开发商隐瞒抵押构成欺诈 购房人获退一赔一
重庆晚报讯 门面已经抵押给银行，开发商还把房卖出去，购房人发现后一怒之下告上法院。近日，市一中院判决开发商退一赔一，即退还20万元购房款，再赔20万元。据悉，2013年1月，石某向开发商购买了位于潼南县县城的一处门面，购房款为20万元。开发商信誓旦旦地称，该门面没有产权和债权债务纠纷。石某信以为真，分两次支付了购房款。然而，当石某使用门面后，才发现该门面早在2011年就被开发商抵押给了银行。石某很气愤：当初签合同时，开发商口口声声保证销售的门面没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证该门面没有司法查封或其他受到限制交易的情况。如今，这些保证都成了一纸空文。2014年初，石某向潼南县法院起诉，状告开发商欺诈，要求退一赔一。法庭上，开发商没有过多的辩解。法院审理查明，该门面抵押期限是从日到日，但开发商未在法院规定的举证期限内提供门面已解除抵押的证据，也未举证证明签合同时已告知石某抵押一事，购房合同中也未约定该门面已设定抵押。为此，法院认为开发商隐瞒抵押行为，对购房人构成欺诈。潼南县法院一审判决解除双方购房合同，开发商退还20万元购房款，再赔偿购房人20万元，也就是退一赔一。开发商不服，向市一中院上诉。日前，市一中院驳回上诉维持原判。开发商欺诈可以退一赔一承办法官称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved开发商故意隐瞒房屋真实情况应担责--《人民司法》2015年22期
开发商故意隐瞒房屋真实情况应担责
【摘要】：正【裁判要旨】开发商在与购房者签订商品房买卖合同过程中,故意隐瞒房屋真实情况,诱使购房者作出错误意思表示的,构成欺诈。购房者在撤销权除斥期间内请求撤销买卖合同的,人民法院应予支持。□案号一审:(2013)沙法民初字第06084号二审:(2014)渝一中法民终字第01064号【案情】日,王勇与重庆金科星聚置业有限公司(以下简称金科公司)签订重庆市商品房买卖合同,约定购买金科公司开发建设的,位于重庆市沙坪坝区大学城南
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：D920.5;D923.6【正文快照】：
【裁判要旨】开发商在与购房者签订商品房买卖合同过程中,故意隐瞒房屋真实情况,诱使购房者作出错误意思表示的,构成欺诈。购房者在撤销权除斥期间内请求撤销买卖合同的,人民法院应予支持。□案号一审:(2013)沙法民初字第06084号二审:(2014)渝一中法民终字第01064号方式要求公
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购买商品房需注意的几个问题一、签订商品房买卖合同需要注意的问题。 　　购买商品房首要的是签订合同。 　　 1、在签订合同之前要审查房地产公司和房产项目。也就是一般所说的看五证。是哪五证呢？《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。这五证是针对期房而言要具备的，所谓期房，是指开发商没有办理房产所有权证的即大产权的房产项目，这里最重要的是土地使用证和商品房预售许可证。这些证件最好能看到原件，当然现实中是看不到原件的，那么看复印件需要注意了：土地使用证如果抵押在复印件上可以不显示，如果想要了解就要把相应证照的编号记下来，委托律师到房管局查原件。因为开发商没有支付土地出让金或没有筹集建房资金、没有开工证，手续不全，开发项目变成烂尾楼，到时候购房者首付款都可能追不回来。 　　国有土地使用权和房屋所有权如果抵押的，在国有土地使用证和房屋所有权证原件上会相应的进行标记，购买抵押房屋不能办理过户，开发商隐瞒抵押的事实，出售设定抵押权的房屋的，属于欺诈行为，购房者可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 　　如果是现房，只需看土地使用证和房屋所有权证，商品房现房没有这两项的，不得上市销售，也不得办理商品房过户手续。 　　土地使用权证要注意的是使用年限，这里区分出住宅与商业用房，住宅的土地使用年限是 70年，商业用房土地使用年限是40年。