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房屋赠给非亲属 房价两成缴个税
作者：陈静思　来源：北京晚报　发布日期： 本文关键词:房屋，非亲属，房价，个税
房屋赠与是指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)，他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。限购背景下，房屋赠与可以躲避限购吗？房屋赠与需缴纳哪些税款？被赠与的房屋还可以再转卖吗？本报为您一一解析这些问题。 亲属间赠与 免征两种税房屋赠与在一定条件下可以免交营业税和个人所得税，但需要缴纳契税，今后再转让则需要缴纳20%的所得税，而买卖过户所要缴纳的个人所得税为成交价的1%。所以，如果房产受让者今后打算转让房产，建议还是采取买卖过户的方式，而不选择赠与。根据国家的相关规定，三种情形下的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税和征营业税。这三种方式是：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。值得注意的是，若赠与人与受赠人非以上关系，受赠人需要按照房屋评估价20%缴纳个人所得税。除此之外，个人向他人赠与房屋，全额征收契税、印花税。根据相关规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，房屋权属部门不予办理赠与产权转移登记手续。受赠房出售 征20%所得税在市场上，采取房屋赠与方式进行过户的案例仅是少数，很大原因就在于受赠房屋再次出售时，出售方要缴交易额20%的个人所得税，这一税率相当之高。根据规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。经适房赠与 先办产权证房屋的产权即为其所有者对房屋占有、使用、收益和处置的权利，只有同时具备了这几方面的权利才称得上是完全的产权，房屋赠与的条件就是该房屋具有完全产权。而根据国家现有规定，经济适用房为有限产权，经济适用房购买者的使用权受到了一定的限制。也就是说，经济适用房只能用于有经济适用房购买资格的本人使用，无权转于他人使用。同时经济适用房没有获取收益的权利，也没有赠予的权利。但购买经济适用住房满5年后，购房人可向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权，此时，便可以进行房屋赠与。“假赠与”过户 暗藏风险多现实中，有些购房者想通过“假赠与真买卖”的方式过户，已达到规避营业税和个人所得税的目的。但事实上，如果双方不符合可以免征税的三种情况，受赠人需要缴纳的个税税率非常高，购房人反而得不偿失。其次，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此也不能办理按揭贷款；而对原房主来说，买方可能会在公证后以无偿赠与为由拒付房款，隐藏巨大风险。因此，在房产过户中，买卖是操作较为便捷和安全的方式。一般来说，假赠与一般都会签订“阴阳合同”，在过户时走的是赠与程序，实际上则为买卖行为，私下签订了买卖协议。由于赠与合同是“阳合同”，是法律承认的合同，买卖合同是“阴合同”，法律不予承认。一旦购房人抵赖，拒绝给卖方支付房款，卖方将会有巨大损失。而对于受赠方来讲，日后再出售时还是要多缴纳税费。案例解析1.有抵押的房产能否赠与？《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据以上规定，处于抵押期间的财产要转让所有权是有条件的，要经抵押权人同意。案例：王女士与丈夫准备离婚，两人共有一套商品房，并且还没有还完贷款，还处于银行抵押期间，两人已经协商好将房屋赠与给已成年的儿子。王女士如果要办理上述房屋的赠与合同公证，应该先取得银行的同意书或还清全部贷款再办理赠与合同的公证。但如果王女士确实未能取得银行同意，也暂时无法短期偿还全部贷款，依然坚持要办理赠与合同的公证，公证处通常也可以办理赠与合同公证，但必须在合同中附加抵押权人同意或还清全部贷款的生效条件。2.房屋赠与能否躲避限购？有些人目前已拥有多套住房，在限购政策下，想采取“赠一买一”的方式腾出购房名额。但事实上，这种方式的成本很高，赠与房产日后出售要缴交易额20%的个人所得税，赠与房产只有给直系亲属才能免个税和营业税。案例：张先生和王小姐婚前双方各有一套房，婚前两人购买的都是一居室的小户型。结婚后，一居室则显得有些局促，于是两人想买一套两居室改善居住条件。但按现行的限购政策，房屋数量以家庭为单位，张先生和王小姐家庭拥有两套住房，已不具有购房资格。二人手中有足够的资金并出于资产保值增值的考虑，不愿先卖一套再买新房，便将其中一套房赠与其父母。这样既可以不卖房，又可以省下很多过户的费用。但前提条件是其父母必须具有买房资格。根据现行政策，只要是过户，必须是有购房资格的人才能过户到自己的名下。3.房屋赠与能否逃避债务？有些债务人为了逃避债务，将房产赠与他人，并以身无分文为由拒绝偿还债务。对此，法院将认定为赠与行为无效。案例：2009年，姬女士成功打赢了一场官司，法院判决雷某向姬女士偿还借款共计20余万元。判决生效后，雷某以没有偿还能力为由拒绝履行判决。此时，姬女士发现，雷某早在一个月前就以买卖形式将自己唯一的房屋无偿转让给了雷某的父亲。姬女士认为，雷某在拖欠债权人较大数额借款的情况下，将涉案房屋无偿赠与他人，雷某通过恶意转移财产达到逃避偿还借款的义务。由此，姬女士提起了撤销权之诉，请求法院撤销雷某的房屋赠与合同。经法院审理认为，雷某以明显低价转让财产，又未收取对价，对债权人造成了损害，故撤销此次赠与行为。4.过户后能否撤销赠与？根据规定，在房屋产权没有发生转移之前，赠与人有权撤销赠与。经过公证的赠与不可以撤销；房屋产权已发生转移，也无权撤回赠与；具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不可以撤销赠与。案例：苏大爷将与老伴所有的5间房屋中的2间赠与给了大儿子，其余3间赠与给了小儿子。并与两个儿子办理了房屋所有权转移手续。此后，苏大爷与小儿媳妇发生矛盾，提出到大儿子家居住。大儿子以分家时有约定为由，拒绝二老到自己家。于是，苏大爷起诉到法院，要求大儿子及儿媳腾房，把房子还给自己。但法院认为，苏大爷所立的分家单属于赠与合同。既然房屋的所有权已经发生了转移，因此房子归两个儿子所有。苏大爷要求大儿子返还房屋的请求不能得到法院的支持。贴士房屋赠与常见形式1.夫妻离婚时将房屋赠与子女2.夫妻离婚时一方将婚前财产赠与配偶3.父母将房屋赠与子女或者他人(区别于遗赠扶养协议)4.公民将房产赠与福利机构房屋赠与办理流程1.房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同，也就是赠与书。2.赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证，同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。3.符合免营业税条件的赠与双方，必须向税务机关办理免税申请。申请免税时，须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书，抚养关系或者赡养关系公证书，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。4.缴纳契税和印花税。5.办理房屋所有权转移登记手续。需要的材料有房屋赠与的申请书，赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。
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李克强：未来几十年最大发展潜力在城镇化
作者：　来源：上海证券报　发布日期： 本文关键词:李克强，发展潜力，城镇化
⊙据新华社北京11月29日电 国务院副总理李克强28日在中南海紫光阁会见世界银行行长金墉，就深化中国与世行合作等交换了意见。李克强指出，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。我们推进城镇化，是要走工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的路子，要保证粮食安全，中国的粮食要立足自身，不可能靠世界市场解决，要更加注重绿色发展，加强环保节能，还要深化改革，加强社会建设，推进完善基本公共服务等。这些都需要国际视野和世界经验，这有利于我们成功跨越中等收入陷阱。中方愿与世行就城镇化开展联合研究，吸收大学、研究机构一起参与，做成双方合作的“旗舰”项目。13亿人的现代化和近10亿人的城镇化，在人类历史上是没有的，中国这条路走好了，不仅造福中国人民，对世界也是贡献。
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时评:公积金征缴不该“锦上添花”
作者：刘先云　来源：人民日报　发布日期： 本文关键词:公积金征缴，锦上添花
