房屋租赁合同争议问题研究--《辽宁大学》2013年硕士论文
房屋租赁合同争议问题研究
【摘要】：近年来,房屋租赁的普遍发生随之带来的便是房屋租赁合同中的一系列问题,因为房屋租赁必然导致房屋租赁法律关系的大量发生,而房屋租赁法律关系的发生又会带来一系列的矛盾的出现,首先是出租人与承租人的矛盾,其次是承租人与次承租人的矛盾,最后是出租人与次承租人的矛盾,由此引发了出租人与承租人、次承租人的法律纠纷,并在实践中层出不穷,司法实践中成为比较突出的问题。在房屋出租法律关系中出租人出售租赁房屋导致的出租人与承租人的纠纷,承租人与房屋买受人的纠纷。对此法律构建了买卖不破租赁法律制度和承租人优先购买权两个法律制度,这两个法律制度的构建初步解决了房屋租赁合同法律关系中的纠纷,此外我国现行合同法及相关司法解释规定了房屋租赁合同中的一些具体的规则,包括买卖不破租赁法律制度的适用条件、承租人优先购买权法律制度的法定要件和违法建筑租赁合同的效力问题等等,本文探讨了违法建筑租赁合同是否具有效力问题,违法建筑租赁合同认定无效后的租金返还问题,以及违法建筑租赁合同认定无效后承租人的救济补偿问题等。本文认为,买卖不破租赁原则在立法上应该突破传统的适用条件的限制,将承租人对租赁房屋的占有作为法定要件。允许在房屋租期截止前,承租人可以适用买卖不破租赁原则对抗房屋所有权的再次移转。在承租人优先购买权制度中,在强制拍卖中允许承租人行使优先购买权,但应与人民法院的强拍行为不冲突,对出租人则应规定在正常市场价格内行使优先购买权。对优先购买权中同等条件的界定应该在价格的基础上,综合其它因素予以确定。在承租人与按份共有人优先购买权的冲突中,建议严格区分按份共有物和共有份额,承认承租人优先购买权与按份共有人优先购买权可以并存,立法上应该规定优先实现少数份额的按份共有人的优先购买权。在立法上强化优先购买权的登记和公示。对于违法建筑租赁合同的效力问题,应采效力待定原则,在合同无效后对出租人的租金损失予以补偿,对承租人的损失由出租人承担缔约过失责任。
【关键词】：
【学位授予单位】：辽宁大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2013【分类号】：D923.6【目录】：
摘要4-5ABSTRACT5-9序言9-101 房屋租赁权的概念及法律性质的界定10-17 1.1 房屋租赁权的概念10-12 1.2 房屋租赁权的法律性质12-14
1.2.1 债权说12-13
1.2.2 物权说13
1.2.3 租赁权物权化说13-14 1.3 房屋租赁权的债权与物权性质竞合14-17
1.3.1 房屋租赁权的请求权性质14-15
1.3.2 房屋租赁权的物权表象性质15-172 买卖不破租赁法律制度的完善17-23 2.1 现行法关于买卖不破租赁的规定和制度意义17-18
2.1.1 现行法上关于买卖不破租赁的规定17
2.1.2 现行法上买卖不破租赁的制度意义17-18 2.2 问题的提出18-21
2.2.1 适用条件的突破问题18
2.2.2 立法上的完善建议18-20
2.2.3 租赁房屋再转让时能否适用买卖不破租赁原则20
2.2.4 法上的完善建议20-21 2.3 完善买卖不破租赁原则的建议21-23
2.3.1 突破买卖不破租赁原则的法定要件21
2.3.2 明确买卖不破租赁原则的再次适用21
2.3.3 构建租赁房屋信息披露法律制度21-233 承租人优先购买权效力的强化23-31 3.1 问题的提出23-30
3.1.1 强制拍卖中优先购买权的保护23-24
3.1.2 立法上的完善建议24
3.1.3 优先购买权中同等条件的界定24-26
3.1.4 立法上的完善建议26
3.1.5 承租人与按份共有人优先购买权的冲突26-28
3.1.6 法上的完善建议28-29
3.1.7 优先购买权的登记和公示29
3.1.8 法上的完善建议29-30 3.2 完善优先购买权原则的建议30-31
3.2.1 明确侵害优先购买权的法律责任30
3.2.2 设立租赁房屋交易诚信体系30-314 违法建筑租赁合同效力问题31-36 4.1 违法建筑的类别31
4.1.1 未取得建筑工程规划许可证的违法建筑31
4.1.2 未按照建筑工程规划建设的违法建筑31 4.2 违法建筑法律性质的界定31-32 4.3 问题的提出32-36
4.3.1 违法建筑租赁合同的效力32-33
4.3.2 立法上的完善建议33-34
4.3.3 违法建筑租赁合同认定无效后的租金问题34
4.3.4 法上的完善建议34-35
4.3.5 违法建筑租赁合同认定无效后承租人的救济补偿35
4.3.6 法上的完善建议35-36结语36-37参考文献37-40致谢40-41攻读学位期间发表论文以及参加科研情况41
欢迎：、、)
支持CAJ、PDF文件格式
【参考文献】
中国期刊全文数据库
杨立新;;[J];河北法学;2010年05期
张冬梅;;[J];河北法学;2010年05期
周缘求;[J];华东政法学院学报;2003年01期
马勇;;[J];华东政法大学学报;2012年01期
李朝晖;;[J];广西社会科学;2008年02期
张胜;翟小良;;[J];黑龙江省政法管理干部学院学报;2010年01期
苏镧浠;;[J];黑龙江省政法管理干部学院学报;2010年09期
徐林豹;;[J];河南教育学院学报(哲学社会科学版);2011年02期
王元庆;赵薇;;[J];经济研究导刊;2011年05期
中国博士学位论文全文数据库
谢慧;[D];山东大学;2011年
中国硕士学位论文全文数据库
张占平;[D];华东政法大学;2010年
尤士珍;[D];天津商业大学;2011年
毛姬静;[D];复旦大学;2010年
赵薇;[D];哈尔滨工程大学;2011年
吴燕平;[D];西南政法大学;2007年
王四海;[D];北京化工大学;2012年
朱宝;[D];大连海事大学;2012年
【共引文献】
中国期刊全文数据库
马莉萍;;[J];黄海学术论坛;2010年02期
王林敏;;[J];黄海学术论坛;2011年01期
李强;;[J];湖北成人教育学院学报;2009年03期
孟庆瑜;[J];河北大学学报(哲学社会科学版);1999年03期
刘志刚;张洋;常素凤;;[J];河北大学学报(哲学社会科学版);2005年06期
聂辰席;;[J];河北大学学报(哲学社会科学版);2005年06期
