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& 众筹能否“解救”自持？
众筹能否“解救”自持？
在各路业内外人士都帮拿了“全面自持”地块的房企算账之时，万科率先曝光了自持的“办法”。“这个方案真的是在昨天很晚才最终确定的。”据一位北京万科相关负责人透露。从拿地结果公布开始，万科一举夺得首批“限房价、竞地价”4宗地块中的2宗，突然成为“最大赢家”，聚焦众多目光的同时也一直在想未来如何操盘的对策。&“三高”&根据北京万科的方案，“众筹”成为一个关键词。&在这个项目里，我们将选择一些众筹的伙伴企业，帮助他们关注员工居住等生活问题。我们会为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进，并负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务，将项目打造为一个共创、共管、共享的高素质社区。参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业。。&那么问题来了，什么样的众筹合作伙伴，才能入得了万科的眼？北京万科也给出了详细的三点标准：&行业要符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业；企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位布署，北京被定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，非首都功能的产业和企业将迁出北京特定区域；要认同绿色和工业化理念，万科一直是国内绿色住宅建设的标杆企业，本项目的投标方案中，万科也承诺建设绿色三星建筑，装配式建筑预制率达到目前行业内最高标准（65%），100%全装修比例。因此，我们希望众筹伙伴充分认同绿色环保理念，接受环保绿色这些增进社会效益导致的建设成本增加。&能否解救？&高起点、高标准、高要求的“三高”之下，众筹似乎是一步被逼出来的“好棋”。&“不管什么棋，能挣到钱才算数。”一位业内人士对于万科的众筹模式评价道，万科自持的是住宅，和一般的办公、商业项目相比区别太大了，按照万科的想法，是要把住宅部分作为“高精尖”企业的员工宿舍，并且标准还不低，如何找到这样的合作对象就是首先摆在面前的难题。&受到开发经验不足、租金收益的现金流模式和销售型物业的现金流模式不匹配等多方因素影响，对于地块全部持有的成本之高已经成为业内外的共识。易居研究院智库中心研究总监严跃进则分析，很多房企都是先拿地后规划思路。而此次北京万科通过住房众筹方式进行土地开发，尽管有新意但仍需要面对不确定因素。&特别是对有众筹需求意向企业的寻找和选择上，就十分有难度。&首先那个（那些个）企业要在同一个区域内，并对这种高品质住宅有租赁需求；其次，合作的企业要有实力，最好是有较大的类似国企性质的企业，唯有这样，员工租赁需求才大，租赁期间才能比较稳定。因为稳定的租赁需求，是这类项目成功的必要因素。&此外，在整个租赁过程中，万科自身提供此类物业管理和配套服务，固然是保证租赁物业后续能够较好运作的前提，但实际上租赁模式后续还需要和其他房企积极进行合作，比如说采购、社区增值服务等，也是一个难点。&另有业内人士对该众筹行为提出了质疑，认为“合作伙伴”是否能够认可仍存未知。“不光是实力问题，做企业，任何事都得有利益驱使，万科这个项目全面自持，意味着产权不能分割，其他企业加入耗资、耗时，甚至连共有产权的名儿都沾不上，哪个企业愿意跟着万科干？这是个问题。”同策咨询研究中心总监张宏伟就对V房产表示，这时候，“众筹给予投资者的投资回报是多少”的问题，需要考虑且非常重要。而对万科来讲，还有多少投资回报收益呢，尤其是在持有物业的前提下。附：关于北京万科获取海淀企业自持商品住宅土地的说明非常荣幸参与海淀企业自持商品住房的土地投标并获取。企业自持商品住房，是住房制度变革的标志性事件，是北京市政府的重大制度创新。万科素来有着浓厚的创新基因，很多房地产行业的第一次都是万科创造的。所以万科非常拥护并积极参与这一创新政策，希望与政府一起通过政策制度创新、商业模式创新，来解决当前房地产市场的种种问题。一、众筹方案自从拿地之后，我们也面临一些质疑，就是大家认为拿这块地“算不过账”来，企业无法实现自身的盈利。这便是大家最为关心的商业运营模式问题。我们的设想的办法是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”，通过众筹破局，运营解题，政府/众筹企业/开发商协同联动，共同推动区域发展。