制就失去作用。所以“一户一宅”逻辑分析结果应是“一户不得通过初次分配取得两处以上的宅基地”，而非强制性要求一户取得一处宅基地后必须永远保留，不得流转。对于第63条，也不能作为限制宅基地转让的依据。该条只是关于集体土地使用权出让、转让或者出租后用于非农业建设的禁止性规定，其目的是为了加强土地的用途管制，限制农用地转为建设用地。而宅基地本身已为建设用地，转让后并不存在将农用地转为建设用地的问题，因此该条规定也不能成为限制宅基地转让的依据。
&&&&正是因为法律或者行政法规一直没有规范农村宅基地转让的相关规定，而在立法和司法实践中，对这一问题又一直存在争议，所以这一问题人们希望在制定《物权法》时能够加以解决。《物权法》草案第六次审议稿曾规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”对这一内容，许多学者表示反对。最终通过的《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”妥协之下作出的这一规定看似回避了宅基地能否自由流转的问题，但实际上是禁止的观点占了上风，因为该条规定在回避这一问题的同时，又作出“授权性”安排，即处理此类问题可“适用土地管理法和国家有关规定。”但是，《土地管理法》对此问题并无明确规定，虽然立法机构曾就该法的修改进行过多次讨论，试图对宅基地转让问题作出规定，但时至今日，就这一问题始终难以达成共识。而对于什么叫“国家有关规定”，并无立法性解释和界定。但是显然，在制定《物权法》时，立法者是将国务院及其直属机构的决定和通知视为“国家规定”的。全国人大法律委员会关于《物权法》153条宅基地转让规定的解释是：“我国地少人多，应当实行最严格的土地管理制度。目前，我国农村社会保障体系尚未建立，农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，将第六次审议稿进行了修改。”将宅基地流转上升到“基本生存条件，影响社会稳定”的高度，限制流转也就成了必然的选择。而将“国家规定”和《土地管理法》并列，同时作为适用依据，则是有意将国务院及其部委的决定和通知与法律置于同等地位，并为其适用创造条件。因为早在《物权法》制定之前的1999年，国务院办公厅就曾发出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年，国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，该《决定》第10部分规定：“加强农村宅基地管理、禁止城镇居民在农村购置宅基地。”此外，国务院其他部委，比如国土资源部等，也出台过类似规定。将以上国务院及其部委的决定、通知视为“国家规定”，反映出立法机构和行政机关在宅基地流转的价值取向上是一致的，那就是以堵为主。
但是，既然《物权法》将宅基地使用权视为物权，那么根据“物权法定”的原则，关于该权利的取得、行使和转让也理应由法律加以规定，而国务院及其部委的决定、通知等，按照《立法法》的规定并非“法律”，因此不能将其作为物权变动的依据。然而《物权法》第153条规定的“模糊”处理方法，事实上赋予了国务院及其部委决定、通知以“法”的地位，这在立法原则上显然有失妥当。
正是由于在农村宅基地转让问题上一方面立法者采用了模糊处理的方法，但同时又赋予行政机关的规定以法律效力，所以不仅使学术界长期争论不休，而且实务领域在适用法律时也引起混乱。比如对于城市居民购买农村宅基地和房屋合同的效力问题，在司法领域就一直存在争议，同样类型的案例不同法院，甚至同一法院在不同时期，判决结果都有所不同。对此问题最高人民法院至今也未出台统一的司法解释。但自从《物权法》将“国家有关规定”作为宅基地使用权设立、变更、消灭的依据后，法院的判决似乎也趋于统一，均以买卖行为违反国家有关规定为由，认为城镇居民购买农村宅基地和房屋合同无效，只是对合同无效后的处理，各地法院有所不同。
但是我们知道，按照《合同法》第52条的规定，认定合同效力只能以法律和行政法规为依据。1999年最高人民法院《关于适用&合同法&若干问题的解释㈠》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”2009年最高人民法院《关于适用&合同法&若干问题的解释㈡》第14条规定：“合同法第52条第㈤项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”可见，最高人民法院对于合同效力标准有从严的趋势，即不轻易认定合同无效。然而对于农村宅基地和房屋买卖合同，各级法院却反其道而行之，居然以既非法律也非行政法规的国务院部门文件作为认定合同效力的依据。如此适用法律，显然有违合同法保护交易的立法本意，是对法律关于合同效力认定原则的公然违背。
