震惊！最适合买房的十大城市竟然都在这！
来源：经济之声（ID：jjzswx）、胡润研究院
日，胡润研究院第一次发布了《2017中国高净值客户海外置业展望》。
这份专业报告首次推出两个指数：“2017全球房价指数”和“2017海外置业投资回报指数”。
这两个指数可厉害了，调查结果令人叹为观止！不信，你看：
“2017全球房价指数”显示，全球房价年度涨幅前十名均是中国大陆城市，合肥、厦门、南京排名前三。
第11名是温哥华。胡润表示：“不可思议，全球十大房价涨幅最大的城市都在中国，第11位的温哥华也是中国人炒出来的。”
前50名城市共来自17个国家，其中中国最多，有19个城市进入前50，其次是美国6个，加拿大4个，德国、新西兰和英国各3个，澳大利亚2个，爱尔兰、韩国、荷兰、南非、挪威、瑞典、泰国、土耳其、匈牙利和印度各1个。
2017全球房价指数表
伊斯坦布尔
阿姆斯特丹
斯德哥尔摩
接下来，做好心理准备，再来看看中国人在海外置业的“业绩”：
胡润表示：“加拿大的温哥华、新西兰的奥克兰和惠灵顿、澳大利亚的悉尼和墨尔本、日本的北海道，主要是中国人拉动的房价。”
前50名投资回报率最高的城市共来自17个国家，其中美国最多，有16个城市进入前50，其次是澳大利亚、加拿大和英国各有4个，德国和日本各有3个，韩国、泰国、西班牙、新西兰和中国各有2个，爱尔兰、法国、荷兰、马来西亚、瑞士和新加坡各有1个。
都是中国人多的地方呀！
2017海外置业投资回报指数表
投资回报率
阿姆斯特丹
萨克拉门托
再来看看租金收益方面：
租金收益率Top 10城市
租金收益率
奥兰多（美国）
休斯顿（美国）
剑桥（英国）
迈阿密（美国）
芝加哥（美国）
惠灵顿（新西兰）
华盛顿（美国）
曼彻斯特（英国）
波特兰（美国）
大阪（日本）
那么，喜欢在海外买房的都是什么人呢？
中国高净值人群海外置业特征
截止2016年5月，中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万，比2015年增加13万人。
总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万，比2015年增加1.1万人。此外，他们当中的“炒房者”人数较2015年相比均有了明显的上升。
值得一提的是，广东省取代北京成为2016年千万总资产人群数量最多且增幅最高的省份，其千万总资产人群数量达到24万人。其中重要的原因是得益于深圳的房价在近年涨势迅猛而造成的。
有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2、3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。
从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。
商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。
海外置业房产类型
商务办公楼
那么多的土豪，他们为什么要到海外去置业？
中国高净值人群海外置业驱动因素
“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因。
2016年第三季度全国GDP增速为6.7%，加之最近人民币汇率的低迷不振，更多高净值人群开始放眼于全球，并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。
近几年来，国人送子女出国留学的比例逐年增长，并呈现低龄化的趋势，因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。高净值人群在海外置业的区域选择上，“学区房”置业以52%高居首位。
海外投资的主要原因
家庭财富传承
当然，中国人到海外置业也会遇到一些挑战：
海外置业时遇到的挑战
海外的法律法规、政策的不了解
购买海外房产过程复杂、繁琐
维护和持有成本高（税、物管费等）
后期管理困难
房屋信息不对称
资金外流困难
语言沟通不畅
外汇市场波动
租赁市场不熟悉
房产出售变现困难
即使这样，还是阻止不了中国土豪们海外置业的脚步，他们还是在不停“买买买”……
不过，这钱可不能乱投，必须要知道在哪里投资能获得更多的收益！
哪些国家最具投资潜力？
美国、英国和加拿大是最适合中国高净值人群投资移民的国家，其次是澳大利亚和新加坡。
胡润表示：“伦敦投资回报率才2%。我认为英国是被低估了，在最适合中国高净值人群投资移民的国家中，英国排第二，未来英国的投资机会还在。”
美国西部则是目前中国高净值人群最喜欢的移民和海外置业目的地，特别是洛杉矶、旧金山和西雅图，其中西雅图连续两年上升，超过纽约进入前三。
以下是海外投资置业参考，有需要的土豪拿走不谢！
