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无锡市房地产调查报告-房地产
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无锡市房地产调查报告-房地产
无锡市-房地产
撰稿人：张蛟
无锡新区有可比性对比分析
目&&&& 录：一、&调查目的二、&调查对象三、&调查手段四、&调查时点及调查人五、&现拟运行项目基本情况六、&环境分析1.政治法律环境调查2.经济环境调查3.无锡市房地产浅析七、&1．&市场竞争项目甑选2．&房地地产产品调查(供方)3．&房地产产品SWOT分析4．&房地产产品受众分析(需方)八、&综述
一、调查目的我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋，由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。特此，根据第一国际的地理区位特点，制定了以无锡新区范围内预告或预售的房地产项目为主要调查对象，当地、经济、人文为调查背景，利用相应的程序和手段在一定的报告期内反应客观节点的工作任务。具体通过本次各方位的市场调查，了解和掌握市场近期走势及动向，对第一国际的项目操作提供参考性指导建议。
二、&调查对象&& 根据市场竞争项目的可比项目进行甑选,着重对新区区域版快进行描述，滨湖，堰桥等版快的可比性楼盘项目甑选，并安排了一次针对性调查。对象分为供需两大阵营。
三、调查时点及调查人& 2005年9月。调查人：张蛟
四、调查手段&&& 运用以下手段完成调查分析类比法、非随机抽样法、 重点调查、访问法、直接观察法、电话调查法、网络调查法。
五、现拟运行项目基本情况无锡第一国际住宅小区项目用地为无锡新区XXDG2004—1地块，位于已建旺庄东路北侧、新光路南侧、春晖路西侧、在建的行创九路东侧，地块面积219572平方米。基地东侧是已建成的万裕苑住宅区，基地北侧是规划拟建中的商业中心和音乐广场，基地西侧和南侧为待开发的居住区。本地块用地性质为商住用地，周边市政工程基本就位，交通便捷。其中一期位于项目用地的南面，南邻旺庄东路，东面是春晖路，西面是行创九路，占地面积85026平方米。第一国际由中国阳光投资集团下属的无锡旺佳瑞有限公司开发建造。中国阳光投资集团是国内著名的房地产公司，在上海、北京、天津、沈阳等地成功开发了十多个精品楼盘，开发量超过２００万平方米。& &&& 此外，专门聘请了“世界第一高住宅——上海世茂滨江”的原班人马来负责第一国际的建筑规划设计。小区总建筑面积６３万平方米，１１幢楼全部是３４层以上的超高层，最高的一幢标志性建筑达５５层１６５米，并且刷新了上海世贸滨江１６０米的建筑高度。为创造高尚的社区环境，小区内用于建房的土地只有１／６，余下的土地皆是用于环境设计。小区的人均绿地面积超过４０平方米，达到发达国家的水平。小区建筑和景观都体现了欧式风格。巨大的拱门、柱式以及精美的山花、线角。中腹地带１１万平方米的中央公园，南北贯穿两大湖泊，流动蜿蜒的水体将广场、绿地与居住区巧妙地结合。小区以豪华的欧洲古典宫廷花园为主调，由船坞、码头、音乐喷泉、主题雕塑等构成一条景观轴线。小区的会所将按五星级酒店标准建造。园林规划凸现欧式风格，着力表现皇家宫廷园林雍容典雅的设计风范与欧洲现代时尚自然精神的完美交融，提供一个别墅级园林的超凡居境。南湖区沿湖生态水景，结合欧洲经典符号的国际文化展示，北湖区考虑小区北端超高层地标建筑，结合中部空间形成高尔夫、泳池等大型高尚休闲场所，将国际生活方式进行具体化。本案主要经济技术指标如下：基地面积&&&&&&&&&&&&&&&& 219572㎡项目总建筑面积&&&&&&&&&& 632002㎡地上部分&&&&&&&&&&&&&&&& 553403㎡住宅&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 517903㎡酒店面积&&&&&&&&&&&&&&&&& 28000㎡康体设施面积&&&&&&&&&&&&& 4500㎡幼儿园&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 3000㎡地下部分&&&&&&&&&&&&&&&& 78599㎡住宅&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 17155㎡酒店&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 8916㎡康体设施&&&&&&&&&&&&&&&&& 1500㎡地下车库&&&&&&&&&&&&&&&&& 51028㎡（地下车位2849辆）容积率：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2.52建筑占地面积：&&&&&&&&&&&&&&& 26823㎡建筑密度：&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 12.2%总户数：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 3916户绿化率：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 72%集中绿化率：&&&&&&&&&&&&&&&&& 28.3%停车位：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 3920辆（地面车位1071辆）
六、环境分析1.政治法律环境阐述无锡第一国际所处无锡新区坊前镇，当地的政策、人文对产品建成后的使用价值和发展前景有着不可忽视的影响。无锡是一座有着3000多年历史的江南名城，吴文化的发祥地之一，中国著名的鱼米之乡，无锡地处长江三角洲，是全国15个经济中心城市和全国10大优秀的旅游城市之一，连续多年位居全国城市国内生产总值前十位，跻身全国城市综合实力50强和投资环境40优行列。2005年度更是被CCTV评为中国十大经济活力城市。
　城外城就是第一国际所处的无锡高新产业开发区，既无锡新区。
