南京房价将要跌至均价为5000元左右指日可待_南京房价吧_百度贴吧
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南京房价将要跌至均价为5000元左右指日可待收藏
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这样炒作真的好么？
不可能吧。
我给你6000块钱1平方的价格，帮我买一套
全市均价已经在18000以上了。
2020年普遍破4万
南京人的购买力无可限量，只要有好的房子，人都是扎堆去的，有的人直接全额付款，我都很纳闷，哪来那么多钱？
六合城里都找不到咯，去乡镇吧
除非政府倒，否则房价不会倒。
楼主把脸伸过来，啪啪啪！！！
不可能的事 跌倒几千块那人人都能买得起了 政府还怎么靠卖地挣钱
希望像楼主说的那样，房价能跌下来，时间长点也无所谓
登录百度帐号推荐应用房价又做俯卧撑？南京房价六连跌 真相竟是……
来源：凤凰房产南京站
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6月19日，国家统计局发布70个大中城市房价变动指数，5月南京房价环比再降0.2%，这已是南京房价连续下跌第六个月！而具体到项目，南京市场已有多家楼盘的销许价格较上次开盘价格，出现不同程度的下降，房价真降了？看点018家楼盘销许均价下调惹争抢 买房人获入市好机会据凤凰房产南京站统计，在近期开盘的项目中，就有8家楼盘出现了房价下降的情况，其中最高的下降了1168元/㎡。&&江宁四盘房价下降 最高的降价1168元/㎡8家降价楼盘，江宁就占了4个，分别是融侨悦城、翠屏诚园、东城金茂悦和保利中央公园。青龙山国际生态新城的融侨悦城，于6月13日领取了1号楼销许，共124套精装房源，销许均价22781元/㎡。而项目上次的开盘还要追溯到去年10月，距今已有8个月，销许均价23949元/㎡。也就是说，较之上次销许价格，融侨悦城本次价格降了1168元/㎡！不过，对此，融侨方面立刻回应称：本次并没有降价！一来因为这次推出的楼栋和上次有所区别，二来限于政府核价要求。该项目于6月19日上午9：30进行了电脑公证摇号，共355组客户参与摇号，剔除两个不具备摇号资格，有效摇号资格353个，最终历时约15分钟，中签率仅35%。翠屏诚园于6月18日进行了摇号开盘，此次销售价格为26739元/㎡，较上次开盘价格26870元/㎡，下降了131元/㎡，目前网上房地产还未上传最终销售数据。东城金茂悦作为513新政后首个公证摇号楼盘，可以说是备受关注，5月31日上午10:00，共356组有效客户参与摇号，中签率47%。该项目此次销许均价为24412元/㎡，相较上次开盘24579元/㎡的价格，下降了167元/㎡，此批房源最终全部售罄。保利中央公园领取西苑6、9栋销许，整体均价28726元/㎡，共406套房源，户型约90、95、110、130㎡。这也是该项目最后2栋住宅！也就是说，该批房源卖完项目将正式清盘收官。该项目共有571组客户参与摇号，中签率在71%。据悉，项目开盘当天去化达到8成！&&城北电建洺悦府性价比高 当天去化9.3成！6月16日下午，电建洺悦府开盘推出6、9、11、12号楼房源，面积78、88、120、136㎡，共264套，销许均价22328元/㎡，较上次开盘价格下降了672元/㎡。其中还包括一套物业用房，实际房源数263套。当天上午，项目通过电脑摇号方式抽取了开盘顺序。据悉，摇号数共计601组，历经5分钟，共21轮，中签率44%。从项目销许价格来看，2万2左右的均价确实比较“便宜”。该房源相比于区域内其他楼盘，也是“性价比”较高，据悉这批房源开盘当天就已去化9.3成！&&板桥热盘开盘售罄 世茂城品头天登记过百组6月17日上午9：30，南京公证处对蓝光公园1号A2、A3号楼采用电脑软件摇号的方式确定选房顺序 。根据摇号公示显示，共有1067组买房人成功登记并获得摇号资格，其中，有4组不具备摇号资格被剔除，有效报名数共计1063组，摇中概率为34%。据悉，蓝光公园1号此次加推360套精装高层房源，户型108-129㎡，销许均价21427元/㎡，较上次开盘下降了73元/㎡。目前网上房地产上已上传数据，数据显示此批房源全部售罄。而软件谷区域内的世茂城品，也已经新领了7号楼销许，共180套精装房源，面积128㎡，销许均价34381元/㎡，预计将于近日加推。值得一提的是，6月14日是项目认筹登记的第一天，就有一百多组客户进行了登记。&&弘阳时光里推441套公寓 摇号人数超过千组6月17日，位于江北高新区弘阳时光里的公寓房源迎来开盘，推出441套精装公寓房源，销许均价16065元/㎡。