专业市场指的是以现货批发为主、集中交易某一类或若干类具有较强互补性和互替性商品的场所，集聚大量人流、物流、资金流，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排^①。2014年以来，荔湾区专业市场租赁纠纷频发，且案件数量呈逐年增多态势。案件大量涌入法院，对法院审判、经济发展及社会综合治理带来不少挑战。在经济发展新常态下，有必要对这些案件进行统计分析，归纳总结该类型纠纷的特点、审判要点及难点，提出处理思路，探求化解群体性纠纷的诉讼应对新模式。

　　一、荔湾区专业市场概况及租赁纠纷案件受理情况

　　(一)荔湾区专业市场概况

　　据统计，荔湾区现有专业市场226个，涵盖18个商品类别。荔湾区专业市场经营面积共约325万平方米，固定摊档53000多个，场内共有经营商户39682个，其中个体工商户33421个，占84.2%，公司企业6261个，占15.8%^②。部分专业市场在同行业专业市场中具备了一定的品牌影响力和号召力，如清平中药材市场、黄沙水产品交易市场、新中国大厦服装批发市场、华林街玉器市场等均是全国闻名的行业航母。

　　(二)荔湾区法院租赁纠纷案件受理情况

　　以上统计数据显示，租赁合同案件一直是房地产类民事案件的重头戏，涉专业市场租赁合同案件数除2013年有所回落外，2014年起以每年45%左右的速度递增，占总受理案件数以及占租赁纠纷案件数的比重越来越大。2016年，涉专业市场租赁纠纷案件占租赁纠纷类案件的比重已超63%。2017年1-5月份受理的租赁纠纷案件数已占据房地产类民事案件总数的半壁江山，涉专业市场的租赁纠纷案件数占租赁纠纷类案件的比例竟然超68.84%。

　　随着荔湾区对专业市场的升级改造步入深水区，此类型案件将会继续呈上升态势。经走访街道、市场管理方、租户，以及与政法委维稳办、市场管理局的信息交流，调查发现起诉到法院的涉专业市场租赁纠纷案件只是冰山一角，潜在纠纷的数量比较庞大。高度重视此类型案件的审判工作，妥善处理此类纠纷，对荔湾区乃至整个广州市专业市场保持经济在合理区间运行有重要意义。

　　二、专业市场租赁合同纠纷案件的基本特点

　　(一)案件形态以系列案为主

　　从案件形态上看，专业市场租赁纠纷以系列案为主要形态，案件的一方当事人相同，诉讼标的是同一种类，案情基本同类。在本次司法统计期间内，共有25批次系列案，涉及服装、玩具、童装、鞋业、电子商品、茶业等15个专业市场，其中案件数量最多、涉及面最广的是新中国大厦服装批发市场租赁纠纷案件，共有7批次349件案。

　　(二)法律关系主体众多、租赁情况复杂

　　专业市场所有权人将场地分割(如“格子铺”)出租给众多小租户后，小租户层层转租，或众多商铺业主将商铺交给一个承租人统一经营，再由该承租人分租再转租，法律关系重叠，往往一个商铺上建立有三四个租赁关系。司法实践中经常需要追加多个主体参加诉讼，以便于查清复杂的租赁关系。

　　(三)当事人易抱团，案件处理的维稳压力大

　　由于专业市场租赁案件大多以系列案形态出现，常常存在群体性纠纷所固有的维稳隐患。而同一场地内的租赁权利义务、争点事实同质性很高，容易让这些平时的个体联合形成诉讼共同体，通过舆论等手段制造声势、施加压力，为案件审判带来不利影响。进行调解时也因当事人众多，各自诉求不一，难度较大，并有逐年变难的趋势^④;但若找准突破口，亦容易形成多米诺效应，成批系列案均可调撤成功，如2015年某肉菜批发市场的租赁合同纠纷案，就是在成功解决少部分档主诉求后，再实现成批系列共117件案的撤诉。