无锡新区是无锡市最重要的经济增长极、改革开放的重要窗口和参与国际竞争的产业高地。1992年经国务院批准设立无锡国家高新技术产业开发区，1995年在无锡高新区和无锡新加坡工业园快速发展的基础上设立无锡新区。无锡新区下辖无锡国家高新技术产业开发区、无锡出口加工区、无锡新加坡工业园等多个专业科技园区和五个镇、三个街道，辖区面积200平方公里，人口25万。但是无锡新区的房地产却是相比中心区和副中心区域起步较晚，但是近年来新区的楼价涨幅较大，楼盘新开工面积较大，但是影响面广的比较少。从性价比来看，比较有群众基础的楼盘有：星洲印象、新都会花园、香梅假日花园等。普遍的共性是：单价适中，房型面积控制得当，停车位比较充足，绿化比例大，受到市场追捧。继2005年中国人民银行上调信贷利率不久，七部委又联合发文，抑制房地产市场的炒作行为。各地对该政策都相应作出了反应。建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉在最近的访谈中谈到： 最近一段时间，新建的商品房成交量下降了。反映在这些高中档房，投机、投资性房的需求下降比较快，目的是促进房价的稳定，而不会导致的大起大落。这种情况是政府希望看到的。对房地产市场进行调控是政府的职能，他们会根据这次政策出台后市场的反应和调控的效果，再决定进一步的调控方向和措施。2.经济环境阐述房地产项目无法脱离经济环境发展对其带来的影响。新区全方位、宽领域、多层次实施对外开放，建成在长江三角洲有重要影响的国际制造业基地。截止2004年底，累计批准外资项目1151个，总投资153亿美元，实际利用外资53亿美元。美国柯达、通用电气、希捷，日本夏普、索尼、东芝、松下、住友、三井、三菱、丸红、普利司通、CMK，德国西门子、拜耳、博世，瑞士罗氏，瑞典阿斯特拉、沃而沃，法国欧尚、圣戈班，台湾统一、光宝、东元等一批世界著名公司落户园区。区内汇集了43家全球500强公司的投资项目，成为国内著名的“日资高地”。区内54家企业兴办了研发中心，初步形成了研发、生产、销售一体化和产业关联化的良好态势。2004年完成进出口总额115亿美元，其中自营出口55.8亿美元无锡新区的工业企业出口占据全市“半壁江山”，外资项目投资强度又有较高提升。一季度，新区经济运行特色鲜明，亮点凸显，主要经济指标均实现首季“开门红”。&&& 今年以来，新区经济和社会事业继续呈现出蓬勃发展的态势。一季度，全区完成地区生产总值91亿元，技工贸总收入393.5亿元，全社会固定资产投资46亿元，协议注册外资7. 61亿美元，实际利用外资2.51亿美元，外贸出口17.3亿美元，财政总收入15.93亿元。工业经济运行质量不断提升。一季度，全区完成工业总产值285亿元，同比增长34.3%，完成销售收入275亿元，同比增长34.5%。呈现出规模工业产销同步增长、重点骨干企业发展加快、支柱产业带动力增强、高新技术产业快速发展的态势。同时，工业企业出口高位增长。一季度全区完成自营进出口总额35.3亿美元，同比增长60.3%，占全市的51.2%。&&& 利用外资依然高位增长。一季度，新增世界500强企业1家，全省最大的外资项目海力士－意法半导体正式通过国家发改委的核准。单体投资规模较大，投资强度不断提升，一季度，平均单个项目投资1984万美元，比去年同期提高690万美元。其中3000万美元以上项目3个，近亿美元项目1个。园区企业增资扩股势头强劲，一季度，增资额在100万美元以上的企业有31家，增资总额4.44亿美元，净增协议注册外资2.24亿美元。良好的经济增长势头对于该区域房地产业的推动作用不言而喻。近期，一家名为中创的机构对苏州、无锡、常州等9大城市的房价偏离度调研结果显示，苏州为江苏被调查的9个城市中房价偏离度最高，为2250RMB/㎡，南京为1750RMB/㎡，扬州为1400RMB/㎡，常州为550RMB/㎡，无锡为400RMB/㎡。该机构认为，出现这种现象的根本原因是双方利益追求点的差异，可以一定程度说明城市房地产供求价格的差异（即市场供应主体价格和需求主体价格的差异平均值）。笔者认为，相比苏州的购买能力、市场消费习惯和需求主体数量无锡市都非常相似。笔者认为无锡市房地产上升动能还未得到完全释放。3.无锡市房地产浅析2005年，住宅竣工410万平方米，其中商品房280万平方米；到2007年，累计住宅竣工1230万平方米，其中商品房840万平方米2005年2季度锡房住宅指数3628点比上季度上涨74点，涨幅为2.07%比去年同期上涨642点，涨幅为21.47%（基期为2001年2季度，基期指数为2000点）________________________________________住宅均值&商品房4096&比上季+2.07%&二手房3730&比上季+4.95%中心区&%&%副中心区&%&%东区&%&%南区&%&%西区&%&%北区&%&%中心区办公用房均值：7347 比上季上涨1.63%中心区商服用房均值：19664比上季上涨4.53%本季市区住宅新盘数：22个 加权均值：3841以下对8月中旬房地产网上签约备案登记的情况进行统计并进行相关分析：8月18日---8月25日成交备案统计楼盘名称&区域&销售数量&均价&详细地址城市花园一区 &滨湖&33&4987.55&蠡湖大道以东，周新西路以南，高浪路以北，规划中的湖滨路以西仁和花园&北塘&29&3703.9&盛岸西路若冰桥堍 嘉禾一方&新区&23&2796.94&无锡市新区梅村镇梅西路东，锡甘路北江苏长江国际机电五金城&锡山&20&2728.05&锡山区安镇嘉锡大厦&北塘&13&8765.55&第一百货西侧红山半岛三期&滨湖&9&4851.14&无锡市青祁桥堍香梅花园&新区&9&2709.15&新梅东路西，梅西路东，锡甘路北，坊义路南北两侧野花园&崇安&9&3949.59&野花园原大众化工厂新洲人家&新区&9&3573.49&高浪路北侧，行创四路西侧，锡新二路南侧阳光城市花园&南长&9&5236.38&红星路建筑路口上榜的楼盘中住宅占4/5，其中又以每平米均价4000以下的住宅大行其道，占据了住宅市场约6成的田地。酒店式公寓的物业投资在大中型城市的成功率相对还是比较高的，售价不菲的酒店式公寓—禾嘉国际酒店式公寓本周以8765.6每平米的均价名列第5。万科注重井然有序的社区规划，以良好的口碑赢得多数购房者的青睐，稳坐榜首。本周楼盘销售各区平分秋色，新区以三个楼盘销售量入前十列第一。
8月25日——9月2日成交备案统计楼盘名称&&&&&&&&&&&&&&& 区域&&& 销售数量& 均价&&& 详细地址
万科城市花园一区&&& 滨湖&&&&& 33&&&&&& 4987.55& 蠡湖大道以东，周新西路以南，高浪路以北，规划中的湖滨路以西
仁和花园&&&&&&&&&&&&&&& 北塘&&&&& 29&&&& 3703.9&& 盛岸西路若冰桥堍
嘉禾一方&&&&&&&&&&&&&&& 新区&&&&& 23&&&&& 2796.94& 无锡市新区梅村镇梅西路东，锡甘路北
长江国际机电五金城& 锡山&&&&& 20&&&&&&&& 2728.05& 锡山区安镇
嘉锡大厦&&&&&&&&&&&&&&& 北塘&&&&& 13&&&&& 8765.55& 第一百货西侧
红山半岛三期&&&&&&&&& 滨湖&&&&&& 9&&&&& 4851.14& 无锡市青祁桥堍
香梅花园&&&&&&&&&&&&&&& 新区&&&&&& 9&&&& 2709.15& 新梅东路西,梅西路东,锡甘路北,坊义路南北两侧
野花园&&&&&&&&&&&&&&&&& 崇安&&&&& 9&&&&& 3949.59& 野花园原大众化工厂
新洲人家&&&&&&&&&&&&&& 新区&&&&&& 9&&&&&& 3573.49& 高浪路北侧、行创四&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 路西侧、锡新二路南侧
阳光城市花园&&&&&&&&&& 南长&&&&&& 9&&&&&&& 5236.38& 红星路建筑路口&&&&&& 8月25日至9月2日上榜的楼盘中住宅占4/5，其中又以每平米均价4000以下的住宅大行其道，占据了住宅市场约6成的田地。酒店式公寓的物业投资在大中型城市的成功率相对还是比较高的，售价不菲的酒店式公寓禾嘉国际酒店式公寓本周以8765.6每平米的均价名列第5。万科注重井然有序的社区规划，已良好的口碑赢得多数购房者的青睐，稳坐榜首。本周楼盘销售各区平分秋色，新区以3个楼盘销售量入前十列第一。
