农村宅基地确权后可向银行贷款？别高兴得太早
农村宅基地确权后可向银行贷款？别高兴得太早
土地确权让我们农民有了证，使我们在使用过程中能够有法可依，不会被别人轻易地利用。土地确权是保障我们农村利益的一道保护伞，故而我们农民朋友都非常高兴。然而，随着土地确权的进行，网上传的有，农村宅基地经过确权后，可以去银行贷款，很多农民朋友都很期待这一政策的真正实施。然而，经过我们仔细一分析，用农村宅基地抵押贷款，并不是那么容易的。为什么呢？下面就由我来向大家详细地说说。第一，由于农村宅基地的所有权属于集体，私人只有使用权，不代表农民归农民所有，并不能实行交易；而银行贷款，在某种程度上来说，就是一种交易方式。第二，银行是否愿意接受抵押？银行贷款需要进行评估，对于有风险的贷款，银行是不会放款的。如果农户希望通过宅基地作抵押贷款，一旦农民到期无法还上贷款，银行需要对抵押的宅基地进行处理。但是，宅基地只能在当地进行流转，故而宅基地变现的风险很大，银行不放款也很正常。第三，由于宅基地属于不动产，在办理抵押手续的时候，必须要对土地进行登记，而现在的农村并没有相应的机构可以进行登记，故而就目前农村宅基地想要抵押贷款几乎是不可能的。经过土地确权后，农民赚钱最好的办法是通过在农村可行的渠道来经营。
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简介: 农村娃子细说关于农村的那些事
作者最新文章[看焦点]专家解析：确权登记后，宅基地能卖么？
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　　央广网北京8月18日消息 据中国乡村之声《三农中国》报道，姗姗来迟的不动产统一登记制度有了突破性进展。国务院法制办15号公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，并向社会公开征求意见。文件要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，实现信息实时共享。其中和咱们农民有关的，就是将宅基地纳入不动产登记范围。在很多人看来，这也就意味着，在登记之后，宅基地就可以在市场上自由交易了，也可以拿来作为抵押物，同时，农民还可以获得宅基地房屋的房产证。这无疑会极大地提升农村土地的市场价值。
　　那么事实果真如此么？有了“名分”的宅基地，真的能卖了么？回答这些问题之前，我们先来了解一下，刚刚公布的这份《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，都有哪些内容：
　　都要登记什么？
　　根据征求意见稿，不动产是指土地，海域以及房屋，林木等定着物。也就是说，房子，耕地，林地，包括宅基地，等等都要登记。
　　谁来登记？
　　征求意见稿的规定是：由不动产所在的县级人民政府不动产登记机构办理。这里的不动产登记机构，在中央层面，指的是国土资源部。在地方层面，则是由县级以上地方人民政府自己来确定一个部门。其中，上级不动产登记主管部门对下级有指导，监督作用。
　　如何登记？
　　征求意见稿规定，将以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有惟一编码。同时，设立统一的不动产登记簿，记载不动产的坐落，面积，用途，来源，权利变化等一系列情况。
　　如何查询？
　　根据征求意见稿，不动产登记实行有限公开，也就是说不能随便查。具体来说，就是权利人，利害关系人，以及国家机关可以依法查询。但是没有经过权利人同意，不动产登记机构不得向社会或者他人泄漏不动产登记资料。
　　通过这段介绍我们大致了解了这份文件的内容，里面说到宅基地被纳入不动产登记了。这对咱们农民朋友来说，会有什么影响呢？我们来听听中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥的看法。
　　李国祥：“总体上是比较积极的，随着农村的改革和城镇化的不断推进，农村人口也出现不断的流动和变动，在这种情况下，如何来保护农民的权益，国家已经明确提出，特别是十八届三中全会再次强调，要保障农民的财产权益。不动产是农民的主要财产，国家已经明确要在五年之内，对农民的土地财产以及其他的财产进行确权登记、颁证。那么在登记的时候，一个方面呢，就是我们要把农民的不动产，要有总体上的一个把握，通过颁证，给农民一个权益证书。另一方面就是农民在流动的时候，要通过这个市场，通过土地的转让，甚至是土地流转的过程中要实现有偿，农民在有条件的情况下把自己的财产得到应有的收益。所以登记制度对于农民现有权益的保障、以及农民根据自身的需要在流转、转让的时候得到更好的保障，也是非常有积极意义的。从整个国家的角度看，农民的这种不动产登记，对我们了解农村的土地，农村的集体资产，以及一些其他资产，也是具有重要意义。也便于我们加强农村集体资产的管理，也通过集体资产的管理，能够更好的保障农民的权益。”
