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2016楼市去库存怎么去？两会后楼市有望再出宽松新政
时间： 14:38:11&&&&作者：
mindy&&&&来源：&&&&
　　该政策的推出让眉山房市尝到了&甜头&。据统计，仅去年5月，眉山就成交商品房2090套，环比增长52%，其中商品住宅1785套，环比增长67.76%，可谓&暴涨&。
　　当地官方消息称，在今年1-3月的房交会期间，所有眉山城乡市民和外地来眉山创业人员，均可享受政府补贴200元/平方米和企业优惠300元/平方米的&2+3&购房补贴政策。
　　目前在四川，包括资阳、夹江县、广安市、泸州市、宜宾市、广元市、绵阳市、自贡市等均出台相关政策，其中均涉及买房补贴。如，去年6月11日起，在双流县购买可获得每平方米80元的补贴。随后，自贡也明确，对在日至日期间，在自贡市购买自住商品房的城乡居民家庭，给予一次性100元/平方米的财政补贴;广元市则要求，对农村居民、城镇低收入家庭及普通高等学校毕业5年内的大学生，日至日期间在市城区购房的，财政补助标准100元/平方米。
　　与之相比，泸州的购房补助更为多样化，其规定在日至日期间，在泸州主城区购买商品住房，给予200元/平方米、100元/平方米或60元/平方米等多个层次的补助。
　　事实上，四川仅是全国实施购房补助的省份之一。据相关机构公布的数据，至今全国约60个城市发布了不同力度的购房补贴政策，多为三四线城市。&购房补贴加快了刚需购房者的入市速度，但仅有补贴还不够&。日前，地产专家顾海波在接受记者采访时表示，购房者在今后仍有望享受税费的优惠或减免。
　　　还有哪些新政?
　　目前，江西、江苏也出台了去库存新政。
　　江西省南昌市日前出台的文件显示，全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，以帮助房地产开发企业降低成本，化解房地产库存。为减轻房地产企业负担，南昌市税务部门根据相关规定，决定在南昌市范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%。
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2016房市着力去库存 买房的最佳时机到了吗？
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（原标题：2016房市着力去库存 买房的最佳时机到了吗？）
主讲嘉宾 倪鹏飞文/羊城晚报记者 刘薇 实习生 李苑图/羊城晚报记者 林桂炎进入2016年，楼市正迅速发生着一些“化学变化”。一线城市房地产市场持续“高烧”，如深圳房价不断创下新高，上海350多套每套都价值千万的房源一日之内被疯抢一空。与之形成鲜明对比的是，三、四线城市仍有大量商品房闲置，的声音不断。今年楼市将何去何从？何时购房会是？2月28日，《中国住房发展报告》主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、教授倪鹏飞做客由羊城晚报主办、越秀集团独家冠名、暨南大学管理学院担任战略合作伙伴的财富大讲坛，剖析了住场健康发展所面临的问题和挑战，预测分析2016年第二季度宏观经济形势与房地产走势。倪鹏飞认为，在需求乏力、政策作用减缓、库存压力加大、违约风险增加之下，房地产市场结构性过剩会长期延续，今年房价总体还有可能下跌。同时预计房地产的多层次分化趋势将加深，一、二、三、四线城市房价差距将进一步扩大。A个别四、五线城市消化库存要10年“2013年是中国房地产的重要转折年。”倪鹏飞说。