无锡楼盘销售排行榜(滨湖区)&平均价（8月）&总套数&已售套数（8月销售）&可售套数&销售比例&销售总面积（平方米）&成交总价（万元）&团购意向人数&人气排行榜滨湖区 万科魅力之城 &6&277&653&17.0%&&&★★★★天鹅湖三期蓝堡&&56&342&12.9%&9.62&16&★★★奥林花园&&28&109&11.0%&8.75&7&★★★新梁溪人家&7&22&623&1.7%&54.4&2&★★红山半岛三期&&5&210&1.2%&63.44&4&★生态、宜居及众多全国知名开发商的品牌效应是该区域楼盘走高价路线的保证，同样受到新政的影响，销售较前期相比，受到较大的冲击，购房者购房热情不高，投资者缺乏投资信心。（以上数据截止至9月2日，最新数据更新请查询无锡搜房网。）
无锡楼盘销售排行榜(新区)
&平均价（8月）&总套数&已售套数（8月销售）&可售套数&销售比例&销售总面积（平方米）&成交总价（万元）&团购意向人数&人气排行榜新区&嘉禾一方 &&175&239&32.5%&6.21&2&★★★香梅花园&5&180&709&15.7%&47.54&3&★★星洲映像（星洲人家）&&31&675&4.4%&8.94&14&★吴越之星&&5&45（限售）&2.4%&9.52&0&★新区在售楼盘总量较大，产品同质化现象较为严重，各楼盘的销售均受到新政及体量过大的影响，销售明显放缓，其合理的价位和楼盘的品质是受到社会认同的主要原因。（以上数据截止至9月2日，最新数据更新请查询无锡搜房网。&根据策源营销机构2005年8月对无锡房地产市场的销售量及销售价的走势结果如下：&&&&&从上图看出：抛去调查主体的主观看法，在无锡市的住宅新生地区，价格和成交量上升通道已经初步形成。
七、市场分析1、&市场竞争项目甑选地理位置对房地产来说至关重要，虽然已不再是决定性因素，但不可否认，在同区域附近的房地产项目不可避免的卷入到相对激烈的竞争之中，故对于该区域的项目进行调查成为重中之重。出于调查个案的深度和广度对立统一的原因，在房地产项目调查对象方面参照如下标准：地域条件相类似的项目、建筑类型相类似的项目、投资环境相类似的项目、环境特性相类似的项目。新区在售楼盘总量较大，产品同质化现象较为严重，各楼盘的销售均受到新政及体量过大的影响，销售明显放缓。八月份嘉禾一方销售名列新区第一，其合理的价位与楼盘的品质是受到社会认同的主要原因。由此得出新区预售、预告房地产项目若干个，在下节作详细分析。楼盘规模和开发商品牌成为选购商品住宅的重要依据,看好后期的外部环境的管理,物业附加价值的体现.同时建筑类型和扩大范围的相近总价的项目也成为甑选标准。2、房地产产品调查新区&被调对象①：新都会花园项目名称&新都会花园&发 展 商&新世界（无锡）有限公司项目位置&&旺庄东路99号&联系电话&15111设计单位&加拿大B+H建筑设计事务所&建 筑 商&苏中集团代 理 商&上海同策房产咨询有限公司&分期数&三期
占地面积&40797㎡&总建面积&131952平方米&车 位 数&450个（地下400个、地面50个）容 积 率&2.6&绿 化 率&46.5﹪&建蔽率&45%交房日期&日&交付日期&一期、二期一起交付，明年下半年年底&开盘日期&总 套 数&800余套&一期套数&214套&总销售率（一期）&70﹪（三房为主）均价&3900元/平方米&栋数&12&层差&40元—50元/平方米付款方式&一次性，按揭&实 用 率&高层85%建筑类型&2栋10层，4栋30层，其余各17、18、21、26、27层推广卖点&新知新锐，文化芳邻一期户型&二房：34套& 110㎡、三房一卫： 54套 、三房二卫： 108套、复式：6套
客户层次（约）：&新区白领 普通市民 大部分区域客户广告投放&《江南晚报》、《无锡日报》、无锡益房网等周边配套&学校&无锡卫校、国际学校、无锡医药中专、无锡职业技术学校&医院&新区医院、仁德医院&购物&超市、麦德龙&交通&公交35、30、65SWOT分析：（相对第一国际）优势：相对第一国际入市时机比较早，房型面积区域比较大。本案房型有标准层，跃层，底层是商铺，包容性较强。交通相对比较方便，毗邻新区拆迁农民安置小区春潮花园无锡职业信息学校与无锡国际学校，生活配套在现在看来相对比较齐全。劣势：小区总体规模比第一国际小，同时楼间距明显有较大差异。距离无锡的新轴线“太湖大道”相对远些。地块不规整，成狭条型，一期二期被一条河与马路隔开，靠近马路噪音大，浮尘多。周边居住环境现在有相当比例的外来人口，比较嘈乱。河水的污染情况在短时间内较难有明显的改观。车位数量没有前瞻性。机会：无锡国际学校是新都会的主要卖点，购其房屋的业主子女享有优先入学的待遇。在新区的大盘时代来临前十分明显的预示着新都会的发展前景。在旺庄、坊前附近缺少有相当竞争力的楼盘，入市较早，报价具有导向意义。威胁：新都会花园是至现在为止地理位置上与第一国际项目最近的项目。该项目第二期开盘时间与第一国际的第一期开盘时期十分接近。同时知名代理公司上海同策营销机构全案包销该楼盘，并在该楼盘用了三个月的超长培训期培养了一批相对无锡市场来看十分有战斗力的营销团队，个别骨干的能力比较突出。
&被调对象②：新洲人家、新洲映象项目名称&新洲人家新洲映象&发 展 商&星海房产仁信房产项目位置&新区行创四路&联系电话&、5282898设计单位&无锡建筑设计院&建 筑 商&锡山三建代 理 商&赛博营销 盛世地产&分期数&一期（房源分批）
占地面积&6万㎡&总建面积&182000平方米&车 位 数&1400（基本1：1）容 积 率&2.8&绿 化 率&52%&建蔽率&18.5%交房日期&日&交房标准&毛胚&开盘日期&2005-4总 套 数&1298套&一期套数&700套&总销售率（一期）&50﹪（2—3房为主）均价&元/平方米&栋数&14栋&层差&20元—30元/平方米付款方式&一次性，按揭&实 用 率&80%建筑类型&17—26层& 15层为单身公寓推广卖点&底层架空，大比例绿化一期户型&一房：180套、二房： 210套、三房：285套、复式：160—250㎡ 约20套客户层次（约）：&新区白领、工业园区职员、少量旺庄原住民广告投放&《江南晚报》、户外看板、高炮周边配套&学校&国际学校&医院&旺庄医院&购物&中百超市、华润超市&交通&公交218路、219路、35/K35路、31路、32路、K30路、69路、35路、93路