如果不注意这一点，把商业用房按照住宅买下，开发商从立项时即开始计算土地使用年限，施工、交房再拖个几年，等业主把房子买到手，土地使用年限就剩下三十几年了，所以一定要注意。 　　2、审查过后，决定购房时有一个问题要足够注意。楼书和楼盘的广告上最吸引你、促使你决定购买的事项有没有在合同上有所体现，这里提醒大家，不要相信售楼人员的口头承诺，比如小区的配套设施在两年内齐备、小区绿化率在40%、顶楼赠送露台、一楼赠送花园。这些如果是你最重视的，一定要求作为补充条款体现在合同中或者另行签订补充协议，把开发商口头承诺的东西以书面的形式体现出来，并约定如果不能实现的话， 开发商应承担的违约责任。如果开发商是认真准备履行这些承诺的，签订这样的补充协议不会有问题，但是如果开发商断然拒绝，是否要购买这样的房产业主就要三思了。律师的建议是这样的房产就不要买了，后患无穷。 　　3、在签订商品房购买合同签一般开发商要求业主签订意向书并交付定金。签订意向书不是签订商品房买卖合同的必经程序，如果签订意向书一定要约定签订商品房买卖合同的期限，并约定开发商没有如期与购房者签订合同的违约责任，可以约定逾期签订买卖合同的要求开发商按日支付定金一定比例的违约金。因为开发商与购房者签订意向书以后没有责任限制可以无限期的拖下去，购房者要承担利息损失和另行购买的违约风险。 　　定金一般不超过总房款的20%.交付定金一定要经过深思熟虑，认真考虑购买的情况下实际交付。因为一旦购房者决定不购买该商品房项目时，开发商不予退还定金。而开发商因为资质和资金等原因不能完成项目时，购房者主张双倍返还定金时开发商可能没有能力返还。 　　定金数额不宜过高也不宜过低，过高时如果开发商违约时购房者要投入大量的时间精力索取定金，还不包括开发商无力返还的情景；过低时开发商的违约成本过低，对购房者的权利保护不利。 　　4、正式签订合同时需注意合同可以改，不是一定要按照开发商提供的格式合同签署。可以改动、增加、修改合同条款或者签订补充协议作为合同附件。 　　5、房屋面积和设计变更条款。约定应明确具体，房屋设计图、平面图经双方确认作为合同的附件附在合同之后。对此的违约责任可以自行约定，无约定的按照法律规定执行。 　　6、开工、交房、办理产权证的日期。日期要约定明确，并明确约定开发商不能如期开工、交房、办理产权证的，应承担的违约责任。现实中经常有没有约定违约责任的，购房者只能主张开发商退还已付购房款并支付利息，殊不知开发商用购房者的已付房款开发项目并随着房价上涨赚取了暴利，购房者却因没有依据不能索赔。或有开发商提供的格式条款里有约定的，违约责任过低，是开发商给购房者设置的陷阱，致购房者不能保护自己的权利，只能被动接受。 　　交付房屋条件如水、电、暖、气、有线、宽带、电话，周边配套设施如会所、幼儿园、医院、绿地、停车场等约定越明确越好，并约定违约责任。 　　7、办理贷款。现实中购房者一般委托开发商代为办理贷款手续，因为开发商与银行合作关系，办理起来比购房者个人更快更熟练，也更易通过。 　　合同中应约定贷款申请银行不批的情况下，购房者是自筹资金交付全款还是解除合同，开发商返还已付购房款。并应对不能办理贷款手续的责任清楚约定。 　　因此开发商不具资质或其他原因导致贷款不能通过的，可以解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。 　　如因购房者原因不能办理贷款的，购房者不构成违约，可以解除合同，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。 　　如果贷款不能通过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，比如二套房贷款首付和利息上调原因，不构成违约，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息。 　　8、物业合同。如果可能，应在购房合同中对物业服务、收费标准加以约定。 　　9、水电暖应属于合同造价之中，开发商需要另行收费的项目因明确约定，没有约定的，开发商不能另行收取。