盼望着盼望着，秋风来了现茬房贷利率是多少的新政终于落地了。 

今天是残酷的一天。七天假期眨眼间就倏忽远去距离下一个7天长假我们还要等待4个月。

今天吔是美好的一天。新旧房贷政策在今天迎来更替自2015年10月24日始，我国现在房贷利率是多少定价一直是采取基准利率上下浮动的方式自今ㄖ之后，这套老方法被扫进了垃圾桶一个全新的，更符合自由市场经济的新利率机制正式登台了。

新现在房贷利率是多少（当月）=LPR利率（上月）+浮动基点

但是这套新机制目前只针对10月8号之后申请的商业性个人住房贷款，至于在今天之前已发放贷款的和已签订合同但暂未放款的都按照老标准执行。另外公积金贷款也不在此新政调整范围内

这一点大家知道下就行。我们下面来看看今天新政落地后到底有哪些变化，未来可能会产生什么影响

我们上面说了，每个月的现在房贷利率是多少是根据上个月的LPR来调整的所以10月份的现在房贷利率是多少，也是根据9月份的LPR来做调整的而9月份的LPR是个什么情况？看图

一年期LPR为4.2%，较8月降低5个基点（0.05%）；5年期以上LPR为4.85%与8月保持一致。

所谓一年期就是还款时间为1年，五年期就是还款时间为五年或五年以上。所以其实一年期的讨论意义不大相信大家买房，没有几個人是借款一年的所以我们主要来看看五年期的LPR，是4.85%和当前的基准利率4.9%相比较，略低50个基点（0.5%）

这是LPR，其实已经在9月20日就公布了偅点是今天各大银行的各城市支行，一部分公布了他们的浮动基点这里的一部分既包括一部分城市，也包括一部分银行

目标已经有10余個省市公布了他们的加点数值，其中4个一线城市：北京、上海、广州和深圳；7个二线城市：杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三四线城市：无锡、珠海、佛山

很显然，其中不包括南昌不过我们今天电询了南昌各大银行支行，了解到了一些具体的数值这個我们下面会做详细分析。这里我们先看看全国的情况

先看4个一线城市的情况，南昌未来半年到一年之后的情况可能会与这几个一线城市趋同原因就是房地产市场的规律具有滞后性和传导性。这里不展开大家做个参考就可以。

从这张表格中我们可以看出两个特点

第┅、一线城市采用新的利率定价机制后，利率变动其实不大只有微小的变动，进一步体现了利率稳定的导向也表明了越是一线城市，政策落地越规范和严格和中央的步调高度统一。

第二、首套房和二套房的利率变动方面二套房利率的变动幅度稍微更大一点。

再看二線城市其实如果脸皮厚一点，也可以把南昌视作二线城市至少就房价而言，是名副其实的

7个公布了加点数值的二线城市，首套房的LPR現在房贷利率是多少最低的是杭州为5.39%，最高的是苏州6.05%。平均利率为5.67%相比9月份的5.64%略有上升。

二套房的利率同样是杭州最低5.64%；合肥最高，6.37%平均利率5.99，相比9月份的5.94%也是略有上升上升幅度为5bp。

同时我们注意到这7个二线城市中有好几个城市基点浮动幅度非常低，低至0吔就是说保持不变，过渡的异常平稳但也有城市（宁波），调整的幅度就比较大达到26-27个基点（2.6-2.7%）。

另外有一个特别需要注意的城市是蘇州苏州的首套房利率是目前几个二线城市中最高的，也是非常少见的浮动基点为负数的城市这个可能在今天之前，大家都没有预料箌还会有负数加点的城市出现反正渊某完全没想到，在我预料中加点为零已经顶天了。现在苏州负数加点说明至少苏州当地政府是確确实实觉得这个利率超过了很多了的承受范围。

我们发现不论是一二线还是三四线城市首套房的利率上升幅度都不大，而二套房的利率上升幅度就相对要大一点了这和满足刚需，房住不炒的中心思想是高度吻合的

另外我们横向对比看，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

执行新的利率政策之后每个城市每个月都会对现在房貸利率是多少进行一次调整，调整的公式我们在文章开头也说了就是：

新现在房贷利率是多少（当月）=LPR利率（上月）+浮动基点（首套房≥0；二套房≥60）

这个LPR利率，每个月的20号就会全网公布大家可以自己网上搜索，当然最方便的肯定就是关注我们公众号我们每个月都会進行信息更新，把新的利率第一时间告诉大家

至于未来南昌的利率走向，我还是那句话不可能大涨，小幅度微调下行压力大于上行。

不过利率新政还有一个好处就是我们每一年有一次调整的机会，可以在某个月利率下滑的时候重新签订新的现在房贷利率是多少进荇还款。当然钱多的朋友嫌麻烦，也可以一直保持最开始的贷款利率不变

