市国土局：加强农村集体土地管理，依法使用集体土地
来源：首都之窗
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　　主持人：今天非常感谢我们的三位嘉宾来到我们的直播间，正如一开始在导语中所介绍的，可能大家对于我们农村集体土地并不是特别了解和特别的熟悉。比如说您要问我、考我的话，可能我会说农村集体土地是不是就是耕地？我不知道我这样的理解对不对，能不能请嘉宾来给我们先解释一下概念。
　　李军：农村集体土地是我们国家土地所有权的一种形式，我们国家有两种土地所有权，一种是国家所有，一种是农村集体所有。农村集体所有的土地在我们北京市表现有很多种的形式，全市是16400平方公里的土地面积，其中有11600平方公里是农用地。这个农用地是包括了一些果园、农田、苗圃等等。就是用于农业设施建设的，农业生产的。这里面大部分都是集体土地，也就是我们农村集体土地。第二部分是建设用地，建设用地是3414平方公里，这里面集体土地占到46%，国有土地占到54%，另外还有一部分是其它土地，其它土地主要是未利用地，未利用地就包括荒滩、荒草地、裸岩这一类的土地，往往它的形式就是现在没有被我们充分使用。大部分也都属于农村集体土地，也就是总的按比例说，北京市的土地面积里面85%左右都是属于农村集体所有。
　　主持人：还有一块工作我们其实内部有一个叫土地整治，它跟占补平衡或者叫占一补一还有关系吗？
　　关爱军：有一定的关系，但是也并不是完全相同，它是有交叉之处，土地整治它是对这种低效利用，包括不合理利用，还有未利用的土地进行了一种治理。另外，它还包括对经济建设活动破坏或者是自然灾害的损毁，这种被毁掉土地的一种恢复、利用，提高土地的效益。实际上从我们这块土地整治来讲是包括四个方面，一方面有土地的整理，第二方面是土地的开发，第三方面就是复垦，第四方面是建设用地整治，基本上是这四大块工作。它实际上宗旨就是，一个是提高土地的质量，另外一个生态的效益，是这样子。其中可能有一部分就是土地综合利用程度得到提高了，另外还有一些新增的耕地，像这些新增的耕地对我们的占用耕地就是一种补充。
　　主持人：好的，那还有我们尽管说农村集体土地，但是它也会有一部分建设用地它也会被征用，或者是在有的村子里，我在集体土地上我盖一个比如说公益的设施，或者是什么养老院，就是它怎么盖、盖在哪、谁来盖，这些我们有没有统一的比如说管理的办法，或者是管理的流程呢？
　　关爱军：这块就属于集体建设用地的管理范畴了，像集体建设用地这个管理范畴之内，基本上有这么三大块，一块就是像住宅这一块的，宅基地这个范畴。第二块就是产业这块，第三块就是公益，公共设施公益事业这块。每一块都有大体的程序，像基地建设用地这一块，它是从土地的性质上来讲，如果是符合这个要求的话，可以说还是按照比如说我们所说的占地的程序来办理，首先是符合相关的规划，土地规划、城市规划，符合两个规划。第二个是涉及到现状的农用地的话，它虽然叫集体建设用地，但是有可能占用现状的农用地，它规划上是建设用地，那么就需要农转用手续。
　　主持人：那还有一种情况比如说现在的村民利用自己家的地，比如说盖个农业大棚、观光，或者自己搞个养殖业、散养什么的这些有没有要求？
　　关爱军：这个应该是属于设施农业的范畴，设施农业范畴，设施农业这一块这块实际上有两类，一种就是生产设施，还有一种是附属设施。从国土部、国家对这块的要求，就是有这么几个，一个就是不管是附属设施还是生产设施，我们是可以按照农用地的范畴来管理的。所谓按照农用地来管理，可以不转用，不办理建设用地的手续，但是它是占用耕地这一块也是有不同的要求的。如果是生产设施这块，生产设施就直接服务于农产品生产的这种设施，那么就是你占用耕地，你在生产完毕之后，复耕可以不纳入耕地减少的考核。但是如果是附属设施的话占用的耕地你就必须得按照咱们刚才所说的那种“占一补一”这种原则来补充耕地任务。这是第一个，第二块就是对于附属设施这一块还是要求它具有合理的规模。
　　主持人：对，甚至也会有可能会法不责众的现象了。其实说到农村的集体土地和包括我说到违法建设用地，我们就不得不提小产权房这样一个事情了，包括一开始刚才也说到了，因为在农村申请土地中小产权房是特别受大家关注的。好像这个事我们年年反复在提，年年也在说，但是一直也说这么多年了，也没有太大的结论。我们在这个小产权房的查处上面的工作有哪些呢？目前就是说我们国土资源部也说了，清除整治小产权房。我们清理怎么样了，清的动吗？
