米万华诉郭庄村委土地承包合同一审民事判决书 - 崇法判决书查询系统
米万华诉郭庄村委土地承包合同一审民事判决书
襄垣县人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：14次
山西省襄垣县人民法院
民事判决书
襄民初字第1402号
原告米万华，男，汉族。
委托代理人冯耀斌，男，代理权限为一般代理。
被告襄垣县王桥镇郭庄村村民委员会。
法定代表人米翠平，任村委会主任。
委托代理人宣言，山西沁州律师事务所律师，特别授权。
委托代理人王志峰，男，汉族，代理权限为特别授权。
委托代理人米雨水，男，汉族。
原告米万华诉被告襄垣县王桥镇郭庄村村民委员会（以下简称郭庄村委）土地承包经营权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，三次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告米万华及其委托代理人冯耀斌、被告郭庄村委委托代理人宣言、米雨水到庭参加诉讼；第二次开庭原告米万华及其委托代理人冯耀斌、被告郭庄村委委托代理人米雨水到庭参加诉讼；第二次开庭后被告郭庄村委申请变更委托代理人为王志峰，经本院同意后，原告米万华及其委托代理人冯耀斌、被告郭庄村委的委托代理人宣言、王志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年原告承包被告郭庄村16.2亩土地，其中包括南岺3亩地，襄垣县人民政府、土地管理局于日颁发集体土地农业用地使用证和日颁发农村土地承包经营权证。2011年潞安集团180#煤基油工程整体征用郭庄村的土地，原告所承包的南岺三亩地属被征范围，2014年实施征地补偿时被告未给原告征地补偿款，为此原告涉诉法院，请求：判令被告支付原告被征用土地的征地补偿费，每亩征地补偿费为37275元，三亩地共计111825元。
被告辩称，1、原告所说的事项是土地承包经营权；2、根据相关证据显示原告没有合法取得南岺三亩土地的承包经营权；3、根据农村土地承包合同法第二条土地承包经营的取得应以发包方和承包方签订的合同为依据，政府及其职能部门颁发的权利证书并不是取得承包权利的要件及依据。
根据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点及调查重点为：1、原告农村土地承包地的范围是什么？2、原告是否取得争议土地的农村土地承包有效证书？3、原告承包经营合同的土地是否被征用，应如何支付征地补偿费？
原告当庭出示如下证据：
1、日郭庄村村民耕种土地登记表复印件一份，证明原告拥有南岺的3亩承包地，共承包16.2亩地。
2、郭庄村第二组种植土地公示表复印件一份，证明米万华合同承包地为16.2亩，另有非合同地2.3亩。
3、2011年玉米良种补贴核实表复印件一份，证明米万华承包地16.3亩。
张存林、张清林签名的米万华书面证明一份，证明原告在南岺种有3亩地。
5、日农村土地承包合同书复印件一份，证明原告在南岺地有3亩承包地，原告承包地共计10.2亩。
米雨水出具的书面证言二份，第一份证言证明集体土地农业用地使用证上米万华的姓名涂改是因为在填错的证本上涂改导致的；第二份证言证明争议的南岺三亩地是因为村里修路占了米万华开的荒地原告找当时的支书李月书协商，经李月书同意后让我在米万华手里的承包合同和土地承包使用权证上填写的南岺地内容。
日襄垣县人民政府颁发的集体土地农业用地使用证一份，证明原告米万华拥有位于岺地（南岺地）的3亩承包地，米万华用地总面积共计11.7亩。
8、日襄垣县人民政府颁发的农村土地承包经营权证一份，证明原告米万华拥有位于南岺地的3亩承包地，米万华承包地总面积共计16.2亩。
9、（2013年版）长治市征地统一年产值标准汇总表复印件一份、《山西省征收征用农民集体所有土地征地补偿费分配使用办法》复印件一份、山西省人民政府令第182号复印件一份，证明征地补偿费的标准是每亩37275元。
被告对原告所举证据的质证意见为：
原告举证1形式要件不合法，没有村委盖章，无法确认其真实性；
