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土储规模同比连增11月 部分城市仍需加快供地
来源：21世纪 经 济 网 &&发布时间：
需求端被同时，国土部以及地方各省市也在督促供给端发力。国土资源部的信息显示，9月下旬，国土部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查，检查范围包括70个大中城市和热点城市。国土部表示，此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。6月27日下午，住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目许可有关事项的通知》（京建发〔号，下称“243号文件”）。要求全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市，并在通知后附上未开工项目名单。10月13日，北京市住房和城乡建设委员会在官方网站上再度发布《关于加快推进2017年政策性住房、及配套设施投资任务落实的通知》。通知明确要求，“各区住建委（房管局）和全系统各级领导干部要充分认识当前面临的严峻形势，切实增强紧迫感和责任感，把这项工作当成一项政治工作，抓紧抓好。”易居房地产研究院监测显示，观察 2011 年以来的土地储备规模，当前50城6亿平方米左右的土储其实是偏低的。低基数下的放量城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。在上海易居房地产研究院研究样本中，城市土地储备规模=过去18个月该城市招拍挂市场出让的土地总和。此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商 住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。今年以来，在国土部以及各省市督促下，土地供应明显加快。根据上海易居房地产研究院监测显示，截至 2017年9月份，易居研究院监测的50个典型城市土地储备面积为64040万平方米，环比增长5%，同比增长13%。近期50城土地储备规模上升，得益于2016年以来的供给侧结构性改革导向，部分预售商品房库存规模不足的城市均加大了供地的节奏，进而扩大了土地储备的规模。中原地产研究中心针对住宅类土地进行了数据统计。统计显示，50大城市合计卖地达到了2.09万亿元，同比2016年同期的1.41万亿元上涨了47.4%。累计供应的住宅类土地规划建筑面积达到了4.4亿平米，同比上涨了17%。特别是北京等一线城市，供应上涨明显。尽管土地供应明显加快，但上海易居房地产研究院注意到，若观察 2011年以来的土地储备规模，当前50城6亿平方米左右的土储其实是偏低的。从稳定房价等角度看，后续依然需要积极增加土地储备规模。按照数据监测显示，17个城市的土地储备规模呈现不同程度的同比下跌。其中、和等城市的土地储备规模同比跌幅较大，分别为59%、52%和47%。此类城市供地节奏总体上较为缓慢，后续从稳定房价以及增加房源等角度，都需要积极增加土地供应，同时优化供地结构。土地储备规模的同比增幅曲线更容易反映当前市场走势。也就是说，从数据上看，土地储备规模的同比增幅已保持了连续11个月的同比正增长，且增幅有扩大的趋势。但由于2016年的基数值相对低，所以当前土地储备规模依然没有走出低位的区间。中原地产分析师张大伟认为，一二线城市已经基本完成了去库存任务。这种情况下，很多一二线城市为了抑制市场的上涨，开启了增加土地供应的政策。调控从过去的减法开始叠加加法。从市场看，一二线城市在目前已经做好减法的同时继续做好加法，平稳市场供需结构。增加供应后，市场价格将有望有所降低。33城市相对不足从近期政策层面看，无论是国土部还是各热点城市仍然在督促土地供应。10月13日，北京市住房和城乡建设委员会在官方网站上发布《关于加快推进2017年政策性住房、商品房及配套设施投资任务落实的通知》。其中提到，今年1-8月，北京市政策性住房、商品房及配套设施投资共计完成1387.6亿元，占全年2500亿元投资任务的55.5%，与去年同比下降5%，距离完成全年任务还有很大缺口。通知强调，北京市委市政府领导高度重视，明确提出落实全年投资任务坚决不退不让的要求，并多次召开会议专题协调推进。日前，规划国土资源管理局负责人表示，将按照“商品住房用地稳中有升、保障性住房用地确保供应、租赁住房用地大幅增加”的原则，有序加大住宅土地供应，在就业密集、产城融合核心区域以及轨道交通站点周边区域推出租赁住房用地，构建租售并举的住房体系。上海易居房地产研究院监测显示，2017 年9月，全国50个城市土地储备去化周期为15个月，相比8月份有所增加。其含义是，若按照当前的节奏，此类土地储备面积15个月后就可以消化完毕。观察历史数据，受房屋销售市场持续升温等因素的影响，自2015年第四季度开始，土地储备去化周期持续走低。而到了今年第2季度，各大城市房地产管控政策较为严厉，市场交易开始走弱，加上各地供地节奏加快，所以该指标正在低位水平上小幅反弹。