福利房是占便宜还是亏大了(2)
　　惊喜出现了，老公单位的住房，因为新房要退旧房，新房又靠着高架桥，又比以前的房子贵，所以很多人放弃了，所以老公还有资格要房，当时是3000多一方，带简单装修，我们购置了点家具、电器，一共40万，咬咬牙搬进了这个100方的单位电梯房，这套房子带省一级的学位，女儿凭这个上的小学。当时我们找亲戚、朋友借了首付，办理了公积金贷款。现在来看，真的很划算，房子也升值到了4万多。
　　2008年手上有点积蓄后开始装修外面购置的商品房，并把单位的房子出租，当时每月租金3000元，贷款每月2000元，还可以提取公积金，所以基本没有压力。
　　安定下来后，也看过一些房子和公寓，但因为手上的钱太少，都无法下手，2012年在单位附近购置了一个6平方的商铺，40万，虽然商铺位于繁华地段，但因为消防等问题，又由于只能整体出租，现在商铺产生的收益很低，每月300元，算是失败的投资。
　　杨老师，这是我这15年的房地产方面的投资经历。今年小区和边上的旧村改造，盖了许多新房，也想把现在住的这套卖掉换一套大一点的房子，但附近的房价都是5万多，我想购置的160多方的也需要补300多万的差价，而我现在住的除了不是东南向外别的我都很满意，父母亲只是偶尔小住，而我们上班上学都可以步行，暂时也不想搬到别的区域，老公单位的房子，现在租金6000，因为老公的级别以后还有机会换一套大一点的房子，比市场价便宜很多，现在也不能卖，而广州市每户只有2套购房资格。
　　杨老师，我虽然搭上了广州市房价上涨的顺风车，但我总在反省，如果意识强一点，买第一套住房时贷款买一套大点的，或者早期不限购时贷款再买一套住房，都完全有可能的，当能，也因为手上没有资金，而现在，也只能说如果。
　　杨老师，像我这种情况如果投资房地产的话，现在应该怎样下手，我们现在两人公积金每年有10万元，老家是长沙的，需不需要到广州周边购房或者到外地有升值空间的城市比如杭州购房，外地购房现不现实，不买房公积金无法取出支配，这些都请杨老师指点，也希望能参加广州杨老师的见面会，非常感谢！
　　老杨点评：
　　写得有点隆：呛恰
　　这对夫妻，在大国企上班，享受到了单位集资房的福利，所以对于购买商品房的积极性不高，动力不足。在这种观念和心态的主导下，可以说，在很大程度上，错过了商品房价格的上涨红利。2004年到广州工作，如今手中只有一套集资房、一套商品房。不算多呀！
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村主任旧村改造时多占地基 镇政府称无权处理
来源：新浪乐居 &&发布时间：
6:59:58现代金报微博提要：2007年，黄永余以其享有拆建屋基面积9平方米，已向村审批一间地基，向村委找补地基款238855元，已享受到了1间地基。
日前，市北白象镇后西漳村村民张某、黄建敏等多名村民向记者爆料“称后西漳村原村主任黄永余在2011当村主任期间，利用手中职务之便，在没得到村民代表大会同意，‘多占’建房地基一间，市场价格100多万元”，为此，村民四处信访都没得到解决，日前，对村民举报情况是否属实，本报记者前往调查。□记者 谢国林
村民举报原村主任多占地基一间
举报者张某、黄建敏介绍，2004年，乐清市北白象镇后西漳村进行旧村改造，根据《后西漳村旧村改造房屋拆建及安置实施方案》和《屋基平方找补的实施方案》。2007年，黄永余以其享有拆建屋基面积9平方米，已向村审批一间地基，向村委找补地基款238855元，已享受到了1间地基。2011年黄永余在担任村主任期间，又以其享有拆建屋基面积36.73平方米为由向村里找补197570元，又落实了1间地基。
张某、黄建敏说，黄永余把其拆建屋基分开两次享受屋基找补，按照村里找补方案规定，黄永余多享受了1间屋基。
记者从他们提供的两张地基找补发票看到，一张2007年开的，另一张是2011年开的，交地基找补款的都是黄永余的名字。
他们告诉记者，后西漳村在旧村改造和屋基找补落实过程中，已把屋基平方面积货币化，每平方价值为2300元(按村里的定价)。“若按现在的市场价每平方米土地在2万元以上算的话，原村主任‘多占’地基一间，市场价值100多万元人民币。”张某、黄建敏说。
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北白象镇：多分了些但没权处理
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日前，北白象镇一位副书记告诉记者，北白象镇后西漳村旧村改造地基分配的情况很乱，这项工作主要是村委会自己决定的，采访时，北白象镇另一位副书记说，“后西漳村原村主任黄永余地基是多分了些，可镇里没权处理”。