2、对证据2、3有异议，因米万华名下没有登记南岭地，无法显示与本案有关联性；
3、对证据4有异议，只有原告本人陈述，两个证明人共同签字违反证据规则，不具证据效力；
4、对证据5、8有异议，合同及经营权证上填写的南岺地笔迹与其他内容不是同时形成的，不是原始内容；
5、对证据6不认可，证人未出庭不具有证据效力；
6、对证据7有异议，持证人的名字经过涂改，证书上显示岺地不能证明是争议的南岭地；
7、对证据9认可。
被告告当庭出示如下证据：
1、1995年米万华农村土地承包合同书复印件一份，证明米万华没有承包3亩南岺地，米万华承包地共计10.2亩。
2、2015年郭庄村村民代表大会土地组出具的书面证明一份，证明郭庄村土地承包合同及台账没有登记米万华的南岺3亩地。
原告对被告举证的质证意见为：
对被告举证1有异议，因为该证据仅是单页，没有原告的签字，故不予认可；
2、对被告举证2不认可，因该证据不合法，村委自证的事实不客观。
当庭出示我院依职权调取的证据：
1、襄垣县王桥镇农经站会计服务中心备案的日王桥镇郭庄村米万华052号土地承包合同书一份，证明日签订承包合同时原告米万华承包的合同地共计12.5亩，没有包含争议的南岺3亩地。
2、襄垣县王桥镇农经站会计服务中心备案的日王桥镇郭庄村米万华057号农村土地承包合同书一份，证明日修订承包合同时原告米万华承包地共计10.2亩，没有争议的南岺3亩地。
3王桥镇农经会计服务中心会计员栗海祥出庭证言，证明村里同农户签订承包合同后报到农经服务中心，合同是一式四份，我们农经服务中心留存备案一份，其余三份是农户一份、村里一份、县农经局一份；当时向土地局先发放盖章的空白集体土地农业用地使用证和农村土地承包经营权证，然后再由村里组织填写土地权证的相关内容，2002年合同是在1995年承包合同的基础上修订的，经营权证也是在2002年合同基础上发放的，经营权证的内容应该与2002年的合同相一致。
米雨水的询问笔录及出庭证言，证明原告土地证上登记填写的南岺三亩地不是事实，米万华没有承包过起诉的南岺3亩地，郭庄村就没有这块地，2011年村里组织核实土地时原告找到我，要求登记这块地，我没有经过村委领导开会同意，也没有实地考察，就将南岺3亩地登记补填在原告名下。
原告对法院依职权调取证据的质证意见为：
1、1995年的承包合同没有承包方的签字是单方合同，不合法，不真实。
我是在2002年签过承包合同，但签过几份记不清了，我与发包方村委变更承包合同后未向镇农经中心申请变更，这是发包方村委的工作失误。
3、从客观上认可证人的证言，但从法律角度上不认可，原被告双方因承包合同发生矛盾，不能以备案合同为准，应以双方签订的合同为准。
4、米雨水作为被告的委托代理人两次到庭旁听本案，在第三次开庭作为证人的主体资格已违法，而且表述前后矛盾。
被告对法院依职权调取证据的质证意见为，对1995年和2002年的两份备案合同均认可，对栗海祥证言认可，对米雨水笔录及证言没有异议。
本院认证意见为：
1、法院依职权调取的1995年和2002年米万华土地承包备案合同，其形式和来源合法，且经被告村委庭审质证认可，故对其证明力予以确认；农经服务中心栗海祥的证人证言，经原、被告双方庭审质证予以认可，故确认其证明力；米雨水询问笔录及出庭证言，证明米雨水私下给原告登记3亩南岺承包地的过程，2011年郭庄村核实土地时原告找米雨水协商，原告未签订土地承包合同，也未签订土地承包变更合同，仅是由米雨水在原告持有的承包合同书和土地权证上作了变更登记，经庭审质证程序，原告虽不予认可，但原告并没有举证证明其辩称主张，故确认其证明力。
2、原告举证1、2、3均系复印件，没有经村委会签章证明，其形式不合法，故对其证明力不予确认；原告举证4的书面证言，鉴于证人未到庭经庭审质证，对其真实性无法确认，故对其证明力不予确认；原告举证5、7、8系书证，原告举证5、7中关于争议南岺地部分与书证原始登记的合计地亩数不符，且原告举证8中合计土地面积数的改动痕迹均与米雨水出庭证言相印证，证明该三份书证系米雨水私下补填的三亩岺地，故对其证明力不予确认；原告举证6的米雨水书面证言，鉴于米雨水当庭质证否认其中第二份书面证言，故对其中第一份书面证言证明力予以确认，对其中第二份书面证言的证明力不予确认；原告举证9其形式和来源合法，故确认其证明力。