公积金应为普通百姓“雪中送炭”，而不是给高收入者“锦上添花”有媒体报道，在山东青岛，有的单位为员工一个月缴存住房公积金五六千元，有的则只有一二百元。而此前，山东省的一份年度审计报告也显示，一些企业住房公积金缴存竟然相差上百倍。这样的数字虽然有些极端，但也暴露了住房公积金缴存和运行中存在的一些问题。记者调查发现，在一些地方，公积金在不同行业、不同企业间，存在“缴得少用不起、缴得多有富余”的肥瘦不均现象，其带来的公平问题值得注意。作为一项社会保障制度，公积金的设计初衷是“高收入者不补贴，中低收入者较少补贴，最低收入者较多补贴”，从而让部分中低收入家庭买得起房，这项制度确实也对改善居民住房条件发挥了很大作用。但不可忽视的是，不少地方公积金缴存差距的存在乃至扩大，有违制度初衷。一些效益好、福利好的单位，职工收入本来就高，而且大多已有自有住房，不存在购房难题，还能以缴纳公积金的形式避税；而真正需要购买住房的低收入阶层，因为缴费少、贷款难，难以通过公积金贷款购房。本应为普通百姓“雪中送炭”，结果却变成了给高收入者“锦上添花”。这显然不公平。实际运行中，公积金管理的低利率环境进一步加剧了不公。随着近年房价攀升，在一线城市购买一套商品住房动辄在200万元以上。事实上能够凭借公积金贷款购房的，往往不是困难职工，而是一部分收入相对较高的群体。因此，低利率环境实际上是以低成本支持高收入群体满足住房需求，部分高收入家庭甚至是用以购买第二套住房，坐享楼市升值带来的财富效应，这就产生了“马太效应”。用发展的眼光看，时至今日，公积金制度面临的环境已经发生了巨大变化。随着住房改革的持续推进和城市化的提速，有购房需求的群体在骤然增加，高企的房价已让中低收入群体微薄的公积金相形见绌，住房公积金的互助性、保障性功能在弱化。所以，住房公积金制度需要与时俱进，更加突出社会公平正义，着力满足低收入群体的住房需求，同时出台更为完善和严格的监管机制，遏制擅自提高缴存比例、缴存基数等行为，从而确保公积金制度的公平性。进一步分析，公积金缴存“肥瘦不均”也是收入分配差距的一个体现。因此，除了创新和完善公积金制度，更为关键的是要深化收入分配制度改革，认真解决收入分配差距较大问题，保护合法收入，增加低收入者收入，调节过高收入，取缔非法收入。只有通过收入分配、利益协调不断打牢公平基础，公积金制度在运行中才会更加可靠地“公”字当头，惠及大众。
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小产权房禁而不绝 背后三大推力强劲
作者：　来源：经济参考报　发布日期： 本文关键词:小产权房，推力强劲
议论多时的小产权房整治近日迎来实质性举动：北京市国土局公布了初步清理整治的79个小产权房项目，表示将对其进行分类处理；北京市住建委已启动对在建在售“小产权房”的参建企业的资质核查，核查中如发现相关企业不符合资质等级标准等问题，最高将给予撤回资质的处罚。不过，记者调查发现，在全国许多地方，尽管有多部门进行严管，但小产权房依旧呈现“花样翻新”变异蔓延之势，背后三大推力强劲，小产权房治理路竟路在何方？小产权房“花样翻新”变异蔓延2011年底，国土资源部等多个部门联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出小产权房不予登记发证。而在此之前，许多城市也已经明确小产权房不予登记。但从实际情况看，小产权房并没因此隐匿，而是改头换面“包装”变异成会所、休闲项目、养老地产等形式悄然入市，呈遍地开花之势。记者在浙江、湖北等地采访发现，在楼市调控的大背景和中央多部门的“清理整顿”声中，小产权房建设、销售步伐加快。如在浙江一些农村，出现了打着“生态大棚”名义变相对外出售的小产权房，这种侵占农用地的“家庭农场”和休闲农业项目在北京、武汉、南京等大城市周边也随处可见。与此相似，一些大城市周边的农村，利用宅基地兴建会员制养老中心、私人会所或大公司培训中心，变相出售或出租小产权房。值得注意的是，随着相关部门对别墅项目“禁地”，大量别墅项目转战农村。一些开发商在“三荒地”、林地、景区周边开发所谓的旅游地产、农旅综合体，大打政策擦边球，山里地里长处各色休闲房。武汉市早在5年前就颁发了小产权房管理办法，明确禁止城镇居民购买小产权房。根据规定，小产权房只能在集体成员之间流转，不允许在社会上公开销售，购房者如果购买了没有产权证的房产，一旦出现纠纷，将不受法律保护。但即使这样，小产权房市场依旧火爆。在武汉市徐东大街有一片“团结村还建楼”，用的是村里的集体土地，这个小区停车场、绿地一应俱全，看起来和普通商品房并没有什么两样。已经入住的孙女士告诉记者，小区都是村里的拆迁户还建得来，3年前拆迁完毕，半数以上装修完毕已经入住，另一部分“待售”。“小区没有土地证，属于小产权房，售价在5000元/平方米至6000元/平方米，房源面积在70平方米至130平方米之间，因不能办理两证，购房者可与房东签订协议保证权属。”孙女士说，因小区周边楼盘售价接近一万元，是小区房价的2倍，因此这些小产权房十分抢手。同武汉一样，全国各大城市周边的农村里，分布着众多的小产权房，许多人已经在这些房屋里生活了多年，而更多的小产权房，正在绕过监管上马动工，并最终成为潜力巨大的小产权房市场的一部分。机构统计数据显示，小产权房在北京、深圳等房价较高城市，已占到房地产市场销售总量1/10―1/5。三大推力使“小产权房”禁而不绝尽管有关部门明令禁止，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限等优势，迎合了不少人的需求。小产权房禁而不绝、变异蔓延背后主要有三大“推力”。首先，中国楼市近十年的“野蛮生长”脱离了普通公众的承受范围，高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房“创造”了巨大的市场。与普通商品房相比，价格较低是小产权房最大的优势，也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。一位在武汉团结小区看房的张先生说，他知道该房屋只能办理房产证，没有土地证，不能上市交易，可令他心动的是该房屋价格仅为五六千元，是周边商品房的一半。一为从事中介工作的业内人士告诉记者，小产权房一般比周边楼盘价格低一半，低价优势解决了部分支付不起高房价人群的居住需求，“只要高房价的现状不改变，小产权房就一直有市场”。其次，小产权房这个名称指向的是我国目前的土地制度安排。现有农地制度安排最大的问题是农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，造成“同地不同价”。逐利性决定了农民会在正式的土地制度安排之外寻求利益补偿，建小产权房不需要缴纳出让金、基础设施配套费等市政建设费用，成本低廉，而销售可以借高房价“东风”，巨大的利益使得小产权房在农村雨后春笋般生长。调查发现，小产权房所占的土地没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。开发商为了利益、村镇干部为了好处，双方合意行为导致小产权房绕过监管上马开工。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，也被开发商和村镇干部获得，农民所得甚少。再次，监管不到位执法不严格形成负面示范效应，终致小产权房越积越多。一方面，监管不严让村庄之间互相攀比，比如浙江的一些村庄因开发小产权房获益，临近的村庄也会跟进；另一方面，执法不严使得购买小产权房的人抱定法不责众心理，需求助推小产权房存量快速扩张，最终尾大不掉。有关专家认为，虽然国家有关部门三令五申，但由于一些地方国土部门未能及时果断清理，有的甚至采取默许纵容的态度，才导致小产权房逐步做大成为顽症痼疾。大连市房地产经济学学会秘书长贾广葆说，堵住小产权房蔓延之风，各级政府以及国土、规划、建设、综合执法等多个部门都负有责任，但因为没有利益所得、又是个“烫手山芋”，“九龙治水”最终导致没有人真正去管。堵住增量整治存量治理小产权房清华大学教授蔡继明、中国房地产业协会顾问袁伦华等学者认为，治理小产权房，要遵循严控增量、整治存量的总原则，确保今后没有增量，逐步分类处置存量，解决小产权房禁而不绝、变异蔓延的难题。对一切规划、在建的小产权房项目要叫停，建好未销售的，坚决不允许进入市场销售。要加大执法力度，严厉查处隐蔽在“休闲农庄”“旅游地产”、“养老中心”等名目下的小产权房建设项目，做到不再有增量小产权房出现，为整治存量减轻压力。对存量处理要做到从严、分类、稳步推进。对在耕地特别是基本农田上，明显违反城乡规划的小产权房不能合法化，应依法坚决予以拆除，还原土地本来面貌。而对最终纳入土地利用总体规划的小产权房，宜尽快补办集体土地变性、征地、完善用地出让手续、补缴有关出让金和税费。对已经销售和居住的小产权房，用于自住、首次购房的人员，需要补缴出让金和税费以实现合法化，家庭有实际困难的可以分期缴付。在现行土地制度无法变更的前提下，有专家表示，主管部门应出台政策，将城乡结合部或城市近郊已建设或在建、未出售空置的部分小产权房，质量验收合格后，转变为公租房或保障房。真正完善我国住房保障体系，做到商品房、限价房、经济适用房以及廉租房各归其位，各司其职，形成梯度消费，满足不同购房人群的需求，堵住小产权房蔓延的市场基础。有专家直言，农村的集体建设用地应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城乡土地权利的不对等与城市扩张带动农民入城之间的矛盾已经十分突出，现有的城乡土地制度安排违反了同地、同权、同价的原则，限制了居民迁徙定居自由。应加快改革，实行国有建设用地和集体建设用地统一市场，达到同地、同权、同价，以制度改革从根本上解决小产权房变异蔓延问题。当然，从目前来看，小产权房整治要治本，还需做好两件事：一是坚持楼市调控不动摇，促进房价持续合理回归；二是尽快启动土地制度改革，建立统一完备的土地交易市场，堵住小产权房生长的制度漏洞，将其化约到统一的房地产市场之中。
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专家称征地制度改革最大的阻力来自地方政府
作者：孙雪梅　来源：京华时报　发布日期： 本文关键词:专家，征地制度改革，地方政府
