如今,随着住房商品化的改革，商品房的数量与日俱增。老百姓在住房条件获得满足的同时,也对物业管理服务提出了更高的要求，当服务跟不上或者业主享受不到应有的物业服务时，业主与物业服务企业之间难免发生矛盾冲突。如何规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，今天的《法润万家》我们邀请到了陕西融德律师事务所康建律师，请他围绕现实生活中业主的困扰，结合《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》，为我们进行法律指导。

物业服务企业与业主之间有矛盾早已是屡见不鲜，那具体的矛盾都表现在哪些方面呢？面对这些问题我们又该如何解决呢？

我的房子买了有半年多了，一直也没有装修，这几天物业办通知我要缴6个月的物业费，我实在是想不通，房子还未入住需要交物业费吗？

未入住的房子需要缴纳物业费吗？

需要缴纳。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，均不影响上述费用的实际发生。此外，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款也明确规定民法典明确规定，物业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，我们业主不能以未入住房屋为由拒交物业费。

我们这个小区没有业主委员会，物业公司的服务范围大多数业主都不知道，物业按啥标准收费，对应的服务标准又是啥，也都不清楚，物业服务内容和收费依据能向广大业主公示吗？

物业收费标准能否向业主公示？

应当公示。首先，根据《物业管理条例》第十条规定，小区业主可以在在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会没有业主委员会的小区，应当及时成立业委会，来维护广大业主的合法权益。其次，《物业服务收费明码标价规定》第二条规定，物业服务应当依法实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。因此，物业收费应该及时公开服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容。

如果物业公司没有公示服务范围和收费标准，我们该怎么办呢？

在未公示的情况下，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业或者开发商提供相应的服务内容及收费标准，拒不提供的，业主可以向市场监督管理部门投诉，或打12345热线电话投诉。

如果物业服务企业所提供的服务不能满足广大业主的要求，业主可以要求业委会解聘物业公司吗？

物业服务企业提供的服务不能满足广大业主的要求，对业主生活造成影响或者严重影响的，全体业主可依据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，可解聘以及选聘新的物业公司；并由业主委员会依据该条例第十五条，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。以经过业委会，解聘现有的物业公司，并聘用其他有资质的物业公司来保障业主的正常生活。

我们刚住进小区的时候，车辆都是地面停放，每年也给物业定期缴纳车辆管理费，现在他们擅自把部分车位对外出租，允许临时车辆进入并计费管理，导致小区部分业主车辆无法正常停放。我们想知道小区的车位能不能对外出租？出租出去的车位获得的收入归谁所有？

小区车位是否可以对外出租呢？出租后获取的收益又是归谁所有呢？

需要分析具体情况，若停车位属开发商所有的，由开发商决定出售或出租。若小区地面停车位占用业主共有道路及其他场地建设的，属于业主共同所有，业主可根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，共同决定将业主共同所有的停车位共有部分的用途或利用方式出租，物业公司不能私自改变共有停车位的用途；业主如果集体同意将共有车位对外出租，出租后获取的收益则归业主共同所有。

许多小区建设有地下车位，但是业主不买车位的话，物业就将业主的车拒之门外，我想知道这个合不合法？

业主不买车位的，物业将业主的车拒之门外，这个合法吗？

结合前一个问题，若地下停车位归开发商所有，开发商只卖不租的情况下，业主没有购买车位，就不能在前述车位停车。但根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款规定，小区除了地下停车位外，一般还有业主共同所有的地面停车位，故。那么即使没有购买小区地下停车位，业主也有权在地面停车位共有停车位停车，物业无权仅以业主未购买车位为由将车辆拒之门外。特别提醒一点，业主应当按时缴纳停车服务费，且不得擅自占用小区道路或者其他场地停车。

我们这栋高层里的消防通道经常有人堆放垃圾杂物，部分业主在阳台外堆放杂物，私拉电线为电动车充电，一旦出现火灾或者高空坠物等险情，物业公司服务不到位，可以向我们连带赔偿损失吗？

消防通道堆放杂物，若出现险情物业公司赔偿损失吗？

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业应当妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主若存在堆放垃圾杂物、私拉电线等违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业应当及时采取合理措施制止、或向有关行政主管部门报告并协助处理。

若物业公司未能尽到及时督促清理消防通道堆放的垃圾杂物、阳台外堆放的杂物等管理义务，造成业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业赔偿责任。当然，物业公司承担责任的大小，需要结合具体案情及物业公司的过错综合判断。

我们小区里的道路多处破损，坑坑洼洼，下雨天就没办法走，而且绿化带内的树木干枯，物业从来不问不管，我们想知道收取的物业费能不能用于小区的道路修复和环境绿化？

物业费能否用于小区内道路修复和环境绿化？

根据《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定，物业费用支出包括物业管理区域绿化养护、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等费用。因此，小区道路、绿化带树木的日常维护费用包含在物业服务费用中。

但是，小区的道路、环境绿化如果涉及更新、大修或改造等情形的，需要通过专项维修资金承担建设维修费用，而非物业服务费用所能承担。

打造宜居的小区环境，需要业主与物业公司双方共同努力。业主首先要知晓物业管理的内容和范围，充分认识到在获得物业服务的同时必须交纳物业管理费，这是自己享受服务后应承担的义务。物业公司也要不断改进自身工作方式，增强服务意识，努力提高物业服务品质，更多地为业主提供优质的服务。只有互相理解，共同努力才能打造出更为宜居的城市小区。

