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物业公司如何管理电梯
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电梯设备系统组成与管理
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电梯在投入使用之前，作为用户方的物业公司就应建立与电梯管理有关体系文件，其中包括电梯的检查管理制度、的监督检查标准、电梯在各种紧急情况的预案等文件，以应对各种情况的发生。同时也要指定持电梯管理员证的人员根据体系文件要求对电梯进行日常管理，做到按时巡视检查并记录，监督使用安全和维保质量，及时反映问题，保证设备的正常运行。
对于维保公司的监督通常采取三种方法，一种是旁站检查，一种是平时抽查，最后联合维保公司进行联席检查。对于检查中查出维保公司不足要立即通知维保公司更正，必要时可根据合同约定采取一定的经济措施制裁维保公司的不当行为。每次维保后电梯管理员都要确认维保内容后对维保记录签字并存档。
关于电梯在使用中的节能问题除了设备自身固定特性问题不可以改变以外，还有其他方法可以做到减少电梯的运行及节能的方法。
对于没有能量回馈装置的电梯可以加装该装置以起到节能作用，但是该设备效率不是特别的高，所以对于采用有齿轮、
异步电机驱动的曳引机的电梯可以采用。
多台电梯要采取群控方式合理分配电梯停靠层，提高使用效率。
电梯也可以采取空闲时不返回基站的运行方式，电梯内的照明和其他设施也要采取节能的设备和方式，也可以通过加装刷卡器来控制电梯使用，这样既可以保证电梯费的收取，又可以有效地控制电梯的运行次数。
关于电梯的使用寿命周期大概是15年左右，通常电梯的使用周期是这样的，由于运行初期正逢建筑入住对电梯的使用频率较高，所以通常在保修期或运行1?2年后需要进行一次检查确定其情况决定是否需要中修。
对于运行3?5年的或经行过两次中修的电梯则需要进行大修，钢丝绳的使用周期也以五年为限，期间出现断丝断股情况也需要更换。
对于有齿轮曳引机第一次更换曳引机油是在运行3OOOh之后，以后每隔3?4年更换一次即可。
对于使用15年以上的电梯则需要特检部门进行评估确定其是否能继续使用。若是被评估不能使用则需要动用大修资金对其进行改造，通常的改造项目是电气控制系统及安全相关部件的更换，轿厢、导轨和对重视情况更换。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。电梯管理整套规定
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摘要：电梯知识入门-特点-分类篇:对电梯实施安全教育、电梯司梯人员操作安全管理、电梯困人救援的安全管理、电梯设备的运行巡视监控管理等知识的详细介绍。
电梯管理整套规定 电梯设备管理主要包括电梯设备的安全管理、运行管理、维修管理等内容。电梯设备的安全管理主要包括：电梯使用安全教育、安全措施，电梯困人的援救管理等。电梯设备的安全管理好坏直接影响电梯管理人员和电梯司乘人员的安危，所以电梯设备的安全管理居物业管理的首要地位。电梯的运行管理主要包括：规范电梯的日常管理工作，以保证电梯设备的正常运行。
电梯设备的维修管理是规范电梯的维护保养工作，使电梯各项性能指标达标，消除电梯的故障隐患，以减少运行费用。
电梯的使用安全管理
为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。
1、实施安全教育
由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育，使他们树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。
2、电梯司梯人员操作安全管理
为了确保电梯的安全运行，司梯人员均持证上岗。并制定了相应的司梯人员安全操作守则：
1） 保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故；
2） 要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位；
3） 电梯不带病运行、不超载运行；
4） 操作时不吸烟、不闲谈等；
5） 执行司机操作规程：
a、每次开启厅门进入轿箱内，必须作试运行，确定正常时才能载人；
b、电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理；
c、遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿箱门，并及时联系外援；
d、禁止运超大、超重的物品；
e、禁止在运行中打开厅门；
f、工作完毕时，应将电梯停在基站并切断，关好厅门。 3、加强对乘梯人员的安全管理
制定电梯乘梯人员安全使用乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼位置。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应做到言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知内容是：
a、 用手按钮，严禁撞击。
b、 不许吸烟，勿厢门。
c、 运行之时，挤门危险。
d、 危险物品，禁止进梯。
e、 保持清洁，勿吐勿丢。
f、 若遇危险，请按警铃。
g、 超载铃响，后进退出。
h、 儿童乘梯，成人携带。
i、 楼内火灾，切勿乘梯。
电梯困人救援的安全管理
规范电梯困人救援工作，以确保乘客的安全是电梯困人救援管理工作的目的，凡遇故障，司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员5分钟仍未到场，工程部经过训练的救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。
1、援救程序：
1）、告知被困人员，等待救援。
当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外。如果轿箱属于半开闭状态，电梯管理员应设法将厢门完全关闭。
2）、准确判断轿箱位置，作好援救准备。 根据楼层指示灯等判断轿箱的所在位置，然后设法援救乘客。
2、救援步骤：
1）、轿箱停于接近电梯口的位置时的援救步骤：
a、 关闭机房电源开关。
b、 用专门外门锁钥匙开启外门。
c、 在轿箱顶用人力慢慢开启轿门。
d、 协助乘客离开轿箱。
e、 重新关好厅门。