3、被告举证1系复印件，其内容属于节录本，且与法院依职权调取的1995年承包合同不符，故对其证明力不予确认；被告举证2系书证，与法院依职权调取农经站的备案合同相印证，具备关联性，故对确认其证明力。
经审理查明，原告米万华系襄垣县王桥镇郭庄村村民，日原告同郭庄村经济合作社签订052号土地承包合同，合同一式三份，原告、被告和镇农经站各执一份，约定承包地面积合计为12.5亩。日，原告同郭庄村村民委员会签订057号农村土地承包合同，对原1995年承包合同进行了修订，合同一式四份，原告、被告和镇农经站、县农经局各执一份，约定承包地面积合计为10.2亩。两份土地承包合同均不包括南岺3亩地。日，县土地局给村委发放盖有公章的空白集体土地农业用地使用证，由村委会组织填写后再转发给村民，期间由于填写笔误，在已登记村民土地证的地亩数上加盖注销章后涂改为原告米万华的名字，并依据日的052号承包合同填写了集体土地农业用地使用证。日，县土地局给村委发放盖有公章的空白农村土地承包经营权证，村委依据日的057号承包合同填写后将经营权证发放给原告。2011年原告找到时任村会计的米雨水协商，经米雨水个人同意后，在原告持有的农业用地使用证和土地承包经营权证及承包合同上填写了争议的南岺3亩地。2014年潞安集团180#项目工程征用郭庄村的部分农业用地，日原告起诉郭庄村村民委员会，要求村委会支付南岺3承包地的征地补偿费。
本院认为，农村土地承包经营权受法律保护，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。发包方应当与承包方签订书面承包合同，承包方自承包合同自成立之日起取得土地承包经营权，县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。原告与被告郭庄村委于日签订052号承包合同，后于2002年又在1995年合同的基础上签订057号合同，两份承包合同均不包括南岺3亩地，原告并未取得争议南岺3亩地的承包经营权。日县人民政府依据052号承包合同给原告颁发了集体土地农业用地使用证，日县人民政府依据修订后的057承包合同给原告颁发了农村土地承包经营权证，当时由村委填写的两份土地权证上也未包括争议的南岺3亩地，原告对争议的南岺3亩地并未取得土地承包确权。
《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条规定：”土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包方工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟定并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同。”2011年原告通过时任村会计的米雨水在原告持有的承包合同和两份土地承包权证上填写了南岺3亩地，原告与被告村委之间并未就争议的南岺3亩地签订承包合同，也未对原承包合同依照法定程序进行修订变更，故米雨水在两份土地权证上补填的南岺3亩地内容并不发生法律效力。鉴于原告自始并未取得南岺3亩地的承包权，原告无权对南岺地要求征地补偿费，故对原告主张3亩南岺地征地补偿费的诉讼请求不予支持。经本院主持调解，双方达不成一致意见。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五条、第十一条、第二十二条、第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第第七十二条第一款之规定，判决如下：
驳回原告米万华的诉讼请求。
案件受理费2537元，由原告米万华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审　判　长　　李鹏军
审　判　员　　张柳俊
人民陪审员　　雷龙生
二〇一六年六月二十四日
书　记　员　　黄伟丽
审理法院：
案件类型：
审理程序：一审
