山东宏发投资管理有限公司-招聘：项目经理及贷款人员-月薪：面议-具体要求:岗位职责：负责寻找缺钱客户，询问客户情况，告知准备资料，提交资料任职资格：1、具备一定的市场分析及判断能力，良好的客户服务意识；2、具有良好的客户沟通、人际交往及维系客户关系的能力；3、诚实守信，为人谦虚、勤奋努力，具有高度的工作热情；4、对金融行业有一定认识，熟悉其运作模式及相关业务流程；5、大专以上学历，金融、经济专业优先；6、条件优异者可破格录取，以能力为首要衡量标准
<meta name="description" content="山东宏发投资管理有限公司-招聘：项目经理及贷款人员-具体要求:岗位职责：负责寻找缺钱客户，询问客户情况，告知准备资料，提交资料任职资格：1、具备一定的市场分析及判断能力，良好的客户服务意识；2、具有良好的客户沟通、人际交往及维系客户关系的能力；3、诚实守信，为人谦虚、勤奋努力，具有高度的工作热情；4、对金融行业有一定认识，熟悉其运作模式及相关业务流程；5、大专以上学历，金融、经济专业优先；6、条件优异者可破格录取，以能力为首要衡量标准">
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项目经理及贷款人员
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岗位职责：负责寻找缺钱客户，询问客户情况，告知准备资料，提交资料任职资格：1、具备一定的市场分析及判断能力，良好的客户服务意识；2、具有良好的客户沟通、人际交往及维系客户关系的能力；3、诚实守信，为人谦虚、勤奋努力，具有高度的工作热情；4、对金融行业有一定认识，熟悉其运作模式及相关业务流程；5、大专以上学历，金融、经济专业优先；6、条件优异者可破格录取，以能力为首要衡量标准
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山东宏发投资集团（简称：宏发投资集团）经国家工商总局及政府相关主管部门批准、备案设立的集团公司。注册资金1.24亿元，是集投资融资对接、股权运作、投资信息咨询、金融信息服务、货物及技术的进出口、电子商务、中介服务等功能为一体的综合型控股集团公司，业务涉及金融服务、房地产、互联网、国际国内贸易等众多领域。& & & 是目前唯一一家以现房作抵押的集团公司，（现房均在当地房管局过户备案到存款人名下，双倍抵押）诚聘P2P网贷人员，安全快捷，手续简便，低利率，可兼职。& 现诚招市里及各乡镇代办员，有从业经验者优先录用，欢迎参观考察。联系电话：
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600067 : 冠城大通年报
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　　冠城大通股份有限公司
　　2013 年年度报告
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　重要提示
　　一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
　　完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司全体董事出席董事会会议。
立信中联会计师事务所(特殊普通合伙) 为本公司出具了标准无保留意见的审计报
　　四、 公司负责人韩国龙、主管会计工作负责人刘晓灵及会计机构负责人(会计主管人员)
　　李春声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
　　五、 前瞻性陈述的风险声明
　　本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
　　投资者注意投资风险。
是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　第一节 释义及重大风险提示 ....................................................................................................... 3
　　第二节 公司简介........................................................................................................................... 4
　　第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 6
　　第四节 董事会报告....................................................................................................................... 8
　　第五节 重要事项......................................................................................................................... 26
　　第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 38
　　第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 43
　　第八节 公司治理......................................................................................................................... 53
　　第九节 内部控制......................................................................................................................... 58
　　第十节 财务会计报告 ................................................................................................................. 59
　　第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................... 187
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　第一节
释义及重大风险提示
　　一、 释义
　　在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
　　常用词语释义
　　中国证监会
中国证券监督管理委员会
　　上交所
上海证券交易所
　　公 司、本公司、上市公司、冠城
冠城大通股份有限公司
　　报告期
　　人 民币元、人民币万元、人民币
　　元、万元、亿元
　　亿元，法定流通货币
　　二、 重大风险提示：
　　公司已在本年度报告"董事会报告"等有关章节中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者
　　予以关注。
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　第二节
　　一、 公司信息
　　公司的中文名称
冠城大通股份有限公司
　　公司的中文名称简称
　　公司的外文名称
CITYCHAMP DARTONG CO.,LTD.
　　公司的法定代表人
联系人和联系方式
　　董事会秘书
证券事务代表
　　福建省福州市五一中路 32 号元
福建省福州市五一中路 32 号元
　　联系地址
　　洪大厦 26 层
洪大厦 26 层
　　电子信箱
　　三、 基本情况简介
　　公司注册地址
福建省福州市开发区快安延伸区创新楼
　　公司注册地址的邮政编码
　　公司办公地址
福建省福州市五一中路 32 号元洪大厦 26 层
　　公司办公地址的邮政编码
　　公司网址
www.gcdt.net
　　电子信箱
　　四、 信息披露及备置地点
　　公司选定的信息披露报纸名称
《上海证券报》《中国证券报》
　　登载年度报告的中国证监会指定网站的网址
　　公司年度报告备置地点
公司董事会办公室
公司股票简况
　　公司股票简况
　　股票种类
股票上市交易所
变更前股票简称
上海证券交易所
　　六、 公司报告期内注册变更情况
　　(一) 基本情况
　　注册登记日期
2014 年 1 月 29 日
　　注册登记地点
福建省福州市开发区快安延伸区创新楼
　　企业法人营业执照注册号
　　税务登记号码
　　组织机构代码
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　1、报告期内，
　　公司外资股东 Starlex Limited 通过上海证券交易所交易系统出售部分本公司股份，
　　减持后持股比例低于 10%。公司根据有关规定向政府相关部门申请注销外商投资企业批准证书，
　　公司类型由股份有限公司(中外合资、上市)变更为股份有限公司(上市)
　　2、报告期内，公司董事会根据股东大会的授权办理了公司《股票期权激励计划》第一次及第二
　　次的行权事宜，行权股份合计 1375.4 万股，公司总股本由报告期初 1,176,804,059 股增加至报告
　　期末 1,190,558,059 股。2013 年 8 月 8 日、2014 年 1 月 29 日，公司因注册资本变更分别换领了
　　新的营业执照。具体请参阅公司分别于 2013 年 6 月 27 日、2013 年 7 月 4 日、2013 年 7 月 20
　　日及 2013 年 12 月 14 日刊登在《上海证券报》 中国证券报》
及上海证券交易所网站上的公告。
公司首次注册情况的相关查询索引
　　公司首次注册情况详见 2010 年年度报告“公司基本情况”章节。
公司上市以来，主营业务的变化情况
　　公司于 1997 年 5 月上市，上市时主营业务为生产经营特种漆包线、高低压架空线、水表等。
　　经历次调整后，现公司主营业务为房地产开发与销售、漆包线生产经营。
公司上市以来，历次控股股东的变更情况
　　公司 1997 年上市时， 控股股东为福州市国有资产管理局，持有股份占公司总股本的 23.65%。
　　2002 年 11 月，福州盈榕投资有限公司(后更名为“福建丰榕投资有限公司”
)收购福州市国有
　　资产管理局持有的公司股份，成为公司第一大股东，持有股份占公司总股本 26.28%。截止 2013
　　年 12 月 31 日，福建丰榕投资有限公司持有公司股份 349,104,078 股，占公司总股本比例 29.32%，
　　为公司控股股东。
其他有关资料
　　立 信中联会计师事务所(特殊
　　普通合伙)
　　天津市南开区宾水西道 333 号
　　公 司聘请的会计师事务所名称(境
　　办公地址
　　万豪大厦 C 座十层
　　李金才
　　签字会计师姓名
　　孟翠香
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　第三节
会计数据和财务指标摘要
　　一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