一方面，国家行政机关在没有直接的法律依据的情况下，直接通过文件的形式禁止公民的财产交易权，这有违《行政许可法》的规定；另一方面，司法机关又通过违反法律原则的司法确认权直接认定这种交易行为无效，这种双重违法的现象竟然在全国范围内长时间畅行无阻，真乃咄咄怪事。最主要的原因就是，这种行政、司法相互配合，严格禁止农村宅基地和房屋向城镇居民出售的做法是打着正义的旗号进行的。
笔者曾经也是禁止城市居民购买农村宅基地和房屋的积极支持者。然而经过长期思考，特别是对城市房价持续暴涨，屡控不降，暴力强拆事件不断的反思，使笔者认识到，严格限制农民转让宅基地和房屋的规定并非善法，其限制动机也并不一定纯正。就算一些学者和立法者出于担心农村土地市场失控的善意，主张限制，其限制效果不仅没有实现他们的价值目标，而且适得其反，使得另一种形式的土地兼并，不仅规模更大，而且变得更加野蛮和无耻。
早有学者指出：“法律或许在道德上是正义的，但假如它是邪恶的呢？……而且确实有不少法律无耻透顶。”对农民宅基地转让的限制规定就是如此。打着保护弱势群体，防止土地兼并的旗号，限制农民的权利，事实上对农民造成更大的伤害，并为另一种形式的土地兼并大开方便之门。有人说，如果允许农村土地房产自由流转，“农民有可能为了克服眼前的困难，如家庭成员治病、还债等，而将自己享有使用权的土地进行转让，以获取急需的资金。这样农民可能陷入无地可种，无房可居的境地。”如果农民为了治病、孩子上学和基本的生存到了卖房卖地的境地，难道不是一个国家的耻辱吗？国家对这种状况不仅袖手旁观，当农民为了治病保命、为了孩子的未来而不得不处分自己的房产时，国家却横加干涉，这还有天理吗？
事实上，正是因为限制了农民土地自由流转的权利，政府才成功地控制了城市和农村两个土地市场，从而牢牢地将土地定价权掌握在政府手里。一方面，对国有土地使用权的出让市场由政府完全垄断，政府通过对土地出让地块、出让时机、出让数量的选择从而控制土地一级市场的价格；同时通过对农村土地流转市场的控制，既保证了政府可以较低的价格征得土地，为国有土地出让提供充足储备，而且可以有效地避免农村土地的自由流转冲击城市的土地一级和二级市场。政府同时控制了买和卖的两个市场，赚取垄断差价，就再容易不过了。著名经济学家吴敬琏曾说，二十年来，政府通过低价征地、高价出让赚取的差价达30万亿。中国历史上对农村土地最大规模的兼并运动，就是最近这二十多年由各级政府主导的对农村土地的征收。如果允许农民自由流转土地，允许城市居民到农村购买土地和房产，政府对土地市场的垄断会瞬间瓦解。房地产市场调控十年，几乎毫无效果，房价一路疯涨，为什么房价压不下来？我们只需知道谁是高房价的最大获益者就能得出答案了。在房价中，土地成本至少占到三分之一，也就是说，越是维持一个供不应求的房产市场，就越有助于维持一个高的房价和高的地价。房价越高，当然政府的土地收益也越多。我们的人民政府真的希望不惜减少土地收益也要压低房价吗？
有些人总是担心，一旦允许城市居民到农村购买宅基地和房屋，农民受到利益驱使，一旦卖掉土地和房屋会居无定所，影响社会稳定。这样的担心纯属多余。如果真的存在一个自由的农村土地交易市场，农民就真的会随意处置自己的土地和房产吗？比如当一个城市居民手拿可观的货币出现在一个农民面前，这个农民一时心动就会卖出他的土地和房产？从而让自己成为一个居无定所的人？清华大学韩世远教授曾说过“农民是‘弱者’，但并非‘弱智’，农民自有农民的智慧，立法者不必杞人忧天。如果为了保护农民的利益，真正的症结不在于防范城市居民对于集体土地的‘侵入’，而在于防范国家行政机构对于集体土地的‘侵入’和肆意剥夺，后者才是真正的农民利益的威胁者。”的确如此，现在农村真正有转让土地和房产要求的，主要是那些已经有稳定的非农工作和收入，并且在城镇已经站稳脚跟的农民。在没有对自己未来的生活加以合理安排，没有一个可靠的居住和生活保障时，没有哪个农民会随随便便卖掉自己的房子。真要允许农民自由流转土地和房产，至少他们有讨价还价的权利，从而可以选择一个出价更高的买家，而不会象现在这样，政府征地拆房说补偿多少就是多少。如果一个城市居民肯出价10万元购买农民的房产，他怎么可能让政府区区几千元就扒了他的房子？至于说影响社会稳定，这么多年，全国各地城市居民到农村买房的并不少见，虽也有因合同效力和履行发生纠纷的，但还很少听说因此发生流血冲突的。相反，因政府强征农民土地引发了多少暴力和群体事件？就在笔者写作本书期间，就发生了八天时间连续三起因强征土地，将三名村民用铲车等活活碾死的恶性事件。2014年3月，在青岛平度，又有一名村民因抵制强迁被活活烧死。