杨大文;王世贤;;[J];河北大学学报(哲学社会科学版);2006年01期
齐恩平;徐腾飞;;[J];河北大学学报(哲学社会科学版);2009年06期
肖彦山,何艳珍;[J];石家庄经济学院学报;2003年04期
李喆;;[J];石家庄经济学院学报;2009年02期
中国重要会议论文全文数据库
温辉;;[A];第三届国家高级检察官论坛论文集[C];2007年
康纪田;;[A];2006年度（第四届）中国法经济学论坛会议论文集[C];2006年
廖建求;姜孝贤;;[A];2009年度（第七届）中国法经济学论坛论文集[C];2009年
柯华庆;;[A];2010年度（第八届）中国法经济学论坛论文集（上册）[C];2010年
汪其昌;;[A];2011年（第九届）“中国法经济学论坛”论文集[C];2011年
毛海峰;;[A];中国职业安全健康协会2009年学术年会论文集[C];2009年
杨立新;王轶;王竹;王天凡;赵可;;[A];中国法学三十年（）[C];2008年
王树义;汪再祥;;[A];中国法学三十年（）[C];2008年
张效羽;;[A];第四届全国公法学博士生论坛论文集[C];2009年
舒国滢;;[A];北京论坛（2004）文明的和谐与共同繁荣：“法治文明的承继与融合”法律分论坛论文或提要集[C];2004年
中国博士学位论文全文数据库
夏秀渊;[D];华东政法大学;2010年
吴旅燕;[D];华东政法大学;2010年
迟君辉;[D];华东政法大学;2010年
徐子良;[D];华东政法大学;2010年
李国庆;[D];华东政法大学;2010年
赵宁;[D];华东政法大学;2010年
吴一鸣;[D];华东政法大学;2010年
陈玲;[D];华东政法大学;2010年
吴波;[D];华东政法大学;2010年
朴恩惠;[D];华东政法大学;2010年
中国硕士学位论文全文数据库
胡小伟;[D];华中农业大学;2010年
张念明;[D];山东科技大学;2010年
王国涛;[D];山东科技大学;2010年
杨鹏章;[D];山东科技大学;2010年
温从军;[D];华东政法大学;2010年
刘金华;[D];华东政法大学;2010年
杨臻;[D];华东政法大学;2010年
赵华;[D];华东政法大学;2010年
王庆;[D];华东政法大学;2010年
李齐艳;[D];华东政法大学;2010年
【二级参考文献】
中国期刊全文数据库
李富成;[J];河北法学;2005年08期
张冬梅;;[J];河北法学;2010年05期
王丽莎;;[J];河北法学;2010年05期
屈茂辉;[J];湖南大学学报(社会科学版);2001年03期
黄振定;[J];湖北大学学报(哲学社会科学版);1996年02期
胡玉鸿,吴萍;[J];华东政法学院学报;2003年01期
周缘求;[J];华东政法学院学报;2003年01期
李锡鹤;[J];华东政法学院学报;2003年03期
淡乐蓉;;[J];湖南公安高等专科学校学报;2007年01期
杨会;[J];安徽理工大学学报(社会科学版);2005年01期
中国重要报纸全文数据库
范文;[N];中国矿业报;2000年
孙晓胜;[N];中国证券报;2007年
茹晴;[N];中国经济时报;2000年
吴清;[N];江苏法制报;2008年
王健;[N];江苏经济报;2007年
中国政法大学教授 张俊浩;[N];人民法院报;2003年
郑金雄?通讯员
李向阳;[N];人民法院报;2007年
戴丽丽;[N];石家庄日报;2008年
徐戍徽;[N];江苏经济报;2010年
田添;[N];中国建设报;2010年
中国博士学位论文全文数据库
孙日华;[D];山东大学;2011年
赵廉慧;[D];中国政法大学;2003年
王洪;[D];西南政法大学;2005年
桑本谦;[D];山东大学;2005年
韩光明;[D];中国政法大学;2006年
周艳;[D];吉林大学;2006年
刘东升;[D];山东大学;2006年
姜福东;[D];山东大学;2009年
中国硕士学位论文全文数据库
张占平;[D];华东政法大学;2010年
张桐;[D];西南政法大学;2010年
梁晓亮;[D];西南政法大学;2011年
张磊;[D];中国政法大学;2004年
李文科;[D];四川大学;2005年
许云勇;[D];四川大学;2005年
闵遂赓;[D];华东政法学院;2006年
徐志红;[D];华东政法学院;2006年
杨俊;[D];西南政法大学;2007年
崔光哲;[D];延边大学;2007年
【相似文献】
中国期刊全文数据库
何红锋;[J];中国房地信息;1995年12期
马建梅;[J];律师世界;1998年08期
赵海霞;;[J];中小企业管理与科技(中旬刊);2013年12期
吴柯彤;赵凤伟;;[J];法制与社会;2014年19期
;[J];山西老年;2009年08期
李晓莉;[J];党员之友;2001年01期
姚峰;[J];社区;2002年20期
高洁;[J];邮电企业管理;2001年14期
,李艳明;[J];光彩;2002年06期
李文成;[J];中国房地信息;2002年10期
中国重要报纸全文数据库
耿焰;[N];人民日报;2000年
何靖;[N];人民法院报;2009年
周玉文　付建国;[N];经济参考报;2010年
赵晓华;[N];江苏法制报;2007年
蔡金泽?陈黎笋;[N];江苏法制报;2007年
钮怿;[N];文汇报;2007年
江苏省海安县人民法院
秦晓东;[N];中国消费者报;2004年
芮东俊;[N];江苏经济报;2004年
秦晓东;[N];民主与法制时报;2004年
潘健;[N];人民法院报;2013年
中国硕士学位论文全文数据库
张磊;[D];中国政法大学;2004年
朱宝;[D];大连海事大学;2012年
董凤;[D];黑龙江大学;2012年
段然;[D];华东政法大学;2012年
杨博宁;[D];湘潭大学;2013年
李荣鑫;[D];华中师范大学;2013年
李晓晓;[D];天津师范大学;2012年
宋婷婷;[D];东华大学;2014年
张勇;[D];辽宁大学;2013年
庄宇;[D];辽宁大学;2014年
&快捷付款方式
&订购知网充值卡
400-819-9993
《中国学术期刊（光盘版）》电子杂志社有限公司
同方知网数字出版技术股份有限公司
地址：北京清华大学 84-48信箱 大众知识服务
出版物经营许可证 新出发京批字第直0595号
订购热线：400-819-82499