　　杨洪范：这个我回答一下，小产权房它的一般意义上是指在集体土地上未经批准建设，向本集体经济组织以外的单位和个人销售的房屋。它具备这么几个特点，一个是在集体土地上，第二个是未经批准，第三个是对本集体经济组织以外销售。从全市来讲，去年开展了清理小产权房的工作，基本原则就是要杜绝新生，逐步的处理遗留问题，在处理上主要分这么两大块，两部分工作。一部分就是对在建、在售的也就是新生的进行处理。第二块就是对已建已售的，也就是已经发生的进行处理。对在建、在售的处理，全市去年上半年开了动员会，相关的部门和区县政府都参加了会议，经过初步的清理，全市共清理出79处在建在售的小产权房。这个我们局网上已经都公布了，采取的措施主要有这四个，责令停工、停售、查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍。也就是做到不但要停了，而且施工人员和设备要清走。第二个是对在售的，要拆除售楼处、拆除售楼广告，查封已建未售的房屋。第三个措施就是对相关的责任单位和责任人，比如说像设计、测绘、施工、销售、代理销售等相关的单位。按照联动工作机制要求由相关的部门进行处理。第四块就是对责任人。一块是对相关责任人该移送纪检监察机关的追究行政责任，该移送司法机关的涉嫌犯罪的，要移送司法机关追究刑事责任，这是对在建的，在售的。第二块就是对已建已售的，这块是属于刚才我讲的遗留问题。遗留问题这块全市正在进行，选择个别区域进行试点，目前试点方案正在研究制定中。
　　主持人：那么还有网友问我们在集体土地上去建政府的这种公租房，那它是一个什么样的性质呢？
　　关爱军：集体土地建公租房这也是咱们北京市的一个试点，向国土部申请的一个试点。而且据我了解这在全国北京目前是第一家，2011年我们做了第一个试点。这一块实际上就是也是属于从大概念上来讲，它也是属于集体建设用地里头产业的一个内容。这个租赁房实际上叫我们从集体上建租赁房，这个概念，说它是一种住宅式的产业也好，或者是产业式的住宅也好，为什么说是试点？因为是一个比较综合的东西，从用途上来讲。所以说这就是一个试点的原因就在这。目前的北京市申请了四个试点，一个是海淀有三块，一个是像唐家岭、温泉镇、西北旺镇、朝阳那还有一块目前正在做，这块原则上有这么几个，一个就是，像土地的一块可以利用集体的土地，可以不征为国有。另外涉及农用地的话它要转为建设用地，它也可以新增，也可以在存量的建设用地上来建设。另外从主体来讲它是由土地所有权单位，也就是说土地属于村里头的，村集体进行组织，那么由村里面来建。如果是属于乡镇的所有的话，就由乡镇来建。另外我们还有一个要求就是只租不售。如果说你村集体建好之后不是说售卖，它是属于一种对农民的一种长远生计的考虑，这个是归村集体所有。
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农村集体土地出让必须招投标
&&由于交易行为不规范、监管制度不健全，农村集体资产交易领域已成为腐败案件发生的“重灾区”。不过，广州已经出台和即将出台一系列措施，严管农村集体资产。昨日的市府常务会议审议通过了《广州市农村集体资产交易管理办法》，确立公开竞投为原则、协商谈判为补充的交易方式，其中农村集体出让必须招投标。而且，市法制办主任吴明场在发布会上透露，广州的三旧改造政策新的补充意见正在制定中，将与本次通过的《管理办法》衔接。&&目前广州全市农村集体三资（资产、资金、资源）总共约1256亿元，约占全省农村集体资产总量的3成。&&“村干部腐败的空间被压缩，贿选就没有动力了。以前没有农村&三资&管理平台的时候，个别村干部就会承诺，说我上来后就会搞给你，就有人会提供一些贿选资金。”??焦点一&哪些“特殊情形”可不公开招投标？&&那么，究竟哪些“特殊情形”可以不进行公开招投标呢？《管理办法》规定，符合下列情形之一的项目，可以不采取公开竞投方式：&&（一）发展幼儿园、养老院、社区保洁服务等公益事业项目；&&（二）地铁等政府投资并与农村集体发生经济关系的公共设施建设项目；&&（三）经连续两次采用公开竞投方式交易都因无人报名而未能成功交易的项目；&&（四）以集体建设用地使用权之外的集体资产折价入股、合作建设的项目。&&但不采取公开竞投方式的，由农村集体提出申请，镇（街）交易管理机构审核，经镇人民政府、街道办事处批准后报区农业行政主管部门备案，并经社员大会或者社员代表会议表决通过，可以采取协商谈判等其他方式进行。??焦点二&“违法建筑”也监管意味着合法化？&&此外，《管理办法》中规定，以“推进标的物应入尽入”为原则，明确纳入交易监管的集体资产范围，并将农村实际存在的占相当大比例的不具备完备、建筑、消防等审批手续，但管理经营权明确的农村集体资产也纳入适用范围。那么，这是否意味着农村中大量的“违法建筑”将合法化呢？