　　(一) 主要会计数据
　　单位：元 币种：人民币
　　本期比上年
　　主要会计数据
　　同期增减(%)
　　营业收入
8,225,480,266.00
6,256,271,570.89
31.48 9,320,059,100.79
　　归 属于上市公司股
　　1,277,775,337.61
830,837,471.35
795,814,606.91
　　东的净利润
　　归 属于上市公司股
　　东的扣除非经常性
671,748,964.04
581,876,105.55
793,774,383.00
　　损益的净利润
　　经 营活动产生的现
　　-262,354,477.19
1,049,530,676.03
445,408,163.79
　　金流量净额
　　本期末比上
　　2013 年末
年同期末增
　　归 属于上市公司股
　　4,691,567,782.96
3,578,172,495.50
3,181,685,182.98
　　东的净资产
　　总资产
15,717,764,882.65
14,795,009,774.91
9,364,643,790.60
主要财务数据
　　本期比上年同
　　主要财务指标
　　期增减(%)
　　基本每股收益(元／股)
　　稀释每股收益(元／股)
　　扣 除非经常性损益后的基本
　　每股收益(元／股)
　　增加 6.25 个百
　　加权平均净资产收益率(%)
　　扣 除非经常性损益后的加权
减少 1.03 个百
　　平均净资产收益率(%)
　　注：鉴于公司股票期权激励计划所涉及的股票期权行权价格为每股 6.2 元，且本期(2013 年 1
　　月 1 日至 2013 年 12 月 31 日)每个交易日公司股票收盘价的平均价格为 7.24 元/股，行权价格
　　低于当期普通股平均市场价格。根据《企业会计准则第 34 号——每股收益》的规定，当行权价
　　格低于当期普通股平均市场价格时，应考虑股票期权对于每股收益的稀释性，因此，本期计算
　　稀释每股收益时考虑了稀释性潜在普通股因素。
非经常性损益项目和金额
　　单位：元 币种：人民币
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　非经常性损益项目
2013 年金额
2012 年金额
2011 年金额
　　非流动资产处置损益
647,482,020.96
377,865.37
-99,639.80
　　计入当期损益的政府补助，
　　与公司正常经营业务密切相
　　关， 符合国家政策规定、 按照
5,794,038.57
4,836,914.00
1,968,961.56
　　一定标准定额或定量持续享
　　受的政府补助除外
　　计 入当期损益的对非金融企
　　398,376.59
　　业收取的资金占用费
　　债务重组损益
151,805.15
457,334.95
　　除 同公司正常经营业务相关
　　的有效套期保值业务外，
　　交易性金融资产、
交易性金融
　　负债产生的公允价值变动损
269,716.32
109,914.71
　　益，以及处置交易性金融资
　　产、交易性金融负债和可供出
　　售金融资产取得的投资收益
　　除 上述各项之外的其他营业
　　-7,242,525.34
4,070,317.57
　　外收入和支出
　　其 他符合非经常性损益定义
　　243,486,729.59
　　的损益项目
　　少数股东权益影响额
1,448,604.42
-2,050,735.24
-488,623.30
　　所得税影响额
-41,725,481.36
-2,021,445.35
-275,015.61
606,026,373.57
248,961,365.80
2,040,223.91
采用公允价值计量的项目
　　单位:元 币种:人民币
　　对当期利润
　　项目名称
　　的影响金额
　　1、交易性金融资产
　　国债逆回购 GC001
　　国债逆回购 GC003
　　国债逆回购 GC004
　　国债逆回购 GC007
162,898.93
　　国债逆回购 GC014
8,600,860.00
-8,600,860.00
　　国债逆回购 GC028
　　国债逆回购 GC182
2,000,600.00
-2,000,600.00
　　国债逆回购 GC801
　　国债逆回购 GC809
　　国债逆回购 GC810
　　2、可供出售金融资产
　　兴业银行
4,217,896.80
3,843,871.20
-374,025.60
144,050.40
　　工银全球基金
469,988.90
547,335.08
　　兴业证券
159,640.00
122,980.00
-36,660.00
15,448,985.70
4,514,186.28
-10,934,799.42
427,642.99
　　第四节
董事会报告
　　一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
　　2013 年，美国经济复苏趋势明显，国际上主要新兴经济体增速则出现明显下滑，国内经济
　　呈现稳中有升、稳中向好的发展态势。2013 年，政府坚持稳中求进的工作总基调，在稳定宏观
　　经济政策的同时，着力深化经济结构转型，2013 年国内全年 GDP 较上年同期增长 7.7%。
　　报告期内，公司密切关注房地产与漆包线行业的发展走势，及时调整经营策略，房地产与
　　漆包线业务均保持稳定发展的良好局面。报告期内，公司实现营业收入 82.25 亿元，同比增长
　　31.48%；实现主营业务收入 80.43 亿元，同比增长 31.87%；实现利润总额 16.26 亿元，同比增
　　长 42.16%；实现归属于上市公司股东的净利润 12.78 亿元，同比增长 53.79%。
　　(1)房地产业务
　　2013 年，国家对房地产行业的调控思路逐步转变为以市场化手段代替过多行政手段，通过
　　包括增加供给平滑过剩需求，力推经济结构转型，鼓励创新产业发展，促使资金从过热行业逐
　　步流向创新产业等长效机制，使行业发展出现了新的变化，各地房地产市场的真实需求逐渐显
　　现，市场出现分化。报告期内，国内一、二线城市房地产市场持续回暖，成交量继续走高，房
　　价维持平稳上涨趋势，部分三、四线城市商品住宅新增供应不断释放，库存持续积累，市场相
　　对低迷。2013 年，全国房地产开发投资 86,013 亿元，比上年名义增长 19.8%，其中，住宅投资
　　58,951 亿元，增长 19.4%；商品房销售面积 130,551 万平方米，比上年增长 17.3%；商品房销售
　　额 81,428 亿元，增长 26.3%。总体来说，2013 年全国房地产市场规模迎来新一轮的扩张，房地
　　产开发投资环境回暖，土地市场整体成交火热。
　　2013 年，公司房地产业务共实现合同销售面积 25.41 万平方米，合同销售额 39.07 亿元；
　　实现结算面积 26.93 万平方米，同比增长 66.35%；实现主营业务收入 45.94 亿元，同比增长
　　56.09 ％；实现净利润 7.12 亿元。报告期末未结算的预收账款为 15.86 亿元。
　　其中：
　　北京冠城新泰房地产开发有限公司，主要进行太阳宫新区 C 区的项目开发，报告期内共实
　　现结算面积 6.46 万平方米，实现主营业务收入 25.30 亿元，实现净利润 6.31 亿元；
　　北京冠城正业房地产开发有限公司，主要进行太阳宫新区Ｂ区的项目开发，报告期内共实
　　现结算面积 1.47 万平方米，实现主营业务收入 3.84 亿元，实现净利润 0.6 亿元；
　　苏州冠城宏翔房地产有限公司，主要进行冠城观湖湾的项目开发，报告期内共实现结算面
　　积 5.67 万平方米，实现主营业务收入 4.10 亿元，实现净利润 0.32 亿元。
　　A、房地产储备情况
　　公司目前在建或在售主要项目情况如下：
　　单位：万平方米
　　公司权
截止报告期已
　　项目名称
确认收入面积
　　太阳星城 B 区
　　北京东北三
　　四环之间
　　太阳星城 C 区
　　冠城大通蓝郡
南京六合区
　　冠城观湖湾
苏州黄埭镇
　　冠城三牧苑
福州鼓楼区
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　桂林建干北
　　冠城大通华郡
　　德成置地西北
北京海淀区
　　53.82%
　　旺项目
　　北京中关村
　　永丰高新技
　　百旺杏林湾
　　41.003%
　　术产业基地
　　东北侧
　　北京海淀区
　　百旺茉莉园
西北旺镇区
　　41.003%
　　永丰路西
　　冠城大通珑湾
苏州浒关分
　　(水岸明珠)
　　南通市崇川
　　骏和棕榈湾
　　霸州市泰山
　　路东、黄河道
　　霸州项目
　　永泰文化创意
　　永泰赤壁
　　产业园一期
　　永泰文化创意
　　永泰赤壁
　　产业园二期
　　连江县东湖
　　宏江置业项目
北宫水库北
　　连江县东湖
　　宏江酒店项目
镇北宫水库
　　福州海峡会
　　福州会展岛项
　　展中心东北
　　路西南侧
　　364.61
　　①上表中永泰文化创意产业园一期项目报告期内已开工在建，
其中酒店部分占地面积约 10 万平
　　方米，预计酒店主体部分建筑面积约 3.72 万平方米；霸州项目已开工在建，其中酒店部分占地
　　面积约 4.68 万平方米，酒店部分建筑面积约 5.59 万平方米；公司下属控股公司福建宏江酒店有
　　限公司拟开发的宏江酒店项目，占地面积约 6.19 万平方米。公司未来拟自持上述酒店项目。
　　公司于 2013 年 12 月通过竞拍取得位于福州海峡会展中心东北侧的会展岛项目，占地面积约 7.03
　　万平方米，该项目部分物业拟由公司自持，部分拟发展为出租物业。
　　②截止报告期末，上述永泰文化创意产业园二期、宏江置业项目、宏江酒店项目、福州会展岛
　　项目尚未交地，总建筑面积、总可售面积尚未确定。
　　③截止报告期末，公司参与的一级土地开发项目主要有：控股子公司北京太阳宫房地产开发有
　　限公司正在进行的太阳宫 D 区一级开发项目，及控股子公司福建冠城龙泰置业发展有限公司正
　　在进行的龙岩陆地港土地一级开发项目，其中太阳宫 D 区一级开发项目预计将于 2014 年完成
　　征地结案工作。
　　④除上述①所列外，公司目前开发的土地及房产均以出售为目的。
　　B、房地产出租情况
　　2013 年度，公司房地产出租收入 0.57 亿元，占公司营业收入的 0.69%，主要为公司控股子
　　公司北京海淀科技园建设股份有限公司出租物业收入。北京海淀科技园建设股份有限公司在合
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　并入公司报表前已在出租上述物业，2013 年可用于出租的物业建筑面积约 3.98 万平方米，截止
　　报告期末已签订合同的出租面积约 3.24 万平方米，出租率 81.41%，本报告期租金收入约 0.39
　　亿元，每平方米年平均基本租金约 1187 元。
　　C、房地产销售情况
　　公司目前开发的房地产项目主要业态为住宅、 办公写字楼、 商铺及购物中心、
酒店及休闲，
　　报告期内，按业态分类房地产销售情况如下：
　　单位：万平方米
　　本年度合同 本年度合同
　　本年度竣 期末在建 本年度可供 本年度合同
　　业态分类
销售额(万 平均成交价
　　工面积 建筑面积
203,235.83
　　办公写字楼
　　商铺及购物
　　酒店及休闲
　　其他(如车
　　注：上述表格本年度合同销售面积、合同销售额数据为合同签订的面积及金额，未包含本年度
　　现房实测与原合同差异引起面积及金额补差。
　　D、房地产业务财务融资情况
