旧楼改造是现在不少城市的一项民生工作。旧楼改造与棚改并不相同，旧楼改造的旧楼很多都是市区内部，并且过去都是一些单位的家属院。相比棚改拆除重建旧楼改造就仅仅是给楼穿衣戴帽。那么为什么旧楼要改造却不拆迁呢？
对于旧楼来说只是旧，相比棚改的棚户区还是有很大的居住性的。所以为了不浪费资源，老旧楼房重新修整一下还是可以光彩照人的。所以旧楼大多都是改造，很少会遇到直接拆除重建的情况。
本来说旧楼还可以使用为什么要穿衣戴帽呢？第一点是给老旧小区当中的居民带来更多民生便利，提升居民的生活环境。另一方面现在城市不断发展升级，给老旧小区的旧楼穿衣戴帽也可以很好的提升整体城市的市容市貌。
改造的老旧小区很多并不好拆，因为是单位的房子土地性质很多都不一样。其次很多老旧小区面积本身不大，拆迁之后土地利用率也不高，今后也面临不好开发的情况。并且后续居民回迁会有较大的问题。同时市内拆迁很多时候也会遇到交通等问题的限制，为了减少不便利的情况出现，改造就显得经济实惠多了。
老旧小区的改造往往是改造完一定期限内不得拆迁。这就等于是给老旧小区延长了寿命。但是改造过一次的小区总不能一而再再而三的改造吧。所以等到期限到了之后，如果土地有用途，楼市有需求就可以从这些老旧小区的拆迁做起了。这样就不需要城市持续向外拓展，也可以得到房地产发展和补充的机会了。
针对城中区现在旧楼只改造加固而不拆迁这个问题，其实就牵扯到拆迁的成本，和城市的规划又关了。只要楼房没有达到不能住人的危房情况下，改造加固这个成本针对政府的压力要小得多，几年拿一笔钱出来对旧楼出现安全隐患的部位进行修补和加固。
但是拆迁面临的是很大的工作量，第一拆迁安置工作面临资金浩大，老居民的拆迁条件很复杂。第二，拆迁前肯定要对实地进行勘察规划，计划改造后怎么规划，规划什么？招商引资等方面的工作。旧城老房肯定位居老城区，地理条件有限，很难做出调整，现在寸土寸金的时代，招商引资来得企业人家也要考虑考察有没有投资盈利的空间。
综上很多具体关联的问题，旧城拆迁改造大手笔真的不是那么轻易的事情了。
答案简单，一切都是钱作怪。
城市中心区房价高，拆迁无利可图。
对危房问题，其实政府可以提供一个自愿异地换房政策。
就是说，对愿意搬离市中心的居民，可以提供合适位置的房屋进行交换。
这样既能解决危房问题，别外也顺带推动城市老城区改造，而且基于自愿原则，可以让拆迁成本降到最低。
大家好，我是勇谈。相信关注楼市的朋友应该都逐渐发现了一个问题“越来越多的城市开始用改造来代替拆迁安置”，尤其是对于主城区的一些老房子更是如此（郊区和城乡结合部还是以拆迁安置为主）。为何从2018年开始这样的情况会愈发普遍？除去成本因素外，还跟高层对于房地产态度的转变有很大关系。借此机会简单谈谈我的观察。
看过我文章的朋友应该知道包括我在内很多朋友都有过这样的一个观察“棚改一定程度上刺激了房价上涨”尤其是以2016年之后的几年时间，因为大量的城市开始了规模（占市区总人口10%左右）拆迁安置，最后的结果就是大量居民不得不拿着安置费、补偿款重新购买房产。甚至在2017年最厉害的时候某些城市的货币补偿比例达到了70%甚至以上，这样的做法结果也是明显的“库存下降了，房价上涨了”毕竟又有上万亿的资金流入楼市，房价不涨都不现实。几点观察：
第一、经过这么多年的房价上涨，房价已经基本达到了居民能够承受的极限。无论是一二线还是三四线城市，房价普遍虚高是事实，虽然没有数据表明棚改拆迁会刺激房价上涨，但是事实就摆在面前。老百姓已经承受不起房价再次高速上涨，国家其实心里是有数的。但凡再有大量的资金流入楼市房价持续上涨的结果如何？无人敢去想。
第二、房地产对于经济的促进作用已经越来越弱，甚至某些城市刺激房地产后对于经济是抑制作用。如果放在10年前，假如有1亿的资金流入楼市那么能够带来10亿的GDP的话，如今1亿资金流入能够带来的GDP估计仅仅有3亿左右，所以当房地产对于经济的支撑作用愈发弱的时候，被替代是早晚的事情。最终我国选择了用实体制造业来作为经济新的引擎，包括央行在内的很多金融机构从2018年开始加大了对于实体企业的扶持力度。