律师：由县政府予以撤销
吴建胜律师表示，依据《村民委员会组织法》规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。对于的使用方案，依法应当由村民会议讨论决定。若村主任利用职务便利，弄虚作假骗取宅基地的，村民会议可以决定撤销。如果经过县级政府审批的，由县政府予以撤销。
另外，《》规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地。如果转让的，不得再次申请。现一人申请两处宅基地，明显有违法律，县级政府应当予以撤销。现该宅基地已转让给他人并建设房屋，涉及各方面的赔偿问题可通过法院诉讼途径解决。
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家住上陡门的铁柱一家挤租在50㎡的老房子里，他家的拆迁安置房刚摸文定位，马上需要支付安置房回购款。铁柱却犯了难：他只有这一套住房，刚刚被拆掉，新分的安置房又还没交付，这安置房回购款就算是贷款，也不知拿什么抵押呢？
正巧，前几天，铁柱在朋友圈中看到了一个好消息——
近日，市国土资源局发布《温州市区保障性安置房预告登记管理办法（试行）》（征求意见稿）（以下简称“管理办法”）全文，并公开征求意见。保障性安置房经摸文、认购定位，但尚未办理房屋登记的，可以办理购房预告登记与抵押预告登记，并可向银行申请抵押融资。
于是，铁柱很是开心，在“房哥”后台留了个言——“安置房新政有没有看了，可以贷款”。（以上剧情，纯属杜撰，如有雷同，纯属巧合）▼
实际上，早在2013年年底，我市就有类似“拆迁安置权益凭证质押贷款”的政策出台，但由于诸多原因，实施起来不太顺畅，影响也较为有限。
下面，咱们就来看看“安置房也可贷款”这件事。
咱们先说2013年的“安置房也可贷款”。
2013年，市政府接连出台了温政办〔2013〕41号、温政办〔号等文件，推出了“安置房质押办法”。
▲文件来自市住建委官网
当时的规定是这样的：
----购房有困难的安置户可以拿着与业主单位签订的产权调换协议去银行办理质押贷款。简单来说，就是“产权调换协议换贷款”。
----因旧城改造、旧村改造和保障性安居工程等在国有土地上建设的各类安置住房（不包括村三产安置房）等的购房有困难的安置户均可办理。
据小哥打听，当年，安置房“产权调换协议换贷款”的政策推出后，相当多的银行等金融机构表达了浓厚的兴趣。But,请示上级后，大部分银行纷纷放弃，只有鹿城农商银行、温州银行等推出了相关的业务和产品。
那么，像这样的“产权调换协议换贷款”的方式究竟有怎样的风险和缺点呢？
浙江越人律师事务所律师项建挺认为：
拿“产权调换协议换贷款”，实则是拿安置补偿权益的凭证向银行质押贷款。但是——
1、在安置户无法履行还款义务的情况下，银行实现质押权非常困难。鉴于目前司法拍卖的房产一般为具有产权证、土地使用权证“双证齐全”的房产，拆迁安置权益无法进行直接拍卖，而且万一借钱的安置户发生债务纠纷，银行难以确保优先受偿权。
2、安置权益质押存在着法律适用争议。根据《担保法》第75条和《物权法》第223条的规定，房屋安置补偿在内的权利质押是否在质押的权利之列，目前没有明确法律规定。
因此，在当时，“产权调换协议换取贷款”并没有大幅度开展。很多拆迁户只能通过低价变卖其中几套房源，来填充拆迁办的资金缴款。但也有小部分拆迁户通过担保公司担保，多增加2-3个点利息支出，通过“产权调换协议质押”而获得银行贷款。
一想到拿“产权调换协议换贷款”还需额外一笔担保费用，铁柱不免得有些心疼。那新政是不是不用担保费呢？想到这里，铁柱有些心动。
让铁柱心动的新政又是怎样的呢？
▲截图来自温州市政府官网
按照征求意见稿，摸文后，铁柱如果需要向某银行申请贷款的，可以拿着认购定位证明、抵押查询证明、安置补偿协议书等，向所在的不动产登记机构为安置房进行预告登记和预告抵押权登记。不动产登记机构审核后，颁发安置房购房《不动产登记证明》和预告抵押权《不动产登记证明》。而后，铁柱就可以从银行借到钱了。
那么，铁柱纳闷了：这预告登记和预告抵押权登记具体是咋回事，看起来都差不多啊？分别意味着什么呢？有这东西，银行确定能贷款吗？
浙江嘉瑞成律师事务所郑拓律师认为：
