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揭秘：美国中介原来这样捞钱
中国和美国都有房产中介，以买卖房子丶租售房子赚取佣金为生。但同是中介，却相差很大。美国房产经纪公司从1950年代开始发展至今，在市场的调整下，定理了简单的行业规范。中国的商品房90年代末才兴起，2000年之后房产中介才逐渐产生，发展时间较短，市场仍然属于乱象丛生阶段。 1中介责任在中国，房产中介给人的感觉就是“卖房的”；在美国，房产中介除了卖房还是买房的，因为买卖双方分别有自己的中介代理人，分别保护买家或者卖家的利益。在中国，一般中介都帮着卖房的一方争取利益，给你介绍房子如何的好，未来升值空间多么的高。在美国，卖方的中介把房子挂到市场上，然后有人需要看房就帮忙安排时间，处理购房合同；买方的中介则带着客人到处看房，寻找合适的房子，然后帮助客人争取最好的价格，处理购房合同。当然，也会出现买卖双方使用同一中介的情况：美国卖房中介会在周末向社区邻居展示房子，也就是“Open House”，这样有兴趣买房或者换房的市民可以在没有中介带领预约的情况下也能去看房，如果看的好，也可以通过卖方的中介来成交，不过这样会有很多不安全因素哦。 2佣金比例中国买卖一套房大概的佣金是1-3%，很多情况下是可以跟中介私下商量的。美国买卖一套房的佣金大概是5-6%，甚至8%。因为买卖双方的中介要一起分，佣金的比例在卖房的时候明确注明备案，不会变动。 3支付方式中国的房产中介费用几乎都是由买方负责，买方除了要支付房款以外，还要拿出中介费单独支付给中介公司。例如一套300万的住房，10万的佣金，那么房款和贷款只能按照300万计算，还需要单独拿出10万来给中介公司，另外还需要缴纳税费丶手续费等。美国的房产中介费是由卖方支付的。例如：一套70万美金的房产，买房可以支付或者贷款70万美金全部的款项，支付到房产中间机构Escrow Company账户，然后中间机构会扣除中介费丶手续费丶所得税等，再把剩下的钱打给卖方。 4房源系统在中国，一套房子可以在多个房产中介处放卖。房产中介只能看到自己公司系统内的房源信息，不了解别人的信息，对市场把握不全面。房产中介会努力找客人，如果房子价格优惠，多个中介之间还会出现互相竞价抢房的局面。在美国，一套房子只能委托一个卖房中介，房产中介会与卖房签署正式文件，确定佣金的多少和细节，然后拍照，放到房产中介专门的MSL系统上。发布之后很多买方的中介会看到新房信息，按照客人的情况进行推荐，预约看房。 5行业执照中国的房产中介也是有执照的，不过这个执照非常的简单，花个百来块钱，随便参加个简单的考试就可以了。美国的房产中介一定要有执照，不然就是非法活动。美国的房地产经纪人一般分为：经纪人（broker）丶销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate broker）三类。要想正规的拿佣金买卖房产就需要成为Broker，想成为经纪人，必须年满18岁，是美国公民或者拥有合法永久居留权（绿卡）的外国人，无犯罪记录，学习课程，通过考试。 总的来说，不管中国还是美国，房产中介都是赚钱大大的行业！在中国，你买房不一定非要通过中介，自己找到房主，直接交易也是可以的。而且中介经常会为了更多的佣金和更快卖房而恐吓买方，无意中哄抬了房价。在美国，买房，哪怕是看房都需要通过中介，直接找到房主也没法交易，必须通过中间的房产管理公司，走正常的程序。中国的房产市场还有很多漏洞，甚至出现一房多卖的现象；而美国房产市场已经非常规范，佣金丶价格丶竞价都有基本套路，不会出现欺诈行为。不过话说现在房价已经涨得很高了，真心买不起了~~
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@Go购美国代购 知道吗？
此评论来自于 新浪微博
只要华人多的地方，房价都炒翻天... 华人的群居 群聚势力太强大了， 威武.......