　　对于宅基地，国家的法律政策很明确，农民享有使用权。至于宅基地上面的房屋，农民享有所有权。怎么来协调土地的使用权和房屋的所有权，应该说现在在法律上还是比较模糊的。按照《条例征求意见稿》的内容，宅基地要进行登记，那是不是意味着：房地合一，农民会得到属于自己的房产证了呢？宅基地是不是可以在市场上进行交易和流转了呢？来听一下中国农业大学农民问题研究所所长朱启臻的观点。
　　朱启臻：“有助于，应该是农民财产权实现的重要方面。不动产登记如果包括了农民的宅基地和对农民宅基地的市场化，是一个重要的保障。我认为这应该是一个改革的方向，宅基地作为农民重要的财产，应该允许它上市进行交易，允许它自由流转，但是可能需要一个过程，有人会有种种担忧，有些人认为市场交易的话，农民都把土地给卖了，大家住在哪儿啊，有钱人可能回到农村去掠夺农民的宅基地等等，有人对这些都有担忧。其实这种担忧，我们一直认为是没有必要的，我们觉得农民不比其他人傻，他们没有地方住，不会把宅基地卖给别人。宅基地的入市或者交易有助于农民带着财产实现现代化，比如我需要去城里就业了，我需要到城里买房子，那我需要把宅基地变卖掉。那如果我们不允许他卖宅基地的话，宅基地也就闲在那个地方。这种担忧是没必要的，但是稳妥地推进，经过先行试点，最后进行市场交易，应该是最终的目标。”
　　前段时间《三农中国》一直在关注强拆，河南新政一对农民夫妇半夜被强制扔到了坟地里，等回来的时候发现自家房子已经被拆了，这个新闻相信大家还记得。中国农业大学农民问题研究所所长朱启臻认为，宅基地确权登记之后，这样荒唐的事情，就可以避免。
　　朱启臻：“如果宅基地作为不动产登记，对于保护农民利益非常有好处，你不能随便去拆农民的房子，农民有了议价权，我有根据市场的价格来流转宅基地或者变卖房产的权利，这个权利应该受到法律的保护，不允许任何人剥夺，或者采取强制手段，给农民一点钱，就把农民这个宅基地给剥夺掉。保护农民的利益特别需要这样一种权利的保障，所以说对于保障农民的权利是有重要而深远的意义的一个措施。”
　　我们注意到，关于宅基地纳入不动产登记，地方上已经开始了一些探索。比如，安徽省在全省范围内提出了 要建立宅基地退出补偿激励机制，并探索宅基地流转制度。浙江省则明确表示，将借鉴重庆“地票”制度，将宅基地使用权 量化为“宅基地权票”，通过权票交易、流转，实现农民宅基地自由、有偿退出。那么现在，全国要统一推行不动产登记了，将来在实践中，可能会遇到哪些问题？如何防患于未然？来听听中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥的观点。
　　李国祥：“农民的这个不动产，宅基地、林地包括其他一些资产，一直是产权不清晰的，当我们一旦来登记它的时候，就使得它非常清楚了，而且一旦划分下来以后，它所有的权益，只有登记的才会承认，对于农民来说，可能只是一点点土地，过去不清楚，大家无所谓，现在要登记清楚的时候，往往就会产生一些纠纷了。那么针对这样一些纠纷呢，我认为政府一定要起到很好的协调作用，那么在双方协调清楚的情况下才可以进行登记，不能盲目地来推动，整体上在五年之内完成确权登记颁证工作，但是对于一些产权特别不清晰的，我个人觉得模糊一点，等待时间，等待大家来调解，最后再把它来分置清楚。”
编辑：陈江南作者：这次农村宅基地登记发证能给农村居民带来什么好处？
&&& 对农村居民来说，最直接的好处就是明晰农村宅基地的产权，通过对农村宅基地的登记发证，可有效减少因宅基地权属争议引发的各种社会矛盾。
&&&◆宅基地的面积有怎样的规定？
&&& 根据《江苏土地管理条例》第34条规定，农村村（居）民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积每户不得超过200平方米，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。
&&&◆在办理登记时对宅基地超占面积的是怎样处理的？
