最高法院:案外人不能仅以物抵债协议阻却法院对房屋的强制执行（判例06/100篇）
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最高法院:案外人不能仅以物抵债协议阻却法院对房屋的强制执行（判例06/100篇）
本文由作者授权公众号保全与执行[Zhixinglaw]重新整理编辑并发布，转载务必在文首完整醒目注明作者和来源(侵权必究)；若有新的法律法规和司法解释对本文进行修订和调整的，请以新规为准。【最高人民法院判例】案外人仅以借款协议主张以物抵债成立，并以此为由请求排除执行的，法院一般不予认可与文件汇编，关注保全与执行（Zhixinglaw）回复“执行汇编”即可获取。编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读。我们将从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓'前事不忘后事之师'，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。：公众号保全与执行[Zhixinglaw]裁判要旨：案外人根据以房抵债协议提起执行异议之诉时，仅能提供借款合同和收据，而不能提供其依据借款合同向债务人支付出借款项的银行转账或现金交付凭证，案外人的诉讼请求法院不予支持。案情介绍：一、中国银行天津红桥支行（下称红桥支行）在1999年与环亚公司签订贷款合同，贷款900万元，期限一年。同时签订合同，以环亚公司位于天津市和平区的环亚公寓进行抵押，办理了抵押登记。&二、环亚公司到期未能履行还款义务，红桥支行向天津高院提起诉讼，天津高院以（2003）津高民二初字第2号民事判决，判令环亚公司偿还本金900万元及利息，中国银行天津市分行对环亚公司的抵押物享有优先受偿权。后经债权转让，天津高院作出（2006）津高执字第11-1号执行裁定将申请执行人变更为程岩，程岩申请天津高院对诉争房产进行查封。&三、案外人王榕威提出异议，对诉争房产中部分财产主张所有权，请求法院解除查封。天津高院作出（2014）津高执异字第4号执行裁定，认为王榕威仅根据抵债协议为由主张所有权，不应予以支持，裁定驳回。随后，王榕威向天津高院提起执行异议之诉，天津高院经审理认为在无其他证据佐证的情况下，仅以抵债协议无法证明案外人王榕威对诉争财产享有所有权，故判决驳回王榕威的诉讼请求。&四、王榕威不服天津高院判决，向最高法院上诉，最高法院审理期间，王榕威提交新证据以证明抵债协议有效，抵债事实成立，其对诉争财产享有的权利足以排除执行行为。最高法院审理认为，案外人王榕威仅以借款协议主张以物抵债成立，并以此主张案外人执行异议之诉成立的诉讼请求，法院不予采纳，故驳回上诉，维持原判。裁判要点及思路：王榕威对诉争房产是否享有足以排除执行的物权期待权。&最高法院认为，在执行异议之诉中，案外人基于以房抵债协议所产生的物权期待权，主张阻却执行行为的诉讼请求，如果仅有债务协议和收据，而没有相应的转账凭证，法院不予支持。&本案中案外人王榕威虽与环亚公司已签订抵债协议，但未办理产权过户手续。同时，王榕威未能提供出借款项的银行转账或现金交付凭证，仅凭王榕威提供的借款合同和收据，不足以证明其为环亚公司的债权人。王榕威二审中提交的新证据亦难以形成证据链排除被执行人与案外人恶意串通逃避执行的合理怀疑。实务要点总结：前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在诉讼和执行过程中注意以物抵债中缺少出借款项转账凭证的法律风险。结合最高法院判决，在执行实务中，应重点关注以下内容：&一、房屋买受人在未办理产权过户的情况下亦有可能排除执行&根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，未办理过户登记手续的不动产买受人，如主张其实体权利能排除执行，必须同时具备“支付全部价款、实际占有、无过错”三项要件，缺一不可。&二、非必要共同诉讼人未出庭，并非属于必须发回重审的程序性错误&《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”可见案外人执行异议之诉中案外人有权选择将谁列为被告，案外人作为案件一审的原告，如果认为有其他利害关系人需要参加诉讼的，既可以将其列为被告，也可以向一审法院请求将其列为无独立请求权的第三人参加诉讼。本案中联华公司是无独立请求权的第三人与案件当事人之间并非是必要共同诉讼人的关系，即使人民法院不追加其参加诉讼，也不属于导致案件被发回重审的程序性错误。&三、执行程序中案外人主张借款成立只有借条或借款合同是不行的&执行异议之诉中包括三方当事人，即申请执行人、被执行人和案外人，如债权人以抵债协对执行标的物主张足以排除执行的权利时，未能提供其他佐证凭证，即便债务人认可债务成立，法院出于对申请执行人权益的保护以及避免被执行人和案外人恶意串通逃避执行的考量，也不会支持债权人的请求。