1、 根据《物权法》第20条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 上述管理办法所指的安置户申请不动产预告登记，具有排他效力。
2、但“管理办法”中所指的预告抵押登记，其与银行真正的抵押权具有不同的法律性质和效力，银行作为安置房的抵押权预告登记的权利人，并非已享有现实的抵押权。
3、安置户在拿到房子和办好产权证之前，他拥有的期房还不是“物权”而是“债权”，这个“债权”就是“政府还欠他一套房子”。办理预告抵押登记后，银行最终能否取得正式的抵押权，还要依据银行与安置户借款合同的具体约定。在取得抵押权之前，如果安置户因资不抵债等原因，无法偿还银行贷款，那么银行就有可能会失去了优先受偿权，导致借款不能全部收回。在现实中，已有类似判例。
因此，如果通过预告抵押登记，银行给安置户的房贷仍有风险的，银行就不愿意放贷，安置户就没办法通过安置房期房融资。
简而言之，也就是说，预告登记具有排他效力，而预告抵押权登记所登记的并非现实的抵押权, 而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。但是当债权转为物权期间，发生纠纷，银行很可能失去优先受偿权。
看到这里，铁柱不由得问道：那既然银行有这样的风险，银行会不会继续要求什么担保公司担保呢？岂不是又要多花钱，而且银行也并不一定愿意干啊！
别急，咱们继续往下看。
看到这里，不少人要问了，安置房贷款这么麻烦？那么，在商品房买卖中，也是期房，贷款最终又是怎么实现的呢？
购房者花钱买了商品房，拥有了期房的“债权”，实际上的“物权”还在开发商的手中。因此，银行在给购房者放贷时，都会要求开发商提供“担保”，为购房者偿还贷款负连带责任。开发商为了避免自己的风险，一般会和购房者约定：如果购房者还不了银行的贷款导致开发商承担连带责任的，那么开发商就有权解除购房合同，变现该套房子给银行还钱。这样通过三方的约定，购房者-银行-开发商形成了一个闭环，相当于抵押权最终落实到房子上（开发商为物权拥有者），只要房价不发生奔溃下跌，银行的风险就可以控制，自然也就愿意放贷了。
▲鹿城区南郊街道东屿村安置房。（图据温州都市报）
而在现实中，安置房的贷款缺少类似于“开发商担保”的角色，因此，银行多半会要求安置户找担保公司做“担保”，但这个担保会让安置户多花了一笔冤枉钱，而且银行的风险依然不可控，这个利民的业务也就很难大规模开展。
怎么办？也许政府部门可以参照上述商品房按揭贷款的方式，给安置房期房的贷款提供这么一个保障环节：
----可以由政府拆迁安置现业主单位（一般为国有企业）承担类似开发商的角色，为安置户提供有限担保。如果安置户在一定的时间没有办法偿还贷款，则担保人可以将安置权益以货币形式回购或变现，偿还银行贷款。
----担保金额以安置户的住宅安置权益的市场价格除去应交税费等之后的剩余价值为限，有限担保使得政府部门的“担保”为零风险。
----“安置户-银行-安置房业主单位”三者形成了一个闭环，也使得抵押登记最终落实到“物权”上。
这样，银行的风险就完全可以控制，可以大规模开展这项业务；安置户不用为筹集安置房回购款操心、不用花冤枉钱；政府安置房建设资金的重要来源也得到了保障，且不用承担担保带来的风险。三全其美啊。
这样，“安置房贷款”这件事就真真正正变成了铁柱的“开心事”了！
这就是房哥对《温州市区保障性安置房预告登记管理办法》征求意见稿的一条小小建议，还望市政府笑纳。
温州市区保障性安置房预告登记管理办法
（送审稿）
第一条 （目的依据）为了助推“大拆大整，大建大美”专项行动，规范保障性安置房抵押融资业务，有效配合保障性安置房工程项目建设，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则和温州市人民政府办公室《关于保障性安居工程安置房办理贷款有关事项的通知》和《温州市保障性安居工程住宅安置补偿权益质押办法（试行）》相关规定，制定本办法。
第二条（适用范围）本办法所称的保障性安置房，系指因旧城改造、旧村改造和保障性安居工程等在国有土地上建设的各类安置住房（不包括村三产安置房）。以已认购定位，但尚未办理房屋登记的保障性安置房（以下简称安置房）向银行业金融机构抵押融资的均可按照本办法办理购房预告登记和抵押权预告登记。
第三条（登记机构）我市各级不动产登记机构为安置房预告登记业务的办理机构。
第四条（楼盘建立）需办理安置房预告登记的项目，应先建立项目楼盘表，不动产登记机构和房屋交易管理机构实时共享楼盘信息。
第五条（贷款额度）银行业金融机构以安置房的购置金额扣除已支付房款后的余额为贷款上限。