过去房地产价格下降是由于政府的调控，但2014年房地产价格下降则是市场自动的调整。进入2015年，房地产业最重大的变化是房地产投资呈俯冲式下降，对P的贡献几乎为零。 数据显示，商品房投资增速从2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量价却大幅上升。去年房地产的销售额达11.24亿元，接近2013年的11.57亿元，一线城市的价格上涨十分显著。“通常销售上升，价格平稳，投资增加。结果销售、价格都上去了，投资却没有上来。”倪鹏飞称，“若没有年初政府采取的措施，投资下降会更大。”之所以出现这种情况，他认为根本原因是金融因素。“去年房地产销售情况好、价格上升快，其原因是银行支持个人抵押贷款，加上优惠政策的共同作用，带动了住房需求，从而带动了价格。”然而，银行一方面支持老百姓贷款，另一方面，由于企业不良贷款比例上升，加上金融机构对房地产悲观预期，在对企业贷款上却十分谨慎。小企业甚至一律不贷款，三、四线的也基本不贷，只贷给一线城市的大企业、大品牌。2015年与2014年相比银行开发贷款下降4%，这直接导致房地产开工、施工、竣工面积的大幅下滑。“银行是从房地产企业的资金、市场状况来决定限制或降低对房地产企业贷款的，这反映出银行对整个房地产形势感觉悲观，对房地产企业贷款也更加谨慎。销售增长可以带动后端产业发展，但这个量较为有限。”他认为，去年住房形势总体超出预期——投资急剧下滑，房价显著上升。受到2009年房地产刺激政策以及2013年房地产市场高涨的影响，现房和期房（在建商品房）库存大量积压。倪鹏飞的团队对此作了一个评估，在合理的库存周期之外的、待售商品房库存周期，现房是18个月，期房是24个月。从全国平均来看，一线城市和部分二线城市不存在积压问题，但四、五线城市的库存消化周期较长，个别甚至长达十年。由此，倪鹏飞得出结论，中国房地产结构性过剩已不是短期问题，而是一个长期过程。“很多地方消化不了这么多库存，因为那里的人口在减少而不是增加，但房子还在建。”B区域和城市房价分化将继续加深去年房地产业还呈现了另一个重要趋势，那就是在相同的宏观环境下，同一个政策在区域间和城市间也出现很不同的市场反应，比如去年的楼市政策对东部、中部商品房销售有明显促进，而西部和东北明显下滑。“区域分化最主要还是需求问题。”倪鹏飞指出，东部和中部地区正在实现一体化，在向好发展，然而东北、西部地区人口减少、产业萎缩，因此无论需求和供给都会大幅下降。他认为这种局势还会持续一段时间，“2016年，东西区域差异不会有太大逆转。”从城市来看，倪教授认为，一、二、三线城市的分化也较明显。“过去是要涨都涨，只不过是涨幅大小问题，但现在是一线城市上涨，二线城市有涨有跌，三、四、五线城市下降较多。”他举例说，根据中国指数研究院的数据，一、二线城市的一手住宅成交均价接近或超过3万的城市有三个：北京约为2.7万，比去年同比增长8.1%；深圳最高，约3.4万，保守估计增长33.37%；上海约3.2万，同比增长17%。另外，广州、杭州、南京三个城市房价非常接近，一手住宅成交均价约1.5万。C不同“线”城市政策要差别对待倪鹏飞认为，基于预计一、二线城市人口还会继续增加，未来房价还会继续分化，这意味着一线城市处于高位的房价还有可能更高。和强大的“去库存”呼声略有差异的是，一线城市的房地产库存在2015年得到了很好的消化，房地产投资在上升，新房开工面积在下降，导致供小于求。比如上海的库存去年减少了近30%，消化周期从2014年的8个月减少到4个月，新开工住房面积并无太多增加。今年上半年，四个一线城市中除了广州，北上深都在涨，尤其是上海，大有复制春节前夕深圳楼市暴涨的势头。“所以一、二、三、四线城市政策要差别对待。”