工程造价分区
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三星助理工程师, 积分 164, 距离下一级还需 36 积分
本帖最后由 csccbjs 于
06:37 编辑
& & 所谓面积，是所有建筑的占地面积与所开发的整个土地面积之比。一幢房子不管造几层，占地面积一般就是底层面积。& & 所谓容积率，就是总建筑面积与所开发的整个土地面积之比。譬如说，我在1万平方米的土地上造了2万平方米的房子，容积率就是2。& & 一块土地，不能全部用来造房子，和绿化必须要占据一定的面积。通常道路的面积约占整个小区面积的20%不到。按无锡市“花园小区”的标准，绿化面积应该在30%左右。这样，通常情况下，建筑密度应该为0.5左右。& & 开发商们在做广告时，往往向客户推荐说，我们这个小区的容积率是1.8，甚至1.6，基本上没有超过2的。可事实真相如何?& & 假定建筑密度为0.5，容积率为2的话，那么整个小区的房子就只有4层楼。如果是1.6或者1.8的话，那么这些开发商们不是在开发多层或者高层普通住宅，而是向我们提供别墅!& & 二年级的小学生都可以算出来，当建筑密度为0.5时，如果造6层楼，容积率就是3!& & 而现在开发商开发的多层住宅基本上均为7层，小高层通常都在10层以上，最高的有20多层。& & 再来算算地价。现在无锡市中心的土地拍卖价格，最高大约为250万元/亩，合3750元/平方米。假如有个10万平方米的土地，土地总价则为37500万元;按建筑密度0.5、容积率3(全部造6层)计算，可以造30万平方米的房子;这样分摊到每平方米建筑面积上的土地成本为1250元。& & 民用建筑项目，政府部门收取的各种规定费用(如城市建筑配套费、人防费等)约为250元/平方米。& & 的住宅，土建建设直接成本(材料、人工、施工管理费、税金等)约为600元/平方米。设备(如电梯、、电梯等)购置及安装成本约为100元/平方米。& & 以上房屋本身的建设成本为2200平方米，总成本为66000万元。& & 道路面积为道路建设费用为120元/平方米。各种地下管线(给排水管网)的建设成本基本与道路建设成本相同。合计按240元/平方米计。道路面积按总土地面积的20%计，总成本为480万元。& & 绿化，比较高档的配置，包括小区内建一些小品在内，按30元/平方米计。绿化面积按总土地面积的30%计，总成本为90万元。& & 小区配套设施，如变电站等，按300万元计。& & 这样，整个小区的直接开发成本为：66870万元。& & 销售费用(广告等)按直接成本的5%计，为3343万元。& & 全部成本为70213万元。& & 最终单位成本为2340元/平方米——当然，这是按6层楼计算的。如果是造7层楼，成本要低得多。& & 因为地基及荷载等因素，土建成本会略有升高，但土地成本会大幅降低，所以最终单位成本也不可能有太大变化。& & 所以，就算房价下跌到3000元/平方米，开发商还有近30%的毛利率!
听众数收听数最后登录注册时间主题精华3积分20479帖子
对于建筑概念的理解是没有错的，但计算的价格就有一定的差别了，建设单位没有办公经费吗？没用银行贷款吗？没有销售及策划成本吗？没有积压房吗？你计算的内容不仅不准确，最重要的是缺项。按照你的计算看法上就是暴富了。
&有参考价值，谢谢分享&
&同意该“教授”的意见。&
&同意无间道的&
都说我的资料贵，那谁能提供一些便宜的资料？不要怕贵，只要有帮助再贵也是便宜的。
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分133帖子
二星助理工程师, 积分 133, 距离下一级还需 17 积分
赞同楼上观点
&是好资料，值得收藏。&
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分6692帖子
四星高级工程师, 积分 6692, 距离下一级还需 308 积分
无间道 发表于
对于建筑概念的理解是没有错的，但计算的价格就有一定的差别了，建设单位没有办公经费吗？没用银行贷款吗？ ...
同意无间道的
&同意大神的&
心静水流深
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分53帖子
一星助理工程师, 积分 53, 距离下一级还需 47 积分
计算是不太全面，现在哪里有这么大的利润哦。
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技术员, 积分 31, 距离下一级还需 19 积分
毛嘟嘟 发表于
同意无间道的
同意大神的
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分33帖子
技术员, 积分 33, 距离下一级还需 17 积分
你的建筑成本也太低了吧，现在人工多高啊，建筑材料也贵。而且，现在250万/亩的土地属于很偏僻的吧，现在哪有这么廉价的地，我们拿地都是500万/亩以上的...然后银行贷款等融资渠道也需要很多的钱好吧...
听众数收听数自我介绍学习~~~最后登录注册时间主题精华0积分2144帖子
五星工程师, 积分 2144, 距离下一级还需 356 积分
这个分析的不错
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分1168帖子
五星工程师, 积分 1168, 距离下一级还需 1332 积分
纯粹不懂，搞不清开发费用
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分634帖子
一星工程师, 积分 634, 距离下一级还需 16 积分
其它不说，就小区配套设施，如变电站等，按300万元计。30万平方单价是10元/平米,可能吗？我只能说建筑成本是你想象不到的多与复杂
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