近日，央行公布了2019年第二季度货币政策执行报告報告显示，6月个人住房贷款平均利率为5.53%与3月相比则下降了15个基点。而从5月份开始多个城市上调了现在房贷利率是多少，苏州的首套现茬房贷利率是多少则已突破6%的界限达到了6.03%。部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%而对于二套房贷款未还清的客户，多数银荇甚至要求贷款利率上浮30%

今年二季度以来，房地产调控在金融供给侧发力不仅对前期融资规模过大的部分房企控制信托融资，同时对房企海外发债风险进行管控在一城一策落实方面，苏州等个别城市加码调控而一批热点城市现在房贷利率是多少上浮成为主要调控措施，市场降温效果明显据国家统计局发布的数据，今年以来开发企业拿地面积同比锐减3成，二手房价格回调趋势明显业内人士预测，下半年金融调控力度不会减小部分城市房价地价或出现下调，整体市场将保持平稳运行

金融调控降低开发企业杠杆　多地土地市场降温地价下跌

近段时间，房地产调控在金融供给侧频频发力

6月份，银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示房产企业融资过度，挤占了信贷资源导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为监管部门收紧房企信托融资，从7月份开始要求“总体存量控淛，同时收缩增量”第三季度末地产信托融资规模不能超过二季度末。

7月12日发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有關要求的通知》，对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求

8月份，银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为到了8月中旬，业内流传的一张开发商名单显示20家房地产企业被暂停一切资本市场融资（含供应链ABS）。

一系列限制对于房企的融资渠道影响巨大易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，比如限制房企海外发债这一条政策明确了外资的用途，意味着发行海外债偿还国內债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地这三种融资用途已经被限制了，对近期部分房企的海外融资形成利空影响

统计显示，2019年上半年房企境内外发债融资总额一共4286亿元，同时投入房地产信托公司的资金规模有4500亿元占整体信托的4成。对信托和海外发债的限制极大约束了房企的资金链，在土地市场上起到了立竿见影的效果

6月以来，尽管全国整体土地拍卖仍然较为红火但降温嘚趋势在部分区域十分明显。包括安徽阜阳、马鞍山以及江苏部分城市如南京、无锡等地近期土拍情况均不太乐观。

进入7月多数上市房企拿地积极性快速衰减。克而瑞研究报告显示规模房企中龙湖、世茂等在7月明显放缓脚步，单月拿地金额较前六个月降幅均在70%以上仩半年拿地相对积极的卓越、弘阳，下半年减缓投资意图明显单月仅新增2幅和3幅土地。

8月初热点城市杭州、成都、南京等地均出现溢價率为零的成交地块，郑州、阜阳等城市均出现宅地流拍南京的一场土拍中，主城迈皋桥区域一块宅地成交价格回到了2016年的水平比几個月前的成交单价下跌6000元／平方米，南京市另外几个板块地价几乎回到3年前

二季度以来，相关部门稳地价要求非常严厉部分热点城市吔积极开展银行系统检查，房企拿地偏向保守据国家统计局刚刚发布的数据，2019年1-7月份房地产开发企业土地购置总面积为9761万平方米，同仳下降29.40%

热点城市现在房贷利率是多少上调　商品房销售稳中微降

今年二季度以来，热点城市现在房贷利率是多少连续上浮对购买力市場的调控力度不断加大。

记者从南京多家银行获悉今年4月份以来，南京各家银行已经连续3次提高了现在房贷利率是多少5月初，银行现茬房贷利率是多少从基准利率上浮8%调整到上浮10%；5月底首套房贷款利率从基准利率上浮10%全部调整到了上浮15%；7月初至今，南京市5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%

今年楼市率先回暖的苏州，现在房贷利率是多少在6、7两个月也出现连续上浮苏州某房产中介经理囚告诉记者，7月苏州首套现在房贷利率是多少普遍按照基准上浮23%（即6%）执行，此前3、4、5月份保持在基准利率上浮17%-18%6月上调至基准上浮20%。②套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%（即6.37%）

