编者按：著名地产商开通分答，但仅存在了一晚上就被关闭了，以下为任志强当天晚上在分答上回答读者问题的整理内容，一共46个问题，主要集中在房价走向和方向，此外，还谈到了他个人的近况！值得好好细读！1问：任总你好，我在北京工作，现无购房资格，想在燕郊买，燕郊均价2万左右，你看好燕郊的发展吗？答：任何一个城市都可能有溢出效应，这种溢出效应就会使周边的地区在核心城市发展的过程中受益。2问：最近很多一线房企大举向三四线城市发展，比如恒大，，您对未来几年三线城市房价走势怎么看？答：统计数据上看到的是更多的房企是向一线二线转移，而不是向三四线城市发展。3问：任总，中国目前房价看似没有所谓的拐点，您认为房价会降？还是房价增速减缓，等待人民收入水平提高？答：房价下降的可能性不大，我没看到哪个国家的房价是下降的。是特殊情况，一个是城市化率接近90%，一个是老龄化程度在超长的经营，另外一个已有的住房情况在改善，当改善过后再想提高，与经济的增长不相适应，只有日本这种特例，但很少出现，中国还很远很远。4问：任总，您觉得除了深杭，还有哪些城市的房地产值得投资？答：优先的还是北京。5问：任总，北上广深的房子现在都快10万一平了，现在还能再买吗？会不会被套住？答：要想投资，最好别买最贵的房子，越便宜的房子升值潜力越大，贵的房子是给富人住的，他们也许装修得很豪华，不会轻易去改变，他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房子，升值的潜力会更大，空间会更多。6问：任总，请问中原地区的二线城市，比如郑州的房价还会涨价吗？答：当郑州越来越快的会成为米字形的的交通枢纽的时候，房价是一个上涨的过程。7问：您觉得中国的房价什么时候会下降？临界点在哪儿？答：我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还年轻，但至少我在世的这段时间不会出现。8问：我年龄27，家里有房，武汉上班二环房价18000元，是否值得买一套，我认为武汉房价还会上涨，您怎么看？答：从总体上所有城市相比之下，武汉还属于价格的洼地，房价从未来的情况看，上涨的可能性大于其他情况，所以武汉还没有达到一个中心城市的规模和效果。9问：任总，自己攒了一点小钱，刚够在三线城市买房，要把所有钱用在房子上吗？我该怎么合理用这笔钱，谢谢。答：如果有余钱，放在银行不如去买房子，但买哪里的房子是你自己决定的，一定要买一个有潜力和发展余地的地方的房子，至于是一线二线三线，只要不是你自己居住，在哪里买无所谓。哪里的收益最高就去哪里买房子。10问：任总，我是做餐饮的，感觉很多地方的商铺租金虚高，如果生意不是特别好，根本赚不到钱，您怎么看这种现象？答：在印度的贫民窟里面，租金最高的是餐饮，比如他们叫面包房，类似于做面包之类的产品的地方，他们的租金也是最高，民以食为天。所以关键是你的餐饮是不是够好，如果你的餐饮够好，租金的价格不是问题。如果你的餐饮本身的情况不够好，低租金不一定能解决问题。11问：你的“房价永恒上涨论”怎么理解？答：人口不断增加，经济不断上涨的过程中，房价必然是上涨的，只有在一个城市经济开始下滑，堕落，人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市还是上涨的。12问：突然回答这么多犀利的问题，明天媒体会不会炸？答：这个问题我没法回答你，只能由你们来决定了。13问：想请您以一个过来人的身份对现在的年轻人提几条衷心的建议，好让这些人少走弯路，早一些成熟。答：书看得多了就会少走弯路，通过他人的经验中获取自己应该获得的知识。重要的是认知论上，要有独立思考的能力，当你能独立思考的时候就不会随波逐流，就会少走弯路。14问：假如房产产权70年这个政策不变，同一个人花几百万在大城市买房的生活质量肯定不如租房好，说的对吗？答：《物权法》上说房产权到期后自动续期，这已经定在中国的法律中了。