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20余人低价买小产权房 违法建筑被拆难追回钱
来源：中国荷都网
记者昨日获悉，广州从化法院近日审结了一批不法开发商利用高房价背景下购房者贪便宜的心理，出售违法建筑而引发的房屋买卖合同纠纷。最终，违法建筑被拆除，购房者付出的购房款也面临难以收回的风险。 ...
　　记者昨日获悉，广州从化法院近日审结了一批不法开发商利用高背景下购房者贪便宜的心理，出售违法建筑而引发的房屋买卖合同纠纷。最终，违法建筑被拆除，购房者付出的购房款也面临难以收回的风险。
...　　记者昨日获悉，广州从化法院近日审结了一批不法开发商利用高房价背景下购房者贪便宜的心理，出售违法建筑而引发的房屋买卖合同纠纷。最终，违法建筑被拆除，购房者付出的购房款也面临难以收回的风险。　　房价为同地段的一半　　日，刘某等20多个购房者与某开发公司签订《使用权出让合同书》，合同约定：刘某等20余人购买某开发公司在从化区某经济社文化室兴建的面积为90~120平方米的住宅及商用房，购房者签订合同时需一次性缴付使用权出让金32万余元至40万余元不等。　　然而，市场上同地段、同面积的房屋的价格一般一套在80万元左右，足足贵一倍有余。在合同签订过程中，20多个购房者在明知涉案房屋土地权属的情况下，抱着贪便宜和侥幸心理全额支付了购房款。　　楼房因违建被拆除　　2015年7月，相关部门向该经济社发出《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》，认定涉案楼房属违章建筑，2015年8月，相关部门强制拆除了涉案楼房。眼看着自己已经付了全款买下的房屋被拆除，2015年10月，购房者刘某等20余人向从化法院起诉，请求法院判令某开发公司返还购房款及利息。　　从化法院经审理认为，该开发公司将所建房屋出售给经济社以外的居民，违反法律规定。因此20余名购房者与某开发公司签订的合同无效，对签约双方不发生法律上的效力。关于购房者要求支付利息的问题，从化法院认为由于原告与开发公司签订的《使用权出让合同书》违反法律的强制性规定被确认为无效，双方对买卖涉案房屋均有过错。故原告请求被告支付购房款利息，法院不予支持。　　2016年1月，从化法院经审理判决某开发公司返还购房者的购房款，但因该公司已无资产可供执行，购房者的购房款暂时亦未得到返还。　　经办法官提醒市民，为防范此类购房风险，购房者首先应戒除贪便宜的心理，在购买过程中要审验开发商的土地使用手续、报建手续，房屋竣工验收手续及销售许可手续，确保所购房屋的合法及安全性，降低购房风险。
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小产权房买卖合法的案例
作者：马波&&&&&&日期：Thu Apr 10 10:27:59 CST 2014
北京房产律师 马波律师“买来容易拥有难”是不少人对小产权房的描述。然而近日，北京一基层法院出现了一则小产权房屋买卖合同被认定的判例。房屋涨价后，卖家企图判令买卖合同无效，被法院驳回了请求。这是否小产权房交易已经安全了？对此，知名地产律师、北京市中银律师事务所方勇告诉《投资快报》记者，在现行法律不变的条件下，这样的判例并不能全国推广。北京小产权纠纷案例：涨价后卖家想毁约日，朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房，其与房东小雪签订了书面《房屋买卖协议》。协议约定，小雪将其所有的位于北京市门头沟区军庄某村庄内的一套房屋出售给朱先生，售价为45万元整。1月5日，朱先生已经交纳了定金1万元给小雪，合同签订当天补齐了剩余44万元房款。合同签订之前，朱先生已经知道该房屋不具有正式的产权证，也完全不具备办理正式产权手续的条件，系农村的小产权房屋。但是由于房屋价格对比市售商品房价格优势明显，朱先生还是选择了“铤而走险”。然而好景不长，购买小产权房屋最常见的合同纠纷还是找上了朱先生。2013年下半年，随着北京房价的疯长，朱先生购买的这套小产权房的售价也随之飙升。在卖出房屋两年多后，原房主小雪觉得之前的交易实在“太亏”，萌生了毁约的想法。经过了解，她意识到自己卖出的房屋是小产权房，现行的法律并不保护这样的交易。遂将朱先生告上法院，要求判定日与朱先生签订的《房屋买卖合同》无效。法院判决：合同受法律保护受理此案的北京市门头沟区人民法院审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，买卖双方于日签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方当事人均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋系小产权房的事实均知情，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台，且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理无明确预定，故法院对于原告要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。日，法院判决驳回了原告小雪的诉讼请求。房产律师：现行法律不变小产权交易仍然违法这样的判例，是否意味着以后买卖小产权房就安全了？