倪鹏飞说。他进一步指出，北京、上海等一线城市面临的并不是去库存的问题，相反要加紧住房土地供应。对于广州的房价，倪鹏飞认为目前仍处在较为合理的区间，他提到广州房价之所以保持平稳，很重要的原因是其周边区域发展较好，如南沙、番禺、增城，这些区域近年来房地产开发量相对较大，住房环境也较好，吸引了大批人群，分散了中心区压力。对于深圳房价的飙升，他认为除了有经济基本面向好，土地面积有限、土地供给不足的原因之外，很重要的原因是“房地产炒作之风太盛”。大量房地产购买反映的不是刚性需求或改善型需求，而是投资性需求。“年前我到温州调研，当地企业家告诉我，深圳目前的房地产状况正像温州2010年的状况。当时温州房地产处于高度投机状态，2011年突然颁布的限购政策，令温州房地产销量急速下滑。深圳房地产如果操作不当，出台限制性措施，投机客被排除在市场之外或自动退出市场，很可能会引发一轮房价的下跌。”倪鹏飞认为这是有可能的。“深圳楼价的短期飙升显然是不正常的，对宏观经济也是一种严重损害。因此较好的解决方法就是让楼市高温暂时趋缓，这对各方都有利，但同时也会考验当地政府对政策拿捏的准确性。”倪鹏飞认为，即便市场化程度高区域的副作用会相对小一些，但也应尽量避免局部风险暴露或蔓延。D房地产企业将迎来兼并重组潮“从目前全国情况来看，房地产企业面临的压力不小，不乐观地看，3/4以上的房企都可以难以撑住。”倪鹏飞说。通过调研，倪鹏飞发现，经过2008年前后一波房地产行业的聚集大潮，县城的房地产企业基本都是项目公司，即基于一个项目成立一个公司，规模较小。但随着近几年房地产市场的调整，行业集中度在迅速上升，房企龙头市场份额在不断扩大。“我发现一个非常重要的现象，差不多在地级城市，至少是大多数省会城市，市场都已经被全国性龙头企业所占领了。”倪鹏飞认为，通过新一轮房地产市场调整，部分房地产企业会倒闭或重组，尤其是在近年形势好的情况下进入房地产领域的企业。“他们对市场很少了解，基本没做什么市场调研，认为只要能搞到钱和地，就开发了。”但当银行信贷一收紧，小额信贷掐死，市场真实需求暴露，这些企业开发的房产都处在“晒太阳”阶段。对于“支撑不住”的房地产企业，倪鹏飞建议采取兼并重组，这样相比破产烂尾的损失要小。“大量小房企将面临破产、兼并的命运，但对规模较大的开发企业来说，这是一个扩展的重要时机。”对于购房者需求状况，倪鹏飞指出，2015年总体是以改善型需求占主导，投机需求不多，但集中在一线城市和个别二线城市。还有一个最大缺口是农民工、新市民住房消费的缺口没有填补，夹心层（指一方面买不起商品房，另一方面又够不上条件购买或入住保障性住房的群体）购房量相对较少。据国家统计局数据，全国2.5亿农民工，1.7亿是跨省务工的，其中只有1%在当地购房，1/3农民工回到自己家乡购房。倪鹏飞认为农民工住房消费还有很大潜力，但要鼓励他们购房，必须出台相关扶持政策，关键是解决购房农民工的子女教育问题，给予相同的市民待遇等。E2016年调控去库存最为关键 谈及2016年房地产市场，倪鹏飞认为形势不容乐观。“2016年房地产回暖基础不稳，波动较大，分化趋势严重。”他预测今年房价还有可能先升后降，而投资会有一个上升。“这是根据历史经验和数据做出的判断，当然也还有待时间的检验。”倪鹏飞总结2016年新的宏观调控目标：去库存，实现较大提升；防风险，即防止大起大落，既要防止三、四、五线城市房地产企业倒闭破产带来的风险，又要防止一线城市和个别二线城市房价大幅上升导致的泡沫扩大及其破裂的风险；促投资，让投资恢复到合理的水平。倪鹏飞认为，其中，去库存最为关键。在提出政策建议之前，倪鹏飞总结政策出台的“四项原则”，即“综合用力，精准发力，利用时滞，差别施政”。