所以70年产权已经变成了一个伪命题。我个人觉得你的钱没有其他的用途，还是买房子好，不管是几百万还是几千万，也许买房有更多的升值空间。15问：任总，给我们简单介绍一下的房地产是什么样子的？答：这大约要用很长的一个时间才能讲情况。最简单的说，美国的房地产是以交易为主，而中国的房地产由一手房转为二手房转移大概需要很长的一段时间，也许8年、10年以后。真正转入以为主的市场，和现在以一手房为主的市场是完全不同的一个概念。16问：什么情况下北京房价会下降。北京比纽约高合理吗？答：北京是个权利中心的城市，纽约是市场化的城市，二者没有可比性。不改变中国##决定一切，##决定一切，决定经济的情况，北京房价应该比纽约更高，从目前的情况看，北京应该会增加到3000万人口，这种需求依然在继续，但纽约绝不会因此增加更多的人口。纽约现有的房价高的大概10万美金/平米，一般的也要3-4万美金/平米。北京现在和纽约的差距还很大。17问：任总你认为未来10年中国是否会发送类似美国次贷危机的情形？答：中国不会发生类似美国的次贷危机，因为中国有巨大的首付。中国在个人住房市场的杠杆率是非常低的。美国仅仅3亿多人口，但个人住房信贷达到13万亿美元，几乎仅次于总量,而中国只有的1/5。而中国恰恰是个人住房的杠杆率太低了，才不会出现类似于美国的次贷危机。18问：强哥，您觉得，年轻人在买房和创业之间应该如何选择。答：年轻人为什么总要把工作和生活对立起来呢？创业或许不需要自己的钱，但生活要靠自己的钱。如果你只有一笔资金，又想创业又想买房，你可以买房当办公室，这样就不需要租办公室了。所以买房和创业之间不是一种绝对的对立情况。如果你的创业有更好的一种投资需求，就会有投资者为你提供资金。或者说你根本就不是在创业，你是在就业。19问：几年前，你说中国的房子就是炸掉也不会降价，当时很多人骂你，现在过去几年了，你还有什么要表达的？答：我没说过你说的那种话，我说的是炸掉的是那些过多的库存，而有些库存炸掉是为了改变他的用途。比如过去深圳有很多工业加工厂房，而工业加工已经成为淘汰的项目，不炸掉工业厂房，你还会住在那种地方吗？炸掉是为了改造，改变他的用途。也许你理解错了，或者说你被传言欺骗了。20问：任总，您觉得北京近5年会发展成什么样子，您更看好北京哪个位置的学区房呢？谢谢你，盼复。答：北京的问题是2000多所中小学几乎减少一半，仅西城区就缩减了一半的学校，曾经一段时期，导致生源不足而减少了分配，因此才有了学区房的概念。这种学区房从目前来看，最优秀的集中在几个区域，比如西城、海淀、东城，而南城几乎看不到的需求，他们没有特别优秀的，或者说很少有几个优秀的学校。未来的发展主要是普及化为主的一种方式。21问：您认为中国有可能进入租房时代吗？一个二十岁的有生之年能见到吗？答：中国要想进入租房的时代，至少国家或者个人能提供用于出租的房屋。比如在，有的方式来进行租赁的，而这些租赁房屋属于政府的大概17%，而属于个人的有80%多。中国一直限制个人购买第二套第三套，所以拿不出更多的房子用于租赁，而政府本身又很难满足整个租赁市场的住房需求。租赁市场的建设需要制度做保障，目前我们没有出台相关的更好的制度。22问：年轻人，买房还是租房？答：无论年轻人还是老年人，都需要有一个正确的看法。租，最后是没有实物存在的！买，这个东西是你的，他除了居住功能外，还有个自然升值的功能。从全世界的角度看，这种自然升值，在人口密集和聚集的区域，是有保障的。23问：任总，对于年轻人来说，你建议租房还是？未来十年房价会有怎么样的变化？答：无论是年轻人还是成年人，只要是有经济支付能力的人来说，都应该买房子。买房子，至少他的资产价值还在；而租房子，所有的付出未来都会一无所有。24美国正在收缩货币政策，中国也有这个迹象，加上经济L型新常态，这会不会导致日本那样的崩盘？