裁判日期：您所在的位置： &
& 深度报道 & 正文
村民土地被征用签两份协议 数千万资金流失
日02:36 　
民主与法制时报　
　　核心提示：
　　一块地皮的转让，签下了两份数额迥然不同的协议。涉案当事人在被纪委“双规”6个月之后移交司法部门，从此，事件开始变得扑朔迷离……
　　村民们说:“我们村人多地少，土地已被征完，村民没有生活来源，60%的人都闲着，指望用转让费来创业、糊口。现在，我们坐吃山空，生活困难，该怎么办呢？”
　　《民主与法制时报》记者 郑建峰 特约撰稿 肖玉令 发自温州
　　当村民时，他密切关注一个事情的发展；当选村委会主任之后，积极组织对此事的账务调查；从村主任卸任以后，以人大代表的身份积极对这个事情的处理提提案。
　　这个执著的人是卓笃生，尽管“这个事情”经历8年尚未明朗。“至少我现在是南浦街道灯塔村的村民，村留地里面有我一份，这个我要搞个清楚。”
　　“一块土地，卖了两个价钱，你说这里会不会有问题呢？”卓笃生说起这件事情来，仍然情绪激动。让他激动的事情，发生在浙江温州市鹿城区。
　　总有一份协议是假的
　　温州市鹿城区南浦路166号，是一个叫做王子花苑的居民小区。南面的一条河水面平静，天天走过长长石桥的人们，似乎不再注意这个拔地而起的大白楼群。看上去，周围充满了平静和祥和。
　　貌似祥和的背后，往往有一种不安和动荡躲藏着。比如这个王子花苑，它就是卓笃生关注的“这个事情”的物化建筑。
　　对于城市来说，建筑和建设是永久的，温州市也不例外。
　　灯塔村地处温州市鹿城区东南，该村共有人口1800多人，1994年前村里土地未被征用时有1000多亩，村民主要以务农为主，村集体资产几乎为零。1994年后，村里所有土地被温州市政府安居工程指挥部征用，市政府根据有关文件精神以“安置房、联建房、三产用地”等形式返回给该村用地指标80多亩，以此来壮大村集体经济和解决今后村民生活、就业等问题。1998年该村原支书黄景棉在没有通过村民代表大会的情况下，把安置房开发指标分别转让给了瓯海永丰房地产开发有限公司、温州市大川房地产开发有限公司和瓯海房屋开发总公司开发，该项目总称为“王子花苑”。
男大学生乔装到女厕偷窥
千年情侣"死了都要爱"
村委会人员强收卫生费
书法家作画 唇印当落款
　　日，温州市规划局下达了102号文件，在这个名为《关于南郊乡灯塔村村民生活区设计方案的批复》中，核定的技术经济指标为：用地面积37768平方米，总建筑面积84608平方米。
　　灯塔村委会对这个生活区建设采用了联建房委托代建转让的形式，分别和3家房地产开发公司签署转让协议。
　　3份协议一开始就表现出异常：计量标准不统一。和前两家公司使用的是平方米，和最后一家叫做鸥海永丰房地产开发公司签约使用的是亩，“占地25亩，减出负担公建3亩，实际开发面积22亩，以每亩86.45万元计算，总计人民币1902万元。”但为什么要用亩而不再用平方米来计算？3份合同放在一起，给村民的印象是它似乎在刻意掩盖什么。
　　接下来，村委会对永丰公司的态度更让人起疑。“实际用地亩数是26.37，我们丈量过的，这个谁也改不掉。”村民瞿绍廷说。永丰公司应该缴纳的审批手续费182万元也是村里代缴的。这样，转让出去的地村里只收了1720万元。
　　按平方米算，是联建房的所有空间，盖一层有一层的平方米数，总量限制；而按亩计算，一亩地上可以盖多少层就很具伸缩空间。
　　2002年7月，村两委换届后，卓笃生当选新一届村委会主任，并成立村理财小组，对上一届村委会的账目及有关合同、协议进行了审核。王子花苑问题无法再含混下去了。
　　当年12月，被质疑情绪压抑的灯塔村民代表来到温州市国土资源局档案室。虽然之前一直质疑，但调档查询的结果还是让他们吃了一惊：
　　这份以“平方米”计量的协议金额总计是4250万元。
　　同一份地，同是日，同是村支书黄景棉和同一家开发公司签署的，居然出现了两份金额相差2530万元的协议。
　　从“双规”到取保候审