因为其户型小、总价低、近地铁等优势，吸引了一大批买房人前来参与摇号。值得一提的是，弘阳时光里还剩最后一栋住宅房源也已经领取销许，并进行了排号登记，但这批住宅房源摇号的时间尚未确定，仍然在等待公证处通知，弘阳时光里收官在即！看点02六连降！5月南京房价环比再跌0.2%！6月19日，国家统计局发布5月份70个大中城市房价变动指数。根据数据显示，5月份南京房价环比下降0.2%！同比上涨18.2%！房价已经连续6个月回落！5月份70个一二线城市新建商品住宅数据出炉，从数据来看，共有9个城市新房房价实现环比下降，包括南京、杭州、深圳、郑州等几个城市。& & &&数据显示，南京房价已经连降六个月！2016年12月，南京房价环比下降0.1%！2017年1月，南京房价环比下降0.2%！2017年2月，南京房价环比下降0.1%！2017年3月，南京房价环比下降0.2%！2017年4月，南京房价环比下降0.3%！2017年5月，南京房价环比下降0.2%！看点03房价下行真相探寻最近两周，南京楼市迎来了开盘的高峰。据悉，上周，南京楼市共有14家楼盘开盘，其中江北（含六合）5家、江宁3家、城南2家、城北2家、仙林1家、高淳1家！共计4234套房源，其中住宅2450套！认购与成交数较上周相比双双上升！国家统计局发布5月份70个大中城市房价变动指数中显示，5月份南京房价环比下降0.2%，并且正如上述所示，近期有8盘价格均出现了下跌的情况。究竟是何原因导致了此轮的房价变动呢？1、目前限价调控之下，楼盘房源价格申报较之前更为严格，楼盘想要拿到销许就报不上高价，所以近期领取销许的楼盘价格大多与上次持平，甚至出现了下滑。2、现在是年中业绩冲刺关头，开发商正开始加大推货力度，尤其是刚需房源的大量入市，将房价整体指数拉低了。3、由于房价整体高位企稳，调控政策层层加码加剧降低市场预期，短期又没有大的利好推动，市场观望难以打破，因此，楼市下行压力仍然较大。
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月份-均价（元/m²）
南京房价涨跌幅排行榜
41567元/m² ↑10.43%
17722元/m² ↑3.73%
43318元/m² ↑3.47%
19926元/m² ↑2.68%
35585元/m² ↑2.58%
28580元/m² ↓3.34%
43802元/m² ↓3.00%
25016元/m² ↓2.62%
24024元/m² ↓2.40%
21663元/m² ↓1.96%
南京房价均价排行榜
58508元/m² ↓0.24%
57651元/m² ↓0.74%
50000元/m² ↓0.00%
48704元/m² ↓0.00%
47989元/m² ↓0.00%
6975元/m² ↓0.00%
10441元/m² ↑0.05%
10529元/m² ↓1.92%
11862元/m² ↓0.00%
12170元/m² ↓0.00%
南京最新开盘楼盘
南京区域二手房挂牌价格走势
南京二手房挂牌价格走势(对比8月)
2017-09月均价：25093元/m² | 同比上月↓0.09%
2017-09月均价：36982元/m² | 同比上月↓1.56%
2017-09月均价：36932元/m² | 同比上月↓1.01%
2017-09月均价：31458元/m² | 同比上月↓0.33%
2017-09月均价：34608元/m² | 同比上月↓0.65%
2017-09月均价：30513元/m² | 同比上月↓0.02%
2017-09月均价：28054元/m² | 同比上月↑0.38%
2017-09月均价：23629元/m² | 同比上月↑1.33%
2017-09月均价：32548元/m² | 同比上月↑1.18%
2017-09月均价：23760元/m² | 同比上月↑1.07%
2017-09月均价：20366元/m² | 同比上月↓0.02%
2017-09月均价：9948元/m² | 同比上月-
2017-09月均价：13878元/m² | 同比上月↓0.14%
2017-09月均价：3537元/m²
