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【精品】中级财务会计课后习题答案1
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【精品】中级财务会计课后习题答案1
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招商地产(000024)公告正文
招商地产：深圳市南山区蛇口海上世界7号宗地土地使用权价格评估
股票简称:招商地产
股票代码:000024
&&&&深圳市南山区蛇口海上世界&7号宗地土地使用权价格评估受托估价单位:深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价报告
&&&&项&&&目&&&名&&&&称:深圳市南山区蛇口海上世界&7&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地土地使用权价格评估受托估价单位:深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司土地估价报告编号:深同诚(2013A)(估)字&03YQC&第&002&号提交估价报告日期:二○一三年八月二十一日电脑编号:0防伪查询请登录“同致诚评估”官方网站:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土&地&估&价&报&告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一部分&&&&摘&要
&&&&一、估价项目名称
&&&&深圳市南山区蛇口海上世界&7&号宗地土地使用权价格评估
&&&&二、委托估价方
&&&&&&&招商局蛇口工业区有限公司
&&&&&&&三、估价目的
&&&&&&&招商局蛇口工业区有限公司拟以待估宗地土地使用权认购招商局地产控股股份有限公司非公开发行股份,对待估宗地的土地使用权价值进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据。
&&&&四、估价基准日
&&&&&&&二○一三年六月三十日
&&&&五、估价日期
&&&&&&&二○一三年六月三十日至二○一三年八月二十一日
&&&&六、地价定义
&&&&&&&根据土地估价的技术规程和项目的具体要求,结合估价人员掌握的信息及权利人提供的相关资料,本报告中的土地使用权价值是估价对象在以下设定条件下于估价时点&2013&年&6&月&30&日的公开市场价值。
&&&&&&&(1)土地使用权来源为国有土地使用权出让,土地使用年限自&2004年&8&月&31&日至&2074&年&8&月&30&日止,截止估价基准日,剩余土地使用年限为&61.16&年;
&&&&(2)土地法定用途为二类居住用地,估价时设定土地用途为居住用地;
&&&&(3)土地实际开发程度达到宗地红线外六通(供水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内平整。估价时设定土地开发程度达到宗地红线外六通(供水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内平整;
&&&&(4)根据委托方提供的《房地产证》(深房地字第&&号)、《建设用地规划许可证》(深规土许&ZG-&号)及土地使用权人与深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局签订的《增补协议书》[(&号],宗地面积为&77,253.07&平方米,规划计容积率建筑面积为&160,000.00&平方米(其中住宅建筑面积&151,830&平方米,商业建筑面积&5,000&平方米,幼儿园建筑面积&1,600&平方米(独立占地&1,900平方米),社区居委会建筑面积&150&平方米,社区警务室建筑面积&20&平方米,社区健康服务中心建筑面积&400&平方米,文化活动中心建筑面积700&平方米,物业管理用房建筑面积&300&平方米(含&40&平方米业主委员会用房);
&&&&&&&(5)宗地面积本次评估容积率设定为&2.07,建筑覆盖率&22%,建筑高度或层数≤180&米。
&&&&七、估价结果
&&&&&&&经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照土地估价的基本原则和估价程序,选择合适的估价方法,估价得到估价对象在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下,于估价基准日的土地使用权价格为:
&&&&&&&估价对象用地面积:77,253.07&平方米
&&&&&&&计容积率建筑面积:160,000&平方米单位楼面地价:29,054&元/平方米单位面积地价:60,173&元/平方米
&&&&总&&&&地&&&&&&价:464,858&万元大写人民币:&肆拾陆亿肆仟捌佰伍拾捌万元整宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》八、土地估价师签章
&&&&姓&名&&&&&&&&&&&&土地估价师证书号&&&&&&&&&&&&&&&&&签字盖章
&&&&钟海燕&&&&&&&&&&&&
&&&&宫方强&&&&&&&&&&&&&&
&&&&陈&平&&&&&&&&&&&&&&&&九、土地估价机构
&&&&&&&&&&&&&&&&&&深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价机构法定代表人签字:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二○一三年八月二十一日附
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价结果一览表估价机构:深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司&估价报告编号:深同诚(2013A)(估)字&03YQC&第&002&号&估价基准日:2013&年&6&月&30&日&土地使用权性质:出让
&&&&估价期日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价期&估价设&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&剩余土地&&&&&&&&&&单位面
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&容积&估价期日的实&估价设定的&&&&&&&&&&&&&土地面积&&&&&&&&&楼面地价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&总地价
&&&&的土地使&宗地名称&&&&&&&&&&&&&&&宗地位臵&&&&&&&日的用&定的用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&使用权年&&&&&&&&&&积地价
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&编号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&率&&&&际开发程度&&&&&&开发程度&&&&&&&&&&(平方米)&&&&&&&&&(元/㎡)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(万元)
&&&&用者&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地性质&地性质&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&限(年)&&&&&&&&&&&(元/㎡)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&红线外六通
&&&&&&&&&南山区蛇口&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&红线外六通(供&(供水、排
&&&&深圳招商&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&东、南临深圳市南山
&&&&&&&&&&&海上世界&2010-30&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二类居&二类居&&&&&&水、排水、通路、水、通路、
&&&&房地产有&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&区蛇口湾,西北临深&&&&&&&&&&&&&&&2.07&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&61.16&77,253.07&60,173&29,054&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&464,858