　　(四)纠纷源头多，诉求多样

　　场地经营良好时，出租人为了追求更高利益，可能以提高租金、管理费为由，故意创造条件让承租人违约，或制造履行障碍，妨碍承租人继续使用，如断水断电等，进而引发纠纷。场地经营冷清时，承租人以场地未过消防验收要求解除合同，或出租人没有履行广告宣传义务，或要求降低租金、物业管理费，或直接关门撤场等引发纠纷。因此，案件诉求多有重叠，如涉及解除租赁合同的，多伴有支付欠付租金、违约金、没收租赁保证金、退还场地等;涉及确认合同无效的，诉求多包含退还场地、支付房屋使用费等。

　　三、专业市场租赁纠纷案件的的原因分析

　　(一)承租人延付或拒付租金

　　支付约定的租金是承租人最主要的合同义务，延付租金往往是租赁合同纠纷最普遍的原因，尽管承租人所持的理由五花八门。如广州新文园(国际)数码城场地将于2017年到期，其场内600余户经营户不同程度存在欠租金、物管费、水电费等问题，引起租赁纠纷。经营者延付租金或抗辩租赁场地有可能是违章建筑而不需交租金，或“格子铺”没有通过消防验收合格，或电商的冲击经营困难要求减租等。如 (南大)文园电器交易市场90户经营者以租金过高为由，集体要求降租。小业主购买商铺后返租给开发商经营，开发商层层转租终因某个环节的资金链问题而欠租。如位于下九路的“十甫名都”商厦开发商将铺位三或四层易手转租致拖欠小业主数年租金，爆发近200件欠租纠纷。

　　(二)租赁物不具备营业条件

　　租赁物权属明晰是权利人使用、收益的前提，租赁物通过法定的建筑工程验收合格及消防工程验收合格，更是承租人合法经营创造效益实现合同目的之关键^⑤。一些开发商在租赁物不具备营业条件的情况下直接出租，承租人也无法取得工商营业执照等行政管理部门的许可手续，最后被政府职能部门责令停业。如金门大厦的“恒立广场”在2014年3月试业招商，首层出租52间商铺，二层出租49间商铺，但因商铺产权不明晰，经营者无法办理营业执照，在2014年10月被工商部门勒令停业，遂酿成经营者要求解除租赁合同的群体性纠纷。

　　(三)“格子铺”买卖合同返租期满后不符合约定的交铺条件

　　附带返租的“格子铺”买卖合同在返租期限届满时大多约定消防设施、消防喷淋、报警装置、恢复原址等，开发商作为商场的分割者和大型公众聚集场所还必须申报消防工程验收合格备案，如不符合约定的交铺条件，“格子铺”买受人拒绝收铺。如位于环市西路的“西苑鞋城”因为未经过消防工程验收合格在返租期满交铺时遭拒，引发147名业主集体诉讼市场经营方广州弥敦道有限公司。

　　(四)租赁合同期满终止引发大面积的清场退铺

　　租赁合同期满终止，本应清租退还场地，租赁的权利义务即终结。但由于经营者堆放杂物或者干脆当作仓库继续占用商铺，在经营者长期“失联”的情况下引发清场退铺诉讼。

　　(五)市场开办主体变更，未交接即贸然进场

　　市场开办主体变更后，新旧双方未能达成交接共识，新的市场开办主体直接进场招租，引发纠纷。如2016年上半年，某市场经营管理公司经法院拍卖成功竞买金花新市场，在未与旧的市场主体办理交接的情况下直接进场贴出招商招租告示，瞬间引起场内经营者的不安，进而引发众多的投诉。

　　(六)实际经营景况与商家承诺的规模效应不相符

　　因未形成商家承诺的市场“专业”规模效应引发的租赁合同纠纷，是一种新型租赁合同纠纷。随着市场经济发展，商品销售越来越依赖于规模化、集约化、群体化的经营模式，故商家在大型商场认租及招商时会向社会公开承诺及宣传该经营场所的经营优势，如宣扬某大型品牌进驻等。但在实际运营过程中，由于规划或商家招商不成功等因素，原设想的规模效应无法形成，对已认租或已入场经营的业主带来不利影响，从而引发纠纷。

　　四、案件涉及的争点问题及审判思路

　　从专业市场租赁纠纷案件的自身特点和原因分析可见，这类型案件的审理需要区别于一般的租赁纠纷案件，需要探索更适合于其的审判思路和化解策略，特别是在合同效力、场地交接等方面，要全面考量法律效果和社会效果，在法律的框架下公正审理、平息纠纷。