服务热线：010--
在线咨询：
传真：010-
京公网安备75号本类最新08-2808-2808-2808-2808-28&
(美文,情感美文欣赏) - 常阅读，多交友！这八种情形房屋租赁合同无效！（附样本） - 抚远法院网
　　　　　　　　　
这八种情形房屋租赁合同无效！（附样本）
房屋租赁合同无效的情形
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
7、租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
一、占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定？
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于房屋使用费的标准，应当参照合同约定的租金标准，同时还可以综合考虑如下因素：（1）房屋是否具备正常使用条件，如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形；（2）当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽然无效，但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为；（3）对于合同无效双方各自过错程度。
二、当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
出租人是否同意利用，不能仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物，则应视为出租人同意利用；又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品，则应适当考虑通过折价方式处理。
承租人未经出租人同意进行装饰装修的，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归于出租人所有；对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失。
三、出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件，如存在转租，是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼？
租赁合同被认定无效时，转租合同亦不能履行，为一并处理合同无效的法律后果，次承租人应当参加诉讼，不仅需要承担腾退房屋的义务，在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时，还应当承担配合评估的责任。因此如果出租人并未起诉次承租人，则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人，告知其可以追加次承租人为共同被告，以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要，直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
四、租赁合同无效，转租合同是否有效？
租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。
五、租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任？
出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行起诉。如果法院判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施，次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。
六、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？
当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
七、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？
房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。
八、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？
房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法实践，判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。
2017最新房屋租赁合同范本
&&出租方（甲方）xxxxxxxxxxxx
&&承租方（乙方）xxxxxxxxxxxx
&&依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜，订立本合同。
&&第一条房屋基本情况
&&该房屋坐落于xxx市xxx区（县）xxxxxx.该房屋为：楼房xx室xx厅xx卫xx厨，建筑面积xxx平方米，使用面积xxxx平方米，装修状况xxxx，其他条件为xxxxxxx，该房屋（□已/□未）设定抵押。
&&第二条房屋权属状况
&&该房屋权属状况为第xxxx种：
&&（一）甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：xxxxx.
&&（二）甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：xxxx.
&&第三条房屋用途
&&该房屋用途为：xxxxx.乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。
&&第四条交验身份
&&（一）甲方应向乙方出示（□身份证/□营业执照）及xxxxxx等真实有效的身份证明。
&&（二）乙方应向甲方出示（□身份证/□营业执照）及xxxxxx等真实有效的身份证明。
&&第五条房屋改善