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商业特许经营备案号：0005编者按日前传闻，因为严格限购政策，南京楼市二手房成交量出现急速下降，投资客纷纷抛售手中房源。到底是市场的真实反应呢，还是其他原因？为了让大家更加直观的了解情况，地盘君转载一篇南京楼市和雪o老师的分析文章给大家。■ 本文来自于 | 南京楼市、雪球 1 南京二手房下跌市场出现抛售二手房降价，到底是个别现象，还是普遍现象？南京楼市对此展开了一些调查和跟进，得到一些信息跟大家分享。一、南京二手房降价幅度从5万-30万不等，有些房价跌到一年前水平。除了卖房的朋友有这样的感受，随机问了一些中介公司，链家、我爱我家，他们都说最近频繁遇到二手房主降低挂牌价格，降价幅度从5万到30万不等。“有些房主，看到房子一直无人问津，会主动打电话把挂牌价格再往下调一些，在谈判的过程中，房主也变得好说话，没有以前那么硬气了”，中原地产一家门店的经纪人如是说。有些不太热门的板块，房价甚至跌到了一年前的水平，比如桥北一小区有业主低价抛房，这套房源为219O，总价250万，算下来单价只要1.14万/O，基本上回到了一年前水平。以下截图来自南京中介公司经纪人朋友圈：本来就便宜还降价总价直降30万二、聪明的投资客已经在抛房了，春江水暖鸭先知。一个房产投资牛人，前前后后已经投资过几十多套房子了，她不仅在南京，在上海、北京、杭州都投资了很多套房产，她说自己最近就在抛售自己南京的房子，市场下行的时候，不要再重仓房产了，保留优质资产，其余抛掉。她还说，身边的仁恒江湾城、华润悦府的豪宅业主也在抛房，她预计南京楼市很长一段时间都好不了，市场处于下行的时候，二手房会越来越难卖，趁现在还有接盘侠，价格合适就赶紧卖吧。三、资金链绷不住的人，开始降价抛房还房贷。去年，南京市场火爆的时候，有很多人非常疯狂，甚至连首付都是借来的，现在还款压力越来越大，又看到市场处于下行，心里很慌，资金链绷不住的开始降价抛房还房贷了。一位朋友，去年买了仁恒江湾城一套二手房，现在因为还款压力非常大，他跟我说，准备降价卖掉手上一套二手房，不然月供压力太大，完全吃不消。四、上个月南京有55个小区房价下降。昨天365南京二手房统计，2016年12月南京有55个二手房小区出现降价了，比11月又多了15个。其中鼓楼区11个，建邺区9个，浦口区8个，江宁区、雨花台区和栖霞区各6个，秦淮区4个，玄武区3个，六合区2个。2016年12月南京二手房环比降价小区行政区二级地名项目名称2016.12挂牌均价环比跌幅六合区龙池片区荣盛莉湖春晓14321-5.97%浦口区珠江镇国信阅景龙华21862-5.21%栖霞区晓庄广场幕府山庄21861-4.77%江宁区麒麟门-上坊锦绣花园17579-4.71%浦口区珠江镇群盛北江豪庭21793-4.49%浦口区珠江镇融侨观邸25213-4.48%建邺区奥体东片西堤国际城46078-4.47%鼓楼区凤凰花园城地区华阳佳园33723-4.31%建邺区奥体东片中海塞纳丽舍46804-4.10%六合区龙池片区龙池翠洲12755-3.68%建邺区南京国际博览中心附近海峡城37092-3.56%栖霞区仙林大学城南大和园32727-3.39%栖霞区迈皋桥方圆城市绿洲24412-3.38%鼓楼区五塘广场金域中央30875-3.35%江宁区麒麟门-上坊东郊小镇17968-3.13%秦淮区仙鹤街沿线皇册家园41059-2.84%鼓楼区凤凰花园城地区中海凤凰熙岸52059-2.79%鼓楼区凤凰花园城地区凤凰花园城金陵园38804-2.74%栖霞区迈皋桥方圆绿茵26233-2.67%玄武区卫岗-小卫街德基紫金南苑37022-2.60%玄武区月苑片区营苑新寓21967-2.59%江宁区东山镇市政天元城25124-2.51%江宁区三山片区托乐嘉花园27207-2.33%鼓楼区宝船厂-中保村银城花园41487-2.20%建邺区南湖片区云锦美地37233-2.15%玄武区月苑片区墨香山庄29223-2.08%秦淮区苜蓿园大街附近梅花山庄32216-2.07%浦口区泰山高新新城香溢紫郡20682-2.03%栖霞区马群地区天泓山庄31915-1.90%秦淮区瑞金路沿线东城水岸38113-1.83%鼓楼区聚福园-东宝路育才公寓49865-1.60%鼓楼区江东软件园苏宁睿城48476-1.52%雨花区铁心桥地区万科金色里程31850-1.43%建邺区奥体西片金马郦城37308-1.38%江宁区科学园-方山东方龙湖湾25854-1.29%建邺区月安街附近奥体新城清竹园45355-1.22%浦口区珠江镇华府国际21145-1.21%浦口区桥北明发滨江新城19785-1.13%江宁区东山镇天元吉第城26864-1.08%秦淮区瑞金路沿线金陵尚府38988-1.07%浦口区珠江镇中海万锦熙岸25147-0.95%浦口区浦珠路沿线旭日爱上城23913-0.76%雨花区集合村-长虹路锦虹美苑31739-0.75%鼓楼区定淮门大街-三汊河清江花苑38288-0.71%鼓楼区福建路-三牌楼金陵大公馆43856-0.71%雨花区雨花台周边花雨南庭37199-0.69%建邺区奥体东片万科光明城市47069-0.55%建邺区南京国际博览中心附近双和园33440-0.52%鼓楼区宝船厂-中保村海德卫城39634-0.40%雨花区花神湖周边康盛花园30954-0.32%栖霞区仙林湖万科金色领域32234-0.24%鼓楼区凤凰花园城地区莫愁新寓荷花里27322-0.17%建邺区月安街附近莱蒙水榭春天46961-0.10%雨花区板桥地区金地自在城25397-0.06%雨花区安德门-小行里金浦名城世家花园33000-0.05%五、二手房跌的最凶的主要是以下3种房子。