改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城乡发展一体化体制机制，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。胡锦涛□现状问题征地补偿过低致矛盾频发专家称，征地的矛盾主要产生于农村集体土地征收为国有土地这一过程。地方政府低价从农民手中征地，再以数倍甚至几十倍的价钱出让给开发商等单位，农民只获得土地收益中的极少部分，矛盾由此产生。中国社科院农村发展研究所社会问题研究中心主任于建嵘称，很多地方政府已形成土地财政，征地时滥用权力，且农民获得的补偿很低，在很多农业地区，农民失地之后生活困难，有农民甚至拿不到补偿，这成为近年来重大的社会不稳定因素。中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田同样认为，目前农村集体土地征用最大的问题就是补偿标准过低。国务院发展研究中心的调查显示，征地之后土地增值部分的收益分配中，投资者拿走大头，占40%到50%，政府拿走20%到30%，村级组织留下25%到30%，而农民拿到的补偿款，只占整个土地增值收益的5%到10%。在农民就业难以保障、社会保障跟不上的情况下，农民失地就失去了赖以生存的基础。郑风田说，在巨额土地出让金的诱惑下，地方政府形成很强的卖地冲动，导致我国非农占用耕地数量大、速度快。自1990年以来，我国平均每年流失耕地面积达1000万亩以上，土地浪费严重。根据2004年修改的土地管理法，国家为了“公共利益”的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但目前，我国农村集体土地征用“公共利益”泛化，界限不明，给多征滥占、侵犯农民权益提供了方便。□改革难点改革要动地方政府“奶酪”早在2009年，土地管理法的修订便提上日程，其中“征地制度改革”是核心内容之一，但因多方掣肘，新规始终难以出台。专家表示，其中最大的阻力，无疑来自地方政府。中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田表示，将土地收益还利于民，取消地方政府的土地垄断权，无疑动了地方政府的“奶酪”。征地矛盾其实是地方政府和农民的利益之争，十八大报告中有关改革征地制度的表态，表明中央希望在地方政府和失地农民之间，取得一个新的利益平衡，以缓解矛盾。中国社科院农村发展研究所社会问题研究中心主任于建嵘也认为，改革的最大难点就在于要触动地方政府的利益。专家表示，要想推动改革，不仅仅在于从制度上规定提高农民土地收益所占比例。浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰说，比如规定卖地收入的40%给农民，但怎样才能保证地方政府就按40%的比例给农民？他说，很多政策都是规定时候很好，但执行起来往往大打折扣。此外，地方财政的大盘子中，需要分配给城市道路建设、公共服务、社会保障等多个方面，如果提高农民的土地收益比例，地方财政吃紧的空缺如何填补也将成问题。土地市场的好坏也并不一致，在土地市场不好的情况下，如何保证农民的土地收益？杨遴杰表示，以上问题都有可能成为征地制度改革的障碍。但他同时表示，征地制度改革必须加快，因为“矛盾不会等着一切都设计好，矛盾不会自动消散，更不会因为改革的拖延而推迟引爆”。□改革思路合理引导土地市场化流转于建嵘教授称，农村集体土地应该先进行确权，使土地有明确的产权归属。在这个基础上加强产权的“权能”，也就是在自愿的基础上，按照利益的引导推进流转。农民可以卖地，政府通过税收调节农民收入。郑风田教授说，农民有支配自己土地的权利，才能保证收益。珠三角有个很好的例子，改革开放之初，当时还没有实行征地，香港的商人来广东征地建厂，香港人付租金，到现在农民还在受益，“我的土地建了厂房，但每年都能靠房租活着。”杨遴杰研究员表示，征地制度改革有两种思路，一种是缩小征地范围，让农民可以流转自己的部分集体土地；二是依然像现在这样征地，但是提高农民土地收益的比例。他更赞同缩小征地范围、让部分集体土地自由流转的改革方向。中国社科院研究员杨重光认为，在市场经济条件下，征地制度是一种经济制度，征地时要把政府和农民的关系转化。首先应明确界定征地范围，不是公共利益用地不得征地。对于城市经营性用地，用于房地产开发、商业开发的，就不是征收问题，而是与农民之间的交换问题。杨重光说，交换必须符合国家规定，交换过程中，政府用税收的办法获得财政收入，就解决了财政吃紧的问题。对于如何征税，他称应进行系统科学的研究，不光要考虑卖地农民的收益，同时要通过税收，平衡不同区域经济发展，“有的地方城市化发展快，农民卖地获益太高，也不合理。”□立法进程新土地管理法明年或出台事实上，土地管理法的修订已经提了多年，矛头集中在征地制度改革上，目前国务院法制办正在制定农村集体土地征收补偿条例。据专家透露，修改后的土地管理法有望提交明年的全国人大会议审议。多名专家表示，尽管土地管理法的修改已成定局，但最终怎么修改尚无定论。于建嵘教授称，在一次专家征求意见会上，多名专家意见不一，争论的焦点在“农民卖地还是政府卖地”。杨重光研究员称，业界的争论集中在土地产权改革、是否引入市场机制、怎么看待土地的征收征用等方面，不过必须加快改革已经成为共识，“只是改革的大小问题”。他认为，征地制度需要大的改革，推进土地自由流转，提高土地的使用效率，保障土地同地同价，“小改革起不到作用，还可能给今后留下更大的矛盾。”除了征地制度改革，土地用途管制也提了多年，不过一直没有具体实施。十八大报告提到，“严守耕地保护红线，严格土地用途管制。”郑风田教授说，土地用途管制也应该尽快实施。目前，国土资源部实行土地增减挂钩政策，即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。简单地说，地方政府在农村整理复垦出一定数量的耕地后，方可使用一定数量的建设用地。郑风田说，这样一来，有的地方政府就会赶农民上楼，把农民村庄拔掉。他说，土地增减挂钩，只是要求地方政府保证一个大的耕地指标，却不能保证是不是真正肥沃的土地成为耕地。今后，应划分基本农田并落实到具体地块，一旦划定不得征用。只有这样，才能减少地方政府的操作空间。记者孙雪梅
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争夺地王控制权 潘石屹郭广昌为“外滩”翻脸
作者：　来源：北京晨报　发布日期： 本文关键词:地王控制权，潘石屹，郭广昌，外滩
11个月前，SOHO中国从上海证大和绿城手中获得上海外滩半个“地王”，与上海复星一同成为上海外滩8-1地块的共有者。不曾想，时隔一年这个故事还未结局。昨日，复星就外滩地块归属状告SOHO中国、证大、绿城一案在上海市第一中级人民法院开庭，两方律师言辞锋利，场面空前火爆。 在场旁听的朋友向记者转述了现场情形，SOHO中国和复星两方的律师都较为激动，曾有一度甚至听不懂双方在争辩什么。复星的律师指责称，SOHO中国、绿城和证大在谈判中恶意串通，SOHO中国非法收购。SOHO中国的律师则用“冷血”、 “心理扭曲”等词语回击。但是，早在SOHO中国接到法院传票之初，潘石屹还曾公开表态与复星官司成败都是朋友。 复星掌门人、上海首富郭广昌还会和潘石屹交朋友吗？有业内人分析称，如果郭广昌撰写回忆录，至今两个惨痛的挫败必定有：一个是上世纪90年代，复星盲目进军保健品市场，损失百万；另一个则是2011年底，外滩8-1地块50%的股权易主SOHO中国――这意味着郭广昌多年精心布局、志在必得的项目，在家门口翻船。 让复星懊恼的是，复星国际持有海之门50%股权，间接拥有外滩8-1地块其余50%权益，复星曾与证大约定“顶层协议”，必须经复星同意，证大才能进行转让。复星的律师指责称，证大、绿城与SOHO中国签约没诚信也没诚意，是私下“串通”。显然，如果承认此次收购，复星将不再拥有对海之门的绝对控制权。业界更倾向于郭广昌潘石屹会庭外和解共同开发。复星方面早先也提出5亿元的“非正常收购”赔偿条件，但潘石屹并未接纳。 外滩8-1地块项目，未来是黄浦江一侧的地标建筑。无论对于复星系还是SOHO中国而言，都是事业上的唯一。昨日，当事人双方就是否还会再次考虑庭外和解，均未回复记者。当初面对追访，潘石屹曾对北京晨报记者神秘回复道：“只能说这是我从业以来最有故事的一块地。”不曾想，时隔一年，这个故事还未结局。
栏目：协会专题
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我会召开了各市（区）办事处负责人2012年第4季度工作碰头会议
作者：江门房协　来源：江门房协　发布日期： 本文关键词:4季度，碰头会议
日下午4时，我会在新会龙泉酒店召开了协会各市（区）办事处负责人第4季度工作碰头会议。会议讨论交流了：1、各办事处为适应形势需要建设架构的情况；2、“优秀房地产企业”评选活动的进展；3、“合同法”最新解释对商品房认购书（预约合同）的影响的学习班等几项内容。&&&&& 市住建局及各市（区）住建局主管房地产业务的领导受邀参加了会议。&
栏目：政策法规
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四部委要求严控土地储备及融资规模
作者：高伟　来源：经济参考报　发布日期： 本文关键词:四部委，土地储备，融资规模
29日，《经济参考报》记者从权威渠道获悉，根据国土部等四部委近日联合发布的《关于加强土地储备与融资管理的通知》，土地储备机构融资将纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。在国土部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的这份通知中，明确提出国土资源主管部门将统一归口管理土地储备工作，按照《土地储备管理办法》规定，建立土地储备机构名录。然后将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会。地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。按四部门要求，土地储备总规模和融资规模将被严格控制。土地储备机构优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。除了这些，还应组织开展对储备土地的前期开发。土地储备机构经过审核确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构，根据年度土地储备计划，核定土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级上报至省级财政部门。省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡，明确年度可融资规模并同时反映已发生的融资额度。银行业金融机构拟批准的融资额度累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。土地储备融资资金应按照专款专用。纳入储备的土地，不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。国有土地收益基金要按规定比例及时计提，并按规定用于土地储备，不得挪用。
栏目：政策法规
> 政策动向
新土地供给条例酝酿 农村建设用地或可上市
作者：　来源：经济参考报　发布日期： 本文关键词:新土地供给条例，农村，建设用地