答：我不认为中国的经济会出现类似于那样的崩盘，我也不认为是L型，也许是一个继续下降的斜坡，并没有到在某一个程度达到稳定的情况，只是下滑的速度会减慢，但距离崩盘还有很远很远。25问：近期北京通州的房价会不会大幅度增长？答：当我们的政策是以房价为主要调控目标的时候，供求关系就会因为调控政策的出台在短期内受到遏制。而长期内供需关系就会恶化，因此，一段时间之后房价仍然会大幅度上涨。重要的是以供需调节政策，这样才有可能达到平衡。如果不能满足供需，而仅仅是从限购、限制需求的方法来抑制房价的话，短期内可能有效，长期而言通常是可无效甚至失败的。26问：大炮最近的生活状态是怎样的？每天都干些啥？答：我的生活很好，每天可以读很多的书，虽然有些活动，上级不让我们参加，但我们从事一些的事情的时候，他们还是会批准的。重要的是自己的心态，我可以看很多的书，我可以和很多朋友聊天，我也可以听到很多批评的声音。如果一个人的心态，始终保持着良好的状态下的时候，你的生活状态就会非常好的。尽管你的生活可能在物质上并不缺少什么，但如果缺少精神上的追求或者没有一个努力的方向，也许你仍然会感到茫然。重要的是生活中要有一个明确的自我追求的目标。27问：任总，您讨厌王健林吗？答：我为什么要讨厌王健林呢？应该说，任何一个人我都没有讨厌过他们，你可以喜欢，也可以不喜欢。不喜欢，就离他们远点，何必要去讨厌他呢？我们还是希望所有人都成为我们的朋友。希望你们和所有人站在同一个角度上去看问题。也许你们分析的方法不同，但不要从个人的恶好、习惯去分析一个人或讨厌一个人。看一个人要看他为国家做出了多少贡献，要看他是不是真实的。28问：王思聪为什么定价比您高？答：也许他是为了挣钱，我是为了交流。不过，我也会逐步提高我的价格的。但我更愿意和大家分享我们在一起更愉快的一些“场所”。29问：您觉得刘春和这两个人怎么样？我觉得你比刘春帅太多！答：他们都是我的好朋友。刘春有更多的思想，有更多的温柔，两个人类型不同，人不能只看外表，要看内心，他们都是我的好朋友。30问：任总，您觉得目前北上广深的房价有泡沫吗？未来十年这几个城市的房价有降价的可能吗？答：在中国城镇化率还很低的情况下，尤其是真实的城镇化率还很低的情况下，从整体而言，房价大幅下跌的可能不存在。至少从世界各国出现泡沫的情况看，大多是在局部出现了人口的下降或城镇化率已经达到很高的程度下出现的，中国还没到那个时候。但中国的宏观政策是我们没办法决定的，如果这些政策出台的太离谱，可能在局部时间内发生比较大的波动。尤其是中国的货币政策，决定中国未来的城市化。31、问：这几天一线城市地王频出，包括上海、深圳、北京都出现了跳涨式的单价地王，对接下来的楼市走势影响会如何？答：地王的频频出现，对整个城市发展并不一定是好事。只要是高单价的地王，都必然是生产产品，对普通人来说没有太多意义。对城市的发展来说，仅仅有是不行的。接下来的走势要看供求关系和政府的政策，我们的市场还是受宏观政策的影响占主导地位。32、问：大神，听你的话买了房，请问深圳的房快上天了，还能买吗？是推荐中心区旧点的还是关外新盘？答：从人口结构看，深圳是中国目前最好的城市。老龄化程度最低，年轻人实力最强，创新程度最高，而发展最快。这些都是被楼市所关注的要点。至于选择哪里投资，可能要看具体的情况。33、问：任总，中国的会爆发吗？如果爆发，楼市会不会下跌？答：债务危机分三种情况。1、国家的债务危机，如。2、企业的债务危机，如的。3、个人的债务危机，在中国几乎不可能。但企业的，在某些地方已经出现了。至于把全国都变成一种危机状态，至少从目前的财务情况来看不太可能。我们有一些地方债，但很难形成巨大的危机。企业债、P2P、银行债，都可能在局部出现危机，在短期可能不会影响到中国的经济。34、问：任总，您好！请问你，未来十年北京上海的房价与香港比肩吗？谢谢。答：北京上海进入完全市场化的情况下，人口至少在现有的情况下会急剧增长。但中国的政策谁也不知道，对大城市来说，行政政策希望人口不断减少或减少增长速度，这就是自由市场与非自由市场的区别。