第三、用改造代替拆迁好处多多，不仅仅是成本降低了，也会提升实体制造业的业绩。目前来看市场上进行房屋改造的主要形式包括“加装电梯”“老旧线路改造”等，其中受到影响最大的还是传统制造业（电梯行业等）。大家理解为国家出面解决制造业销售问题也不为过，相比于房企利润大部分都集中在开发商和地方手中不同，制造业效益好切实可以解决不少人的就业等问题。
如何做到“房住不炒”？其实主要还是要管制好进入楼市的资金，首先要做的是不允许违规资金流入楼市（这也是2019年在做的事情），最明显的感觉是近两年想要通过杠杆资金买房的朋友基本很难贷下来房贷（银行会查你的负债情况），相信这样的情况还会持续下去。几点愚见：
第一、改造代替拆迁可以减少大量的资金投入，起码可以降低地方财政压力。地方负债率居高不下，寅吃卯粮的情况很普遍，单单依靠土地财政、拉高房价的办法是不可持续的。以目前的市场价格来看，改造一个小区花费的费用仅仅是拆迁安置的10%不到。包括过去几年地方因为拆迁安置拖欠的各种费用过多，加上不允许地方私自发债后，说句实话地方也没钱。再说如今的市中心的老旧小区地方真的“拆不动，补偿不起”，记得深圳最大城中村“白石洲”拆迁，仅仅拆迁补偿款就高达1800亿左右（包括房屋安置等），试问有几个城市能够承担得起这么高的拆迁补偿？
第二、不少老旧楼还具备10年及以上居住年限是事实，真的没有再次普涨浪费。这里还是要提到过去几年开始的棚改拆迁，细心的朋友会发现不少城市都是打着“棚改”的名义来进行的，什么是棚改？各地的理解不同。不过通过观察来看，不少城市拆迁的房屋并不是“棚”反而是具备一定时间的居住条件。包括如今很多进行改造的老旧小区基本也是过去很多国营企业的家属院等，居住年限也不过20多年，进行加固改造后再居住10年以上问题不大。
综上，旧楼过去以“拆迁安置”为主改变为“改造”为主，其实也是我们执政思路的转变。在经济愈发困难的情况下，我们需要做的是将“钱花在刀刃上”，走精细化发展的道路，而不是原来的大水漫灌。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
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冷眼首先抛结论：旧楼为什么改造不拆迁，一个成语可以概况“得不偿失”，通俗易懂来说：无论从经济角度、社会角度来说，旧楼改成都比拆迁换算。下面听冷眼详细解析。
目前房价的情况下，拆迁成本飞速上涨，已经逐渐覆盖新房的收益。以前的“拆旧盖新”模式是通过挤压拆迁成本、建设更多房子的收益差、房价处于上涨周期三种方法去实现的，但是这些方法在目前情况下已经越来越难于实施。
“拆旧盖新”模式中新房的成本主要由拆迁补偿款、拆楼成本、新房造价、税费组成。
其中拆楼成本、新房造价、税费成本最近几年变化空间不大，变化最大的是拆迁补偿款。
拆迁补偿款基本接近新房的售价。随着拆迁户的居住意识的提高、房价的飞速上涨；拆迁补偿款飞速上涨，大部分城市的拆迁补偿款已经基本上接近新房的售价，如果拆一盖一，开发商基本无利可图。
除了拆迁补偿之外，开发商还需要支付约元/平米不等的其他费用。拆楼成本500-1000元/平米、新房高层造价元/平米、税费、管理费等其他杂费预估2000元/平米。
开发商还可以通过建设更多的房子赚取差价，但其中空间十分有限。老旧小区的确都是6层住宅小区，开发商可以通过建设18层、33层的小区来赚取差额收益，但实际上由于老旧小区根本没有建筑密度、楼间距的要求、社区配套等要求，建筑密度可以达到60%，新小区受到建筑密度、楼间距、采光等要求，建筑密度只能达到20%。
冷眼下面举个例子，便于大家理解：
旧楼小区：建筑密度60%情况下，6层住宅建筑面积达到3.6万平米。
物业类型全部为6层住宅，占到面积1万平米，建筑密度能达到60%，一层的建筑面积就可以达到6000平米，6层的建筑面积可以达到6层*6000平米=3.6万平米。
新房小区：建筑密度20%情况下，18层住宅建筑面积达到3.6万平米
物业类型全部为18层住宅，占到面积1万平米，建筑密度最高能达到20%（建筑设计规范要求），一层的建筑面积只能达到2000平米，18层的建筑面积可以达到18层*2000平米=3.6万平米。