　　(一)对于租赁合同效力问题，应主动审查租赁标的物的合法性

　　专业市场涉及的场地较大，一般用于商业经营，政府职能部门的监管比较到位，出租人通常要领取营业执照、市场登记证，经过消防验收等，承租人也可办营业执照及使用场地进行合法经营。但专业市场租赁标的在合法性上仍存在诸多问题，我们认为，在双方当事人均未主张合同效力问题时，法院应主动审查租赁标的物的合法性。一是司法解释规定的要求。如果租赁标的物场地没有规划许可证或者未按照许可证建设的，可能影响租赁合同效力。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑”^⑥为违法建筑，除非在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，违法建筑出租的租赁合同一般应为无效。二是可能对部分专业市场产生较大影响。以城郊、城中村的集体土地上兴建的大型专业市场的冲击较大，比如荔湾区芳村的茶叶市场、花卉市场、花鸟鱼虫市场等。这些场地大多兴建于上世纪末，当时的报建手续不齐全，承租人在租赁场地内经营不存在工商管理方面的障碍。司法解释出台后，这些租赁合同都将因为场地合法性问题被认定为无效。三是统一裁判尺度的要求。对同一专业市场租赁合同的效力应作统一认定，不应因当事人未提效力异议就认定合同有效，当事人提出效力异议就认定合同无效。为确保场内同类租赁合同效力认定上的统一，凡是涉及大型专业市场的案件，涉及租赁标的物的合法性问题，法院应主动审查。

　　(二)关于租赁场地的消防、环保验收问题，一般不影响合同效力

　　不同于违法建筑出租的租赁合同效力已有司法解释的明确界定，租赁场地的消防验收、环保验收的未通过是否影响合同效力没有法律、司法解释的的明确规范，这成为审判的难点^⑦。如2017年受理的华林玉器批发市场租赁纠纷案，承租人以场地未经消防验收合格为由，要求确认租赁合同无效、退回租赁押金等;2014年受理的新中国大厦服装批发市场存在严重消防隐患、违法改建等问题，次承租人要求确认与承租人的租赁合同协议无效纠纷20件。可见，消防和环保验收是专业市场租赁纠纷中经常涉及到的焦点问题。租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同。因此，场地未依规定通过消防或环保验收，影响的仅仅是场地的使用问题。因此，场地未通过消防或环保验收等法律、行政法规关于房屋使用条件强制规定的，只影响合同的履行，不影响合同效力。

　　(三)对于租赁场地的交付问题，着重审查是否影响合同履行

　　出租人依据租赁合同交付场地使用，主要涉及的是是否按时交铺、交铺是否符合合同约定的标准等问题^⑧。在审理玉器市场租赁纠纷案中，合同约定商铺建筑面积为10平方米，交铺时商铺建筑面积确为10平方米，但实用面积只有2平方米。这种情形下，是否可以认定出租人已按合同约定的面积交铺。我们认为，此种情形影响的是合同是否能继续履行的问题，承租人可以不能实现合同目的为由要求解除合同。在审理站前路某服装城租赁案中，承租人以出租人未在合同约定时间内交铺经营为由要求解除合同、返还定金、已付租金等，经审查出租人在承租人起诉前已取得《建设工程规划验收合格证》和《建设工程消防验收意见书》，且出租人诉讼过程中表示愿意履行交付义务，出租人在承租人催告前可以履行合同义务。因此，出租人迟延交付商铺的行为并没有构成根本违约，合同目的可以实现，承租人以合同目的无法实现为由要求解除合同缺乏事实依据，应不予支持。