&&& 点评：该案为星海房产和仁信房产在土地合作方面的项目。18万平米新加坡风情社区，坐落于无锡新区核心地段——行创四路与高浪路交叉路口。整个社区户型品种多样，面积从40㎡以上---140㎡左右，有挑高5.2米的单身公寓。本社区生活配套少，比邻新区公交总站、商业中心、650亩生态园，国际学校等知名学校较近。现状配套落后、地段尚有发展空间、新区的发展潜力较大。优势：该案户型种类比较丰富，有一房两房三房复式及单身公寓，包容性较强。离新洲生态园很近，小区旁边即是新区棒球场及外商俱乐部，新区公交公司五分钟路程，出行方便。绿化率超过50%，迎合了消费者亲绿的心理。劣势：周边商业配套稀缺，而且由于地块所在位置位于新加坡工业园区，环境不容乐观，同时商业发展由于周边土地用途已经基本定格调，商业前景不看好。由于地块为棒球场剩余土地，故地块显狭长，不便日后管理，小区园林景观不集中。盛世地产和赛博营销同时倾销房源，报价不统一，对项目的形象和美誉度伤害不小。虽然对外宣称绿化率在50%，但绿化面积多来自于地层架空绿化。并且由于绿化的品种和绿化形态单一，低龄化导致绿化的效果在短时间内难以体现。机会：此案将建设一个商场超市，以满足居民的未来需求。棒球场建成后将成为江苏省棒球队的主场，而棒球又是日本的国球，无锡新区同时是日资和韩资的高地。到时可使该地区的曝光率和瞩目率大大提高。星洲映象，与新区生态园亲密接触。占地690亩的无锡新区生态园，是无锡新区博采众长，重金聘请国内外专家设计的。生态园由『九区一带』组成，景观区、湿地、运动休闲区、人工湖、生态密林等，共同勾勒出人与自然工业与野趣和谐共生的生态环境。对该案推动不小。威胁：在五月七部委发文时入市，创当时新区又一低价房，吸纳了部分有效需求。近日在媒体广告方面以2980元超低价做推广,对新区整体盘价影响不小。
被调对象③：新港国际项目名称&新港国际&发 展 商&多友房产项目位置&新区公交总站对面行创四路&联系电话&59777设计单位&无锡建筑设计院&建 筑 商&新德建筑代 理 商&金达利&物业公司&未定
占地面积&30000㎡&总建面积&100000㎡&车 位 数&700余个容 积 率&3.5&绿 化 率&56%&建蔽率&15%交房日期&2007年底&分期数&一期&开盘日期&约2005年8月总 套 数&1100套&一期套数&1100套&总销售率（一期）&尚未开盘均价&3500元 /平方（小高层1楼）& 4100元 /平方（挑高）&栋数&8栋&层差&未定付款方式&一次性，按揭&实 用 率&约80%建筑类型&18层——32层& 共8栋推广卖点&精致优雅的生活方式一期户型&90㎡——136㎡& 另有客户层次（约）：&雷同与新州人家广告投放&公交站台、车体广告、户外看板、网络周边配套&学校&国际学校&医院&新区医院、仁德医院&购物&联华超市、华润超市&交通&新区公交总站SWOT分析：（相对第一国际）优势：金达利集团依靠康桥丽景项目站稳了无锡市场，后又操作了东片的兴盛大厦的销售，在无锡房产市场初步打响品牌，同时培养了一批以本地销售骨干组成的销售团队，加上金达利集团的策划力量，销售战斗力不可小视。操作服务程序比较科学规范。劣势：看体量，该案勉强达到十万㎡的大盘概念上的临界点，但由于开发商多友房产本身实力的原因加上调控政策的影响，使得整个开发周期拉长的可能性很大，这样资金压力和风险系数会大大增加。引为卖点的新洲生态园在竞争对手新洲人家看来更有利于，水平距离更近。八栋高层合围，对于低楼层的套型的通风、采光都值得推敲。差异性和周边项目较小，因此在竞争楼盘先期开盘后价格策略相当被动。机会：地处新区公交总站对面，人流量较大，发展前景看好，认知范围较广。 威胁：新洲印象距离新港国际约900米，在客户分层和产品类型上存在重叠，并且入市稍晚，价格策略比较被动。
被调对象④：长江绿岛二期（城市公寓）项目名称&长江绿岛二期（城市公寓）&发 展 商&无锡奕淳房地产开发有限公司项目位置&长江北路与叙康里交叉口（欧翔超市南面）&联系电话&3521设计单位&无锡建筑设计院&物业公司&(物业顾问)策划代 理 商&赛博营销机构&分期数&三期
占地面积&&总建面积&90000平方米&车 位 数&约400个物业费&1.5元&绿 化 率&40%&车位比&1：0.8交房日期&一期2005年底&价格预计&二期开盘价约5100元/㎡&开盘日期（二期）&约2005年9月底或10月初二期总 套 数&500余套&一期套数&800套&总销售率（一期）&99﹪（两房为主）一期均价&3800元/平方米&二期栋数&5&层差&20元—90元/平方米付款方式&一次性，按揭&实 用 率&高层85%建筑类型&小高层, 高层。二栋18层，三栋33层推广卖点&尊贵气质，经典生活。二期户型&一房：56㎡、61㎡、65㎡（140余套）、二房一卫： 98㎡、105㎡、107㎡（总套数的55%左右）、三房二卫： 135㎡、137㎡138㎡、四房二厅二卫：165㎡【共十种户型】客户层次（一期）：&普通无锡市民、原太湖花园、叙康里等业主住房升级广告投放&《江南晚报》、《无锡日报》、无锡益房网等周边配套&学校&长江中学&医院&虹桥医院、新区医院、仁德医院&购物&欧翔大卖场、百安居建材超市、&交通&主要公交：35、65、66、41、51、19、215路等SWOT分析：（相对第一国际）该案位于无锡市新区长江北路与叙康路交接处。西邻大墩巷路，南向锡甘路。优势：靠近太湖花园和叙康里经济适用房小区，对该地区的原住业主比较有吸引力。劣势：栋距相当近，对相互间的采光和居住私密性影响很大。在和该项目销售部门的沟通中觉得工作人员的管理及后期比较混乱，从业人员同时对该项目的信心不足。职员素质普遍较低。共分三期开发，但是三块地块没有形成一个整体，由不同的街道划分成不完整的三块。底层安排较多商铺，且进深受住宅建筑的布亡结构影响，普遍进深。而且对业主今后的居住环境带来不小的隐患。该楼盘前的主干道长江北路的交通流量大大超出设计流量，使得出行的效率低下。成本增加。采用物业管理顾问的形式操作，有挂羊头卖狗肉的嫌疑，且物管费用比较同档次项目比较高，缺乏竞争力。机会： 底层商业铺面投入运营后可以一定程度上提高该小区的生活便利度。威胁：该项目离第一国际的水平交通距离较远，绿化率低受众客户群体不重叠，威胁很小。
&被调对象⑤：长江金岸项目名称&长江金岸&发 展 商&无锡市市政建设综合开发有限公司 无锡太湖世家房地产有限公司项目位置&新区长江路12号（新区软件园北侧）&联系电话&，5222888设计单位&无锡建筑设计院&监理&赛华建设监理代 理 商&无锡市金诺房屋销售代理有限公司&物业公司&上海招商局物业有限公司
占地面积&10000余平方米&总建面积&80000平方米&车 位 数&280个交房标准&毛胚、含热水供应&绿 化 率&40%&电梯配置&客梯12部交房日期&2006-12&物业费&1.2元&开盘日期&总 套 数&800&分期数&一期&总销售率&剩约30套均价&4000元/平方米&栋数&2&层差&20元最低价&3200元/平方米&最高价&4600元/平方米&&付款方式&一次性，按揭&实 用 率&75%—79%建筑类型&高层、商住搂（32层）推广卖点&白领炫特区。新区CBD地王。户型&58.19㎡、70.34㎡、90.35㎡、97.42㎡、111.96㎡、118.85㎡、119.7㎡、143.71㎡8种标准层户型。另有20套超过144，达到200多平米的复式户型。其中以60㎡到90㎡的一房到两房为为主力户型。客户层次（约）：&新区新进职员，新区原住民投资方向广告投放&《江南晚报》、房交会等广告推广&江苏柏圣广告传播周边配套&学校&新区小学&医院&新区医院、仁德医院&购物&上海联华超市&交通&公交30、69、35路等点评: 无锡市市政建设综合开发有限公司和无锡太湖世家房地产有限公司在该大厦的用地方面达成合作意向。建设精致小户型公寓。