&&&&&&&&&&3-0007&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&住用地&住用地&&&&&&通电、通讯、通&通电、通讯、
&&&&限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&圳市南山区望海路
&&&&&&&&&007&号宗地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&气)宗地内平整&通气)宗地
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&内平整一、上述土地估价结果的限定条件(见下表)
&&&&1.&&&&&土地权利限制:(见表)
&&&&2.&&&&&基础设施条件:(见表)
&&&&3.&&&&&规划限制条件:(见表)
&&&&4.&&&&&影响土地价格的其他限制条件:(见表)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价结果限定条件表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地面平整&周围道路状&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地权&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&影响土地价格的
&&&&宗地名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&供电状况&&&供水状况&排水状况&供暖状况&供气状况&通讯条件&&&&&&&&&&&&&&&&&&&规划限制
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&状况&&&&&&&况&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&利限制&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&其他限定条件南山区蛇口海上世
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&住宅套型建筑面积
&&&&界&7&&&&平整&&&&&&通路&&&&&市政供电&&&市政供水&市政排水&&&&&&&—&&&&&市政供气&市政通讯&&&&&无&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&无
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&均90平方米以上
&&&&号宗地二、其他需要说明的事项
&&&&1、本次估价对象权利状况、土地面积、建筑规模等数据指标以《房地产证》(深房地字第&&号)、《建
&&&&设用地规划许可证》(深规土许&ZG-&号)及土地使用权人与深圳市规划和国土资源委员会第二直属
&&&&管理局签订的《增补协议书》[(&号]为依据,其中不计容积率建筑面积根据委托方提供的停车位数
&&&&1,600&个,按照每个车位&40&平方米计算得出。若与最终实际情况不符,则估价结果应作相应的调整。特此提醒报
&&&&告使用人注意。
&&&&2、本报告假定土地使用权价格在地价定义的条件下生效,如上述条件发生变化,则估价结果应进行调整或重新
&&&&估价。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价机构:深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二○一三年八月二十一日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第二部分&&&&&估价对象界定
&&&&一、委托估价方
&&&&委托单位:招商局蛇口工业区有限公司
&&&&联系地址:深圳市蛇口太子路新时代广场&28F
&&&&联系电话:(5
&&&&企业类型:有限责任公司
&&&&联&系&人:邓正雄
&&&&二、估价对象
&&&&&&本次估价对象是指深圳市南山区蛇口海上世界&7&号宗地,东、南临蛇口湾,西南面现状为排洪沟出口,西北临望海路,北临法定图则&02-16-12&地块,宗地面积&77,253.07&平方米,土地使用权人为深圳招商房地产有限公司,土地使用年限自&2004&年&8&月&31&日至2074&年&8&月&30&日止,截止估价基准日,剩余土地使用年限为&61.16&年,土地用地性质为二类居住用地。
&&&&三、估价对象概况
&&&&1.土地登记状况
&&&&估价对象是指深圳市南山区蛇口海上世界&7&号宗地,东面、南面临蛇口湾,西南面现状为排洪沟出口,西北临望海路,北临法定图则&02-16-12&地块,宗地面积&77,253.07&平方米,土地使用权人为深圳招商房地产有限公司,土地用地性质为二类居住用地,登记日期为2012&年&08&月&23&日。
&&&&2.土地权利状况
&&&&根据委托方提供的资料,估价对象深圳市南山区蛇口海上世界7&号宗地的土地所有权为国家所有,用地单位为深圳招商房地产有限公司,土地使用权来源为出让,截止估价基准日,剩余土地使用&年&限&为&61.16&年&;&根&据&《&建&设&用&地&规&划&许&可&证&》(&深&规&土&许ZG-&号),套型建筑面积小于&90&平方米的住宅需占住宅总建筑面积&70%以上,但根据《深圳市规划和国土资源委员会准予行政许可决定书》(文号:88-),此指标调整为“住宅套型建筑面积均&90&平方米以上”;该地块内需留出&1000&平方米用地的社区体育活动场地(含游泳池);南侧及西南侧&30&米宽海滨休闲带,按法定图则临海公众岸线控制特别条款控制;退红线要求,望海路侧≥12&米,南侧及西南侧≥30&米,其余各边≥10&米(高层主要立面≥12&米)。
&&&&3.土地利用状况
&&&&&&估价对象土地实际开发程度达到宗地红线外六通(供水、排水、通路、通电、通讯、通气)、现状宗地内平整。根据委托方提供的《房地产证》(深房地字第&&号)、《建设用地规划许可证》(深规土许ZG-&号)及土地使用权人与深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局签订的《增补协议书》[(&号],该宗地土地用途为二类居住用地,宗地面积为&77,253.07&平方米,规划计容积率建筑面积为&160,000&平方米(其中商品住宅建筑面积&151,830&平方米,商业用房建筑面积&5,000&平方米,幼儿园建筑面积&1,600&平方米(独立占地&1,900平方米),社区居委会建筑面积&150&平方米,社区警务室建筑面积&20&平方米,社区健康服务中心建筑面积&400&平方米,文化活动中心建筑面积700&平方米,物业管理用房建筑面积&300&平方米(含&40&平方米业主委员会用房);规划不计容积率建筑面积&64,000&平方米(含地下室停车位1,600&个),容积率&2.07,建筑覆盖率&22%,建筑高度或层数≤180&米,住宅套型建筑面积均&90&平方米以上。
&&&&四、影响地价的因素说明
&&&&1.一般因素
&&&&(1)&城市资源状况
&&&&■&地理位臵
&&&&深圳是中国南部海滨城市,毗邻香港。位于北回归线以南,东经113°46′至&114°37′,北纬&22°27′至&22°52′。地处广东省南部,珠江口东岸,东临大亚湾和大鹏湾;西濒珠江口和伶仃洋;南边深圳河与香港相联;北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。
&&&&■&自然资源
&&&&深圳市土地总面积为&1,952.84&平方公里。全市共有大小河流&310&余条,分属东江、海湾和珠江口水系。现有蓄水工程&220&宗,其中水库&172座,水库总库容&5.79&亿立方米。位于市区东部的深圳水库,总库容&4,000多万立方米,是深圳与香港居民生活用水的主要来源。
&&&&深圳海岸线全长&230&公里,海洋资源丰富,有优良的海湾港口,通海条件优越。境内山脉绵延,风景秀丽,最高峰&943.7&米。天然旅游资源丰富,东部有大小梅沙、大鹏半岛郊野森林等黄金海岸线风光,西部有红树林、内伶仃岛自然保护区及海上田园风光等景区。
&&&&■&城市简史
&&&&&&“深圳”地名始见史籍于&1410&年(明永乐八年),于清朝初年建墟。当地方言俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”。深圳正因其水泽密布,村落边有一条深水沟而得名。深圳又称鹏城。1979&年中央和广东省决定成立深圳市。1980&年&8&月,全国人大常委会批准在深圳市设臵经济特区。
&&&&深圳的经济特区发展史只有&30&年,但却曾经有着&6,700&多年的人类活动史(新石器时代中期就有土著居民繁衍生息在深圳土地上)、1,700多年的郡县史、600&多年的南头城、大鹏城史和&300&多年的客家人移民史。