相关法律：《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&的解释》第九十一条 &人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外:（一） 主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二） 主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第三百零七条 &案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条 &对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一） 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二） 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。&《物权法》第九条 &不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“案外人基于以物抵债而取得的物权期待权，需要提供债款转让凭证予以证明”的详细论述和分析。本院认为，本案为执行异议之诉，尽管王榕威一审的诉讼请求是确认其对案涉房屋具有所有权，但其主张所有权的目的是阻却天津高院（2003）津高民二初字第2号民事判决的执行。一审判决不支持王榕威的诉讼请求，理据清楚。第一，王榕威与环亚公司、联华公司签订以房抵债协议后，自称在2001年11月与联华公司签订了商品房买卖合同，且天津市当时并未实行商品房买卖合同备案制度，但其此后从未在房地产管理部门办理案涉房屋的产权过户登记手续。因此，王榕威无法通过不动产登记簿来证明其为案涉房屋的所有权人。第二，王榕威主张其取得案涉房屋所有权的依据首先是其对于环亚公司享有300万元的债权。但其只提供了借款合同和环亚公司的三张收据，却未能提供其依据合同向环亚公司支付出借款项的银行转账凭证和现金交付出借款项的其他证据。环亚公司一、二审均未出庭应诉，没有提供相关证据支持王榕威的观点，仅凭王榕威提供的借款合同和收据，不足以证明其为环亚公司的债权人。第三，王榕威二审中提交了其与联华公司签订的两份商品房买卖合同，其中对于案涉两套房屋价格的约定分别是225万元和345万元，与王榕威主张的其对环亚公司享有的债权数额不同。而且，两份合同中有关付款形式与付款时间部分均为空白，从中无法看出王榕威向联华公司购买案涉房屋与其主张的环亚公司以上述房产抵债一事之间的联系。综上，王榕威提供的证据，不能形成完整的证据链，以达到其证明自己为环亚公司的债权人，债务人环亚公司因无法偿还债务而以案涉环亚公寓的两套房屋抵偿给王榕威，但采取由案外人联华公司与王榕威签订商品房买卖合同的方式完成所有权转移的目的。在没有办理房屋产权转移登记的情况下，王榕威没有从自己是已经实际支付了对价并实际占有所购房屋的商品房购买者的角度主张阻却生效判决的执行。&对于程岩通过受让的方式取得案涉债权和抵押权的事实，王榕威于一、二审诉讼中均未提出异议。王榕威不仅没有提供证据证明其已经取得了案涉房屋的所有权，也没有从法律适用方面提出理据，说明其即使取得了案涉房屋的所有权，又有何依据阻却（2003）津高民二初字第2号民事判决的执行。故一审判决驳回王榕威的诉讼请求并无不当。案件来源：
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对于债权人而言，在一个具体的债权债务关系中如何操作才能有效规避法律风险，保障债权实现，需要我们对以物抵债理论和司法实践进行归纳总结，以探索一条符合现有规范体系的操作模式。
　　以物抵债是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭方式，但是对于债权人而言，在一个具体的债权债务关系中如何操作才能有效规避法律风险，保障债权实现，需要我们对以物抵债理论和司法实践进行归纳总结，以探索一条符合现有规范体系的操作模式。　　以物抵债的分类　　理论界对以物抵债的分类，按照不同分类标准，有以下五种分类方法：　　第一，按照协议成立的时间不同，可分为债务清偿期届满前的以物抵债和债务清偿期届满后的以物抵债。　　第二，按照抵债物的权属是否转移，可以分为已发生物权变动的以物抵债和未发生物权变动的以物抵债。　　第三，根据抵债的形态，可分为动产以物抵债和不动产以物抵债(凡是能为人力支配、具有价值的有体物、财产性权利均可成立以物抵债)。　　第四，根据基础法律关系所处诉讼的不同阶段，可分为诉讼前的以物抵债，诉讼调解中的以物抵债和执行程序中的以物抵债。　　第五，根据抵债物是否经评估拍卖程序，可分为裁定的以物抵债和未经裁定的以物抵债。　　综合以上五种分类方法和司法实践中对以物抵债协议效力的认定方式(按以物抵债所处阶段的不同，认定有效性标准也不同)，我们认为应以债务清偿期届满为时间节点，分为债务清偿期届满前的以物抵债和届满后的以物抵债，届满后的以物抵债进而可分诉讼前的以物抵债，诉讼调解中的以物抵债和执行程序中的以物抵债，执行程序中的以物抵债有可分为裁定的以物抵债和未经裁定的以物抵债。　　