（来 源：华阴市融媒体中心）

您的这个问题涉及三个法律关系：首先是物业公司与业主之间的关系，依照物业管理法第二条规定，业主和物业公司之间是委托关系，据此双方的权利义务应依约定享受及履行。本法第第二十一条规定，在业主选聘物业管理企业之前，建设单位代为选聘，第二十二条、第二十三条规定建设单位制定的业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益，并应当将临时公约向物业买受人明示。据此如果您买受的房屋所在居住区房屋尚属于建设单位，适用后述规定；如果已经售出也适用前述规定。
其次小区房屋及配套公共设施归属。依照本法与建筑物区分所有权之规定，小区公共设施由业主共有，未出售前属于建设单位。
第三公共设施的收益如归属。果事实为您叙述为前期物业行为，则应考虑建设单位是否制定临时公约并经业主同意？公约对公共设施使用及其收益分配是否有明定？如果是小区房屋已出售，那么建设单位应当退出对小区的管理，该小区管辖权应移交业主（业主委员会）。
第四业主权利被侵害之请求权基础。综上分析，区分两种小区所有权归属状态，如果业主合法权利遭受侵害，业主可分别依照契约责任和侵权责任维护自身权益，可诉请建设单位物业公司承担违约责任赔偿损失或请求停止侵害赔偿损失。

物业将公共房屋出租，业主该如何维权？
消费者与开发商签订房屋买卖合同，购买房屋属于业主专有部分，除此之外的建筑物楼道、电梯间以及园区道路、绿地等公共部分，原则上属于全体业主共有。根据《物权法》的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，全体业主享有共有和共同管理的权利。
最高人民法院在司法解释中明确，利用共有部分从事经营性活动、处分业主共有部分等属于《物权法》第七十六条第一款第七项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，因此，利用小区公共用房进行经营活动需由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
小区公共部分的所有权属于全体业主，物业公司只是接受委托对小区进行管理和维护，无权代替业主擅自处分共有房屋。如果物业公司或其他人擅自处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业务可以向人民法院提起诉讼，请求其排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。
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小区公共用房属于全体业主共同享有，物业在全体业主或业主委员会没有授权之前没有权利私自出租出售以及其他经营性和非经营性活动！这里得分情况而论：1、小区入住率达不到一定比例，所住全体业主表决占不到全体业主的半数以上时，开发商（小区未售出房产产权人即为业主）可以授权物业代为行使一定权利，此情况下物业的行为视为全小区业主同意；2、小区已经成立了业主大会，成立了业主委员会，那么小区内所有属于业主们共同所有的产权的出租、出售、质押等所有的行为均得通过业主委员会的同意或业主大会表决通过，小区物业无权行使该权利！如果小区物业给全体业主造成损失的全体业主可以要求其进行赔偿！

关键是前期入住率是否达到绝对多数而可实现表决权？是否成立了业委会代表业主？一般是要求物管公司账目公开，收益归业主共有，其仅提取管理费。?

物业管理用房不行，其他非专属用途房屋可以出租，租金收入扣除物业公司管理费用后归全体业主共有。?

当然不可以呀，业主们把业委会开起来！?

根据物业与业主委员会签订的合同来定！?

这要看你的物业服务合同的约定。?

关于对物业企业加强扶持与监管的建议

（市政协七届三次会议第73263-3号提案）

我市物业服务起步于1995年定海香园新村试行物业管理开始，至今已走过23年的发展历程。物业服务行业的发展为我市强化社会管理、美化社会环境、创建文明城市及提高居民生活质量发挥了不可替代的作用。

舟山物业服务行业在快速发展的同时，累积问题日益凸显，矛盾纠纷增多，行业发展所依赖的法制建设、社会舆论、企业经营等环境尚不完善，与政府和居民的期望还有距离。

（一）物业服务成本偏高，企业生存困难。近几年，我国社会经济发展带来的经营成本普遍上涨，特别是劳动力成本不断提升，再加上物业费用很难提升（甚至物业费也难于收齐），进一步消减了物业服务行业的利润空间。再加上舟山小区规模都不大，物业企业既使按最低标准配备人员，运行成本也不小，更别说按业主要求配置专业的技术人员等产生的更高费用。

（二）缺乏有效监管机制，企业运作不规范。2017年物业企业资质取消，物业管理师、管理员资格考试暂停，目前各级政府也未出台监管、指导规范，造成对企业承接项目范围、日常考核等缺乏依据，管理难度大。同时，政府缺少物业企业诚信机制的监管，导致在招投标过程中，物业企业恶意低价竞争，接管后又以减少人员、降低服务品质来弥补成本的不足，造成业主对物业企业满意度大打折扣。

（三）从业人员总体素质偏低，服务质量不高。由于我市物业服务业起步较晚，人们对其重视程度普遍较低，致使现阶段，物业服务行业从业人员的整体素质偏低，物业服务质量也不高。再加上物业服务人员数量的不足（特别是技术工人更是欠缺），致使物业服务行业的整体服务质量不佳，业主问题难以及时解决。因此，时常会有业主投诉物业企业的情况发生。