　　2013 年度，公司房地产业务融资均为项目开发融资，主要通过银行贷款和信托融资方式实
　　施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 21.03 亿元，其中银行贷款融资余额 10.43 亿元，
　　信托融资余额 10.60 亿元。2013 年度，公司房地产业务银行贷款和信托融资利息资本化金额为
　　1.55 亿元；加权平均融资成本年化利率为 9.87%，其中银行贷款加权平均年化利率为 7.47%，
　　信托融资加权平均年化利率为 12.26%；最高项目融资年利率 13%。报告期内，公司为房地产类
　　子公司提供担保总额为 9833.31 万元。
　　(2)漆包线业务
　　2013 年，受宏观经济回暖和下游行业复苏影响，漆包线部分下游行业需求有所增加，但市
　　场总体需求依旧不足，竞争压力加大，漆包线行业利润空间受限，盈利能力面临考验。报告期
　　内，公司积极抓住机遇，调整市场策略，加大市场开发力度，扩大现有客户的订单占有率，积
　　极拓展新客户群体，及时调整产品结构，促使公司漆包线业务取得良好稳定发展。报告期内，
　　公司漆包线业务产量 6.47 万吨，同比增长 16.16%；实现销售量 6.50 万吨，同比增长 16.28%；
　　实现主营业务收入 34.49 亿元，同比增长 9.28%；实现净利润 3,191.59 万元，同比增长 373.71%。
　　其中，福州漆包线生产基地报告期内共完成漆包线产量 3.74 万吨，同比增长 18.73%；实现
　　销售量 3.73 万吨，同比增长 18.04%；实现主营业务收入 19.79 亿元，同比增长 10.34%；实现
　　净利润 2283.3 万元；
　　江苏大通漆包线生产基地报告期内共完成漆包线产量 2.73 万吨，
同比增长 12.81%； 实现销
　　售量 2.77 万吨，同比增长 13.99%；实现主营业务收入 14.7 亿元，同比增长 7.88%；实现净利
　　润 939.2 万元。
　　报告期内，南京冠城大通机电有限公司生产厂房尚在筹建。
　　(一) 主营业务分析
　　1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　单位：元 币种:人民币
上年同期数
变动比例(%)
　　营业收入
8,225,480,266.00
6,256,271,570.89
　　营业成本
6,283,111,493.08
4,669,839,104.21
　　销售费用
125,615,426.21
98,290,358.72
　　管理费用
174,870,877.33
137,934,122.92
　　财务费用
54,716,946.81
114,992,894.31
　　经营活动产生的现金流量净额
-262,354,477.19
1,049,530,676.03
　　投资活动产生的现金流量净额
-1,245,384,897.93
319,301,637.49
　　筹资活动产生的现金流量净额
　　512,412,071.40
-234,553,034.84
　　研发支出
1,615,244.79
1,136,629.13
　　所得税费用
341,297,910.51
282,135,444.66
　　利润表及现金流量表相关科目变动分析表说明：
　　营业收入：主要受本期房地产结算面积增加以及漆包线销量增加综合影响所致。
　　营业成本：主要是受营业收入变动影响而相应配比增加所致。
　　上表费用及现金流数值变动原因详见下述“4、费用”及“6、现金流”描述。
　　2、 收入
　　(1) 驱动业务收入变化的因素分析
　　房地产业务：
　　报告期内，公司房地产结算面积较 2012 年度增长 66.35%，
　　房地产业务收入同比增长 56.09%。
　　公司 2013 年度结算的项目主要有北京冠城新泰房地产开发有限公司开发的太阳星城 C 区项目、
　　北京冠城正业房地产开发有限公司开发的太阳星城Ｂ区项目、骏和地产(江苏)有限公司开发
　　的骏和棕榈湾项目及苏州冠城宏翔房地产有限公司开发的冠城观湖湾项目等。公司房地产业务
　　结算面积及金额详见上述“一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析(1)房地产业
　　务”板块。
　　漆包线业务：
　　报告期内，漆包线市场面临激烈的竞争，公司漆包线产销量较 2012 年略有增长，漆包线业
　　务收入同比增长 9.28%；公司及时调整产品结构，漆包线业务净利润大幅增加。公司漆包线生
　　产量、销售量详见上述"一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析(2)漆包线业务"
　　板块。
　　以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
　　见上述"(1)驱动业务收入变化的因素分析"。
　　订单分析
　　公司房地产业务不存在订单情况。
　　公司漆包线业务主要根据客户订单进行生产，客户一般按月确定实际订单需求。2013 年公
　　司无重大订单未能交付的情况发生。
　　公司订单收入占比未超过公司总收入的 50%。
　　新产品及新服务的影响分析
　　报告期内，公司不断加强技术创新，根据客户需求开发出部分新的漆包线品种，且已实现
　　了销售，公司新产品的投入对公司的营业收入及利润未产生重大影响。
　　(5) 主要销售客户的情况
　　单位:元 币种:人民币
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　客户名称
占营业收入比例
　　第一名
206,981,955.62
　　第二名
　　135,051,460.92
　　第三名
　　125,993,310.40
　　第四名
　　124,138,000.00
　　第五名
　　106,870,798.56
　　699,035,525.50
　　公司前 5 名客户销售额占年度销售总额的 8.50%。
　　3、 成本
　　(1) 成本分析表
　　单位:元
　　分行业情况
　　上年同
　　本期占
　　成本构成项
　　分行业
上年同期金额
　　比例(%)
　　漆包线
　　漆包线成本
3,291,203,200.74
3,023,159,617.50
　　房地产
　　房地产成本
2,835,514,946.96
1,523,923,848.67
　　分产品情况
　　上年同
　　本期占
　　成本构成项
　　分产品
　　上年同期金额
　　比例(%)
　　漆包线 漆包线成本 3,291,203,200.74
53.72 3,023,159,617.50
　　房地产 房地产成本 2,835,514,946.96
46.28 1,523,923,848.67
　　其中，漆包线行业成本变化影响因素：漆包线销量增加；房地产行业成本变化影响因素：房地
　　产结算收入增加。
　　(2)主要供应商情况
　　单位：元 币种:人民币
　　供应商
本期发生额
　　第一名
1,998,913,763.13
　　第二名
851,151,949.40
　　第三名
344,301,012.60
　　第四名
107,664,128.39
　　第五名
68,280,730.22
3,370,311,583.74
　　占年度采购总额的比例
　　4、 费用
　　报告期内，公司相关费用等财务数据同比变动 30%以上情况如下：
　　单位：元 币种:人民币
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　本期金额
　　主要受本期货币资金积数较上年同期
　　充裕从而增加资金管理收益、减少非
　　54,716,946.81
114,992,894.31
　　房地产业务阶段性融资综合影响所致
主要受本期营业收入增长的影响，本
　　125,615,426.21
98,290,358.72
期销售费用相应增加
　　主要受海科建 2012 年度第四季度合并
　　入合并报表，而使得本年度与上年度
　　174,870,877.33
137,934,122.92
　　的费用期间不可比所致
　　5、 研发支出
　　(1) 研发支出情况表
　　单位：元
　　本期费用化研发支出
1,615,244.79
　　研发支出合计
1,615,244.79
　　研发支出总额占营业收入比例(%)
　　注：本期研发支出较去年同比增加 42.11%，主要受本期新产品研发加大投入影响所致。
　　情况说明
　　公司漆包线业务设有研发中心，主要为满足市场及用户需求进行新漆包线品种的研究开发。
　　单位：元 币种:人民币
　　报表项目
　　经营活动产生的
主要受本期房地产经
　　-262,354,477.19
1,049,530,676.03
　　现金流量净额
营净流出影响所致
　　主要受本期股权并购
　　投资活动产生的
　　净投入较上年大幅增
　　-1,245,384,897.93
319,301,637.49
　　现金流量净额
　　加影响所致
　　筹资活动产生的
主要受本期增加金融
　　不适用
　　512,412,071.40
-234,553,034.84
　　现金流量净额
机构贷款影响所致
　　7、总体财务状况分析
　　2013 年 12 月 31 日，公司总资产为 157.18 亿元，与年初 147.95 亿元相比增加 9.23 亿元，
　　增长 6.24%；总负债为 96.31 亿元，比年初 97.64 亿元减少 1.33 亿元，下降 1.36%。2013 年 12
　　月 31 日，公司合并资产负债率为 61.27%，较年初 65.99%减少 4.72 个百分点。报告期内，公司
　　资产、负债状况较为平稳，总体变化不大，资产负债率有所降低，偿债能力进一步提高。
　　2013 年 12 月 31 日，公司归属于上市公司股东的净资产为 46.92 亿元，较年初 35.78 亿元
　　增加 11.14 亿元，主要受以下几个因素综合影响：本报告期实现归属于上市公司股东的净利润
　　12.78 亿元，相应增加净资产；根据 2012 年度利润分配方案现金分红 2.49 亿元，相应减少净资
　　产；本报告期实施股权激励计划的行权，本报告期合计行权 1,375.4 万股股份，相应增加净资产
　　8,527.48 万元。
　　报告期内，公司实施股权激励计划的行权，合计行权 1,375.4 万股股份，行权后，公司总股
　　本由年初的 117,680.4059 万股增加为 119,055.8059 万股。
　　2013 年度，公司完成营业收入 82.25 亿元，比上年同期 62.56 亿元增长 31.48%。其中，漆
　　包线业务实现营业收入 35.71 亿元，比上年同期 32.65 亿元增长 9.38%，主要受漆包线销量较上
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　年同期增长 16.28%的影响；房地产业务实现营业收入 46.54 亿元，比上年同期 29.92 亿元增长
　　55.59%，收入增加的主要原因是受本年度新增房地产结算项目的影响，本年度结算面积较上年
　　同期增加较多。
　　受本报告期内房地产结算收入较上年同期大幅增长，以及本年度确认转让深圳冠洋股权投
　　资收益的影响，本报告期内实现归属于上市公司股东的净利润较上年同期有较大幅度提高。 3201
　　年度，公司实现利润总额 16.26 亿元，较上年同期 11.44 亿元增长 42.16%；实现上市公司股东
　　享有的净利润 12.78 亿元，较上年同期 8.31 亿元增加 4.47 亿元，增长 53.79%。
　　本报告期内，公司现金及现金等价物净增加-9.96 亿元，其中：经营活动产生的现金流量净