28日，国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。至此，新一轮农村土地改革的大幕已徐徐拉开，相关配套改革已被提上议程。记者日前从权威人士处获悉，国土部、住建部、农业部三部门正酝酿制定新的土地供给条例，拟放开农村集体建设用地上市交易，使农村集体建设用地与城市建设用地真正实现同地、同权、同价。业内人士表示，条例出台将改变我国现有土地市场格局，实现农村土地自由流转，有利于平抑土地市场价格。全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受记者采访时透露，近日国土资源部曾来商会开调研会，了解能否逐步形成政府供地和市场供地的双轨制。如果这一机制能形成，对未来十年中国房地产市场平衡发展是一个巨大的动力。她认为，未来的改革就是要实现农村土地流转，形成集体用地和国有建设用地的土地供应双轨制，这将有利于降低土地价格，进而对降低房价有好处。此外，解决农村土地问题，可以加速我国城镇化水平，进而拉动内需。“我国现行土地政策是农民集体用地需先被政府征用，后转为国有用地，最后入市进行交易。”聂梅生指出，我国还将在较长的时间内进行土地改革，提高对农民集体所有土地征地补偿是动作之一，而在之后，突破农村用地瓶颈的就是农村集体建设用地将可以自由上市流转，农民成为农村集体用地交易主体，在不触碰18亿亩耕地红线的前提下，释放农村闲置土地进入建设用地。与此同时，通过税收调节的方式，使部分土地收益成为地方财政收入。但聂梅生指出，并不是所有农村集体土地都会入市，只是布局在中心城区附近的，或产业较为集中的区域，而距离较偏远的农村仍有可能采用征地制度。“我国已经在这个方向准备了很久，重庆、成都、北京、上海也都根据其不同特点进行了试点。在城镇化速度加快的背景下，农民进城，农村建设用地与城市建设用地挂钩后，有利于我国土地集约化发展。”中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时指出，我国农民工离土不离乡，造成了土地资源的极大浪费，近2亿农民工每年只是在农历春节才住在家里。因此，农村土地实现改革后，农民宅基地作为资产流转，农民转化为市民，一方面增加了土地供给，降低房价，同时又使农村居民即拥有了可兑现的资本，为其城镇居民生活提供了资金基础和坚实动力。但从目前来看，国家层面仍然比较谨慎。中国证监会主席郭树清在日前讲话中也提出，打破城乡二元制度，需进行土地制度改革，在维持十八亿亩耕地红线的基础上，放开农村土地使用权流动、流转，让农村劳动力和土地、资本，像城里劳动力和资本一样进入市场。这是一个基本的方向。事实上，早在2008年，十七届三中全会就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。”与此同时，十八大报告又再次提出要“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”，“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”，“促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”。此外，2012年一号文件中明确指出，2012年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证，推进包括农户宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，也被外界认为是土地改革加快的信号。“农村集体建设用地上市流转一直是我们发展的方向，但不会一步到位，还需要改变的过程。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明对记者表示。他认为，从此次土地管理法修订来看，仍是在土地征地补偿部分做文章，还没涉及到集体土地入市流转，因此，土地改革短时间内还不会取得实质性进展。
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多省廉租公租房并轨 实施租补分离梯度补贴
作者：　来源：地产中国网　发布日期： 本文关键词:廉租，公租房，租补分离，梯度补贴
公租房的扩围，是向更多低收入者敞开，而廉租房的居住者收入提升，便够上了公租房的覆盖面，这成为保障房演进中的一个新生现象。如何解决这一问题，一些省份纷纷作出探索，就是将公租、廉租“并轨”。11月28日，江苏省人大常委会审议了江苏省政府一份“关于进一步完善保障性住房准入与退出机制议案办理情况的报告。”报告提出，江苏省试点推进廉租住房和公共租赁住房改革，会将廉租住房与公共租赁住房“并轨”使用，对保障对象实施“租补分离、梯度补贴”。这八字箴言是什么样的一组管理方式？按以往的做法，廉租房和公租房有各自的小区，廉租房租户收入提升，按照规定要搬出，这件事情执行起来并不简单。江苏的报告中的“并轨”即是，公租廉租都住在一个保障房小区中，廉租房租户生活条件变好后，就可以转为公租房租户，不用搬家，租金多交一点。这一做法，在国家层面也进行支持，部分省份也进行了推进。11月底，福建省政府发布了《关于进一步完善保障性住房分配政策、加快配租配售步伐的通知》，要实行差别化租金，廉租房和公租房统筹建设、并轨运行，2013年，福建省将停售廉租房。提升管理效率根据2012年的计划，江苏全省今年将新开工保障性住房31.5万套，竣工13万套，另外还将为5.56万户发放租赁补贴。这可保证数百万江苏中低收入人群的住房问题。江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚表示：“并轨是一件好事情，原来的管理是两个系统，现在合并成一个系统，在管理上是更理智和科学的做法，也更好操作。”“这个梯度补贴，未来在各个省份都会更加细化，梯度不仅体现在公租和廉租的梯度，公租有公租的不同梯度补贴，而廉租也有廉租的不同补贴。这套系统探索完善之后，对保障房的制度执行意义很大。”宋坚表示。上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰则认为，事实上，要合并的不只是廉租房与公租房，原本的一些经济适用房的建设，也需要并入到廉租和公租的体系之中，从而有利于管理，规避一些腐败现象，提高效率。而在福建省，新出台的并轨政策，也将公租房的补贴进行了灵活的规定。福建版的并轨通知敲定，各地可将剩余廉租房向符合公共租赁房条件的保障对象配租，按公共租赁房租金标准收取租金。也就是说，廉租房也向公租房扩围。而如果是符合廉租房保障条件的家庭承租公共租赁房，面积在规定保障标准内的，按廉租房租金标准收取租金；面积超出规定保障标准的部分，按公共租赁房租金标准收取租金。此前，一些符合条件的廉租房租户也可以购买其租住的廉租房，但是福建最新的政策显示，未来廉租房还是以租为主，从明年元旦起，福建各地将不再受理新的购买廉租住房申请。对已受理的廉租住房购房申请，仍可按有关规定出售。中央支持11月21日，河南省政府办公厅也印发了“关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见”。根据河南的政策，凡经认定人均收入低于最低生活保障标准3倍，人均住房建筑面积低于15平方米的城镇家庭，是廉租房申请范围。而人均住房建筑面积低于15平方米的新就业职工、外来务工人员,均应将其纳入公共租赁住房保障范围。值得关注的是，河南省将逐步实现廉租住房与公租房并轨，并轨后廉租住房对象将纳入公共租赁住房保障范围，租金按廉租住房标准交纳。廉租住房同时也可转为公共租赁住房使用。“也就是说，廉租房未来住的也都是公租房档次的房子，管理的方式就是用公共租赁房的方法，一套方式来管理执行，效率会更好。”江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚表示。至于各省在公租房与廉租房的并轨上，此前也得到中央层面的支持。作为中央层面推动保障房建设完善的主要推手，国务院副总理李克强，在8月21日考察北京市保障性安居工程建设情况时强调，要逐步将廉租房向公租房并轨。一些部委也在政策上扫清了屏障，国土资源部等部门于2010年9月联合下发的文件明确要求，“各地应结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径”。
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三四线城市库存压力应引起重视
作者：蒋劲劲　来源：南方日报　发布日期： 本文关键词:三四线城市，库存压力
住宅库存的问题已经被讨论过很多，长期以来，很多人都对于一线大城市的住宅库存抱有担忧的情绪，特别是在房地产调控以后，很多购买力被限制住了，一线城市的住宅库存问题就曾被很多业内专家提了出来，并认为，目前这些大城市由于限购的问题，去货速度变慢，同时房企在前几年扩张过快，囤地囤房的现象比较普遍，这使得一线城市的库存压力越来越大。但从今年的楼市行情来看，这些一线城市的库存压力却表现得并不明显。特别是在下半年就开始的成交回暖，潜在的刚性需求被激发起来涌进市场，消货的速度又变得越来越快。如果一线城市的库存问题看上去已经并不大，但这并不代表在行业内开发商就没有库存压力。事实上，原本对一线城市库存问题的担忧是有点目标不明确。由于本身大城市的购房需求群体还是比较庞大的，无房的外来务工人士的购房欲望仍是非常强烈的。所以即使房企在一线有不少的待售房源，但仍然有比较大的需求存在，库存的压力只是一个政策时期下的短暂表象。但除了一线城市之外，其他地区的库存压力则是应该重点关注的问题。近期，有媒体公布了一份报告称，目前部分三四线城市的房地产库存量是“天量”。据其所述，国内包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。该报告以邯郸为例，该市是河北省三线城市，其房价每平方米也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。按照人均居住面积31.6平方米计算，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳100万人以上。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。的确，三四线城市的房地产住宅库存应该得到关注。而现时提出这样的问题也可以说得上是恰如其分。目前，已经有人在预测，在持续的楼市回暖气氛下，开发商卖房已经不再那么困难。