&&（一）甲方应在本合同签订后xx日内对该房屋做如下改善：xxxxxxx，改善房屋的费用由（□甲方/□乙方）承担。
&&（二）甲方（□是/□否）允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：xxxxxxxxxx，双方也可另行书面约定。
&&第六条租赁期限
&&（一）租赁期自xxx年xx月x日至xxx年xx月x日，共计xx年xx个月。
&&（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前xxx日向甲方提出（□书面/□口头）续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。
&&如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前xxx日（□书面/□口头）通知对方。
&&第七条租金
&&（一）租金标准：xxx元/（□月/□季/□半年/□年），总计：xxxx元（大写：xxxxxx元）
&&（二）租金支付时间及方式：xxxxxxxxxxxxxx.
&&（三）租金支付方式：（□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人为房地产经纪机构的，乙方应在xxxxxxxxxx银行开立帐户，通过该帐户支付租金，房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期xxxxxxxxxx银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交xxxxxxxxxx银行。）
&&（四）甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。
&&第八条房屋租赁保证金
&&（一）甲方交付该房屋时，乙方（□是/□否）向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：xxxxxxxx元（大写：xxxxxxxxxxxxxxx元）
&&（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
&&第九条其他费用
&&租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：
&&（一）乙方承担（□水费/□电费/□电话费/□电视收视费/□供暖费/□燃气费/□物业管理费/□xxxxxxxx）等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。
&&（二）房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。
&&第十条房屋的交付及返还
&&（一）交付：甲方应于xxxx年xx月xx日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及xxxxxxxx后视为交付完成。
&&（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为（□乙方恢复原状/□乙方向甲方支付恢复原状所需费用/□乙方放弃收回/□归甲方所有但甲方折价补偿）
&&返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。
&&第十一条房屋及附属设施的维护
&&（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。
&&甲方应在接到乙方通知后的xxx日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
&&（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。
&&（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。
&&（四）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。
&&第十二条转租
&&（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。
&&（二）乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同。
&&（三）接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担赔偿责任。
&&第十三条所有权变动
&&（一）租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前xxx日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。
&&（二）租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。
&&第十四条合同的解除
&&（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
&&（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：
&&1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
&&2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。
&&（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
&&1、未按约定时间交付该房屋达xxxx日的。
&&2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。
&&3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。
&&4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
&&5、其他：xxxxxxxxxxxx.