　　额为-2.62 亿元，主要是本年公司房地产业务销售回笼款小于当年房地产开发投入影响所致；投
　　资活动产生的现金流量净额为-12.45 亿元，主要为本年支付受让骏和地产股权款 8.88 亿元、支
　　付受让闽信置业股权款 2.28 亿元、支付增资富滇银行定金 1.25 亿元影响所致；筹资活动产生的
　　现金流量净额为 5.12 亿元，主要是本年新增金融机构融资影响所致。
　　8、 其它
　　(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
　　报告期内，公司主要利润来源除房地产业务外，因转让深圳冠洋房地产有限公司 100%股权
　　产生投资收益 64,873.40 万元。
　　公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
　　公司于 2013 年 8 月 6 日召开第八届董事会第四十次(临时)会议，审议通过《关于公司公
　　开发行可转换公司债券方案的议案》及相关议案，公司拟向自然人、法人、证券投资基金、符
　　合法律规定的其他投资者发行总额不超过人民币 18 亿元(含 18 亿元)的可转换公司债券，每
　　张面值为人民币 100 元，按面值发行，期限为自发行之日起 6 年，票面利率不超过每年 4.0%。
　　该事项已经公司于 2013 年 8 月 23 日召开的 2013 年第二次临时股东大会审议通过。目前，关于
　　发行可转换公司债券的相关申请材料已报送中国证监会，尚在审核中。具体详见公司于 2013 年
　　8 月 7 日及 2013 年 8 月 24 日刊登在《中国证券报》《上海证券报》及上海证券交易所网站上
　　的公告。
　　此外，公司无延续到报告期内的各类融资或重大资产重组事项。
　　发展战略和经营计划进展说明
　　报告期内，公司实现营业收入 82.25 亿元，同比增加 31.48%，其中房地产业务营业收入 46.54
　　亿元，漆包线业务营业收入 35.71 亿元，基本完成年初制定的目标。
　　报告期内，公司全年开复工面积为 141.4 万平方米，超过 2013 年初制定的全年开复工面积
　　110 万平方米的目标，主要为公司本年度新收购骏和地产(江苏)有限公司开发的骏和棕榈湾
　　项目开复工面积计入所致。
　　报告期内，公司成本费用率 80.7%，与年初制定的计划成本费用率基本一致。
　　① 2013 年，公司收购闽信(苏州)置业发展有限公司、福建宏江置业有限公司、骏和地
　　产(江苏)有限公司股权，竞买取得永泰县樟[2013]挂 15 号、樟[2013]挂 16 号、樟[2013]挂 17
　　号、樟[2013]挂 18 号 4(幅)地块及福州市 2013-46 号地块的国有土地使用权等，适时增加符合公
　　司发展战略的土地储备。报告期内，公司与福建省龙岩经济技术开发区管委会签署了《龙岩经
　　济技术开发区管委会与冠城大通股份有限公司关于土地一级开发委托协议书》 公司将与龙岩经
　　济技术开发区管委会合作完成龙岩陆地港片区内面积约 5100 亩开发用地的土地一级开发项目。
　　②截止报告期末，公司已参股福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司、福建莆田荔城区
　　华兴小额贷款股份有限公司；公司投资入股富滇银行股份有限公司尚待相关监管机构核准。
　　③报告期内，公司全面实施企业预算管理，通过全面的组织、计划、协调企业的人、财、
　　物等资源，优化资源配置，实现企业价值的最大化。公司已将预算管理纳入考核体系，明确公
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　司内部各个层次的管理责任和权限，对公司经营活动进行控制、监督和分析，进一步提升管理
　　效率和管理水平。
　　④报告期内，公司有序推进信息化建设，全面开展 ERP 二期项目业务模块实施推广工作，
　　促进公司对项目公司精细化、标准化、规范化管理，进一步提升公司管理效率。
　　2013 年，公司继续推进“锐才计划”人才培养体系切实落地执行，根据“锐才计划”进行
　　了关键岗位人才盘点工作，组织开展中基层领导力、专业力、文化力培训，全面提升员工的领
　　导技能与专业技能，不断完善人才梯队建设，为公司未来人才培养与储备提供保障。
　　报告期内，公司梳理了公益品牌体系并进行了多地的公益回访，编撰《品牌白皮书》，组织
　　公司 20 周年庆典、长三角品牌见面会，以多种形式组织实施并完善公司品牌建设工作。
行业、产品或地区经营情况分析
主营业务分行业、分产品情况
　　单位:元 币种:人民币
　　主营业务分行业情况
　　营业收入
　　毛利率
　　分行业
　　漆包线
　　3,448,880,837.80
3,291,203,200.74
　　房地产
　　4,594,008,284.87
2,835,514,946.96
　　主营业务分产品情况
　　营业收入
　　毛利率
　　分产品
　　增加 0.36
　　漆包线
3,448,880,837.80
3,291,203,200.74
　　个百分点
　　房地产
　　4,594,008,284.87
2,835,514,946.96
主营业务分地区情况
　　单位:元 币种:人民币
营业收入比上年增减(％)
7,997,526,291.72
　　东北地区
88,708,302.78
　　西北地区
10,362,163.07
　　华南地区
348,866,003.42
　　华中地区
173,067,608.40
　　华北地区
3,474,617,712.78
　　华东地区
3,632,481,962.75
　　西南地区
127,196,489.67
　　其他地区
142,226,048.85
45,362,830.95
8,042,889,122.67
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　(三) 资产、负债情况分析
　　1、 资产负债情况分析表
　　单位:元
　　本期期末
本期期末金
　　上期期末数
　　数占总资
额较上期期
　　项目名称
本期期末数
上期期末数
占总资产的
　　产的比例
末变动比例
　　比例(%)
　　货币资金
907,864,289.35
2,000,407,913.71
　　交易性金融
　　10,601,460.00
　　其他应收款
217,610,535.77
93,577,171.21
　　长期应收款
139,367,690.58
89,847,948.77
　　在建工程
106,308,677.75
57,506,479.74
　　长期待摊费
　　3,893,167.53
7,097,860.08
　　预收账款
1,604,481,928.55
10.21 2,793,755,231.90
　　应交税费
974,504,159.65
588,028,703.95
　　其他应付款
625,030,154.70
3.98 1,358,571,962.10
　　一年内到期
　　的非流动负
823,750,000.00
284,250,000.00
　　长期借款
1,382,091,088.00
800,750,000.00
　　资本公积
131,441,449.89
60,093,039.55
　　盈余公积
264,599,978.15
177,625,976.78
　　未分配利润
3,104,968,295.92
19.75 2,163,649,420.17
　　注：(1)货币资金：主要受本期受让骏和地产及闽信置业投资支出影响所致；
　　(2)交易性金融资产：主要受孙公司盛世翌豪本期期末不再进行国债逆回购影响所致；
　　(3)其他应收款：主要受公司本期期末支付 1.25 亿元富滇银行增资定金影响所致(2014 年 1 月，
　　公司与富滇银行签署协议，该笔其他应收款现已转为预付增资款)
　　(4)长期应收款：主要受南京合泰及海科建 BT 项目本期工程投入影响所致；
　　(5)在建工程：主要受霸州港益自营物业本期投入影响所致；
　　(6)长期待摊费用：主要系本期合并范围减少深圳冠洋相应于本报告期期末减少该公司的长期待
　　摊费用影响所致；
　　(7)预收账款：主要受子公司冠城新泰结转公寓楼收入影响所致；
　　(8)应交税费：主要受房地产业务结算收入及利润增加相应增加税费影响所致；
　　(9)其他应付款：主要受本期确认股权转让收入而将上年末收到的转让深圳冠洋股权款结转影响
　　所致；
　　(10)一年内到期的非流动负债：
主要受本期新增合并骏和地产而增加一年内到期的银行借款以及
　　部分长期借款转入本科目影响所致；
　　(11)长期借款：主要受本期新增借款影响所致；
　　(12)资本公积：主要受本期实施两期股权激励行权影响所致；
　　(13)盈余公积：主要受本期计提盈余公积影响所致；
　　(14)未分配利润：主要受本期实现净利润以及实施 2012 年度分红综合影响所致。
核心竞争力分析
　　公司秉持“凝聚人文，和谐共赢”的核心价值观，在长期发展过程中形成了独特的企业文
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　化，并拥有了一支强有力的人才队伍。在房地产业务及漆包线业务方面，公司具有下列核心竞
　　争力：
　　房地产业务方面
　　1、稳健的经营策略。公司通过多种方式有效合理控制土地成本，并维持未来 2-3 年的土地
　　储备量。
　　2、 冠城大通”地产品牌具有一定的影响力。公司注重品牌建设，确保冠城大通地产品牌
　　在项目所在城市拥有较高的知名度，在全国具有一定知名度并与公司规模相匹配。
　　3、以行业精品为标准的产品质量。公司每一个楼盘开发公司都将业主利益放在首位，多方
　　面加强管理，力求将每一个项目打造成行业精品。
　　漆包线业务方面
　　1、公司漆包线业务历史悠久，技术实力雄厚，生产规模、研发水平及品牌影响力均位居行
　　业前列。
　　2、产品质量国内领先，部分达到国际先进水平，多个产品品牌获国家金牌、银牌等各类奖
　　项。 武夷”
牌漆包线凭借其卓越的产品品质、顾客满意度和品牌知名度， “中国名牌产品”
　　及“中国电器工业最具影响力品牌” 。
　　3、稳定的客户关系。公司目前已和国内外多家知名企业建立了长期稳定的战略合作关系，
　　每年都被多家客户评为优秀供应商。
　　报告期内公司核心竞争力未发生重大变化。
　　(五) 投资状况分析
　　1、 对外股权投资总体分析
　　单位：万元
　　2013 年对外
股权投资额
2012 年对外股权投资额
139,496.48
　　本报告期投入
占被投资公司
　　被投资的公司名称
的权益比例
　　闽信(苏州)置业发展有限公司
　　北京实创科技园开发建设股份有限公司
　　南京冠城大通机电有限公司
　　10,000.00
　　福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司
　　福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司
　　福建冠城元泰创意园建设发展有限公司
　　福建冠城龙泰置业发展有限公司
　　骏和地产(江苏)有限公司
　　福建宏江置业有限公司
　　福州融达典当有限公司
　　注：2012 年 12 月公司与控股子公司福州大通机电有限公司共同投资组建南京冠城大通机电有
　　限公司，注册资本 15000 万元，其中冠城大通持股 20%，福州大通持股 80%，2012 年度公司及
　　福州大通合计到资 5000 万元。根据章程约定，公司及福州大通于本年度将剩余 10000 万元全部
　　到资。
