本报记者　徐新东　林刚

　　延期交房,面对违约时开发商为何依然“牛气”?业内人士揭秘,国家并没有一个明确的关于延期交房相关违约赔偿的规定,而且房产问题也暂时还不适用于消法。唯一对开发商具有约束性的内容就是购房者手中的购房合同。违约成本低是开发商敢“理直气壮”选择延期交房的一个重要原因。

　　采访中,山东川佳律师事务所的张宝清律师进一步表示,国家并没有一个明确的关于延期交房违约赔偿的规定,实践中均依照当事人的约定,即购房合同来认定。由于商品房市场火爆导致了买卖过程中形成的卖方市场关系,购房者在交易中处于弱势地位。

　　往往在签订合同时,有关违约金的约定,虽然可以协商,但开发商往往以“制式合同,无法修改”等“霸王行为”的说辞将违约金定得比较低,如:万分之一,甚至还有万分之零点几。

　　“开发商之所以敢违约,就是因为对业主维权成本早已了如指掌。按日万分之一计,延期三五个月的违约金不过几千元。”张宝清说。

　　张金泉(应被访者要求化名)是一家地产公司的高层管理者。他也认为,违约成本低是开发商敢“理直气壮”去选择延期交房的一个重要原因。

　　“不过在合同中不光约定了开发商出现违约后需要承担的责任,也约定了购房者如果出现违约也要承担责任,但往往是双方的违约责任并不对等,开发商的‘霸王行为’显露无疑。”张金泉说。

　　张女士也是一位购房者,2013年11月,张女士签订了预售合同购买一套建筑面积121.77平方米的房子,房屋总价约110万元。

　　但这份合同中却有这样的约定,购房者未按本合同约定的时间付款,应当向开发商支付违约金,违约金按逾期未付款项的日万分之一计算；而开发商逾期交付房屋,违约金按购房者已支付的房价款日万分之0.01计算。

　　“这明显就是违约责任的不对等,两者对比,其实是加重了消费者的责任。”采访中,张宝清律师表示,由于商品房的标的额大,所以如果双方违约责任不对等的话,所承担的违约金数额就会相差悬殊。张律师认为,这种条款加重了消费者的责任,违反了法律的公平原则,如若遇到此类条款,购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

　　而事后,记者也了解到,青岛市工商局也于2015年7月20日依据《合同违法行为监督处理办法》对该开发商进行了处罚。

　　而采访中,有购房者也表示,合同中有一条特别坑人:如果购房者在未违约的情况下,开发商提出终止合同该如何处理,合同并未作出约定。记者了解到,在他与开发商签订的预售合同里约定,如果购房者未按时付款而违约,开发商可以提出解除合同,并索要一定比例的违约金,但如果购房者未违约,开发商提出终止合同,未约定如何给予购房者赔偿。“没有依据,所以这对购房者来说很不公平。”该购房者说。

　　另外,张律师也介绍,在一些合同或者协议当中,开发商设置“3个月违约免责期”,他认为这属于霸王条款,同样可要求监管部门进行规范。

　　延期交房的事件为何会频发?在业内人士看来,大部分还是因为“钱”。

　　张金泉介绍,在他接触到的一些有关延期交房的案例中,开发商往往会怨天怨地。比如,春和景明项目延期交房的纠纷案子中,开发商就以“施工过程中遭遇恶劣天气停止施工34天,受日食影响停工1天,配合“为考生送安静”活动于2010年5月20日至6月20日、2011年5月20日至6月20日夜间停止施工,导致被告延期交房。”不过,对于这类主张,法院一般不予采纳。

　　张金泉认为,导致开发商延期交房有以下几大原因:一是开发商实力不足,甚至开发资质过期等；二是开发商捂盘惜售,不惜毁约；三是建筑方和开发商有资金纠纷,导致施工进度放缓或终止；四是部分楼盘因市政配套无法到位,导致自身配套无法如期完成；五是业主在收房前发现房屋存在各种问题而拒绝收房；六是开发商擅自变更规划,无法通过规划部门审核；七是楼盘尚未通过相关部门的竣工验收等等。　

　　“总结一下,这些原因多数还是因为钱,资金不到位。”张金泉说,小的开发商实力不足,说白了其实就是因为没钱。

　　“在开发项目投入时,土地的一次性投入成本就会占到50%以上,在楼王频出高地价的背景下,土地成本甚至会占到60%、70%的比例。”张金泉说,对于实力不足的开发商来说,虽然拿到了地,可后期如果资金不到位肯定要影响工程进度,或者应该交的相关配套费不齐全,无法取得相关资质。