也去考个执照
_________________洛杉矶一日游/旧金山/拉斯维加斯/大峡谷/优胜美地/黄石公园包车
/奥特莱斯/户外打枪/开飞机，祝旅途愉快！
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新华社纽约7月25日电 全国房地产经纪人协会25日发布的调查数据显示，在截至2016年3月的一年里，投资者连续第二年成为美国房地产市场最大海外买家。
调查显示，2015年4月至2016年3月，中国购房者共在美国购买超过2.9万套房产，总价值约270亿美元，平均每套房产成交价格约93.7万美元，高于此前一年83.2万美元的交易均价。
调查显示，同时，中国买家的单套交易均价远高于所有海外买家47.7万美元的交易均价，更远超出美国买家26.7万美元的交易均价。
人为美国房地产市场第二大海外买家，同期在美国购买近2.7万套房产，总价值约90亿美元。
美国全国房地产经纪人协会首席经济学家&云说，中国买家在美国购房市场的表现“十分抢眼”，其中超过70％的中国买家以现金支付这些大额交易。在云看来，这是因为中国买家缺乏必要的信用记录，难以获得银行抵押贷款。
调查还显示，中国投资者所购房产约三分之一位于加利福尼亚州，其他则主要分布在纽约、得克萨斯、新泽西等州。
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向中国人卖房的美国房产中介是这样炼成的
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豪宅市场的回暖吸引了大批人学习房地产经纪人预备课程并参加从业资格考试。但最难的部分还在后面──新经纪人在获得佣金前还要负担高昂的前期费用。
据华尔街日报1月20日报道，随着豪华房地产销量继续反弹，越来越多的人都在开始认真地考虑加入房地产这个行当。2013年11月，全美地产经纪商协会会员数量较2012年增加四万人左右，达到1046278人，增加幅度居2006年以来之最。现年29岁的罗曼·塞拉（Roman Serra）（图片中间）拥有文科硕士学位。他决定转行，所以报名参加了一个为期两周的房地产课程。他在网上进行了性格测试，并通过了芝加哥房地产公司Baird & Warner的简短面试。如果在1月份通过经纪人执照考试，那么他就会稳获一个独立签约人的职位，并在这家公司22家办事处当中的某一家拥有一张办公桌。他表示，和大学时候比起来，学习并不困难。他说：“我个人不觉得强度很大。”图为罗曼·塞拉在这家公司参加从业资格培训班。随着豪华房地产市场的复苏，像塞拉这样有志于从事房地产经纪的人士纷纷参加预备课程和执照考试。很多人将会发现，虽然打进房地产行业或许并不困难，要在其中立足却不容易。要拿到那些百万美元级房产的代理权，还得克服重重困难。
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只有2%的“Realtor”（房地产经纪人）年薪在25万美元以上。（Realtor这个词是全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）的一个注册商标，大多数房地产经纪人都从属于这个协会。）2012年全美房地产经纪人年收入中位数是43500美元，高于2011年的34900美元。科罗拉多州派恩堡（Castle Pines）研究公司Real Trends估计，2013年平均佣金率是总售价的5.2%。图为讲师韦恩·雅各布森（Wayne Jacobsen）正在Baird & Warner一个经纪人从业资格培训班上组织教学。
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房地产经纪人、北卡罗来纳大学查珀尔希尔分校（University of North Carolina at Chapel Hill）商学院房地产兼职教授诺曼·布洛克（Norman Block）说：“真想赚大钱，你就得把这个行业了解得非常透彻。有人会这么想：我会开一辆大大的、时髦的车带着客户看房子，会是非常好玩的。”大多数成功经纪人，哪怕是头像印在当地广告牌上的顶级销售员，都会毫不犹豫地承认实际情况并不是这样。挂靠在伯克希尔哈撒韦住宅服务公司（Berkshire Hathaway HomeServices）的费城经纪人迈克·麦卡恩（Mike McCann）有一支15名经纪人和助理组成的团队，主要负责房地产交易中的买方一端，这一端在最终成交过程中会有很多麻烦。于是麦卡恩得以有时间专门跟卖方打交道，这样往往更加有利可图。麦卡恩说：“一定要让人觉得自己很特别，是你唯一的客户。”他还说，过去13年他完成的成交额在13亿美元以上。图为课程班正研读经纪人发给潜在客户的资料。随着豪宅市场的复苏，踌躇满志的代理人争相学习预备课程并参加资格考试。许多人会发现，虽然进入房地产行业可能并不难，但在这个行业立足却并不容易。把那些价值百万美元的豪宅卖出去需要克服重重困难。