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：
&&1、不支付或者不按照约定支付租金达xx日的。
&&2、欠缴各项费用达xxxxxxxx元的。
&&3、擅自改变该房屋用途的。
&&4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
&&5、擅自将该房屋转租给第三人的。
&&6、利用该房屋从事违法活动的。
&&7、其他：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
&第十五条违约责任
&&（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的xxx%向乙方支付违约金。
&&（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。
&&（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前xx日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的xxxx%支付违约金。
&&（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的xxx%向甲方支付违约金。
&&（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。
&&（六）乙方需提前退租的，应提前xx日通知甲方，并按月租金的xx%支付违约金。
&&（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按xxxxxxxxx标准支付违约金。
&&（八）其他：xxxxxxxxxxxxxxx.
&&第十六条无权代理
&&由甲方代理人代为签订本合同并办理相关事宜的，甲方代理人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租代理合同的授权范围内确定本合同具体条款，甲方代理人超越代理权或代理权终止后的代理行为，未经甲方书面追认的，对甲方不发生法律效力。
&&第十七条合同争议的解决办法
&&本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，依法向______________________人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
&&本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式xx份，其中甲方执xx份，乙方执xx份。
&&本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
&&甲方签名或盖章： &&乙方签名或盖章：
&&身份证号码： &&身份证号码：
&&签约时间：
责任编辑：唐海鸥&&&&&
您是第 1467808 位访客
地址：黑龙江省抚远市正阳路东段&& 电话：&&
Copyright&2017 版权所有，未经协议授权，禁止下载使用或建立镜像无效房屋租赁合同的法律问题研究--《大连海事大学》2012年硕士论文
无效房屋租赁合同的法律问题研究
【摘要】：由于目前我国的房屋租赁制度还不够完善,加之房屋出租人和承租人对于合同法以及房屋租赁合同的相关知识的欠缺,在签订房屋租赁合同时,合同双方更多关注的是租金、支付时间等事项,而忽视了一些诸如出租房屋是否为违法建筑物、出租人是否对房屋具有处分权等问题,往往签订一些不符合法律规定的合同,以致合同无效,从而给房屋租赁双方造成不便,甚至产生纠纷。房屋租赁合同被确定无效后,如何平衡合同双方当事人的利益一直是司法审判的热点和难点,主要涉及两方面问题值得探讨：一是承租人向出租人支付房屋使用费的方案问题；二是因装饰装修物引起的损失赔偿问题。