客观分析了一下，目前出现二手房价格普遍下降房源主要可以分为以下3种：1）第一种房子：上一轮房价跟涨过快，但是并没有实质性利好的板块的房子。比如麒麟，南京调控前，南京各区域房价都"一飞冲天"，麒麟也拍出超过2万元/O的地价，推动区域房价从17500元/O涨至25000元/O，而现在麒麟中介经纪人说，炒房的二手房主都开始降价了，甚至每平米降了元，之前要价太虚高了。2）第二种房子：主城区的老破小。南京楼市一直给大家的建议，就是尽早抛掉主城区没有学区优势的老破小，换成优质板块的品牌房企的房子。3）第三种房子：新房和二手房价格严重倒挂的区域的房子。一般这些板块的二手房会非常难卖，因为一手房和二手房价格倒挂太明显，接盘侠心里那道坎过不去。比如河西中部、河西南部，中介公司有的一个月都卖不出去一套房，经纪人说除非二手房主降价，不然基本上零成交。对面目前南京二手房市场的状况，我预测2017年可能会出现以下几种局面：1、一大波抛房潮正在来的路上，人们对房价预期变了，从看涨变为看跌，现在买房人的信心已经不足了。2、南京二手房交易量会大幅下滑，我们已经感受到现在二手房市场买卖已经陷入博弈状态，买房人期待房价降，房主又因为地价等各种因素不愿意答复降价，只能僵持，市场进入速冻。3、2017年将有一大波中介公司关门倒闭，楼市速冻一二手房的成交量都会下滑，一批中介倒闭关门是必然。4、因为资金链断裂，会有二手主亏钱卖房，尤其是此前借首付、高杠杆炒房的，非常危险，孤注一掷全仓甚至加杠杆买房产，一旦房价下跌个百分之十几，将是整个家庭的悲剧。最后，给想买房的朋友一个建议，明年可以好好关注下南京的二手房市场，说不定会有捡漏的机会。 2 面对楼市要足够冷静、理性在过去的18个月里面，经济增长率持续下滑，货币宽松，上市公司除去金融企业，回报率只有6.5%。金融资产的回报率持续下行，股市经过了一个短暂的疯牛之后，股市近乎腰斩，很多人想在股市里面获得持久性的资产收益，不小心本金也不见了。银行理财的预期年化收益率已经跌破4%，大家很熟悉的余额宝，前两年最高还有6%，现在也下降了。唯一一个例外的就是房产，在过去的18个月里面，全国各大城市房价出现大幅增长，又瞬间进入平静期，为什么会这样呢？房价还会涨吗？而关于房价，西o老师这篇文章，绝对算是最专业的解读，分享给大家！如图，中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%，农村更高达96%，未来还有空间继续提升吗？相对于一些发达国家，美国现在也不过只有65%，英国66%，德国因为政府提供了大量的公共房屋支撑，只有53%。不得不思考，为什么在这么高的住房自有率的情况下，我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下，地产市场还会大幅提升？过去到底发生了什么？说到房产市场变化，我们不得不说从2014年开始，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持，因为经济下滑了，很多地方房子库存太高，卖不出去了。所以政府的态度从打压变成了支持，最近看到他的态度现在又开始慢慢转向一定程度的抑制。以深圳为例，在过去一段时间里面，房价的变化是怎么样的？南山同比增幅是74%，福田是87%，盐田是78%，宝安是55%，罗湖是40%，龙岗是78%。整个深圳的涨幅大概在50%左右，坦白说，这是我从业以来看到的最快的单个城市的涨幅。上一轮涨得最快的地方是上海，是2009年的上海，当时正好是2008年金融危机之后，中国政府出台了经济刺激计划，所以上海出现了一个快速的房价上涨。但是这一轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。上海从土地市场来看，我们看到也有一些变化。