政府的政策在短期内对房价的影响是巨大的。但从从长期看，不改变政治格局和经济格局，一线城市尤其是北京上海的房价依然是上涨趋势，至于什么时候与香港比肩，我觉得还早着呢。35、问：大炮大叔，您对青岛的房价怎么看？近期会增长吗？答：从数据上看，青岛依然是总存量过多的城市。如果没有更多的移民向青岛集中或度假向青岛集中。青岛在较长的时间内，很难把现有库存消化掉，但不等于房价不涨，因为新建的房子总比旧的房子好。但难以消化的是已经形成的库存。36、问：我只想问，的房还能买吗？答：这个问题最简单了，如果要问我，我一定要说还能买。当一个城市还有经济增长能力或者说因为文化政治等其他要素导致这个城市人口在不断集中的时候，那么这个城市区域的房子就是涨价的过程。当我们的城镇化发展速度更快的时候，人民会发现我们现有的城市规模已经很大了，但和国际上比较，还是很小很小，也许我们会有更多的大型城市出现，典型的一线城市更是首当其冲。为什么会有很多很多的限制性政策在一线城市出现，就是因为他们不想让这个城市发展的更大，但也许人们的想法和政府的想法是有差别的。37、问：任总您对未来十年的经济走向乐观吗？未来十年大城市对年轻人来说更有发展机遇还是挑战更严峻？答：判断未来10年经济的走势，最主要看我们的制度变化，如果我们的政治制度让我们的市场经济能够充分发展，那么未来就会很乐观。比如十八届三中全会特别提到，市场决定资源的配置，市场决定价格。而我们离这一切还很远。如果这一些都控制在政府手里，未来经济就会有很多困难。那么未来10年，对所有年轻人，对所有人来说，更重要的挑战是我们现有的制度，能否为市场经济和未来经济创造条件。38、问：您认为在一线城市打拼的年轻人应该先买车还是先买房？答：车只是个工具，房子不一样，即是居所，也是投资品，有双重功能，或多重功能。如果你不是天天要跑路，以跑路为主要工作的人，就不是先买车，而是先买房。39、问：您认为选择从商，专业背景重要吗？什么是让一个成功最重要的因素？答：历史上把仅仅作为商品交易称为商人，更多的人是把企业家当成。二者是有差别的。如果做为一个企业家，不一定需要专业背景，最重要的是发现机会寻找机会的能力，同时要有解决问题的办法。作为企业家来说，更主要的是创造财富，如果没有很好的组织能力，没有团队，没有把一帮人聚在一起的能力，企业家是很难做成的，不同于做一个小买卖。从商和从企业是两个不同的概念。40、问：任总好，本人生活居住在北京，在三亚投资了套小户型公寓，现在犹豫是否还要保留，您看好三亚的发展趋势吗？答：长期看好，短期不行。要看你的资金是否要着急用，如果不着急能到长期就留着，短期要用钱，赶紧卖了吧。投资主要在你资金运用上，没有用，继续留着。41、问：您对当下正攒钱努力买房的年轻人有什么建议吗？鼓励大家如果有钱就买房投资吗？答：如果把钱拿去投资，买房可能是最好的投资之一。如果是作为投资用，买房子就不存在攒钱的问题。你可能买的是最便宜的房子，也许不是为了去住，也许很远，也许从来没去过。但升值后把他卖掉，小房子换成一套大房子，从远距离变成近距离。但如果是自己居住，就要选择适合自己的房子。从时代发展和城市发展来看，房子是相对于更保险的投资方式，至少在城市发展还不足以满足人们需求的情况下。42、问：您觉得中国房地产界，除老师外，谁对房地产的理解最深刻？答：对中国房地产理解最深刻的好像应该是我吧！董藩老师有很多理论的研究，认识也很深刻。但老师最缺乏的是实践，他没有干过具体的项目，所以他可以从宏观去讲，但不会实际去操作。43、问：您在生活中是个可爱的人吗？你能给现在的年轻人一些警醒吗？相对年轻人说些什么呢？答：我曾经被人们称为公敌，也被称为任大炮，所以可能并不被人们看的很可爱，但是我觉得人是要有真诚的。如果我们生活在一个假话的世界，我们永远不会有真诚。我们希望所有的年轻人最重要的是，不要随着时代的潮流而随波逐流，要有自己坚定的想法，和坚定的追求，重要的是你能独立思考。