本文首先对无效的房屋租赁合同进行了探讨。通过对房屋租赁合同被认定无效的因素进行分析,并根据法律法规的规定,对常见的无效房屋租赁合同进行阐述,同时还对效力存在争议的两类房屋租赁合同进行探讨。其次,本文对房屋租赁合同被认定无效后房屋使用费的标准进行研究。通过对房屋使用费的来源及本质的分析,结合目前存在的各种房屋使用费支付标准,借鉴其合理性,提出了一种新的房屋使用费支付方案。此方案的特点在于：确定房屋使用费的支付金额时,同时考虑了导致合同无效的不同因素以及导致合同无效的过错方的不同,即对于因不同因素以及不同的过错方导致的无效合同的房屋使用费进行分别处理。最后,本文对房屋租赁合同被认定无效后因装饰装修物引起的损失赔偿问题进行探讨。包括两方面问题：一是装饰装修物的所有权归属问题。通过对添附制度的分析,并结合其他国家法律对于装饰装修物所有权的规定,笔者认为对于未与房屋形成附和的装饰装修物,其所有权仍归承租人所有,承租人可将其拆除；对于已与房屋形成附和的装饰装修物的所有权应归属于出租人所有,这样可以更大限度内发挥装饰装修物的实用价值。二是出租人和承租人的利益平衡问题。本文分析了不当得利制度、缔约过失责任、侵权赔偿责任,同时考虑了承租人的善意装修和恶意装修以及引起合同无效的过错方的不同,将无效房屋租赁合同分为六种不同的情况,适用上述原则分别探讨了出租人与承租人的利益平衡问题。
【关键词】：
【学位授予单位】：大连海事大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2012【分类号】：D923.6【目录】：
摘要5-7ABSTRACT7-11第1章 房屋租赁合同概述11-18 1.1 房屋租赁合同的概念和特征11-14
1.1.1 房屋租赁合同的概念11-12
1.1.2 房屋租赁合同的法律特征12-13
1.1.3 房屋租赁合同的主要类型13-14 1.2 房屋租赁合同的效力14-16
1.2.1 房屋租赁合同中出租人的义务14-15
1.2.2 房屋租赁合同中承租人的义务15-16 1.3 本章小结16-18第2章 无效房屋租赁合同的认定18-26 2.1 导致房屋租赁合同无效的因素18-19 2.2 法律规定的无效房屋租赁合同19-22
2.2.1 以违法建筑物为标的房屋租赁合同无效19-20
2.2.2 以未经竣工验收的房屋为标的房屋租赁合同无效20
2.2.3 以未经消防验收或者验收不合格的建筑物为标的物的房屋租赁合同无效20-21
2.2.4 房屋租赁合同无效其他法律规定21-22 2.3 效力存在争议的房屋租赁合同22-24
2.3.1 以违法建筑物为标的物的房屋租赁合同效力22-23
2.3.2 未经出租人同意转租合同的效力23-24 2.4 房屋租赁合同被认定无效后的法律效果24-25 2.5 本章小结25-26第3章 租赁合同无效时房屋使用费支付方案的研究26-32 3.1 房屋使用费概述26-27
3.1.1 房屋使用费的来源26
3.1.2 房屋使用费本质的分析26-27 3.2 现存的房屋使用费支付方案27-29
3.2.1 参照合同约定的租金标准支付房屋使用费27-28
3.2.2 以租赁房屋的损耗和折旧费用额支付房屋使用费28
3.2.3 以低于约定租金、最高不超过租金的标准支付房屋使用费28-29
3.2.4 以违法建筑物为标的物的无效合同不应支付使用费29 3.3 不同情形下无效房屋租赁合同的房屋使用费标准29-31
3.3.1 因租赁房屋未经竣工验收或未经消防验收而引起的无效合同29-30
3.3.2 因标的物为非法建筑物而引起的无效合同30
3.3.3 因合同当事人为无权处分人引起的无效合同30-31 3.4 本章小结31-32第4章 房屋租赁合同无效时装饰装修物损失赔偿问题的研究32-49 4.1 装饰装修物所有权归属问题研究32-36
4.1.1 装饰装修物归属问题的一般认定原则——添附制度32-33
4.1.2 我国法律关于添附制度的规定以及存在的问题33-34
4.1.3 国外法律对添附制度的相关规定34-35
4.1.4 国外法律关于添附制度的规定对我国立法的借鉴意义35-36 4.2 装饰装修物所有权发生变动时平衡双方利益的原则研究36-45
4.2.1 不当得利制度36-40
4.2.2 缔约过失责任40-42
4.2.3 侵权赔偿责任42-45 4.3 房屋租赁合同无效时六种不同情形下出租人和承租人和利益平衡45-48
4.3.1 因出租人的过错导致合同无效时承租人的善意装饰装修45-46
4.3.2 因出租人的过错导致合同无效时承租人的恶意装饰装修46-47
4.3.3 因承租人的过错导致合同无效时承租人的善意装饰装修47
4.3.4 因承租人的过错导致合同无效时承租人的恶意装饰装修47
4.3.5 因双方过错导致合同无效时承租人的善意装饰装修47-48
4.3.6 因双方过错导致合同无效时承租人的恶意装饰装修48 4.4 本章小结48-49结论49-50参考文献50-52致谢52-53研究生履历53
欢迎：、、)
支持CAJ、PDF文件格式
【参考文献】
中国期刊全文数据库
朱留虎;;[J];池州学院学报;2011年01期