从具体城市看，有17个城市的土地储备去化周期是大于18个月的，这说明土地储备规模相对是充足的，甚至是偏高的。这17个城市包括、、、、合肥、湖州、济南、镇江、昆明、惠州、厦门、北京、苏州、 无锡、宁波、南通和嘉兴。同时，从排行中可以看出，有33个城市土地储备去化周期是小于18个月的，说明这些土地储备规模是不足的，也是后续需要积极增加供地的城市。具体城市来看，包括东莞、沈阳和泉州等城市的去化周期相对较小，均为4个月左右的水平。尤其是对于沈阳等城市来说，过去被贴上了“高库存”的标签，供地节奏一直较为缓慢。今年1-9月份房屋交易市场总体较为活跃，这也容易使得此类城市土储去化周期继续走低。上海易居研究总监严跃进认为，9月份全国50个典型城市土地储备去化周期曲线总体处于低位，但呈现了缓慢上升的态势。这和当前供地节奏有所加快以及各地房屋销售市场降温有关。此类曲线的上升，也有助于缓解部分城市潜在库存不足的压力。另外从市场结构上看，部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落，应该快速转入到增加土地供应的阶段。
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一线城市房地产投机性需求得到遏制 后期调控持续加码
19日，国家统计局发布1至9月全国房地产开发投资和销售情况显示，2017年前9月全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1至8月提高0.2个百分点。其中，住宅投资55109亿元，增长10.4%，增速提高0.3个百分点。房企施工方面，前9月，房地产开发企业房屋施工面积738065万平方米，同比增长3.1%，增速与1至8月持平。房屋新开工面积131033万平方米，增长6.8%，增速回落0.8个百分点。房屋竣工面积57694万平方米，增长1.0%，增速回落2.4个百分点。购地方面，前9月，房企土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%，增速比1至8月提高2.1个百分点；土地成交价款8149亿元，增长46.3%，增速提高3.6个百分点。业内研究员王梦雯表示，今年1月至9月，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但基本延续了今年以来整体平稳的态势。土地市场来看，房地产开发企业前三季度土地购置面积1.7亿平方米，同比增长12.2%，为近五年来最高增幅。中原地产研究中心数据显示，年内房企继续积极拿地，截至日，53家房企拿地过百亿元，合计拿地额高达18791亿元，同比增长48%。国家统计局新闻发言人邢志宏也认为，一线城市房价经过调控以后，现在市场预期比较稳定，投资投机性的需求得到了有力遏制。前三季度房地产投资增长比较平稳，对经济的发展依然起到了积极作用，同时房地产风险也得到了有效的化解。邢志宏说，从8月份的数据来看，15个一线和二线热点城市新建商品住宅价格环比都在下降或持平，北上广深四个一线城市同比涨幅连续11个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落。从库存来看，我国房地产库存也大幅消解。9月末，商品房待售面积61140万平方米，比8月末减少1212万平方米。值得注意的是，这较2016年2月份73931万平方米库存最高点，19个月库存去化高达1.28亿平方米。但值得注意的是，王梦雯认为，预计后续各类房地产新政将紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”政策导向，过热城市将加速降温，开发企业资金面继续趋紧，土地市场泡沫恐难持续。全国数据来看，四季度多项指标增幅将呈现收窄态势。中原地产首席分析师也表示，从房地产销售来看，日前合计38家上市房企官方公布了1至9月销售额数据，从整体数据看，全面刷新历史。38家1至9月合计签约达到了3.09万亿，同比2016年同期的2.15万亿上涨幅度达到了43.5%。但从单月来看，9月房企销售面积和销售额均有回落态势。此外，资金方面，1至9月，房地产开发企业到位资金113095亿元，同比增长8.0%，增速比1至8月回落1个百分点。其中，国内贷款19003亿元，增长19.5%；利用外资113亿元，增长0.9%；自筹资金36451亿元，下降0.3%；其他资金57528亿元，增长10.4%。在其他资金中，定金及预收款34610亿元，增长16.9%；个人按揭贷款17739亿元，增长1.3%。王梦雯说，从开发企业季度资金来源的构成分析看，三季度企业自筹资金占比升至35%，较二季度提高4个百分点；定金及预收款占比降至30%，较二季度下降了三个百分点；国内贷款占比降至15%，较二季度下降了一个百分点；利用外资与其余资金占比也有小幅下降，反映出三季度房企资金压力明显上升。该分析师预计，后期楼市调控政策持续加码，房地产长效机制将加速落地。在此背景下，非理性购房需求再减，房地产逐步形成更健康的结构。
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