“其中差别施政很重要，即一线与个别二线城市应采取与三、四线城市完全相反的调控措施，比如一线城市可以用开征替代限购，否则不能取消限购，三、四线城市则要鼓励购房、去库存。”针对具体政策建议，他给出“六大路径措施”。从需求端上，首先要刺激改善型需求，即满足城市居民随着收入增加寻求住房改善的愿望，这是规模较大的需求。要解决这个问题，倪鹏飞认为就是要降准、降息、减税，一线城市购房可以取消户型限制，但不能取消限购；二是加快棚户区改造，调整增量、解决需求；三是要鼓励农民工购房，这是“重中之重”。从供给端上，一是减少开工，扶持房地产企业转型升级；二是要加快施工，帮助开发企业融通资金；三是要减少烂尾，鼓励企业并购重组。政府要为资金融通困难与有实力的房地产企业牵线搭桥、创造条件。谈及今年房地产总体发展形势，倪鹏飞认为2016年下半年房价不一定会出现大幅度下跌，但受需求影响，房价调整的概率较大。预计房地产投资在三、四月份将会有所回升，但回升速度较缓慢。供给方面，开工、施工、竣工面积将有所下降，预计库存总体到明年都难以消化完成，但倪鹏飞认为大部分二线城市在2016年能实现去库存的任务。【精彩问答】问：能否具体预测广州市场2016年房价走势？倪：广州房地产市场整体比较稳健、健康，空间分布也较好，而且广东经济基本面也比较好，最近广州房地产限购政策有所调整，相信下一步广州房地产形势要相对乐观一些，稳健的乐观。问：请问您对房地产从业人员有何建议？倪：最近感觉房地产出现了调整，出现大量库存积压，反过来，这其实是一个好事情。中国的转型说了这么多年，转不到，最后都转到房地产去了。根本原因就是，制造业辛苦一年还不如去倒腾块地的收入。房地产是中国强大的一个行业。由于房地产行业不是很景气，很多房地产企业都在转，有的转去金融，有的转去教育、旅游、养老、体育、医疗、高科技等，房地产行业在带动中国经济许多的行业，说不定房地产产业的调整倒逼房地产的转型，带动整个中国经济的转型。你是一个房地产设计者，也会跟着公司一起转型。可从设计房子，转而设计游泳馆、养老院等，但必须学习。问：珠海、横琴自贸区房价走势会怎样？横琴是否适合投资？倪：珠海整体环境是宜居的，但它现在在社会上知名度不够高。现在房价的情况，公共服务都和行政级别绑在一起，公共服务会弱一点，但基础设施、环境、社会治安较好，不考虑行政层次，它在地级市是最好的，未来形势还是较好的。问：刚需族、改善型买家，今年是好的买房时机吗？
倪：购房者都是买涨不买跌，心理很复杂，不买担心涨更高，涨了还会获利。从理性角度，不一定非要从众，从众有利有弊，低谷或者低谷前一段时间买会比较好。 问：您觉得地方政府财政和房地产行业发展，如何取得一个平衡健康的关系和良性循环？倪：地方政府在房地产利益分配中占了很大比例，这应是历史原因造成的。客观上，地方政府拿了钱也是为了发展经济，搞基础设施建设等，房地产税收收了要反馈到老百姓身上去，要推动经济发展、促进当地福利改善，吸引人才，促进教育，创造财富来源。
本文来源：金羊网-羊城晚报
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19:38栏目：默认栏目　　标签： 社会 文学 生活　　楼市去库存：公开抢劫　　这20多年来，老百姓遭受了各种各样的抢劫，比如医疗，比如教育，比如房价。其中，最为凶悍的抢劫，是楼市。几代人辛辛苦苦积攒的一点血汗钱，被楼市席卷一空。　　许多人曾经幻想政府会打压房价。这个幻想似乎有可能实现，因为，zf是具备打压房价的能力的。房价由地价、税收、直接建筑成本三方面组成。直接建筑成本每平米1000多元，各地都差不多。房价主要取决于地价和税收。zf作为中国唯一的地主，掌握着全部土地资源；政府同时还是税收的唯一制订者和收取者。