（四）业主委员会运行不规范，作用难发挥。业主委员会成立困难，缺乏监督管理，规范运行困难，难以充分发挥作用。一是业主委员会成立难。小区业主普遍缺乏主人翁意识，对成立业主委员会漠不关心，再加上业主互不熟悉，利益诉求不尽相同，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。二是业主委员会不能充分发挥作用。业主委员会委员多由小区业主兼职担任，成员专业素质、能力和公信力有限，对业主委员会的权利义务了解不多，难以真正发挥业主委员会作用。甚至部分业主委员会成员滥用职权，利用职务之便要求物业公司减免物业服务费、停车费等，容易给小区物业管理制造矛盾。

二、对物业服务企业加强扶持与监管的几点建议

1、加大扶持力度，改善企业生存环境。物业管理作为新兴服务业，在很大程度上，延续了政府服务居民的功能，比如搞好小区的治安、禁止小区私搭乱建等，既然如此，政府在做好监管的同时，在目前物业服务行业发展艰难的情况下，应当给予物业企业适当扶持政策。当物业企业与业主或业主委员会产生矛盾时，要做好协调工作，规范物业服务标准、服务等级，进行监督，避免物业企业之间的恶性低价竞争。针对物业企业劳动密集型的特点，应在税收、规费、用工等方面给予支持，如给予“减免地方性税费”等实质性支持，以扶持、培育该行业。同时，可结合早些年市房管部门拟定过的菜单式服务，出台操作性强的物业服务价格浮动指导机制，做到“随行就市”

2、创新服务模式，提高企业竞争力。物业服务行业要在创新服务模式、延伸服务范围上做文章，借助互联网建立服务平台，结合业主需求，依托既有资源和优势，为业主需求提供在线服务运营项目。例如，可开展业主快件包裹代收和代寄业务、车辆租赁服务、日常生活缴费业务、房产租赁和购售业务服务等；可以参与居家养老服务，为社区居民提供房屋修理、小家电维修、生活护理、家政清洁、餐饮配送、精神慰藉等居家养老服务模式，以破解小区物业服务收不抵支难题。

3、创新招标模式，培育龙头企业。舟山由于人口基数小，住宅小区规模普遍偏小，正规运行的物业龙头企业反而没有优势，造成物业服务质量难于满足居民需求。因此，建议创新小区物业招标模式，比如，将附近小区物业联合发包，甚至可以将附近社区承担的公共职能（老旧小区、开放式小区保洁、绿化、公共设施维护等）也纳入发包范围，有利于中标的物业企业整合资源，在成本增加有限的基础上拓宽业务范围，在业主得到优质物业服务的基础上增强龙头企业生存空间，更利于舟山物业服务市场的健康发展。

4、加大监管力度，规范物业市场。相关部门应当切实加强物业服务企业的市场监管，实行质量、信誉评定制，建立信息库，严格把好准入关，规划、住建等部门要在商品房建设审批时要求开发商将物业服务相关内容合理考虑，为今后物业服务创造好的条件；房管等政府相关部门应加强对物业招投标的监管，严禁恶意压价以低于市场价格中标的行为。加强对物业企业和业委会账务审计监督，定期进行公示，让业主对物业管理费收支情况全面了解，并进行监督。

5、加强指导，提高业主委员会管理能力。一是加大物业相关知识的宣传力度。广泛宣传法律法规，培育业主物业管理观念，引导业主参与、支持小区业主委员会成立和管理工作。二是建立业主委员会监督管理机制。通过建立业主监督委员会、完善的业主委员会工作制度、规范业主委员会权利运行程序、建立业主委员会责任追究机制等措施，解决业主委员会成员滥用职权行为，确保业主委员会依法代表业主行使权力，依法支持物业企业开展服务工作。

注：本提案由刘勇平委员提出，由市住建局主办，市审招委、市财政局、市税务局、市人力社保局协办。

关于加强我市物业管理的建议

（市政协七届三次会议第73263-4号提案）

随着新区经济的快速发展，居民生活水平的逐步提高，改善居民居住环境需求与物业管理服务质量的矛盾也日益尖锐。物业管理是否得当关系着居民的幸福指数，影响着社会和谐安定，也折射出我市城市化管理水平。

一、目前我市物业管理中存在的主要几个问题

1.开发商的遗留问题。许多项目在施工阶段遗留下来的问题，等到业主入住后才暴露，引发业主不满，如房屋面积缩水、墙体潮湿等问题，业主难以找房地产开发商交涉而直接归咎于物业公司。

2.法规政策宣传不深入。从中央到地方，各级党委、政府都对物业管理工作高度重视，出台了一系列内容详尽的法规政策，虽在创城中加大了宣传力度，但相关政策宣传的持久性还不够。

3.物业管理质量较差。物业服务和管理还存在不尽人意的地方，如业主家中失窃、小区车辆停放混乱、人员进出门卫把关不严、卫生绿化管理养护不到位等，致使业主意见较大，矛盾频发。

4.物业管理人员素质不高。物业所聘人员多为下岗失业人员，退休人员也占一定比例；部分物业企业不重视员工的素质要求和技能培训；一些从业人员服务意识差、工作责任心不强，对业主反映或应该解决的问题，不理睬、不解决，导致业主不满。

5.物业费收缴困难。大多数物业企业首先考虑盈利问题，普遍忽视品质打造，主要有两个原因：一是企业运营成本增加。随着物价上涨，人力成本和维护费用的不断提高，企业的运营成本也在不断攀升；二是物业欠费问题严重。经营管理不善、业主素质不高、物业矛盾纠纷等因素使得收取物业费成为大问题，严重拉低了整个行业的赢利水平。企业入不敷出，便降低服务质量，减少物业管理人员；服务水平下降又导致更多业主拒绝缴费，形成恶性循环。