张英周;;[J];法律适用;2011年02期
肖定纹;;[J];法制与社会;2007年02期
向少山;王兴兴;;[J];法制与社会;2011年22期
林翔;;[J];法制与经济(中旬刊);2011年08期
杨立;[J];中国房地产;2001年07期
张冬梅;;[J];河北法学;2010年05期
刘蕊;[J];建筑管理现代化;2004年01期
曹晓燕;[J];理论导刊;2001年03期
杨文杰;;[J];社科纵横;2011年09期
中国重要报纸全文数据库
徐戍徽;[N];江苏经济报;2010年
田添;[N];中国建设报;2010年
中国硕士学位论文全文数据库
张占平;[D];华东政法大学;2010年
张桐;[D];西南政法大学;2010年
梁晓亮;[D];西南政法大学;2011年
张磊;[D];中国政法大学;2004年
崔光哲;[D];延边大学;2007年
卞盛华;[D];四川大学;2007年
方良;[D];吉林大学;2010年
【共引文献】
中国期刊全文数据库
姚亚琼;甘治琦;;[J];阿坝师范高等专科学校学报;2006年04期
胡开忠;;[J];安徽大学法律评论;2002年02期
罗世荣;黄静芳;;[J];安徽大学法律评论;2004年01期
孙鹏;陈树森;;[J];安徽大学法律评论;2004年02期
胡玉浪;;[J];安徽大学法律评论;2008年02期
吴雪春;;[J];安徽电气工程职业技术学院学报;2008年02期
陈永正,朱仁友;[J];安徽大学学报;2003年01期
陈平;[J];安徽大学学报;2004年03期
侯国跃;;[J];安徽大学学报;2006年03期
徐卫;;[J];安徽大学学报;2006年05期
中国重要会议论文全文数据库
刘灿;;[A];社会主义经济理论研究集萃——从经济大国走向经济强国的战略思维（2011）[C];2011年
康纪田;;[A];2009年度（第七届）中国法经济学论坛论文集[C];2009年
李胜兰;于凤瑞;;[A];2011年（第九届）“中国法经济学论坛”论文集[C];2011年
杨立新;王轶;王竹;王天凡;赵可;;[A];中国法学三十年（）[C];2008年
贾爱玲;马婵娟;周红占;;[A];水资源可持续利用与水生态环境保护的法律问题研究——2008年全国环境资源法学研讨会（年会）论文集[C];2008年
姜双林;王宝臻;;[A];水资源可持续利用与水生态环境保护的法律问题研究——2008年全国环境资源法学研讨会（年会）论文集[C];2008年
邱秋;唐士梅;;[A];水资源可持续利用与水生态环境保护的法律问题研究——2008年全国环境资源法学研讨会（年会）论文集[C];2008年
郭胡佳;张芬霞;;[A];生态文明与林业法治--2010全国环境资源法学研讨会（年会）论文集（上册）[C];2010年
王思远;黄明健;;[A];生态文明与林业法治--2010全国环境资源法学研讨会（年会）论文集（上册）[C];2010年
吴一博;;[A];生态文明与林业法治--2010全国环境资源法学研讨会（年会）论文集（上册）[C];2010年
中国博士学位论文全文数据库
丁宇飞;[D];华东政法大学;2010年
迟君辉;[D];华东政法大学;2010年
晋入勤;[D];华东政法大学;2010年
李长坤;[D];华东政法大学;2010年
吴一鸣;[D];华东政法大学;2010年
尹伟琴;[D];华东政法大学;2010年
朴恩惠;[D];华东政法大学;2010年
颜晓闽;[D];华东政法大学;2010年
邬先江;[D];大连海事大学;2010年
陈琦;[D];大连海事大学;2010年
中国硕士学位论文全文数据库
戴蕾;[D];山东科技大学;2010年
李莎;[D];华东政法大学;2010年
刘金华;[D];华东政法大学;2010年
王佳俊;[D];华东政法大学;2010年
杨臻;[D];华东政法大学;2010年
张原;[D];华东政法大学;2010年
王庆;[D];华东政法大学;2010年
李齐艳;[D];华东政法大学;2010年
刘曈;[D];华东政法大学;2010年
曹雅晶;[D];华东政法大学;2010年
【二级参考文献】
中国期刊全文数据库
江汝南,徐步明;[J];安徽纺织职业技术学院学报;2003年01期
胡鹏翔;[J];商业研究;2003年15期
黄建文,邹沛;[J];常州工学院学报;2004年05期
庞文青;;[J];财经政法资讯;2009年04期
赵金龙;[J];当代法学;1999年03期
徐晓峰;[J];法律科学.西北政法学院学报;2003年01期
关丽;;[J];法律适用;2009年10期
邹海林;[J];法商研究(中南政法学院学报);2000年01期