通过上面对比：同样一幅土地，由于新房建筑密度被限制到20%，拆除一栋全部6层的老旧小区，必须建设18层以上的住宅小区才有多余的面积，另外这些多余面积还要减去其他成本（拆楼费用、新房建设费用、税务成本等）。
前些年房地产市场处于快速发展期，每年房价都出现飞速上涨，开发商收地的时候房价无力支撑拆迁成本，也不需要太多担心。因为房地产开发商周期一般1-2年，房子真正销售时间是2年之后，按照2年之后的房价去测算，依然是有利可图的。
但现在房地产市场已经告别的黄金周期，房价进入缓慢增长周期，因此通过对未来价格上涨的预期换取收益的已经无法实现。
旧改、拆迁是政府改造城市环境，提升居民居住水平的两种方式。相比而言，旧改投入少、效果好，社会效应明显。
拆迁难度大，时间周期长，一般开发商都不会涉及。这就意味政府需要投入大量的公共资源（人力、物力）组织拆迁工作，中国人恋乡情节严重，碰到此类拆迁户往往拆迁工作就陷入停滞，甚至有可能拆迁工作前功尽弃。
旧改政府只需要提供资金，针对旧改项目实施招标、验收工作即可，随时可以启动，改造周期非常断，投入资源和时间可控。
政府实施旧改、拆迁最主要的目的就是改善城市环境、提升居住水平。虽然从效果上康，拆迁效果更好。但是从居民满意情况来看，旧改效果更好。无论拆迁补偿款多么丰厚，购房者都无法原地回迁，还要度过一段颠沛流离的生活，因此非常容易引起居民反感。
旧改完全是政府的付出，不花费居民一分钱的情况下，改善提升的居民居住生活环境，提升房屋价格。
旧改在完成提升城市环境的同时，还会创造大量的就业机会。城市的老旧小区众多，每个小区改造都需要大量的施工队伍进行施工，购买大量材料。这极大促进经济的良性的内部循环，迎合中央提升内需的要求。
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我是经历过棚改项目的，这个问题我来帮你回答。
为何旧楼老改造却不拆迁？这个问题大致有以下几方面的原因：
一、拆迁成本高，旧楼改造成本低。
一旦拆迁就设计到拆迁赔偿的问题，拆迁的赔偿比例是多大？如何赔偿？是以实物赔偿还是以现金赔付？是赔商业门面还是住宅楼？等等。总之一涉及到拆迁就有一大堆问题涌现出来了。
以本人曾经历的棚户区改造项目来看，以前是商业门面的赔商业门面，以前是住宅楼的赔住宅楼面积。商业门面按照1:1.2的面积比例赔付商业面积，住宅楼按照1:1.5的面积比例赔付住宅面积。如果不想要新建的安置房的话，按照面积比例现金一次赔付到位。光是现金赔付就花费了上千万，而且新建了两栋17层的安置房又花费了两千多万直接成本，这些费用还不包括直接成本以外的他费用。而目前，从去年开始推行的旧改来看，一个差不多大的小区，只需花费四百万左右就可以改造完成了。两者相比较经济数值相差太多，成本节约可见一斑。
二、拆迁涉及的利益面广，需要协调的关系多而且复杂
仍以上面的棚改项目为例，拆迁需要协调各户主，有的对赔付比例不满意，有的对赔付金额不满意，有的对赔付的门面或住宅不满意等等。总之，总有住户对拆迁安置不满意。上述的那个棚改项目已经交付四年了，但是安置问题仍然没有彻底解决，各种关系仍在协调之中。
而这样的问题在旧改中基本没有出现，因为没有改变房屋的归属，而且大家的房子变得更漂亮了，大家都比较满意。
三、旧楼改造相比拆迁改造工期短、效果明显
旧楼改造的项目可能三个月到半年时间就可以对一个小区改造完毕。而同等规模的拆迁改造工程工期则以年计，少则两年，多则三五年都正常，因为还要涉及拆迁等问题。旧楼改造相比拆迁改造工期短、效果明显，不仅普通百姓能快速受益，而且有关部门也有了成绩、面子，大家都满意何乐而不为呢。
四、旧楼改造相比拆迁可节约社会资源
一般来说房屋的设计使用年限是50年。因此，对于在设计使用年限内的房屋，只需要进行局部维修改造就好了，这样可以节约很多社会资源。如果使用年限超过50年或者确实有必要拆除处理的，可逐步进行拆除处理，而不用大拆大建。
老楼房确实钉子户，都是老年人，楼房面积都一样一座楼，可是一楼乱答乱建房子，拆迁就要多要钱，有的老小区就这样，最后都不拆迁了，唉
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