关于二手房交易和个人出租不动产有关税款征收的说明字体：【
】尊敬的纳税人:
　　首先感谢您对地税部门的理解、支持和对营改增工作的积极参与、配合！
　　按照党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增税，将现由地方税务机关负责征收管理的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等行业的纳税人应缴纳的营业税，改为由国家税务机关负责征收管理的增值税。5月1日营改增后，哪些业务由国家税务部门办理？哪些业务由地方税务部门办理？为了方便您了解相关规定，及时办理涉税事宜，现将有关事项告知如下：
　　一、地方税务局负责哪些增值税的征收？
　　增值税的主管税务机关是国家税务局，涉及纳税人转让其取得的不动产和个人出租不动产的涉税事宜，暂由地方税务局代为征收管理，除此以外的其他业务应缴纳的增值税全部由国家税务局负责征收。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
　　二、地方税务局负责征收的增值税与原营业税相比有哪些变化？税收负担是否减轻了？
　　仅就地方税务机关代为征收的增值税与原营业税比较而言，可以用一句话来概括，即&一降二调三不变&。
　　一降：即降税负。这次改革成效最重要的标志，就是把结构性减税措施落到实处，把改革&红包&实实在在发到企业手中，以政府收入做&减法&换取企业效益做&加法&、市场活力做&乘法&。营改增实施时间确定后，财政部、国家税务总局相继出台了一系列相关配套政策文件，涉及的不仅仅是营业税和增值税两个税种，还包括与这两个税种相关的其他税种的政策，比如个人所得税、房产税、契税等，在此，我们向您承诺：一定要把本次改革的税收政策落到实处，使您实实在在享受到国家税制改革的红利，让您有更多的获得感、满意度。转让和出租不动产,现营业税的税率均为5%，个人出租住房的减按1.5%，营改增后，对纳税人转让其取得的不动产和出租不动产应缴纳的增值税，实行按5%的征收率征收，同时对个人出租住房的征收率减按1.5%，流转环节税收负担大体下降了0.27个百分点。下面举例说明：
　　案例1转让不动产：刘某出售一套购买不足2年，原值为80万元的住房，以售价为100万元转让给杨某。刘某应缴纳的税金营改增前后比较:
　　营改增前：营业税及附加=100&5%=5万元
　　营改增后：增值税=100&（1+5%）&5%=4.76万元
　　杨某应缴纳的契税营改增前后:
　　营改增前杨某应缴纳的契税为:
　　&&&&&100万元&契税适用税率
　　营改增后杨某应缴纳的契税为:
　　100&（1+5%）=95.24万元&契税适用税率
　　以上案例转让方刘某增值税比营业税少缴2400元，税负降低了0.24个百分点;因主税减少，相应附征的税费也随着减少，个人所得税营改增后计税依据为不含增值税的价格，相应税款也有所减少。受让方杨某因计税依据由原100万元减少为95.24万元,相应的契税也有所减少。
　　案例2出租不动产：刘某将其一处商业房屋出租给李某使用，月租金10万元。刘某应缴纳的税金营改增前后比较：
　　营改增前：营业税=10&5%=0.5万元
　　房产税=10&12%=1.2万元
　　营改增后：增值税=10&（1+5%）&5%=4762元
　　房产税=10&（1+5%）&12%=1.14万元
　　以上案例增值税比营业税少缴238元，税负降低了0.24个百分点，同时随主税种缴纳的附加税费也相应的减少。房产税少缴600元，税负下降0.05个百分点。
　　二调：即发票和申报纳税的调整。
　　一是纳税人使用开具的发票发生了以下调整：
　　1、自2016年5月1日起，地税机关不再向您发放发票，试点纳税人已领取地税机关监制的发票以及印有本单位名称的发票，您可继续使用至2016年6月30日，特殊情况您可向主管国家税务机关申请，经省国税局确定，可适当延长使用期限，但最迟不超过2016年8月31日。
　　2、2016年5月1日后，您转让取得的不动产和个人出租不动产，需要开具增值税专用发票或普通发票的，可向地方税务机关申请代开。