　　(四)关于租赁场地的收回问题，可一并考量转租等情况

　　关于场地收回，如果仅涉其中一、两间商铺，与普通租赁纠纷处理区别不大，但如果是要求整体收回，而商铺又存在转租的情形，结合当事人的诉求，审判中需要考量的因素则较多，主要是：是否需要追加实际使用人为第三人，实际使用人与承租人是否存在租赁关系、租约有否到期;业主与承租人解除租赁合同后，需要收回场地，实际使用人对商铺的装修是否需要评估、赔偿;实际使用人交回商铺的，应将商铺交给业主还是承租人;实际使用人已实际离场的但未进行任何交接，是否仍需要支付房屋使用费;业主收回场地，要求恢复原状的，但因整个场地的商铺已被承租人打通重新间隔出租给次承租人，在四至不明的情况下如何恢复商铺原状;若整个场地收回，涉及到整体承租户及次承租人的集体搬迁，将会带来的社会效果和维稳压力问题。

　　在审理“三一”茶叶城租赁纠纷案中，由于业主与承租人解约后，要求实际使用人交回场地，支付房屋使用金，部分实际使用人认为与其签订合同的是承租人而不是业主，不同意向业主交回场地;部分实际使用人认为其已离场，未实际使用场地，不需支付房屋使用金。我们认为，业主与承租人租赁合同解除后，业主基于物权而不是债权收回场地，次承租人应当交回;次承租人确已离场未再使用场地，业主可直接控制场地的，次承租人无需继续支付房屋使用金。

　　在审理“十甫名都”租赁纠纷案中，小业主将各自的商铺出租给承租人作整体经营规划使用，承租人将商铺打通间隔出租给300多户次承租人;租赁合同到期后，小业主未与承租人续签合同，但承租人仍以原合同标准向小业主交租，后因承租人未再交租，小业主以承租人在租用上述铺过程中，擅自改铺并侵占铺前具有疏散、消防等功能通道用于非法扩大铺面积意图牟利、未交租为由要求承租人将商铺恢复原状交回等。我们认为，合同履行期限已满，故小业主要求承租人将涉案商铺腾空并交还，应予支持。但由于小业主没有提供商铺原状的相关依据，故判决按商铺的《房地产权证》附属的房地产分户图标明的位置、四至及面积在地面上标明后交还给小业主。

　　(五)关于租赁场地的转营问题，着重审查合同特别约定

　　专业市场通常集中交易某一类或若干类具有较强互补性和互替性商品，并形成特定的经营模式^⑨。有些专业市场为确保形成一定的市场影响力，在出租商铺时会与承租人约定经营范围。转营纠纷一般有两种，一种是经营者整体转换经营范围，领取新的市场登记证;另一种是专业市场内承租户擅自转营其他商品或服务。转营是否构成违约，关键在于审查合同的约定，合同如有明确约定，则按合同约定;合同约定不明确的，转营是否构成违约，则应对违约程度、转营方的主观恶意、对合同履行的影响等方面进行综合审查评判。前者典型案例是“盛贤登云”礼品玩具贸易中心租赁纠纷系列案。盛贤登云礼品玩具贸易中心原市场类型为工艺美术品市场，市场经营范围为工艺品、玩具、礼品、精品、文体用品。承租人签约后进场经营玩具礼品。其后，玩具贸易中心转营作装饰材料市场。承租人起诉认为出租人违约，转营为装饰材料城造成其无法经营礼品玩具，请求解除租赁合同、赔偿损失。法院查明双方合同只约定铺位作为商业经营场所，双方并无约定经营品种，租赁期间盛贤公司在其工商登记的经营范围进行转营合理合法，承租人认为出租人违约，没有合同依据。后者如承租人在文具用品专业批发市场内的商铺，租赁期内擅自转为经营食品，出租人起诉要求解除、撤场。因合同明确约定商铺只能经营文具用品，擅自转营应承担相应责任，故法院按合同约定判决解除合同。

　　五、专业市场租赁纠纷的化解新模式探索

　　(一)推动市场自身发展转型升级

　　经济新常态下市场凸显的诸多问题与当前市场经营模式传统落后、滞后于互联网经济发展需要相关联，通过市场本身的发展，逐步改善市场传统的经营模式，积极整合市场资源、提升服务功能、加强产业对接，以专业化、国际化、现代化为导向，采取原地转型、关闭搬迁、业态转营和规划调整等方式，实施传统专业批发市场转型升级改造，完善市场功能，提升企业竞争力。