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　证券投资情况
　　占期末
期末账面价
金额(元) (股)
　　例(％)
　　兴业银
471,200.00
379,080.00
3,843,871.20
144,050.40
　　工银全
　　基金 486001
500,000.00
492,650.84
547,335.08
　　球基金
　　兴业证
　　股票 601377
122,980.00
　　报告期已出售证券投资损益
269,716.32
981,200.00
4,514,186.28
427,642.99
　　持有其他上市公司股权情况
　　单位：元
　　报告期所
　　证券代
期末账面价
　　有者权益
　　可供出
　　售金融
　　601166
471,200.00
3,843,871.20
144,050.40
-374,025.60
　　可供出
　　售金融
　　601377
122,980.00
-36,660.00
481,200.00
3,966,851.20
145,610.40
-410,685.60
　　持有非上市金融企业股权情况
　　占该公
　　所持对
最初投资金
期末账面价
报告期所有者
　　象名称
权益变动(元)
　　福州隆
　　达典当
　　13,991,400.00
13,991,400.00
311,600.00
10,535,900.00
　　有限公
　　福建武
　　夷山市
　　华兴小
　　10,000,000.00
10,000,000.00
10,000,000.00
　　额贷款
　　股份有
　　限公司
　　福建莆
　　田荔城
　　12,000,000.00
12,000,000.00
12,000,000.00
　　区华兴
　　小额贷
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　款股份
　　有限公
　　工银全
　　500,000.00
492,650.84
547,335.08
　　球基金
36,491,400.00
492,650.84
36,538,735.08
323,916.27
32,613,246.18
　　2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
　　(1) 委托理财情况
　　本年度公司无委托理财事项。
　　委托贷款情况
　　本年度公司无委托贷款事项。
募集资金使用情况
　　报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
主要子公司、参股公司分析
　　单位：万元
　　公司名称
　　北京冠城新
　　太阳星城
　　泰房地产开
213,802.99
253,033.46
　　发有限公司
　　北京冠城正
　　太阳星城
　　业房地产开
　　发有限公司
　　公司 2013 年度与 2012 年度相比增加了 5 家子公司——闽信(苏州)置业发展有限公司、骏和
　　地产(江苏)有限公司、福建冠城龙泰置业发展有限公司、福建宏江置业有限公司、福建宏江
　　酒店有限公司。其中福建冠城龙泰置业发展有限公司为新设立子公司，负责开发龙岩陆地港土
　　地一级开发项目。闽信(苏州)置业发展有限公司、骏和地产(江苏)有限公司、福建宏江置
　　业有限公司均为公司收购所得，福建宏江酒店有限公司为福建宏江置业有限公司全资子公司，
　　公司取得该四家公司将进一步增加公司土地储备。
非募集资金项目情况
　　单位:万元 币种:人民币
本年度投入
累计实际投 项目收益
　　项目名称
　　公司以人民币 22,788.40 万元
　　价格受让闽信地产有限公司
　　22,788.40
　　持有的闽信(苏州)置业发展
　　有限公司 100%股权
　　公司以人民币 3,835.42 万元
　　的价格受让北京市国通资产
　　尚未产生
　　管理有限责任公司持有的北
　　3,835.42
　　京实创科技园开发建设股份
　　有限公司 2.95%股权
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　公 司与控股子公司福州大通
　　机电有限公司共同投资组建
　　南京冠城大通机电有限公司，
　　其中冠城大通持股 20%，福
　　尚未产生
　　州大通持股 80%，合计享有
　　15,000.00
　　权益 60.8%。第三期公司出资
　　400 万元、福州大通出资 2600
　　万，福州大通第四期出资
　　7000 万元
　　公司以人民币 1,000 万元出资
　　参与发起设立福建武夷山市
　　1,000.00
　　华兴小额贷款股份有限公司，
　　持股比例为 6.67%元
　　公司以人民币 1,200 万元出资
　　参与发起设立福建莆田荔城
　　1,200.00
　　区华兴小额贷款股份有限公
　　司，持股比例为 10%
　　公司以人民币 570 万受让福
　　尚未产生
　　建冠城元泰创意园建设发展
　　570.00
　　有限公司 3%股权
　　公司以人民币 7,000 万元出资
　　参与发起设立福建冠城龙泰
　　7,000.00
　　置业发展有限公司，
　　为 70%
　　公司以人民币 3,200 万以增资
　　尚未产生
　　方式取得福建宏江置业有限
　　3,200.00
　　公司 80%股权
　　公司以人民币 88,849.07 万元
　　受让骏和地产
(江苏)有限公
　　88,849.07
　　司 100%股权
　　公司以人民币 1053.59 万增资
　　尚未产生
　　福州融达典当有限公司，
　　1,053.59
　　比例由 16.4%增至 27.63%
144,496.48
139,496.48
144,496.48
　　二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一) 行业竞争格局和发展趋势
　　房地产业务：
　　2013 年，国家不断完善房地产调控的长效机制，加快土地改革进度，持续推进新型城镇化
　　规划及保障安居工程，实施差别化信贷政策，上述一系列措施为房地产市场长期健康发展提供
　　了保障。
　　公司认为，国内房地产市场整体政策走势未来将更加“市场化”和“细分化”。当前，我国
　　仍处于城镇化持续发展阶段，居民收入持续提升，住房刚性需求和改善需求潜力仍然较大，未
　　来一段时期内房地产市场结构性需求仍将持续。预计在经济平稳增长背景下，房地产市场需求
　　未来将保持平稳发展态势，但价格涨幅或有所放缓。
　　漆包线业务：
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　2014 年，漆包线市场机遇与挑战并存，美国经济复苏明显，可能带动新兴经济体经济的逐
　　步复苏，市场需求或将有所增加，但生产要素成本可能继续上涨，财务成本压力增大，行业风
　　险和困难亦会增大。漆包线行业发展必须从技术革新方向继续寻找机会，靠技术领先赢得利润。
公司发展战略
　　公司坚持“稳中求进”的发展战略。房地产方面，公司确立了聚焦北京、南京，以经济较
　　为活跃的环渤海、长三角、海西经济区、珠三角为重点拓展区域，以“创新人居生活”的开发
　　理念为消费者提供宜居、乐居产品的房地产发展战略；漆包线方面，坚持以市场为导向，继续
　　发挥行业龙头作用，积极推动科技创新和产品结构调整，根据用户需求不断完善和开发新产品，
　　继续保持在生产规模、研发水平及品牌影响力等方面的行业领先地位。同时，在房地产业竞争
　　日趋激烈及房价高企的大趋势下，公司在坚持发展传统的漆包线和地产业务的同时，将尝试产
　　业上的创新，深入稳妥地深化产业转型。
　　2014 年，公司将继续密切关注政策变化和市场走向，积极调整产品结构和销售策略，落实
　　内部控制规范各项要求，不断提升公司管理水平及整体竞争力，促进公司房地产及漆包线业务
　　稳健增长。预计公司 2014 年合并营业收入约为 85 亿元，成本费用率约为 80％。具体经营计划
　　如下：
　　(1)2014 年，公司将密切跟踪政策及市场变化，把握市场走向，及时调整房地产经营策
　　略，加快现有项目开发进度，计划全年开复工面积达到 160 万平方米，房地产业务营业收入达
　　到 50 亿元。
　　(2)稳健经营把握节奏，适时增加符合公司发展战略的土地储备。
　　(3)完善预算管理，提升成本控制能力，提高经营效益。
　　(4)拓宽融资渠道，提高资金利用率，加强财务资金管理，保证公司资金安全。
　　(5)继续推进公司品牌、信息化及人力资源管理建设。
　　(6)2014 年，公司漆包线业务将以市场为导向，以技术进步推进产品升级，加大新品研
　　发、工艺改进力度；坚持技术领先，提高现有市场占有率；增强成本控制能力，提高经济效益。
　　收 入计划
成本费用计
新年度经营目标
　　(亿元)
　　1、房地产业务全年开复工面积达到 160 万平方米，营业收入约 50
　　亿元；
　　2、漆包线业务全年计划销量约 6 万吨，实现销售收入约 35 亿元。
　　(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
　　为实现上述计划，公司预计 2014 年度资本性支出所需资金约为 30 亿元，所需资金将通过
　　自筹等方式解决。
可能面对的风险
　　房地产业务风险：
　　1、政策风险
　　2014 年，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的市场化，政策
　　风险仍不容忽视。针对上述风险，公司将密切关注房地产市场形势变化，根据各区域不同调控
　　政策及时调整公司各个项目的经营策略，积极应对调控带来的不确定性因素；通过内部控制规
　　范提升公司的管理水平、决策科学性以及策略前瞻性；强化质量管理，增强公司地产品牌竞争
　　力和美誉度；坚持成本控制，稳健经营把握节奏，适时增加符合公司发展战略的土地储备，实
　　现公司房地产业务持续稳定发展。
　　2、经营风险
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　随着国家对房地产行业调控政策效果的进一步显现，市场保障性住房供应的逐渐增加，以
　　及 2012 年第四季度以来土地市场成交回暖，部分城市去库存压力剧增，并存在供应过剩和价格
　　下行的风险。针对上述风险，公司将根据市场需求调整经营方针，灵活推出与市场需求相吻合
　　的不同产品，通过对市场的准确判断和把握及时调整营销策略，加快现有项目的销售。
　　3、资金运营风险
　　2014 年，房地产行业资金运营风险或将加剧。央行预计会继续保持稳健的货币政策，短期
　　内信贷和社会融资规模仍将平稳增长，但是利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，
　　中长期货币信贷环境不再宽松，这对房地产企业的稳定发展提出更为严峻的挑战。针对该风险，
　　公司将强化预算管理和资金管理，提高资金统筹调配能力，拓展融资品种，拓宽融资渠道；同
　　时加大现有存量房的销售力度，加快资金周转，减少资金营运风险。
　　漆包线业务风险：
　　2014 年，漆包线行业发展依然面临诸多困难，主要有如下风险：1、市场需求不足；2、企
　　业间价格竞争压力增大；3、生产要素成本持续上涨，进一步压缩利润空间。
　　针对上述风险，公司将沉着应对市场风险，继续抢市场扩销量；及时调整产品结构，通过
　　增加新品研发投入，促进产品技术创新和工艺改进力度，进一步拓展市场发展空间；加强资金
　　筹措和管理，降低财务费用，提高资金使用效率；科技节能降低成本，加强内部管理，深化落
　　实精细化管理各项工作，提高经营效益。