尹田;[J];法商研究(中南政法学院学报);1997年03期
张学文;[J];法学杂志;1999年02期
中国重要报纸全文数据库
清华大学法学院教授、博士生导师
崔建远;[N];人民法院报;2002年
中国政法大学教授 张俊浩;[N];人民法院报;2003年
中央民族大学法学院 尹 明;[N];人民法院报;2003年
中国硕士学位论文全文数据库
卢少平;[D];武汉理工大学;2003年
幸颜静;[D];中国政法大学;2003年
张磊;[D];中国政法大学;2004年
邱连祥;[D];华东政法学院;2004年
杨芳;[D];北京大学;2005年
刘凡璐;[D];西南政法大学;2005年
李文科;[D];四川大学;2005年
许云勇;[D];四川大学;2005年
刘雪梅;[D];四川大学;2005年
陈司光;[D];华东政法学院;2006年
【相似文献】
中国期刊全文数据库
何红锋;[J];中国房地信息;1995年12期
马建梅;[J];律师世界;1998年08期
,李艳明;[J];光彩;2002年06期
高洁;[J];邮电企业管理;2001年14期
李晓莉;[J];党员之友;2001年01期
罗中;[J];天津市政法管理干部学院学报;2000年01期
姚峰;[J];社区;2002年20期
;[J];乡镇论坛;2002年07期
张继政,杨新京;[J];检察实践;2003年04期
;[J];社区;2004年06期
中国重要会议论文全文数据库
王玉;;[A];繁荣学术 服务龙江——黑龙江省第二届社会科学学术年会优秀论文集（上册）[C];2010年
刘彤海;;[A];2009中华全国律师协会经济专业委员会年会论文集[C];2009年
陈郁芬;;[A];'94海峡两岸土地学术研讨会论文集[C];1994年
凌敏;陆毅;;[A];中国民商法实务论坛论文集[C];2004年
刘毅彬;胡群峰;;[A];中国会计学会高等工科院校分会2008年学术年会（第十五届年会）暨中央在鄂集团企业财务管理研讨会论文集（下册）[C];2008年
王奇华;;[A];社会主义初级阶段与深化企业改革[C];1987年
龙玉兰;;[A];中国律师2006年海事业务研讨会暨年会资料集[C];2006年
邵瑞庆;;[A];中国航海学会1994年度学术交流会优秀论文集[C];1994年
刘昌国;李业斌;;[A];中国律师2004年海商法研讨会暨中华全国律师协会海商海事专业委员会年会论文集[C];2004年
郑田卫;;[A];中国律师2004年海商法研讨会暨中华全国律师协会海商海事专业委员会年会论文集[C];2004年
中国重要报纸全文数据库
王爱菊;[N];中国档案报;2010年
律师;[N];解放日报;2002年
深圳特区报记者
吴涛　通讯员
深圳市罗湖区人民法院民三庭助理审判员
田小蓉;[N];深圳特区报;2010年
刘志伟;[N];人民法院报;2003年
俞伯言;[N];华夏时报;2004年
芮东俊;[N];江苏经济报;2004年
耿焰;[N];人民日报;2000年
单国军;[N];人民法院报;2002年
;[N];中国企业报;2004年
胡静;[N];消费日报;2011年
中国博士学位论文全文数据库
杨健;[D];大连海事大学;2010年
邬先江;[D];大连海事大学;2010年
陈栋才;[D];华北电力大学（北京）;2008年
孙炳辉;[D];中国政法大学;2000年
吴再丰;[D];中国政法大学;2003年
李伟;[D];大连海事大学;2012年
罗莉;[D];中国政法大学;2001年
邢颖;[D];中国政法大学;2001年
魏方;[D];中国政法大学;2002年
宁敏;[D];中国社会科学院研究生院;2002年
中国硕士学位论文全文数据库
朱宝;[D];大连海事大学;2012年
李晓晓;[D];天津师范大学;2012年
张磊;[D];中国政法大学;2004年
王天斌;[D];兰州大学;2011年
文曦;[D];湖南师范大学;2012年
谢娟;[D];四川大学;2005年
刘媛媛;[D];天津财经大学;2008年
蔺妍;[D];大连海事大学;2005年
施颖燕;[D];上海海事大学;2005年
郭睿;[D];兰州大学;2008年
&快捷付款方式
&订购知网充值卡
400-819-9993
《中国学术期刊（光盘版）》电子杂志社有限公司
同方知网数字出版技术股份有限公司
地址：北京清华大学 84-48信箱 大众知识服务
出版物经营许可证 新出发京批字第直0595号
订购热线：400-819-82499
服务热线：010--
在线咨询：
传真：010-
京公网安备75号}