　　(二)引导租赁双方诚信、守法经营

　　专业市场是行业经济的缩影，也是当地经济发展的折射点。专业市场租赁合同的双方应秉持诚实信用，合同订立前，双方均应履行如实告知义务，出租人如实公开商铺信息，不隐瞒，不夸大，不虚假，并尽善意提醒义务;转租人如实披露商铺实际所有权人的基本情况，与出租人约定的租赁物用途及租赁期限;承租人如实介绍自己的履约能力。合同签订后，各自善意诚信履行合同，不因市场环境的变化恶意解除合同或者拖延租金。

　　(三)加强行政联合监管

　　由于专业市场具有带动性、关联性、依托性、辐射性等独特的行业特点，是一项综合产业，因此，在行政监管时会涉及多个政府行政管理部门，需要建设、规划、消防、工商、质量、市场、卫生、物价、交通等多个部门进行沟通协调，实施对专业市场的联合监管，促使专业市场经营方接受多方位的监管，在法治化营商环境中创造财富。

　　(四)树立“首案”示范诉讼效应

　　专业市场租赁纠纷具有很明显的同质性，一个铺位的涉诉有可能是整个专业市场即将爆发类案诉讼的前奏，案件的处理极有可能会引起多米诺骨牌效应。对这种涉及群体性诉讼的同类批量案件，法院可探索推行“首案”示范诉讼判例，前期选取一个或数个具有示范意义的典型案件进行精细化审判，形成判例或调解方案后，再对等侯处理的其他案件或同类纠纷进行统一裁判或调解处理。通过对类案裁判进行指引，既能极大地节约司法资源、缓解案多人少的矛盾，又能有效地疏导当事人的抱团诉讼情绪，从而切实提升司法效能、减少涉诉信访风险^⑩。如在潘某、高某与广州市妮敦道市场管理公司租赁合同纠纷中，法院发现此案涉环市西路的“西苑鞋城”整个专业市场300多个铺位，主要争议是案涉场地因消防验收不合格逾期交铺而引发的租赁合同违约金支付标准、计算期间等问题。该系列案件具有类型单一、主体众多的特点，存在较大的稳定隐患。法院即安排资深的庭领导法官主审，挑选审判能力强、强验丰富的法官组成合议庭，挑选部分典型案件进行优先立案、优先排期、优先送达、优先庭审和优先合议，实现案件快审快结。此案经二审维持原判后，法院受理的147件类案以此为指引随即全部化解。

　　(五)构建合力化解纠纷的大格局

　　专业市场纠纷涉及面广，仅仅依靠法院的力量是远远不够的，都走诉讼这一独木桥必须会导致一些原本可以通过和平方式解决的矛盾更趋对立，最终影响社会和谐，要善于借用社会资源形成合力，构建行业调解、人民调解、行政调解、司法调解的有效衔接。在服装、鞋业、茶叶、花卉、海鲜、药材、电子等大型专业市场区域，可探索引入行业协会、律师团队、法律顾问等第三方社会组织成立专业调解委员会，作为前置程序介入处理专业市场租赁纠纷，无法解决的再由相关职能部门牵头统筹整合各方力量，结合运用法律、政策、经济、行政等手段，运用教育、协商、疏导等方法进行调处。如2016年受理的涉新中国大厦服装批发市场17件租赁纠纷系列案，原因是大厦8楼将于2017年春节期间停业进行消防整改和环境升级改造，8楼的213名承租人面临租金损失，数十人集体到市、区信访部门上访，市场经营方广东金穗丰实业有限公司提起诉讼要求清场，诉讼双方剑拔驽张。荔湾法院意识到这批案件应是大量同类纠纷集体爆发的前奏，迅速联合区委政法委、市场监督管理局、属地街道等约见了承租人代表和实际经营者代表，摸清诉求，梳理思路，三次有节奏地组织各方调解，最终促使213件案全部和解。新中国大厦服装批发市场多年来是群体性纠纷的敏感地带，政府部门谈之色变，此次群体性案件的完美解决有力印证了“党政领导，法院引导，多方配合”纠纷化解机制的合理性可行性，得到了当地党委、政府的充分肯定。

　　(作者单位：广州市荔湾区人民法院)