　　三、 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
　　(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
　　√ 不适用
　　(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
　　√ 不适用
　　(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
　　√ 不适用
　　四、 利润分配或资本公积金转增预案
　　(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
　　1、根据中国证监会下发的[2013]43 号文件《上市公司监管指引第 3 号--上市公司现金分红》
　　相关规定以及公司实际经营情况，公司于 2014 年 1 月对《公司章程》中关于利润分配政策的部
　　分条款进行修订。修订后的《公司章程》第一百五十七条规定：
　　公司应保持利润分配政策的连续性和稳定性，公司的利润分配政策及决策程序和机制为：
　　(1)公司的利润分配政策：
　　①利润分配形式：公司采取现金、股票或者现金股票相结合的分配方式；公司优先采用现
　　金分红的利润分配方式；公司原则上每年进行一次利润分配，公司董事会可以根据公司的盈利
　　情况提议进行中期现金分红；
　　②公司的利润分配应重视对股东的合理投资回报，同时兼顾公司的实际经营情况及公司的
　　远期战略发展目标。在公司盈利、现金流满足公司持续经营、长期发展和投资计划的前提下，
　　最近三年以现金方式累计分配的利润原则上不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三
　　③公司现金分红条件：公司当年实现盈利，且弥补以前年度亏损和依法提取公积金后，累
　　计未分配利润为正值，且审计机构对公司的该年度财务报告出具无保留意见的审计报告，公司
　　优先采取现金方式分配股利。公司采取现金方式分配股利的，应当按照下列规定进行：
　　a、公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利
　　润分配中所占比例最低应达到 80%；
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　b、公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利
　　润分配中所占比例最低应达到 40%；
　　c、公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利
　　润分配中所占比例最低应达到 20%；
　　公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
　　重大投资或重大现金支出是指： 公司未来十二个月内拟对外投资、收购资产(含土地使用权)
　　或者购买设备等的累计支出达到或者超过公司最近一期经审计净资产的 10%。
　　④发放股票股利的具体条件：公司在经营状况良好，保证股本规模合理的前提下，并且公
　　司董事会认为发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以提出股票股利分配预案，并
　　经股东大会审议通过后实施；
　　⑤公司发行证券、重大资产重组、合并分立或者因收购导致公司控制权发生变更的，公司
　　应当在募集说明书或发行预案、重大资产重组报告书、权益变动报告书或者收购报告书中详细
　　披露募集或发行、重组或者控制权发生变更后公司的现金分红政策及相应的安排、董事会对上
　　述情况的说明等信息；
　　⑥存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当扣减该股东所分配的现金红利，以偿还其
　　占用的资金；
　　⑦公司的利润分配应符合相关法律、法规的规定。
　　(2)公司利润分配的决策程序和机制：
　　①公司董事会结合公司盈利情况、资金需求和股东回报规划提出合理的分红建议和预案，
　　经董事会审议通过后报经公司股东大会审议批准后实施。如需调整利润分配方案，应重新履行
　　上述程序。公司独立董事应对利润分配预案进行审核并发表独立意见；独立董事可以征集中小
　　股东的意见，提出分红提案，并直接提交董事会审议。
　　②公司应当严格执行本章程确定的现金分红政策以及股东大会审议批准的现金分红具体方
　　案。确有必要对本章程确定的现金分红政策进行调整或者变更的，
应当满足本章程规定的条件，
　　经过详细论证后，
履行相应的决策程序，并经出席股东大会的股东所持表决权的 2/3 以上通过；
　　独立董事要对调整或变更的理由真实性、充分性、合理性、审议程序真实性和有效性以及是否
　　符合本章程规定的条件等事项发表明确意见，且公司应在股东大会召开前与中小股东充分沟通
　　交流，并及时答复中小股东关心的问题，必要时，可通过网络投票系统征集股东意见。
　　③公司调整现金分红政策的具体条件：
　　a、公司发生亏损或者已发布预亏提示性公告的；
　　b、自利润分配的股东大会召开日后的两个月内，公司除募集资金、政府专项财政资金等专
　　款专用或专户管理资金以外的现金(含银行存款、高流动性的债券等)余额均不足以支付现金
　　股利；
　　c、按照既定分红政策执行将导致公司股东大会或董事会批准的重大投资项目、重大交易无
　　法按既定交易方案实施的；
　　d、董事会有合理理由相信按照既定分红政策执行将对公司持续经营或保持盈利能力构成实
　　质性不利影响的。
　　(3)现金分红的监督约束机制：
　　①监事会应对董事会和管理层执行公司分红政策和股东回报规划的情况及决策程序进行监
　　②公司董事会、股东大会在对利润分配政策进行决策和论证过程中应当充分考虑独立董事
　　和中小股东的意见。股东大会对现金分红具体方案进行审议时，应通过多种渠道主动与股东特
　　别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东诉求，并及时答复中小股东关心的问题；
　　③在公司盈利的情况下，公司董事会未做出现金利润分配预案的，应当在定期报告中披露
　　未分红的原因、未用于分红的资金留存公司的用途，独立董事应当对此发表明确的独立意见；
　　④公司应当在定期报告中详细披露现金分红政策的制定及执行情况，说明是否符合公司章
　　程的规定或者股东大会决议的要求，分红标准和比例是否明确和清晰，相关的决策程序和机制
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　是否完备，独立董事是否尽职履责并发挥了应有的作用，中小股东是否有充分表达意见和诉求
　　的机会，中小股东的合法权益是否得到充分维护等。对现金分红政策进行调整或变更的，还要
　　详细说明调整或变更的条件和程序是否合规和透明等。
　　2、上述现金分红政策已经公司 2014 年 1 月 7 日召开的第九届董事会第二次(临时)会议
　　及 2014 年 1 月 23 日召开的 2014 年第一次临时股东大会审议通过，公司独立董事对现金分红政
　　策进行了认真研究论证，公司与中小股东在股东大会上进行了充分沟通。
　　3、公司第八届董事会第三十二次会议提出 2012 年度利润分配预案：以 2012 年 12 月 31 日
　　公司的总股本 1,176,804,059 股为基数，向全体股东每 10 股派现金红利 2.12 元(含税)
　　。该利润
　　分配预案由股东大会审议通过后实施，公司于 2013 年 6 月 26 日完成 2012 年度利润分配方案。
　　4、公司目前现金分红政策的制定及执行情况符合公司章程的规定，分红标准和比例明确清
　　晰。公司利润分配预案需经公司董事会审议后提交公司股东大会审议通过方可实施，决策程序
　　完整，机制完备。
　　5、公司第九届董事会第三次会议审议通过《公司 2013 年度利润分配预案》 由于公司所处
　　行业为资金密集型行业，目前所处发展阶段虽属成熟期，但有重大资金支出安排。考虑到中长
　　期货币信贷环境，以及近期货币资金市场状况存在较大不确定性，为保证公司现阶段经营及长
　　期发展需要，公司 2013 年度拟不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。该利润分配预
　　案尚需提交公司股东大会审议通过方可实施。
　　公司留存未分配利润用于资本性支出，预计收益不低于银行同期贷款利率。
　　公司 2011 年度、2012 年度现金分红共计 345,097,790.32 元，最近三年以现金方式累计分配
　　的利润已超过最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十，符合《公司章程》及相关法律法
　　规的规定。
　　公司董事会全体董事在第九届董事会第三次会议上对上述利润分配预案均投赞成票，公司
　　独立董事在利润分配预案制定过程中与公司其他董事及管理层进行了充分沟通，并对公司本次
　　利润分配的合理性发表独立意见，
认为董事会提出的 2013 年度利润分配预案充分考虑了公司现
　　阶段的经营状况、资金需求及未来发展等因素，符合《公司章程》中规定的利润分配政策，也
　　符合相关法律法规的规定，不存在损害股东特别是中小股东利益的情况，同时也有利于公司健
　　康、持续稳定发展的需要，独立董事同意该利润分配预案。公司将在审议本次利润分配预案的
　　股东大会上为投资者提供现场及网络投票方式，为广大投资者特别是中小投资者参与决策提供
　　便利。
　　(二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细
　　披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
　　报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现
　　未分配利润的用途和使用计划
　　金红利分配预案的原因
　　由于公司所处行业为资金密集型行业，目前所处发展
　　阶段虽属成熟期，但有重大资金支出安排。考虑到中
　　长期货币信贷环境，以及近期货币资金市场状况存在
　　公司留存未分配利润用于资本性支出，预计收
　　较大不确定性，为保证公司现阶段经营及长期发展需
　　益不低于银行同期贷款利率。
　　要，公司 2013 年度拟不进行利润分配，也不进行资
　　本公积金转增股本。该利润分配预案尚需提交公司股
　　东大会审议通过方可实施。
公司近三年(含报告期)的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
　　单位：元 币种：人民币
　　分红年 每 10 股 每 10 股
现金分红的数 分红年度合并报 占合并报表中
派息数 股转增
表中归属于上市 归属于上市公
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　数(股) (元)(含 数
公司股东的净利 司股东的净利
润的比率(%)
　　2013 年
0 1,277,775,337.61
　　2012 年
0 249,482,460.51
830,837,471.35
　　2011 年
95,615,329.81
795,814,606.91
　　五、 积极履行社会责任的工作情况
　　冠城大通股份有限公司 2013 年度社会责任报告于 2014 年 2 月 27 日刊登在上海证券交易所
　　网站上。