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随着豪华房地产销量继续反弹，越来越多的人都在开始认真地考虑加入房地产这个行当。2013年11月，全美地产经纪商协会会员数量较2012年增加四万人左右，达到1046278人，增加幅度居2006年以来之最。图为塞拉、米歇尔·沃利（Michelle Worley）和阿什莉·泰斯（Ashley Theis）与雅各布森（站立者）在课堂上。
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布洛克教授说，利用房地产网站的潜在买房人以为自己指尖上掌握的信息有经纪人掌握的那么多，但通常情况下并不是这样。最成功的买方经纪人在待售房产挂上Zillow或Redfin等网站之前就能把这些房产的信息告诉给客户。这些网站的信息来自房地产行业的主要数据库Multiple Listings Service，而这个数据库还包括一些只有房地产专业人士才能看到的信息。与其他经纪人联络、在买方和卖方之间牵线搭桥是至关重要的。布洛克教授说：“在院子里插块牌子，门上放个带锁的箱子──这些方法已经不好使了。”图为课程班的讲义。美国大部分房地产经纪人都属于全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors），该协会中只有2%的房地产经纪人的年收入超过25万美元。2012年全美国房地产经纪人的年收入中值为43500美元，高于2011年的34900美元。
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麦卡恩说，营销预算可能会非常高昂。他一年用于拍摄照片、制作宣传册、网上推广和举办参观活动的费用在33.5万美元左右。这笔开销通常是在佣金都还没有收到的时候就已经付出去了。麦卡恩最近向他过去的客户发出了6000张亲笔签名的感恩节贺卡。他还向过去的客户邮寄国庆节贺卡，在成交之后购买成交礼物，给建筑商和客户邮寄节假日礼品。他说，他每年的礼品和邮寄费用达两万美元。图为埃伦·菲克斯（Ellen Fix）在华盛顿州贝尔维的房地产培训学校Rockwell Institute教授房地产从业资格考试课程。她是一家房地产管理公司的所有者，目前已经退休。
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Baird & Warner高级副总裁劳拉·埃利斯（Laura Ellis）说，该公司三个月前开始举办公开课讲授房地产从业现状。她说，已有数百名想当经纪人的人前来听这些免费课程，其中很多人都是20岁出头，被这个职业的灵活性和高薪潜力所吸引。但埃利斯说，他们常常没有意识到，可能需要一年或一年以上的时间才能够在这个行业立足。她说：“如今认为都是家庭主妇兼职做经纪人的那种成见已经不复存在。”她还说，2013年公司新进经纪人数量达到300人，较2012年翻了一倍。她说，年收入在八万美元到12万美元之间的约占三分之一。参加执照预备课程的学生当中，30%的人被这家公司录用。图为黛比·休斯顿（Debbie Huston）正在Rockwell Institute的房地产从业资格考试培训班上课。
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图为一本房地产术语词典。算上注册费和向经纪公司支付的用于日常经营开支的管理费，多数新的房地产经纪人要花费2000美元甚至更多才能起步。这还不包括在获得佣金收入前长达数月的生活费用。