可以说，zf想让房价降到每平米3千元或者涨到每平米30万元，都可以做得到。　　问题是：各级zf愿意降房价吗？答案是：绝对不愿意。各种统计数字表明：房价的70%以上通过各种渠道进了政府的腰包。房价越高，地价就越高，zf通过出售土地、收取税收获得的收益就越高。在这种情况下，寄希望于zf降房价，是非常幼稚、非常无知的。　　然而，各级zf始终没有把“希望房价上涨”的话明确说出来，反倒是在这十多年的时间里，一次次表态说要“遏制房价上涨过快的势头”，这给了很多穷人希望。类似于2015年股市大跌，zf声称要“救市”。于是很多散户没有跑。结果，股市在zf的“救市”声中继续暴跌，套死了一大批幻想“救市”的股民。房市则是另外一个方向的幻想。十多年过去了，房价就在“遏制”的表态中一步步上天了。这时候，百姓才缓过味来：人家zf说的是“遏制房价上涨过快的势头”，意思是说每次涨得不要太快；所谓“遏制”，指的是“遏制势头”，并非“遏制上涨”。　　那些相信zf、寄希望zf会降房价的人，眼看着房价上天。那些不相信zf的人，则挺身接受抢劫，避免后来遭受更大的抢劫。　　到2015年的时候，疯狂的10多年的房价终于涨不动了。房价进行到僵持阶段。房价下降的曙光终于出现。　　于是在2016年春节前，zf提出了“楼市去库存”政策。这一政策是什么意思呢？我们来看：　　房价的上涨与下降，同样遵守价值规律。最基本的市场供求原则是：供应超过需求，价格就下降；需求超过供应，价格就上涨。房地产市场的供应，取决于两个因素：政府提供的土地，房地产企业投入的建设规模。房地产需求，主要是几个因素：百姓购买自住房，投资客购买投资房，后者取决于对房价涨跌的预期。如果多数人预测房价下降，则需求必将大减，房价将大跌。　　楼市库存，是好事，大好事。有了库存，才有竞争，才能降价。库存越多，房价下降幅度越大。现在的问题，是楼市库存太少。　　在这种僵持阶段，zf如果投入大量土地进入市场，则供过于求的局面将形成；zf如果不再像以前那样疯狂印钞，则市场需求将下降。两方面夹击，房价必降无疑。　　“楼市去库存”是什么意思呢？其核心意思是：降低房地产供应量，从而抬高价格。　　这是一个匪夷所思的政策。中国房地产已经疯狂到了这样的地步：很多上市公司一年的利润不够买一套北上广深的房子；高房价抬高了各种成本，导致许多企业纷纷破产，宏观经济明显衰退；高房价已经导致民怨沸腾…… 在这种时候哄抬房价，可以说是非常疯狂、非常放肆的。　　与“楼市去库存”配套，央行继续货币大放水。面对经济衰退，放水的货币无处可去，全都涌到房地产行业。　　于是，就出现了2016年春节后的房价暴涨。为了平息众怒，有关部门很快找出了房价上涨替罪羊：房地产中介。说是房地产中介提供的“首付贷”导致了房价暴涨。各地开始取缔“首付贷”。　　小小中介，居然能够哄抬房价至那样高的程度。这个理由实在是让人无语。这就好比股市声称“救市”却暴跌后，把罪责退给“个别操作人员救市不力”一样。　　其实，2016房价暴涨的罪魁祸首就是“楼市去库存”，非常清晰。楼市去库存，抢劫者图穷匕首现。　　房价下一步怎么走？估计“楼市去库存”的政策还会继续，货币放水还会继续。既然故意减少供应、增加需求，那么，房价只能继续上涨。在这种情况下，百姓继续抢购房屋，貌似不理性，其实是百姓无奈之后的“理性”。　　21世纪初的房地产抢劫，毫无疑问将载入史册，决策者将会被历史记载。一个疯狂的年代，一段疯狂的历史。
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　　毛主席，人民呼唤你
　　DI产党
　　房价不可能跌，要买乘早，真的
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