但事实上，这仅仅是限于广州、上海、北京、深圳这样的一线大城市。从近期的成交数据上看，无论是中小面积的首次置业产品还是较大面积的家庭换房产品，甚至是别墅、豪宅这样的高端产品在最近几个月在这些大城市都卖得风生水起。归结起来的原因也很简单，在经历了长时间的观望以后，购房者成为首先耐不住寂寞的一方，越来越多的买家开始朝着房地产市场进发。这就使得楼市一下子又热了起来。但是不是每个地方都是这样，显然不是的。一线大城市就有大量自住需求的买家作为支撑所以回暖，但在很多三四线城市，就不是这样。在最近，尽管像惠州、中山这样的城市成交数据没有以前那么难看，但实际上也说不上是有多火热。这些城市主要的投资力或者说是住宅购买力大部分都是来自于外地。而一线楼市的回暖可以说是分流了这些地方的人气。与一线相比，三四线城市在楼市回暖的潮流中只能算是配角，而且有些地方甚至根本没有沾到光。而更为重要的是，这些城市在一线城市限购政策出台后，曾一度被认为是投资流向的主要阵地。在前两年，很多地方政府都用各种手段吸引开发商到这些地区去置地建房。像惠州、中山现时的很多大型项目在去年都是打着“这里不限购”的旗号推出来的。这些举动如今可能已经成为当地甚至是开发商的一种负担。当年拿下的大面积用地建成的产品，如今却未能像一线城市回暖那样热卖。这样，住宅库存的压力就显而易见了。曾经在惠州某大型楼盘操盘的一位房企负责人也曾坦言，现在那边的房子去货的速度跟去年没有多大的区别。而且，现在这些区域的地方政府仍在不断的卖地。如果目前的政策环境不改变，那么，库存的压力就有可能成为三四线城市长时间都不能解决的一个难题。
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房企为何敢上调明年销售目标？
作者：蒋哲　来源：南方日报　发布日期： 本文关键词:房企，销售目标
近日有媒体报道，与2011年底房企多数以“基本持平”来制定2012年销售目标不同的是，部分龙头房企将上调2013年销售目标。其中碧桂园有可能是上调销售目标最激进的企业之一，明年合同销售额同比增长率可能远远超过30%这个常规目标。另有消息称，包括恒大、中海、保利、华润、世茂等众多房地产企业，都可能公布或内部制定较高的明年销售目标。其中恒大今年销售总额将努力接近900亿元，明年目标有可能冲击千亿。如果以今年800亿元的销售目标相比，明年的增幅将在20%以上。中海因为今年已经实现千亿港元的销售规模，较年初800亿港元的目标超额25%，因此，明年即便与今年销售总额相当，也相当于较今年销售目标大幅增长。对普通购房者来说，大部分房企上调销售目标是一个微妙信号，它表示房企对楼市走向持续回暖有信心，笔者认为，房企提出这样的销售目标，也就是表明大部分房企判断，楼市今年的回暖潮将起码持续至明年年底。我们不妨回顾一下今年各房企的高销售量是怎么来的。受调控政策影响，中国楼市经历了长达两年的低谷期。今年年初全国楼市还一片哀鸿遍野，直到3月份以后，房企推出了“以价换量”的策略，吸引了大量积压已久的刚需客入市，才使得市场冷暖出现反转，可以说今年地产商超额完成任务的销售成绩，是建立在两年内大量积存的刚需客被消耗的基础之上的，而进入第三季度以后，改善客成为市场购房的主力。在两年积压的刚需客老本被基本吃光的情况下，房企还要继续提高销售目标，不难看出他们对明年市场走暖的信心何其强烈。笔者认为，房企之所以敢在大量刚需被消耗的情况下进一步提升销售目标，主要是认准了改善型刚需将会积极入市，并很有可能在明年的市场推货中将他们作为主要目标。根据十八大报告，到2020年将实现国内生产总值和城乡居民收入比2010年翻一番，市民收入的增加，给了改善型买家更多的入市的资本，同时国内投资渠道相对单一，房企已经悟透收入增加后的老百姓仍将选择房产作为保值工具。另一方面，房企高调提高销售目标也是一种造势，意在通过舆论保持目前的市场暖意，往年年底往往是推货淡季，今年年末却爆发了的土地市场回暖潮以及和往年不同的十一月和十二月热度不减的推货高峰，这些信号均显示，房企深知目前的市场暖意来之不易，如果一旦让传统的楼市淡季冲冷了市场，明年已经没有了“以价换量”再次带热市场的资本。目前房企调高销售目标面临的最大隐患仍是政策因素，随着中国宏观经济逐渐走出低谷，十八大过后楼市调控的总趋势必然是更加从严不从松，此时诸多房企高调调整销售目标，必然也会引起中央政府的重视，一旦楼市的回暖超过了中央政府能接受的底线，打压楼市的新政便离得不远了。&&
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一周数字(-)
作者：李广军 黄荟云　来源：南方日报　发布日期： 本文关键词:一周数字，征地补偿标准，网签，城镇化率，新房价格
大中城市新房价格：下降1.1%10月70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅销售价格平均同比下降1.1%，为连续第八个月同比下跌，但跌幅继续缩窄；环比则上涨0.05%，高于9月的0.01%。整体而言，房价结束了单边下跌的态势，逐渐回暖、趋于稳定。据悉，进入8月份以后，成交回暖的趋势有所放缓，尤其在传统旺季“金九银十”，楼市波澜不惊。刚性需求释放充分、成交量趋稳、信贷政策没有继续松动、部分项目连续涨价后性价比降低，是近期楼市旺季不旺的主要原因。这也说明，当下市场仍以刚性需求的购房者为主，理性的力量占据主流，而成交回暖、价格平稳，更是市场走向健康的标志。中国城镇化率：51.27%2011年底，我国城镇化率达51.27%，东部沿海地区城镇化率已超过61%，城镇化率超过50%的省份已有15个，城镇人口约6.9亿。住建部副部长仇保兴表示，快速的城镇化进程在见证了城市经济增长、消费水平提高和物质生活改善的同时，却伴随着交通拥堵、环境恶化、设施短缺、住房紧张、服务滞后和城市内涝等诸多问题，严重影响了城市生活质量的提高。北京第四季网签：14805套截至11月24日，今年四季度北京新房网签总量为14805套，而同期新房新增供应量仅有10512套，供需之间缺口达4293套，这也是北京年内首次出现季度供小于求的情况。据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，前三季度，北京新房市场供需基本平衡，且供应量一直略高于成交量，其中一季度新增供应11507套，成交9545套；二季度新增供应24544套，成交23557套；三季度新增供应31811套，成交30186套。然而进入四季度以后，供需关系发生反转，出现年内首次供不应求的局面。北京市房协秘书长陈志强调，从长期监测情况看，虽然今年土地成交量同比有所减少，但潜在供应量不存在问题。征地补偿标准：可能提高10倍在11月27日召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。虽然目前具体修改条款还未可知，但有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。有专家表示，修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。北京大学法学院教授姜明安及北京大学法学院教授王锡锌均表示，修正案（草案）获通过，“是农村集体土地征收补偿条例推进到了关键性的一步”。整理：南方日报记者 李广军 实习生 黄荟云
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各地楼市(-)
作者：李广军 黄荟云　来源：南方日报　发布日期： 本文关键词:各地楼市，建设用地，监管核查办法，住房公积金，行政监管，经适房
武汉：经适房5年可上市买卖武汉合同签满5年的经适房，上市交易程序跟普通二手房是一样的，价格随行就市，交易对象也不限，只要不是被限购群体都可购买。武汉市房管局相关人士介绍，如果选择保留划拨土地性质，满5年的经适房交易，仅比普通二手房多了一项费用，即土地收益金。据介绍，土地收益金是所有性质为“划拨土地”的二手房，上市交易都需要缴纳的。主要费用包括：交易手续费5元/平方米（买卖双方各半）；契税1%、1.5%或3%（买方非唯一住房3%）；个税1%（卖方出售家庭唯一住房免征）；登记费85元；土地收益金（地段等级标准×土地分摊面积）。深圳：非户籍家庭将纳入住房保障范围深圳市委常委、统战部长张思平11月24日透露，深圳市在收入分配方面的十大改革思路，其中提到了在住房方面，要将非户籍外来人员纳入住房保障体系。张思平认为，深圳进行分配制度改革的条件相对比较成熟，但存在的问题有些方面比全国还要突出一些。因此深圳要从实际出发，而分配制度改革不仅仅是提高工资，而是从全社会角度设立分配制度改革的目标。关于具体的改革思路，张思平介绍，在户籍改革方面要将非户籍人口纳入失业培训、救助和保险范围；要实现充分就业；要公布工资指导线和推进国有企业制度改革；还要提高政府低保保障等。另据了解，目前深圳市政府已计划在十二五期间，将深圳居民年均收入从目前的3万2千元，提高到4万9千元，同时在户籍制度以及社会保障方面进行改革。海南：加强住房公积金行政监管海南省住房和城乡建设厅近日正式发布并实施《海南省住房公积金行政监管实施细则》，进一步加强住房公积金行政监督，规范监督行为，保障住房公积金规范管理和安全运作。该《细则》规定，海南省住房和城乡建设厅会同省财政厅、中国人民银行海口中心支行、中国银行业监督管理委员会海南监管局等有关部门，依据管理职权，对海南住房公积金管理法规、政策执行情况实施行政监督。海南省住房和城乡建设厅负责全省住房公积金行政监督的日常具体工作。海南住房公积金管理中心和尚未完成移交的各住房公积金管理机构、受委托办理相关住房公积金金融业务和相关手续的银行系是被监督部门。辽宁：出台建设用地监管核查办法辽宁省国土资源厅结合近一年的监管实践工作，出台了《辽宁省建设用地监管核查暂行办法》。该《办法》是为加强建设用地动态监督管理，保障用地行为依法进行，推进土地节约集约利用。据悉，该《办法》适用于“经依法批准”的各类新增建设用地、存量建设用地的监管核查工作。明确建设用地监管核查工作由省、市、县三级国土资源部门分级负责，省厅委托省征地事务局作为省级监管专门机构，组织各市、县对建设用地批后实施情况、建设用地供应情况、土地开发利用情况、建设项目竣工用地验收情况等事项进行全部或者专项的动态监管核查、分析与评价。整理：南方日报记者 李广军 实习生 黄荟云