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想当经纪人的人大都需要在从业之前存钱。华盛顿州贝尔维尤（Bellevue）房地产培训学校Rockwell Institute的校长博帕·陶奇（Bopa Touch）说，经纪人执照考试同时涵盖了联邦和州的法律法规，学习下来可能要花几个星期的时间。陶奇说，2013年参加该校为期三周、学费489美元经纪人执照课程的学生人数接近2012年的两倍。因为要交注册费和办公费（交给经纪公司用以覆盖运营开支的费用）等，大多数新经纪人要花2000美元甚至更多才能起步，而且这个数字还不包括有佣金收入之前必需的数月的生活开支。陶奇说：“他们不知道入行需要准备多少钱。”图中是一名学生上课时在课本上划重点。 （编辑：闻讯）
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网易教育讯 据美国侨报网援引华尔街日报1月20日报道，随着豪华房地产销量继续反弹，越来越多的人都在开始认真地考虑加入房地产这个行当。2013年11月，全美地产经纪商协会会员数量较2012年增加四万人左右，达到1046278人，增加幅度居2006年以来之最。现年29岁的罗曼·塞拉（Roman Serra拥有文科硕士学位。他决定转行，所以报名参加了一个为期两周的房地产课程。他在网上进行了性格测试，并通过了芝加哥房地产公司Baird & Warner的简短面试。如果在1月份通过经纪人执照考试，那么他就会稳获一个独立签约人的职位，并在这家公司22家办事处当中的某一家拥有一张办公桌。他表示，和大学时候比起来，学习并不困难。他说：“我个人不觉得强度很大。”随着豪华房地产市场的复苏，像塞拉这样有志于从事房地产经纪的人士纷纷参加预备课程和执照考试。很多人将会发现，虽然打进房地产行业或许并不困难，要在其中立足却不容易。要拿到那些百万美元级房产的代理权，还得克服重重困难。只有2%的“Realtor”（房地产经纪人）年薪在25万美元以上。（Realtor这个词是全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）的一个注册商标，大多数房地产经纪人都从属于这个协会。）2012年全美房地产经纪人年收入中位数是43500美元，高于2011年的34900美元。科罗拉多州派恩堡（Castle Pines）研究公司Real Trends估计，2013年平均佣金率是总售价的5.2%。房地产经纪人、北卡罗来纳大学查珀尔希尔分校（University of North Carolina at Chapel Hill）商学院房地产兼职教授诺曼·布洛克（Norman Block）说：“真想赚大钱，你就得把这个行业了解得非常透彻。有人会这么想：我会开一辆大大的、时髦的车带着客户看房子，会是非常好玩的。”大多数成功经纪人，哪怕是头像印在当地广告牌上的顶级销售员，都会毫不犹豫地承认实际情况并不是这样。挂靠在伯克希尔哈撒韦住宅服务公司（Berkshire Hathaway HomeServices）的费城经纪人迈克·麦卡恩（Mike McCann）有一支15名经纪人和助理组成的团队，主要负责房地产交易中的买方一端，这一端在最终成交过程中会有很多麻烦。于是麦卡恩得以有时间专门跟卖方打交道，这样往往更加有利可图。麦卡恩说：“一定要让人觉得自己很特别，是你唯一的客户。”他还说，过去13年他完成的成交额在13亿美元以上。随着豪宅市场的复苏，踌躇满志的代理人争相学习预备课程并参加资格考试。许多人会发现，虽然进入房地产行业可能并不难，但在这个行业立足却并不容易。把那些价值百万美元的豪宅卖出去需要克服重重困难。布洛克教授说，利用房地产网站的潜在买房人以为自己指尖上掌握的信息有经纪人掌握的那么多，但通常情况下并不是这样。最成功的买方经纪人在待售房产挂上Zillow或Redfin等网站之前就能把这些房产的信息告诉给客户。这些网站的信息来自房地产行业的主要数据库Multiple Listings Service，而这个数据库还包括一些只有房地产专业人士才能看到的信息。与其他经纪人联络、在买方和卖方之间牵线搭桥是至关重要的。布洛克教授说：“在院子里插块牌子，门上放个带锁的箱子──这些方法已经不好使了。”美国大部分房地产经纪人都属于全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors），该协会中只有2%的房地产经纪人的年收入超过25万美元。2012年全美国房地产经纪人的年收入中值为43500美元，高于2011年的34900美元。麦卡恩说，营销预算可能会非常高昂。