&&&&■&行政区划
&&&&深圳是中国广东省省辖市,国家副省级计划单列城市。深圳下辖&6个行政区和四个新区:罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、大鹏新区和龙华新区。2010&年&7&月&1&日起,深圳经济特区范围延伸到全市。
&&&&■&人口构成
&&&&2012&年末常住人口&1,054.74&万人,比上年增加&8.00&万人,增长&0.8%。其中户籍人口&287.62&万人,占常住人口比重&27.3%;非户籍人口&767.13万人,占比重&72.7%。
&&&&■&气候情况
&&&&深圳属亚热带海洋性气候,温润宜人,降水丰富。常年平均气温22.4℃,无霜期为&355&天,平均年降雨量&1,933.3&毫米,日照&2,120.5小时。
&&&&■&城市发展定位
&&&&中国政府发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将深圳定位为建设“国家综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会义示范市”和“国际化城市”。
&&&&(2)&2013&年上半年深圳宏观经济发展情况
&&&&①主要指标表现良好
&&&&总体经济稳中趋升。初步核算,上半年全市生产总值达&6013.77&亿元,比去年同期(下同)增长&9.5%,增速比去年同期提高&1.5&个百分点,比一季度提高&0.5&个百分点,比全国平均水平高&1.9&个百分点。从三次产业看,上半年第一产业增加值&2.37&亿元,下降&1.7%;第二产业增加值2671.17&亿元,增长&8.8%;第三产业增加值&3340.24&亿元,增长&10.0%。
&&&&工业生产增速加快。上半年,规模以上工业增加值&2568.14&亿元,增长&8.7%,增速比去年同期提高&4.3&个百分点,比一季度提高&1.7&个百分点,比&1-5&月份提高&0.6&个百分点,达到今年以来的最高增速。
&&&&固定资产投资平稳增长。上半年,全社会完成固定资产投资&1000.71亿元,增长&11.3%,增速比去年同期提高&0.2&个百分点,比一季度提高0.5&个百分点,比&1-5&月份提高&0.5&个百分点,达到今年以来的最高增速。
&&&&社会消费品零售总额增速回升。上半年,社会消费品零售总额2046.39&亿元,增长&9.0%,增速比一季度提高&0.5&个百分点,比&1-5&月份提高&1.1&个百分点,达到今年以来的最高增速。
&&&&外贸出口增速环比下降。据海关初步统计,上半年我市出口总额1664.66&亿美元,增长&33.8%,增速比一季度降低&35.0&个百分点,比&1-5月份降低&10.2&个百分点。
&&&&②产业结构继续优化
&&&&第三产业占&GDP&比重提高。上半年,第三产业占&GDP&比重达&55.6%,比去年同期提高&1.1&个百分点,第三产业对全市经济增长贡献率达&58.7%。在第三产业中,金融业增加值&816.80&亿元,增长&14.2%,占&GDP&比重达13.6%,比去年同期提高&0.7&个百分点;批发和零售业增加值&730.89&亿元,增长&13.8%,占&GDP&比重达&12.2%,比去年同期提高&0.5&个百分点;房地产业增加值&451.94&亿元,增长&6.3%,占&GDP&比重&7.5%,比去年同期提高&0.1&个百分点。
&&&&支柱产业支撑作用明显。上半年,四大支柱产业增加值&3749.50&亿元,占全市经济总量比重&62.3%,比去年同期提高&3.0&个百分点。其中,金融业增加值&816.80&亿元,增长&14.2%;物流业增加值&536.17&亿元,增长&10.0%;文化产业增加值&526.53&亿元,增长&15.1%;高新技术产业增加值&1870.00&亿元,增长&10.2%。
&&&&战略性新兴产业发展迅速。上半年,全市战略性新兴产业增加值达2334.36&亿元,增长&14.3%,增速分别超出同期&GDP&和规模以上工业增加值增速&4.8&个和&5.6&个百分点,占全市经济总量比重达&38.8%。
&&&&先进制造业和高技术制造业增速提高。上半年,先进制造业增加值1870.44&亿元,增长&11.1%,增速比去年同期提高&6.1&个百分点,比一季度提高&2.8&个百分点,高出规模以上工业增加值增速&2.4&个百分点,占规模以上工业增加值比重为&72.8%,比去年同期和今年一季度均提高&0.6个百分点。上半年,高技术制造业增加值&1475.83&亿元,增长&9.2%,增速比一季度提高&0.8&个百分点,高出规模以上工业增加值增速&0.5&个百分点,比重占规模以上工业增加值&57.5%,比一季度提高&1.0&个百分点。
&&&&③经济发展质量不断提高
&&&&公共财政收入增速明显高于总体经济增速。上半年,全市公共财政预算收入&899.62&亿元,增长&16.9%,增速分别高出去年同期增速和今年1-5&月份增速&9.2&个和&1.3&个百分点,高出全省平均水平&0.6&个百分点,高出全市&GDP&增速&7.4&个百分点。
&&&&工业企业效益明显提高。1-5&月,工业企业利税总额、利润总额分别增长&34.8%、50.0%,比去年同期分别提高&59.8、89.3&个百分点,比一季度分别提高&16.3、26.6&个百分点,比&1-4&月分别提高&9.7、11.9&个百分点。(3)深圳市&2013&年上半年土地市场分析
&&&&根据深圳房地产信息网的监测,2013&年上半年深圳全市仅成交&3&块土地,其中&1&块居住用地,1&块商业性办公用地、1&块商业服务业设施用地。
&&&&&&&1&块居住用地位于光明新区,用地面积&47175.81&平方米,建筑面积188710&平方米,成交金额&141000&万元,楼面地价&7472&元/平方米,该地块属于公开出让,由普宁市盛迪嘉臵业投资有限公司竟得。故居住用地能够为市场提供的有效供给约为&19&万平方米。
&&&&1&块商业性办公用地位于南山区,用地面积&3427.94&平方米,同比减少&88.2%,建筑面积&15000&平方米,同比减少&76.2%,成交金额&11600&万元,同比持平,楼面地价&7733&元/平方米,同比增加&3.2&倍,该地块属于定向转让,由深圳供电局有限公司竟得,项目建成后全部限自用,故商业性办公用地不能为市场带来有效供给。
&&&&1&块商业服务业设施用地位于南山区,用地面积&4322.29&平方米,同比减少&84.4%,建筑面积&63800&平方米,同比减少七成,成交金额&63000万元,楼面地价&9875&元/平方米,同比减少&1.7%,该地块属于定向转让,由海信南方有限公司竟得,项目建成后&70%限自用,故本地块能够为市场带来的最大有效供给不足&2&万平方米。
&&&&&&&&&&(数据来源:深圳市土地交易中心网站,同致诚评估整理)
&&&&深圳是个滨海城市,土地资源十分有限,近年来,可公开出让的土地越来越少,2013&年上半年,土地市场能够为住宅市场带来的有效供给不足&20&万平方米,体量相当小,但近年来深圳城市更新用地的体量逐渐增加,缓解了房地产市场的供给压力,也缓解了房价过快增长的压力。
&&&&2013&年上半年成交地块分布情况:2013&年上半年成交地块的主要指标
&&&&(4)&房地产制度与房地产市场状况
&&&&2013&年深圳上半年新房市场分析
&&&&1)批准预售总量
&&&&2013&年上半年,“国五条”出台,从限购、限贷、二手房交易按差价20%严征个税、制定房价控制目标等方面,对房地产市场进行调控,新政于&4&月份开始实施,从上半年楼市的运行情况来看,新政的调控效果一般,房地产市场对于新出台的调控举措已有一定的免疫能力,导致上半年房价涨幅较大,成交量放大,深圳楼市推盘量加大。根据深圳房地产信息网的监测,上半年深圳住宅预售面积&253.82&万平方米,同比增加65.5%,住宅预售套数&27079&套,同比增加&62.4%。2013&年上半年预售的项目有别墅、高档住宅、普通住宅,其中普通住宅是楼市供给的主力。上半年楼市的推盘量主要分布在特区外,特区内、外住宅预售量之比为&1:5.1,特区内住宅预售面积&41.59&万平方米,同比增加&81.6%,住宅预售套数&3582&套,同比增加&26.6%,特区外住宅预售面积&212.24&万平方米,同比增加&62.6%,住宅预售套数&23497&套,同比增加七成。
&&&&2)各区商品住宅新增供应
&&&&各行政区方面,罗湖区&2013&年上半年没有预售的住宅项目。
&&&&福田区&2013&年上半年共有&3&个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积15.56&万平方米,同比暴增&7&倍,住宅预售套数&1586&套,同比暴增&6.3倍。天御香山、合正香蜜原著是福田区住宅预售量较大的两个楼盘,其中天御香山住宅预售面积&80901.19&平方米,住宅预售套数&809&套,合正香蜜原著住宅预售面积&50421.17&平方米,住宅预售套数&537&套。