　　①郑勇军：《浙江农村工业化中的专业市场制度研究》载《浙江社会科学》，1998年第6期，第10-16页;徐海涛：《如何调解专业市场矛盾纠纷》，载《人民调解》2014年第7期，第19页。

　    ② 以上统计数据来源于广州市荔湾区市场和质量监督管理局。

　　④ 徐海涛：《如何调解专业市场矛盾纠纷》，载《人民调解》，2014年第7期，第19-20页。

　　⑤ 权属不明晰问题是大量案件纠纷的源头，参阅张震：《运用法律解决房产权属纠纷》，载《焦作工学院学报(社会科学版)》，2004年第2期。

　　⑥ 参见《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条。

　　⑦ 李如兴、付春杰;《未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同效力》，载《人民司法》2012年第16期，第75页。

　　⑧ 曾大鹏;《商铺租赁的权利与义务配置》，载《法学》2016年第3期，第109页。

　　⑨ 池仁勇：《从专业市场的生存基础变化看其发展趋势》，载《商业研究》2003年第9期，第167-170页。

　　⑩ 参见上海市闵行区人民法院课题组：《城镇房屋租赁纠纷利益冲突化解机制研究》，载《法律适用》2015年第9期，第78页以下。

近期，郑州市场接连爆发租金拖欠纠纷。先是南三环红星美凯龙被279名业主声讨拖欠租金，随后华商汇业主反映开年至今八个多月未拿到租金收益，星光汇有业主则质疑开发商资金断裂，忧虑投资款打水漂、难以返租。

这一切均指向了国内特色的商铺散售返租模式。

一些人士力挺，认为返租帮助开发商回笼资金、提升了业主投资回报率；另有人士则质疑，返租存在商场运营成败难测、回报率对赌、产权运营不统一等多重风险，是开发商造的一个梦。

甚至，他们揭秘了商铺散售返租的一个惊人内幕。

【案例1：业主投诉华商汇，租金收益未付】

近期，多名华商汇买铺业主向河南商报记者投诉，以散售返租形式购买华商汇商铺，原本一直正常返还的租金回报却被中断。

一名业主白女士描述，2017年年初以每平米8000多元的价格，全款购买了郑州华商汇的商铺，在与郑州华商汇房地产开发有限公司签订了买卖合同后，转而又将商铺委托给郑州华商汇商业运营管理有限公司管理运营，托管期10年。

这便是商铺散售后又返租的商业模式。10年托管期内，业主不参与商铺直接出租运营，只需每年坐收总房款10%的租金收益，每三个月一支付。

这笔看似稳赚不赔的生意，却在今年疫情期间遭遇了一次重大返租危机。业主李女士反映，“今年3月份，华商汇就停掉了本该1月份起付的租金回报，截至现在，8月底了，一分钱未给。”

还有多名业主同样反映，“去年房租都已正常给过，今年1月份到现在的房租都没给。”

【案例2：星光汇散售商铺后遭维权，业主担忧拿不到租金收益】

位于郑州市嵩山路与建设路交叉口东北角的星光汇（又名“中林嘉苑”），同样也正遭遇着业主维权。

该项目采用的也是商铺散售返租模式。业主宋女士反映，看中了星光汇优越地段，2019年6月，其以每平米3.6万元价格购买了商铺，开发商为河南中林置业有限公司。

同时，宋女士又将商铺委托给郑州兆岸商业管理有限公司经营管理，托管期10年。10年内，双方约定，前三年，管理方兆岸商业公司无偿使用商铺，不用向宋女士支付租金收益，租金收益全归兆岸商业公司所有。但是作为对价，兆岸商业公司承诺帮助业主在开发商处购买商铺时给予优惠。即，“前三年租金顶商铺优惠的钱”。

从委托期第四年开始，两方开始分成租金收益，租金收益的90%付给宋女士，另外10%付给经营管理方兆岸商业公司。

签订合同没多久，问题爆发。宋女士反映，“开发商资金链断裂，托管公司至今还没入驻装修、招商，目前工期一拖再拖，无法装修，我们担心商铺运营不起来，三年后拿不到返租，恐怕投资的钱打水漂。”