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市场成交热度延续，来年政策动向不明 房企岁末卖楼忙
作者：蒋哲　来源：南方日报　发布日期： 本文关键词:市场成交，政策动向，房企，卖楼
杨佳 绘往年临近年末，新盘推货将逐渐转淡，然而今年的十一月却不一般，与往年的年底淡市对比鲜明。搜房网数据监控中心统计，广州11月实际共29盘推新房7160套，比10月的5258套增加了1902套，环比上涨36.17%，达到今年月度实际推新量的第二高水平。年底推货竟超“金九银十”，开发商项目年底冲业绩态势已见端倪。对于这一波与往年岁末淡季截然不同的楼市供应高潮，业内人士也有各种解读。有观点分析认为，乘着楼市回暖的东风，开发商不会停止放量抢收的脚步，通过努力维持市场热度给明年楼市打下好开局的基础。另一方面，当前房产税政策大规模推行前景不明，而近期关于房产税的相关讨论受到舆论高度关注。社科院《中国财政政策报告》11月28日发布，提出应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。这一建议的细则引发业界侧目。由于十八大结束到明年两会召开前，仍是政策冷冻期，调控新政推出的可能性很低，开发商亦是乘着政策信号没有变化时加紧增大供应抢攻市场，以期尽量消化库存，规避未来可能的政策变化风险。有业界人士预测，明年房产税新政一旦推出，市场热情必然遭到当头棒喝，此时加大推货力度，也是抢在房产税新政正式推出之前“见缝插针”。量升价稳& 成交热度延续10月底，广州楼市的平均成交价格达到了一个顶峰，网签数据显示，10月29日到11月4日这一周内，广州楼市的成交均价为13435元/平方米，此高位远超前几个月的成交均价。而进入11月以后，楼市均价开始连续三周缓慢滑落，从连续4周位于12000元/平方米以上的高位，下滑至11月19日至11月25日的11168元/平方米。据搜房网数据监控中心统计，日至11月25日，广州十区两市新建商品房住宅网签2041套，环比之前一周的1930套上涨5.75%，签约面积为250384平方米，环比上月的250384平方米上涨9.2%。尽管11月还没有结束，但从前三周的成交套数可以看到，11月的楼市火爆程度并不比“金九银十”的情况差。数据显示，“十一”黄金周后，广州全市新房网签量曾连续四周超过2000套，其中包括一周成交2964套，创下今年为止成交纪录。但在上周前，成交量已从超2000套高位回落至套的区间，并连续持续两周。从区域上看，郊区楼盘成交大幅领先，其中特别以南沙和萝岗的成交数据最为喜人。上周，南沙新房网签量再次突破300套，成交均价亦超过了10000元/平方米。业内人士分析，郊区楼盘大热，一方面是配套设施的不断完善，近期广州广织交通网络，相关规划路线站点涵盖了交通拥挤的同德围和金沙洲等，同时延伸至从化、花都和南沙等多个远郊地区，对区域市场成交形成利好。而南沙国家级新区获批，科学城板块的发展利好等，也对市场成交有所帮助。另一方面，不少近郊区域近期新楼盘项目推货大增，也带动了市场成交的热度。对比郊区成交，中心城区楼盘虽然整体均价有结构性回落，但大部分热点楼盘的价格始终维持在高位，部分明星楼盘甚至出现了大幅涨价，如天河的天汇广场11月报价比10月上涨了9000元/平方米。专家指出，有楼盘出现如此大幅度的强势上涨，说明虽然中心城区均价有所回落，但整体市场热度仍未减退。淡季不淡& 年底推货潮袭来年底是传统楼市推货的冰冻期，往年经过“金九银十”的一番市场厮杀后，房企一般都会养精蓄锐备战来年，然而今年的情况出现异常。进入十一月后，房企推货热情仍然很高，搜房网数据监控中心统计，广州10月27日至11月26日共有29个楼盘推出7160套新单位，比10月的5258套增加1902套，环比上涨36.17%。而从目前房企透露的信息来看，12月的推货数量也数目不小，下月广州楼市推新热情预计仍旧高涨，特别是大户型豪宅盘纷纷入市。据搜房网数据监控中心的数据显示，12月广州十区两市预计有54盘推出新货。从区域上看，11月的推新以郊区盘为主，增城、番禺、从化是11月广州推新货量的头三名。而12月的推货多点开花，中心城区各区和郊区都有领衔名牌产品适时推出：天河区的尚东君御定于12月推货，户型包括49-51平一房、89-93平两房、91和150平三房、173-175平四房；越秀区的东山京士柏定于12月底开盘，主要提供140-200平复式单位，这个豪宅盘的均价预计在3元/平方米之间；另外还有白云区的中海云麓公馆、新天半山以及荔湾区的保利塞纳维拉等楼盘。11月推货的新盘中，大户型和小户型平分秋色，除中海原山别墅和雅居乐小院流溪推联排、双拼、叠拼别墅外，实际推新的29个项目中，有12个项目推出产品为100平以上的中大户型，但小户型推货也不少，如尚东阳光、合景誉山国际、广州新塘新世界花园等等。而年底推货的郊区盘主要以改善型大盘为主，萝岗的雅居乐富春山居无疑是12月最受关注的大盘之一，该项目目前主推131-480平方米的三四房。此外，南沙的目光集中于碧桂园天玺湾、南沙云山诗意等楼盘，它们均会在12月推出新货入市。业内人士分析，往年房企年底推盘主要出于冲销售量的考虑，在推盘的同时往往带有各种优惠折扣的活动，而今年房企的销售任务普遍已经超额完成，推盘时优惠力度也不大，主要目的就是为了维持来之不易的市场热度。另外，由于大量改善型新货集中在年底推出，年底的广州房价可能出现结构性的上扬。未雨绸缪& 房企应对调控预期“明年楼市的最大不稳定因素还是政策。”一位房地产商告诉记者。对于现在维持着暖意的楼市，政策是一把双刃剑。一方面不断出台的利好政策刺激着郊区板块和边缘区域的楼市；另一方面，调控政策也像悬在开发商头顶的一把利剑，随时有可能落下。政策利好对广州楼市的影响是立竿见影的，在南沙获批国家级新区后，近两月来南沙楼市均价已经上涨了2000元/平方米，上周再次突破了万元大关，达到了两年来的最高水平，南沙的几大热点楼盘都不同程度的出现了涨价，成交量也连续几周领先全市。而随着十二五规划把“东进”放在首位，并提出要把广州科学城打造成未来广州最适宜创业发展和生活居住的“现代化生态园林城市的样板区”，萝岗科学城板块也在楼市竞争中异军突起，雅居乐富春山居等项目还没上市就已经被炒得热火朝天。必须指出的是，政策利好可以带来部分区域的销售高峰，但调控政策则会带来所有区域的寒冬。对于此次年底推货潮逆市出现，有资深人士便从另一个角度阐述，此一方面是房企为了维持市场热度，另一方面就是针对目前政策尚未变化之时“见缝插针”，积极去除手中存量，以免夜长梦多。根据往年经验，从11月到次年两会召开前通常为政策冷冻期，甚少有重大调控政策在此时间段推出，因此开发商在此时段加大销售力度，也是在惧怕明年开始调控政策会进一步严厉化。事实上，明年楼市政策变化的可能性很高，首当其冲的就是房产税的变化，社科院11月28日发布的《中国财政政策报告》，针对房产税提出了细则建议。该报告指应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。此报告令不少业内人士侧目。如果房产税真的按此标准推出，市场成交预期将受到相当影响。而房企手中的大量大户型产品库存，将面临更难以消化的困局。合富置业首席市场分析师龙斌博士分析了政策对楼市未来走向的影响。他指出，未来房地产的发展将会比较“纠结”：一方面，转型、结构调整，市场在政策干预下的波动调整难以避免；另一方面，在快速城市化的大背景下，需求庞大，房地产将长期处于朝阳上升通道中。市场长远趋势是上升的，调整和波动相伴相随，这是房地产市场已然存在的局面。对于充满种种变化和挑战的市场，房企已经越来越适应。
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购房者钟爱户型：三房两厅 沃华·中环广场一期开盘，当天售出八成
作者：林惠娟 王丹　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:购房者，户型，沃华•中环广场
现场工作人员向购房者解疑。 南都记者 林惠娟 摄南都讯 记者林惠娟 实习生王丹　上周日，沃华?中环广场正式开盘。当天上午就售出130套洋房，销售率超80%。临近年末，台山市民的购房热情又开始增加。而在当天的采访中，记者发现，三房两厅户型还是台山购房者最爱，而楼盘地段也开始成为购房者的重要因素。现场：购房者提前排队，当天售出八成据悉，沃华?中环广场开盘当天，尽管当天天气比较寒冷，但还没到8点，已经有数百人排在销售中心门口等候。记者现场看到，前往购房者大多都全家出动，分工合作。一人念号、一人记录，对于合适的房子，则一起商定。九点半，楼盘准时开盘，不到半小时时间，就有近50套洋房销售成功。而据介绍，此次开盘主要推出1号楼和2号楼两个户型的产品，分别为91O两房两厅和135O三房两厅户型。一期首推洋房156套，四小时内共售房屋130多套，销售率超80%。据了解，在此之前，沃华?中环广场曾开放内部认购活动，当时还有交2万定金享受1万元优惠的折扣。而当天很多购房者都是之前参与了内部认购的市民。购买：三房两厅是购房首选在记者现场采访中，虽然不少市民认为买户型小的房子会显得相对少点压力，但大多数市民最终还是选择了三房两厅户型产品。而在当天销售的130多套产品中，三房两厅户型也还是占了大多数。“台山房价还是便宜。”现场，黄小姐不断询问着销售人员有关户型的问题，最后还是选择了三房两厅户型的洋房产品。刚结婚2年的黄小姐，当日和丈夫前来购房。两人都非本地人，目前黄小姐在台山工作，其丈夫在广州上班。为了兼顾两人工作以及当前经济能力，夫妻俩选择了在台山买房定居。“广州房价太高买不起，她在台山上班，于是为了方便，就在台山买，毕竟买车比买房便宜。”黄小姐的丈夫称。另外一位来自法国的购房者更一口气买下了两套135O的洋房。据了解，这位法国友人来中国已有五年，一年前来到位于铜鼓的核电站工作，现打算在台山定居。他告诉记者，自己曾在碧桂园住过一年时间，感觉不错。“台山是个宁静的城市，适合定居。”虽然他在铜鼓工作，但因在铜鼓找不到合适的楼盘，所以到现在才出售，并打算买房安居置业。观察：地段是重要考虑因素而对于购买楼房，不少市民称地段优势也是其考虑的重要因素。在当天的采访中，不少购房者就称环市东路一带地理位置优越，交通便利，生活配套设施也较为完善。“4000多元一平方米，相对来说，性价比高。”之前住在城西的黄阿姨告诉记者，上周开通样板房时就和其他几位朋友过来看了。“之前也看过不少楼盘，都是选地段好的，生活出入方便。”