&&&&南山区&2013&年上半年共有&4&个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积23.52&万平方米,同比增加&12.2%,住宅预售套数&1672&套,同比减少&36.0%。鲸山花园九期、水木丹华园是南山区住宅预售量较大的两个楼盘,其中鲸山花园九期住宅预售面积&98137.74&平方米,住宅预售套数&363&套,水木丹华园住宅预售面积&71634.9&平方米,住宅预售套数&686&套。
&&&&盐田区&2013&年上半年只有泊郡一个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积&2.51&万平方米,住宅预售套数&324&套。
&&&&宝安区&2013&年上半年共有&16&个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积137.33&万平方米,同比增加&71.8%,住宅预售套数&14941&套,同比增加73.9%。中航天逸、招商锦绣观园、润恒尚园、仁山智水、茗语华苑、中信领航、特发和平里是宝安区预售量超过&10&万平方米的大盘,其中招商锦绣观园住宅预售面积&&平方米,住宅预售套数&2334&套;润恒尚园住宅预售面积&&平方米,住宅预售套数&1235&套,中信领航住宅预售面积&&平方米,住宅预售套数&1625&套,仁山智水住宅预售面积&&平方米,住宅预售套数&763&套。
&&&&龙岗区&2013&年上半年共有&15&个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积74.90&万平方米,同比增加&48.1%,住宅预售套数&8556&套,同比增加&62.8%。信义御城豪园、嘉御豪园是龙岗区单盘预售量较大的两个楼盘,其中信义御城豪园住宅预售面积&&平方米,住宅预售套数&1408&套,&嘉御豪园住宅预售面积&&平方米,住宅预售套数&1485&套。
&&&&3)2013&年上半年深圳新房销售分析
&&&&2013&年上半年刚需仍然是楼市的主导,单价&2&万左右的产品成为楼市的成交主力,但一些高端产品,如天御香山、合正香蜜原著、鲸山觐海、伍兹公寓等,虽然价格高昂,但成交较活跃。片区方面,龙华、龙岗中心城仍然是全市新房市场的供求主力,西乡、观澜、布吉、坪山新区等区域也较活跃。
&&&&综上所述,2013&年深圳楼市逆市上扬,楼市调控效果一般。
&&&&Ⅰ、成交均价分析
&&&&根据深圳房地产信息网的监测,2013&年上半年深圳新房住宅的成交均价达&21375&元/平方米,同比上涨&20.4%。
&&&&全市六区除盐田区外,其余五区上半年的新房住宅成交均价同比都大幅的上涨,其中,罗湖区由于高价的合正荣悦&2&期入市,导致全区的新房成交均价直线上升,高达&34066&元/平方米,同比上涨&50.1%;福田区上半年新增的天御香山和合正香蜜原著均价都在&4&万以上,全区的新房成交均价为&40875&元/平方米,同比上涨&35.9%;南山区上半年新入市的鲸山觐海超过&5&万,全区的新房成交均价至&39815&元/平方米,同比上涨35.7%;宝安区上半年全区的新房成交均价突破&21000&元/平方米,同比上涨&29.3%;龙岗区的成交均价为&16506&元/平方米,同比上涨&16.2%;盐田区上半年的成交均价为&18297&元/平方米,同比下跌&14.9%。
&&&&Ⅱ、各区新房成交量及户型分析
&&&&根据深圳房地产信息网的监测,2013&年上半年深圳共成交新房237.17&万平方米/25959&套。
&&&&物业型态方面,上半年成交的新房以&90&平方米以下的小户型为主,成交面积超过&171&万平方米,占全市的&72.2%,90-144&平方米的改善型物业成交&37&万平方米略多,占&15.6%,144&平方米以上的大户型成交超过&29&万平方米,占&12.2%。
&&&&上半年特区内共成交新房&33.64&万平方米,同比增加近&22%,由于成交单位以大户型为主,导致成交套数同比出现负增长,为&3434&套,同比减少&1.9%,成交金额&128.73&亿元,同比增加&6&成多。
&&&&上半年特区外共成交新房&203.53&万平方米/22525&套,同比增加约56%,成交金额&378.23&亿元,同比增加近&9&成。
&&&&罗湖区上半年随着合正荣悦&2&期的入市,全区上半年新房成交超过&4万平方米,同比增加&1.86&倍,成交套数&362&套,同比增加&2&成多,成交金额&13.65&亿元,同比增加近&3.3&倍;物业型态方面,罗湖区上半年成交的新房互相构成中,大中小三种户型没有拉开太大的距离,144&平方米以上的大户型成交面积相对较多,占全区的&4&成多,90&平方米以下的小户型占&3&成略多,90-144&平方米的改善型占近&3&成。
&&&&福田区上半年增加的天御香山和合正香蜜原著,成交项目增加至十个,市场扩容明显,但成交主要集中在天御香山、合正香蜜原著、兰江山第三个楼盘。全区上半年共成交新房&14.93&万平方米/1551&套,同比增加一倍多,成交金额同比增加近&3&倍,超过&61&亿元。物业型态方面,福田区上半年成交的新房中&90&平方米以下的小户型为绝对主力,成交面积占全区的&72.6%,144&平方米以上的大户型物业占&15.9%,90-144&平方米的改善型物业占&11.5%。
&&&&南山区楼市上半年只有栖游记和鲸山觐海两个项目入市补充供应量,全区上半年共成交新房&12.62&万平方米/1255&套,同比减少&4&成左右,是六区中唯一一个成交量同比减少的区域,成交金额&50.25&亿元,同比减少&13.7%。物业型态方面,小户型和大户型较多,改善型户型较少,其中,90&平方米以下的小户型物业仍然是成交主力,成交面积占全区的&59.1%,144&平方米以上的大户型物业占&36.5%,90-144&平方米的改善型物业占4.4%。
&&&&盐田区上半年没有新盘入市,去年岁末入市的泊郡、中英街壹号有效补充了盐田新房市场的供应,成为盐田楼市上半年的新房供应源,全区上半年共成交新房&2.09&万平方米,同比增加近一倍,成交套数&266&套,成交金额&3.82&亿元,同比增加约&2/3。物业型态方面,盐田区上半年成交的新房中几乎都为&90&平方米以下的小户型,成交面积占全区的&97.3%,90-144&平方米的改善型有微量成交,占&2.7%,144&平方米以上的大户型没有成交。
&&&&宝安区上半年共成交新房&93.77&万平方米/10305&套,同比增加&2&成左右,成交金额超过&197&亿元,同比增加&58.5%。从片区来看,龙华片区是全区的绝对主力,上半年龙华片区共有&12&个项目在售,累计成交量超过&50&万平方米,占全区总量的一半以上,其次是西乡和观澜,各贡献全区&11%的成交量,另外,光明新区由于光明大第和深房传麒山贡献全区约8%的成交量。物业型态方面,宝安区上半年成交的新房以&90&平方米以下的小户型物业为主,成交面积占全区的&71.0%,90-144&平方米的改善型占&17.7%,144&平方米以上的大户型占&11.3%。
&&&&龙岗区上半年新盘众多,上半年的新房成交量达&109.76&万平方米/12220&套,为全市之最,同比增加一倍多,成交金额&181.16&亿元,同比增加&1.35&倍。从片区来看,坂田片区内的&5&个项目共成交&28.3&万平方米,占全区总成交量的&1/4;龙岗中心城上半年片区内的&16&个项目共成交&16.83&万平方米,占全区总量约&15%;坪山新区上半年片区内的&6&个项目共成交&14.52&万平方米,占全区总量约&13%;布吉片区的&5&个项目上半年共成交近&11&万平方米,占全区总量约&10%。物业型态方面,龙岗区上半年成交的新房以&90&平方米以下的小户型物业为主,成交面积占全区的75.6%,90-144&平方米的改善型占&15.5%,144&平方米以上的大户型占8.9%。。
&&&&2013&年上半年深圳商业物业市场
&&&&1)批准预售情况
&&&&根据深圳房地产信息网的监测,2013&年上半年深圳市商业预售面积35.06&万平方米,同比增加&57.4%,上半年商业预售套数&4011&套,同比增加&86.2%。上半年预售的商业项目主要分布在龙岗、宝安、福田三个区域,龙岗区商业预售面积&&平方米,商业预售套数&2171&套,宝安区商业预售面积&&平方米,商业预售套数&1105&套,福田区商业预售面积&63200.33&平方米,商业预售套数&545&套,三区商业预售量之和约占总量的九成。南山区上半年鹏瑞深圳湾壹号广场一个楼盘有商业预售,预售商业面积&21301.99&平方米,预售商业套数&48&套,盐田区上半年壹海城一个楼盘有商业预售,预售商业面积&17583.12&平方米,预售商业套数&142&套。
&&&&2)一手成交分析
&&&&2013&年上半年深圳楼市成交活跃,根据深圳房地产信息网的监测,上半年深圳商业成交面积&24.91&万平方米,同比增加&1.7&倍,2013&年上半年深圳市商业成交套数&3264&套,同比增加&1.5&倍。
&&&&房地产相关政策
&&&&1)国务院:坚持房地产调控力度不放松
&&&&2013&年&2&月&20&日,国务院召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施(称为“国五条”):
&&&&①&完善稳定房价工作责任制。
