浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村三宗国有建设用地土地使用权市场价格咨询评估

单位：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司

地址：杭州市上城区中河中路250号十三层3室-1

房产：壹级AAA土地：全国范围执业

项目名称:浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余

杭区）星桥街道安乐村三宗国有建设用地土地使

受托估价单位：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司

土地估价报告编号：浙利达地估（2022）估字第0049号

提交报告日期：2022年3月4日

浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有建设用地土地使用权市场价格咨询评估。

委托单位：浙江东望时代科技股份有限公司

估价机构：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司

机构地址：杭州市上城区中河中路250号十三层3室-1

估价资格获得时间：2006年

估价机构执业范围：全国

备案函编号：浙土估备字[号

为委托方了解估价对象土地使用权市场价格提供参考依据。

本次估价对象为浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有出让土地，土地使用权面积合计110920平方米，其中宗地1、2、3土地使用权面积分别为27742.60平方米、22406.70平方米、60770.70平方米；证载用途为城镇住宅用地（含商业用地）、城镇住宅用地（含商业用地）、城镇单一住宅用地，目前地上建有小埃菲尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等配套用地使用，故本次估价设定估价对象土地用途分别为商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地）。

根据委托方提供的《不动产权证书》及《国有土地使用证》：宗地1、2土地使用权终止日期为住宅2072年10月15日、商业2042年10月15日，宗地3土地使用权终止日期为2074年10月28日，至估价期日，宗地1、2剩余使用年限为住宅用地50.7年、商业用地20.7年，宗地3为52.73年。故本次评估设定估价对象剩余使用年限分别为住宅用地50.7年、商业用地20.7年，住宅用地50.7年、商业用地20.7年，住宅用地52.73年。

估价对象现状开发程度达到外围五通（通路、通上水、通下水、通电、通讯），宗地内场地已平整，根据本次估价目的，设定开发程度为外围五通（通路、通上水、通下水、通电、通讯），宗地内现状。

根据估价目的，本次评估价格定义为：估价对象在公开市场条件下，于估价期日2022年1月31日，设定用途为商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地），设定使用年限分别为其剩余使用年限，设定开发程度均为宗地外围具备“通路、通上水、通下水、通电、通讯”五通市政配套，内部现状条件下的国有出让土地使用权价格，不含地上建筑物、构筑物价值。

估价人员在实地调查踏勘的基础上，遵循估价原则，经过评估测算与综合分析，确定估价对象在估价期日2022年1月31日，地价定义设定条件下的土地使用权价格如下：

土地使用权面积合计：平方米；

设定用途：商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地）；

土地使用权总价：7533.45万元（取整至百位）；

大写：人民币柒仟伍佰叁拾叁万肆仟伍佰元整。

土地综合单价：679元/平方米（45.27万元/亩）；

宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》。

估价机构法定代表人签字：

浙江利达土地房地产评估咨询有限公司

土 地 估 价 结 果 一 览 表

估价机构：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司

估价报告编号：浙利达地估(2022)估字第0049号

估价目的：为委托方了解估价对象土地使用权市场价格提供参考依据

估价期日：2022年1月31日

估价期日的土地使用权性质：国有出让

序号 估价期日土地使用者 宗地编号 宗地位置 产证证号 估价期日的用途 估价期日实际土地开发程度 估价设定土地开发程度 剩余年限（年） 土地面积（㎡） 土地单价（元/㎡） 总地价（万元）

证载（或批准） 实际 设定

1 浙江天都实业有限公司 —— 杭州市余杭区星桥街道安乐村 浙（2019）余杭区不动产权第0205816号 城镇住宅用地、商业用地 小区绿化等配套用地 商住用地（公园绿地） 宗地外围“五通”，宗地内场地已平整 宗地外围“五通”，宗地内现状 住宅50.7年、商业20.7年 .23 1925.97

2 浙江天都实业有限公司 —— 余杭区星桥街道安乐村 浙（2019）余杭区不动产权第0205790号 城镇住宅用地、商业用地 小区绿化等配套用地 商住用地（公园绿地） 宗地外围“五通”，宗地内场地已平整 宗地外围“五通”，宗地内现状 住宅50.7年、商业20.7年 .17 1571.09

3 浙江天都实业有限公司 —— 余杭区星桥街道安乐村 杭余出国用（2004）第104-990号 城镇单一住宅用地 小区绿化等配套用地 住宅用地（公园绿地） 宗地外围“五通”，宗地内场地已平整 宗地外围“五通”，宗地内现状 住宅52.73年 .20 4036.39

一、上述土地估价结果的限定条件

1、土地权利限制：详见土地估价报告

4、影响土地价格的其他限定条件：详见土地估价报告

二、其他需要说明的事项：详见土地估价报告

浙江利达土地房地产评估咨询有限公司二○二二年三月四日

委托单位：浙江东望时代科技股份有限公司

本次估价对象为位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有出让土地，土地使用权面积合计为平方米。本次评估范围为估价对象在价格定义条件下的国有出让土地使用权价格，不包括地面建筑物、附着物价值。

根据委托方提供的《不动产权证书》、《国有土地使用证》，估价对象均位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村，土地使用权人均为浙江天都实业有限公司，土地权利性质均为出让，其整体四至均为广厦天都城住宅楼盘及内部道路，具体权利状况详见表2-1。

表2-1估价对象土地使用权状况一览表

宗地 产证证号 权利人 座落 不动产单元号或地号 权利类型 权利性质 证载用途 土地使用权面积（㎡） 使用期限

1 浙（2019）余杭区不动产权第0205816号 浙江天都实业有限公司 杭州市余杭区星桥街道安乐村 GB00 国有建设用地使用权 出让 城镇住宅用地、商业用地 27742.60 住宅2072年10月15日、商业2042年10月15日

2 浙（2019）余杭区不动产权第0205790号 浙江天都实业有限公司 余杭区星桥街道安乐村 GB00 国有建设用地使用权 出让 城镇住宅用地、商业用地 22406.70 住宅2072年10月15日、商业2042年10月15日

3 杭余出国用（2004）第104-990号 浙江天都实业有限公司 余杭区星桥街道安乐村 9-104-10-1 国有建设用地使用权 出让 城镇单一住宅用地 60770.70 住宅2074年10月28日

土地级别为杭州市临平区国有建设用地贰级地（因临平区成立于2021年，尚未公布新的基准地价，故沿用原余杭区基准地价成果）。

1、所有权：估价对象的土地所有权归国家。

2、使用权：根据委托方提供的《不动产权证书》、《国有土地使用证》：估价对象土地使用权人均为浙江天都实业有限公司，土地权利性质均为出让，土地使用权面积合计平方米。

3、他项权利：根据委托方提供的资料和评估人员了解，在估价期日估价对象来源合法，产权清楚。至估价期日估价对象均不存在抵押他项权利。

经估价人员实地查勘，估价对象三宗地相邻，整体为圆形，单宗地形状较不规则，工程地质条件良好。现状开发程度为宗地外围具备（通路、通电、通上水、通下水、通讯）五通市政配套。至估价期日，估价对象范围内建有小埃菲尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等景观配套用地使用。