破题的题眼在于众筹。今年年初我参加了一个关于众筹的论坛，在会上分享了万科众筹的三个故事，一个是万科社区内的众筹咖啡屋，一个是社区服务里的众筹景观、教育资源，一个是通过装修众筹解决公共空间问题。那时我便想，住房开发建设能否众筹。众筹是必然改变生产制造的方式，将减少中间环节，能够极大降低成本，提供更便宜的房子。无心插柳，没想到到年底，我们有这样的好机会践行我们的众筹理念。在这个项目里，我们将选择一些众筹的伙伴企业，帮助他们关注员工的居住等生活问题。我们会为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进；参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务，将项目打造为一个共创、共管、共享的高素质社区。我们选择众筹伙伴的标准有三点：（1）行业符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业；（2）企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位布署，北京被定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，非首都功能的产业和企业将迁出北京特定区域。（3）认同绿色和工业化理念，万科一直是国内绿色住宅建设的标杆企业，本项目的投标方案中，万科也承诺建设绿色三星建筑，装配式建筑预制率达到目前行业内最高标准（65%），100%全装修比例。因此，我们希望众筹伙伴充分认同绿色环保理念，接受环保绿色这些增进社会效益导致的建设成本增加。认同我们对于绿色住宅和工业化建筑的高标准和追求，认同我们对于节能环保建筑和居住方式的持续探索。众筹的想法解决了各方痛点，希望取得多方共赢结果。一方面，因为提前有众筹伙伴的进入，实际早早确定了客户，不仅为企业实现了真正的客户定制化住宅，也减少了市场调研和销售环节，能够帮助项目尽早入市，解决北京的供应短缺问题。另一方面，众筹的方式意味着更多的合作伙伴分担了整个项目的资金，万科收成本费用+比较低管理费，能够直接平摊拿地和建安成本。万科也从资源的控制者变身成为企业客户的服务者，运营模式由“重”变“轻”。万科会踏踏实实的做好企业持有自住房的运营建设，通过管理运营更多面积的企业自持商品住房，万科将让更多客户体会好房子、好配套、好服务的三好社区。众筹破题后，解决了万科基础资金问题，加快了产品开发和入市周期，接下来就是靠长期持续、高品质的运营管理和社区服务来解题，它将让万科持续获得长期、稳定的商业收入。万科将重新成立一家为众筹社区服务的房屋运营管理公司，一方面，万科将自持一部分公开向社会开放租赁，能够具备一定的长期租金收入；另一方面，万科将加大社区商业和服务的投入，通过对整个社区人群提供全方位的社区服务与商业配套，来创造更多、更稳定、更长期的收入来源。二、高品质的客户定制化众筹社区在众筹的基础上，我们将秉持万科一贯的高标准、高品质的开发理念，对产品将进行全方位的升级，打造一个“客户定制化的翡翠系作品”。在参与竞标前，万科已经对地块进行了深度研究。海淀是北京万科持久深耕的土地，从2004年起至今陆续开发了西山庭院和如园等社区，也在稻香湖中关村环保产业园拿到产业地块做产业招商项目，拥有业主数量约2000户。我们对海淀客户需求有着充分的理解，也在当地积累了非常良好的口碑。我们将在这个项目中引入北京万科最为成熟、最为市场认可的产品线之一翡翠系，并且根据实际客户需求进行升级打造。同时，因为提前有众筹伙伴的进入，实际早早确定了客户，我们将会和众筹伙伴的企业一起，提前与他们未来会租给的员工（实际入住的客户）开展互动，真正按照客户需求开展房屋的规划设计，这种完全以客户为中心的开发过程，将实现真正意义上的“客户定制化住宅”。海淀项目本身素质非常好，这里是全国著名的高精尖科技和世界五百强企业集聚地，还是北京乃至中国的智力高地，知名高校和科研所云集。一方面，这里汇聚了中国乃至全球最高端的科技人才和教育人才，具有高素质，高学历、高收入的特点，对创新事物的接受程度很高；另一方面，这里经济活力大，企业多，全国相关人才源源不断地被吸引到这里，流动半流动的人群多，他们未必会定居在北京，但对生活品质的追求导致他们不得不买房而不是租房居住。我们做过调研，这里的客户痛点很多，但出乎我们意料的是，大部分客户痛点不是租房贵，而是租不到好的房子，找不到具有好房子、好配套、好服务的社区。海淀区土地资源稀缺，职住严重失衡，缺乏良好的居住体验。所以我们发现，企业自持商品住房在海淀确确实实是一个市场空白点，非常适合承担这样一个创新实验。