&&&&②&坚决抑制投机投资性购房。
&&&&③&增加普通商品住房及用地供应。
&&&&④&加快保障性安居工程规划建设。
&&&&⑤&加强市场监管。
&&&&2)七部门:保持首套房贷政策稳定
&&&&2012&年&2&月出炉的《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》报告,集合了住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部门的意见。报告提出,要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,严格执行二套房认定标准。保持首套房贷款政策稳定性,大力优化信贷结构。督促银行业金融机构紧密盯防房地产贷款风险,加强动态监测分析和风险预警提示。加强存量房交易税收征管,堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
&&&&3)金融政策
&&&&中国人民银行决定,自&2012&年&7&月&6&日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。这次降息距上次降息不足一个月时间。此前央行曾于今年&6月&8&日起,在时隔&3&年半后首次下调了金融机构人民币存贷款基准利率。此次降息同时也是央行近年来首次非对称降息金融机构一年期存款基准利率下调&0.25&个百分点,一年期贷款基准利率下调&0.31&个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此次利率调整后,一年期存款利率为&3%,一年期贷款利率为&6%。
&&&&自同日起,将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7&倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整,金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。
&&&&4)税收政策
&&&&住建部副部长齐骥在&2012&年&3&月&25&日广州举行的岭南论坛上表示,房产税扩围城市未定,坚持调控不放松。关于个人住房房产税的试点扩围方向,相关部委正总结现有试点经验,接下来将确定更多试点城市,扩大试点范围,但具体范围尚未确定。
&&&&2013&年&3&月国务院出台“新国五条”规定对销售商品房利得按&20%征收个人所得税。
&&&&5)政策分析
&&&&2012&年上半年度,楼市仍然延续之前的遏制高房价的调控政策,就2012&年上半年度本身而言,并无相关重大的调控举措出台,主要是沿用之前的限购、限贷、二套房首付提高贷款利率上浮等措施。2012&年二季度,楼市刚需集中释放,成交量放大,房价有所上升,楼市呈现回暖态势,与此同时,部分城市的调控有所放松,在这种情况下,国土部、住建部、发改委等相关主管部门多次重申房地产调控决不放松,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,决不能让房价反弹。上述种种,充分彰显了政府调控高房价的决心和信心。
&&&&6)城市规划与发展目标
&&&&根据《深圳市城市总体规划()草案》,深圳市城市性质为创新型综合经济特区,华南地区重要的中心城市,与香港共同发展的国际大都会。
&&&&城市职能:①国家经济特区,自主创新、循环经济的示范城市;②国家支持香港繁荣稳定的服务基地,深港共建的国家性金融、贸易和航运中心;③国家高新技术产业基地和现代文化产业基地;④国家重要的交通枢纽和边境口岸;⑤具有海滨特色的国际著名旅游地。
&&&&城市规模:2020&年,深圳城市建设用地规模控制为&900&平方公里,城市常住人口(包括户籍人口和半年以上的暂住人口)规模控制为&1100万人。
&&&&城市发展目标:2020&年,深圳将是一座国际都会、和谐之城、活力之城、宜居之城、便捷之城。2.区域因素
&&&&(1)经济状况
&&&&南山区地处深圳经济特区西部,东临深圳湾,西濒珠江口,北靠羊台山,南至内伶仃岛和大铲岛,与香港元朗隔海相望。面积约&193&平方公里,下辖&8&个街道办事处和&98&个社区居委会。
&&&&2013&年上半年,全区实现本地生产总值&1366.68&亿元,比上年同期增长&10.8%,区域经济发展形势整体呈良好态势。工业经济保持较快增长,上半年实现规模以上工业增加值&883.69&亿元,增长&12.8%;社会消费品零售总额保持快速增长,上半年实现社会消费品零售总额&271.34&亿元,增长&8.1%;固定资产投资总额保持稳定增长,上半年实现固定资产投资额&139.90&亿元,增长&11.9%;出口总额增长为负增长,上半年实现出口总额&102.08&亿元,增长-2.2%;公共财政预算收入持续快速增长,全年完成公共财政预算收入&54.3&亿元,增长&31.6%。
&&&&(2)交通条件
&&&&南山区路网密集,交通四通八达,区内道路均为高等级公路,道路规划起点高,设施完备。东西向主要交通干道有北环大道、深南大道、滨海大道等;南北向主要交通干道有沙河东路、科苑路、麒麟路、中山园路、南山大道、南油大道、工业大道、后海大道等;深圳地铁一期工程于2004年底完工,正线全长约21.866公里,设20个车站,在落马洲与香港地铁驳接,深港两地联系更便捷。
&&&&(3)基础设施条件
&&&&供水:深圳市供水水源为地表水源,主要来自市区周围河流-东江和水库,&目前境内有大小河流&310&条,其中流域面积大于&100&平方公里的有&5&条;中小型水库&173&宗,总库容&5.7&亿立方米。全市现有东深供水工程、东江水源工程两大境外引水干线,全长&219&公里;在建&10&余条供水干支线,水源网络基本覆盖全市;自来水厂&58&座,供水企业&24&家。
&&&&排水:深圳市排水为雨污分流方式,全市现有市政排水管网&6,227km,污水处理厂&17&座,总处理规模&254&万吨/日,城市生活污水集中处理率达&75%,污水处理率大大提高。
&&&&供电:自&1979&年成立以来,深圳供电局致力于为特区建设和发展提供充足、可靠的电力,深圳电网成为全国第四个负荷超千万的城市电网。
&&&&供气:城市家庭液化石油气普及率已达&100%。深圳天然气实现覆盖深圳全市。
&&&&教育:南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高职院、深港澳产学研基地等一大批教育科研基地落户南山。北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学等一大批著名高等院校入驻大学城。
&&&&卫生:健全公共卫生体系,医疗、计生服务水平不断提高。
&&&&(4)环境条件
&&&&南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、海上世界、新安古城、青青世界等主题公园和著名景点,形成了主题公园游、都市观光游、历史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等多种旅游产品互补并存的格局。
&&&&(5)产业集聚状况
&&&&南山区是深圳市高新技术产业基地。辖区拥有科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业。
&&&&南山区是深圳市现代物流基地。西部港区现有蛇口、赤湾、妈湾、东角头四大码头,随着深港西部通道的开通,西部港区作为华南地区集装箱枢纽港和大宗散货中转基地的地位将更加凸显。
&&&&(6)规划限制
&&&&城市规划对本区无特殊的规划限制条件。
&&&&(7)蛇口工业区
&&&&蛇口工业区位于深圳特区西部、南头半岛的最南端,依山靠海,东临深圳湾,西依珠江口,与香港新界的元朗和流浮山、珠海经济特区隔海相望。占地面积&10.85&平方公里,海陆地理位臵优越。
&&&&1979&年&1&月&31&日经国务院批准,由交通部下属的香港招商局在深圳蛇口全资独立开发工业区,由此诞生的蛇口工业区成为中国第一个对外开放的工业区。1987&年蛇口工业区实行公司制,成为蛇口工业区有限公司。
&&&&经过三十多年的开发建设,招商局蛇口工业区有限公司已发展成为一家拥有房地产、现代物流业、园区服务业、高科技业等产业群组。连续&6&年取得&AAA&级信用评级,其经营领域涉及港口、运输、房地产、石油液化气储运与销售、通讯、供水、供电、金融、证券、旅游文化娱乐、商贸等行业,事业单位包括教育、公安、市政、医院、城管、环保等。蛇口工业区也已经成为投资环境完备、服务功能齐全、生活环境优美的海滨城区和出口加工区。
&&&&(8)海上世界片区
&&&&海上世界现有明华轮、中心广场、太子广场等商业街区,整个广场拥有独具异域风情的西餐酒吧区、荟萃各国美食文化的餐饮区成为深圳著名的外籍人士休闲娱乐的聚集地。
&&&&海上世界也将陆续推出高端写字楼,如蛇口标志性&5A&甲级写字楼招商局广场,高&225&米,共&38&层,已经建成,将成为海上世界片区新地标。金融中心二期写字楼,面积约&7.1&万平米,是甲级绿色写字楼项目,底层商业裙楼位于地铁出入口,建成后将成为地铁商业办公的核心区。太子广场二期写字楼,面积约&10.7&万平米,底层为裙楼围合式商业空间和人性化的沿街广场,直通地铁。此外,海上世界女娲海滨广场、海上世界文化艺术中心、希尔顿酒店相继开建,为深圳市民打造一个滨海岸线