长江金岸地处无锡新区新兴规划商贸区第一站，周边区级政府机关云集，长江金岸主力户型为50-80平方米的一室二厅，二室二厅的小户型。SWOT分析：（相对第一国际）优势：作为办公用途来说，周边区机关和政府职能部门众多，商务居住较为便利。劣势：两幢建筑毗邻相建，对相互之间的通风和采光都颇有影响，再次还影响到居住业主的居住舒适性和私密性。建筑有小户型组成，且比例较大，墙体面积较大，严重影响到该项目的发、得房率，最小得房率仅75%。经济性不强。虽然对外宣传绿化率达40%，但是在绿化的种类和品质方面的确无法和成规模小区相比。且实际测算40%的绿化率数据出入较大。销售时间相当长，且企业管理比较混乱，在民间有相当多的买家利用关系买到远低于市场报价的产品，使市场成交价混乱。影响到现在的销售进程。同时该案销售部不思进取，上班时间管理形同虚设，企业形象难以通过服务阐述。周边便民配套相对较远，使真正自主业主购买决策时产生较大的抗性。由于建筑本身过于注重外立面的形象，使房型的布置和拼接时产生困难，房型的边角过于尖锐。正东面和正南面的两栋高大建筑都是以无框玻璃幕墙为外立面结构装饰。在笔者看来入住业主在上述的两个方向上光污染相当严重。机会：也在新的宣传资料中将新区的商贸区建设作为卖点之一，料想在商贸区建成后会对新区的住宅项目产生整体的推动作用。威胁：小户型为主，吸纳新区中低收入阶层的购买欲望。
被调对象⑥：香溪美林（香梅假日2期）项目名称&香梅假日花园(二期)&发 展 商&无锡市博胜置业有限公司、无锡宇通房地产发展有限公司项目位置&新区梅村新梅西路&联系电话&9988设计单位&香港何显毅建筑工程师楼&建 筑 商&常州二建代 理 商&东方名流房地产营销机构&物业公司&上海上房物业管理有限公司
占地面积&14万&总建面积&34万平方米&车 位 数&停车位约700容 积 率&1.62&绿 化 率&41.3%&层差&30元/平方交房日期&一期：2005年底。二期：2006年下半年&二期建面&160000平方米&开盘日期&2005年6月选房号总 套 数&1382套&车位比&1：1.057&总销售率（二期）&预定70%（销控表显示）均价&多层价格3000元/平方 &高层价格2750元/平方&高层实 用 率&80%付款方式&一次性，按揭&多层、别墅实 用 率&大于90%建筑类型&5层、12层、14层、15层、16层、23层、24层、25 层各一单元、18层（七栋，每栋三单元）、另25栋独立别墅 ，48栋联排别墅推广卖点&香港何显毅无锡NO.2设计项目物业管理费&高层1.2元/平方& 多层0.5元/平方& 联排别墅1元/平方客户层次（约）：&梅村当地的城市化人口、新区园区的中等收入职员、部分市区中等收入购房者广告投放&公交站牌、《江南晚报》、《无锡日报》周边配套&学校&梅里中学（省重点）&医院&梅村医院&购物&梅里新城市民广场、新梅假日大酒店（待建、四星标准）、泰伯庙旅游景点、&交通&公交中转站19、48等点评：香梅假日花园由香港建筑师何显毅担纲设计。整个小区在设计规划中融入假日生活观，在锡城率先提出“岛居”概念，充分利用地块内的河道优势，将其发展为蜿蜒的水系，住宅临水而筑，组成半岛的形状，使建筑与环境融为一体。陆家嘴物业管理。SWOT分析：（相对第一国际）优势：泰伯遗风的号召力。梅村镇中心，行政中心，商业中心。中心地区同时开发四个项目相互之间的推动和促进，同时，前期的组团规划清晰地划分了业态分布，互补优势比较明显。一期项目的成功销售，推动二期的人气追捧。香港何显毅建筑工程师楼在无锡嘉禾现代城成功的经历使何显毅建筑工程师楼在无锡的NO•2项目倍首关注。2005年五月初独立举行了梅村地区房产品展示会，从行动上到体量上进一步确立了该案在当地的领先地位。劣势：地理位置与无锡市区的平面距离成为硬伤。没有效仿金色江南的规划，将别墅和高层住宅混装一块社区，对提高高档套型的附加价值挫伤不小。机会：现有相当买家来自无锡市区，对今后形成人口居住导入区十分有帮助。威胁：地理上，坊前和梅村的距离相对较近。建筑形态规划上，该项目采用独栋、联排和高层相结合的规划。与第一国际项目的客户分层具有某种意义上的重叠。梅村房地产整体上价格范围在新区处于一种相对较低的区域。容易被周边受众认可并接受。该案面积取向大量集中在两到三房90㎡——122㎡之间，约占到除别墅套型以外的房型数量的80%以上。市场套型的认可程度较高。从宣传方面NO•1的标记被多次运用，诉求点在于梅村第一大体量住宅，具有市场领导地位。
&被调对象⑦：吴越之星项目名称&吴越之星&发 展 商&无锡御源房地产有限公司项目位置&新区梅村•新梅广场东&联系电话&56355代 理 商&新总体事业•无锡诚品房产&分期数&一期
占地面积&4.7万平方米&总建面积&80428平方米&车 位 数&500余个容 积 率&1.7&绿 化 率&36%&建蔽率&25%交房日期&2006年底&车位比&1：0.9&开盘日期&日总 套 数& 600余套&一期套数&600余套&总销售率（一期）&尚未预定，可交一万“诚意金”均价&价格2800元/平方&栋数&六栋&层差&30元/平方付款方式&一次性，按揭&实 用 率&83%建筑类型&六栋板式高层、10层3栋之材11层3栋推广卖点&超大楼间距，独树梅里新城。老地方，新生活。一期户型&670套& 30套4房& 3房350套& 2房290套客户层次（约）：&新区城市化产生的需求广告投放&户外看板、周边配套&学校&梅村中学、梅里中学、梅村小学&医院&梅村医院&购物&梅村镇中心内较完善配套&交通&公交梅村中转站点评：本项目位于无锡新区，地处梅村核心地段，北靠锡义路，东临梅西路，比邻新梅市民广场,地理位置比较优越。小区规划遵循景观与人性相结合的原则,突出现代人文的品质化特色，规划建设成一个现代高标准的人文全景建筑SWOT分析：（相对第一国际）优势：案名对该项目增色不少，比较贴切。地理位置雷同周边大盘，价格体现优势。劣势：售楼设施简陋，样板房计划夭折，六月十八日开盘，沙盘仍然没有到位，销售部人员没有对自身正确定位，盲目自信个人战斗力。项目公司的知名度较低，销售公司在无锡新注册分公司，案场共计六名销售人员水品参差不齐。项目规模相对较小，差异化竞争作的不够。原本公布的五月十八日开盘的消息被否定，面临舆论猜测。机会：从交通方面看，新梅东路延伸和太湖大道东扩将一定程度上优化整个梅村组团的交通现状。威胁：从宣传方面NO•1的标记也被多次运用，诉求点在于梅村唯一的一处板式小高层类型。
滨湖版快产品分析&被调对象：万科•魅力之城项目名称&万科•魅力之城&发 展 商&无锡万科房地产有限公司项目位置&蠡湖大道与周新西路交汇处&联系电话&5071111设计单位&&建筑商&南通建总，中建四局代理商&上海新联康&分期数&分四期，现为第一期第三批车位价格或租金&露天100元/月，地下没卖，地下车库价格未定，如买下尚要交50元/月/位&各分期价格&1：（小高）；2：（多层）；3：（小高），（多层）
