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关于房地产营改增老项目计税方法会计分录对比
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3秒自动关闭窗口【营改增课堂】房地产开发企业转让及销售阶段账务处理_会计审计第一门户-中国会计视野
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【营改增课堂】房地产开发企业转让及销售阶段账务处理
声明：本文由会说作者撰写，观点仅代表个人，不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络，感谢原作者。
导读：以案例的形式讲解转让及销售阶段的账务处理
开发企业转让及销售阶段涉及&&账务处理的主要有四个方面，收到预收房款、预缴税款、确认销项税额、抵减土地价款。今天我们以案例的形式讲解转让及销售阶段的账务处理。
1.收到预收房款
例：某房地产公司开发一房地产，为，采用一般计税方法计税，20*6年开盘预售房地产，至共收到预收款5250万元。
实务解析：收到预收款，应该依据收据、刷卡POS单、协议等原始分别，并以&房号+客户姓名&作为核算对象。因为房地产开发企业销售自行开发的房地产收到预收款并不是纳税义务发生时间，所以此时还不能确认销项税额。为方便讲解，这里只做了汇总的凭证。具体账务处理如下：
借：&&&&&&&&& 5250万
　　贷：&&&&&& &&&&5250万
2.预缴税款
实务解析：根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目收到预收款时应该预缴税款：应预缴税款=预收款&（1+适用或征收率）&3%。账务处理在6月实际缴纳税款时进行。具体账务处理如下：
应预缴税款=5250万&（1+11%）&3%=元
借：-应交增值税（已交税金）
　　贷：&&&&&&&&&&&
3.确认销项税额
20*6年11月,该房地产项目办理产权转移手续,价款199800万元,计算应缴纳销项税额1980万元。
实务解析：根据国家税务总局货物与劳务税司的解读，房地产开发企业销售自行开发的房地产以办理房产产权转移手续作为应税行为发生的时间，所以本月应确认销项税额。
根据国家税务总局公告2016年第18号的规定
销售额=（全部价款和价外-当期允许扣除的土地价款）&（1+11%）
但是在账务处理中，并不直接反应销售额，而是在税款上反应：分别计算全部价款和价外费用对应的税额，和当期允许扣除的土地价款对应的可抵减的税额。具体账务处理如下：
全部价款和价外费用对应的税额=19980&（1+11%）&11%=1980万元
借：预收账款&&&&&&&& 1980万
　　贷：应交税费&应交增值税(销项税额)&&&&&&& 1980万
需要注意的是，这里分录的&销项税额&与税法上的对房地产开发企业销售自行开发的房地产&销项税额&并不一致。
4.抵减土地价款
20*6年,该房地产项目计算缴纳增值税，当期允许扣除的土地价款为2553万元。
应抵减的销项税额为：& 2553&（1+11%）&11%=253万元
借：应交税费&应交增值税(营改增抵减的销项税额)&&&&& 253万&&&&&
　　贷:&&&&&&&&&&&&&&& 253万
注册会计师、注册税务师、注册资产评估师、国际注册内部审计师（CIA），高级会计...
TA发布的文章(15)
注册会计师、注册税务师、注册资产评估师、国际注册内部审计师（CIA），高级会计师职称，任某集团总会计师，2010年1月出版《房地产开发企业会计与纳税实务》一书，至今连续印刷20次，销售77000册,目前该书第二版已经出版，在当当网-新书热卖榜会计销量排名第一；在《财务与会计》杂志发表文章十余篇，所写文章2005年被《财务与会计》编辑部评为优秀文章；曾被河南省国税局邀请讲授房地产营改增专题课程，深受学员好评。
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一、“营改增”什么时候开始执行？
自日起实施，其中，在日前已签订转让合同，日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
二、二手房交易都收什么税？
二手房买卖所需缴纳的税种，主要有增值税、契税、个人所得税、印花费、土地增值税，除印花税外，其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。
三、“营改增”后，计税政策有哪些变化？
大部分政策都是平移过来的，但在网签价格和核定价格取谁做基数上有了具体规定：
孰高原则：每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数，二者相同时，取网签价（网签价格：网管局系统里体现的成交价；核定价格：区域最低过户指导价）。
四、计算税额前，你得先搞清楚什么是“普宅”，什么是“非普宅”？
满足以下A或B或C即可认定为“普通住宅”，否则划分为“非普通住宅”
A．房屋产权证明标注的种类为“历史文化街区中的腾退私房”、“绿化隔离地区农民安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集资建设住房”、“危改回迁房”、“已购公有住房”。
B．同时满足以下几个条件：
1.容积率在1.0（含）以上；
2.建筑面积在140平方米（含）以下；
3.单价÷（1+5%）或总价÷（1+5%）≤政策指导价（遵循孰高原则）
C．同时满足以下几个条件：
1.房屋类型为“平房”；
2.单价÷（1+5%）或总价÷（1+5%）≤政策指导价（遵循孰高原则）。
五、增值税这样算!