他一年用于拍摄照片、制作宣传册、网上推广和举办参观活动的费用在33.5万美元左右。这笔开销通常是在佣金都还没有收到的时候就已经付出去了。麦卡恩最近向他过去的客户发出了6000张亲笔签名的感恩节贺卡。他还向过去的客户邮寄国庆节贺卡，在成交之后购买成交礼物，给建筑商和客户邮寄节假日礼品。他说，他每年的礼品和邮寄费用达两万美元。Baird & Warner高级副总裁劳拉·埃利斯（Laura Ellis）说，该公司三个月前开始举办公开课讲授房地产从业现状。她说，已有数百名想当经纪人的人前来听这些免费课程，其中很多人都是20岁出头，被这个职业的灵活性和高薪潜力所吸引。但埃利斯说，他们常常没有意识到，可能需要一年或一年以上的时间才能够在这个行业立足。她说：“如今认为都是家庭主妇兼职做经纪人的那种成见已经不复存在。”她还说，2013年公司新进经纪人数量达到300人，较2012年翻了一倍。她说，年收入在八万美元到12万美元之间的约占三分之一。参加执照预备课程的学生当中，30%的人被这家公司录用。
想当经纪人的人大都需要在从业之前存钱。华盛顿州贝尔维尤（Bellevue）房地产培训学校Rockwell Institute的校长博帕·陶奇（Bopa Touch）说，经纪人执照考试同时涵盖了联邦和州的法律法规，学习下来可能要花几个星期的时间。陶奇说，2013年参加该校为期三周、学费489美元经纪人执照课程的学生人数接近2012年的两倍。因为要交注册费和办公费（交给经纪公司用以覆盖运营开支的费用）等，大多数新经纪人要花2000美元甚至更多才能起步，而且这个数字还不包括有佣金收入之前必需的数月的生活开支。陶奇说：“他们不知道入行需要准备多少钱。”
本文来源：网易教育论坛
责任编辑：王晓易_NE0011
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中国人美国抢房吓坏中介：从没见过这么多现金
　　（原标题：中国买家涌入硅谷小镇 大手笔购房吓坏中介）　　据美国侨报网编译报道，中国消费者在全球舞台上扮演的角色越来越重要，甚至左右着全球市场的走向。只要他们看上的东西，无论是奶粉还是印像派绘画，价格都会一路飙升。现在，这种非凡影响力波及到帕罗奥多（Palo Alto），这座拥有斯坦福大学的硅谷小城。　　《大西洋月刊》（The Atlantic）称，过去两年，中国买家持续抢购该市房产，推高房价，甚至可能带来地产泡沫。德莱昂不动产（Deleon Realty）的创始人肯·德莱昂（Ken Deleon）称，自2011年以来，中国买家占帕罗奥多房屋交易中的份额已经增长了两倍，达到了15%。　　“如果一套房子有7个竞价者，那么其中3个就是带着全现金买房的中国大陆买家，”德莱昂不动产的华裔主管金恒（Kim Heng，音译）称，“我们进入房地产市场这么多年以来，我们从没见过这么多现金。”　　在很多方面上，帕罗奥多都是吸引中国买家的城市，这主要得益于三个关键因素：教育、投资以及移民潜力。　　帕罗奥多的公立学校是全州的，紧邻斯坦福大学；房价持续走高，使得这里的房屋颇具投资价值，特别是在中国房地产调控的大背景下；这里地处硅谷核心，周围有Facebook等大企业，就业前景很好，还有机会拿到绿卡。　　“有斯坦福和周边左右的大公司在，帕罗奥多形成了自己的企业家精神，”金恒称，“在这种情况下，中国买家觉得这里的房价永远不会降。”　　据房地产市场调查机构的数据，过去12个月，帕罗奥多的房价中值上涨了16.8%，每平方英尺的价格达到1107美元。当地房地产经纪人把这归咎于中国买家带来的影响。他们经常不看现房，跨国直接付款买房。　　刘兰（Lan Liu Bowling，音译）是帕罗奥多一名台湾出生经纪人，熟练的中文让她在接触中国买家的过程中占尽优势。“我昨天刚卖了一套房，之前4个中国买家都感兴趣，但没人实地看过这套房，”刘称，“这影响到了帕罗奥多的房价，因为他们全是用现金买房，而且愿意出高价。”　　“这些人有那么多钱，真是吓我一跳，”刘称，“对我来说300万美元是笔大数目，但对他们说来说，300万就像是口袋里的零钱。买房根本不是负担。”　　刘的很多中国客户都把帕罗奥多的房地产市场当作资本避风港，但太多大陆买家的涌入，使得整个房价走向扑朔迷离。“我的客户想知道买房的价值，”刘称，“但在市场火热的情况下，我们也说不好实价是多少。”
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