第六条（资金监管）放贷的银行业金融机构应建立资金监管机制，确保针对购房人发放的安置房抵押贷款用于该安置房项目建设。
第七条（质押查询）申请预告登记前，安置房购房人应就所购安置房是否仍处于补偿权益质押登记状态和权利限制状态分别向质押登记部门和征收实施单位申请出具相关查询证明。
第八条（登记流程）利用无权利限制状态的安置房进行预告登记，当事人须同时申请上述安置房购房预告登记和抵押权预告登记，不动产登记机构予以一并受理两项登记。
第九条（预告登记）安置房购房预告登记的申请主体为建设项目业主单位和安置房购房人，需提交的要件如下：
1、登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、安置补偿协议书；
4、认购定位证明；
5、无相关权利限制的查询证明；---预告登记和预告抵押权登记之间对权利限制状态有时间差。
如当事人对安置房购房预告登记有书面约定的，可由购房人单方申请办理。
第十条（预告抵押权登记）安置房预告抵押权登记的申请主体为购房人和银行业金融机构，需提交的要件如下：
1、登记申请书；
2、预算单、收款收据或购房发票；
3、申请人身份证明；
4、借款、抵押合同（或二合一合同）；
5、关于补偿权益质押登记状态的查询证明。
如该安置房正处于补偿权益质押登记状态，则无需提供第2项的资料，第4项的借款合同为原质押借款合同，同时，无需归还原贷款即可申请预告抵押权登记，申请登记事项须明确为质押转预告抵押。
如有第三方为安置房购房人借款提供担保的，还需提供担保人、购房人与银行签订的三方协议。如在第三方为安置房购房人借款提供担保后，安置房购房人将该安置房作为抵押物向担保人提供反担保的，则还需提供担保合同和反担保合同，并由购房人和担保人作为主体申请安置房预告抵押权登记。
不动产登记机构按规定审核后，给予颁发安置房购房《不动产登记证明》和预告抵押权《不动产登记证明》。
设立预告抵押权后，抵押权（质权）人应凭预告抵押权《不动产登记证明》向质押登记部门办理质押注销手续。
第十一条（注销登记）安置房购房人根据借款合同约定将债务清偿完毕后，应及时办理抵押权预告登记注销手续。申请安置房预告抵押权注销登记，当事人应提交以下要件：
1、登记申请书；
2、安置房预告抵押权《不动产登记证明》；
3、申请人身份证明；
4、证明不动产抵押权消灭的材料。
如因抵押权实现、抵押权人放弃抵押权及法律法规规定抵押权消灭的其他情形申请预告抵押权注销登记的，则需相应提交上述情形的证明材料。
不动产登记机构按规定审核后，给予办理安置房预告抵押权注销登记。
第十二条（其他登记）已经登记的预告抵押权发生变更、转让的，当事人应当提交下列材料申请预告抵押权变更、转移登记：
1、登记申请书；
2、预告抵押权《不动产登记证明》；
3、申请人身份证明；
4、证明不动产预告抵押权发生变更、转移的材料。
不动产登记机构按规定审核后，给予颁发相应的《不动产登记证明》。
第十三条（预告灭失）预告抵押权登记注销后，当事人应及时申请办理安置房购房预告登记注销手续，当事人自该不动产能够进行转移登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。
第十四条（转本登记）预告抵押期间，安置房项目竣工交付使用并办理建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，当事人可在办理建设用地使用权及房屋所有权转移登记后，申请预告抵押权转抵押权首次登记，也可同时申请办理建设用地使用权及房屋所有权转移登记和预告抵押登记转抵押权首次登记。申请预告抵押登记转为抵押登记的，当事人应当提交下列要件：
1、抵押登记申请书；
2、预告抵押权《不动产登记证明》；
3、申请人身份证明；
4、《不动产权证》。
不动产登记机构按规定审核后，给予颁发的《不动产登记证明》。
第十五条（参照执行）购房人符合住房公积金贷款条件的，可以参照本办法，办理公积金贷款预告登记手续。
第十六条（未尽事宜）保障性安置房抵押贷款及预告登记的其他相关要求，参照预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记的相关规定办理。今后，如国家针对该项业务出台新的规定，则按新政策办理。
第十七条（依照执行）各县（市）可依照执行。
第十八条（实施日期）本办法自2017年×月×日起实施。
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