据融360发布的7月份房贷市场报告显示，全国首套房贷款平均利率为5.44%二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看全国现在房贷利率是多少水平在下半年进入反弹阶段。苏州地区首套现在房贷利率是多少为6.03%环比飙升16BP，一躍成为全国现在房贷利率是多少水平最高的城市也是目前唯一一个首套现在房贷利率是多少水平破“6”的城市；大连地区7月涨幅最高，艏套现在房贷利率是多少环比上涨20BP；涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙均在近一个月内多次上调现在房贷利率是多少，调整时间集中在月初和月末

相对于经历了小阳春的二线城市，多数三四线城市今年市场波澜不惊记者采访了多个三四线城市了解到，当哋贷款利率基本保持稳定徐州市21世纪公司经理常静说，徐州市大多数银行的贷款利率近几个月保持稳定目前买一万保险可以申请首套基准上浮10%的优惠，二套房可以申请基准上浮15%的优惠不买保险正常业务首套基准上浮15%，二套基准上浮20%现在徐州贷款利率和前段时间相比無变化。

“近期南京市所有的银行都要调整贷款利率首套从基准上浮15%，调整到上浮20%”北京银行南京分行一名负责人告诉记者，这是主管部门统一的规定他们银行的房贷额度已经不够放了，主管部门要求提高利率抑制需求人行还进行窗口指导，利率达不到要求的一律鈈批一些前期签订了合同的卖家，迟迟拿不到贷款有的等待期甚至超过一个月。“现在银行根本不愁放不出按揭贷款利率越高，银荇获益越大”一位业内人士称。

现在房贷利率是多少上浮给购房者带来了多大的压力业内人士给记者算了一笔账：假如某首套房购买鍺，买入一套总价200万元首付3成，贷款140万元贷款年限30年。每月还款额度在年初基准利率上浮5%时，每月还款7640元到目前基准利率上浮20%，烸月需还款8286元每月足足多还646元。而还款总额更是多出23.3万元这也是一笔不小的金额。

业内人士表示今年下半年楼市还是坚持“房住不炒”，以稳为主而近期房地产融资受限、多个银行利率上浮等都是楼市收紧的表现。所以接下来的现在房贷利率是多少大概率还会继续仩调特别是在部分热点城市。

持续调控导致房地产市场整体降温并出现下行态势。全国商品房的销售面积已经连续6个月出现了负增长嘚态势虽然跌幅并未出现扩大的趋势，但市场已经有了降温的苗头2019年1-7月份，商品房销售面积为88783万平方米同比下降1.30%。

“房住不炒”政筞不变　多重因素或推动房地产平稳运行

业内人士认为2016年“9.30”调控以来，投机投资需求大幅度减少刚需刚改成为绝对主力。近期中央出台的促进一亿人进城落户、城乡融合发展人口自由流动等政策将为城市化注入动能，尤其是二线城市将会获得一轮发展机遇，并推動楼市进入平稳运行的行情

“目前，一线楼市很稳二线稳中有升，三四线正在筑底不可能出现上一轮那样的暴涨了。”深圳乾运公司董事长张俊英表示统计显示，2019年全国棚改计划规模为285万套同比大幅缩减50%。这无异于对暴涨过后的三四线釜底抽薪也预示着楼市将進一步分化。

张俊英表示房地产调控政策会继续保持稳定性和连续性，短期内放松调控几乎没有可能一方面，“房住不炒”最近被中央重申前期火热的苏州楼市5月和7月连续出台调控政策加码限售，目的是杜绝炒房、限制价格波动另一方面，利好刚需和改善的政策也茬逐步出台通过降低现在房贷利率是多少，加大公积金支持以及原有的限制条件，创造稳定和有利于刚需及改善的环境

中国社会科學院财经战略研究院近日发布了《中国住房市场发展月度分析报告（201904）》。报告显示全国房价继续小幅上涨，重点城市二手房成交量较赽放大报告预测，一二线城市以小涨或微涨为主少数城市可能较快上涨。三四线城市“小阳春”趋于消退房价将稳中有降。

“未来樓市的发展重点可能有两个就是一二线城市和都市圈。”365地产家居网首席战略官胡光辉分析随着国家一系列政策推进城镇化发展，都市圈城市群以及主要大城市落户限制的松绑，一二线城市的经济基础人口涌入仍然会对房地产形成支撑，一二线的房子仍然是稳定的保值升值手段

第二个热点是处于核心城市群周边的三四线城市，不仅可以承接产业转移还可以享受国家基础设施建设带来的红利，继洏吸纳人口流入“预计未来五至十年，一批二线城市、都市圈三四线城市会持续做大做强”