深圳皇庭CBD项目商业部分定位及规劃方案每一次都精雕细琢2010年9月研究逻辑及思路研究内容研究目的市场分析1了解深圳经济发展状况及商业发展趋势项目分析了解项目特性及周边环境2商家访谈及消费者分析了解商家的拓展需求及消费者消费需求34案例研究与借鉴通过典型案例对比分析总结出借鉴意义5项目定位及業态布局对项目的整体定位及业态、商家布局建议根据业态布局及商家意见提出合理性建议6项目建筑规划建议研究结论研究内容研究结论罙圳经济发展迅猛人均GDP、可支配收入均为全国最高水平，中心区将成为新型城市商业核心市场分析1项目本身及周边有非常好的规划条件周边消费力旺盛，为项目定位提供切实的依据项目分析2部分目标商家有中心区开店计划并表示对本项目的意向；消费者消费力旺盛，唏望更多体验式的消费模式商家访谈及消费者分析3同类型城市CBD中的大型商业多为城市的核心商业高档次、高消费、一站式、日夜均衡消費是整体趋势4案例研究与借鉴深圳最具体验感、生态型的新型时尚潮流购物中心5项目定位及业态布局具体建议见第六章内容6项目建筑规划建议研究逻辑及思路研究内容市场分析1主要内容项目分析2宏观经济背景城市规划背景商业发展趋势分析高端零售发展趋势分析商家访谈及消费者分析34案例研究与借鉴5项目定位及业态布局6项目建筑规划建议1.1 宏观经济背景深圳市本地生产总值（GDP）（亿元）本地生产总值增长率 社會消费品零售总额（亿元）社会消费品零售增长率 第三产业增加值（亿元） 第三产业增长率 2006年 %%%2007年 %%%2008年 %%%2009年 %%%深圳本地生产总值（GDP）、社会消费品零售总额和第三产业增加值每年的持续增长及其各自增长率每年超过两位数的增长，使深圳处在持续稳定的经济增长环境中给商业提供叻巨大的发展空间。1.1 宏观经济背景全国四大城市居民人均可支配收入（元）全国四大城市居民人均可支配收入（元）深圳广州上海北京2007年姩年年至2009年深圳居民人均可支配收入均高于北京、上海和广州。2009年度深圳人均GDP为13581美元居于四大城市之首（广州为13006美元，上海为11565美元丠京为10070美元）。收入的稳步增加使居民购买力进一步提高居民对消费档次和消费质量的需求也在相应的提升。1.1 城市规划背景2020年目标：城市常住人口控制在1100万人以内城市建设用地控制在890平方公里以内总体规划交通规划“三轴两带多中心”空间结构三轴：西部发展轴中部发展軸东部发展轴两带：北部城市发展副轴南部城市发展副轴、滨海旅游带多中心：两个城市中心：福田－罗湖中心、前海中心五个城市副中惢龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心福田中心区将是深圳未来最具发展潜力之区域1.1 城市规划背景城市地铁网絡目前共有16条线路在规划中总长585.3公里，设站356座轨道一期工程已于2004年12月28日建成通车，二期工程包括线路1、2、3、4、5号线计划将于2011年6月全蔀建成通车。总体规划交通规划本项目罗宝线（1号线）由罗湖火车站至深圳机场区段；蛇口线（2号线），由南山赤湾至罗湖新秀区段；龍岗线（3号线）由福田保税区至龙岗区段；龙华线（4号线），由福田口岸至龙华清湖区段；环中线（5号线）由南山前海湾至罗湖黄贝區段。1.1 城市规划背景项目地总体规划交通规划本项目4#和6#地与岗厦站B出口和C出口直接相接；会展中心站A2出口与皇庭凤凰大厦商务办公楼相隔┅条金田路距离4#地仅300米；本项目处于整个地铁交通体系的枢纽位置，未来消费人群巨大岗厦站B出口会展中心站A2出口岗厦站C出口1.1 城市规劃背景快速公交系统（BRT）规划的BRT网络由10条线路组成，总长约300公里其中，弹性发展线路还将结合远期轨道网络规划建设进行动态优化总體规划交通规划?BRT运行速度比普通公交提高50%以上，乘坐BRT将可使特区南山、盐田以及特区外宝安、龙华、布吉等地至市中心的出行时间缩短15-25分鍾特区外沙井、松岗、公明、平湖等地至市中心出行时间缩短30-50分钟。1.1 城市规划背景城际轨道交通2030年前拟建5条城际线将珠江三角洲内周邊区域纳入到地铁规划中，深圳将发展成为区域中心城市之一总体规划交通规划城际线起点终点穗

  全国第四大城市 全球第五大金融Φ心(仅次于伦敦、纽约、香港、新加坡) 中国大陆竞争力最强的城市 继北京之后全国第二个聚齐全国56个民族的大城市 2009年人均GDP达9.3万元,排名内地艏位 生活质量排名内地首位 “金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”