【案例3：租金年回报率降低，业主不满】

郑州有服装市场也曾出现过商铺散售返租纠纷。业主买商铺后，市场托管给了一家商业运营公司，商场方宣传旺铺无忧，10年回本，年收益8%且逐年递增。

前3年托管期到期后，四五百名业主纷纷倒戈，将矛头对准托管公司。原因在于，3年托管期内，托管公司没有实现8%的租金回报，商铺变成了“伤铺”，新的托管续约中，租金回报率直降到了5%，引起业主激烈反弹。

在2016年，郑州火车站有一家针织市场同样爆发业主纠纷。原因是，业主买房时签订的年租金回报率是8%，新的续约合同则降到了3.5%。这导致部分业主拒绝续签托管协议，进而造成商户退租的连锁反应。

【返租内幕：开发商造的一个梦？】

近期，郑州市场接连出现因为无法及时返回业主租金导致维权的事件。事件根源均指向散售返租这个商业模式上。

散售返租是当下国内商业一种特殊又极为常见的产物，吸引着一批批抱着当“甩手房东”美梦的投资户，同时，却又因为物业被分割销售、后期运营成败难测、回报率对赌难料等潜藏的风险，而被不少业内人士诟病。

事实上，一些业内受访者认为，散售返租的隐患，在业主落笔签下购房合同的那一刻，已经埋下。

“商铺销售定价，是按照年租金回报的10-15倍来计算，这个数字是符合投资逻辑的。但地产开发商前期用各种宣传手段，将房子售价吹高，远高于周边均价，然后给业主许诺每年8%的租金收益回报，但其实这些年的租金收益都加到了买房时的房价里。”一名在业内打拼十多年、不愿具名的资深人士告诉河南商报记者。

举例来说，郑州某商业周边商铺均价在1万元/平米，给业主的许诺是每年每平米返1000元租金收益，连返5年，每平租金收益一共应为5000元。但是开发商卖房时却定价为2万元/平米，扣除掉连返5年的租金收益，开发商每平米依然净赚5000元。

“开发商造了一个梦，用夸张的宣传把业主迷惑，事实上是拿了业主的钱后又还给了业主。这才是散售返租的内生逻辑。”另外一名业内人士称，“法律禁止开发商直接包租销售，最后想了一个办法，找了家第三方公司做托管和返租，但其实这是开发商的关联公司甚至子公司。”

“开发商在商铺定价时，已经把返租钱做进去了，羊毛出在羊身上。这是开发商画的一个饼，投资者一厢情愿地相信，双方都在掩耳盗铃。对于高售价，开发商也有自己解释——返租商铺回报率高，购买后可直接有收益，所以定价也要比普通的商铺高一些。”另有商业资深人士说。

至于返租的真正原因，有人士揭秘，“不返租就能卖掉的项目是不会返租的。如今大多数开发商会找销售代理公司卖铺，代理公司出于卖铺的压力，无法走正常方式卖掉商铺，最终为了完成指标、拿到佣金，只能走这一步，这是最后不得已的终极方案。”

该人士反问，即便不散售卖铺，在充分商业竞争的环境下，一个专业的商业运营公司尚且不一定能做成一个项目，更何况一个放羊式的管理团队，胜算又有几何？

【返租多宗罪，返租结束后接铺成矛盾集中爆发点】

即便理清逻辑，自愿走入散售返租这条大船，余下的航道也是暗瞧遍布。

能否按时拿到每月租金回报，也存在着诸多不确定性。风险之一深埋在运营团队的管理能力上，产权外售的大框架下，商管公司话语权丧失，面对着上百个小业主提出的各种要求无法一一满足。

而散售返租的商业大多位于新开发区域，地段、交通、人流不具先天优势，在如此被动局面下运营成活一个商业体，难度可想而知。一旦商场运营失利，出现大量掉铺，就无法兑现业主的租金收益，矛盾自然而然爆发。

况且，市场大环境的阴晴不定、行业未来走势的不可捉摸，都在左右着商场的未来命运。

返租期结束，更是矛盾爆发的生死至关点。不少业主在当初签订合同时，买的是虚拟商铺，但商场在后期实际运营时会打通、隔断乃至改建，导致销售时分割的商铺与实际商铺存在差异。待接铺时，不少业主拿着房本找不到自己的商铺，甚至出现商铺被改建为消防通道、厕所的案例。