如图，2010年上海的市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地单价达到了9000块，当时的涨幅是50%，2011年市场下来了，土地成交单价是7000块左右，涨幅只有17%，2012年市场照样很热，土地还是只有7500左右，涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了，所以成交单价到了11000左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年，成交额比2014年涨了50%，溢价率达到38%。大家看到一个比较有意思的现象，上海政府很聪明，在市场热的时候多卖一些土地，2010年很热，我多卖一点，市场不好我就少卖一点，市场再不好我再少卖一点，市场热了我再多卖一点。唯一的例外是2015年，市场很好，但是我卖出的土地依然只有前一年比较弱的时候的六成左右。为什么？原因在于2013年底出台了《新城镇规划》，其中要求特大型城市控制土地规模，所以大家都听到了，在北京也好，在上海也好，我们开始赶人了，另外一个方面就是控地了。在土地市场、在住房市场快速上涨的情况下，我控制了土地供应，情况会怎么样？所以我们就看到情况就是“地王”频出，这是上海过去一段时间土地成交的状况。我们可以看到哪怕在远郊区都出现了快速的上涨。而在市中心，我们可以看到，融信拿的这块静安区中心社区这一块地块，名义楼盘价是10万块，但是抛去不能卖的，包括保障性住房，实际估算下来成交价在14万，而周边的楼盘当时的成交价也不过就在八九万左右，这确实是一个非常惊人的变化。同时，在可售住宅和去化周期方面，市场也发生了剧烈的变化。在市场最冷的时候―2014年的年底，我们看到上海可售的住宅的存量达到92000套，现在不足当初的一半。2014年底、2015年初的时候，我记得当时我们跟上海政府开了一个“怎么样解决房地产低迷，怎么样把房子卖出去”的会。当时我记得有一位房企的老总作了这么一个表述，他说不管大家怎么看，反正我觉得这个房市是到头了，所以他做的一个举动，他说我把我自己住的房子卖掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么样，但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%，另外一个很大房企的营销总监当时也说，我从业20年，这是我见过的最冷的冬天。但是没想到，大家都万万没想到的情况是在最冷的冬天之后，市场就迎来了一个快速的上涨。这个是2007年到2015年上海楼市的平均走势，黄线是它的月成交价格，黄色虚线是12个月的平均移动价格。这个图表我们可以清晰地看到，每一轮调控都是有效的，每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交，可能也进而引起了当时的一个短期价格。不过从长期来看，调控几乎对成交价格是无效的，它并不能改变房价上涨的趋势。 3 了解过去、现状更应该关心未来跟大家聊一聊未来会是怎么样，因为我们每一次看到的短期波动，每一次我们看到短期的成交变化，每一次我们看到短期的政策的调控似乎当我们去追的时候都已经太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影响房价走势的五个因素。第一个因素，是经济。经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了，名义经济增长和实际增长之后的一个差异。大家可以看到在1995年，中国全国GDP大概在6万亿左右，2015年中国的GDP是67万亿，整整增长了11倍。在这里边我们会发现有一样差异，就是我们被媒体灌输，过去20年平均增长率10%，是什么？是GDP的实际增长率，但是如果考虑到通胀，它的名义增长率大概在15%左右，大家不要小看这10和15的差异，经过20年的复合就是巨大的增长差异。我们可以看到，在1995年人均的可支配收入是4000块左右，而在2014年，这个数字达到了29000左右，也是20年，20年增长了大概也是7倍左右。我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年里面，很多城市，它的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。类比美国，随着GDP的增长，房价一样是上涨，到2008年我们可以看到它的房价增速背离了GDP的增长，所以它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国其实也是差不多。第二个因素，是利率。