&&&&居住空间。&&&&&海上世界的规划效果图
&&&&(9)片区商业房地产市场分析
&&&&①&卓越中心大道商铺
&&&&卓越中心大道为独特复式街铺,实用率高达95%;位于后海区中心路的核心地段,与大型购物中心宝能太古城隔路相望,众多豪宅卓越维港、三湘海尚、皇庭港湾、曦湾等近在咫尺,商业价值不言而喻;纯街铺挑高10.2米,可做2层使用,目前租金水平150-260元/平方米,售价8-12万元/平方米。
&&&&②&海月花园二期商铺
&&&&海月花园位于海月路与工业八路交汇处,海月路东、东滨路南、后海滨路以西。距离后海大道步程约5分钟。楼盘北面是蓝月湾畔、南面是正在建设中的天骄华庭,目前该小区商铺租金水平140-260元/平方米,售价约为7-10万元/平方米左右。
&&&&③&海韵嘉园商铺
&&&&商业形态:住宅底商
&&&&商业规模:共&117&间,分为东、中、西三个区,建筑面积&8174.46&平方米。
&&&&临街状况:临望海路,距路肩约&20&米左右,有绿化和护栏相隔经营业态:餐饮、茶叶、银行、商行、便利店、文具、地产中介、美容、干洗店等。
&&&&出租率:临望海路和公园路出租状况较好,整体出租率在&70%以上,临蛇口老街和内街铺经营状况较差,整体出租率不足&30%。
&&&&租金水平:临望海路及公园路外铺租金在&160~250&元/平方米左右,临蛇口老街外铺租金在&150-180&元/平方米左右,内铺月租金大致在&80~100&元/平方米左右。外铺售价大致在&8~10&万元/平方米左右,内铺大致在&5.5~6.5&万元/平方米左右。
&&&&3.个别因素
&&&&估价对象深圳市南山区蛇口海上世界&7&号宗地位于深圳市南山区蛇口工业区海上世界片区规划范围内,项目东面、南面临蛇口湾,西南面现状为排洪沟出口,西北临望海路,北临法定图则&02-16-12地块。
&&&&估价对象所在区域经过多年的发展,已逐步形成几大生活板块:以大南山为依托的半山豪宅区、以花园城为中心的蛇口核心生活区、以望海路为轴带的临海高档住宅区以及新兴起的蛇口东填海区滨海生活区。而望海路沿路虽然近年少新入市项目,但是凭借优越的海景资源成为南山区乃至深圳市二手住宅市场的热点区域,也是深圳外籍人士居住密度最高的区域,典型项目有南海玫瑰园一、二、三期、半岛城邦、海韵嘉园、兰溪谷等。
&&&&根据深圳市南山区蛇口海上世界片区整体规划方案,海上世界由海上世界中心广场、船前广场、明华轮、船尾广场和船后广场组成五部分组成,突出建筑与“山海”间景观的融合,总商业面积约为&9&万㎡,与地铁无缝链接,打造集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的体验式、休憩式国际滨海休闲街区,满足市民多方位需求,是市民住宅的理想地,目前周边的房地产新盘售价均价已超&6&万元/平方米,二手房成交均价超过&4万元/平方米。
&&&&估价对象土地面积&77,253.07&平方米,呈不规则形状,为海上世界片区仅有的待开发用地;根据委托方提供的资料,估价对象用途为二类居住用地;宗地号为&02-16-11&号。土地使用年限自&2004&年&8&月&31&日至2074&年&8&月&30&日止,截止估价基准日,剩余土地使用年限为&61.16&年,城市规划对委估宗地所在区域无特殊限制,宗地基础设施条件为宗地外六通(供水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内平整。
&&&&估价对象规划计容积率建筑面积为&160,000&平方米(其中商品住宅建筑面积&151,830&平方米,商业用房建筑面积&5,000&平方米,幼儿园建筑面积&1,600&平方米(独立占地&1,900&平方米),社区居委会建筑面积&150平方米,社区警务室建筑面积&20&平方米,社区健康服务中心建筑面积&400平方米,文化活动中心建筑面积&700&平方米,物业管理用房建筑面积&300平方米(含&40&平方米业主委员会用房);规划不计容积率建筑面积&64,000平方米(含地下室停车位&1,600&个),容积率&2.07,建筑覆盖率&22%,建筑高度或层数≤180&米,套型建筑面积小于&90&平方米的住宅需占住宅总建筑面积&70%以上。
&&&&&&&&&&&&&&&&&第三部分&&&&&&土地估价结果及其使用
&&&&&&一、估价依据
&&&&1.国家有关法律法规
&&&&(1)《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第二十八号,2004&年&8&月&28&日)
&&&&(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第七十二号,2007&年&8&月&30&日)
&&&&(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990&年&5&月&19&日国务院令第&55&号发布)
&&&&(4)《城镇土地估价规程》(GB/T)
&&&&(5)国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[&号,2006&年&12&月&28&日)
&&&&(6)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007&年&9&月28&日中华人民共和国国土资源部部令第&39&号)
&&&&(7)国务院关于促进节约集约用地的通知(国发(2008)3&号,2008年&1&月&3&日)
&&&&2.广东省深圳市有关法律、法规
&&&&(1)《深圳经济特区土地使用权出让条例》(1998&年&2&月&13&日经深圳市人民代表大会常务委员会修改)
&&&&(2)《深圳经济特区规划土地监察条例》(2001&年&8&月&21&日经深圳市人民代表大会常务委员会修改)
&&&&(3)《深圳市国土资源和房产管理局关于发布深圳市&2006&年度公告基准地价的通知》[深国房(&号]
&&&&(4)《深圳市宗地地价测算规则》试行(2013)
&&&&(5)深圳市人民政府《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》(深府办函200593&号&2005&年&11&月&1&日起实施)
&&&&3.委托方提供的资料
&&&&(1)《房地产证》(深房地字第&&号)复印件
&&&&(2)《深圳市建设用地规划许可证》(深规土许&ZG-&号)
&&&&(3)《增补协议书》[(&号]
&&&&(4)《深圳市规划和国土资源委员会准予行政许可决定书》(文号:
&&&&88-)
&&&&4.估价人员调查的资料
&&&&(1)现场勘查记录、摄影照片
&&&&(2)有关房地产市场情况资料
&&&&(3)深圳市建筑工程价格信息
&&&&(4)深圳市房地产年鉴
&&&&二、土地估价
&&&&1.估价原则
&&&&地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。而这些因素又经常处于变动之中,土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向,才能做出正确的估价,我们在本次估价过程中,根据土地估价技术规程及估价对象的具体情况主要遵循以下原则:
&&&&(1)&合法原则
&&&&指房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。
&&&&(2)&预期收益原则
&&&&指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
&&&&&&&(3)&替代原则
&&&&&&&指土地估价应以相邻地区或类拟地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
&&&&&&&(4)&最有效利用原则
&&&&&&&指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
&&&&&&&(5)&供需原则
&&&&&&&指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
&&&&&&&(6)&报酬递增递减原则
&&&&指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
&&&&&&&(7)&变动原则
&&&&指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,准确地评估价格。
&&&&&&&(8)&贡献原则
&&&&指土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果,土地的价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。
&&&&2.估价方法