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　第五节
　　一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
　　本年度公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。
　　二、 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
　　√ 不适用
　　三、 破产重整相关事项
　　本年度公司无破产重整相关事项。
　　四、 资产交易、企业合并事项
　　(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
　　事项概述及类型
　　2013 年 1 月 14 日，公司召开第八届董事会第三十一次 (临时)
　　详见公司于 2013 年 1 月 15
　　会议， 同意公司以人民币 22,788.4 万元价格受让闽信地产有限
　　日刊登在《中国证券报》、
　　公司持有的闽信(苏州)置业发展有限公司 100%股权。2013
　　海证券报》及上海证券交易
　　年 4 月 22 日，闽信(苏州)置业发展有限公司完成该项交易
　　所网站上的公告。
　　的工商变更手续。
　　2013 年 4 月 2 日，公司召开第八届董事会第三十三次(临时)
　　会议，同意公司控股子公司北京海淀科技园建设股份有限公司
详见公司于 2013 年 4 月 8 日
　　以人民币 3,835.42 万元的价格受让北京市国通资产管理有限
刊登在《中国证券报》 《上
　　责任公司持有的北京实创科技园开发建设股份有限公司
海证券报》及上海证券交易
　　2.95%股权。2013 年 5 月 23 日，北京实创科技园开发建设股
所网站上的公告。
　　份有限公司完成该项交易的工商变更手续。
　　2013 年 7 月 16 日，公司召开第八届董事会第三十九次(临时)
　　详见公司于 2013 年 7 月 17
　　会议，同意公司通过增资方式收购福建宏江置业有限公司，即
　　日刊登在《中国证券报》、
　　公司向福建宏江置业有限公司增资人民币 3,200 万元，增资完
　　海证券报》及上海证券交易
　　成后公司持有宏江置业 80%股权。2013 年 7 月 23 日，福建宏
　　所网站上的公告。
　　江置业有限公司完成该项交易的工商变更手续。
　　2013 年 9 月 5 日，公司召开第八届董事会第四十二次(临时)
　　会议，同意公司以人民币 39,093.59 万元价格受让骏和投资有
详见公司于 2013 年 9 月 7 日
　　限公司持有的骏和地产(江苏)有限公司 44%股权，以人民币
刊登在《中国证券报》 《上
　　49,755.48 万元价格受让自然人魏成辉持有的骏和地产(江苏)
海证券报》及上海证券交易
　　有限公司 56%股权。2013 年 10 月 14 日，骏和地产(江苏)
所网站上的公告。
　　有限公司完成该项交易的工商变更手续。
　　2013 年 6 月 21 日，公司召开第八届董事会第三十七次(临时)
　　详见公司于 2013 年 6 月 22
　　会议，同意将公司持有的控股子公司桂林鸿达置业发展有限公
　　日刊登在《中国证券报》、
　　司 75%股权， 以人民币 1,290 万元的价格出售予自然人张国庆。
　　海证券报》及上海证券交易
　　2013 年 7 月 31 日，桂林鸿达置业发展有限公司完成该项交易
　　所网站上的公告。
　　的工商变更手续。
　　2013 年 9 月 29 日，公司召开第八届董事会第四十四次(临时)
详见公司于 2013 年 10 月 8
　　会议，同意全资子公司北京京冠房地产开发有限公司转让其持
日刊登在《中国证券报》、
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　有的北京鑫阳房地产开发有限公司合计 80%股权， 即将持有的
海 证券报》及上海证券交易
　　北京鑫阳 48%股权，以人民币 6,750.258 万元的价格转让给自
所网站上的公告。
　　然人李世强；将持有的北京鑫阳 32%股权， 以人民币 4,500.172
　　万元的价格转让给自然人林希。2013 年 10 月 17 日，北京鑫
　　阳房地产开发有限公司完成该项交易的工商变更手续。
　　详见公司分别于 2013 年 12
　　2013 年 12 月 6 日，公司召开第八届董事会第四十九次(临时)
月 7 日、2013 年 12 月 24 日、
　　会议，同意公司出资不超过人民币 16 亿元认购富滇银行股份
2014 年 1 月 22 日刊登在《中
　　有限公司增资扩股股份。2013 年 12 月 23 日，公司 2013 年第
国证券报》 《上海证券报》
　　四次临时股东大会审议通过该交易事项。
及上海证券交易所网站上的
　　公告。
　　(二) 临时公告未披露或有后续进展的情况
　　1、 收购资产情况
　　单位:万元 币种:人民币
　　自本年
　　初至本
　　自收购
　　的企业
　　以资产
　　评估报
　　告书确
　　估值为
　　定转让
　　以资产
　　评估报
　　告书确
　　估值为
　　定转让
　　协议约
　　570.00
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　评估报
　　告书确
　　定的净
　　39,093.59
　　估值为
　　依据确
　　定转让
　　以资产
　　评估报
　　告书确
　　定的净
　　49,755.48
　　估值为
　　依据确
　　定转让
出售资产情况
　　单位:万元 币种:人民币
　　本年初
　　起至出
　　售日该
　　司贡献
　　的净利
　　73,320.00
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　1,872.00
　　1,290.00
　　11,250.43
　　五、 公司股权激励情况及其影响
　　(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
　　事项概述
　　1、2013 年 3 月 13 日，公司召开的第八届董事会第三十
　　二次会议审议通过 《关于公司股权激励计划第二个行权期
　　行权有关安排的议案》 ，公司股票期权激励计划第二个行
　　权期行权条件已经成就，股票期权激励计划确定的 32 名 详见公司于 2013 年 3 月 18 日刊登
　　激励对象考核合格。公司通过向 32 名可行权的激励对象 在《中国证券报》《上海证券报》
　　定向发行股票作为激励对象行权的股票来源。 激励对象根 及上海证券交易所网站上的公告。
　　据《股票期权激励计划》第二次行权的行权价格为 6.36
　　元/股，公司根据政策规定的行权窗口期确定具体行权日，
　　统一办理公司《股票期权激励计划》激励对象股票期权行
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　权及相关的行权股份登记手续。
　　2、2013 年 6 月 21 日，公司召开第八届董事会第三十七
　　次(临时)会议，审议通过《关于调整股权激励计划股票
　　期权行权价格的议案》 公司 2012 年度利润分配方案已经
详见公司于 2013 年 6 月 22 日刊登
　　公司 2012 年度股东大会审议通过，根据《股票期权激励
在《中国证券报》《上海证券报》
　　计划》相关规定，公司董事会决定就上述利润分配事项对
及上海证券交易所网站上的公告。
　　股票期权激励计划规定的行权价格进行调整，
调整后的行
　　权价格为 6.20 元/股。
　　3、2013 年 6 月，公司实施首期股权激励计划第一次行权，
　　详见公司于 2013 年 6 月 27 日刊登
　　行权股份 1182.9 万股已于 2013 年 6 月 26 日在中国证券
　　在《中国证券报》《上海证券报》
　　登记结算有限责任公司上海分公司办理完成股份登记手
　　及上海证券交易所网站上的公告。
　　续，并于 2013 年 7 月 1 日起上市流通。
　　4、2013 年 12 月，公司实施首期股权激励计划第二次行
　　详见公司于 2013 年 12 月 14 日刊
　　权，行权股份 192.5 万股已于 2013 年 12 月 13 日在中国
　　登在《中国证券报》 上海证券报》
　　证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成股份登
　　及上海证券交易所网站上的公告。
　　记手续，并于 2013 年 12 月 18 日起上市流通。
临时公告未披露或有后续进展的股权激励情况
　　单位：份
　　公司董事(不含独立董事)、高级管理人员、公司及子公司
　　报告期内激励对象的范围
核心技术(业务)人员以及董事会认为需要以此方式进行
　　激励的相关公司员工。
　　报告期内授出的权益总额
　　报告期内行使的权益总额
13,754,000
　　报告期内失效的权益总额
　　至 报告期末累计已授出但尚未
　　12,518,000
　　行使的权益总额
　　至 报告期末累计已授出且已行
　　13,754,000
　　使的权益总额
　　2013 年 6 月 21 日，公司召开第八届董事会第三十七次(临
　　时)会议，审议通过《关于调整股权激励计划股票期权行
　　报 告期内授予价格与行权价格 权价格的议案》
。公司 2012 年度利润分配方案已经公司
　　历次调整的情况以及经调整后 2012 年度股东大会审议通过，根据《股票期权激励计划》
　　的最新授予价格与行权价格
相关规定，公司董事会决定就上述利润分配事项对股票期
　　权激励计划规定的行权价格进行调整，调整后的行权价格
　　为 6.20 元/股。
　　董事、监事、高级管理人员报告期内获授和行使权益情况
　　报告期内获授权 报告期内行使权
报告期末尚未行使
　　益数量
的权益数量
　　董 事 、高级
　　管理人员
　　高 级管理人
　　韩国建
　　高 级管理人
　　林思雨
　　商建光
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　高 级管理人
　　肖林寿
　　高 级管理人
　　张生(注)
　　报告期内， 公司董事会根据股东大会的授权办理了公司
　　票期权激励计划》第一次及第二次的行权事宜，
《股票期权
　　激励计划》第一次行权股票 1182.9 万股及第二次行权股票
　　因 激励对象行权所引起的股本
192.5 万股已分别于 2013 年 6 月 26 日及 2013 年 12 月 13
　　变动情况
日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成登
　　记，并分别于 2013 年 7 月 1 日及 2013 年 12 月 18 日起在
　　上海证券交易所上市流通，公司总股本由报告期初
　　1,176,804,059 股增加至报告期末 1,190,558,059 股。
　　估值技术采用布莱克-舒尔茨(Black-Scholes Model)模型
　　权益工具公允价值的计量方法
　　确定。
　　采用布莱克-舒尔茨(Black-Scholes Model)模型对股票期
　　权成本进行估计。
　　参数：
　　(1)授予日标的股票市场价格：2010 年 12 月 21 日公司
　　股票收盘价，即 9.81 元。
　　(2)股票期权行权价格：10.39 元/股(本期调整为 6.20 元
　　/股)。
　　(3)股票期权预期期限： (加权最短生效期＋总有效期限)
　　/2，即 3.5 年。
　　估值技术采用的模型、参数及选