&&& 1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。
&&& 2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。
&&& 3.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。
&&&◆在宅基地确权登记过程中，什么情形不予确权？
&&& 1.宅基地不符合《乡镇土地利用总体规划》；
&&& 2.除继承和分居立户外，农户一户超过一处以上的；
&&& 3.非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买和建造的住宅；
&&& 4.土地权属有争议尚未处理结束的；
&&& 5.农村村（居）民因新建住宅，应当拆除而未拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划，未复垦的；
&&& 6.空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；
&&& 7.因拆迁或原住宅依法被征收，已依法进行统一安置或补偿的；
&&& 8.土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；
&&& 9.经批准后连续两年未使用的；
&&& 10.集体供养的五保户腾出的住宅；
&&& 11.因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的；
&&& 12.法律法规、政策规定的其他不予确权的情形。
&&&◆对于没有权属来源证明的宅基地怎么确权？
&&& 对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府审核，报县人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。
&&& ◆非本村村民和非农业户口的居民（含华侨）原经依法批准的宅基地怎么确权？
&&& 非本村村民和非农业户口的居民（含华侨）原经依法批准的宅基地，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法确定其宅基地使用权。并在《集体土地使用证》记事栏内注记&该权利人为原经依法批准的宅基地使用者&。
&&&◆原村民转为城镇职工保留的宅基地如何确权？
&&& 原村民转为城镇职工保留的宅基地须出具转工原始证明材料并加盖村委会公章后，可依法确认其宅基地使用权，并在《集体土地使用证》记事栏内注记&该权利人为原经依法批准的宅基地使用者&。
&&&◆已拥有一处宅基地的本农民集体经济组织成员或非本农民集体经济组织成员，因继承房屋占用农村宅基地的，怎样确定宅基地使用权？
&&& 子女继承房屋的要提供法律凭证或相关权利人共同签署的意见，并由村委会盖章认可后，方可申请登记；继承人若为非本村村民（含城镇居民）或虽是本村村民但在村内另有宅基地的，申请登记时应给予相应的条件限制，在土地登记审批表、土地登记簿和土地权利证书相关栏目内分别注明房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时（自然坍塌或自行拆除），宅基地由村委会收回。并在《集体土地使用证》记事栏内注记&该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人&。
&&& ◆申请宅基地确权登记需要提交哪些资料？
&&& 1.土地登记申请书；
&&& 2.申请人身份证明材料(户口簿和申请人个人身份证等)，委托代理申请的还应提供授权委托书和代理人身份证明；
&&& 3.土地来源证明材料(村镇建设规划许可证、村民申请宅基地报批表、农村居民宅基地审批表等；转让、继承、分家析产、赠与、受赠的协议书、合同书、证明书等；土地权属纠纷的处理决定、判定书、裁定书；村委会或主管部门出具的权属证明等)；
&&& 4.地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
&&& 5.地上附着物权属证明材料(房屋所有权证，未取得房屋所有权证的提供村关于宅基地上房屋所有权的证明)；
&&& 6.其他相关证明材料。
&&& ◆宅基地确权登记发证程序是怎样的？