为自己而活着，而不是为别人而活着。人们说这个社会是一个共同的社会不能为己为私。这是错的。只有利己的时候，才能为公。因为你不能妨碍别人。44、问：任总，请问您一般和潘总一起吃饭谁请客啊？答：过去请小潘吃饭都是我掏钱，我退休以后小潘比较自觉，他开始掏钱。这是一个变化的过程，不过谁掏钱不重要，重要的是我们能在一起吃。45、问：问您个关于方面的问题：小笼包、臊子面、西红柿、海鲜酱、台湾菜、，不知道您爱吃什么？答：之所以美，是因为各有各的风味，谈不上什么喜欢不喜欢，我是一个从未成年时候，就在农村插队吃糠咽菜……生活给我很深的印象，和那个时代相比，以上列举的东西都是好东西。最遗憾的是我在食堂里面的时候，员工们都说，我从来不说饭不好。什么样的饭我吃的都很香，因为那比我们在农村插队的时候要好的多得多。46、问：任总，想成为您的女婿该怎么办呢？答：这个我说了不算，这是你们自愿的问题，这是我的女儿自己做出选择的问题，我永远不会替他们做各种各样的选择。从小时候就这样，长大了更是如此，我希望当你有了女儿的时候，也用同样的办法去看待他们的选择。最新评论彩贝财经提供高效便捷的财经信息解读与互动沟通服务，同时提供与金融投资相关的视频在线教育、培训等内容。为什么你在有生之年看不到房价崩盘
[导读]房价暴涨已经超乎很多人预料，崩盘论甚嚣尘上。中国房价到底有没有泡沫？在什么情况下会下跌？房价的暴涨在超乎很多人预料之余，又使得崩盘论甚嚣尘上，当前有哪些非常流行但又有明显错误的房价观点 ？当前房价到底有没有泡沫？中国房价的趋势如何，我们到底是日本模式or俄罗斯模式or美国模式？中国房价在什么情况下会下跌的问题。一、那些误导众人且非常流行但又有明显错误的房价观点1、错把房地产产业到顶等同于房价到顶：犯这种错误的很多，不乏诸多知名的经济学家和研究人士，一个产业的黄金期过去，销售投资热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶，这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同，这种太过直接的联想容易得到很多人的认可，但却迷惑了很多需要买房的人，甚至错过了财富积累最好的时候。2、错把人口作为衡量房价周期的核心因素：中国的购房人口在2017年是个明显的拐点，我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量，但对价格周期而言，有些时候与人口并不是那么严密正相关。以美国为例，拉斯维加斯人口增长率（气泡大小表示）远高过底特律，但房价表现（横轴）却并没有比底特律好很多，也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几，主要原因在人均收入（纵轴）差异上（这个是我们后文重点阐述内容）。此外，人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关（右图所示），典型如旧金山的房价表现。3、错把房价收入比当做判断房价过高的依据：市场普遍认为房价有很大的泡沫，其中最常提到的一点观点是，“房价严重偏离收入，不吃不喝都要50年才能买房！”，这个观点有很强的迷惑性，因为房价收入比的确是判断房价的估值标准之一，但并不能因为房价收入比过高就断定房价过高，关于这个问题我有三个反问：1）为什么这个问题在10年前、20年前、30年都这样？比如人民日报89年2月20日报道北京大学生不吃不喝需要100年才买得起房；2）为什么国外很多城市也存在这个问题？国际上普遍的房价收入比较高，最高的分别是香港19、悉尼12.2、温哥华10.8、圣何塞（硅谷）9.7等，中国最高的是北京16.6、深圳11.2、上海10.8、广州10.4；3）为什么有些人不提这个问题？