四、影响地价的因素说明

2021年我国国内生产总值1143670亿元，按不变价格计算，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。分季度看，一季度同比增长18.3%，二季度增长7.9%，三季度增长4.9%，四季度增长4.0%。分产业看,第一产业增加值83086亿元，比上年增长7.1%；第二产业增加值450904亿元，增长8.2%；第三产业增加值609680亿元，增长8.2%。

2、房地产宏观调控政策

继2016年中央经济工作会议战略性地以“房子是用来住的、不是用来炒的”重新定位了中国房地产市场之后，中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”这一定位。从12月份的中央经济工作会议，到中央高层在住房和城乡建设部召开座谈会，再到全国住房和城乡建设工作会议，各次重大会议上都重申了房地产调控主基调。

2019年初住建部将“稳地价、稳房价、稳预期”工作列在全年重点工作首位。2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。2021年1月上旬地方出台调控政策较少，房地产政策环境维持相对宽松。但随着热点城市楼市持续升温，中下旬地方调控政策开始密集出台。主要表现在升级限售、限贷等行政限制手段和加强房地产市场监管力度等方面。其中典型代表有上海连续出台政策打击“假离婚真购房”、将法拍房纳入限购、严控住房信贷；广州四大行房贷全线上调；深圳严格审查购房人资格，明确家庭联名购房需皆具备购房资格；杭州限购限售加码，落户不满5年限购1套，新房中签率小于10%的项目5年内不得转让，并对高层次人才优先购房提出条件限制等。此外，北京、广州、成都、合肥等地纷纷开启关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的专项行动，确保房地产市场平稳健康运行。2021年7月30日中共中央政治局召开会议，坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期“三稳”总基调不变，同时还强调了对租赁住房发展的支持。在“房住不炒”调控基调指导下，我国房地产市场总体保持平稳运行，“三稳”调控目标稳步落实。土地市场热度有所回落，商品房成交平稳，房价上涨明显放缓。

2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。

2021年，房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%。其中，住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。

2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。

2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。

2021年末，商品房待售面积51023万平方米，比11月末增加858万平方米。其中，住宅待售面积增加480万平方米，办公楼待售面积增加94万平方米，商业营业用房待售面积增加46万平方米。

4、杭州市状况（微观）

杭州，简称“杭”，古称临安、钱塘，是浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核心城市，国务院批复确定的浙江省省会和全省经济、文化、科教中心、长江三角洲中心城市之一。杭州以风景秀丽著称，素有“上有天堂，下有苏杭”的美誉。2014年12月13日，经国务院批准，撤销富阳市，设立杭州市富阳区。以原富阳市的行政区域为富阳区的行政区域，富阳区人民政府驻富春街道桂花路25号，富阳区成为杭州市第九个市辖区。2017年8月10日，浙江省人民政府正式签发《浙江省人民政府关于调整杭州市部分行政区划的通知》，根据《国务院关于同意浙江省调整杭州市部分行政区划的批复》（国函〔2017〕102号）精神，撤销县级临安市，设立杭州市临安区，以原临安市的行政区域为临安区的行政区域，临安区人民政府驻锦城街道衣锦街398号，临安区成为杭州市第十个市辖区。2021年3月11日，浙江省人民政府发布《关于调整杭州市部分行政区划的通知》。根据《国务院关于同意浙江省调整杭州市部分行政区划的批复》（国函〔2021〕29号）精神，撤销杭州市上城区、下城区、拱墅区、江干区、余杭区，设立新的杭州市上城区、拱墅区、余杭区、临平区、钱塘区。

2021年末,杭州市常住人口为1220.4万人，与2020年末常住人口1196.5万人相比，增加23.9万人。全市常住人口中，城镇人口为1020.3万人，乡村人口为200.1万人。城镇人口占总人口的比重（即城镇化率）为83.6%，与2020年相比，上升0.3个百分点。

杭州位于中国东南沿海北部，浙江省北部，东临杭州湾，与绍兴市相接，西南与衢州市相接，北与湖州市、嘉兴市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城市交接。地理坐标为坐标为东经118°21′-120°30′，北纬29°11′-30°33′。市中心地理坐标为东经120°12′，北纬30°16′。杭州的城市原点（零公里标志）设在上城区紫薇园坐标原点。紫薇园坐标原点从1913年开始就作为杭州市的中心。城市内的建筑、道路、水系及名胜古迹，都可根据该原点标出方位和与原点的距离。

1）地势、地貌：杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布，湖泊密布，物产丰富，具有典型的“江南水乡”特征

2）气候、水文：杭州处于亚热带季风区，四季分明，雨量充沛。全年平均气温17.8℃，平均相对湿度70.3%，年降水量1454毫米，年日照时数1765小时。夏季气候炎热，湿润，是新四大火炉之一。相反，冬季寒冷，干燥。春秋两季气候宜人，是观光旅游的黄金季节。

2021年，杭州市实现生产总值（GDP）18109亿元，按可比价格计算，同比增长8.5%，高于全国0.4个百分点，与全省持平；GDP两年平均增长6.2%，高于全国1.1、全省0.2个百分点。其中，第一产业增加值333亿元，同比增长1.8%，两年平均增长0.6%；第二产业增加值5489亿元，同比增长8.6%，两年平均增长5.4%；第三产业增加值12287亿元，同比增长8.7%，两年平均增长6.8%，二三产业增速趋于同步。三次产业增加值结构由上年的2.0:29.8:68.2调整为1.8:30.3:67.9，工业增加值占比26.5%，比上年提高0.4个百分点。

2021年，杭州市规上工业增加值4100亿元，同比增长10.6%；两年平均增长7.1%，比2019年提高2个百分点，为2015年以来最高增速。高端制造势头良好，规上数字经济核心产业制造业增加值同比增长16.4%，高于规上工业增速5.8个百分点。支柱行业贡献明显，计算机通信电子制造业、医药制造业增加值同比分别增长18.0%和18.1%，两年平均增长15.7%和12.6%。新产品产量快速增长，集成电路、工业机器人、医疗仪器设备及器械产量分别增长29.7%、54.1%和99.7%。

截止2020年底，城西科创大走廊创新引擎作用不断增强，湖畔实验室、良渚实验室启动建设，之江实验室、西湖实验室纳入国家实验室建设序列。中法航空大学先期研究生培养启动，国科大杭高院开学；新引进35岁以下大学生43.6万人，人才净流入率继续保持全国第一；国土空间总体规划取得阶段性成果，编制完成轨道交通线网规划，制定三江汇“未来城市”实践区发展战略，推进杭州未来文化中心等十大项目建设；大力完善城市基础设施，萧山国际机场三期工程、运河二通道项目快速推进，杭州南站开通运营。在建铁路4条、199公里，建成高速公路3条、169公里，建成城市快速路36公里，建成主次干路32条、38.6公里，开通地铁6条、171公里，在建地铁9条、210公里。

房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。具体包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、土地增值税、印花税、所得税等。

1）增值税：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》,销售不动产营业税适用税率5%。

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围；2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。

2）城市维护建设税:城市维护建设税(简称城建税)，是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据，依法计征的一种税。依据2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国城市维护建设税法》：在中华人民共和国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人，应当依照本法规定缴纳城市维护建设税。纳税人所在地为城市市区的，税率为7%;纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%;纳税人所在地不在城市市区、县城或建制镇的，税率为1%。该法自2021年9月1日起施行。