还有人说：“开禁或者变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求，不具有正当性和公平性。”其实，想到农村购买宅基地和房屋的也不是什么城市的“强势”群体，真正有钱有势的人是不会到一个贫穷的乡村购买农民的宅基地和房屋的。选择在农村购房的，大多是那些在城市买不起房的低收入者。他们也是城市的弱势群体。所以，禁止城市居民到农村购买宅基地和房屋的规定，不是保护而恰恰是伤害了中国城市和农村的两大弱势群体。
通过以上分析可以看出，禁止城市居民到农村购买宅基地和房屋，既无法律依据也无道义支撑。虽然在废除这些规定之前，行政机关仍可通过审批和登记环节对这种交易行为加以限制，然而司法机关在处理此类纠纷时，对合同效力的认定则应当慎重，不应轻率认定无效。因为无效认定往往对不守诚信的一方当事人有利，有违司法正义、公平的价值追求，而且通过司法手段使本无法律依据的禁止行为合法化，其危害后果更大。
北京市高级人民法院于日印发的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。因此，通知认为，农村私有房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批的，可以认定合同有效。
上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民[2004]4号）规定：“第一，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。”
浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件）规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”
青岛市中级人民法院青中法【号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》第1条第4项规定：“非同一集体经济组织成员之间购买宅基地地上房屋的，认定买卖合同无效。”即将禁止购买的主体范围扩大了，不仅城市居民不得购买，农民也不得购买外村宅基地和房屋。
见笔者所著《土地物权疑难法律问题解析》，法律出版社，2007年版第78-84页。
翟小波《你凭什么拥有财产—西方财产权正当化理论检讨》载《中国房地产法研究》第2卷，法律出版社，2003年版，第4页。
张新民《农村土地市场化背景下我国农民社会保障制度的构建》载《中国不动产法研究》第6卷，法律出版社，2011年版，第65页。
吴敬琏教授在北京举行的中国发展高层论坛2013年年会上的发言。
日，河南中牟县一农民在承包地被铲车碾死；日，湖北巴东县一农民被水泥罐车碾死；日，四川省西昌市一农民被推土机碾压致死。
孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辩》，载《法学评论》，2005年，第4期。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。我是农村户口，在另外一个村买了一套房子，有房产证，能过户吗?拆迁时能分到房子吗？
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这个基本上没有影响如果是在外地买房的话要比当地的人多花一些钱至于能分几套房当地有当地的政策
最妥的办法是，你们双方在村委会的见证下订立房子买卖合同，并且双方都请到见证人，合同上请村委会盖公章和见证人签字，然后对方交房、交证，你方一次付清房款，如果能去乡镇土地所办理过户更好，如办不下来问题也不大，因有上述程序，能够证明你们的买卖是出自双方真实意愿的表达，合同就应该有效，遇拆迁时会有拆迁补偿，但户口不在该房内，可能没有安置房。如想获得安置，需解决该房落户口的问题，最好在拆迁的前一年办妥，有时实际操作会卡时效。希望回答对你有点帮助。
农民和农民户口因两个村如碰到住宅拆迁可以办理手续吗
农村房有房产证卖房能办过户手续吗
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