因为他们收入高或者增值快，关注房价收入比的群体和买房群体是有区分的，中国的房价收入比可以通过收入的增长来拉近和国际都市的距离，目前看是有机会的，房价收入比除了上海，京广深都有下降趋势，也就是估值靠业绩增长来消化。4、错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势：由于受日本失落二十年影响较深，很大一部分人把房价下跌视为就会出现日本那样的趋势，暂且不论我们会不会重蹈覆辙，但其实，以美元计价的东京首都圈房价在年三年都超过了1991年的高点；此外，我们并不认为房价下跌就是灾难性的结果，虽然结果并不好受，但我们的房价08年和12年都曾下跌过，美国房价在06年也大跌过但在次贷危机的08年已经开始筑底回升了（真正只是下跌了两年）。5、错把没有上涨空间等同于有很大下跌空间：我们认为广大的三四线城市由于广义库存面积太大（详见深度报告《库存：习大大的54万亿去库存任务——房地产量价系列研究之一）不存在房价大幅上涨的可能，上涨空间也相对有限，且很多城市已经连续同比近17个月的下跌了，但并不表示三四线房价就必定暴跌，因为最简单的，很多三四线城市房价并没有比建筑成本高多少。6、错把房价当做唯一大幅上涨的生产生活用品：由于房价在家庭支出中是最重大的一块，大家对房价的涨幅记忆深刻，但却忽视了在房价上涨的同时，我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低，既然人民日报89年就感叹买不起房，我们以上海地方志办公室记录的上海89年以来的物价数据，可以看到，房价并不是涨幅最大的那个，工资涨幅也并没有小很多多：房价涨幅2455%，工资涨幅2129%，带鱼涨了1355%，萝卜涨了3863%，青菜涨了6267%，油菜籽更是涨了8750%。二、一般均衡模型结论：中国房价并无全国性泡沫而是局部泡沫我们构建了一个供需模型（参考：邹至庄、牛霖琳，2010），来考察年的全国以及以上海为代表的一线房价，其中需求曲线取决于人均收入和房价，供给曲线取决于建安成本和房价，由此联立方程求解一般均衡和局部均衡价格，再用实际价格与均衡价格进行对比，衡量泡沫的显著性，模型主要有以下几个重要结论：1、人均收入可以很好的用来解释全国房价均价的上涨，解释程度R-squared超97%，说明：人均收入是判断房价趋势的核心指标，因为她是人口、货币以及整体经济的综合性指标。2、全国均价来看，截止到2015年的房价上涨都可由收入上涨作为解释，而且分段回归显示，截止2013年模型更显著且解释性更强，无需泡沫因素来解释，说明：目前并没有全国性的房价泡沫的存在，尤其是2013年之前。3、以上海为代表的一线房价，在13年之前亦可以由收入很好的解释，只是残差波动明显强过全国均价，且14年之后的房价解释程度下降，说明：一线房价偏离收入更多且波动性更大，且存在局部泡沫的可能。4、全国来看，加入土地购置成本的建安成本是很好的解释供给的变量，制约了房价下跌的空间；但对一线城市房价解释不显著，对一线城市房价的均衡打破更加显著，说明：建安成本并没有推动全国房价泡沫，但一线城市地王频现导致对均衡价格扰动明显加大，使得真实房价偏离均衡房价的机会越来越多。三、23国60年经验：房价上涨是常态、下跌多半被修复，我们不会重蹈日俄覆辙，有希望走出美国模式1、23国60年房价趋势——上涨是长趋势：通过简单的描述性统计分析，我们对比了全球23个主要国家的以本币计价的房价趋势，其中大部分是发达国家，他们都面临人口增长乏力、老龄化和高城镇化率的环境，但房价依旧持续保持增长并持续创出新高，仅有日本、意大利、爱尔兰和西班牙4个国家在08年金融海啸之后还未完全恢复。从人的生命周期来看，房价始终是持续振荡上涨的，尤其是核心城市，振荡上涨是说房价在受到如97、08等全球金融危机或者其余利率、汇率冲击的影响下，会有调整，但在每次危机之后各国政府都开动了印钞机器，绝大多数国家房价都慢慢回升，且都超过了历史高点，少数国家因回调幅度和救市幅度不同而有所放缓。