不同阶段以物抵债的效力认定标准　　司法实践中，较普遍的观点认为以物抵债属实践性法律行为，其成立需符合要物合同的基本构成要件，其一，必须有基础的债的关系存在;其二，双方当事人有以物抵债之合意;其三，他种给付与原定给付不同;其四，需债权人受领他种给付以代替原给付。仅有合意，未履行物权转移的，抵债的目的未实现。原债务关系亦未消灭。　　(一)债务未届清偿期前达成的以物抵债协议的效力认定　　债务未届清偿前达成的以物抵债协议并不因违法《物权法》和《担保法》关于流押、流质的规定当然无效，对当事人没有丝毫约束力，应区分具体情形和措辞方式：　　首先，对于在抵债协议中约定有债务人到期不履行债务时，抵债物归债权人所有，债务人协助办理过户等等条款的，因违背《物权法》第一百八十六条和《担保法》第四十条关于流押流质的规定，协议无效。　　其次，对于在抵债协议中约定债务人不履行债务时以抵债物来清偿债权，但未明确抵债物的所有权直接归债权人所有的，对于这种情形，最高人民法院的倾向性意见是“只要约定的内容不涉及抵押、质押的外在形式”，协议在当事人之间具有法律效力，但不具有对抗其他债权人的效力。对于债权人而言，不能直接实现抵债物的物权，需经清算程序，通过拍卖、变卖抵债物价款清偿。　　最后，对于在抵债协议中约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理物权变更登记的情形。这种情形在理论界被称为让与担保，作为一种非典型的担保方式，在社会交易活动中较常见，最高院的意见是尽管办理了物权变更手续，但不产生物权变动效力，在当事人之间仍具有效力，债权人可以主张对该抵债物进行折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中受偿。　　(二)债务清偿期届满后以物抵债协议效力认定　　债务清偿期届满后约定的以物抵债本质上是代物清偿，属实践性法律行为，债务人实际履行了物权转移后，原债务同时消灭。如债务人未履行物权转移行为，原债务未消灭。对此我们对该问题分以下几种情形分析：　　第一，协议达成后，抵债物完成物权转移，该协议当然有效，如果其中一方再反悔，请求法院确认协议无效，法院将不予支持。但当事人可依据《合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形，请求法院撤销或变更，第三人亦可依据《合同法》第五十二条规定请求法院确认债权人与债务人之间代物清偿行为无效。　　第二，协议达成后，抵债物未完成物权转移，当事人如诉请法院确认并判决履行抵债协议的，人民法院应不予支持。经释明，当事人要求履行原债权债务合同的，人民法院应继续审理。但此时并不意味着抵债协议对当事人没有法律约束力，作为债权人仍可以依据协议对抵债物履行清算程序，对抵债物进行折价或拍卖、变卖该抵债物后受偿。　　第三，在诉讼调解中达成当事人自愿以物抵债协议的，原则上法院是不出具民事调解书予以确认的，法院会建议当事人撤诉，当事人坚持不撤诉，法院会对原债权债务关系继续审理。以此防止当事人间恶意串通，通过合法形式损害第三人合法权益。即使出具了调解书，该调解书也不具有发生物权变动的效力，当事人也应及时办理物权交付或过户登记。　　第四，执行程序中达成的以物抵债协议可分为裁定的以物抵债和非裁定的以物抵债，裁定的以物抵债属于法定的情形，经法定的评拍程序后仍无法变现，如债权人同意，法院可以最后一次拍卖价裁定以物抵债。裁定生效后即发生物权变动效力。非裁定的以物抵债在此可理解为执行和解，如果未办理相应的物权变动手续，债务人反悔，拒不履行过户或交付义务，视为债务人违法执行和解协议，该协议对双方当事人不具有约束效力，债权人只能申请恢复执行原法律文书。债权人要求继续履行抵债协议或起诉确认抵债物归其所有均会得不到支持(理论界对此有争议，最高院目前意见还是和解协议不可作为新的法律关系看待。)　　以物抵债在债权清偿中操作模式探索　　在以物抵债的法律关系中存在三方利益主体，债权人、债务人和第三人，债权人与债务人之间有一个基础的债权债务法律关系，第三人作为潜在债权人并不显现，债务人以其资产及信用对其所有债务承担担保。进入诉讼后，法院作为裁判者将以债务人名下所有资产为基础在债权人与第三人之间公正裁判。这就是以物抵债法律关系模型。那么从债权人角度出发，如债务人按时履约，皆大欢喜。如债权债务关系发展到债务清偿期届满，那么债权人如何保障自身债权快速实现呢?　　第一，在债权清偿期届满前，债权人应充分利用资金方的优势地位，运用让与担保的方式，完成抵债物的物权转移，防止抵债物在债务清偿届满前被债务人转移或被第三人处置。　　第二，在债权清偿期届满后，施压或让利债务人及时完成物权变动，防止因债务人反悔，被动进入诉讼和执行程序中审查以物抵债协议效力，进而对抵债物进行评拍受偿，如果这样的话，周期长，风险大，同时可能面临第三人的分配。& & & 更多新闻请点击：&&&&& 课程推荐：&&&&& 贷前调查、财务纠偏分析、客户风险评估分析、贷后管理、逾期催收实务、抵质押法律风险防范&& & & 图书推荐：司法实践中关于以房抵债问题的研究