3）教育费附加:教育费附加是由税务机关负责征收，同级教育部门统筹安排，同级财政部门监督管理，专门用于发展地方教育事业的预算外资金。为了贯彻落实《中共中央关于教育体制改革的决定》，加快发展地方教育事业，扩大地方教育经费的资金来源，国务院于1986年4月28日发布《征收教育费附加的暂行规定》，指出凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》(国发[号文)的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当按照该规定缴纳教育费附加。教育费附加按缴纳增值税、消费税、营业税（现为增值税）的单位(不含外商投资企业和外国企业)和个人实际缴纳的上述三种税的税额附征，附加率为3%。

根据《浙江省人民政府关于开征地方教育附加的通知》浙政发(2006)31号文件规定:自2006年5月1日起,对浙江省境内除外商投资企业和外国企业外,所有缴纳三税的单位和个人按实际缴纳三税税额的3%征收教育费附加,经财政部批准,对浙江省境内所有缴纳三税的单位和个人按实际的“三税”税额的2%征收地方教育附加。

4）契税:根据2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税，契税税率为3—5％。

根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部[2016]23号文件规定,契税的适用税率为3%。对个人购买建筑面积90平方米以下的家庭唯一住宅,契税税率按1%执行;对个人购买改善性住房,建筑面积90平方米以下的,契税税率按1%执行,面积90平方米以上的住宅,契税税率按2%执行;对个人购买的非家庭唯一住宅,契税税率按3%执行。

5）土地增值税:是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率即30%、40%、50%、60%。其发生在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

北京市地税局、住建委2013年3月30日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，对房地产销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

目前杭州市土地增值税预征率一般按1-3%确定。

6）印花税:印花税是对合同、凭证、书据、账簿及权利许可证等文件征收的税种。在中华人民共和国境内书立、领受中华人民共和国所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。按交易价的0.5%计。

2021年杭州商品房成交量价齐涨，商品房累计成交2334万㎡，同比增长45.7%，成交均价31156元/㎡，同比上涨10.5%。分物业来看，住宅、商业地产成交表现均较为亮眼，其中住宅成交面积同比增长46.5%，商业地产成交面积同比上涨41.4%，占比15%，市场份额持续缩小。

2021年是杭州商品住宅供需大年，全年商品住宅供应1542万㎡，大体与2020年相当，全年商品住宅成交1977万㎡，同比增长46.5%，创近5年杭州市场成交，但楼市上下半年成交情况“冷热不均”。

2021年开年延续2020年底市场热度，同时在1月末至2月初迎来首批红盘潮，紫璋台、江河鸣翠、君品、嘉品、御潮府、丹枫四季等热点盘也纷纷入市，吸引大批购房者登记购买，助力成交量保持较高水平，并在5

月集中网签后达到全年成交峰值。8月迎来第二批红盘潮，供应面积229.5万㎡位居各月第一，成交面积也仅次于5月，在此之后因为8.5新政、落户收紧、信贷管控以及推盘偏郊区等因素的影响，市场开始下行，8月后成交出现“五连降”，12月住宅成交规模达到全年最低点，成交面积仅100.5万㎡。

2021年杭州市区（不含富阳、临安）共计成交二手房69819套，同比下降14.4%。

全年走势波折，1-3月尽管横跨春节假期，但成交规模仍延续20年底热度；进入二季度，4月二手房成交量创年内新高，5月开始市场高位回落，成交持续下滑，到10月仅成交1852套，创历史新低；11、12月，伴随着房贷利率的宽松、放款速度加快，二手房市场止步于六连跌，成交量探底回调，阶段性以价换量的局面横亘在市场上。

图：2020年至今杭州市区（不含富阳、临安）二手房、新房成交月度走势

2021年是集中供地执行元年，杭州市边摸索边实施，加之行业调整，市场变动巨大，三次集中拍地热度先热后冷，第三批次市场回暖，期间土拍规则随市场行情多次调整。第一批集中供地热度空前，房企竞争激烈，推出的57宗地中有41宗地块以竞自持成交，自持面积共69.8万㎡，总体自持率为9.2%。总成交金额达1178.2亿元，成交金额最在22个集中供地城市中最高。第二批集中供地热度骤降，推出31宗地块有17宗终止出让，流拍撤牌率高达54.8%，14宗成交地块，底价成交的地块有9宗，无达溢价率上限地块。第三批集中供地土拍市场回暖，房企竞争较激烈，推出的35宗地块全部成交，其中24宗封顶摇号，封顶率69%。

2021年杭州市（市本级）宅地供应及成交情况

2021年，虽然土拍市场表现前热后冷，下半年成交规模大幅下降，但全年成交仍量价齐涨。2021年杭州推出宅地175宗，推出规划总建面2292万方，同比增长48%；成交规划总建面1686万方，同比增长16%，位于全国300城中第四位，较2020年上升16位；宅地出让收入为2703亿元，在全国各市中仅次于上海，与上年排名相同；平均楼面价16034元/㎡，同比增长3%；平均溢价率18.1%，较上年下降5个百分点。

影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要有区域位置、经济、城市建设、基础设施状况、环境质量、交通条件、产业聚集度、规划条件、土地利用状况等因素。本报告仅对估价对象产生影响的区域因素进行说明。

1、杭州市临平区行政区划

2021年3月11日，浙江省人民政府发布《关于调整杭州市部分行政区划的通知》。根据《国务院关于同意浙江省调整杭州市部分行政区划的批复》（国函〔2021〕29号）精神，撤销杭州市余杭区，设立新的余杭区、临平区。新设立的临平区,以原余杭区的临平街道、东湖街道、南苑街道、星桥街道、运河街道、乔司街道、崇贤街道、塘栖镇的行政区域为临平区的行政区域,临平区人民政府驻临平街道西大街 33号。

估价对象所在区域供水、供电、排水、电讯等基础设施管网较齐全；周边分布有好亿购生活超市(天都城店)、天猫天泉超市、世纪华联(天泉店)、好又多超市(欢西路店)等；昂立天都城幼儿园、杭州余杭区光华外国语学校等；中国建设银行(藕花洲大街西段)、余杭区农村商业银行(星桥支行农贸市场分理处)等；余杭区星桥街道社区卫生服务中心万乐服务站、杭州市余杭区新桥街道社区卫生服务中心等，公共配套设施较完善。

估价对象周边分布有广厦天都城-天月苑、广厦天都城-锦上庭、广厦天都城-天湖苑、广厦天都城-天水苑、广厦天都城-天星苑、星乐小区等，居住氛围较浓厚。

区域周边分布有祥彩西街、欢西路、场环路、天都路、星都路等，路网较密集，道路通达度较高；距地铁3号线“天都城”站约200米；区域内设有335、353、762、767、371等多路公交线路，公共交通较便捷，日常出行较方便。

影响估价对象价格水平的个别因素主要包括宗地位置、宗地面积、宗地形状、地质条件、地形地势条件、内部开发程度等。具体如下：

1、宗地位置：估价对象位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村，其整体四至均为广厦天都城住宅楼盘及内部道路。