6.居民自律意识、维权意识不强。有些业主将车辆随意停放，影响其他业主出行；垃圾随意丢弃，垃圾桶成为摆设；以物业管理不到位为借口，拒缴物业费；甚至存在着乱搭乱建、私自改变住房功能的情况。大部分小区居民只有在自身基本权利受到直接侵害时，才会主动维权；而当公共利益受到损害时，却不关心，以致小区越来越乱。

7.业主委员会机制不完善。按照《物业管理条例》规定，全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体，业主大会的执行机构是业主委员会。物业企业作为服务的提供者，必须按照业主大会的决议开展工作，业主委员会负责监督，这是规范的物业管理工作体制。但目前在我市的住宅小区中,多数小区业主委员会形同虚设，运作不规范，业主委员会的功能难以很好地发挥，使有些小区出现物业公司越权管理，或业主委员会被物业公司操纵，致使广大业主合法权益得不到保障。

二、为规范物业管理，提高服务质量，提出建议

1.落实责任主体。有关部门需进一步完善和落实属地化管理，加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

2.加大宣传力度。要充分利用电视、报纸、网络等新闻媒体及小区宣传栏、电子显示屏等媒介载体，加强物业管理有关政策法规和物业知识的宣传，引导广大业主既要正确维护自己的权利，又要自觉履行好应尽义务；自觉缴纳物管费用，争做文明业主，争当合格公民。

3.强化行业自律。市物业管理行业协会要深入小区和物业企业，协助指导小区主管部门进行行业调查和专项调研，制定并监督执行行业的自律措施，对参会企业定期开展物业管理服务专项培训，提升整个行业的业务水平。

4.建立规范的物业收费管理制度。根据目前存在的收费率偏低、入不敷出的实际，提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准，对拒缴物业费的业主要制定一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。

5.加大有关部门执法力度。各有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为要及时介入，依法予以处理。

6.建立健全物业管理法规。依托我市的地方立法权，建立健全物业管理法规，使物业管理做到有法可依，依法推动和保障物业及其物业管理的健康发展。

7.拓展服务内容。在做好物业基础管理的同时，增加多种物业服务，包括上门家政、社区养老、快件收发、投资理财、房产评估等全方位服务延伸拓展；积极利用信息化手段，提高服务效率，降低企业管理成本，从而形成完备的现代物业服务体系，取得良好的社会效益和经济效益。

注：本提案由陶性于委员提出，由市住建局主办。

建立小区物业投诉管理机制  

提升物业管理服务综合能力

（市政协七届三次会议第73263-5号提案）

　物业管理是城市管理的延伸，在城市管理中的地位和作用日益显著，舟山引入物业管理已有10多年的时间了，因物业公司资质和服务的良莠不均，长期以来一直饱受不同的纠纷和争议，与物业管理有关的投诉日益增多，各种社会矛盾逐渐显露出来。据我所知，每年“两会”上的人大建议、政协提案中，都涉及到物业管理问题。

造成物业投诉及社会满意度不高的原因，主要有以下几点，同时对此我提出相应的几点建议。

一、明确物业管理管理定位和提升物业从业人员的服务水平

物业管理不仅仅是管理，更多的是服务，但是目前好多舟山市的物业管理都比较强势，在管理和服务功能上，直接跳跃到管理功能，忽视了服务的重要性，企业管理者更多侧重于如何收缴物业服务费，如何实现企业收益最大化，服务意识比较淡薄，服务态度差。如安保措施不到位，任由社会闲杂人员出入小区；为减少人力成本，胡乱规划小区内部道路，安装固定桩等。同时，物业管理人员多数为半路出家，本身就缺乏专业的管理知识，且服务意识差，而物业公司为了缩减管理成本，增加效益，在物业人员综合素质和专业技能提升上培训不足，甚至不加以培训直接上岗。导致从业人员处理问题简单、粗暴，经常与业主产生摩擦，加大矛盾。

对此建议明确物业企业本身物业管理的方向，做到管理和服务相配套，职责与义务相呼应。同时在物业管理人员方面招收专业物业人员，加大物业企业的培训成本投入，条件允许的情况下，创建培训工作室，（如舟山兴港物业“滕建义创新工作室”和“保洁培训工作室”），不定期进行必要的物业人员管理服务培训，逐步提升管理人员的能力及管理水平。

二、积极解决开发商遗留的“历史”问题

目前在众多物业管理纠纷中，物业与业主的大多数矛盾是由开发建设遗留问题引起的。对房屋及附属设备质量等问题，大多数开发企业采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略。致使交房后，问题都甩给了物业管理企业，而物业又将责任推给开发商，如：外墙和顶楼房顶渗水问题、小区道路破损、绿化不足、下水道堵塞等问题；这样增加了物业管理难度，同时这种扯皮、推诿也给业主带来了无休止的纠结。车位的问题，舟山市原先的大多数小区的停车位并非按照一户一车位的配置，且随着每年车辆的增多，小区内停车位配备严重不足，业主怨声载道。而物业的解决方式比较单一，直接在地面上划线设置停车位，采取收费、抽签等形式。这样做一定程度上缓解了车停位不足的现象，但是也损害了一大部分业主的利益。小区公共地面属于全体业主的合法权益，且地面停车费的收入最终流入何处？有的小区甚至还有没有卖出的停车位，但是却不允许停车，物业直接甩锅给开发建设单位，地下车位只允许卖，不允许租。这样停车位问题势必激化物业和业主间的矛盾，甚至出现业主因车位问题拖欠、不缴物业费的情况，物业走法律程序解决物业费的事宜，后续问题像一个雪球越滚越大。