占地面积&22万㎡（一期）&总建面积&30万㎡（一期）&车 位 数&1：1.2容积率&1.4&绿 化 率&42%&建蔽率&22.2％交房日期&&交付日期&&开盘日期&总 套 数&11000&一期套数&2800&总销售率（一期）&100﹪均价&5000元/平方米（高）5300元/平方米（多）&栋数&13（第三批）&层差&20元—150元/平方米付款方式&一次性（9.9），按揭&实 用 率&高层84.7%多层89％建筑类型&多层，小高层, 高层。推广卖点&沿路景观房一期户型&40～180㎡客户层次（约）&广告投放&《江南晚报》、《无锡日报》、户外POP周边配套&学校&江南大学区，太湖中学，小区内：幼儿园、小学&医院&医疗中心&购物&超市等&交通&主要公交：95、36、77路等主要优势：区域内房产的全新开发，前景看好。&&&&&&&&& 品牌的推动占很大因素。
&被调对象：顺驰•天鹅湖项目名称&顺驰•天鹅湖&发 展 商&无锡顺驰地产有限公司项目位置&青祁路与高浪路交汇处&联系电话&86666设计单位&美国DPZ&建筑商&南通华新，浙江舜杰代理商&无&分期数&分三期车位价格或租金&8万/个&各分期价格&一期4500；二期4700；三期未定
占地面积&20万㎡（一期）&总建面积&30万㎡（一期）&车 位 数&1：1容积率&1.4&绿 化 率&53%&建蔽率&交房日期&07年8月&交付日期&&开盘日期&三期05年7月底总 套 数&三期500&一期套数&&200&总销售率（一期）&均价&5000元/平方米&栋数&三期4栋&层差&付款方式&一次性，按揭&实 用 率&84%建筑类型&高层推广卖点&不动声色的优雅一期户型&18楼1栋，32楼3栋客户层次（约）&江大教师，市区公务员，私营业主广告投放&《江南晚报》、《无锡日报》周边配套&学校&幼儿园，小学&医院&&购物&商业街&交通&主要公交：95、36、77路等
&被调对象：金色江南•秀景花园项目名称&金色江南•秀景花园&发 展 商&鸿意地产项目位置&隐秀路&联系电话&5819000设计单位&深圳华森&建筑商&南通五建代理商&自售&分期数&分三期车位价格或租金&&各分期价格&一期3300，三期5300
占地面积&16万㎡（三期）&总建面积&10万㎡（一期）&车 位 数&1：0.5容积率&0.5&绿 化 率&70%&建蔽率&交房日期&06年底&交付日期&&开盘日期&05年5月8日总 套 数&2200&三期套数&300&总销售率（三期）&20﹪均价&5000元/平方米（一房一价）&栋数&公寓6栋&层差&付款方式&一次性，按揭&实 用 率&电梯房85%建筑类型&小高层, 高层，叠加、联排别墅推广卖点&三期户型&公寓房1440㎡以下客户层次（约）&白领，有车族广告投放&报纸周边配套&学校&青山高中，河埒中学&医院&滨湖医院，四院&购物&天润发&交通&主要公交：87、71、26路等
被调对象：奥林花园项目名称&奥林花园&发 展 商&无锡宝雍阁房地产有限公司项目位置&蠡溪路86号&联系电话&5161666设计单位&市工业设计院&建筑商&亨力富代理商&&分期数&分三期 车位价格或租金&8～9万，出售&各分期价格&一期3800，二期4900
占地面积&3.59万㎡&总建面积&20万㎡&车 位 数&1：0.5容积率&1.6&绿 化 率&40%&建蔽率&交房日期&06年底&交付日期&&开盘日期&05年6月19日总 套 数&2000&套数&一期600，二期600&总销售率&一期100﹪，二期50%均价&一期3800，二期4900&栋数&29&层差&30元—50元/层付款方式&一次性，按揭&实 用 率&85%建筑类型&多层，小高层, 高层推广卖点&体育中心一期户型&90，130，180～190跃层客户层次（约）&周边客户，公务员广告投放&报纸周边配套&学校&青山高中，河埒中学，育才小学&医院&滨湖医院，四院，五院&购物&天润发&交通&主要公交：53、67、206、207、40、82路等
&被调对象：新梁溪人家项目名称&新梁溪人家&发 展 商&无锡市房地产开发有限公司项目位置&建筑路与青祁路交汇处&联系电话&5802888设计单位&市轻院设计院&建筑商&南通六建，南京六建代理商&无锡点创&分期数&现在二期车位价格或租金&&各分期价格&一期4850，二期5380
占地面积&20万㎡&总建面积&36万㎡&车 位 数&1：1容积率&1.49&绿 化 率&41.9%&建蔽率&交房日期&06年底&交付日期&&开盘日期&05年5月8日总 套 数&1900&二期套数&300～400&总销售率&一期70﹪均价&一期4850，二期5380&栋数&57&层差&50、100、150元/层付款方式&一次性，按揭&实 用 率&85%,82%建筑类型&多层，小高层, 高层，别墅推广卖点&我要的生活，我要的家一期户型&95～154㎡客户层次（约）&关系户居多广告投放&报纸，媒体周边配套&学校&青山高中，河埒中学，育才小学&医院&滨湖医院，四院，五院&购物&天润发&交通&主要公交：20、53路等
&被调对象：阳光城市花园项目名称&阳光城市花园&发 展 商&阳光置业项目位置&建筑路红星路口&联系电话&5450588设计单位&深圳电子院，市民用设计院&建筑商&南通二建，宜兴二建，江中集团代理商&无&分期数&分三期 车位价格或租金&未定&各分期价格&一期4300，二期5000
占地面积&50万㎡&总建面积&90万㎡&车 位 数&1：1容积率&1.8&绿 化 率&35%&建蔽率&交房日期&06年3月31日06年12月31日&交付日期&&开盘日期&三期05年12月18日总 套 数&6000&套数&一期1600&总销售率&一期95﹪均价&5000&栋数&50&层差&30、50、80元/层付款方式&一次性，按揭&实 用 率&84%，77%建筑类型&小高层, 高层推广卖点&配套一期户型&三房、四房，150～160㎡客户层次（约）&周边客户广告投放&报纸周边配套&学校&机关幼儿园，锡师附小，江南中学&医院&四院，五院&购物&沃尔玛&交通&主要公交：41、53、97、11、313路等
堰桥产品分析类比依据：堰桥版快是无锡市房地产时常竞争最为激烈的地区，也是市场悲观气氛的主要依据，惠山将是无锡住宅开发未来的新战略区域，政府的支持、配套的跟进以及众多开发商对该区域的投资，表明该区域的发展潜力，随着几个大项目的上马，该区域将成为无锡购房的一个新热点区域。又因在该版快集中无锡市场大量知名项目公司，建立比较清晰的形象定位以及品牌优势。以下对该版快的两个可比项目进行一些浅析
&被调对象①：复地公园城项目名称&复地•公园城&发 展 商&无锡复地项目位置&无锡惠山区行知路北侧，大华路东侧&联系电话&工程进度&1~6号楼封顶。&建 筑 商&金土木建筑代 理 商&上海策源房产咨询有限公司&分期数&四期
占地面积&35万㎡&总建面积&53万㎡&车 位 数&容 积 率&&绿 化 率&&物业费&多层不高于1元/平方米开盘日期&6月11日&交付日期&06年12月31日交房，整个小区09年12月31日全部交付使用。&物业公司&复瑞物业,总 套 数&3654户&一期套数&653套&总销售率（一期）&60%均价&元/平方米&栋数&一期18栋&一期面积&93500㎡付款方式&一次性，按揭&实 用 率&高层85%建筑类型&,5栋16、和8层的高层,13栋为多层。高层1梯3户推广卖点&会所,游泳池,网球场，儿童游乐园，5000㎡的幼儿园，两个大型商贸区（3期和4期中）。小区24小时供应热水，一期共700多个车位。小区智能配套有越界报警、红外线和可视对讲体统等推放计划&05年9月1日推出第二批房源，1号楼和5号楼，两期现已售60%。第三期在10月份推出客户层次（约）：&马山、江阴、惠山和周边居民，公务员、老师、企业领导和职工居多。广告投放&《江南晚报》、《无锡日报》、无锡益房网等优势：小区内有一条天然河道。楼间距大于等于21m,楼间距比例达到1：1.31。一楼住户有花园,面积为20~25㎡。1~2层外贴瓷砖，2层以上为高级涂料，南阳台奇偶阳台。