2、宗地面积：三宗土地使用权面积合计平方米，其中宗地1、2、3土地使用权面积分别为27742.60平方米、22406.70平方米、60770.70平方米；

3、宗地形状：根据委托方提供的《不动产权证书》及估价人员现场查勘，估价对象三宗地相邻，整体为圆形，单宗地形状较不规则。

4、地质条件：估价对象地块平整，地质环境条件较好。

5、地形地势条件：据实地查勘，该宗地地势平坦，有利于土地的有效利用，宗地内地面排水状况良好。

6、土地开发程度：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）和红线内场地已平整。至估价期日，估价对象范围内建有小埃菲尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等景观配套用地使用。

估价对象水电与市政管网相连，水电保证率较高，地势平坦，排水通畅，遇大雨无渍水现象，地质状况良好，抗震能力较好。

第三部分土地估价结果及其使用

（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件

1、《中华人民共和国资产评估法》（自2016年12月1日起施行）；

2、《中华人民共和国土地管理法》（自1999年１月１日起施行，2019年8月26日第三次修正）；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年4月21日国务院第132次常务会议修订通过，自2021年9月1日起施行）；

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（自1995年1月1日起施行，于2019年8月26日第三次修正）；

5、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行）；

6、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过, 2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正）;

7、《国土资源部办公厅关于实施和有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）；

8、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号1990年5月19日发布，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订）；

9、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号，2007年9月21日国土资源部第3次部务会议通过，2007年11月1日施行）；

10、《中华人民共和国耕地占用税法》（2018年12月29日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过。自2019年9月1日起施行）；

11、《中华人民共和国契税法》（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2021年9月1日起施行）；

12、《中华人民共和国城市维护建设税法》（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2021年9月1日起施行）。

13、《浙江省土地管理条例》 (2021年9月29日经浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过，自2021年11月1日起施行)；

14、《杭州市余杭区人民政府办公室关于对出让方式取得土地使用权征收城市市政基础设施配套费的通知》（2014年3月20日公布）；

15、《杭州市人民政府关于调整杭州市征地区片综合地价标准的通知》（杭政函〔2020〕70号，2020年7月30日公布）。

16、《杭州市余杭区人民政府关于公布余杭区新一轮基准地价标准的通知》（余政发〔2018〕51号，2018年9月11日公布）；

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 1，2014年12月1日实施）；

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 1，2014年12月1日实施)；

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010—2017）；

4、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（自然资办发〔2020〕51号）。

（三）委托方提供的资料

1、估价对象《不动产权证书》及《国有土地使用证》；

2、《土地评估委托协议书》及其他资料。

1、估价人员现场查勘、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的地价资料和实地调查取得的有关材料。

本项估价严格执行国家有关行政法规和规程，遵循公正、公平、公开，体现客观、科学、合法的原则。

1、客观、公正、科学、独立性原则

从实际出发,调查估价对象的利用现状和条件,按照有关政策、文件,实事求是的分析估价对象的现状、影响因素等客观条件,坚持有效性、真实性原则,客观反映当前地价的实际水平,采用科学的方法、标准和程序,保证地价的公正与合理。估价机构和估价人员与委托方无任何利害关系。

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。报酬递增、递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。

8、多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

广厦天都城规划占地面积7000余亩，总建筑面积480万平方米，规划居住人口近10万人，规划区域内建有天都公园、天都国际度假酒店、香榭里大街、天都广场、欢乐广场、天都房产以及交通、商业、教育、运动、娱乐等配套。本次估价对象涉及其中的住宅部分，为天泉苑、天月苑、天水苑、天星苑，地上总规划建筑面积约36.7万平方米，实际竣工建筑面积35.5万平方米，基本已于年建设完成，目前配套较完善，居住氛围较好。本次估价对象涉及其中的三宗地，土地使用权面积合计110920平方米，证载用途为城镇住宅用地（含商业用地）、城镇住宅用地（含商业用地）、城镇单一住宅用地，目前地上建有小埃菲尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等景观配套用地使用，不具备单独的住宅用地开发特性，故本次评估参考公园绿地进行价格测算。

估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来综合确定的。根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的土地估价方法有基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法等。估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。

有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价对象所在区域及周边区域相近用途土地交易案例可以取得，故可采用市场比较法进行测算。杭州市临平区（沿用原余杭区）基准地价基准日为2017年11月1日，至价值时点未超五年，又有完整的地价修正体系且估价对象处于基准地价覆盖范围内，故可采用基准地价系数修正法进行估价。

综上所述，本次评估采用市场比较法及基准地价系数修正法对估价对象的土地单价进行测算，再结合地块区位特点进一步分析，从而得到估价对象较为准确、合理的估价结果。

市场比较法是同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的土地交易比较案例与估价对象之间加以对照比较。我们在估价对象的同一供需圈内分取三个同种用途的土地交易比较案例作参照比较，经期日修正、情况补正、区域因素修正、个别因素修正及使用期限修正后得到估价对象的比准地价。根据市场比较法的替代原则，其基本原理表达方式为：

A-估价对象交易情况指数/比较案例交易情况指数

B-估价对象估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数

C-估价对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数

D-估价对象个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数

E-估价对象使用年期修正指数/比较案例使用年期修正指数

（2）基准地价系数修正法

基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日时价格的方法。

式中：P——宗地价格；

P1b——某一用途、某级别（均质区域）的基准地价；

∑Ki——宗地地价修正系数；

Kj——估价期日、容积率、土地使用年限等其他修正系数；

D——土地开发程度修正值

估价人员在实地调查踏勘的基础上，遵循估价原则，经过评估测算与综合分析，确定估价对象在估价期日2022年1月31日，地价定义设定条件下的土地使用权价格如下：

土地使用权面积合计：平方米；

设定用途：商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地）；

土地使用权总价：7533.45万元（取整至百位）；

大写：人民币柒仟伍佰叁拾叁万肆仟伍佰元整。

土地综合单价：679元/平方米（45.27万元/亩）；

宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》。

三、估价结果和估价报告的使用

（一）估价的前提条件和假设条件

1、产权方合法取得土地使用权，并支付有关税费；

2、估价对象的规划利用方式为最有效利用并产生相应的土地收益；

3、假设在估价期日的地产市场为公开、平等、理性、充分的交易市场；

4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；

5、未出现不可抗力和不可预见因素的影响；

6、委托方提供的资料真实、准确、可靠；

7、按照《土地评估委托协议书》确定本次估价期日为2022年1月31日。

8、本次估价对象为浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有出让土地，土地使用权面积合计110920平方米，其中宗地1、2、3土地使用权面积分别为27742.60平方米、22406.70平方米、60770.70平方米；证载用途为城镇住宅用地（含商业用地）、城镇住宅用地（含商业用地）、城镇单一住宅用地，目前地上建有小埃菲尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等配套用地使用，故本次估价设定估价对象土地用途分别为商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地）。

9、根据委托方提供的《不动产权证书》及《国有土地使用证》：宗地1、2土地使用权终止日期为住宅2072年10月15日、商业2042年10月15日，宗地3土地使用权终止日期为2074年10月28日，至估价期日，宗地1、2剩余使用年限为住宅用地50.7年、商业用地20.7年，宗地3为52.73年。故本次评估设定估价对象剩余使用年限分别为住宅用地50.7年、商业用地20.7年，住宅用地50.7年、商业用地20.7年，住宅用地52.73年。

