借名买房 究竟归谁所有？　
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[导读]借名买房，究竟该归谁所有呢？这是发生在平顶山市的真实的房产纠纷。大张和小王是发小。大张相中了一套学区房，打算买房投资；而小王的孩子正好需要入学，小王与大张商量后，口头约定以小王的名义签订购房合同，将房子放在小王的名下，而房子本身还是归大张所有，购房款也由大张自己承担。 几年后大张收回房子，原本满口答应帮忙过户的小王然变了态度，坚持说房子就是自己买的，购房合同和房产证上也都写的是自己的名字，大张是在无中生有。 花费几十万的购房款，买来的却是发小的反悔，大张感到十分无奈。好朋友两人只能对簿公堂。 在庭审中，法官格外关注购房款的来源，要求大张和小王分别对房子的出资情况进行举证。法院查明，数笔购房款虽然都是从小王的账户转到开发商的，但小王交付的房款都来自大张的账户。包括房屋的首付5万元现金，也是在签订购房合同时，由大张支付的，小王只是在购房合同上签了字。 在掌握了这些事实后，法院作出了判决，根据实际购房款的支付情况，认为大张是房子的实际出资人，将房子判给了大张。 律师诊断 借名买房 尚无明确法律规定 依据合同法应具法律效力河南大乘律师事务所张国强律师表示，现行的法律当中，对“借名买房”未出台对应的条款，且现今生活中“借名买房”的事件愈来愈多，因此，在该领域，急需相关法律法规的出台才能得到有效的规制。 但张律师又进一步说明，虽然该领域暂无相关规定，但借名买房属于合同行为，是双方真实意思表示下的自愿约定，属于合法有效的合同，虽然借名人存在恶意规避法律或政策的行为，但借名人对房屋的所有权一般都会得到确认。何为认定关键？出资凭证张国强律师表示，在借名买房案件中，首先，购房人应注意留存证据，尽量采用便于留存证据的方式进行交易，如银行转账，确需现金交易的，应出具相关收款凭证等；其次，双方还应签订有效的协议，将双方借名买房情况具体出资情况、房屋过户归属作出说明，并将双方权利义务作出详尽规定；再次，以上证据均无瑕疵，才能在案件出现纠纷时使得出资人的权益得到有效保障。律师提醒，谨防借名买房风险借名买房本身隐藏着诸多不可预测的因素，引起纠纷的概率相对较高，司法审判实务中经常因证据不足出现借名买房法律关系不明晰，权利义务不够明确，给维权造成很大障碍。如果确要借名买房，一定要做好事前的风险防范及事后手续的完善。 张国强律师提醒大家，首先，借名买房要做好事前预防风险的措施，购买人应对被借名方资信情况作一充分了解，并充分考虑到房产政策对借名买房的相关限制性条件。借名买房若已实际发生，则借名人需谨慎行事，一定要留好出资证明的证据。另外，借名买房不仅对借名人有很大风险，对被借名人也会构成一定负面影响，由于涉及到按揭贷款等信用问题，被借名人也应在充分了解购房者资信情况的情况下才能做出回应，若借名人信用出现问题，被借名人今后所能享受的由于良好信用才能享有到的优惠政策可能就此丧失。比如，出借自己的名义购房或按揭贷款，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录,势必影响到将来自己的房屋购买，如果出资人按揭还款不及时，还会有可能损坏个人的诚信度。
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北京凯诺律师事务所拆迁律师：借名买房都有哪些法律风险？
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　　部分人会遇到这种情况，就是要买房或是贷款时会受到一定的阻碍，出现这种情况时，不少人都会想到以家人的名义去购房，那么以这种行为去做的话会有一定的风险吗？如果把新买的房子登记在自己孩子的名下，那么，如果房子拆迁了怎么办？下面，具体来看看。　　以养女的名义买的房在出现纠纷后想收回　　老家邻居，有两个老人，家庭还算富裕，两老人上了年纪，行动不方便，于是就想买一套有电梯的房子安度晚年，但因不符合贷款条件所以就以养女的名义登记贷了款。其中贷款为16万元，但是贷款很难批下来，所以经过一家人的商议之后，便直接用了养女的名义购买了此套房屋。一家三口还签了一份说明，说明中明确的表示：这套房屋由两位老人以养女的名义购买，其所有权归两位老人所有，该养女也在这份说明书上签了字。之后他们资助养女买了房、买了车，可是，随着时间的推移两位老人与养女的关系渐渐的疏远，其养女也几年不回来探望老人。