这里说起1998年到现在，中国人民银行给的基础利率走势，跟我们很多的直觉相反，我们可以看到在高增长的经济因素背景下，基础利率高于7%的年份只有三个月，大部分年份中国的利率在6%上下波动，什么意思呢？在过去20年，中国GDP平均大概是15%、14%的增长，但是基础利率是7%。这意味着只要你借到钱，基本上就能赚到钱。 4 能够借到钱基本上就能赚到更何况房价可以在基础利率的基础上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱？国企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能够借到这么便宜的钱吗？借不到。我们来看一下，白线是温州的民间综合借贷利率，黄线是央行的基准利率，我们可以看得非常非常清楚，白线远远高于黄线，基本上整个白线的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思？大家可以想一想，如果我们去借我们的信用卡，它的年化利率月息大概1.5%，年化是18%左右，跟民间的借贷利率相仿。而房贷是在下面这条黄线，甚至更低，也就是说你能借到房贷差不多是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面，能以这么低的利息借到钱基本上是大概率能够赚到钱的。第三个因素，是土地。前面两个我们谈到经济、利率，这基本是全国普适性的，他们解释了房价的上涨，但是不能解释房价上涨的差异，所以在后面三个因素，我们会来聊一聊各地房价涨幅不一的原因。先来看土地。关于土地我们最耳熟能详的，包括在很多的媒体，包括很多网上我们都谈到一个叫饥饿供地。为什么北京的房价这么高？饥饿供地。为什么上海的房价这么高？饥饿供地。为什么中国的房价这么高？饥饿供地。哪里学的？学香港。这句话有没有道理呢？有点道理，但是如果我们看一下事实，我们会发现，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的。因为从土地出让开始，我们看到整个土地供应是这么上去的，每一年几乎都出现了大幅上升，但是何来饥饿之说呢？事实上中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。我们以一个城市作为例子，我们称之为A城市，A城市来了一个市长，他上来之后，一个中国地级市市长平均任职两到三年。上来之后，秘书告诉他，某市长，我们看到现在我们历史上供应的土地足够我们发展十年之用。他怎么办？他有两个选择，第一个选择，土地供应这么多，我们要不就减少土地供应，或干脆我们两年里面一块土地都不出。两年里面一块土地也不出，市场不就恢复到8点，还是严重供过于求，不供地有什么问题？不供地就少了一大块财政收入。大家知道，中国的中央和地方的两级财政收入是中央的事权少财权多，地方是事权多财权少，少了土地来供应的财权，就意味着这个市长在上任的两年里面可能很多事情做不成了。那边有一个企业，我们要扶植他上市，那边有一个桥要修，那边有一个新区要开发，这里有两条高速公路要建。哪来钱？没有钱就没有政绩，没有钱，城市面貌就没法改善。还有另外一个选择就是照常供地，而且对一般城市来说这个预算是每年增长，今年供的地不是两年，可能三年才够用。所以等他卸任以后，新任市长上台会看到怎么样？原来我们的土地已经够十三年用了，我该怎么选择？所以几乎所有的市长只要能够在卖得出地的情况下都会做类似的选择，饥饿供地绝不容易，所以我们可以看到每一次中央调控都是在勒令各个地方政府严控土地供应。在中央集权和大一统的情况下，不但土地供应过剩的城市土地供应要求紧缩，那些土地供应不足的城市，包括北、上、广、深，包括中心二线城市，它的土地供应也受到紧缩，大家查一下过去几年的调控就知道了。所以现在我们看到，中央改变了他的调控方式，各地因地制宜来调控，这是一个进步。 5 饥饿供地有哪些条件第一，执政长官要有长远眼光。这个不是太难，很多网友都会，我们饥饿供地，这样卖的地少，但是收入更多。第二，叫历史负担少。这个就不容易了，因为我无法决定我的前任卖的土地到底多还是不多。对于90%以上的地方土地供应可能都是过剩的，财政要有一些盈余，这个其实也不容易做到。最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后，如果我的人口流出速度超过土地减少的速度，其实我饥饿供地还是没有用。对于中国来说，其实百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。所以，这种情况下大部分地方想做到饥饿供地其实并不容易。但是有些地方可以做到，比如说北京、上海。