10、估价对象现状开发程度为外围五通（通路、通上水、通下水、通电、通讯），宗地内场地已平整，根据本次估价目的，设定开发程度为外围五通（通路、通上水、通下水、通电、通讯），宗地内现状。

11、估价对象地价内涵是评估宗地在估价期日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限等条件下的国有出让土地使用权价格。如以上条件发生变化，本报告估价结果不成立。

（二）估价结果和估价报告的使用

1、本次评估根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18708—2014、《城镇土地分等定级规程》GB/T18707—2014、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010—2017）、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（自然资办发〔2020〕51号）、全国人大国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章进行估价。依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T）撰写本估价报告，形成意见和结论。

2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

3、本报告仅适用于本次估价目的，不得用于任何与本次目的无关的其他事项，不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。

4、本次估价结果需经本公司两名注册土地估价师签名盖章，并经本机构盖章后方可生效。

5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

6、本报告为统一体，任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

7、在地产市场不发生突发变化情况下，本报告的估价结果自提交估价报告之日起壹年内有效，即报告有效期为2022年3月4日至2023年3月3日止。

8、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由浙江利达土地房地产评估咨询有限公司负责解释。

（三）需要特殊说明的事项

1、估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责。估价对象区域位置图、估价对象照片、市场比较案例等由估价人员现场踏勘取得，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

2、报告中有关待估宗地的土地用途、剩余使用年限、土地使用权面积等以委托方提供的《不动产权证书》、《国有土地使用证》等为准，若相关信息改变，估价结果应做相应调整乃至重新评估。

3、本报告评估结果为不含契税价格。

4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

5、本报告中数据均采用电算化连续计算、按四舍五入保留两个小数或取整计算，因此会出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终结论的准确度。

6、本报告估价对象地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。

1.估价对象利用现状照片；

2.估价对象位置示意图；

3.估价对象《不动产权证书》、《国有土地使用证》复印件；

4.土地估价机构《营业执照副本》复印件；

5.《关于浙江利达土地房地产评估咨询有限公司备案情况的函》复印件;

6.《土地评估中介机构资信等级证书》复印件；

7.土地估价师资格证书复印件。

南五环兴业路出口向南直行第四个红绿灯左转	二期房源花园洋房及小高层目前在售，房源户型为二居90平米南向，三居130-160平米，复式256平米，花园洋房15号楼为7层板楼，小高层为13、15层塔楼……【】
大兴区黄村镇地铁4号线枣园站	88平方米两居，120平方米三居，140平方米四居，均价18000元/平米，全款支付16800元起/平米，按揭支付17400元起/平米……【】
大兴地铁枣园站A出口向西350米	目前二期、三期房源在售，房源户型为二期80-109平米全家庭式舒适生活户型，三期77、80、108平米2居，108平米3居，所有户型全部为纯南向或南北通透设计……【】
亦庄经济技术开发区荣华南路与地泽北街交汇处西南角	二居96平米，三居130-160平米，四居222平米，在售楼座为2、4号楼，塔楼，2号楼22层，4号楼15层，有天然气，民水民电，精装修……【】
亦庄经济技术开发区三海子东路	二期10、11、16、17号楼在售，房源户型为94、99平米二居，130、140、170、190平米三居，180-220平米四居。均价25000元/平米。目前购房可享受全款98折，贷款99折优惠……【】
南六环与中轴路交汇口西南角	三期目前在售，户型面积88、90平方米两居，均价11500元/平方米，总价100万/套起，2012年8月20日入住。此外项目四期31-35、37-39号楼在售，户型面积88平方米两居，124、137、150平方米三居……【】
大兴新城北区，距离地铁四号线大兴线高米店南站1200米	在售房源小高层均价19000元/平，花园洋房均价23000元/平，小高层楼栋和户型均为1、6#118-140平3居，7#部分高层的136、138平3居，东区1，2#少量96平3居，西区2、10、12#和东区3#、6#，10#86-88平2居，115-120平3居……【】
京开高速西红门出口走辅路，至桥下红绿灯右转，第一个路口再右转	目前二期3、4、5、11、12、16号楼在售。3、5、12号楼为21层的板楼设计，三个单元，两梯四户，均价20500元/平方米，最低首付约40万起……【】
亦庄马驹桥一号桥南800米	目前五期I5、I6、I7号楼与四期H6、H7号楼在售。五期I5、I6、I7号楼均为17层塔楼，一个单元，每层8户，户型面积101-148平方米5.49米挑高房源，精装修，装修标准为3000元/平方米……【】
大兴亦庄东南五环和京津塘交汇处东南角	目前有洋房及叠拼别墅在售。花园洋房有88平米两居在售，全款18000元/平方米，贷款19000元/平米；三居目前有126平米房源在售，总价240万起/套，6层电梯洋房。叠拼别墅面积190、270平方米，上叠房源均价23600元/平米……【】
京开高速庞各庄出口庞各庄镇瓜乡桥向西500米丁字路口右转	花园洋房M5为6层板楼，一梯三户，两个单元，116-138平米三居，193平米五居；N10为11层板楼，一梯三户，三个单元，96平米二居，130平米三居；M4为7层板楼，一梯两户，四个单元，180平米四居……【】
大兴区黄村镇兴业大街与北兴路交汇处	仅剩余6套一层房源在售，户型面积为三居室128平米，均价15000元/平米。项目预计2012年推出六期共三栋新房源，户型面积为128-184平米的三居室……【】
大兴地铁4号线生物医药基地站	目前10号楼剩余部分房源在售，房源户型为东西通透的85平米复式两居，起价11800元/平米，均价12000元/平米，总价100万起/套。项目东区新房源预计2012年春节后开盘……【】
大兴区旧宫镇政府南1.5公里	房源面积为36-120平米，三梯九间。起价14990元/平米。目前购房可享受95折优惠，全款支付可享受95折上再95折优惠……【】
亦庄经济技术开发区三海子东路(中信新城项目西侧)	项目待售房源为230平起的联排别墅，地上三层，每户赠送地下空间，并配备私家花园、智能电梯及双车位。项目预计2012年6月推新，均价待定……【】
亦庄开发区东五环和京津塘交汇处东南角洋坊路14号出口	一期A区3、4、7、8、12-14、20、21、24-26号楼在售，房源全部为联排别墅，地上三层地下一层，面积380-560平方米，总价在万元/套之间，全款96折，贷款99折……【】
紧邻南五环，京开高速以西；东至兴业大街，南至金星路，西至兴盛大街，北至后高路	一期平层及跃层两类房源在售，平层房源户型为177平米三居、220平方米四居；跃层房源为500平米。均价元/平米，目前购房可享受全款98折，贷款99折优惠……【】
南四环肖村桥南小红门路与东马路交汇处	项目目前在售主推住宅11、12号楼，70年产权，均为18层，两梯两户或三户，88、89、115、120、160平米3居与180平米4居……【】