债务人（发包人）与债权人（承包人）存有工程款支付债务，其约定以转移房产所有权形式清偿债务，并提交法院以民事调解书形式予以确认。但因司法实践因缺乏明确法律规定，导致法院对以房抵债协议是否可以进行调解确认，观点不一。本文尝试探讨法院调解中以房抵债若干问题。一、以房抵债协议可否制作民事调解书（一）司法实践观点不统一对于诉讼中双方当事人自行达成以房抵债协议并要求确认的，各法院观点不一。一些法院认为，对以房抵债协议进行司法确认并制作民事调解书没有法律依据，且容易产生虚假诉讼，故不应支持。《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》第4条规定：“在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以物抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应建议当事人撤诉。当事人不申请撤诉而要求制作调解书的，人民法院应不予支持，对当事人之间债权债务关系继续审理。”最高人民法院尚未就以物抵债（当然包括以房抵债）作出具体司法解释；从现有分散规定来看，最高人民法院对以房抵债协议的司法调解问题并非持“否定”态度。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第20条规定，“调解书约定给付特定标的物的，调解协议达成前该物上已经存在的第三人物权和优先权不受影响。”从条文文义上看，主要规定给付标的物调解书不影响物权，恰恰说明最高人民法院是允许对给付标的物的协议制作民事调解书。《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见》指出，以物抵债调解书不具有物权变动的效力。从一侧面说明该研究意见是允许以物抵债协议制作调解书；否则就无需研究该类调解书的物权效力了。（二）本人持谨慎的肯定观点本人持谨慎的肯定观点，即人民法院在严格审查的基础上，经当事人申请，可以对当事人自愿以房抵债协议制作民事调解书。本人认为，应辩证对待以房抵债协议的效力与处理：1、以房抵债制作民事调解书，有着积极作用，不应轻易否定其效力，不能将其排除民事调解书规范范围。（1）以房抵债是清结债务、化解矛盾的有效途径。债权人与债务人约定以特定物代替金钱债务清偿，现已普遍运用于建筑清欠领域。新常态下，企业有意无意将其在销售房产交付建筑公司冲抵工程欠款，既解决了房产销路问题，又解决工程款拖欠问题。（2）以房抵债并无法律明文禁止。“法无禁止皆可为”。自然，当事人就民事权利的处分形成协议，应得到法院支持。（3）利于提高结案率。对法院而言，双方自愿协议以房抵债，法院制作调解书，案件可顺利结案，也无需考虑某方上诉问题。2、以房抵债又有损害第三方利益的行为，对其确认应谨慎对待。司法实践中，以房抵债可能会有以下两方面的问题。（1）以房抵债的物存在权属争议。主要有：①租赁房屋：承租人对所抵偿房屋只享有使用权、无所有权。②设定抵押的房屋：银行作为抵押权人依《担保法》、《物权法》相关规定享有相应的优先受偿权。③：集体土地上所建造的禁止上市流转的房产。④共有房产：未给全部共有人同意，部分所有权人擅自将共有房产抵债。（2）以房抵债处理机制缺乏透明度，容易产生虚假诉讼。近年来，全国各地法院处理以物（房）抵债案件中，不少当事人利用以房抵债行为转移其房产规避税收、虚假诉讼，不仅损害了债权人合法利益，更损害司法权威。最高人民法院2013年下达了《关于在全国法院集中开展对以房抵债类虚假案件自查清理活动的实施方案》，用以清理与打击以房抵债类虚假案件。二、如何严格审查以房抵债协议当事人自愿以房抵债，法院认为确有必要作出民事调解书，应对以房抵债协议予以严格审查。所谓严格审查，应当从真实性、可能性、合法性三个角度予以考量。1、真实性审查真实性审理是法院对当事人以房抵债意思表示真实性进行审查。（1）人民法院应当核实到庭当事人身份，防止冒名顶替。即使双方当事人均已委托诉讼代理人代理，人民法院还需通知当事人本人到场接受调查。（2）人民法院应当审查债权债务真实性，严防虚假诉讼。一些心术不正的当事人常在起诉前托熟人、拉关系、打招呼，审判人员更应警惕“关系案”“人情案”更有可能存在虚假诉讼。（3）如果以房抵债协议中约定管辖法院与不动产所在地并非同一区域，从真实性审查角度出发，应按不动产专属管辖规定确定管辖。2、可行性审查以房抵债要物性决定了法院应当对以房抵债协议能否实际履行进行审查，重点是以房抵债的房屋权属是否清晰与完整。主要审查内容有：（1）该房产是否属于无法流通的财产，如小产权房；（2）该房产是否属于债务人无权处分财产，如租房房产、共有人房产；（3）该房产是否权利受到限制的财产，如被法院查封房产、已设定抵押权的房产。（4）该房产的证件是否齐全；是否只是签订商品房买卖合同，而尚未办理产权登记手续。3、合法性审查合法性审查是法院对当事人协议内容、当事人签约目的等合法性等予以审查。（1）常见不合法情形一些债务人与他人恶意串通，进行虚假诉讼，利用以房抵债协议转移财产，对抗法院执行。这些债务人认为，一旦以房抵债协议得到法院确认，其财产已“合法”转移给其名义债权人，等其他债权人来执行时，债务人名下无任何可供执行财产。浑然一幅“死猪不怕开水烫”的架式。一些债务人为了规避国家政策、税收政策，与人串通，通过诉讼调解方式规避政府监管。