&&&&&&&根据《城镇土地估价规程》(以下简称“规程”),常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等,估价方法的选择应按照土地估价技术规则,根据各种方法的适用范围,结合估价项目的具体特点以及估价目的进行。在此次估价中,我们考虑到估价对象的具体特点以及估价目的的进行,结合评估背景资料及《城镇土地估价规程》有关要求,经过综合分析,在此次估价中,我们选用了市场比较法、剩余法进行评估:
&&&&(1)估价对象项目已取得明确规划条件,具有投资开发潜力,且估价对象宗地已获得深圳市规划局直属分局核发《深圳市建设用地规划许可证》,明确该宗地的主要技术经济指标,其指标与《深圳市南山&02-01&02号片区【蛇口地区】法定图则》规定的相符,即估价对象规划建设指标非常明确,开发物业交易较为活跃,预期开发收益能够客观合理的预测,适宜采用剩余法进行估价;
&&&&(2)深圳市最新基准地价于&2013&年&01&月&08&日颁布,但根据《深圳市宗地地价测算规则(试行)》规定深圳市基准地价主要适用于招拍出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。而本次估价是评估估价对象的市场价值,不采用基准地价系数修正法进行评估。
&&&&(3)成本逼近法适用于土地市场不发育的土地估价;适宜于新开发土地或建筑物的估价;适宜于工业用地地价评估。估价对象位于深圳市蛇口片区,土地用途为商业、服务业,地处南山区蛇口片区,为房地产发育成熟的地区,加上近几年,深圳市房地产市场的快速发展,房地产市场超额利润的存在使得价格水平已经远远偏离了成本,故本次不采用成本逼近法进行评估。
&&&&(4)估价对象位于深圳市蛇口海上世界片区,所在区域土地成交案例较少,临近区域能够收集到居住用地交易案例,因此,根据《城镇土地估价规程》,可以采用市场比较法进行估价。
&&&&(5)估价对象为待开发用地,无现实收益,且未来收益也不易于准确量化,故不宜采用收益还原法。
&&&&3.估价结果
&&&&(1)估价方法应用评价
&&&&市场比较法,是通过对同一供需圈内于估价时点近期交易的相同土地用途、规模的土地交易案例进行修正得出估价对象土地价格,以替代原则为理论依据,具有现实性。但是,由于深圳市土地资源限制,导致近年住宅用地交易案例较少,同一片区的成交案例更少,一定程度上限制了市场比较法的应用范围和估算准确性。
&&&&剩余法是从项目建成后房地产市场状况和建造时的投资成本反映估价对象的地价水平,对建造时的投资成本及未来市场的发展趋势均采用估价时点时的房地产市场状况,充分考虑了不同估价时点房地产市场状况对估价对象价格的影响因素和规划条件下估价对象宗地最有效利用。因此能够更为客观反映估价对象的地价水平。
&&&&(2)地价确定过程
&&&&我们认为市场比较法和剩余法都是通过不同的计算途径评估地价的方法,其评估结果可以采用算术平均、加权平均或以某一种价格为主等方法中的一种确定估价结果。在确定最终评估结果时,我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性,参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等综合决定估价结果。
&&&&估价对象所在区域市场比较案例数量有限,所选可比案例所在区域有的为临近区域,有的相距甚远,各案例的成交条件均有严格的限制因素,交易情况差异较大,各案例在开发强度与开发档次与估价对象宗地相比,差异较大,与待估宗的区域状况严重不对称,案例可比性受到较大程度的影响,对其成交价格的比较修正又受到市场比较法技术规范要求的限制,案例的可比性与测算结果的准确性具有很大限制,故本次评估不考虑该测算方法的评估结果。
&&&&根据深圳市南山区蛇口海上世界片区整体规划方案,海上世界由海上世界中心广场、船前广场、明华轮、船尾广场和船后广场组成五部分组成,突出建筑与“山海”间景观的融合,总商业面积约为&9&万㎡,与地铁无缝链接,打造集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的体验式、休憩式国际滨海休闲街区,满足市民多方位需求。由此可以看出,海上世界片区的发展前景及潜在价值巨大。剩余法是从项目建成后房地产市场状况和建造时的投资成本反映估价对象的地价水平,对建造时的投资成本及未来市场的发展趋势均采用估价时点时的房地产市场状况,充分考虑了估价时点房地产市场状况对估价对象价格的影响因素和规划条件下估价对象宗地最有效利用。因此能够更为客观反映估价对象的地价水平。
&&&&从估价结果看,两种方法的试算结果有较大差异,根据上述对两种估价方法的应用评价,结合估价人员对深圳市土地市场价格的调查,本次估价人员决定仅取剩余法结果为最终估价结果。
&&&&则估价结果见下表:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地价结果确定表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价结果&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算结果
&&&&序号&&&&估价方法&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&权重
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&楼面地价&&&&&总地价(万&&&&&&&&&&楼面地价
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&总地价(万元)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(无/㎡)&&&&&&元)&&&&&&&&&&&&&&(无/㎡)
&&&&1&&&&&&剩余法&&&&&&29,054&&&&&&&464,858&&&&&&1
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&29,054&&&&&&&&&464,858
&&&&2&&&&市场比较法&&&&8,820&&&&&&&&141,120&&&&&&0
&&&&估价对象用地面积:77,253.07&平方米
&&&&计容积率建筑面积:160,000&平方米
&&&&单位楼面地价:29,054&元/平方米
&&&&单位面积地价:60,173&元/平方米
&&&&总&&&&地&&&价:464,858&万元
&&&&大写人民币:肆拾陆亿肆仟捌佰伍拾捌万元整
&&&&宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
&&&&三、估价结果和估价报告的使用
&&&&1.估价的前提条件和假设条件
&&&&(1)任何有关估价对象运作方式、程序符合国家地方有关法律法规。
&&&&(2)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,买卖双方都有一段充分了解土地现状及所处市场行情的时间,并且有一段合理的洽谈交易时间,不考虑交易双方特殊动机和偏好的特殊出价。
&&&&(3)土地价格不受任何附带债权关系带来的影响。
&&&&(4)此次估价前提条件为估价对象在规划利用条件下进行开发,估价时设定估价基准日为二○一三年六月三十日,土地使用年限自&2004&年8&月&31&日至&2074&年&8&月&30&日止,截止估价基准日,剩余土地使用年限为&61.16&年,土地用地性质为二类居住用地。
&&&&(5)本次估价基准日为二○一三年六月三十日,完成实地查勘之日为二○一三年八月一十九日,本次估价假设估价对象在此期间无重大变化,房地产市场基本保持稳定。
&&&&(6)此次估价的土地开发程度设定为宗地红线外六通(&供水、排水、通路、通电、通讯、通气)及宗地内土地平整。
&&&&(7)委托方提供的资料的真实性我们给予了必要的关注,但无法判断其真伪,估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效,如因委托方提供资料有误,造成估价结果失真,受托方不承担责任。
&&&&(8)本报告测算过程采用电子表格连续计算,可能会出现个别等式左右不完全相等的情况,但不影响结果的正确性。
&&&&&&&2.估价结果和估价报告的使用
&&&&(1)本次估价所依据的主要法律、法规有《城镇土地估价规程》(GB/T),本估价报告及其结果依照上述有关规定发生法律效力。
&&&&(2)本估价报告仅为本次估价目的使用,不对其他用途负责,其内容对第三方不负任何责任。
&&&&(3)本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效期自提交估价报告日期起一年内有效,若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。
&&&&(4)本估价报告及其估价结果的使用权归委托方所有,我司对估价结果有解释权。
&&&&&&&(5)未经我司同意,本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体,否则将追究相应的法律责任;对于其他违规使用土地估价报告和估价结果的行为,我司将保留追究相关机构或人员法律责任的权力。