刚刚，上海土地市场公布了，嘉定区江桥镇北社区K2-01地块的成交结果！

保利！底价竞得江桥镇北社区K2-01宅地，楼板价30500元/㎡，溢价率0%！

江桥作为嘉定区第一重镇，商业繁华、环境好、资源丰富，依托先天优势，紧邻上海北虹桥商务。上海陆上交通的咽喉要道，享有“西堂门户”之美誉~

然而却有一块地，牵动着整个上海人的心。

近期的上海土拍市场可谓用静如止水来形容。由于目前土拍的门槛提高了很多，之前获得上海宅地的大多是国有企业以及知名的品牌企业，而此次嘉定宅地的有效申请人数仅为一人。

有效申请人数1人意味着这块地是以底价成交！不知隔壁的龙湖天璞作何感想，当时龙湖可是经过了惨烈的竞拍才获得了土地，并且一举成为区域的地王。

目前地块周边的二手房挂牌均价普遍在4w+，按照保本价=楼板价+建安+管理费+营销费+财务成本+税费的公式来计算，该地块的保本价可能会超过4.5万/㎡甚至是超过5.5万/㎡。

保利0溢价率获得嘉定宅地

过去3年的时间，嘉定江桥一直风平浪静，上一次的喧嚣，还是2015年的时候。

彼时，龙湖以46.5亿拿下江桥宅地，楼板价27084元/平，溢价率108.34%，一举成为江桥地王。

3年后的今天，江桥终于释放出了一块宅地。不过从出让地块的基本情况和规划指标要求来看，这里应该不会是豪宅项目：

计算下来，这幅地块的楼板价为30500元/㎡，对于已经枯井一般的江桥新房市场来说，可谓提供了新鲜的血液。

根据披露的信息显示，住宅地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80.0 %，计55935.94 平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。

地块限低18米，限高60米，容积率1.8。未来大概率将打造一个以"洋房+小高层"为主的中高端居住社区。

最终，该地块由保利竞得，总价21.3亿，溢价率为0。

值得注意的是，地块与外环边上关注度极高的红盘“龙湖天璞”仅一路之隔，距离在建的14号线金园五路站直线距离仅500米，地段位置比龙湖天璞还要优越。

（图片来源：上海楼市参考）

地块南面即浦西当前最火的虹桥商务区，江桥有部分“领土”（即南江桥区块即“北虹桥商务区”）已经属于虹桥商务区范围内。而虽然此地块属于北江桥，但同样也“肩负”着未来“分流”大虹桥大量白领阶层居住需求的任务。

关于嘉定区江桥镇北虹桥商务区：

（虹桥商务区 整个86平方公里 范围图）

上海虹桥商务区：东起外环高速公路S20，西至沈阳-海口高速公路G15，北起北京-上海高速公路G2，南至沪渝高速，它位于上海中心城区西侧，紧邻江浙两省，地处长三角地区交通网络中心 ， 是长三角城市群的核心。总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，其中， 江桥北虹桥商务区位于虹桥商务区内的北部区块，江桥的南部，隶属于嘉定区，简称“北虹桥”。

江桥到底有无发展潜力？

近两年江桥板块新房较少，从链家的二手房挂牌数据来看，目前K2-01地块周边二手房挂牌均价普遍在4w+，部分已达5W+，要低于龙湖天璞的传言价格和该地块未来的保本售价。

而且该地块可以称为地铁房：地块南面的曹安公路目前正在修建地铁14号线，计划于2020年通行，往南约2.5公里可到达13号线金运路站，规划中的地铁20号线（或嘉闵线）也会在此通过。

地块通过曹安路往西约1.5公里可到达星华公路上嘉闵高架，通过曹安路往东约4.2公里可到达S20外环高速，通过黄家花园路往南约2.3公里可到达金沙江西路进入市区，地块距离G2京沪高速出入口约2.3公里。

按照保本价=楼板价+建安+管理费+营销费+财务成本+税费的公式来计算，该地块的保本价可能会超过4.5万/㎡甚至是超过5.5万/㎡。

根据江桥的整体规划，至2040年，江桥镇常住人口规模控制在28-30万人。规划形成“一带三心四轴八片”的镇域空间布局结构：

“ 一 带 ”是以吴淞江为依托的城镇南部特色风貌带，形成吴淞江北岸集文化、体育、旅游，休闲于一体的具有生态景观特征的城镇风貌带；

“ 三 心 ”即三个区域级公共服务中心，分别为综合服务中心、曹安路专此市场服务中心以及北虹桥商业服务中心；

“ 四 轴 ”，即曹安公路发展轴、嘉闵高架发展轴为两条主轴；金运路、金沙江西路发展轴为两条发展次轴；

“ 八 片 ”，即北虹桥商务社区、金虹产业社区、北虹桥居住社区、老镇居住社区、封浜居住社区、北虹之星居住社区、北部居住社区、物流园区以及生态片区。

2015年8月，根据市政府批复，江桥镇沪宁高速以南12.96平方公里被纳入虹桥商务区拓展区范围，“北虹桥商务区”整体定位“落户”江桥。其范围北至沪宁高速公路、南至苏州河、西至京沪高铁、沪杭外环铁路之间、东至A20外环线。

为了将“北虹桥”地块打造成宜居宜业社区，江桥镇启动2600亩的“北虹之星”开发建设。将规划建设高端国际社区、九年一贯制名校、邻里中心、艺术馆等公共配套设施，轨交14号线和规划中的20号线也经过其中，周围将建设开发商业综合体、商务办公楼、住宅、酒店式公寓等项目。

“北虹之星”能够带动江桥的产业转型，提升嘉定南部板块的综合竞争力。通过“北虹之星”建设，更好地承接虹桥商务区的外溢效应，带动北虹桥地区第三产业的发展，此外，作为嘉定南部板块的核心枢纽，“北虹之星”向东与中心城区对接，向南直接与虹桥连接，向西辐射安亭汽车城，向北依托嘉闵高架连接嘉定新城。

江桥是个被低估的板块，其房价也处于低谷。随着规划的逐步落实和推进，江桥未来赶上部分上海主城区也并不是一件难事。

今天，中国央企房地产巨头 保利地产终于以21.3亿元底价拿下上海嘉定江桥的K2-01地块。

       上海市嘉定区江桥镇北社区K2-01地块的唯一有效申请报名方就为 保利地产。嘉定区江桥镇北社区K2-01地块有效申请人数为一人，根据地块出让方式选用原则和出让须知第九条的规定，更改地块出让方式为挂牌，所以最终这块地在今天以底价成交。 　　据悉，该地块于此前3月30日在上海市土地交易市场挂牌出让，这也是2018年上海第一幅居住用地出让。地块东至黄家花园路，南至海蓝路，西至嘉峪关路，北至海波路，出让面积3.88万平方米，容积率为1.8，住宅自持比例为15%，起始价约21.32亿元，起始楼板价3.05万元/平方米。 　　值得注意的是，该地块位于龙湖天璞项目的西南对角，且紧邻在建的地铁14号线，可达静安寺、陆家嘴、浦东大道等城市核心区。据悉，龙湖于2015年以46.5亿元拿下江桥宅地，楼板价2.71万元/平，溢价率108.34%，成为江桥地王。                 

关于保利地产（集团）：

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。

总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

2017全年，保利地产实现签约面积2242.37万平方米，同比增长40.27%；实现签约金额3092.27亿元，同比增长47.19%。截至2017年末，保利地产总资产为6836.65亿元，较年初增长46.08%。