给大家看一下上海的情况，这是从2003年公开招拍挂以来，上海全部的商业土地供应状况，大家可以看得非常非常清楚。13年下来，每一年相应的住宅的销售是超过土地供应的。平均一下我们可以看到，每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右，我说的都是楼板面积。每年的住宅类土地供应大概在700多万平方米左右，大概是销售出去住宅的一半，正好是一半。这意味着什么？这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求，难怪上海的价格会涨得这么快。我们再看下一张图，大家还有什么疑问？一定会有，如果每年卖掉的住宅都是超过他的土地供应，请问这些住宅哪里来？秘密在这里，秘密在2003年之前。在2003年之前的10年里上海也有土地供应。跟很多地方一样，之前的土地供应相对来说比较混乱，比较无序。正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地，这些土地在规范市场之后，仍然可以慢慢进入这个市场。但是大家也可以看到一个推论，这些土地在每年都在消耗，这样消耗13年以后，它对市场的影响是越来越弱了。所以大家可以看到，在过去我们缩减土地供应，还有这些存量可以帮忙，现在我们缩减土地供应，价格就快速上升了。第四个因素，是人口。我们把整个中国的城市大概分为几个部分。一线城市就是北、上、广、深，为什么叫一线城市呢？因为它可以吸引跨区的人口流入。比如北京吸引三北地区的人口流入，哪三北？东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力。比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。第五个因素，是城市格局。城市格局这是一个城市规划的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影响。在这里我们讲两点。第一个讲城市的行政级别。中国叫某某市其实暗含几个含义，第一个含义是上海、北京叫直辖市，是省级的，杭州、南京是省会城市，是地级的，但是比一般的地级城市位置要好一点，第三层就是普通的地级市，最后是县级市。我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件情况下，房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢？我们从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个百年来非常正常的地理现象。但是在中国，我们会看到由于这个行政安排，大量资源向直辖市集中，大量资源向省会城市集中，这种改变其实是改变城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心，又是省的经济中心，交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地，所以房价相对较高，也就不难理解了。我举一个河南省的例子来看，整个河南所有的地方都在流出，只有郑州人口是流入的，就是因为省会的力量。第二个我们会谈到城市的产业结构。所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重。第一产业通常是指农业，中国大陆的农业比重也很低了，所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。我们可以观察到，在GDP相仿的城市，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。我以上海周边的一个城市苏州为例，大家知道苏州是很漂亮的城市，人口过千万，但是实际是制造业为主的城市。所以我们看到，虽然它的人均GDP早就超过了上海，但是房价只有上海的1/3，为什么？因为流水线上的工人收入很难提高，但如果你自己是从事第三产业，例如你是房地产业或者金融业，人和人的收入就可以拉开。一个成功的银行家是普通员工的10倍甚至100倍，而整个房子的成交以上海为例，一年就十万套新房，大概只有100个人中间会有一个人可以买，所以收入拉开会推高房价。因为，只有最买得起的人才决定房价，而不是平均收入。房价未来该如何？郑州会怎么样呢？让我们拭目以待。本文转载自：南京楼市（ID：nanjingloushi025）雪球（ 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