美国：最具投资价值且西部城市潜力最大
美国以其强大的经济地位及近年来美元强劲的增长势头，一直是受海外投资者青睐的房地产投资目的地。
2017年，美国仍然是投资房产最热门的国家。
从美国城市房价涨幅情况来看，美国知名城市，如纽约、华盛顿、芝加哥等美国东部城市的房价涨幅，均低于全国平均水平。
与此同时，位于西部的多个城市位居前列，并持续呈现出两位数的房价增长率。例如，美国西部城市的高科技中心丹佛、西雅图、休斯敦等，因其不断增长的就业率，正逐步引领美国的经济复苏，并带动了当地房价迅猛上涨。
加拿大：热度不减
加拿大2017年房地产市场的热度会逐渐放缓，但加拿大房地产市场不会出现剧烈的波动。加拿大房地产联合会（CREA）预计2017年温哥华年平均房价会涨2%，多伦多则是8%。
对温哥华来说，新推出的针对国外买家的15%的税收新政使得高端住宅市场开始冷却。而相比之下，多伦多地区的房地产却乘势上涨，且2017年房价不会出现明显的回调。
英国：“脱欧”波澜不惊，注重新兴投资区域
2016年，英国总体房产市场依旧呈现出稳健上升的态势。
虽受“脱欧”公投影响， 英国房产市场7月份的房价增长率呈短期下降的趋势，但随后房价迅速恢复稳定的增长，这很大程度上是因为英国的房屋短缺造成英国房产市场长期处于供不应求的局面。
高昂的房价、租金及租金收益率的下降，致使伦敦不再是英国海外房产投资者唯一的投资对象。曼彻斯特、利物浦近两年房价上涨显著，高回报的租金收益率，以及当地的丰富的教育资源，正在吸引着更多投资者的关注。
澳大利亚：高温渐退
预计2017年的澳房地产市场增速将放缓。
澳大利亚政府为了冷却悉尼和墨尔本过热的房产市场，澳洲三大银行开始收紧贷款，虽然澳洲主要城市房价上涨有缓和的趋势，但是墨尔本与悉尼一样经历了人口的增长及收入的大幅提高。
因此，结合当前新建住宅市场的建设量与当地澳大利亚过热的投资“余温”，预测悉尼与墨尔本的别墅类型的房价，依旧会有一定程度上涨的趋势。
新西兰：稳中有升
2016年新西兰经济在多个方面都表现良好。
这也导致2016年新西兰房价稳中有升。新西兰第一大城市，也是集中新西兰三分之一人口和最多资源的城市——奥克兰依旧是海外净移民迁入第一站。
日益增多的人口，强劲的刚性居住需求，2017年奥克兰房价预计仍将会稳中有升，再创新高。
泰国：度假型、养老型地产逐渐升温
泰国凭借着旅游业的繁荣，当地的房地产市场正在逐渐受到全球投资者的热捧。
那些既能增值又能为业主带来丰厚租金回报的“度假型地产”，尤其受到海外投资者的欢迎。包括曼谷在内的多个知名旅游城市，凭借优越的配套设施和宜居的环境，吸引了众多投资者。
随着旅游、医疗、机场等诸多优势的叠加，普吉岛、芭提雅等知名旅游城市已经成为国内投资泰国的首选地。
新加坡：下跌空间有限，市场趋于理性
近几年，新加坡的房地产市场一直处于较低迷的状态。新加坡的地产商都是以很高的价格来买地建房，所以不会通过大幅降低房价来出售楼盘，楼价相对稳定。
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2017年楼市，你只需记住这7句话！
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京ICP备号　京ICP证130457号中国大多数城市的房产都不值得投资？这是为什么
转自微信公众号 智谷趋势（ID：zgtrend）文丨刘渊最近，尽管中国一线城市楼市调控政策收紧，但楼市热度却不见退散，反而有蔓延至更多二三线城市的迹象。其中不仅有南京、苏州、天津等沿海经济发达城市，石家庄、长沙、西安、湘潭等中西部城市也传来新房销售活跃、价格上涨的新闻。随着楼市热度的蔓延，最近这段时间也不时有各地朋友来咨询我，是否可以趁着这轮市场反弹，投资一套房子？朋友们有这样的想法也很正常，从过往的经验看，房价一旦上涨，涨幅比工资增长快的多。如果不买房，手头的余钱和房价比起来，无形中就缩水了。那么，今天我们就来讨论一下这个很实际的问题，现在该不该买房投资？先说下我的看法：我觉得目前中国大多数城市的房产，都不值得投资。1首先，既然是投资，不是自住，就必须要考虑将来脱手的问题。不管目前我们投资的是新房还是二手房，未来出售的时候都是作为二手房来交易的。如果这个城市的二手房市场不活跃，买房人都是买新房为主，那将来出售变现就会有很大的问题。如果我们把一个城市每年的二手房成交金额超过新房的一半，作为二手市场活跃的标准的话，符合这个标准的城市应该不超过20个。去掉“北上广深”这四个一线城市，剩下只有十几个。仅这一个标准，就能排除国内大多数城市了。也有朋友可能会说，现在二手市场不发达，未来不一定也不发达。说不定过两年等我们出售的时候，二手市场就发展起来了，我们应该用发展的眼光看问题。这话不错，一线城市也不是生来二手市场就这么发达的。那么，决定二手市场发展的因素是哪些？