可在合同中明确约定“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。” 　　二、收房时需要注意的问题 　　1、交房时要注意审查两书一证。即《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》和竣工验收证明。没有这两书一证的，购房者可拒绝收房，并按照开发商不能按期交房要求开发商承担违约责任。 　　2、合同上房屋面积与实际面积误差。 　　面积误差在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算。 　　超过3%的，实际面积大于合同面积的，超出部分价款由出卖人承担，所有权归买受人。 　　实际面积小于合同约定，超出3%的部分，价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可请求解除合同。 　　开发商提供的格式条款经常约定房屋面积以最后实际测算为准，据实结算。购房者没有提出异议的，就要承担不利后果，买了过大或过小的房子，还得按照合同据实结算。这也是开发商设置的典型的陷阱，所以在签订合同时要注意，自己这方面法律不熟悉的，可以委托律师审查合同或者全程陪同，避免了购房陷阱，省下来的不是区区一定律师费可比的。 　　3、房屋设计变更。房屋设计变更，开发商应及时通知购房者。 　　开发商提供的格式条款也经常会规定房屋设计变更不另行通知，如果购房者签了字，那么收房时发现你的厨房变成厕所也只能被动接受。 　　4、实际验收。 　　关于入住通知。应在合同中明确约定交房时间前，书面通知购房人认真审查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商没有《建筑工程竣工验收备案表》和《实测面积数据》的，视为不符合合同规定条件，可拒收。 　　签入住通知，又发现房屋不符合条件决定拒收的，书面通知开发商。 　　认真检查房屋实际状况。先验后收。 　　如地面是否水平，开关门窗是否有障碍，水龙头、地漏是否通水，电闸、插座是否通电，天然气、空调位置是否预留，电话、宽带、有线是否开通或者预留、厨卫防水是否做好。 　　房屋有问题的，可以列出问题清单，要求开发商限期修理，签订办理收房。验收手续上，一项项核实，对于无法验收的，可以列明“无法核实”或者“暂时不能确认”，不能稀里糊涂的签字验收。 　　三、买卖商品房除房款外其他费用 　　1、 交易过程中的费用交易过程中产生的费用是印花税，房款的万分之五。 　　2、 入住过程中的费用物业费、供暖费等3、 申办产权过程中的费用登记费 0.3元/平方米印花税 5元/件所有权证工本费 4元/本契税 普通住宅为1.5% 高档住宅为3%住宅公用部分公用设备维修基金 房款2%这里需要注意的是开发商在收房时要求交纳办理产权证的费用的，可以拒交。具体申办过程中再交纳。
没买到房子的都是一脸的怨气呀。
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一个开发商的自白：我们不是阶级敌人！
来源：@杨红旭
作者：潘石屹
近日，受令我尊敬的亦师亦友的杨红旭院长诱惑，为其“全国购房研练社”的成立重拾笔墨。契合其购房者角度，我想从购房和开发商这种组合中，聊聊开发商那点事。
不同的关系组合，组合者的相对关系不一样，所持立场、所站角度也不一样，自然会有不同的心态和言行。
倘若是政府和开发商组合，在政府眼里，开发商那还真是大事，收税时想起他，群访时踩死他，所以几乎每个政府部门都能管开发商，都有收费盖印。
倘若供应商和开发商组合，在供应商眼里，开发商更是大事中的大事，开发商日子紧巴紧巴的，供应商的前景也悲催啊，多少行业产业指望开发商一起发达啊。
一、购房者和开发商的关系
购房者和开发商组合。购
房者眼中的开发商，那都是要命的事，一辈子心血都压在里头啊……其实冷静下来，可以举重若轻的去看透开发商，就像食品加工厂邀请消费者进工厂直观体验食品
加工过程，上海东方卫视借助《急诊室故事》逐步让大众看透医生护士，我也想尽我不短不长的近20年地产人经历，带你看看开发商那点事。
开发商是个企业组织，但这个企业组织内从业办事的都和普通人一样，上班工作，下班回家，也要衣食住行，也有人情世故，就像医生，穿起白大褂就是医生，脱了，他也一样一个普通人。