&&&&&&&3.需要特殊说明的事项
&&&&(1)估价范围内涉及的土地面积及宗地规划指标等数据均以委托方提供的《房地产证》(深房地字第&&号)、《建设用地规划许可证》(深规土许&ZG-&号)及土地使用权人与深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局签订的《增补协议书》[(&号]为依据,其中不计容积率建筑面积根据停车位数&1,600&个,按照每个车位&40&平方米计算得出。
&&&&根据《建设用地规划许可证》(深规土许&ZG-&号),套型建筑面积小于&90&平方米的住宅需占住宅总建筑面积&70%以上,但根据《深圳市规划和国土资源委员会准予行政许可决定书》(文号:88-),此指标调整为“住宅套型建筑面积均&90&平方米以上”。
&&&&(2)本报告假定土地价格在价格定义的条件下生效,如上述条件发生变化,则估价结果应进行调整或重新估价。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第四部分&&&&&附&&&件附件一:宗地位臵示意图附件二:宗地现状照片附件三:委托方提供的产权证及其它有关资料附件四:估价机构资质证书附件五:签字土地估价师证书附件六:2012&年&12&月&31&日价格的补充说明附件七:评估过程说明附件八:商业预期售价市场法测算过程附件九:关于开发利润金额的专项说明附件十:《深圳市规划和国土资源委员会准予行政许可决定书》(文号:88-)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价技术报告
&&&&项&&&目&&&&名&&&称:深圳市南山区蛇口海上世界&7&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地土地使用权价格评估受托估价单位:深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司土地估价报告编号:深同诚(2013A)(估)字&03YQC&第&002&号土地估价技术报告编号:深同诚(2013A)(技)字&03YQC&第&002&号提交估价报告日期:二○一三年八月二十一日关键词:广东省深圳市
&&&&&&&&&&市场价格
&&&&&&&&&&深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司
&&&&&&&&&&2013&年度
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土&地&估&价&技&术&报&告
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一部分&&&&&&总&&&述
&&&&一、估价项目名称
&&&&深圳市南山区蛇口海上世界&7&号宗地土地使用权价格评估
&&&&二、委托估价方
&&&&&&&招商局蛇口工业区有限公司
&&&&三、受托估价方
&&&&&&&深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司
&&&&&&&法定代表人:陈平
&&&&&&&营业执照工商注册号:324
&&&&&&&营业执照营业期限:自二〇〇一年五月十八日至永续经营
&&&&&&&资质等级:国家一级房地产估价机构(证书编号:建房估证字
&&&&[&号,有效期为&2012&年&07&月&01&日至&2015&年&06&月&30&日)
&&&&&&&全国范围内从事土地评估业务(注册号:A&号,有效期限
&&&&至&2016&年&6&月&30&日)
&&&&&&&地&&&&址:深圳市福田区侨香路裕和大厦九层&901-906&室
&&&&&&&电&&&&话:(8
&&&&&&&四、估价目的
&&&&&&&招商局蛇口工业区有限公司拟以待估宗地土地使用权认购招商局地产控股股份有限公司非公开发行股份,对待估宗地的土地使用权价值进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据。
&&&&五、估价依据
&&&&1.国家有关法律法规
&&&&(1)《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第二十八号,2004&年&8&月&28&日)
&&&&(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第七十二号,2007&年&8&月&30&日)
&&&&(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990&年&5&月&19&日国务院令第&55&号发布)
&&&&(4)《城镇土地估价规程》(GB/T)
&&&&(5)国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[&号,2006&年&12&月&28&日)
&&&&(6)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007&年&9&月28&日中华人民共和国国土资源部部令第&39&号)
&&&&(7)国务院关于促进节约集约用地的通知(国发(2008)3&号,2008年&1&月&3&日)
&&&&2.广东省深圳市有关法律、法规
&&&&(1)《深圳经济特区土地使用权出让条例》(1998&年&2&月&13&日经深圳市人民代表大会常务委员会修改)
&&&&(2)《深圳经济特区规划土地监察条例》(2001&年&8&月&21&日经深圳市人民代表大会常务委员会修改)
&&&&(3)《深圳市国土资源和房产管理局关于发布深圳市&2006&年度公告基准地价的通知》[深国房(&号]
&&&&(4)《深圳市宗地地价测算规则》试行(2013)
&&&&(5)深圳市人民政府《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》(深府办函200593&号&2005&年&11&月&1&日起实施)
&&&&3.委托方提供的资料
&&&&(1)《房地产证》(深房地字第&&号)复印件
&&&&(2)《深圳市建设用地规划许可证》(深规土许&ZG-&号)
&&&&(3)《增补协议书》[(&号]
&&&&(4)《深圳市规划和国土资源委员会准予行政许可决定书》(文号:88-)
&&&&4.估价人员调查的资料
&&&&(1)现场勘查记录、摄影照片
&&&&(2)有关房地产市场情况资料
&&&&(3)深圳市建筑工程价格信息
&&&&(4)深圳市房地产年鉴
&&&&六、估价基准日
&&&&二○一三年六月三十日
&&&&七、估价日期
&&&&二○一三年六月三十日至二○一三年八月二十一日
&&&&八、地价定义
&&&&根据土地估价的技术规程和项目的具体要求,结合估价人员掌握的信息及权利人提供的相关资料,本报告中的土地使用权价值是估价对象在以下设定条件下于估价时点&2013&年&6&月&30&日的公开市场价值。
&&&&(1)土地使用权来源为国有土地使用权出让,土地使用年限自&2004年&8&月&31&日至&2074&年&8&月&30&日止,截止估价基准日,剩余土地使用年限为&61.16&年;
&&&&(2)土地法定用途为二类居住用地,估价时设定土地用途为居住用地;
&&&&(3)土地实际开发程度达到宗地红线外六通(供水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内平整。估价时设定土地开发程度达到宗地红线外六通(供水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内平整;
&&&&(4)根据委托方提供的《房地产证》(深房地字第&&号)、《建设用地规划许可证》(深规土许&ZG-&号)及土地使用权人与深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局签订的《增补协议书》[(&号],宗地面积为&77,253.07&平方米,规划计容积率建筑面积为&160,000.00&平方米(其中住宅建筑面积&151,830&平方米,商业建筑面积&5,000&平方米,幼儿园建筑面积&1,600&平方米(独立占地1,900&平方米),社区居委会建筑面积&150&平方米,社区警务室建筑面积20&平方米,社区健康服务中心建筑面积&400&平方米,文化活动中心建筑面积&700&平方米,物业管理用房建筑面积&300&平方米(含&40&平方米业主委员会用房);
&&&&&&&(5)宗地面积本次评估容积率设定为&2.07,建筑覆盖率&22%,建筑高度或层数≤180&米,套型建筑面积&90&平方米以上。
&&&&&&&九、估价结果
&&&&&&&经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照土地估价的基本原则和估价程序,选择合适的估价方法,估价得到
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