　　村民瞿绍廷对于这份协议的关注比老主任卓笃生更注意细节。说到永丰公司的开发面积，他补充说，实际上开发住宅面积是47111.57平方米，营业房面积是2916.05平方米。“这是我们专门到市规划局查来的！”他拿出一个文件袋，里面有温州市国土资源局和规划局的各类相关批复和文件复印件，他说的数字来自于一份土地征用报告书和《温州市地产测绘队测绘报告单推算结果》表格。显然，这些都不是村民们所能出具的。
　　在村民向温州市国土资源局盖章提交的一份价格质询书上，有这么一行手书答复：“根据当时的市场实际情况，我认为住宅指标转让费800元/平方米，商业指标转让费5000元/平方米是符合当时实际情况的。”虽然使用“我认为”的口气，但这很明显是代表温州市国土局意见的。
　　由此看来，实际应该给付灯塔村的是5226万元，而不是1720万元，这两个相差了3506万元。后来，这个“3506”成为灯塔村民们耳熟能详、出口成诵的数字。
　　因为没有召开村民代表大会，大部分村民并不知道详情。而这个“3506”的出现，令村民们愤怒了。
　　306名灯塔村村民，每个人代表自己的家，他们在一份《要求挽回我村巨额集体财产流失》的文本上签了名，并按了指印，由村民代表带到中共温州市鹿城区纪委反映情况。纪委调查后，对灯塔村支书黄景棉、村主任金福弟实行了“双规”。由于这个问题牵涉到房开公司，而房开公司不是纪委监察的对象。于是，在“双规”了6个月后，于2003年6月移交鹿城区公安局经侦大队，经侦大队成立了专案组立案侦查。随即，黄、金二人连同永丰公司法人李子孝等被警方刑事拘留。
　　日,《温州日报》第一版报道了温州市纪委的第二次全体会议情况，会上列举了“查处比较典型的大要案”，“鹿城区灯塔村部分村干部经济违纪违法案”赫然在目。这篇报道曾经给灯塔村民带来了美好的憧憬。
　　“经侦大队长是黄华，他从欧洲考察回来之后，就亲自挂帅了，专案组原负责人就被调到温州鞋都派出所工作了，这事就变样了……”卓笃生说，“黄景棉他们都被取保候审，然后案件起诉至鹿城区检察院被退回。”
　　事情就是这样一下子发生了逆转。
　　区纪委办错案了？
　　“纪委要面子，‘双规’了人家6个月，没有问题说不过去。”在接受某媒体采访时，鹿城区公安局经侦大队长黄华如此表示。
　　据黄华介绍，1998年前灯塔村是一无所有的，土地被征用后根据温州市相关政策返回农民三产土地，而村委会根本没钱搞三产，于是就找到房开公司。村里签署的(指村里留档的)那份和村两委会记录是一致的。但是村民不干，认为土地卖便宜了，就到市局查资料，看到两份协议不一样，他们就到纪委举报。我们接手以后，永丰公司老板李子孝承认放在土地局(国土资源局)的那份是假的，说土地局要他们以投入产出法计算，为的就是少交土地出让金。他们通过复印套印把发票合同都改了。
　　“他们被刑拘的原因不是因为村民反映的侵吞集体资产3506万，而是原村支书黄景棉、村主任金福弟因涉嫌挪用资金，永丰公司法人李子孝是因为伪造合同骗取国家土地出让金被刑拘。后来，由于涉案的其他重要人员脱逃，证据无法落实，3个人都被取保候审。”
　　2004年，鹿城区人大代表卓笃生就此事专门提案，要求经侦大队就此案的办理情况给予说明，当年就被接受并列为第59号。
　　日，鹿城区公安局刑侦大队答复说，真假两份协议的目的是为了偷逃税款和少交土地出让金，投入的越多，产出的越少，按投入产出法这样可以少缴税。
　　投入产出法是国土资源局内部对国有土地进行招标时的一种测算办法，显然不适用于村民安置房指标转让。根据温州市国土资源局(2003)8号公函解释，永丰房开公司在市政府(号会议纪要出来前就已经立项，按规定，土地出让金以每亩9万元计算。这说明，永丰公司改与不改协议与偷逃土地出让金没有任何关系。
　　这样一来，“永丰公司法人李子孝伪造合同骗取国家土地出让金罪不成立，检察院已不起诉，原村支书黄景棉、村主任金福弟因挪用公款罪证据不足，现在也已经不起诉”。
　　“天下事了犹未了，何如以不了了之？”卓笃生这样喃喃着，顺着他的眼光看去，是经侦大队日出具的《调查情况》。这份材料的最后一段这样写道：“目前为止，整个案件来分析，单一证据与推测疑点是没有根据的，他们之间存在着不可告人的目的。相互之间的默许、融洽，只有等廖云洲(另一涉案人)的归案，才能水落石出。”
　　“3506万集体资产到底进了谁的腰包”