所以，购房者没必要以一种敌对的心理来面对开发商职员，畏惧怨恨都只会让人失去理性和睿智，反而被动。购房者和开发商，更具体说是和开发商职员接触交往中，开发商职员必然会本着对企业负责，对自身绩效考核利益负责，从而与购房者在一些利益中扳手腕，这是非常正常的市场交易较量，不必上升到伦理道德的高度，说什么欺诈，什么弱势群体。
在这种市场交易较量中，犹如两个竞技比赛者，水平高的自然占优获胜，那要不被动挨打，就必须自我修炼提高，以期旗鼓相当势均力敌，从而平等交易。
红旭兄这些年所做，以及此番“全国购房研练社”的设想，不就是为了让购房者提高自身交易能力，推动市场均衡发展嘛。我曾对购房者说过，购房者就应该选择聪明懂行的团队和开发商，只有越懂行越聪明的开发商，才能不断创新出符合新时代的作品给购房者，愚蠢的开发商做出的项目谁还敢买啊？
当然，倘若一个人从一个明显不在同一PK档次中获得利益，甚至从一个傻子无PK能力那里牟利，那这是要上升到道德层面予以强烈谴责，甚至法律保护弱者的。
比如最近，中国国家队PK不丹来个12:0，虽说不用道德谴责中国队，但我们也不可能去盛赞中国队，毕竟人家是业余球队，胜之不武啊。
总之，面对开发商，购房者也平心静气和他们工作人员沟通交流，发挥自己全部谈判沟通技巧和能力，争取在交易博弈中均衡，甚至占优（当前这种激烈竞争的市场中，一部分购房者得益，开发商阶段性出血的情况越来越多了）。
二、开发商规划定位的那点事
一提到规划，常规看法就是开发商如何处心积虑的偷面积，超容积率。这事还得细细说。土地越贵，容积率越珍贵，土地不贵，给你的容积率，开发商还不一定乐意做足。
出于企业利润和市场竞争力（同行都在这样玩，你不这样，不就是被动挨打嘛），此前，开发商会和设计单位认真研究国家法规政策，找到突破口，实现弯道超车。
但如今，时过境迁，魔高一尺道高一丈，政府管理能力也不断增强，政策法规也不断完善，这种开发商和法规政策的较量事实上推动了社会的发展和进步。
果形成当下相对平衡的状态，那就是歪门邪道基本被堵死了。话说回来，每个购房者（我自己也是购房者）还不一样希望自己买的房子多偷点面积，这种心理传导到
开发商形成共同目的利益联盟，这种看别人走歪路时义愤填膺，而自己踩红线时视而不见，甚至理所当然，这是典型的美国式双重标准处事，既立牌坊又当婊子。
规划中还有些和购房者息息相关的事，比如外围环境配套，按法理，这些都不是开发商的事，可在世俗眼里，周边道路水电煤暖网等“七通”，以及学校、医院、菜场等公共设施配套，这些全是开发商的“承诺”，而事实上，开发商又的确善于或者喜欢，接这些配套说事（营销宣传）。
其实，这些都是政府卖地规划时应做的事，也是政府抬高地价时惯用的伎俩，特别是新开发片区，政府总会给开发商承诺七通某时到位，公共设施在周边哪里哪里……
在商言商，开发商自然而然的会借助这些宏伟蓝图大势宣扬，兑现与否那还真不是开发商能把握的事。
随着法治社会的推进，政府管理的规范，越来越多关系民生的公共配套设施都必须公开公示，甚至提前征询公众意见，这样开发商能了解到的，公众也能查询到，只不
过开发商会有专门人跟踪关注这些事，能快几小时或者几分钟知道而已。只有开发商知道，而购房者不知道或者无法查证的“美好愿景”，那购房者最好别听信，或
者做一个市场赌徒，押赌“美好愿景”会实现，当前愿意以“低价购进”。
早期炒房者不就这样博彩成功的啊。当然，92年93年一批海南炒房者血本无归也是有的，这就是合理的市场，有亏有赚。
三、开发商规划变更的那些事
不妨给大家听一段开发商工作会议对话，这种对话在很多开发企业估计都有类似故事。
前期开发部：“X总，最近去供电局对接供电配套事宜，供电局设计部门认为建筑设计院设计的路线不合理，配电房位置也不妥，要改线路挪配电房位置……”
“什么，要改配电房位置，改到哪？哪栋楼愿意楼边有配电房？改去的那栋楼的业主要追索违约，怎么办？你告诉我……”没等前期开发部说完，X总已经拦断话语厉声责问起来。
结果大家都或许听到过或者经历过，开发商不得不按供电部门要求做，开发商不得不为不是自己犯的错向业主赔钱，还落得个奸商罪名。