　　“就青岛来说,从今年7月1日实施《青岛市城市房地产开发经营管理条例》,强化配套设施与房地产开发项目要同时设计、同时建设、同时交付使用,所以这对开发商的要求更加严格,没有雄厚的资金是难以支撑的。”张金泉说。

　　另外,因为资金短缺,拖欠建筑商款项,这也是建筑方和承包方发生矛盾的原因,以至于施工进度放缓或终止。

　　张金泉也承认,近年来,楼市骤冷骤热,各种问题凸显。经济大环境的不确定性增加,银行“只会锦上添花,不会雪中送炭”,逐渐收紧贷款。在这种状况之下,房子销售不畅,开发贷款或融资也相对变难,不少房企,特别是中小房企面临资金短缺的风险,而一旦资金链断裂,各种问题就会接踵而至,不仅仅只是延期交房这么简单,很可能致使这个项目变成“烂尾”。

　　采访中,广昌路国隆幸福城的一位业主也介绍,2014年9月9日,山东省高院曾开庭审理一起借款合同纠纷案件,其中被告正是该项目的开发商青岛国隆昌盛投资置业有限公司。而2016年3月18日,青岛市住房保障中心、青岛市市北区开发建设局联合在市北区政务网内发布通告,因项目开发企业青岛国隆昌盛投资置业有限公司资金断链,逾期交房,多部门正积极研究项目解决途径。

　　此外,在2014年,青岛君利豪集团负责人也被爆出因为资金问题而“跑路”,不仅拖欠君利大陆馨园项目拖欠施工款项,而且由它投资建设的君利长岛湾项目也予以停工。

　　延期赔偿没明确规定

　　那开发商违约交房,违约金到底应该怎么算,赔偿金又该如何界定?

　　山东川佳律师事务所的张宝清律师也表示,按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”同时在第十六条中约定:当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。　

　　张律师说,国家并没有一个明确的关于延期交房相关违约赔偿的规定,而且房产问题也暂时还不适用于消法。对于延期交房,唯一对开发商具有约束性的内容就是购房者手中的购房合同。

　　但有不少业内人士也表示,延期交房只是整个房地产业链条上的“冰山一角”,交房不按时,表面看来是楼市低迷造成的销售不畅,因资金紧张等因素影响工程进度的开发商失信行为。但从根源上讲,在于现行的商品房预售制度。这降低了开发商的资金要求门槛,开发商仅需极少的自有资金,通过占用购房者预付的房款,即可实现“空手套白狼”的经营模式。

　　开发商为了迅速回笼资金,在楼盘尚未动工或是建设进度不大的情况下进行期房销售,提前收取购房者的购房款和按揭贷款等资金。这在给购房者提供了便利的同时,也带来了延期交房、卷款“跑路”等潜在风险。

　　房地产专家贾卧龙此前在博客上直言:预售制度,实质上已变成开发商融资的手段。即,只用投入有限资金,从政府拿到土地,然后用土地到银行抵押启动项目。真正的建设资金大都依靠销售回款和建筑商垫付。如果某一环节运转不畅,则影响到施工进度和交房时间。

　　事后,张金泉说,近几年来,我国的商品房预售市场不断规范化管理,但仍然很多不完善之处,尤其是对延期交房政府层面上并没有什么具有约束力的文件,导致一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子,造成损害购房者合法利益的现象屡禁不止。

　　（来源：半岛网-半岛都市报）

一、开发商金应该怎么计算和赔偿

如果合同中约定的的较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；如果合同中约定的延期交房的违约金过低，者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。

《》（自2021年1月1日起实施）第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行主要，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以。最高人民法院《纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

以上法律规定的含义有三点：

1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。

2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。

3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。

以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。

鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。

催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同?依和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。

三、购房者要求支付违约金或者赔偿损失，可以吗

按照《民法典》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

违约金、赔偿损失、解除合同可同时主张吗?

友情提示：如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;如果合同中约定的延期交房的违约金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。

以上规定可知，合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。

购房者选择解除合同的，能否再要求支付违约金或要求赔偿损失?

可以。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。

《最高人民法院关于审理商品房案件适用法律若干问题的解释》

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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