我们对地块的产品定位是“城市菁英的活力社区”，客户定位主要有三类人群：一是有知识、有梦想的青年人群，有一定收入但暂时不具备买房能力；二是暂时没有买房资格指标的高收入人群；三是希望改善居住体验的北京市民。我们将秉持万科一贯的三好理念来打造这个项目：（1）精工好房子：万科精工标准住宅，一体化装修，以性能导向的创新作品；（2）好服务品质：高标准的万科物业社区，完善的万科社区配套体系，包括配有伴随家庭成长的社区会所、V-link全社区覆盖的社区商业、医养结合的养老服务等；（3）绿色好社区，全工业化绿色三星环保社区，按照行业最高标准100%实施绿色三星装配式建筑。同时，万科将成立专业的租赁运营公司，由万科直接出租并运营管理，剥离二级市场，打造科技创新产品时代的高标准、高品质的服务型租赁社区。三、众筹价值观（解决北京土地市场困局）万科对于北京市政府的企业自持商品住房的制度创新非常认同并积极拥护，它既充分发挥了市场在资源配置中的决定作用，同时又因地制宜结合北京经济、人口和房地产市场的特殊情况，能够解决当前房地产市场的种种问题，是一件利国利民的重大制度创新事件。在座都知道，高房价、高地价问题已经不再是经济问题，而是社会问题。高房价已经开始阻碍人才的流动，降低企业的竞争力，也降低了北京这样城市的竞争力和吸引力；高地价也给政府带来了非常多的负面影响，地王被指责成为高房价背后推手，招拍挂保证了土地获取公平同时，也在一定程度上逆向选择了最大胆、最愿意推高房价的开发商，这也让北京市政府在推地行为上面临进退维谷的两难局面。其实对于企业而言，高房价带来的只是短期的高利润，对于万科这种追求高周转，追求开发效率，追求服务更多客户的开发企业而言却是深受其苦，房价上涨过快，市场缩量，对企业是涸泽而渔，完全不能做到可持续增长。自持地块出来后，我们敏锐地觉察到这是一个行业变革的机会，将颠覆房地产市场的传统认识和既有模式。“居者有其屋”并不等于“居者有产权”，但过去因为租不到高品质的房子和社区；租房不能解决入学、养老、就医；房东随意涨价；租期不稳定等实际难题，迫使大家只有买房一条路，增加了市场供需压力，一定程度上推高了房价。而持有型租赁项目，创造了一个在买房之外实现居住梦想的可能性，它不仅能够让那些暂时买不起房或者没有购买资格的人群，有尊严地继续在这个城市居住下来，也让那些有居住品质追求的人们，能够通过更大自主性的租房方式而不是买房这一条唯一途径，来实现自己的高品质居住梦想。购租并举的住房制度，将是解决住房问题的抓手，将最终创造政府、开发企业、客户、城市发展的共赢模式。随着北京这类持有型项目的逐渐增多，它将在市场中成为“可流通可重复利用”的持续有效的长期住宅供应，不仅能够减轻北京的住宅供需压力，还能够形成长期的市场预期，降低买房市场的非理性因素，对于高房价和高地价具有行之有效的缓解作用。同时，也希望通过此模式，为当地政府留住和吸引高价值企业，为调整经济结构和促进实体经济进一份力。四、协同联动的几点建议企业自持商品住房是一种创新模式，我们分析实际上和一些配套政策尚待改进有关系，所以我们呼吁出台更多配套支持政策，扫清企业自持障碍。（1）强烈建议建立企业自持商品住房项目绿色审批通道，推动项目尽快建设尽早入市发挥价值。（2）目前个人持有住宅房产是不交房产税的，企业持有出租要交房产税，这也是居民购买住房而不是租住的原因，也是企业愿意销售而不愿意持有的原因。我们希望能对这些企业自持商品住宅给与免征房产税或者优惠征收房产税的配套政策。（3）海淀企业自持商品住房目标客户非常明确，大部分都是区域和区域内企业需要的高素质专业技术和管理人员，我们希望政府能给这些特定企业或人群租房提供市场化补贴。既鼓励产业人群的导入，又鼓励他们租房而不买房，减轻产业人群导入导致的房价压力。（4）根据我们对于客户的调研，海淀租房客户年龄跨度大，家庭生命周期构成复杂，很多家庭有现实的孩子教育和医疗养老问题。购房落户享受配套这也是很多客户购房的主要理由。希望本项目周边的配套设施，如学校等，对本项目的实际租客给与市民待遇，政府能为本项目符合条件的租客，开展工作居住证办理等服务的绿色通道。最后，我们再次向全社会发出真诚的众筹邀约，希望能够有相同理念的企业加入到这次创新实践当中来，一起解决社会痛点、行业痛点、企业痛点、客户痛点，全面打造一个“客户定制化的万科翡翠系作品”，成为中国第一个企业持有型、服务租赁型的高标准、高品质创新社区。我们希望能够和众筹企业、政府部门一起推进这次重大的住房制度的创新，通过市场化思维方式，探索全新的商业模式，打造一个社会、政府、企业、居民等多方共赢的局面！
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