&&& 1.申请：由村民向本辖区内国土资源所（或国土资源分局）提出书面申请；
&&& 2. 权属审核：各国土资源所（分局）进行土地登记资料的初审，县国土资源局审核；经审核无异议的，以国土资源局名义发布公告，公告时间不少于7日；公告到期后，统一报请县人民政府审批；
&&& 3.注册登记：填写《土地登记卡》和《共用宗土地登记卡目录》，填写《土地归户卡》，组装《土地登记簿》，并进行材料归档；
&&& 4.颁发证书。&&
&&& ◆宅基地确权登记过程中，遇到国有农场宅基地等特殊情况如何处理？
&&& 1.国有农场宅基地、已撤组转户和依法办理征地手续的宅基地，用途应定为城镇住宅用地（地类为071），初审时应注明按宅基地进行管理，不得转让、出租、抵押，并在土地登记簿备注栏和土地证书记事栏加以说明；
&&& 2.农村专业户宅基地以外的非农业建设用地，按集体建设用地使用权确定；
&&& 3.宅基地面积超过法定或批准面积，符合政府分户建房条件的，按依法分户后的情况确权和登记发证；符合政府分户建房规定而尚未分户的农村村民，其现有的宅基地没有超过分户建房合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定为共有农村宅基地使用权，使用权面积按照相关各方协议约定进行分摊，没有协议的按户均摊。如分户申请新宅基地，须核减已登记面积；
&&& 4.空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权，已经确定使用权的，由集体经济组织报经县人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体经济组织收回；
&&& 5.对不予登记发证情况，应在统计汇总表备注栏内予以说明，集中上报农村集体土地确权登记办公室备案，并在宅基地管理数据库中加以记录，对存在问题待依法处理后，再决定是否核发集体土地使用证。
&&& ◆关于&滴水&和&夹巷&的问题如何解决？
&&& 按照我们苏北地区约定俗成的建房习惯，房前屋后普遍留有&滴水&，东西存在&夹巷&，一是部分村民不清楚土地权属界线，邻里双方各执一词；二是双方共同指界的比例很低；三是不能提供合法有效的宅基地权属资料，无法准确界定&滴水&和&夹巷&的尺寸。确权登记过程中参照其他地区及我市其他市县的普遍做法和《地籍调查规程》要求，按照土地使用现状确权。
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网络维护：沛县新闻中心 &&&&备案序号：苏ICP备号-1农村宅基地确权登记，一户多宅将会这样处理，农民要注意！
近几年国家的土地确权正常正在轰轰烈烈的开展，土地确权让农民拿到相应的土地证书，吃上了定心丸，土地终于成为了农民固有的资产，尤其是“三权分置”之后，农民承包权、经营权得到了相应的保障，尤其是对于宅基地而言，随着不动产登记的开展，农村的宅基地与房屋也会颁发相应的不动产登记证书，来保障农民宅基地的相关权益。
不过宅基地确权登记并不像耕地确权登记那样受到农民的青睐，宅基地确权登记让很多农民存在了诸多的疑问，尤其是国家推出农村一户一宅政策之后，要求农村一户人家只能够拥有一处宅基地，所以在农村就有许多的传言说农村多余的宅基地将会被收回了，甚至还有一部分农民通过分户的方式来解决自己家里多余宅基地的问题。
那么农村宅基地确权，这对于农村一户多宅的情况，真的不会确权，还会收回其宅基地吗？其实目前农村一户多宅现象有许多情况是合理合法的，对于这些情况的房屋是不会予以回收，比如：因为继承导致一户多宅、因为合法买卖房屋导致的一户多宅以及因为户籍衔接导致一户多宅等情况都是属于合理合法的，根据相关规定：已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证。
那么对于那些不能够确权的对于宅基地将会如何处理呢？目前国家的相关政策都是基于保证农民的利益为基础的，对于农村一户多宅现象不会盲目的收回农民的宅基地，当然如果存在户口消亡导致宅基地无人继承以及农村宅基地常年闲置没有建设房屋的情况，这一类的宅基地将会被收回。
而还有许多农民的宅基地上修建有房屋，将会采用有偿退出给于补贴的方式以及宅基地复耕的方式来处理农村一户多宅现象，将农村的宅基地转变为农业用地，农民不仅仅有补贴拿，还能够拥有复耕土地的承包经营权。
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