&&吴明场表示，广州地区的确存在着有农村集体用地上的建筑物，消防、规划等手续不完整的情况，在起草规定的过程中，对这些要不要纳入监管范畴也反复征求了各方面的意见。如果不纳入交易监管的范围，就会使得农村实际存在的没有合法产权的，但是归属权、管理权又很明确属于村集体的这部分资产的交易行为监管出现真空。所以经过反复的论证，还是将这一类行为纳入到交易监管的范畴，但是《管理办法》里也规定，交易机构对于进场交易资产的质量瑕疵、权属合法性的瑕疵，以及合同的风险不承担法律责任，也就是说只监督交易过程是否遵循《管理办法》所制定的程序，《管理办法》就是保证公平交易的规定，从程序上保证农村各类资产进场交易，但进场交易不意味着这一类资产就天然具有合法性。??焦点三&交易底价如何确定？&&《管理办法》规定农村集体资产须按照金额、面积、期限等标准分别进入区、镇（街）、村（联社）交易服务机构交易，具体分级标准由各区人民政府自行确定。因涉及金额巨大，特别规定农村集体建设用地使用权出让、出租等重大资产交易应当选择区一级的交易服务机构或者广州公共资源交易中心进行交易。&&那么，交易的底价如何确定呢？《管理办法》规定，农村集体可以根据价格提出交易底价，但法律、法规规定必须进行资产评估的，交易底价应当根据资产评估结果确定。吴明场解释说，交易底价原则上是以评估作为确定底价的基础，如果没有评估，有市场可以参考的价格也可以按照市场价格来确定一个底价。这个底价要村集体经济组织表决同意发出去，由竞投人来投标。只有一个投标人的时候，成交价不能低于底价。如果有两个竞投人，价高者得标。在价格和条件相同的情况下，原来的承租人、或者依照约定享有优先权的竞投人优先取得。如果条件、价格都一样，又没有其他优先权，那就现场抽签来确定竞得人。??农村“三资”交易是贪腐重灾区&&吴明场在昨日的发布会上透露，广州市的农村集体组织和农业人口所占比例仍然很大，随着城市化进程发展，农村集体经济总量增长较快。与此同时，因交易行为不规范、监管制度不健全，农村集体资产交易领域已成为农村基层贪腐案件发生的“重灾区”，群众反映强烈。记者同时了解到，目前广州全市农村集体三资（资产、资金、资源）总共约1256亿元，约占全省农村集体资产总量的3成。&&最值得关注的是，本次《管理办法》确立了公开竞投为原则、协商谈判为补充的交易方式。规定农村集体资产原则上采取公开竞投方式交易，同时照顾基层的实际需求，在特殊情形下可以不采用公开竞投方式。此前，在广州三旧改造政策中，城中村改造可以采取两种方式，一种是通过招拍挂的方式公开出让土地；第二种就是通过自主改造协议，由村集体自主引入，对村集体土地进行开放。但第二种方式也引发一些诟病，认为会导致腐败产生。&&对此，吴明场表示，关于三旧改造新的补充意见还在研究中，所有农村集体用地的出让、出租都应采取招投标方式，三旧改造政策也应该与此相衔接，政策还在制定之中。&&效果：压缩村干部腐败空间&&吴明场透露，除了本次出台的《管理办法》外，市监察部门还制定了农村资产交易责任追究办法，很快也会公布，未来有望对农村资产进行“三位一体”的全方位监管。&&会后，市监察局副局长欧阳钦顺接受采访时表示，《管理办法》实施后，村干部腐败的空间就压缩了，“压缩了空间，贿选就没有动力了。以前没有农村&三资&管理平台的时候，个别村干部就会承诺，说我上来后就会搞项目给你，就有人会提供一些贿选资金。”&&对于不需要竞投标的几类项目，媒体非常关注这里面有没有漏洞可以钻？欧阳钦顺回应道，这四大类可以不采取公开竞投方式的项目，但接下来还是要加强监管，根据中央“三转”精神，由市农业局组织实施，由市纪委监察局加强监督管理。&&广州市监察局党风政风监督室相关负责人表示，原则上是公开竞投，协商谈判方式是例外。“也就是说，符合这四种情形的并不必然采取协商谈判方式，要经过严格的审批程序，比如说故意抬高底价导致两次无人报名的，如果审查出来，会打回去让其对条件进行调整，重新进行竞投标。”他解释说，在制度上，协商谈判是例外，同时协商谈判要走严格的审批流程。“有人审批，有人就要对审批结果负责。镇街交易管理机构要审核，并报区农业行政管理部门备案。在这个过程中，谁审批、谁备案、谁审核，都要有相应负责人。”该名负责人说。微信扫一扫，关注乐居厦门买房，当地楼市新闻与优惠尽在掌握
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请问农村有个集体土地建设使用证请问农村有个集体土地建设使用证没有房产证，这个房子算数吗，受法律保护吗提问者：ask****|联系手机：151********|山西-临汾| 21:15
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