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台山碧桂园洋房新批9 .5折优惠
作者：林惠娟　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:台山碧桂园，洋房
南都记者获悉，本周四起，台山碧桂园推出新的优惠政策，幸福里系列洋房将有9.5折优惠，这一优惠将持续到今年年底。据了解，之前碧桂园洋房最大折扣仅限于“认筹1万抵3万”，业主可享受1+1管理费。而这次优惠可享受9.5折折扣外，还可享受“3+ 3、1+ 1”物管费优惠，最高优惠额度可达30万元。另外据悉，该楼盘部分别墅也新批9折优惠，以满足不同阶层置业者的购房需求。
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开平首个商业综合体明年1月发售
总面积超50万平方米，开发商自持商业比例达92%
作者：陈旭鸿　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:开平，商业综合体，发售
保利地产进驻江门滨江新区建设包括体育场在内的超级综合体，位于北新区的国翔时代广场正在火热施工中，新会的美吉特广场已在高速路上竖起广告牌。而在开平，总建筑面积超过50万平方米的开平东汇城，首期购物中心已经建到地面，销售中心已经开放，明年1月份即将发售其首批商铺，成为这几个大型城市综合体第一个面市的项目。首推约90间商铺开平东汇城位于开平大道与325国道交会处，占地面积16万平方米，总建筑面积逾50万平方米，规划包括有购物中心，住宅、写字楼、酒店式公寓、酒店、会展中心等多种业态。项目开发商富港集团此前已开发过佛山三水广场、增城东汇城等项目。据该公司董事总经理陈光明介绍，开平东汇城将分近中远三期来开发。近期开发购物中心，“做好商家组合，满足开平老百姓的生活需要”，中期则开发住宅和步行街，远期会开发商酒店、写字楼以及展销中心。项目计划于明年1月10日前后发售首批商铺。陈光明表示，开发商自持的商业部分会占92%，仅有8%约6000多平方米拿出来卖，首批推出大概90间。广百已确定进驻作为开平唯一的，也是江门规模较大的城市综合体，项目计划在明年年底开业经营。开发商对此颇有信心，陈光明表示，第一次开业时就要做到开业率90%，两年后做到100%，并且业态调整完成，三年后要做到租金翻一倍。据其介绍，项目现在招商顺利，广百已经确定进驻，而超市方面有三家大型连锁品牌正在最后确定，餐饮有香港的稻香，电影院是华夏，电器是国美，“现在招商已经占到60%”。对于现在江门多个大型综合体在建设，陈光明表示会有竞争，不过其对于管理团队以后的经营非常有信心。对于这个项目，陈光明表示“要做的不是江门最大，而是希望做最好，最成功”。[对话]千万别叫我做什么LV，把女人和小孩服侍好才是王道11月28日，富港集团董事总经理陈光明接受南都采访时表示，在开平兴建如此规模的综合体，主要看中开平的民间收入和经商传统。未来东汇城的经营业态会不断调整，但做好厂家直营店是目前的定位。两年后开业率要达到100%南都：不少人听到开平东汇城的规模时都吓了一跳，在一个四线城市建这么大的城市综合体，市场能够承载吗？陈光明：在进来之前，我们做过市场调查，台山的人虽多，但是开平的民间收入是最多的。开平还有经商的环境，到台山、恩平的距离适宜。现在开平市区有30来万人，按照我们的计算，做一个10来万平方米的商业中心是没问题的。南都：对于开平东汇城的经营管理，你们的目标是什么？陈光明：首先是开业要有90%，两年后要达到100%，并且业态调整成功。好像现在开三家麻辣烫，但开平人不喜欢吃，那我们就要调整。到了第三年，无论是租金还有人流，都要做到第一年的一倍。虽然是分租，但会统一经营南都：在开平，一些高端消费人群要买东西，通常会到江门城区，甚至广州、香港、澳门，如何才能把他们吸引到东汇城来消费？陈光明：我们做商场的，有句话说“把女人服侍好，把小孩搞好就能做好”。所以我跟开平市的领导说，千万别叫我做什么LV之类的，那是骗你的也是骗我的。好像现在天气冷，要买件毛衣。我们这边有直营店，质量不错，性价比也高，不用跑去江门买。南都：江门市区近两年已有四五个综合体正在建设或已经规划，面对这些竞争，开平东汇城的优势在哪？陈光明：我们的团队组合非常好，我们的董事欧小卫是中国购物中心之父。广州的天河城和中华广场都是他做的。南都：为何商业部分自持率高达92%？陈光明：做得好的商场，大部分都是自持。我们曾经做成功三个场，银行现在给予我们很大支持。采写：南都记者　陈旭鸿图片由被访者提供
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大户型现楼看得真切买得实在
作者：陈旭鸿　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:大户型，现楼
&&&6 .5米开间客厅，10米长阳台有没有？特价优惠，单价直减好几百元的还有没有？买房是个麻烦事，跟不上心仪楼盘的开盘进度更是个麻烦事，看中的产品没下手在等待样板房的过程中被别人买走，那就是个心痛事了。现在好了，又到年末楼盘收楼旺季，记者特搜罗现楼大户型，有尾货也有在主推，所见即所得，即买即入住，不用苦苦等待。而且年末优惠不断，议价空间大，购房者可以看得实在，买得更实在。1康体设施马上能用地址：蓬江区建设三路与宏达路交界处，全球通大厦斜对面开发商：江门江奥地产开发有限公司配套亮点：园林游泳池、篮球场、羽毛球场、儿童娱乐区等健康设施动态：楼盘已进入销售的尾声，目前剩余15栋楼王单位的几套144平方米单位在售，毛坯发售，7200元/平方米。探营：江门奥园从去年底开始陆续收楼，现在整个小区已经基本建设完毕，小区四周原先围蔽用的蓝色铁皮已经拆除，绿化也已种上。记者在小区现场看到，有不少楼栋已经有人入住，而正在装修的单位则更多。目前整个小区的园林绿化已经完成，中心湖景和各个楼栋下面的绿化等全部弄好。小区里面的一些配套，如羽毛球场、康体设施、游泳池等也已经建好，其中康体设施在首批收楼时就可以使用。楼盘靠近建设路和宏达路的临街商铺全部修建好，现在部分商铺位在进行装修。项目在去年底推出最后一栋单位新货后，今年一直在去存货和清尾货，到现在已经接近整体售罄，剩余单位是现楼在售，即买即收楼。记者了解到，江门奥园在滨江大道边的一个全新项目已经开始动工建设，预计明年将会有新货推。推荐户型：15栋144平方米四房该楼栋位处小区的中心位置，不受路边车流噪音的影响。该户型是15栋面积最大的平层单位，朝北望小区的人工湖，园林景色非常好，楼距也相当宽。户型的一大亮点就是赠送面积多，入户花园的阳台、生活阳台连接着空间都是全赠送面积。而作为书房的面积则是赠送一半，合计赠送面积超过20平方米，同时三个卧室的飘窗还可改为落地窗，进一步增大卧室空间。该户型客厅开间4米，阳光景观视野一流，餐厅和客厅有所错位，整个空间既相连又有所区分，功能分区清晰。双阳台设计保持了良好的南北对流，连着生活阳台的全赠送面积，可以作为工人房，也可以作为功能房或大储物室，使用非常灵活。2借地势搭出小区景地址：滨江新城南端(五邑高尔夫西侧)开发商：江门珠江房地产开发有限公司动态：珠江御景山庄洋房面积228-242平方米，均价约9500元/平方米，带装修。项目近期推出一批特价精装修现楼，低至7986元/平方米起，旧业主介绍新业主成功购买可获5000元物业管理费。探营：位于滨江新区启动区和北新区交界处的珠江御景山庄，紧靠在高尔夫球场的西侧。高层洋房可以俯瞰球场全貌，甚至可以远眺东边的西江江景，而别墅则可以望山景。项目发展多年，目前别墅产品已全部建成，而超高层的高尔夫洋房大宅也已经有1栋在年中时开始交楼。楼盘销售中心以后将成为会所，现在已经建好，其后面的泳池和园林景观也已完善。小区顺应地势有所落差，流水瀑布等园林小景点不时映入眼帘。靠近高尔夫球场的高层洋房四周绿树成荫，一个花架走廊，业主可以坐在两边闲聊。而站在分隔开小区和球场的栏杆边就可以看到球场，且由于地势比球场高出不少，视野也是很开阔。记者还了解到项目在紧靠着小区边上还建设一个无边际泳池，业主以后就能够边游水边看球场的人打球了。推荐户型：C 1/C 2/C 3单边位户型单边位户型面积约242平方米，一梯一户设计，拥有私家的电梯间，私密性非常好。该户型客厅开间超过6.5米，非常开阔，客厅和餐厅连成一片，不过之间是跃层设计，使得两个功能区分区清晰。户型的一大亮点是双大阳台设计，南向客厅的阳台长度近10米，最宽处约3米，在此摆上桌椅，可俯瞰高尔夫球场全景，欣赏落日余晖在翠绿草地上的变幻。而餐厅连接的阳台面积也有9个多平方米，在此可以望到整齐排列的别墅和翠绿的山景。该户型四个卧室加1个工人房设计，三个次卧空间方正，面积适中。而主卧则是非常宽敞，衣帽间、卫生间齐全，亮点是拥有一个270°的弧形窗，拥有接近圆形空间，正好摆上一桌一椅，在此看看书，听听音乐，抬头就可以看到整片的翠绿高尔夫景色，甚是惬意。3园林景观都已建好地址：北新区院士路72号开发商：江门市中集天宇房地产有限公司动态：中天国际在售盈翠苑9栋、10栋，其中10栋面积90-190平方米，毛坯均价8800元/平方米，最低价8300元/平方米9栋楼王单位，120、140、170平方米，带装修均价9800元/平方米。探营：首次开售至今已经8年的中天国际，楼盘一、二期已是居住氛围浓厚的小区，目前在售其最后的第三期住宅以及一栋公寓产品。三期嘉盈苑分多次发售，大部分楼栋已售罄入住，主要在售9栋和10栋的单位，其中9栋位于小区中心的楼王位置，拥有超宽的楼距，并且正对中心人工湖，拥有最漂亮的园林景色。9幢是小区住宅里面唯一带装修出售的，年底就将交楼，现在购买，过年前都已经可以入住了。楼盘三期整个园林景观都已建好，在9栋的样板间里面可以俯瞰整个中心人工湖，以及围绕其四周的绿化、凉亭和休闲可坐的椅子。楼盘一、二期发展成熟，临街商铺绝大部分都在营业中。而三期随着业主入住的增多，其临街商铺已经有农行进驻开设网点，另外还有一些装修装饰公司也已开设店面。作为位居北新区核心位置的成熟大盘，小区的周边各种配套已经比较齐全，大昌超市就在附近，还有面包店、咖啡店等，而育德市场步行过去也只需10分钟左右。推荐户型：9幢C户型9幢两梯三户设计，C户型虽不如景观最好的A户型，不过面积约142平方米，相比小了30多平方米。C户型带入户花园设计，避免开门直望整个室内空间。餐厅和客厅连接在一起，开间有4.5米，空间依然非常开阔，景观阳台同样可以望中心湖湖景。