（一）物业出面，政府支持，共同致力于历史遗留问题的解决。政府应加大对物业方面的支持力度，要有计划、有步骤地推进新旧小区整治工作，物业管理积极配合，做好开发商的纽带作用，有针对性的提出解决措施，对保质期内的房子进行及时维修，对超出质保的房子申请公共维修基金，因房屋公共维修基金审批手续较繁琐，政府应给予政策支持，加大协调力度，及时发挥其维修、修缮的作用。

（二）物业合理划分车位，妥善使用车位租金，加强与开发商、周边单位的协作。对于停车位较少的小区，物业公司应积极与开发商沟通，对于没有卖出的车位用于公共出租；适度限制小区车辆的增加，根据房产面积限定每户车辆的数量，如80平米及以下的小户型房子每户只限一辆车辆，80-150平米每户限制2辆车辆，150平米以上的限制3辆车辆，超出的车辆收取外来车辆同等的等车费；地面停车位的划分必须做到不占消防道、不破坏绿化、不影响车辆的通行和安全，同时根据《物权法》规定地面停车位的产权归全体业主所有，所以建议地面车位出租费的费用归所有业主共有，具体如何使用有业务提议或业主委员会商议后决定；物业加强与周边有车位的商场、酒店、及各类行政单位的联系与协作，以租用他们的多余车位为业主所用，适时缓解停车难的问题。

三、加强业主委员会的作用

目前舟山大多数物业小区都成立了业主委员会，但是其功效几乎为零。主要原因是主委员会的成员大都是自愿或者物业指定加入的，缺乏群众基础，甚至有些加入业主委员会的成员本身动机不良，主要用来发展私业。同时业委会没有任何的报筹，不但占用私人时间，还要倒贴通讯费等，甚至碰到不理解的业主还要挨骂，总之是吃力不讨好。当然其中不少起初满腔热情进入到业主委员会的人员，最后因为个人付出的多，实际收获的少，难免会出现热情减退，甚至是发生退出业主委员会的情况。除此之外，物业与业主委员会的关系多数是“娘舅关系”，好多业主委员会的成员多数来自物业公司的推荐，不作为，乱作为，甚至变成了物业的“下属机构”。最终，业主委员的成立和和对物业品质的监督就流于形式，树于牌子。

（一）民主选举，打好良好的群众基础。业委会成员的选择，建议由各幢楼住户业主自行推荐或自行报名产生；如没推荐和报名人选，优秀考虑党员家庭成员。（二）以有效的补助形式，激发业主委员会的积极性。社区、街道等政府机构对于参与业委会的人员应给与适当的经济补贴，让业委会有资本、有信心、有决心去做好业主会的业务。（三）实现“三位一体”管理模式。即物业、社区、业主委员会相互协作，一环扣一环、业主委员会监督和提升物业管理，物业管理对业主委员会负责，同时充分发挥社区网格员的联络带动作用，同时邀请小区内党员同参与，共管理，积极发挥党内外齐心协力，共同致力于美好家园的建设。（四）强化培训，提升业主委员会的工作能力。在社区的协助下，制度合理的管理制度和流程，不定期对业主委员会进行专业、系统的培训，提升他们对物业的认识及管理水平，同时，切实加强业主委员会班子成员的思想教育，廉政建设。

四、完善专门的行政管理投诉机制

物业的管理多数依赖物业公司，但是物业管理中的不到位或者给业主带来了损失，往往是投诉无门，虽然新区现在设置了投诉热线12345，但是没有针对性，往往电话过去，派出城管来协调，结果并不是很理想，最终以是否满意为答复，不了了之。同时，街道和社区居委会对小区物业管理既没有明确的职责，也未设立相应岗位和人员，街道和社区在物业管理工作中，均处于无专门机构、无专门人员、无专项经费的“三无”状态，工作人员大多是从城管科或综治办临时抽调，多侧重于解决矛盾纠纷，很难发挥作为“群众自治”指导者的角色。加之物业管理领域积淀的问题太多且错综复杂，社区和街道工作人员精力有限，疲于奔命，工作效率比较低下，导致大部分小区的物业管理纠纷不能得到及时解决。二是多头管理，消防、房管、城管等，真有事了，那都不是事，结果业主的“委屈”和投诉无门，更不要说找业主委员会了。对于物业管理中的不满和委屈，业主只能卖房子换小区，要么忍气吐声，最终形成恶性循环。

对此建议设置专门的行政投诉机构，实行全市四级投诉投诉网络机制，即一级一级投诉，设置以社区为单位的最低投诉点，第二级街道投诉机构，第三级区级房管投诉机构，最高级市级房管投诉机构，且要求投诉流程和管理制度上墙，投诉记录登记等，这样不仅可以畅通投诉渠道，方便群众反映问题，同时能及时缓解各种业主与物业之间的矛盾，对创建幸福舟山贴砖加瓦，促进舟山市的和谐发展，提升物业行业的健康发展。