同时，商铺高达50%的公摊面积，也成为了业主接铺时的无法承受之重。

【10年后120%回购是虚假承诺？】

河南商报记者梳理发现，郑州市场出现不少“十年托管到期后，开发商按照购房款的120%回购此商铺”的条款约定。

有业内人士则直言，120%回购的承诺是虚假的，“如果十年后项目发展好，商铺升值超过了120%，业主不会愿意卖，回购成本也太大；如果项目发展不好，十年后公司是否还存在都是一回事，即便存在，开发商更没有能力回购，这是一个纸承诺。”

售后返租，开发商可以快速回笼资金，业主的初期利益也能得到保障，这看似稳赚不赔的买卖表面上是双赢，但一旦后期经营不善、经济大势恶化、招商不利等任一环节出现问题，最终结局变成“双输”。

那么，难道散售返租就一无是处？难道真的不能投资升值、全身而退？

散售返租并非一地鸡毛。河南省商业经济学会会长宋向清认同散售返租模式，是一种成熟的商铺经营模式，在省去业主出租烦恼同时也实现统一管理、提升房产商业价值。至于为何郑州市场发生返租纠纷，实质是因为疫情影响下客流减少、市场萎缩导致经营者效益降低甚至亏损，是市场低迷引发的连环违约。

河南省商业行业协会会长何宏剑认为，对于投资者来说，如果按照50%首付贷款按揭买铺，每月租金收益能在付清月供基础上还有盈余，那么这个商铺投资就是成功的；对于运营团队，基于消费者调研基础上、有专业运营团队操盘、有深厚的品牌招商资源积淀、有极强的商场规划构建理念以及对经营商户的竞争性调查，才有可能最终运营成活一个商业。

【他山之石：REITs模式本土化还有多远的路？】

在国外，其实有一个成熟的运营模式可以规避散售返租的风险，叫“REITs”。

REITs是专门投资房地产的投资基金，投资人购买了REITs基金，然后基金购买并持有了开发商的商业物业。投资人对接的是REITs，不直接与商铺发生联系。

它与散售返租有一个共同点，都是将一个大物业分割销售给分散的投资人，然后由运营商统一运营管理。

但是，它与国内散售返租又有着最大不同，不用把物业零散分割给一个个业主，它在商业物业跟投资人之间建立了一个基金，相当于防火墙，投资者购买的是基金份额，不直接购买商铺，不直接跟商业物业发生矛盾，而基金购买并持有了商业物业，这就保证了商业物业产权和运营的统一。

“国内商业多数以销售为主，国外商业则多数为自持，但同样也得赢利啊，怎么办？这就用上了REITs。国内很少有REITs的融资机制，开发商只能卖商铺，难以大比例自持。”河南省商业行业协会会长何宏剑接受河南商报记者采访时分析。

散售返租就必然牵涉到物理分割，偌大的一个商业体被分割为成百上千间格子铺，运营团队面对的是动辄上百个小业主，众口难调，运营管理必将被掣肘。业主之间也相互牵制，即便单个地理位置好的旺铺不愁租，但是赌的却是整个商业项目的成功，一荣俱荣、一损俱损。一旦客流不尽如人意，再好的品牌也将被拖死。

为了解决这个难题，早在十多年前，国家通过政策引导积极推动REITs业务在国内的试点工作。2009年，北京、上海和天津等首批进入试点，拉开了REITs模式在我国的跃进时代。尤其近年，随着房地产从增量建设的“黄金十年”转入“租售并举”的存量时代，REITs业务迎来发展新契机。

REITs的替代作用显而易见。“REITs在接手前会做大量的尽调，并派驻专业商管团队，不再是返租模式下的放羊式管理，彻底解决把产权分散出售给很多小业主的症结；同时，它还为开发商融通大量资金，解决贷款融资难题。”何宏剑说。

然而，正如何宏剑所说，目前国内市场上发行的REITs产品与国际成熟市场的标准仍有一定差距，“国内多称为‘类REITs产品’。”

REITs的全民普及尚需时日，但我们至少看到了希望。（河南商报首席记者 李兴佳/文 王访贤/图）