2、中国不会重蹈日俄覆辙：中国不像日本的没有汇率自主性亦不像俄罗斯的单元经济体，我们通过对比发现，如果调控得当中国会走向美国的慢牛模式。1）日本路径——汇率上升、房价下跌，中国最大不同是汇率自主性更强：日本房价伴随着人口红利和经济腾飞而快速增长，在1985年后货币宽松和汇率急升（美国贸易逆差下要求日元升值的呼声）的情况下堆积泡沫，而在1990年开始货币快速紧缩及增加持有税之后刺破泡沫，房价下跌，但在房价泡沫的破裂过程中，日本并没有选择汇率贬值路径，而是通过加息保持了汇率的稳定甚至持续升值超过历史最高点，居民手中的货币购买力反而受伤不大甚至提升，但资产价格以及日本房企和银行资产负债表受损，有种类似藏富于民的结局。2）俄罗斯路径——汇率下跌、房价上涨，中国最大不同是经济结构多元：在承接了苏联解体前就有高工业化水平、高城市化率、低人口增长率经济之后，俄罗斯经历阵痛，经济发展停滞近10年，直至98年之后受益于油价的持续上涨，俄罗斯“油价-汇率-GDP”三元互动明显，经济增长快速，名义房价也在1998年-2008年间以大约年均20%的增速增长。而在全球金融危机之后的09年，俄罗斯房价首次出现负增长，随后政府持续降息，在这过程中叠加12年开始的原油价格下跌以及西方制裁，俄罗斯经济过度依赖能源价格的问题爆发，政府从稳汇率转向控通胀的政策目标，不断加息并大幅放任货币贬值，这种路径能稳住银行以及房企的资产负债表，但对居民的购买力确是严重损伤。但这种模式显然有种自欺欺人的意味，因为如果换算成美元，俄罗斯最近的房价跌幅则超过30%。3）美国路径——汇率稳健、房价分化，中国最大的不同是收入增长空间：经历大萧条之后，美国受益二战及随后的婴儿潮，人口红利爆发且随着经济规模的大幅增长（每30年翻10倍，从1940的千亿美元再到1970年的万亿美元再到2000年的十万亿美元），房地产需求持续释放并带动房价近70年的慢牛市，特别是80年代之后兴起的资产证券化浪潮，带动房价快速上升，直至2006年中房价到历史高点，随后由于基准利率持续提升（从2003年的1%提升至2006年6月的5.25%）带来的紧缩效应显现，引爆次贷危机加速房价下跌。在此之后，美国维持汇率的相对稳健，并尽量保持低利率的环境，促房地产价格在08年底就开始为长期复苏筑底，2012年3月后触底反转逐步恢复景气，目前很多城市房价超过之前高点，美国模式主要是大国模式，有政策自主权而且居民收入保持持续增长，实际上房价是一个长期的慢牛模式。4）总结：从国际对比来看，在大部分周期里（尤其是人的生命周期内），房价都保持了上涨的趋势，在特定环境下（利率和汇率冲击），房价会出现振荡，振荡周期取决于经济的韧性和政府应对措施，比较完美日俄房地产的发展路径，我们从政策自主性、经济多元性、城镇化进展、人均收入增长空间、杠杆程度等角度综合考虑，如果利率和汇率政策得当，收入持续增长，中国大概率可以走出美国的房地产模式：汇率稳健、利率趋零、价格分化、全国慢牛，而不是日俄那种在汇率和房价中只能取其一的模式。四、房价何时下跌：08和12年担心利率冲击，未来更需要担心汇率冲击房价下跌历史经验很多，从过去中外经验来看最直接的就是利率上升货币紧缩，目前在看不到利率上升趋势的情况下，在四部门杠杆比率相对合理的情况下，汇率的变化是最大不确定性，同时仍要关注微观供需比的变化。1、利率提升是过去刺激房价下跌最最直接和共性的因素：理论上房价作为一种资产价格，其与利率呈负相关关系是较基础的判断，什么时候房价会下跌，很多城市有泡沫，偏离一般均衡，但是迟迟不回归是因为什么？往往是因为宽松的货币环境和低利率环境。一旦利率开始抬升，货币开始紧缩，房价泡沫将快速得到挤压，几乎无一例外：日本1990年、美国2006年、俄罗斯2009年，中国年。但目前来看，我们短期看不到中国进入一个加息周期，利率风险不大。