注：本提案由丁燕委员提出，由市住建局主办，市委组织部、市委市政府信访局、市城市管理局协办。

关于市政协七届三次会议第73263号

首先，感谢你们对我市物业管理工作的极大关注，也感谢各位政协委员在推进我市物业行业健康持续发展中所开展的大量调研工作。市政协七届三次会议第73263号提案已办理完毕，现将相关情况答复如下：

我市自1996年推行物业管理以来，通过强化法规建设、完善物业服务监管机制、规范服务行为、提升服务品质、激励物业服务企业做大做强等途径，物业服务行业呈现出持续、稳步、健康的发展态势，在管项目涵盖所有物业类型，多个服务项目先后荣获全国、省、市级物业管理示范项目称号，为创造舒适、整洁、文明、安全的城市环境做出了积极贡献。近年来，社会各界对于物业服务品质越来越重视，在国家逐步取消物业企业资质管理、物业服务行业监管转向加强事中事后监管的大背景下，如何完善现有管理方式、如何通过市场机制调节供需关系成为提升物业管理水平的新课题。

一、目前已经完成的主要工作

（一）健全物业管理各项法规，省人大批准《舟山市物业管理条例》9月1日开始实施

我市自1996年推行物业管理至今已20余年，期间我市物业管理各项工作开展有序，先后制定、出台了《舟山市物业管理办法》、《舟山市前期物业管理招投标暂行办法》、《舟山市物业服务收费管理实施办法》、《舟山市物业专项维修资金和物业保修金管理办法》、《舟山市小区（大厦）业主大会（业主委员会）成立和换届指导手册》等文件，为物业管理规范运作提供了充分的政策保障，也为物业行业提供了健康持续发展的良好氛围。

2017年下半年，我局根据市人大立法计划，启动了《舟山市物业管理条例》（草案）的起草工作，期间历时近8个月，经过专家论证，座谈讨论等环节，修改达二十余稿，在2018年6月经过公开登报征求意见后报市法制办审核。2019年1月21日舟山市第七届人民代表大会常务委员会第十九次会议审议通过了《舟山市物业管理条例》，经2019年5月31日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准后公布，将自2019年9月1日起施行。

（二）精准衔接城市管理、物业管理和业主自治管理各方权责

2016年，市综合行政执法局与市房管局联合下发了《关于加强配合协作 强化物业住宅小区新违建防控工作的通知》，就居民小区新发现的违章搭建等行为落实专人、明确分工，强化责任，加强协调配合，力争及时发现、及时处置。尤其是在创城中，市住建局作为居民小区管理专项的牵头单位，积极对接城管部门，通过城管部门的强力执法，小区“牛皮廯”小广告、车辆压占绿化等不文明行为整治效果显著。今年年初，市住建局拟订了居民小区执法长效机制，明确小区车辆压占绿化带、违章搭建、小广告乱贴乱画、宠物敞放等问题由所在地综合行政执法部门（城市管理部门）查处，并强化监督考核，将居民小区执法情况列入执法单位的法治政府建设（依法行政）年度考核。

（三）创建了街道、社区、与物业联动机制

2018年，市住建局以起草《舟山市物业管理条例》为契机，进一步明晰了街道、社区的工作职责，规定“街道办事处、乡（镇）人民政府指导本辖区内的业主成立和选举业主组织，协助监督业主组织依法开展活动，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，调解物业管理纠纷。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理相关工作。”， 随着《舟山市物业管理条例》即将正式实施，有助于推动街道按照职责做好机构设置和人员配置，更好地发挥四级管理体制的优势，缓解物业管理各方矛盾;有助于推动物业管理工作迈上新台阶，对部门间联动形成更大的助力。

（四）规范并不断强化业委会职能

截至2018年，我市已备案业主委员会为176个，备案数量总体呈现逐年上升态势。作为业主自治管理的实施机构，业主委员会是业主实现自治管理、维护自身权益的关键之所在，更是协调、平衡业主、业委会、物业企业以及其他相关各方关系的重要纽带。目前，首届业主大会的召开及选举业委会是由所在地社区（居委会）牵头组成业主大会筹备组来实施。业委会候选人通过业主的自荐、推荐产生，最终候选人名单由筹备组综合多种因素确定，这种做法有利于社区（居委会）从第三方的公正角度出发，确保来自不同业态、更具有普遍代表性的业主组成业委会，也能够防止目前个别小区业主出于个人利益考虑、拉票进入业委会现象的蔓延。

物业管理工作专业性强、涉及面广、相关法律法规多，业委会委员很难全面掌握相关专业知识，这也是业委会委员难以有效开展工作的主要原因之一。近几年，市住建局在组织行业人员培训时，通过邀请业委会成员旁听等形式，增进业委会成员对物业管理和业委会工作任务的了解，取得了一定的成效。即将实施的《舟山市物业管理条例》亮点之一就在于大量条款涉及业主组织内容，对于相关内容的阐述和明确较既有政策有明显的改进和提升。该条例的正式出台，能够有效规范业主组织的运作机制；强化属地政府的指导、监督，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系。