后因为养女称老人居住的房子是自己购买的要求老人限期搬离双方发生矛盾，于是两位老人将养女告上了法庭。　　在庭审中，该养女说，房屋所有权应以登记为准，房屋已经登记在了她的名下，已经赠与给她，也产生了法律效力，已经不具有可撤销性。　　在法院审理后认为：借名买房，即借用他人名义购买房屋。在本案中，二原告因年事已高，如以自己的名义贷款则额度低、年限短，于是借用女儿（被告）的名义买房，申请商业按揭贷款，商品房买卖合同签订后，二原告支付了购房首付款，此后又逐年还清了按揭贷款，完全符合借名买房的法律特征。二原告属于借名买房人和实际出资人，被告属于名义买房人。因所购的房屋属于普通的商品房，没有身份和资格的特殊要求，也未用于逃避税费、债务或隐匿财产，更没有损害社会公共利益，因此该借名买房行为应有效。因原、被告之间未签订书面的赠与合同或协议，二原告也未作赠与的明确意思表示，赠与不能推定，没有明确的赠与意思表示不能视为赠与，借名买房还清按揭贷款后，未立即要求过户，并不等同于就赠与了。经过法院的一审判决之后确认该房子为老人所有，其养女应在一个月之内配合过户。法院据此做出上述判决。　　将房子过户给孙子 孙子一家“独吞”拆迁款　　拆迁律师讲到，在中国人的概念里只要有房子，以后老了就不用担心养老的问题了。近日，有一老人把房屋登记在未成年的孙子名下。这位老人在2009的时候，以6万元的价格买下了一处房屋，跟子女们商量之后，在办理过户手续时，决定把该房子直接过户给还未成年的孙子，其孙子的父母出资2万元，分配给老人其他子女，而且商量好老人生前可以一直住在该房子里，可是，谁也没有想到该房子被列为棚改区域，　　就在这时其孙子的父母与当地拆迁相关人员签订了相关的房屋征收补偿协议，总金额为36.7万元。不料这些拆迁款被孙子一家直接独吞了，老人不仅没了住处，这拆迁款也没了，于是，老人把孙子告上了法庭。　　经过法院一审认为，老人将出资购买的房屋直接过户至其孙子名下的行为是赠与，该赠与行为是老人真实意思表示，合法有效，且物权已经进行了登记，赠与行为已经完成。但是该赠与附有一定条件，就是老人在有生之年必须将该房屋作为固定住所，该附加条件双方均予以认可，亦合法有效。附义务赠与，是指赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行义务的赠与行为。而目前因政府需要征收，而必然会导致老人丧失这一固定住所。老人赠与时的附加条件实际就是对该赠与房屋的物权进行了部分限制，也就是被告目前尚不能获得完整的物权，现房屋征收已经进行了全额的货币补偿，该补偿款中被告应分出部分用于保障原告有生之年的居住场所。对此，经过法院的最终审理，判决被告在诉争房屋征收补偿款中向老人支付13万元。根据其事实、情节等依据相关法律条款作出如上判决。　　婚内购房登记在女方名下 离婚后男方想分房　　陈先生与张女士在2012年登记结婚，在婚后的日子里他们就像是恋人一样恩爱如初，不久之后两人以张女士的名义购买了一套商品房，原本以为一直可以这样幸福的生活下去的两个人，谁也没有预想到在几年后，两竟因感情不好而协议离了婚，在离婚协议中在夫妻共同财产一项中写明，“无夫妻共同财产”。　　令张女士没想到的是，在离婚半年之后，陈先生却以对夫妻共同财产进行处理为同，把张女士告至法庭，请求法院依法判决分割夫妻共同财产即自己名下的商品房。　　法院审理后认为：被告张女士名下的商品房系原、被告共同购买，办理房屋贷款和其他相关手续时原告均在场，原告对该房产是明知的，不属于一方隐藏、转移、变卖、毁坏夫妻共同财产的情形；且该离婚协议是由第三方打印并经原、被告签字确认的，没有证据存在表明欺诈、胁迫等情形，因此，该协议对双方具有法律约束力。离婚协议明确约定男、女双方无共同财产，应视为双方对夫妻共同财产的处理，应按离婚时各自占有的状态维持，现原告单方请求进行变更，没有法律依据。最终法院依法判决驳回陈先生的诉讼请求。　　律师说法　　凯诺专业拆迁律师表示，借名买房以及附条件的遗赠有很大的风险，随着政策以及市场的不确定性，很容易造成人财两空的情况。最后，凯诺拆迁律师建议大家，尽量不要借名买房，如果是特殊情况，不得不以借名来买房的话，一定要双方签订相关的时间合同，明确的写明房屋的归属，同时，也要保存好各类付款凭证以及购房发票等一些相关的书面材料。
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