　　二是纳税人在进行申报缴纳增值税时发生了以下调整：
　　1、2016年5月1日后发生的应税行为应缴纳的增值税，应按照主管国家税务机关核定的纳税期限，向主管国家税务机关办理申报纳税。
　　2、单位、个体工商业户转让其取得的不动产应纳的增值税，先向不动产所在地的地方税务机关预缴税款，再向机构所在地的国家税务机关申报纳税。
　　3、其他个人转让其取得的不动产或出租不动产应缴纳的增值税，仅向不动产所在地的地方税务机关申报纳税。
　　三不变：即优惠政策不变、征收流程不变、纳税地点不变。
　　一是税收优惠政策不变。原享受营业税优惠政策的纳税人，营改增后继续享受增值税优惠。如对于兼营的小微企业,原增值税和营改增部分仍然各自核算收入,可以各自享受3万元免税的政策。
　　二是征收管理流程不变。营改增后，您向地方税务机关办理税款缴纳的程序、发票开具程序、税收缴款书开具程序等不变。
　　三是税款缴纳地点不变。营改增后，您转让其取得的不动产应缴纳或预缴的增值税，个人（不含个体工商户）转让或出租不动产应缴纳的增值税，仍向不动产所在地的地方税务机关缴纳。
　　三、其他需要向您说明的事项
　　1、营改增后，2016年4月30日前欠缴的营业税，您仍应向主管地方税务机关尽快清缴，以降低税款滞纳金的加收。
　　2、2016年5月1日后税务部门对您进行税收检查时或开展纳税评估、风险应对时，或者您自行开展税收自查时，发现您在2016年4月30日前应缴未缴的营业税，您仍然应向主管地方税务机关申报缴纳。
　　3、2019年5月31日前，您发现属于2016年4月30日以前应缴纳而多缴纳的营业税及附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，仍可向主管地方税务机关要求退还多缴纳的税款（费）。当然，地税部门发现您多缴的税（费），将立即退还。
　　4、2016年4月份应纳的营业税，请您于2016年5月15日前，向主管地方税务机关申报缴纳
　　5、如果您是实行按季度申报缴纳营业税的纳税人（如金融业），2016年4月份应缴纳的营业税，请您于2016年5月15日前，向主管地方税务机关申报缴纳，2016年5月和6月份应缴纳的增值税，于2016年7月15日前向主管国家税务机关申报缴纳。
　　6、2016年5月1日后您取得的应税收入，虽开具的是地税机关监制的发票，应依照现行规定缴纳增值税，不能再计算缴纳营业税。
　　7、2016年4月30日前，您发生的业务已向地方税务机关申报缴纳了营业税，尚未开具发票，又没有结存地方税务机关监制发票，2016年5月1日后需要补开发票的，可于2016年12月1日前自行开具增值税普通发票或向主管国家税务机关申请代开增值税普通发票。自然人出租不动产需要补开发票的，可向地方税务机关申请代开增值税普通发票。
　　8、2016年5月1日后，单位、个体工商户转让不动产和自然人转让或出租不动产，享受国家免征税收优惠的，只能开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
　　9、其他个人采取预收款方式出租不动产，取得的与收租金收，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税的优惠政策。
　　10、纳税人转让其取得的不动产或其他个人出租其取得的不动产，若价格明显偏低，且又无正当理由的，地方税务机关有权依照《中华人民共和国税收征管法》及有关规定核定计税价格，该价格即为不含税价格。
　　尊敬的纳税人，这次全面推开营改增，时间紧、任务重，为确保税制改革的顺利实施，尤其是确保2016年5月1日老百姓买卖住房能够方便、顺畅，我们正按照国家税务总局、省地税局的紧密部署，在国税部门的大力支持、配合下，紧张、有序地在地税部门各办税服务大厅安装增值税税控发票专用设备和发票、税收缴款书开具等软件系统的升级优化以及干部培训工作，如税制转换给您带来的不便，还敬请您的谅解。营改增后，对地方税务机关代为征收的增值税，我们在此向您承诺&服务标准不变、征管流程不变、执法尺度不变&。您的事,就是我们的事，我们将全力以赴做好工作，持续优化纳税服务，将不便留给我们税务人，将方便带给您。