三房设计，都非常方正实用，其中主卧面积超过25平方米，除了有套间，还可以设置一个衣帽间，而带飘窗让其拥有良好的视野。4楼王9栋现楼在售地址：江海区礼乐镇礼德街15号(市行政总汇对岸)开发商：江门市帕佳图房地产有限公司动态：在售“9号公馆”142-165平方米楼王单位，毛坯均价6800元/平方米，现购房可享多个折扣优惠，近期还推出部分一口价单位，优惠价5600多元/平方米起。此外，二期近期也推出，以63-120平方米两房和三房户型为主，均价5500元/平方米。探营：开始进入第二期销售的帕佳图尚品，一期最快的楼栋在去年底已经开始收楼，现在整个项目一期的所有楼栋都已经交楼，最迟推出的楼王9栋也是现楼在售，购买就能马上收楼装修。项目的园林以“花果”为其特色，一期作为园林绿化用的大果树已在去年种上，虽然今年没有迎来诱人的丰收季节，不过记者看到这些果树绝大部分都已经落地生根，在小区里面继续生长。或许再过一两年，小区的业主就可以迎来水果丰收时刻。项目在销售中心前也打造一番园林景观，围绕着一棵大树还设置了一个小广场，可以供一期的业主活动，还有滑梯可以让小朋友玩。楼盘自身的临街商铺此前已经出售，不过为了不影响业主，对经营的业态类型进行限制，不会有饭店等来制造油烟。项目附近就是文昌市场，而且周边各种店铺众多，吃饭、购买生活用品等都非常便利。小区对面的江门纸厂已经列入“三旧”改造项目，在去年已经举行启动仪式，整个厂区早已经没有在进行生产，不过到现在改造还没有太大动作。记者了解到，在江门即将举行的招商推介会中，该项目也将对外推介招商。如果纸厂顺利改造，将可以和小区连成一片大的住宅区，大大提升整个居住环境。推荐户型：9幢01单元9幢位于小区的中心位置，拥有楼盘最好的中轴线园林景观，同时三面环水，拥有绝佳的湖景和楼距。01单元位于两梯三户的东边位置，约163平方米的4房设计，带入户花园、双阳台。客厅开间达到4.8米，和餐厅连在一起，整个空间非常大，厨房的面积也非常宽敞，甚至可以考虑弄个小吧台。四个房间都是非常方正实用，而且面积也比较宽敞舒适。其中主卧套间，拥有一个转角位落地窗，采光景观视野都很不错。采写、摄影：南都记者　陈旭鸿
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碧桂园山湖湾周日开盘 洋房别墅商铺统统有卖
为碧桂园在江门的第11个项目，现正接受认筹
作者：陈旭鸿　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:碧桂园，山湖湾，开盘，洋房，别墅，商铺
碧桂园山湖湾洋房一线望湖景。南都记者　陈旭鸿　摄12月2日，碧桂园在江门的第11个项目碧桂园山湖湾开盘，而同日，恒大在五邑地区的首个项目恒大泉都也将推出，两个楼盘都将有洋房和别墅产品供应市场。碧桂园山湖湾定于周日开盘，首批推出包括钻石墅、类独栋别墅、双拼别墅、洋房四大类在内的数十个住宅户型，还有临湖商铺同步发售。住宅产品面积段广，双拼别墅有167平方米、231平方米、256平方米等，又有261平方米的五房两厅类独栋，还有约768平方米的超豪“钻石墅”。在洋房方面，还有69平方米的两房和110平方米的三房。记者实地探访了解，此次推出的产品位置优越，洋房位于临湖位置，一线正望整个湖景，远眺山景。而别墅最引人关注的是18栋临湖别墅，在自家后花园就可以望见整个湖景和中心湖岛。楼盘17日开放示范单位，上周启动认筹，据项目负责人介绍，认筹非常火爆，已经有近千人。此次认筹钻石墅享“10万抵20万”优惠，双拼、类独栋别墅“3万抵10万”，洋房为“1万抵3万”，同时发售的商铺也有3万抵10万的优惠。项目自从开放示范单位后，相继举办兰博基尼超级跑车站、F 1实版赛车展等活动。据项目负责人介绍，目前依然接受认筹，享受优惠。碧桂园山湖湾是碧桂园在五邑地区的第11个项目，也是今年在五邑地区推出的唯一全新盘，位于新会大泽镇。楼盘社区内生活、商业、休闲及教育配套齐全，规划有4000平方米幼儿园、临湖无边际泳池、肉菜市场、大润发购物车、凤凰商业广场、音乐喷泉广场、6大街心公园等30余项配套。
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2012珠三角地产年会相约深圳
下周四举行，新增“年度营销团队”奖
作者：刘瑾　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:珠三角，地产年会，深圳
珠三角楼市规模最大的营销盛会―――2012年中国营销盛典?珠三角地产年会将于12月6日在深圳华侨城洲际酒店召开。届时，作为2012中国营销盛典系列活动之一的珠三角地产年会将评选出“年度品牌企业”、“年度责任企业”、“年度营销人物”、“年度营销事件”、“年度营销团队”、“年度广告创意”等6大奖项。据了解，珠三角地产年会前身是珠三角房地产营销盛典，全面覆盖东莞、佛山、珠海、中山、惠州、江门六市主流房地产企业。该活动自2009年举办以来，已连续举办三届，成为珠三角领域影响力最大、覆盖面最广的地产营销鉴赏活动，是珠三角楼市的年度盛典。另据了解，此届珠三角地产年会并非独立举行，而是作为2012年中国营销盛典的系列活动之一举行。南方都市报将推出《2012珠三角房地产营销观察报告》，对于各类获奖名单进行全面解读。年会看点1新增“年度营销团队”奖与往年奖项相比，此次珠三角地产年会的奖项设置更符合市场实际情况，去年的“年度杰出操盘手”升级为“年度营销团队”奖。“2012年的市场显然体现的是整个营销团队的策划力和执行力。因此，我们在奖项的设置上做了一些微调。”珠三角地产年会负责人表示。2“广告创意奖”参选水准高“今年的广告创意奖参选水准都不错，而且各具特色。”活动主办方负责人表示，其中佛山、珠海、中山三地的广告创意参选项目较多，评选难度较大。据了解，今年楼盘在广告创意中更凸显的是人文关怀，直达内心需求，很好地将客户需求与销售目标融为一体。3本土企业成为参选热门在早期活动中，诸如“年度责任企业”、“年度品牌企业”之类奖项往往被万科、中信、中海等全国知名房企拿下，本土房企稍显弱势。但近几年情况有了明显改观，如广东海伦堡地产集团、珠海格力地产、敏捷地产、雅居乐地产等都成为各大奖项的热门。
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开平推4块商住地两底价成交两流拍
作者：陈旭鸿　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:开平，商住地，底价成交，流拍
11月挂牌出让的开平市原氮肥厂地块被冯辉强以底价17698万元拍得，楼面地价514.3元/平方米，占地98319.79平方米，为住宅用地。位于翠山湖新区环翠南路南侧24584.51平方米地块，被开平市跋拓房地产开发有限公司以底价1402万元拿下。而翠山湖新区环翠南路北侧3号A、B地块则由于没人报价，未能成交。
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恩平再推9幅商住地地价最高相差近18倍
作者：陈旭鸿　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:恩平，商住地地价
继11月初挂牌出让三幅商住用地后，上周恩平市国土资源局又相继发布2012年30号、31号、32号三个公告，挂牌出让9幅商住用地。9幅用地面积从约1000平方米至约4万平方米不等，而每亩起拍地价最低仅16.9万元，最高则去到约314.7万元，相差约17.6倍。
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御龙汇　12月8日开放样板间
作者：陈旭鸿　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:御龙汇，样板间
位于大雁山脚的鹤山御龙汇将于12月8日推出纯坡地港式美墅“旺角”组团样板房开放，面积为180-260平米，5房2厅4卫和4房2厅4卫两种户型。
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教你玩转售楼部
作者：陈旭鸿　来源：南方都市报　发布日期： 本文关键词:售楼部
珠江帝景湾的抽奖活动现场。去楼盘售楼部，除了看房了解项目信息这么严肃和重要的事外，有没试试点心，品尝下饮品，参加下抽奖？随着楼盘间竞争加剧，各个楼盘除了提升硬件设施，也在大力加强软件服务，各种暖场和营销活动不断，销售部不再像以前那么功能单一，呆板无趣。怎么玩转销售中心，在那里吃好喝好玩好，还能获得礼品开开心心“耍一回”呢？南都记者根据以往经验，总结出几大经验：首先就是积极从报纸等媒体或楼盘官方微博等了解楼盘活动预告；其次不管吃喝还是玩乐，都要积极参与，积极动手，不用害羞；第三就是最好早到，“早起的鸟儿有虫吃”；第四当然是要保持礼仪，以免被鄙视。吃饼干糖果随时都有，雪糕盆菜宴偶尔可见[近期亮点]满眼徐福记 叹杯英式下午茶吃喝玩乐“吃”在前，楼盘服务的提升，就是要给业主最好的贴心服务。购房者坐下咨询了解，马上有人端上饮品，如果这时还有一碟小点心，那就更让人暖心。在江门，楼盘平时参观看楼时，提供点心的不多，越秀星汇名庭算是少数一个。上周南都记者实地探访，一个人在销售中心的洽谈区坐下看户型图时，就有服务人员端上茶水和一碟点心，里面放着徐福记的饼干和糖果。虽然种类没有让人很惊喜，不过现场在收楼和了解新货情况的几桌购房者都在边吃边聊。在下午三四点看楼，看到这样一蝶小点心，正解决了下午茶的问题。如果想寻找更丰富的食物，那就要在楼盘举办活动时过去。珠江御景山庄11月25日举办集体婚礼，现场就有英式下午茶提供，有各种小蛋糕、水果，还有烤香肠。想要吃点比较有特色的，那要关注楼盘的美食活动，比如海伦湾就举行过好几次盆菜宴，坐在江边，吹江风赏江景，上百桌超千人一起享受大餐。台山碧桂园、鹤山碧桂园近期各种夜间暖场活动不断，“意大利美食节”、B B Q等陆续上场。鹤碧整个11月下旬在“钻石墅”体验中心都提供咖啡特饮、朱古力喷泉、法国雪糕等美食，购房者前往就可享用。[美食攻略]早起的鸟儿有虫吃要想了解楼盘的各种美食活动信息，购房者可以关注其官方微博或者各种类型的广告，当然最好登记作为意向购房者或认筹(不一定需要给诚意金)，有什么特别活动销售人员都会通知你参加。就记者的经验而言，参加活动的时候不妨来早一些，这时各种美食才摆上，种类齐全选择多多，也没那么多人一起挤着，可以慢慢享用。喝别客气，到销售中心点杯喝的是在享受基本服务[近}