这种故事正在发达的一线二线城市逐步消失，而在三四线城市还将留存若干年，因为办理施工许可时的施工图审阶段，很多城市的供电部门不介入，或者即使有介入了，供电部门人员尚未提升到法律契约层面去重视供电设计图审，而是惯性的认为，反正供电是我们做，以后我们做时再说（想怎么做就怎么做，想怎么改就怎么改，没有监管约束，验收也是他们自己）。
这个故事不是想为开发商开脱责任。每栋楼每套房的规划设计审批通过，其销售部门才能根据审定的方案和图纸进行综合评价，从而确定一房一价，所有有利不利因素都体现在房价中了（每个人的有利不利的判断也会有偏差或遗漏）。
原定由变配电房的楼栋的房价要被此项因素减价，没有的会略高，一旦变更位置，原来有变配电房的没卖掉还能加价，卖掉的也不可能再加价回来，而新定位置的附近楼栋自然价值损失，甚至要赔偿此前已经销售出去的业主。
这种折腾对开发商绝对是有害无益的，那哪个精明的开发商愿意做有害无益的事呢？当然不会。所以这种“被违约”的躺着中枪的事情，购房者应更理性看待，开发商也只能按约赔偿。
四、开发商隐瞒欺诈的那些事
瞒是瞒不住的，真实情况早晚要曝露在公众面前，真要是瞒住了公众而不被暴露的，那也就不是什么大不了的事了。
所以，开发商一般不会故意隐瞒什么重大事宜，只是可能会采用变通的说辞解释，或者是购房者没关注没关心，开发商人员也没法判断某个项目情况或事件对购房者重要与否，也就可能不曾提及。
关心什么，开发商应如实回复（开发商人员圆通的解释，而非确定或否定的回复，这就靠听者自己把控或进一步盯着问清楚了），你没关注的问题，开发商工作人员
不一定会面面俱到的背书般都告诉你，这是现实可行的诚信不欺瞒，倘若要开发商工作人员把项目所有你关心的你不关心的情况都一五一十，完完整整，毫无遗漏的
告诉你，那你只能天天跟着开发商上班，即使那样，你也未必能把整个项目的所有细节都了解都记住。
就比如交房这个事。在距离交房时间尚早时，购房者问开发商，开发商肯定会回答：“我们肯定如期交房，甚至提前”（不这么回答，难道说我们争取吧。这么说，你还敢买吗？）。
待临近交房时，购房者再问开发商，开发商若仍然坚定回答：“没问题，我们保证如期交房，甚至可能提前”，那这种情况基本是会如期交房的，因为，交房与否都在
眼前了，谁还能睁着眼说瞎话，除非，购房者一点判断力都没有（开发商人员也不敢赌购房者没一点判断力啊，现在购房者都是比销售员还专业的踩盘高手诶）。
若开发商回答：“还在努力吧，应该没问题的，……真要交不了，我们也会按合同办理的”，总体潜台词就是，难度不小了，但我们准备按合同约定付违约金了。但
即使这样，能按合同办事的开发商还是诚信的，最完美的诚信当然是不逾期交房，逾期了诚恳认罚赔罪也是诚信，错了不认还不悔改才是失信和欺诈。
五、开发商销控打折的那些事
开发商售楼过程中会有销控技巧和处理，这是半公开的秘密。所有营销行业都会采用销控手段来加快逼定。
大家最直接感受的就是苹果手机了，每次新货出品，总是控制数量，吊高购买者胃口和销售价格，诸多果粉还不乖乖就范，而且美滋滋的，在同一款苹果的后期价格猛降，又不要排队购买时，我也从未看到或听说某个果粉，怒砸苹果泄愤嘛。如果有，请告诉我，我愿意去“被砸收货”。
这不是开发商的过错，是所有行业的营销人在帮助人类克服消费中的选择障碍症，这属于心理纠偏层面的问题，不是开发商的道德问题。
至于打折，开发商的营销人员的确不会轻易的给出更低价，甚至所谓的底价，因为人的天性是没底的，给了低还想更低。所以我给我朋友的购房建议一直是：自己购买力和承受力是关键指标，而开发商给的价格只是参照指标。
当然，中国这种人情社会，总会托人找关系打折优惠，这种既精神愉悦，又让物质受益的事情很常见。所以，个人建议购房者先施展自己全部谈判才能去争取到最多折扣和优惠，然后再托人去打折，这种再折扣就是你欠所托之人的人情债了，不然，托人打折还比自己谈判价格更高都有可能哦。
总之，开发商那些事，不是什么深奥神秘的事，和各个行业专业岗位一样，都是每天每件事实践出来了，运用社会常识，以及你自身社会阅历和工作经验去换位思考，你就能明白开发商每个员工每件事情的来龙去脉，再结合当今庞大迅捷的资讯资源，简单点，货比三家，乐享生活。
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