　　最后，再次感谢您的理解、支持和配合，并致以崇高的敬意！
　　山东省地方税务局营改增领导小组办公室
　　二〇一六年四月二十六日【】【】成都日报多媒体报刊
第03版：要闻·专题
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成都市地方税务局相关负责人就个人出租房屋税收征缴接受专访
&&近几年来，随着我市社会经济的快速发展，我市居民收入有了较快的增长。很多人都购买了商品房，并且将自己所购买的闲置住房用于出租获取租赁收入。那么，社会居民出租房屋，获得租金收入是否要交税？国家对于出租房屋税收有哪些具体的规定？该如何交税?在哪里交税?对此，昨日，成都市地方税务局相关负责人回答了纳税人普遍关注的上述问题。&&一、问：个人出租房屋税收是不是一个新开征的税收？&&答：《成都市地方税务局个人出租房屋税收征收管理办法》（成地税发〔号）（以下简称《办法》）发布后，个别市民把个人出租房屋税收理解成一个新开征的税收。实际上，这种说法是对《办法》的误解。个人出租房屋税收不是一个新开征的税收，而是对个人出租房屋行为应当缴纳的各项税收的统称，地税机关过去一直在征收。&&二、问：个人出租房屋涉及哪些税种？&&答：根据国家税收政策规定，个人出租房屋应缴纳以下税和费：房产税、营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、四川地方教育附加。&&三、问：既然国家对个人房屋租赁税收已经有规定，为什么还要制定出台《成都市地方税务局个人出租房屋税收征收管理办法》？&&答：《办法》不是对个人房屋租赁税收政策的新规定，而是我市针对个人出租房屋税收流失的现象，在参照其他城市成功做法的基础上，进一步加强税收征管，堵塞漏洞，规范我市个人出租房屋市场税收秩序，增强纳税人依法诚信纳税意识的具体措施。&&四、问：按照《成都市地方税务局个人出租房屋税收征收管理办法》规定的计税方式，会不会提高纳税人的税收负担？&&答：根据我市个人房屋租赁市场的实际情况，《办法》规定的个人房屋租赁税收计税方法，体现了低税负、宽税基、严征管、惠民生的原则，我市对个人房屋租赁税收将上述各税种进行合并，采取综合征收率，最高为10%，最低为4%。分为4%、6%、10%三档。&&五、问：哪些情况属于个人出租房屋行为？&&答：个人出租房屋行为是指在本市行政区域内个人将自有房屋出租，并向承租人收取租金或者其他经济利益的行为。&&六、问：我市对个人出租房屋征税的计税依据和税率是多少，如何计算？&&答：计税依据是个人出租房屋月租金收入。（其中租金收入为个人出租房屋取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入）&&我市对个人出租房屋税收实行综合税率：个人出租房屋月租金收入未达2000元的，综合征收率为4%；个人出租房屋月租金收入2000元以上（含2000元），5000元以下的，综合征收率为6%；个人出租房屋月租金收入5000元以上（含5000元），综合征收率为10%。&&计税公式为：&&个人出租房屋应纳税额＝租金收入×综合征收率&&七、问：对个人出租房屋取得租金收入是否有减、免税的规定？&&答：出租人有下列情形之一，缴纳税款确有困难的可向主管税务机关提出减免申请，报当地政府审批：&&（一）城乡结合部的失地农民、拆迁农户，出租房屋月租金在500元以下的；&&（二）个人出租房屋月租金在800元以下，且租金收入为家庭主要生活来源的；&&（三）其他缴税困难的情形。&&八、问：个人出租房屋税收的纳税人、纳税义务发生时间？&&答：依据国家有关税收法律、法规规定，租赁房屋并取得租金或者其他经济利益的个人，是个人出租房屋税收的纳税人，应当按照有关规定依法申报、缴纳税款。个人包含外籍个人、华侨、港澳台同胞。&&个人出租房屋税收的纳税义务发生时间，为出租人收讫房屋租金收入的当天。出租人应于次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。&&九、问：纳税人应如何缴纳个人出租房屋税收，申报时需要哪些资料？&&答：出租房屋坐落地的地方税务机关为主管税务机关，纳税人应到主管税务机关主动申报纳税。