1.销售方为自然人：征收方式、判断规则都与原营业税规则相同。
说明：1）总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。
2）5.6%是指增值税（营业税）税率5%+其它附加费税平均税率0.6%（包括城市建设维护
税、教育费附加税、地方教育费附加税，其中城八区为0.6%，远郊区县为0.55%）。
特殊情况：
1）按人计算时，不满2年的，增值税=总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额÷（1+5%）×5.6%；满2年的非普宅，增值税=（总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额-之前购入价）÷（1+5%）×5.6%。
2）计算差额增值税时，非住宅的之前购入价以“购房发票金额”为准，如无法提供原始购房发票，则按全额标准征收；住房则以“购房发票金额”与“契税票计税依据”取高值。
2.销售方为非自然人：
说明：有发票作为抵扣凭证的为非自建；没有发票作为抵扣凭证的为自建。
六、契税这样算！
网签价格与核定价格孰高原则在这里很重要！
1.满2年，普通住宅
网签价格≥核定价格：网签价格×税率
网签价格&核定价格：核定价格÷1.05×税率
2.不满2年的住宅，或满2年的非普通住宅
网签价格≥核定价格：网签价格÷1.05×税率
网签价格&核定价格：核定价格÷1.05×税率
七、个人所得税这样算！
个人所得税：满五唯一，免征。
说明：1.总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。
2.利息：如果有贷款，利息可计算在内。
3.上次增值税发票票面税额：因为增值税刚刚实施，之前的交易不涉及该税，因此目前二
手房交易这项税额暂为“0”。
八、印花税这样算！
买卖双方均有,分别为合同所载金额×0.05%
只有非住宅类房屋交易需缴纳！
九、举个例子让你更明白!
85平方米（商品房），满五唯一，网签价格100万元，高于地税核定价格。
家庭唯一住房，85平方米（商品房），不满2年，网签价300万元，购置原价200万元，上次契税2万元，原房屋无贷款，网签价格高于地税核定价格。
十、与“营改增”有关的政策有这些！
1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
附件：1）营业税改征增值税试点实施办法
2）营业税改征增值税试点有关事项的规定
3）营业税改征增值税试点过渡政策的规定
4）跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定
2.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)
附件：商品和服务税收分类与编码（试行）（电子件）
3.《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）
数据来源：国家税务总局、北京市地方税务局
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营改增后房地产业增值税相关科目设置浅见
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“营改增”后房地产业增值税相关科目设置浅见
【摘要】为进一步规范“营改增”后增值税会计处理，财政部于日发布《关于征求〈关于
增值税会计处理的规定（征求意见稿）〉意见的函》，但该规定将增值税简易计税办法纳入一般计税办法
核算体系中，存在不完善之处。财政部于 日发布的《关于印发〈增值税会计处理规定〉的通
知》将增值税简易计税办法和一般计税办法作为两个独立的核算体系。本文对包括房地产行业在内的增
值税相关会计科目体系进行阐释，以期为“营改增”后增值税相关会计处理提供参考。
【关键词】营改增；简易计税办法；一般计税办法；预缴增值税
【中图分类号】F235.19
【文献标识码】A
【文章编号】（3-3
《征求意见稿》中增值税相关会计科目
自日起，“营改增”试点在全国范
三级科目 围内全面推开，为进一步规范增值税会计处理，促进
进项税额 《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税
销项税额 ［2016］36号）的贯彻实施，财政部于日
进项税额转出 公布了《关于征求〈关于增值税会计处理的规定〉意
销项税额抵减 见的函》（以下简称《征求意见稿》）。《征求意见稿》
已交税金 对增值税明细科目及专栏的设置、增值税相关业务
应交增值税
减免税款 的日常核算以及财务报表相关项目的列示等均做
应交税费 出了说明。既沿袭了现行企业会计准则的相关规
简易计税 定，又根据新业务的实际需求补充、增设了新的会
转出多交增值税 计科目及专栏，为增值税会计处理的规范化指明了
转出未交增值税 方向。但是，《征求意见稿》忽视了“营改增”所涉及
未交增值税 的房地产业、建筑业、金融业和部分生活服务业之
预缴增值税 间的行业差别，难以解决某一行业的特殊问题，对增
待抵扣进项税额 值税相关会计科目体系的构建仍存在不完善之处。
待认证进项税额
根据《增值税暂时行条例》、《营业税改征增值税
待转销项税额 试点有关企业会计处理规定》（财会［2012］13号）以 及财税［2016］36号文件等有关规定，《征求意见稿》 布《关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财税 对增值税相关会计科目的设置如右表所示：
［2016］22号），将增值税简易计税办法和一般计税
在该会计科目体系中，除“应交税费”一级科目
办法作为两个独立的核算体系，该做法与笔者想法 下增设“预缴增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证
一致。 进项税额”和“待转销项税额”等二级科目外，还专设
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