而其所属的中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。

中国保利集团公司成立于1993年2月，前身为保利科技有限公司。1984年1月，根据党中央、国务院、中央军委领导人的指示，原总参装备部和中信公司共同出资成立保利科技有限公司，从事军事装备进出口业务。1992年，根据国家改革开放和我军装备建设发展的需要，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上正式组建，1993年2月在国家工商局注册。1999年3月，根据党中央、国务院、中央军委关于“军队、武警部队和政法机关不再从事经商活动”的重大决策，中国保利集团公司由原隶属总装备部划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责，中国保利集团公司成为国资委管理的大型中央企业。

25年来，中国保利集团公司秉承“为国防现代化服务，为国家现代化服务”之宗旨，在激荡的国内外市场大潮中艰苦创业、自强不息，业已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”发展格局。集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化艺术有限公司、保利财务有限公司等5个一级子公司，企业及项目遍及北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、沈阳、长春、包头、济南、青岛、武汉、长沙、南昌、杭州、成都、广州、深圳、贵阳、南宁及香港等地区，在国外设有子公司和办事处。旗下保利房地产（集团）股份有限公司与保利（香港）投资有限公司均为国内或境外上市公司。伴随国家建设与发展中国特色社会主义的伟大历程，中国保利集团公司在资本规模、经济效益、企业管理、品牌建设、社会贡献、党建工作等方面均取得显著业绩。2008年底，集团总资产876.2亿元，同比增长28.4%；净资产136.2亿元，同比增长13.3%；实现营业收入234.4亿元，同比增长66.8%；利润总额48.7亿元，同比增长28.8%，已连续8年实现两位数增长，缴纳税金34亿元。截止2009年6月，集团合并总资产逾1000亿元，同比增长29%，在自身发展史上首次并提前突破千亿元大关，进入138家中央企业前50名之列，跻身中央企业资产规模第一方阵。

保利集团进军上海北虹桥的江桥地区对于江桥地产和各类产业、资源、配套的带动同样会起到非常重要的作用，让我们一起期待未来的发展吧！

2年前 地王溢价108%成交受质疑

在此次发布地块的斜对面，就是2015年年底的江桥地王地块，当时该幅宅地经历超过百轮竞价之后，被龙湖46.5以亿元夺下，楼板价27084元/平米，溢价率高达108.3%。

由于当时地处外环旁的嘉定江桥在同类区域中发展相对滞后，板块内罕有新房供应，二手房价格也仅在2万左右，因而2.7万/平米的宅地楼板价在当时属于面粉贵过面包的情况，受到广泛质疑。

2年后 严控之下起价已超3万

目光回到此次的宅地，尽管最终仅有一家开发商申请而即将底价成交，但此次宅地出让的底价就达到3万+，相比2015年的宅地楼板价起价上涨2.3倍之多，这还是在近年来政府严格调控土地价格的背景下。可以说这样的定价已经传达了政府层面对于区域楼市价值的认可。

同时，相比2年前，区域房价的上涨则更为惊人，目前江桥板块内的二手房均价已达4万元/平米。新房价格基本在5-6万元/平米。可见无论从政府层面还是市场层面，嘉定江桥都已经成为上海广泛认可的居住板块。

地块名称：嘉定区江桥镇北社区K2-01地块

四至范围：东至黄家花园路，南至海蓝路，西至嘉峪关路，北至海波路

容积率：普通商品房 1.8

出让年限：普通商品房 70年

起始楼板价：30500元每平方米

上海土地交易市场官网显示，5月31日，上海成交1幅纯宅地，1幅租赁住房用地，均为底价成交

保利最终底价拿下嘉定江桥纯宅地 楼板价约3.0500万元/平方米

5月31日，上海土地交易市场官网显示，上海保利建锦房地产有限公司以21.3256亿元底价拿下嘉定区江桥镇北社区K2-01地块，该地块土地用途为普通商品房，容积率1.8，成交楼板价约3.0500万元/平方米。

目前，江桥板块在售新房项目较少，待入市新房有龙湖天璞。同时，综合多家中介平台数据，当前江桥板块二手房价格在4万元/平方米左右。

嘉定江桥宅地答疑纪要截图

此外，根据土拍答疑纪要，该地块周边规划有地铁14号线，预计2020年投入使用，地块距离地铁14号线金园五路站约500米。并且，江桥镇后续仍有宅地出让计划，江桥镇北社区N1-02地块预计2019年出让。

限价之下 久违新盘成为市场焦点

而在江桥宅地低调入市的同时，曾经的江桥地王龙湖天璞，在项目公开2年后，也终于传出即将入市的风声。该项目由于当初的地王属性，最初打造就以高端豪宅为标准，但受近年来的楼市调控影响，最初7-8万元/平米的开发商定价一直无法拿到预售证，而今政府允许的开盘价格预计将在6万/平米左右。

这样一个价格去掉龙湖既有品质精装费用几乎与板块内的二手房相当，因而龙湖项目的入市已成为市场上颇受关注的焦点。相信一旦项目获得预售证，以项目2年来的蓄客准备和目前的价格水平，热销已成为必然。

江桥最近不断有新的配套或商业规划出现，更是带动了江桥地区进一步价值升级：

比如：金运路上的和万达比肩的北虹桥华泰中心商业广场（金运路）已经部分试营业，并将于今年正式营业，并且还有北虹桥绿地新都会五星商业综合体也会同时与今年在江桥开业。（具体链接：【重磅关注】江桥北虹桥华泰中心，打造虹桥商务区最具信仰的总部商务园区！商业街部分商户已悄然开业！正式全面开业进入倒计时！，以及链接：【关注】江桥北虹桥纳入绿地集团上海city plus+超级城市核心战略，为北虹桥不断注入新的活力，助力江桥“蝶变”！）

中国南方航空总部大楼也在最后的收尾和冲刺阶段，也会为北虹桥江桥增加一道美丽的风景线（详细链接：【最新】中国南方航空上海总部大楼项目建造进入尾声，即将于近日在江桥重磅揭幕！）

北虹桥江桥六大文体项目之一的位于吴淞江北岸的北虹桥时尚创意园也在今年开业，其实续上海江桥梧桐美术馆、江桥八分园之后，再次为江桥的文化氛围和文化内涵添上浓墨重彩的一笔，相信随着北虹桥体育中心等六大文体项目陆续在江桥揭幕，未来江桥有望成为北虹桥乃至整个大虹桥 大嘉定文化和体育的桥头堡和核心区，拭目以待。（【关注】上海北虹桥时尚创意园在江桥正式开园后续深入报道）

根据规划，我嘉书房也将在北虹桥江桥开出分店，同样也令人期待。

而市级重点一流名校 上海嘉定卢湾一中心实验小学在江桥的成立更是为江桥的教育资源锦上添花，随着北虹桥江桥价值的升级和进一步认可，未来相信也会有更多优质学校和教育资源在江桥生根发芽。（具体链接：【核重磅最新】江桥正式吹响“高端学区”的号角，上海嘉定区卢湾一中心实验小学在江桥正式开学，并且江桥还将牵手世界名校南洋理工大学！）