以下三图分别为俄罗斯、中国、日本几次房价下跌前的利率调整，连续的加息是刺破泡沫的关键。2、汇率是中国房价走势最不确定的因素：汇率对房价的影响，涉及到宏观经济道路的选择，日本和美国选择稳住汇率而让房价调整，俄罗斯选择放弃汇率而稳住房价，目前来看，稳住汇率是一个相对更高明的选择，可以有效的保持居民的货币购买力，为未来经济恢复提供动能。但政府在货币自由流动、汇率稳定和货币政策独立的不可能三角下如何抉择，我们仍旧不得而知。在2014年6月-2016年月底两年时间内，中国外汇储备从3.99万亿跌至3.19万亿美元，外储消失近万亿规模，显示维持汇率的成本在加剧，如果未来能如政府预期——做到“没有长期贬值的基础”，那么更有利于维持资产价格，虽然依旧需要去泡沫过程，但是居民未来依旧有购买力，但如果汇率出现长期贬值趋势，房价预期将产生绝大变化。从理论上看，汇率升值在开放经济体将导致货币量上行，利率下行，投资意愿上行，有利于房价的上涨，反之则导致房价下跌。从实证角度看，正负相关都出现过，需要看两个方面，一是总产出的趋势，如果经济增长较为明确，短期的汇率波动将不影响整体趋势；二是看国内流动性对冲，如果国内流动性对冲了国际资本的流动，则可能出现不同趋势；三是看趋势的形成是短暂的还是长期的，如果趋势较为长期则将偏向理论情况。综合来看，过去多年人民币处于单边升值状态，房价和汇率正相关关系明晰，目前进行的汇改加大了双向波动的风险，短期有贬值压力，但由于国内流动性对冲比较明显，因此房价依旧保持上涨动能，但如果国内流动性紧缩且贬值趋势形成，房价将承受较大的下行压力，我们需要密切关注政府维持汇率稳定的决心。3、杠杆是促进行业发展的主动力也是堆积泡沫的主力军：我们考察了政府、银行、企业和居民四部门的杠杆水平，目前来看仅有企业的杠杆水平高过国际水平，其余三个部门的杠杆水平都在合理区间：1）政府：2015年中央政府性债务负债率41.5%，地方政府债务率为89.2%，两项指标均低于国际警戒线。2）银行：2015年底，除了房地产开发贷款占比4.88%之外，全国个人购房贷款余额约14.2万亿（2016年一季度为15.2万亿），个人购房贷款余额占总贷款的比例约15.4%，占GDP的比重为23.5%，离国际普遍的40%以上水平仍有较大提升空间，其中美国42%，日本32%。3）企业：我国房地产上市企业16年第一季度的整体负债率约77%，略高于美国（59.5%）和日本（59.7%）的水平，整体而言全球的房地产企业都有高杠杆的特性，这和行业属性高度相关，也是行业风险的重要来源之一，尽量维持房地产企业杠杆的安全性是防止系统性风险的关键。4）居民：个人住房贷款余额占总住户贷款的比重约53.6%，占总贷款比重为15.4%，占GDP比重为14.3%，该水平仅与日本房地产泡沫破裂后的最低值相近，也低于美国历年水平,但美日杠杆都在持续下降，我们依旧还在上升通道中。居民的购房杠杆率与利率有着较强的负相关性，随着利率走低且社会信用体系的提升，居民购房杠杆空间极大可能会进一步提升。4、供需比是绝对不可忽视的微观指标：为什么在同一货币环境下，有些城市涨得多，有的涨得少，微观结构的研究其实才是真正做房产实物投资的关键，当一个城市库存急剧下降时，房价的上涨或不随全国而变，从我们对比13年和15年底供需比的变化可知，城市之间分化很严重，供不应求的城市仍将继续等待时机上涨，严重供过于求的城市或许将面临失落的三十年。我们在14年曾经做过一次统计，当时营口是476%的供需比，严重过剩，而深圳仅有33%，严重供给不足，因此我们判断，深圳房价上涨是必然事件，目前两年过去了，虽然营口供需比也下来了，但仍旧超过300%，而深圳仅有26.6%，深圳房价在适当刺激条件下必定还要上涨。五、最终结论：有一种长期振荡上涨的房价，或许在你生命周期内她永远上涨，下跌与否看利率和汇率趋势 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