另，天一城是迄今为止无锡第一大盘，第一期的第一批可谓不惜血本，交通不便他们开通15分钟一班小区大巴直通市中心，窗户都是双层，所有的建材都为节能环保，对第一期的第一批住户更是喊出“买房子送车库”极具诱惑力的口号。天一城作为康居工程项目在销售方面采用了买房送装修的销售手段。可以根据客户的需要，以每平方米300～400的价格对厨房和卫浴进行装修。所用材料全部为环保节能材料，相信这点也会吸引到一部分从经济方面多考虑一些的客户。产品方面与本案最大的区别在于底层抬高的做法。以适应无锡本地地潮的特殊气候环境。另外作为超大盘的天一城一期内部配套也是做的比较到位的，商业和社区配套都放到一期来完成。给第一期的客户带来了很大的方便。
堰桥板块代表个案——名园&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 名园基本情况：名园楼盘总建筑面积近12万平方米，容积率小于1．25，绿化率达35％，一期可提供530多套住房，拥有多层、小高层、联排别墅及独栋别墅等建筑形态。为满足不同消费者的需求，小区户型面积从98-147平方米不等，同时还为某些有特殊需求的客户准备了185-214平方米的跃层式住房。在环境配套方面，小区内将建造8000多平方米的中心绿地广场，让业主真正享受到自然气息。
6月30日名园工程进度
亮点：对楼盘周边资源全力整合，尤其是与江苏省锡山高级中学亲密合作，一次性签订294套教师公寓。教师资源、文化资源的全面整合，大大提高名园在周边地区的品质声望。开盘直击：7月1日名园开盘，优惠政策：第一条，凭礼品可享受50元/平的优惠；第二条，三天之内下定够房可享受50元/平的优惠；第三条，锡山高级中学教师介绍，经校长确认可享受30元/平的优惠。优惠政策可同时使用，累计以上三条优惠政策，最大优惠可享受130元/平的优惠（包括144以上2%的契税）。名园的住宅价格范围，均价3200。最大优惠价格范围仅为，最大优惠均价3070。价格极聚诱惑性，但是开盘当天应者寥寥，当日仅被认购了42套。目前为止13天被定购总套数将近50套，而且目前已没有客户，几乎滞销，夏日炎炎，应者寥寥
潜在市场竞争状况可能吸收一部分市场消化量，同时土地市场的供应对第一国际的后续项目产生深远的影响。因此，对相关刚性需求和对需求特征做如下解析。1、供（1）土地供应（一级市场）土地使开发商的立命之本2004年土地总供应量为6700000㎡，总价112亿元人民币。2005年预告总供给量为6800000㎡，如按照容积率为1.8来计算，则2004年和2005年土地所产出的房地产产品达到约2600万㎡，按照无锡市历年房产产品消费情况看最上限各类房产消费量不会超过450万㎡。也就是说假设2005年后不在出让土地，就着眼2004年至2005年的土地产出量可以在无锡本地市场消化6年左右。竞争形势不容乐观！
（2）二级市场目前的房产需求是“三三二二”。A：30％是必须要买，这是自然消耗的需求，也就是说现在还有两代人三代人住在一起的，一定要买房子才能分家，或者是儿子结婚、女儿嫁人，还是必须要的需求，这个大概占到30％。B：30％是说周边农民进市打工。C：20％市指拆迁户。D：20％是改善型的需求，也就是说现在本身有房子、车子，原来住的是二室两厅的房子，希望换成三室二厅的，原来住的是空中别墅，现在希望住小别墅。&资料来源：江苏新城房产调查资料统计（3）二手房市场（三级市场）①&售目前，无锡人均住房面积跟城镇人均住房30平方米的省全民建设小康社会的指标相比，还有一定的差距。在无锡市区操作三级市场的多是在无锡市房管局取得了经纪公司执照的中介各门店，在这些门店的调查分析后发现，在几乎每一个门店都有一本类似房源本的记录工具，详细记录着客户的房产需求，在这些需求里详细记录着各个客户的多方面房产要求，在中介公司业务员所要做的工作就是把这样的要求和公司共享的房源做匹配，最后促成成交。但是再看匹配的情况，相对还是房源十分的紧俏，往往一套好的房源一上交易平台就有几个客户同时与客户进行接洽。其余一些难以找到买家的房源经常是以下几种情况：①手中有房、心中不慌型。因为手中有市场可以接受的房子，但又不急于卖出，于是就报一个远高于市场成交价格的标价，期望待市而估。②手续有这样那样的问题，产权不清或有纠纷的。难以办理过户手续。③房产本身存在的缺陷，如跑、冒、滴、漏或位置太远等。出于这样的原因使购房者难以下决心购买。如2004年&1～9月市区二手房成交169．03万㎡，成交金额26．58亿元，其中住宅成交85．05万㎡，成交金额17．77亿元。除锡山、惠山外，二手房成交面积121.90万㎡，下滑1．73％，成交金额23．17亿元，其中住宅成交71．74万㎡下滑8．38％，成交金额16．19亿元。数据显示老城区的存量房交易以普通住宅为主，而锡山惠山两区的二手房多是以厂房等非住宅为主。
②租：据资料显示：无锡本地居民的房产拥有情况如下：&& 可以看出到2004年6月止在报告期内无锡市城市居民住房产权以房改房居多。故租赁私房的家庭只占到总量的2%，所以说在无锡市，房地产租赁市场基本还是以流动人口为主体。据无锡市统计局2004年处资料显示：无锡市的流动人口达到102万人/年。如在当地投资回报率的有力支持下，必定会对商品房一手市场和二手市场产生一定的推动。
4、房地产产品受众分析&& 为了较好的符合市场经济的特性，贯彻合理利用和珍惜每一寸土地的意图。在项目规划之前就对该地块的指向性客户群作了完整的市场分析和调研。从大规模定造的角度细分市场。2004年6月在全国抽中地区开展了城镇住户基本情况抽样调查，无锡市名列抽中地区之中。 本次调查在市区抽中的17个街道、38个社区居民委员会中开展。按照《国家城镇住户基本情况抽样调查方案》，无锡市共抽样调查了1520户居民户，调查内容主要有居民家庭住房情况、耐用消费品拥有情况、住户成员基本情况、家庭收入、家庭支出、社会比较、旅游意向、调查意向等。现就家庭住房状况作如下简析：以下是在报告期内无锡市家庭人口的数量情况：&
在消费习惯方面住户对物业所能提供的需求如下所示：不同年龄段对社区配套提供服务的选择&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 单位：％服务&25岁以下&26－30岁&31－35岁&36－40岁&41－50岁&51岁以上&总体综合超市&68.1&73.6&71.1&75.0&70.5&79.5&71.7银行&44.4&42.7&39.5&55.0&52.5&48.7&45.7菜市场&23.7&28.2&31.6&10.0&44.3&28.2&28.524小时便利店&23.7&27.3&21.1&20.0&14.8&12.8&21.8药店&22.2&19.1&21.1&20.0&19.7&25.6&21.1餐馆&15.6&18.2&34.2&15.0&16.4&12.8&18.1运动场馆&20.0&13.6&13.2&5.0&6.6&7.7&14.1健身中心&14.1&10.9&18.4&5.0&6.6&2.6&10.9洗衣店&11.9&11.8&5.3&5.0&4.9&2.6&8.9美容美发店&14.1&9.0&1.0&5.0&6.0&6.0&8.4书店&6.7&5.5&7.9&5.0&9.8&2.6&6.5百货店&4.4&8.2&10.5&5.0&8.2&2.6&6.5花店&3.7&3.6&2.6&5.0&3.0&3.0&3.2修理点&3&1.0&0.8&0.0&4.9&5.1&2.7