对此，案件原告代理律师方勇表示，北京市门头沟区法院该位办案法官的法律观点，在现有法律不变的情况下，并不能全国推广。“现行法律不变的情况下，小产权买卖仍然是违法的。”其表示。事实上，关于小产权房屋买卖合同是否受法律保护的案例和讨论，每年在中国都会发生很多，结果也各不相同，购房者有输有赢。方律师表示，某个法院某个案例的成功，并不意味着小产权房屋交易就安全了，购房者选择这样的房屋，仍然要谨慎。但是，方律师同时也认为，在业内都在关注讨论小产权房屋交易的当下，位于首都北京的基层法院作出这样的审判决定，似乎也颇具深意。事实上，建设部也不断提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。耕地、特别是基本农田不仅是生产资料，同时还具有农民社会保障功能，违规违法用地规避了农地转用和土地审批，农民很可能得不到相应的补偿，长远生活得不到保障。马波律师提醒您：你真的了解什么叫小产权房吗？说起小产权房，许多人的印象就是无产权、交易不安全。事实上，小产权房屋的定义并非如此简单，所谓“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。对小产权的解释归纳起来主要有3种解释：第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。目前通常所谓的“小产权房”是上述第三种，也称“乡产权房”，指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。这种小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。购买小产权房违法 买主可要求解约并拿回定金-中新网
购买小产权房违法 买主可要求解约并拿回定金
　　李先生：我是外地的，大学毕业后，户口挂在南京人才市场，上个月在雨花台区订了一套二手房，签了合同，付了一万元定金及20万首付，在申请办理贷款时才知道，此房子是农村的小产权房，无法办过户手续，也无法取得两证，我找房主退钱，他说要我付10万元违约金。我可以要回我的一万元定金及20万首付吗？
　　高律师：依法你不需要支付所谓的10万元违约金，也可以要回你的一万元定金及20万元首付；因为在目前的法律体系下，农村的小产权房买卖是受限制的，你是城镇户口，依法不能购买农村的小产权房；你们双方的买卖合同是违反相关法律规定的。所以如果你们协商不成，你可以到法院起诉，请求依法解除你们之间买卖合同，退回定金及20万首付。
【编辑:张玉玺】
>房产新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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国土资源部以及省级国土资源主管部门，在2015年挂牌督办155起违法案件，公开通报77起重大、典型违法案件。据国土资源部透露，违法开发小产权房情节严重或将入刑。
同时，针对2014年度卫片执法检查情况，督促省级政府约谈了171个违法问题突出的市、县，部署对违法问题突出的26个市、226个县开展相关情况核实工作，圈定重点地区和重大案件，部分省份已启动问责工作。
此外，还会同住建部开展“小产权房”清理工作，对违法线索及时组织核查，督促依法依规处理。在试点的基础上，研究“小产权房”处置政策。国土资源部还参加最高人民法院“小产权房”问题民事、刑事法律问题研讨会，协调解决违法开发“小产权房”情节严重情形入刑问题，从司法层面加大打击力度。
一些无良中介平台网络推广“小产权房”
深圳小产权房查封案例
日，宝安区的鸿福花园售出近千余户，交款金额达到几亿元，最后被深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局勒令禁售。
另一栋楼房的墙上张贴着一张日的《深圳特区报》巨幅报纸，其中内容显示该楼盘有一栋裙楼、8栋塔楼，涉嫌违法建设。
龙华新区时代青年公寓、龙华玉翠新村被民治、龙华办事处查违办依法查封两处涉事违规销售小产权房并安排专人蹲守。
龙华新区坂田国际前后多达5次查封，终结小产权房死灰复燃的苗头，强制勒令禁止售卖。(案例不胜枚举，不一一列出)
小产权房能买吗? 细数小产权房的6大弊端
一、缺少“五证”
“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。
二、拆迁难补偿
除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
三、质量难保证
房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
四、配套不完善
这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
五、遗赠也麻烦
由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。
六、小产权房不能抵押或者上市转卖
买个房子都不是个小事，甚至是父母和自己2代人的积蓄，所以在购买之前一定要慎之又慎!
12000元/㎡
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