而号称“江桥淮海路”的鹤望路最近也是动作频频，除了之前的亿达北虹桥创业中心、中科智谷上海总部等相继在鹤望路上成立之后，设计公司世界巨头AECOM直接规划设计的全国顶级二手车市场商办AKD澳康达也将入驻鹤望路，未来相信有更多配套规划也将不断落地。（具体链接：【重磅最新】全国顶级二手车市场商办AKD澳康达入驻江桥北虹桥！并将由原上海国际金融中心的设计公司世界巨头AECOM直接规划设计！）

北虹桥江桥板块在2018年已经正式进入属于TA的时间！！

作为嘉定区的最靠近上海市中心的龙头板块，作为大虹桥的文体和科创中心，作为西上海的门户和国际大都市的窗口，2018年北虹桥江桥即将发生如下的“大事”：

1. 六大文化项目或将相继建成:

关于其介绍请点击下面标题回顾：

《【重磅最新】北虹桥时尚园在江桥建成后的效果图惊艳亮相！气质不亚上海新天地！江桥时尚新地标即将诞生！！让我们先睹为快！！！！》

2). 北虹桥体育中心项目，

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《【重磅最新】整个大虹桥和西上海最大最有特色的体育新地标--北虹桥体育中心开建，目前正火热进行施工进行中！给您独家揭秘先！》

3).北虹桥文创苑项目

4). 北虹桥画院艺术交流中心项目

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《【关注】江桥又一个高大上文化地标要诞生了！北虹桥国家画院艺术交流中心或将于近日不久与市民见面！》

关于其介绍请点击下面标题回顾:《【重磅】上海国际武星体育影视基地落户江桥！》

2. 北虹桥商务区滨江文化创意体育休闲生态长廊项目将进一步推进实施，

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3. 江桥南北两大邻里文化社区中心即将建成，关于其介绍请点击下面标题回顾:

江桥北社区邻里中心回顾：《【最新】江桥北社区邻里中心 — 刷新社区服务新概念！》

江桥南社区金鹤邻里中心回顾：《【最新】江桥北虹桥（金鹤）社区公共服务中心正如火如荼建设中，预计今年年中建成并开业！北虹桥社区居民生活品质将大幅改善！》

4. 金运路、鹤望路等重要路段不断加强改造和整治，并且路段周边配套文体和科创资源，力争打造江桥标杆路段和文体科创示范路段，关于其介绍和回顾请点击下面标题回顾:：

金运路回顾：《【最新】江桥北虹桥金运路站（江桥万达）及周边道路区域列入18年上海市级20个A类重点区域之一！》

鹤望路回顾：《【关注】江桥北虹桥鹤望路周边配套不断升级，配合2035规划，大虹桥未来的电子商务和文体创意中心建设正在北虹桥不断推进中！》

5. 进一步加大科创中心规划，和招商引资：

《【重磅最新】北虹桥创芯港、上海硅谷中心、西郊总部经济园、滨江文化创意园等进入江桥北虹桥科创中心规划！并成立江桥产业投资促进中心！》

6. 江桥批发市场将华丽转身！要做高大上中国版Markthal缤纷菜市场！18年将继续推进，相关回顾：

《【重磅最新】江桥批发市场将华丽转身！要做高大上中国版Markthal缤纷菜市场！将彻底改头换面全新登场！或将成为江桥名片之一！》

1. 轨道交通13号线2期3期将贯通通车，今年全线通车

金运路将直达张江高科：

《【重磅最新】13号线成东区间下行线盾构进洞，13号线二三期全线贯通，今年年底前全线通车，江桥北虹桥将直达张江高科！》

2. 临洮路跨吴淞江桥梁新建工程将进一步推进，未来北虹桥直达长宁

《【重磅最新】江桥北虹桥未来快速直达长宁区的临洮路跨吴淞江桥梁新建工程获批！》

3. 轨道交通14号线建设进一步推进：

《【重磅最新】江桥人期待的轨交14号线车站目前已全部开工建设，14号线建设全速加快推进中！或有望提前完工！！》

4. 北虹桥交通将纳入上海主城区管理

受益于虹桥商务区最新综合交通规划，江桥北虹桥交通将再次大幅升级：

《【核重磅】北虹桥交通将纳入上海主城区管理，受益于虹桥商务区最新综合交通规划，江桥北虹桥交通将再次大幅升级！》

江桥商业核心区，由江桥万达广场、北虹桥华泰中心和北虹桥绿地新都会形成的北虹桥商业金三角中心诞生：

1.北虹桥绿地新都会将建成开业，其介绍回顾： 《【重磅最新】北虹桥核心区又一商业巨作，江桥核心商业圈金三角之一，北虹桥绿地新都会即将重磅登场！为你先睹为快！》

2.北虹桥华泰中心将建成开业，其介绍回顾：

《【关注】江桥黄金金三角商业之一 北虹桥华泰中心超级商业综合体即将重磅揭幕！》

3. 或再新增一个超级5万平方地铁商业综合体，其介绍回顾：

《【重磅最新】北虹桥继黄金三角商业核心区（万达+华泰+绿地）之后，或再新增一个超级5万平方地铁商业综合体！！》

1.江桥医院或将建成开业，相关回顾如下：

《【重磅】江桥医院项目稳步推进中，预计于2018年6月竣工！大虹桥医疗资源日趋成熟！ （内附最新江桥医院建筑项目专题进展汇报视频）》

2.包括复旦大学附属华山医院在内的各类大虹桥医疗资源配套进一步推进中，相关回顾如下：

【重磅最新】大虹桥地区再添一所重磅大医院，复旦大学附属华山医院西院，江桥居民以后除新建的江桥医院外还可方便的去大虹桥各医院看病！

江桥对于北虹桥地区教育资源空前重视，将进一步加大教育资源合作力度，全面提升江桥地区教育能级和教育水平！

【劲爆】江桥对于北虹桥地区教育资源空前重视，将进一步加大教育资源合作力度，全面提升江桥地区教育能级和教育水平！

 江桥嘉涛路小学更名为卢湾一中心（江桥）实验小学！相关回顾：

【重磅最新】江桥地区正在向“高端学区”进军！过去的你爱理不理，以后让你高攀不起！嘉涛路小学更名为卢湾一中心实验小学！

江桥更多地产相关攻略回顾链接：《【核重磅特辑】被严重低估的江桥北虹桥板块是同上海市区直线距离一圈内所有地区最洼地，没有之一！！（上集）》

以及链接：《【重磅特辑】上海你听好，2018年，北虹桥江桥正在进入真正属于它的时间！》

而江桥最近无论是上海虹桥商务区位于江桥的北虹桥规划，还是上海2035主城区规划，或是嘉定2035规划等，（回看链接：【关注】上海2035，对嘉定区的江桥意味着什么？）都将江桥放在了大嘉定、大虹桥、大上海乃至整个长三角最重要的位置之一，我们有理由相信江桥未来的价值还将会进一步提升和升级！时间将会是最好的证明。 保利集团本次续龙湖集团之后正式进军上海北虹桥的江桥地区 对于江桥的地产和各类产业、资源、配套的带动同样会起到非常重要的作用，让我们一起期待其未来的发展、带动和影响吧！

信息来源：爱虹桥论坛 上海虹桥论坛 凤凰网房产  上海规土局 上海土拍 上海中原地产研究院 等