2）、轿箱远离电梯口时的援救步骤：
a、 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。
b、 拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄。
c、救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近厅门为止。
d、 当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按1）的方式救援。
遇到其它复杂的情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。
电梯设备的运行巡视监控管理
巡视监控管理，是由电梯机房值班人员实施的，定时对电梯设备进行巡视、检查，发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班人员每日对电梯进行一次巡视，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》。 运行监控项目
1 机房温度、湿度。
2 曳引电动机温度、润滑油、紧固情况。
3 减速箱油位油色、连轴器紧固情况。
4 限速器、机械选层器运行情况。
5 控制柜的继电器工作情况。
6 制动器。
7 变压器、电抗器、电阻器。
8 对讲机、警铃、应急灯。
9 轿箱内照明、风扇。
10 厅外轿内指层灯及指令按钮。
11 厅门及轿门踏板清洁。
12 开关门有无异常。
13 井道底坑情况。
14 各种标示物及救援工具情况。
15 电梯运行舒适感。 电梯值班员： 负责人。
1、建立巡视监控管理制度
公司工程部的电梯管理员，根据电梯的性能和运行情况制定出电梯巡视管理制度。并监督机房值班人员执行。
2、巡视内容
机房值班人员巡视应注意按照上表提示内容检查。
3、巡视中发现不良情况的处理
当巡视中发现不良状况，机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重则及时报告公司工程部主管，协同主管进行解决。整修时应严格遵守《电梯维修保养标准》。
异常情况处置管理
当电梯工作中出现异常情况时，司梯人员和乘梯人员都要冷静，保持清醒的头脑，以便寻求比较安全的解决方案。
1、发生火灾时的处置：
1）、当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应立即设法按动&消防开关&，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后，疏导乘客迅速离开轿箱。电话通知工程部并拨打119电话。
2）、井道或轿箱内失火时，司机应立即停梯并疏导乘客离开，切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。同时，电话通知工程部。若火势较猛就应拨打119，以便保证人员和财产的安全。
2、电梯遭到水侵的处置：
电梯的坑道遭水侵，应将电梯停在二层以上，然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。试梯正常后才能投入使用。
电梯机房的管理
电梯机房值班人员，在公司工程部电梯管理员的领导下工作。电梯管理员负责制定电梯机房的管理制度。机房值班人员严格执行电梯机房管理制度。
1、电梯机房管理制度：
1）、非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过公司工程部经理同意，在机房人员的陪同下进入；
2）、机房应配足消防器材，免放易燃易爆品；
3）、每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁；
4）、为防止不必要的麻烦，机房要随时上锁。
2、交接班制度：
1）、正常时，按时交接班。并签署《电梯设备巡视记录》；
2）、当遇到接班人员未到岗时，交班人员不得离岗。应请示工程部电梯管理员寻求解决；
3）、电梯发生事故后，未处理完，应由交班人员继续负责事故的处理，接班人员协助处理。
电梯维修保养标准
1、机房。 a、 机房通风良好，温度在5―40度之间，相对湿度不大于85%，保证没有雨水侵入；
b、 机房的干粉灭火器应保持正常压力；
c、 机房的紧急救援操作规程、注意事项齐全，并挂在明显处；
d、 轿箱平层标志明显可见；
e、 机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处；
f、 机房电源、插座良好；
g、 机房不得进入，应保持清洁；
h、 曳引轮对铅垂线的偏差小于2.0mm；
i、 限速器调节部位应有铅封，非劳动局专业人员禁止调整；
j、 限速器、安全开关灵活可； k、 限速器－安全钳－安全开关连动可；
l、 曳引轮标出的运行方向清楚；
m、 各轴承灵活，运行时无异常声音，温度不高于80度；
n、 导体各相间和相地之间的绝缘良好，电气设备外壳接地良好；
o、 供电电压波动在上下7%范围内，频率波动上下2%范围内；
p、 制动装置制动良好，轿箱以额定速度空载上行至行程上部范围内断电时，应能完全停止。
2、井道与轿箱。
3、底坑（保养参照GB）。
电梯的维修保养制度
为使电梯安全运行，需要对电梯进行经常性的维护、检查和修理。电梯管理员和电梯机房值班电工负责电梯发生故障时的紧急维修工作，公司工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作，并负责建立电梯维修管理制度。电梯维修管理制度主要包括：
1、月维修保养制度
检修完成后填写《电梯月维修保养记录》。 机房
2 限速器及电器接点检查。
3 制动闸瓦磨损检查。
4 选层器详查。
5 控制柜各机电接点清洁，各接触器、继电器电阻。
机身及井道 1 干电池、蓄电池检查。
2 内外门藕合检查、清扫、注油。
3 内外吊门轮、限位轮，外门关闭器，路轨检查清扫。
4 内外门闸锁及门联锁开关内部及接点清洁。
5 门联锁接线检查。
6 接合板装置。
7 各种开关接点检查。
8 钢带清扫，抹油，钢带开关检查。 9 限速钢丝抹试。
10 井底各设备检查，清扫，抹油。
2、季维修保养制度 针对机房内的主要设备进行检修。检修完成后填写《电梯季度维修保养记录》。
机件带伤运转。忽视了日常的预检修，未发现机械零件的转动、滑动和滚动部件的磨损，使机械零件带伤工作，造成电梯故障，被迫停机修理。
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