（2）依法制裁虚假诉讼人民法院对于恶意诉讼、虚假诉讼行为的，应根据《民事诉讼法》第112条之规定驳回原告的诉讼请求；同时可根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。三、法院调解中以房抵债主要法律问题1、法院调解中应否进行评估？我们认为，只要当事人处分行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、社会公共利益或其他人的利益，就应得到准许。这体现了“法无禁止皆可为”的原则。所以，经法院调解达成的以物（房）抵债协议无需进行评估。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第492条规定，“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回所执行人。”2、以物抵债民事调解书当事物权变动效力（1）观点争议以物抵债的调解书是否发生物权变动的效力？司法实践中有着不同观点：观点一、人民法院、仲裁委员会作出的变更或者消灭既有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第28条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。观点二、导致物权变动的人民法院、仲裁委员会的法律文书是指直接为当事人创设或变动物权的判决书、裁决书、调解书。观点三、该法律文书应当仅限于形成判决、裁决，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵偿裁定书。确认判决、裁决以及调解书均不在此限。（2）我们观点《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第20条规定，调解书约定给付特定标的物的，调解协议达成前该物上已经存在的第三人物权和优先权不受影响。据此，当事人在诉讼调解中达成以物抵债协议，法院就此作出民事调解书，该调解书不具有发生物权变动的效力。在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付或过户登记，抵债物方发生物权变动。《物权法》第28条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确议，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付或过户登记，抵债物方发生物权变动。负有履行义务一方的当事人未履行交付或登记过户的义务，另一方当事人可以申请法院强制执行。3、以房抵债的民事调解书损害他人利益的救济（1）以房抵债的民事调解书损害他人利益，该协议应认定为无效。最高人民法院在《当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效-陈昌光与甘树北借款纠纷再审案》一文中提出：“当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效。当事人之间借款关系明确，债权人追索借款的权利应当依法予以保护。但当事人之间直接以物抵债，损害了其他债权人的利益，该直接以物抵债协议应当认定无效。”（2）救济途径。我们认为，相关利害关系人可追回下列渠道行使救济权利，即第三人撤销之诉；审判监督程序；执行程序异议（案外人执行异议之诉、执行分配方案异议之诉）等方法。①第三人撤销之诉《民事诉讼法》第56条第3款规定，“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。②执行异议程序《民事诉讼法》第227条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。”③审判监督程序《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第423条规定：“根据民事诉讼法第227条规定，案外人对驳回其异议的裁定不服，认为原判决、裁定书、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起6个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院中请再审”。④执行程序异议《最高人民法院民事诉讼法解释》（法释〔2015〕5号）第512条规定，“债权人或者被执行人对分配方案提出书面异议的，执行法院应当通知未提出异议的债权人、被执行人。未提出异议的债权人、被执行人自收到通知之日起十五日内未提出反对意见的，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配；提出反对意见的，应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼；异议人逾期未提起诉讼的，执行法院按照原分配方案进行分配。……”
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