&&各主管税务机关也可对个人出租房屋税收采取委托代征方式。由主管税务机关委托各区（市）县流动人口服务管理办公室、街道办事处或乡镇政府等相关单位（以下简称代征单位）代征个人出租房屋的税款。纳税人可到代征单位申报缴纳税款。&&申报时需提供房屋租赁合同（协议）、纳税人身份证的原件和复印件。&&十、问：如果纳税人不按规定对出租房屋进行登记、办理纳税申报，将会承担什么法律责任？&&答：《中华人民共和国税收征收管理法》规定，纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款；或纳税人经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的。由主管税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。对涉嫌构成逃税、抗税犯罪的，依法移交公安机关追究刑事责任。&&十一、问：成都市地税部门在如何为纳税人服务上有何举措？&&答：一是加强税法宣传 。针对群众对个人出租房屋税收不了解的情况，将广泛采用网站、广播、电视、报纸、税务公开栏等进行宣传，积极开展“送税法进社区” 等活动，做到家喻户晓，人人皆知。二是推进综合服务管理信息系统建设。积极探索将以税务计算机网络为媒体的信息公路，实现与公安、房管、工商、银行等部门网络实施联结的途径，以便连通和共享社会相关部门的动态信息，实现与相关职能部门横向和纵向的信息交流、协作。三是认真落实纳税困难减免优惠政策，加大对城乡结合部以及第二、第三圈层纳税困难户的申请受理和核实力度，及时上报当地政府审批，做好税收减免数据的统计分析工作。四是为纳税人提供更加便捷的服务。在进一步增加代征点、现场开具发票等方面给予纳税人更大的便利。方便纳税人就近、就地纳税，减少往返，提高办事效率。&&十二、问：市民申报交纳个人出租房屋税收的具体地址以及咨询电话？&&答：成都市五城区及高新区申报交纳个人出租房屋税收的具体地址、咨询电话和主城区代征点详见附表。&&其余地区申报交纳个人出租房屋税收的具体地址以及咨询电话由当地地方税务机关另行公布。&&采写 王雪娟
Copyright 成都日报数字报刊
所有内容为四川新闻网版权所有.未经授权不得复制转载或建立镜像个人出租房屋每月租金收入在5000元以下的征营业税吗?我们本地的营业税起征点是2万,是不是如果每月租金低于2元,都不用征收营业税?
小豪°2521
　　很高兴为你回答问题!　　解析：　　你的理解是正确的,　　营业税法中的起征点的规定,只是针对个人的,对经营营业税应税项目的个人,营业额在到或超过起征点的,就其全额计算纳税,低于起征点的免予臭蛋营业税,税法规定了以月为营业额的为元,具体是多少,由省、自治区、直辖市人民政府所属的地方税务机关确定.　　你们既然是规定了2万元的起征点,那么2万元及以下的营业额是免征营业税的.　　如果还有疑问,可通过“hi”继续向我提问!
谢谢你的认真回复，终于遇见一个不复制的负责的回答者！你帮忙看看我的完税证明，月租1500元，为何还让我交纳营业税呢？？？我不理解！！！
　　你好，　　以上我的回答是理论上的成立。但是实际工作中，是有一定差异的，就如你遇到的问题是一样的。　　在实际工作中，营业税的纳税人，如果在税机关的登记管理范围内的个人纳税人，则税务机关可以适时控制中，并且有连续的纳税信息资料，这样这个营业税的起征点的应用，就会很好的运用了。　　可是，如果纳税人，不是税务机关系统中登记管理的对象，而只是偶而一次来到纳税窗口中办理纳税，那么你的纳税信息在税务机关是没有连续而准确的备案资料，在这种情况下，税务机关就核定你的这个营业额以“次”的营业额来看待（税务机关有权核定）。故你的18000元，超过了以次的起征点200~500元了，是要计算交纳营业税的。　　也可以这样说，这个起征点，在实际工作中更多的是大量用在个体工商户的经营中，因为他们在税务机关有登记，是在税务机关的管理范围之内的。 如果还有疑问，可通过“hi”继续向我提问！！！
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