（五）充分发挥政府指导价杠杆作用

目前，按照我市物价部门价格政策，规定普通住宅前期物业服务收费采用政府指导价；物业服务企业根据业主需求，创新服务项目，提供物业服务合同之外的特需服务和代办服务的，要公示服务项目和收费标准。当物业服务企业对普通住房前期物业服务方案确定的服务标准超出最高政府指导价相对应服务标准，且其服务项目、服务内容、服务质量承诺超出一级等级标准的，建设单位和物业服务企业可提出前期物业服务优质优价收费标准，经物业主管部门同意后，报价格主管部门核定。这为鼓励物业企业提供优质优价起到了很好的引导作用。同时，考虑到上一轮次物业服务费政府指导价调整间隔周期长达9年，市住建局在起草《舟山市物业管理条例》时专门设定了“市人民政府应当根据物业服务等级标准等因素，依法制定相应的等级基准价及浮动幅度，并每三年至少组织一次评估，根据评估情况及时调整、公布。”条款，以应对劳动力成本增加对物业行业的影响。价格主管部门也将会同物业主管部门，综合考虑物业服务平均成本、社会经济发展情况及老百姓承受能力，依照定价权限和程序，适时调整普通住房前期物业服务收费指导标准。

（六）健全住宅小区公共设施维修基金使用

近年来，我市的物业维修资金使用情况正常，使用金额呈逐年上升趋势。物业专项维修资金的合理使用，为修复小区基础设施、确保电梯和消防安全发挥了重要的作用。因相关政策出台时间较晚所致，老旧小区普遍未缴交物业专项维修资金，目前政府更多的是从老旧小区治理的角度给予资金支持，推动老旧小区环境的提升。今年，我市已有430幢老旧小区项目列入治理范围。

（七）设立政府性的先进物业企业奖励基金

根据《舟山市住房和城乡建设委员会关于进一步加强物业管理工作的通知 》规定，市住建局从2011年起对各级物业管理示范项目分别给予1.5-7万、对物业企业资质升级分别给予5-8万的物质奖励，并先后开展了物业企业星级评定、优秀业委会、十佳项目经理等评优评先活动，奖励资金由市财政在物业资金增值净收益中安排。各类评比活动的开展，极大激励了企业树立品牌意识、做强做大的意愿。市住建局在起草《舟山市物业管理条例》时，特别在市、县（区）人民政府职责中增加了“建立与之相适应的资金投入和保障机制，制定和实施现代物业服务业扶持奖励政策，促进物业服务专业人才培养,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。”的内容，力求落实行业发展资金保障，在引导物业行业健康发展中发挥了作用。

（八）创建市民诚信体系

市发改委于今年开展个人信用分工程建设，出台了《舟山市个人信用分联合激励实施细则》，对我市行政区域内年满18周岁且具有民事行为能力的常住人口在个人档案基础上采用加减分项进行打分评价，对应等级享受激励政策，确保超过70%的城市户籍人口拥有个人信用分。发改委认为，对于小区内发生的拖欠物业费、违章搭建、违规圈绿毁绿、不遵守管理规约等一般失信行为受到行政处罚的，可以记录到该自然人个人诚信档案中，影响其个人信用分，从而督促其完善个人信用，文明生活。

二、目前正在实施的工作

（一）以加强党建引领，丰富小区自治活动

一是发挥小区兼合式党组织的引领作用。我市推广成立兼合式党支部以来，兼合式党支部在小区综合治理、矛盾调处等工作内容上积累了成功经验、成效明显，在我市“文明细胞”创建活动中，“文明社区”、“文明小区”的创建工作也着重强调了兼合式党支部作用的体现。目前，组织部门和团市委正就如何在基层建设中更好发挥党员团员的引领作用、推动志愿者力量向基层一线倾斜等方面进一步完善机制，希望通过党建带团建形式，发挥好小区业主中党员、团员先锋模范作用，带动热心业主组建“骨干团队”，通过更多“正能量”的注入，牢固业委会队伍基础、提振业委会工作信心。

二是健全小区自治组织。年初，市住建局与市委组织部联合拟定《舟山市 “文明居住系列”创建活动实施方案》，明确了文明小区、文明楼道内容包括组织建设、阵地建设、基础设施、文明行为四大板块，以此借力创城，推动小区自治组织的建立、健全。目前，全市已建立兼合式党支部258个、覆盖小区289个，积极发挥居民党员先锋模范作用。各地已落实85个领导干部包干小区、277个“小区长”，形成区（委）级、街道级、社区级三级责任体系。全面排查楼道长原有情况，其中定海区昌国街道合源社区已实现楼道长全覆盖。各地已基本以小区或社区为单位落实基层党建阵地，充分发挥街道志愿团队作用，积极倡导双休日、主题党日等开展志愿服务。其中，定海每周组织小区党员、热心居民、志愿者和辖区结对单位开展“小手牵大手，文明伴你走”、啄木鸟巡访团开展公益广告督查等小区综合提升主题活动。部分小区已将社会主义核心价值观、公民道德等精神文明宣传内容挂于楼道墙面，并建立党员亮相公示制度。同时按照《创建全国文明城市居民小区环境整治长效机制》要求建立社会化巡查队伍，对小区及楼道开展循环式的排查。

（二）进一步完善专门的行政管理投诉机制

2009年《舟山市人民政府关于促进物业行业健康发展的若干意见》就提出了全面推行“市、县（区）、街道、居委会”四级管理体制，去年，市住建局以起草《舟山市物业管理条例》为契机，进一步明晰了街道、社区的工作职责，规定“街道办事处、乡（镇）人民政府指导本辖区内的业主成立和选举业主组织，协助监督业主组织依法开展活动，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，调解物业管理纠纷。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理相关工作”。条例的实施必将会推动街道按照职责做好机构设置和人员配置，更好地发挥四级管理体制的优势，缓解物业管理各方矛盾。