从一线城市的经验看，二手市场的崛起一般需要符合这几个条件：首先是土地资源有限，新房供应量下降，买房人只能选择二手房。其次，外来人口多，租房和中低端购房需求多，使得各种品质的二手房都能找到出路。对照这两条标准，目前中国大多数二三线城市还是不具备条件的。外来人口数量多、增长稳定的主要集中在排名前十位的城市。而除了一线以外，二三线城市普遍土地供应充足，很多开发商手里还有很多未开发的土地。关于这一点我们做过量化分析，数据统计，2009年以来，40个重点城市中历年累计居住用地出让面积（可建建筑面积）与同期新建住宅销售面积对比，结论是一线城市土地供不应求，二三线供大于求。排名越靠后的城市，土地供应越充足。2解决了投资退出问题，我们再来看一下投资周期和回报率的问题。我把投资周期设定在1-3年。如果时间短于1年的，一般称作“炒房”。其实非专业炒家一般不容易做到短炒。市场上在售的新房绝大多数是期房。从预售到交房、拿到产证，一般要2年甚至更长时间。而按现行政策法规，没拿到产证之前是不能转手交易的。二手房虽然没有这个限制，但涉及上下家匹配，贷款办理、过户手续等，两次买卖流程走完，花上半年以上时间也是很正常的。所以，1-3年是大多数投资性买房需要的时间。而从投资回报的角度来说，至少跑赢大多数的常见产品显然是必须条件。因为房产交易流程复杂，流动性也低，所以对回报率的要求要更高一点。同时，我们还要考虑到房子将来出售时的各种税费成本。包括2年内要交增值税（原营业税）、契税、个税，二手中介费，以及贷款利息等等，加起来大约占房价的10%。所以回报率要比同期理财产品高出10个点，才是真正的回报。不过，考虑到买房可以用按揭，如果用足杠杆的话，可以让本金收益率提高2-3倍。那么，我们的投资能有多高的收益率？目前一线城市都有限购，而且3月底以来上海、深圳政策更加收紧，非本地户籍居民投资需求受严格限制。所以大多数人只能考虑投资一线以外的其他城市，那么这些城市的房价涨幅能有多高？能否接近一线城市的涨幅？我们采用国家统计局的70个大中城市房价指数作为评价指标，考察以下两个时间段：首先看年期间，在此期间，限购限贷政策在各大城市落地执行，其中，一线城市比其他城市执行的更严格。而各城市房价上涨的结果是，一线城市4年中累计上涨了18.5%，一线以外的其他城市累计上涨了5.8%。折合成年化涨幅，一线城市平均每年涨4.33%，其他城市平均每年涨1.42%，每年涨幅差了将近3个百分点。可见在同样受到限制的情况下，一线城市的房价涨幅仍然是高于其他城市的。第二个考察时间段是2015年初至今。随着“930”、“330”政策的落地，各城市房贷方面的限制基本全部取消，一线以外城市限购也基本取消。在这样的情况下，从2015年1月到2016年2月，一线城市房价累计涨了16.1%，一线以外其他城市涨了-0.6%。一线城市的房价涨幅远大于其他城市，而这还是在限购没放松条件下达成的。这组对比数据告诉我们，即使受到抑制，一线城市的房价上涨动力也远大于其他城市。作为一个投资者，在不能投资一线城市的情况下，随意转向二三线城市是不理性的。这也反过来说明，靠压住一线城市，把需求引导到其他二三线城市，从而实现去库存的做法，其实是不容易实现的。3虽然二三线城市整体回报低于一线，但其中有些城市房价最近涨的也很快，那这些城市是不是就值得投资？虽然有些城市目前的新房库存消化周期已经下降到6个月以下。由于供不应求，开发商纷纷酝酿涨价。很多朋友也正是看到了这点，开始考虑是否应该跟进投资。但如前文所提，大多数二三线城市土地供应是充足的，前几年出让的土地很多都在开发商手里。在供不应求的局面下，开发商会积极加快新开工。根本不需要等政府来增加土地供应。而在目前的预售制度下，一片土地从开工到符合预售条件，最短只需要3、4个月。因此大多数二三线城市，是具备增加供应的基础的。我们判断一个城市的供应压力，不仅要看眼前的库存消化周期，也要看中长期的土地供应压力。随着下半年供应的增加，预计很多二三线城市目前供不应求的局面将能得到有效缓解。而从需求的角度来看，目前这轮销售反弹，二线城市有投资需求推动的迹象。而三四线城市则有去库存压力下，政策刺激、财政补贴的效果。这两类需求能否持续，都是值得探讨的。如果由于经济增长，收入提高，人口增长导致住房需求增加，那这种需求是可持续的。但以目前我们的经济和人口情况，实现这样的增长还是有难度的。注：作者为中原集团研究中心总监，智谷趋势整理自英国时报中文网《现在应该投资买房吗？》一文。文章来源：“智谷趋势”微信公众号，腾讯财经已取得授权，再次转载需得到原公众号授权免责声明：本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯新闻的观点和立场更多精彩内容欢迎搜索关注微信公众号：腾讯财经（financeapp）。
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