　　从黄景棉到现在，灯塔村两委会已经换了三任；鹿城区刑侦大队对这个案件的专案负责人也已经更换了。黄华说，现在自己已经不再亲自负责这个案子，“因为好多村民在告我，我回避的”。
　　灯塔村民大的举动是一封306户家庭代表参加的联名告状信，具名的时间是日。“你们有本事去告我，现在案件还是要我管。”在这封信中，村民们以直接引语的叙述方式抒发对经侦大队长黄华的愤懑。
　　经黄华证实，现中央纪委一位副书记和浙江省公安厅长已做了批示，要求对此案进行重新调查。浙江省经侦总队已督促鹿城区经侦大队进行重新调查，并就村民反映的土地价格偏差甚大问题，根据当时市场情况进行评估。
　　8年的一波三折至今，谁也不能说明天会出现什么新情况。“现在的情况是，我们要知道这3506万集体资产到底进了谁的腰包？”这无疑是卓笃生们反映的焦点问题。
　　村民代表瞿绍廷和黄荣光主动地在“情况反映”中写上了自己的名字和联系电话，在他身后站着306户村民，306个红红的食指模印让他们一点也不敢松懈。有人说他们的做法像是牛皮糖，“说我们是牛皮糖，但我们为了自己的利益、集体的利益，这有什么不对吗”？
　　据了解，温州村留地的问题并不只灯塔村。鹿城区现辖的145个村中，有27个是“城中村”。放眼看去，温州市内城中村从建筑上日趋消亡，但在一段时期内，这改变不了村民靠地养家吃饭的态势。政府的村留地政策，相当于在村民生活和就业方面提供一个缓冲、热身的保障机会。而政府给的这个机会，是被剥夺了的。在这个过程中，到底是谁伸出的手？经侦大队已经把“涉案的其他重要人员”都上网追捕，1998年签约的两委会原负责人还在取保候审中，一切都处于等待状态。
　　村民们不会一味等待，等待中也会有行动。11月14日，署名“何康镇、肖林芬等300名村民”的来信上了《人民日报》“监督哨”栏目，在最后的一段，村民们说：“我们村人多地少，土地已被征完，村民没有生活来源，60%的人都闲着，指望用转让费来创业、糊口。现在，我们坐吃山空，生活困难，该怎么办呢？”
　　现在关于灯塔村村民什么时候才确切知道自己“该怎么办”？没人知道。( 版权声明:任何媒体转载本稿件,须注明来源于《民主与法制时报》,否则追究法律责任)
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怎样签订农村土地流转合同？
随着国家对农村经济发展的要求，各地农村土地流转蓬勃发展。村民对于农村土地流转有很多疑问。怎样签订农村土地流转合同？
　　我是一位种粮农民，多年来一直在承包的5亩土地上耕耘。近日，我所
&　 &随着国家对农村经济发展的要求，各地农村流转蓬勃发展。村民对于农村土地流转有很多疑问。怎样签订农村土地流转合同？
　　问题：
　　我是一位种粮农民，多年来一直在承包的5亩土地上耕耘。近日，我所在的村民小组为发展高效农业，经与农户协商同意，欲将一方20多亩的土地流转给他人发展大棚蔬菜种植，其中就包括我的3亩多粮田，我想咨询到底该如何有效签订流转合同。
　　解答 ：
　　根据《农村法》规定，除不超过一年的代耕外，农村土地承包经营权流转必须签订书面合同 。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款
：1.双方当事人的姓名、住所 ;2.流转土地的名称、坐 落、面积、质量等级 ;3.流转的期限和起止日期 ;4.流转土地的用途 ;5.双方当事人的权利和义务6.流转价款及支付方式 ;7.违约责任 。当事人没有采用书面形式签订，但已实际流转了，仍可认定土地承包经营权流转合同成立 。
　　土地承包经营权流转合同除需双方当事人签字外，采用转让方式流转的，该转让合同应当经发包方同意
。发包方不同意，土地承包经营权转让合同不成立，但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外
。采用转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当将此类流转合同报发包方备案 。不论发包方是否同意，都不影响该流转合同成立 。
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