市行政执法部门将结合自身职责，继续落实部门间的协作配合，通过日常巡查、举报投诉、新物业小区重点监控等措施，加大执法力度，及时制止违法行为，同时利用网络、媒体等平台，发放宣传册和在小区宣传栏张贴等方式开展宣传教育活动，进一步规范我市住宅小区物业管理工作，改善居民生活环境。

市住建局12319热线于2016年纳入新区12345政务咨询投诉举报平台。2018年，平台共受理物业管理投诉举报来电近4000个，按期受理率、按期答复率均为100%。接下来，市住建局会积极对接12345平台，努力让投诉工单的派发更为合理，便于受理单位能按职责及时处理。

（三）继续加大扶持力度，不断提高企业竞争力，改善物业企业生存环境

税务部门还将继续全面落实好现有的物业企业相关税收优惠政策，加强相关税收政策的宣传解读，确保企业应知尽知、应享尽享；深入开展调查研究，认真听取相关企业和专家的意见建议；在认真调研、掌握情况的基础上，积极向上进行反映。

劳动部门将精准对接企业需求，与本地职业院校实行校企合作和产学合作的新模式；同时定期组织舟山企业赴省外人力资源充裕地区开展人力资源招聘活动，尤其是与东西部对口扶贫协作省份联系，加大引进外省劳动力资源，积极为企业拓展外出招聘平台和省内外劳务协作区域等。

下一步，我们将在认真梳理政协委员的各项意见建议以及广泛深入调研的基础上，重点做好以下工作：

（一）大张旗鼓学习宣传《舟山市物业管理条例》

为了普及物业管理相关知识、提升广大业主对于物业管理和物业服务的认识，市住建局联合相关部门印制了《美好家园》系列宣传读物，包括《美好家园之业主篇》《美好家园之业主委员会篇》《美好家园之物业服务篇》《美好家园之社会管理篇》，以漫画的形式，对物业管理法律法规和相关各方的权责进行了全面的解读、宣传。下一步，市住建局将制定详细的宣传学习计划，大张旗鼓地宣传我市即将实施的《舟山市物业管理条例》，切实形成业主、业委会、物业企业、职能部门等多方参与、和谐共建的物业管理新氛围。

（二）起草好物业管理条例的实施意见

要按照政协委员的意见，在条例实施意见的起草中，更加注重将物业管理工作纳入社区建设和社会治理体系，为我市建立与之相适应的资金投入和保障机制、制定和实施现代物业服务业扶持奖励政策当好参谋。指导街道办事处、乡（镇）人民政府做好本辖区内的业主成立和选举业主组织；协助街道办事处、乡（镇）人民政府，落实对业主大会筹备组成员和业主委员会委员、候补委员等的相关业务指导，提高其履职能力和管理水平。

（三）进一步发挥兼合式党支部的战斗堡垒作用

市住建局会继续按照文明细胞创建要求，以兼合式党支部为堡垒，充分发挥居民党员的先锋模范作用，形成文明意识、文明行为的引领。落实领导干部小区包干制以及“小区长”制，建立完善楼道长负责制度和小区巡查制度，并以各种活动为载体，扩大创建知晓面。同时在各地选取基础较好的小区、楼道作为创建活动的试点，通过召开现场推进会，组织街道、社区现场学习取经，进而以点带面，全面推开。充分利用现有的公共文体、教育等基础设施，结合各类节日开展文明宣传、市民教育等活动，推动文明小区、文明楼道创建活动向居民日常生活渗透。同时通过新闻单位和新媒体向居民宣传文明楼道、文明小区的典型做法和典型人物，营造人人参与创建、支持创建的浓厚氛围。市文明办将结合全功文明城市创建工作，广泛开展文明社区、文明小区、文明楼道等文明细胞创建活动，通过宣传栏、国定广告牌、电子显示屏等形式，大力弘扬优秀传统文化，提升小区文化品位，同时强化对居民小区环境秩序的检查督查，对发现的问题抄告相关挂责任单位，全面落实整改，进一步提升居民小区规范化管理水平。

（四）积极探索基层综合性文化服务中心的运行机制

市文化和广电旅游体育局将继续以公共文化服务标准化、均等化为抓手，理顺基层综合性文化服务的职能职责分工，持续推进基层综合性文化服务中心的建设和管理，进一步理顺基层公共文化设施职能，加强基层综合性文化服务中心资金保障，积极探索基层综合性文化服务中心的运行机制，认真开展富有特色、突出亮点的品牌活动，并充分考虑与城镇化发展趋势相适应，与社区规划建设相协调等问题，确保广大居民在物质生活水平不断提高的同时，精神文化生活得到同步改善。

（五）加强物业服务企业财务审计监督

对于由小区业委会经营管理的公共部位收入，即将实施的《舟山市物业管理条例》第二十七条规定了业主委员会应当建立财务管理制度，且每年不少于一次在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况；第三十二条规定：“业主大会可以决定聘请专业机构对业主大会和业主委员会工作经费、业主自主管理的物业专项维修资金、物业共有部分和共用设施设备经营收益等收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公告。”。这一规定弥补了对业委会在制度上的监管漏洞，能够有效维护全体业主的共同利益。

最后，再次真诚感谢政协委员们对我市物业管理工作的关注与支持！

舟山市政协提案建议、办理清单