对房产开发企业进行成品房的销售，各个时期的消费态度如下：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& *以上数据资料来源：中国经济网&&& 可以看出无锡市购房者在对装修的态度上在逐步的接受，但在控制总价和加大工程招投标及预算的透明度方面之后，在个性化方面作好文章，可以加大购房者的购买信心。&&& 据无锡市房管局统计局资料，在购买面积方面自2001年1季度到2003年1季度，无锡市民对房产产品的消费面积如如下表变化情况：&&&& 从上表分析：面积的需求并不是随着房地产市场的走热而随之上升的，而是有理性的在120㎡徘徊，归其原因笔者认为有以下因素：①总价控制客户。在房价不断走高的同时面积的加大同时对房产产品的总价影响相当大，在家庭和个人财政预算相对固定的前提下，选择总价控制法是相当一部分购房者的合理想法，并加以实施。②类比型客户。住宅所需要的面积很大程度上并不是出于对实际生活的必须，而是出于对周边生活环境的认知情况，当城市主流文化引导房产消费的面积具有认知导向性。③城市GDP水平和贫富差距及人均收入水平。由此可以基本定论为什么人均收入相差不多的上海和北京的平均购房面积和GDP指标不成正比。为什么广东顺德成为中国人均居住面积最大的城市。
在遵循科学性和客观性的前提下，上海中则调查公司作出了以下相关调查，得出结论如下：居住不同区域的无锡居民已购住房的选择的区域性调查：&相对经济和交通不发达区域和发达地区相比，人们的支付能力和选择余地较少，更倾向与选择本地区房产。
居住不同区域对住房的选择的可能性调查&居住地与优先考虑的区域从上图可以看出：总体上无锡市居民还是优先考虑目前居住的区域。无锡市房地产产品向周边城市消费者辐射的能力：&
在交通时间方面，表现的对交通时间的心理临界点调查为：&
三、&综述及建议无锡新区的房地产项目主要集中于旺庄镇，坊前镇和长江路街道。互相在地理位置上的水平交通线在3公里以内，现有产品差异不大。因此在相关配套方面显示出明显的重叠性。竞争形态就体现到了产品本身的品质、差异性和开发商的综合能力上。所以本篇报告笔者用较大的篇幅着重阐述了新区区域内相对产生客户重叠的产品分析。新区项目从开发商背景来看，除星海房产和南长城市建设在无锡房产发展的进程中扮演过一定角色外，其余开发公司均是初次登陆无锡市场，品牌含金量明显不足。而中国阳光在上海，乃至全国的房地产领域都有着相当高的知名度和美誉度，历史项目众多，口碑甚好。在现场销售部接待情况来看，中国阳光的形象和实力已初步为众多意向客户所认可。对在正式销售期间的工作有着较好的推动作用。从体量来看，第一国际达到总规模６３万m２，仅一期总量就达约１８万平方，从无锡市民的消费习惯来看，大盘的影响力对推动销售进程有着相当积极的作用。在项目的车位和相关配套都根据该项目的特点进行具有前瞻性的规划。相比同区域项目更能够聚集人气和关注。同比例支出的广告费用总量要大大超过比较楼盘的总量，在操作方面更兼具灵活性。从广告投放能力方面来看，总规模６３万m２的第一国际的总体量决定了总销售额的绝对值领先，以同比例的广告费提取比较，第一国际在推广宣传和项目包装上的主观能动性要大大超过新区比较项目。在与策划和销售等部门的协调运做下作到游刃有余。从项目差异性来看，表现出来的优势无可比拟。产品的生命力来自于产品的差异。首先第一国际项目以一种无锡市场从未有过的超高层社区的和超高绿化社区，携带正统的古典欧式建筑外立面和园林设计，使无锡房地产市场耳目一新。房型设计上吸取了上海世贸滨江的成功设计元素，并根据无锡市场的需求特点适当改进，拼接和布局各方面都充分体现了一种科学的超前和人性化的和谐。并设置先进的红外线室内、室外、主动、被动安全系统和24供应的热水系统。在附加价值上有了更进一步的提高。配套方面从大环境和小环境两方面着手，一方面在新区即将建设的16.5平方公里商贸区项目将大大推动和提升本项目的生活便利度，毗邻的音乐广场规划对文化知识层次相对较高的客户是一个利好。另一方面在小区内部规划方面，设置了幼儿园、希腊园、游泳池、高尔夫果岭和五星级标准设计建造的酒店和会所等将在内部小环境方面大大提升小区的整体品质层次。因此，不论在外部的大环境规划和小区的内部小环境的配套都在同区域的住宅项目中遥遥领先。从销售能力来看，上述对比项目中，上海同策、赛博营销、盛世地产、金诺、金达利等虽然都是较为知名的房地产专业营销公司，但通过调查分析比较，金达利由于企业之间的横向协调和产品本身的特质，影响销售部门的战斗力未能完美展现。赛博营销和盛世地产更是由于一个地产项目采用两套，两套销售班底，内耗严重，同时影响到该项目的市场竞争力。相比上海同策在新都会项目上采取包销的策略，自主经营管理，严抓人员培训，对企业产品的推广具有很大的帮助。从入市时机来看，第一国际较其他相比较楼盘入市较晚，现阶段在接连出台调控政策和税费调整后，房地产市场观望气氛浓郁，通过六月份星洲人家、星洲映象和八月份新港国际，九到十月份长江绿岛二期城市公寓的先期的开盘，更好的摸清市场走向，为第一国际大约十月前后的开盘提供参考和灵活制定销售策略的积极意义。合理利用产品优势，占据有利的形势，主观能动地应对市场进行调整。明确第一国际在无锡房地产市场上的领导地位。综上所述，在上述甄选项目比较后得到以下提示。1、在新区现售、预告的房地产项目中，中国阳光的开发公司实力和信誉是首屈一指的，唯一缺憾的是第一国际是中国阳光在无锡的第一个项目，许多非业内人士常误以为是开发阳光城市花园的江苏阳光，但是这一点误会会随着开发进度的延伸逐渐解决。2、在项目本身，体量上第一国际的规模具有压倒性优势，品质上作到人无我有，人有我优。同时顺应市场消费喜好，吸取欧洲建筑古典元素，大量引进先进的高科技含量的建筑附件，大力打造高附加值的和谐的人文居住环境。3、项目配套上，沪宁高速的升级、太湖大道的东扩、音乐广场和新区商贸区的建设、大规模水景，集中绿化以及小区幼儿园等初级教育的配备都很大程度上组成了本项目的卖点集群。4、在政策抗性方面，项目公司正在根据相关出台有关非普通住宅的执行标准的意见，对照第一国际目前房型情况进行适当调整，建议在顶层增加若干跨楼层复式住宅或水平多功能拼接。5、在公司形象定位方面就高不就低，以明确清晰的公司品牌着力演绎企业产品，作到相互促进，共同发展，为以后作好铺垫。
销售部 张蛟&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日调
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