(4)预期股价波动率：考虑到公司股票在过去 3 年(与预
　　取标准
期期限相同)中的股本总额变化较大，且总盘子较小，根
　　据公司的历史股价波动率无法很好的反映对未来股价波动
　　的预测，而冠城大通未来的规模逐渐扩大，股价波动将更
　　趋近于房地产行业股价波动率。因此，根据过去 3 年房地
　　产行业的股价波动率预测标的股票的股价波动率，即
　　44.31%。
　　(5)预期分红收益率： 根据最近一年公司分红收益率预测，
　　即 0.357%。
　　(6)无风险利率： 采用授予日的 3 年期(与预期期限相同)
　　中国固定利率国债收益率，即 3.066%。
　　权 益工具公允价值的分摊期间
　　及结果
117.00 万元 4044.22 万元 664.31 万元 494.55 万元
　　注：张生先生于 2013 年 12 月 23 日起任公司第九届监事会职工代表监事。根据相关规定，其报
　　告期末尚未行使 120,000 份股票期权由公司 2014 年 2 月 25 日召开的第九届董事会第三次会议
　　予以注销。
　　六、 重大关联交易
　　(一) 关联债权债务往来
　　1、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
　　公司根据 2012 年第一次临时股东大会审议通过的《关于向福建丰榕投资有限公司借款不超
　　过人民币 3 亿元的议案》
　　，于 2012 年向福建丰榕投资有限公司(以下简称“丰榕投资”)借款人
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　民币合计 22,300 万元，借款期限为 24 个月。 报告期内，
公司在本借款项下累计支付利息 988.08
　　万元，并已全额归还上述借款。 公司于 2013 年 7 月 3 日召开的第八届董事会第三十八次 (临时)
　　会议及 2013 年 7 月 19 日召开的 2013 年第一次临时股东大会审议通过了
《关于向福建丰榕投资
　　有限公司借款不超过人民币 2 亿元的议案》
，同意公司向丰榕投资借款不超过人民币 2 亿元，借
　　款年利率不超过 10%，每笔借款期限 2 年。
(详见公司分别于 2013 年 7 月 4 日、2013 年 7 月 20
　　日刊登在《中国证券报》《上海证券报》及上海证券交易所网站上的公告。 截止本报告期末，
　　公司尚未发生该项借款。
　　七、 重大合同及其履行情况
　　(一) 托管、承包、租赁事项
　　√ 不适用
　　单位:元 币种:人民币
　　公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
　　担保方
　　冠城大
　　年5 年5 年5
　　通股份
　　20,000,000.00
　　月9 月9 月9
　　有限公
　　冠城大
　　年8 年8 年8
　　通股份
　　18,000,000.00
　　有限公
　　冠城大
　　年8 年8 年8
　　通股份
　　20,000,000.00
　　有限公
　　报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保)
58,000,000.00
　　报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保)
58,000,000.00
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　公司对子公司的担保情况
　　报告期内对子公司担保发生额合计
741,462,561.15
　　报告期末对子公司担保余额合计(B)
358,272,358.64
　　公司担保总额情况(包括对子公司的担保)
　　担保总额(A+B)
416,272,358.64
　　担保总额占公司净资产的比例(%)
其他重大合同
　　1、2012 年 12 月 31 日，公司控股子公司北京海淀科技园建设股份有限公司下属子公司北
　　京德成置地房地产开发有限公司就向五矿国际信托有限公司融资借款人民币 5 亿元事宜与其达
　　成一致意见，并与其签署了《应收账款转让及回购合同》
，相当于借款年利率为 11.63%，借款
　　期限为实际放款之日起一年。具体请参阅公司 2013 年 1 月 8 日刊登在《中国证券报》《上海证
　　券报》及上海证券交易所网站上的公告。
　　2、2013 年 1 月 15 日，公司与漳州市人民政府、福建省投资开发集团有限责任公司签订了
　　《关于设立小额贷款公司的合作框架协议》
，由三方在漳州市 11 个县(市、区)共同推进设立
　　小额贷款公司。具体请参阅公司 2013 年 1 月 18 日刊登在《中国证券报》《上海证券报》及上
　　海证券交易所网站上的公告。
　　2013 年 1 月 11 日，公司以新发起人身份与原发起人签订《福建武夷山市华兴小额贷款股
　　份有限公司发起人补充协议》
，根据补充协议的约定，公司以人民币 1,000 万元出资参与发起设
　　立福建武夷山市华兴小额贷款股份有限公司，持股比例为 6.67%。2013 年 2 月 27 日，福建武夷
　　山市华兴小额贷款股份有限公司完成工商注册登记手续，注册资本为人民币 1.5 亿元。
　　2013 年 1 月 26 日，公司以新发起人身份与原发起人签订《福建莆田荔城区华兴小额贷款
　　股份有限公司发起人补充协议》
，根据补充协议的约定，公司以人民币 1,200 万元出资参与发起
　　设立福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司，持股比例为 10%。2013 年 5 月 31 日，福建
　　莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司完成工商注册登记手续，注册资本为人民币 1.2 亿元。
　　3、2013 年 5 月 2 日，公司与上海诚盈三期股权投资中心(有限合伙) 控股子公司北京太
　　阳宫房地产开发有限公司、福建丰榕投资有限公司签订《股权增资及远期受让合同》
，太阳宫地
　　产与诚盈三期、中信银行股份有限公司总行营业部签署了相关《委托贷款合同》
，公司与诚盈三
　　期、太阳宫地产签署了相关《转让协议》
。公司下属子公司北京太阳宫房地产开发有限公司向上
　　海诚盈三期股权投资中心(有限合伙)融资人民币 6 亿元，期限三年，年利率不超过 12%。具
　　体请参阅公司 2013 年 5 月 6 日刊登在《中国证券报》《上海证券报》及上海证券交易所网站上
　　的公告。
　　4、2013 年 9 月 5 日，公司与骏和投资有限公司、自然人魏成辉签署了《关于骏和地产(江
　　苏)有限公司 100%股权的转让协议》 公司以人民币 39,093.59 万元价格受让骏和投资有限公司
　　持有的骏和地产 44%股权，
以人民币 49,755.48 万元价格受让魏成辉持有的骏和地产 56%股权。
　　具体请参阅公司 2013 年 9 月 7 日刊登在《中国证券报》《上海证券报》及上海证券交易所网站
　　上的公告。
　　5、2013 年 9 月 27 日，公司全资子公司北京京冠房地产开发有限公司与自然人李世强、林
　　希签署了 《关于转让北京鑫阳房地产开发有限公司 80%股权之转让协议》 北京京冠将持有的北
　　京鑫阳 48%股权，
以人民币 6,750.258 万元的价格转让给自然人李世强；
将持有的北京鑫阳 32%
　　股权，以人民币 4,500.172 万元的价格转让给自然人林希。该交易事项经公司于 2013 年 9 月 29
　　日召开的第八届董事会第四十四次(临时)会议审议通过实施。具体请参阅公司 2013 年 10 月
　　8 日刊登在《中国证券报》《上海证券报》及上海证券交易所网站上的公告。
　　6、2013 年 9 月，公司控股子公司福建冠城元泰创意园建设发展有限公司参加永泰县国土
　　资源局以挂牌方式出让樟[2013]挂 15 号、樟[2013]挂 16 号、樟[2013]挂 17 号、樟[2013]挂 18
　　号 4(幅)共计 390,872 平方米宗地面积地块的国有土地使用权的竞买，
并竞得上述 4(幅)宗地。2013
　　年 10 月 16 日，福建冠城元泰创意园建设发展有限公司与福建省永泰县国土资源局签署了《永
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　泰县国有建设用地使用权出让合同》具体请参阅公司于 2013 年 10 月 8 日刊登在
《中国证券报》、
　　《上海证券报》及上海证券交易所网站上的公告。
　　7、2013 年 10 月 11 日，公司与福建省龙岩经济技术开发区管委会签署了《龙岩经济技术
　　开发区管委会与冠城大通股份有限公司关于土地一级开发委托协议书》 公司将与龙岩经济技术
　　开发区管委会合作完成龙岩陆地港片区内面积约 5100 亩开发用地的土地一级开发项目。
　　参阅公司于 2013 年 10 月 14 日刊登在《中国证券报》《上海证券报》及上海证券交易所网站上
　　的公告。
　　8、2013 年 11 月 26 日，公司全资子公司霸州市冠城港益房地产开发有限公司与河北省霸
　　州市国土资源局签署了《国有建设用地使用权出让合同(补充协议)，河北省霸州市国土资源
　　局同意将冠城港益现开发的位于霸州市泰山路东、黄河道北侧面积为 109,251 平方米的宗地分
　　割出 62,483 平方米，将分割出的该部分宗地土地用途由原来的商业用地变更为住宅用地，
　　冠城港益因此补交差价款人民币 2,811.74 万元。
　　9、2013 年 12 月 20 日，公司参加福州市国土资源局举办的国有建设用地使用权公开拍卖
　　活动，成功竞得 2013-46 号宗地，并与福州市国土资源局签署相关《福州市国有建设用地使用
　　权拍卖交易成交确认书》 2013 年 12 月 31 日，公司与福州市国土资源局签署了编号为榕地合
　　[2013]40 号的《福州市国有建设用地使用权出让合同》
。具体请参阅公司于 2013 年 12 月 21 日
　　及 2014 年 1 月 4 日刊登在《中国证券报》《上海证券报》及上海证券交易所网站上的公告。
　　10、2013 年 12 月 23 日，公司全资子公司北京冠城新泰房地产开发有限公司与北京世纪恒
　　丰房地产开发有限公司签署了编号为 Y1568972 号、Y1560843 号等共 59 份《北京市商品房预
　　售合同》(商业、办公等非住宅类)
。根据合同约定，冠城新泰将位于北京市朝阳区太阳宫新区
　　C 区西部组团(C02 地块)办公及商业楼的 102、301-308 等共计 59 套房屋，合计作价人民币
　　106,868.78 万元出售给世纪恒丰。具体请参阅公司于 2013 年 12 月 25 日刊登在《中国证券报》
　　《上海证券报》及上海证券交易所网站上的公告。
　　八、 承诺事项履行情况
　　(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的
　　承诺事项
　　承 承 承诺方
承 诺 是 是 如未 如未
时 间 否 否 能及 能及
及 期 有 及 时履 时履
履 时 行应 行应
　　行 严 说明 说明
　　期 格 未完 下一
　　限 履 成履 步计
　　行 行的 划
　　其 分 冠 城 大 公司于 2012 年 6 月 12 日召开的第八届董 2012- 是 是
　　他 红 通 股 份 事会第二十三次(临时)会议和 2012 年 6 2014
　　有 限 公 月 28 日召开的公司 2012 年第二次临时股 年
东大会审议通过《冠城大通股份有限公司
　　 年股东回报规划》，该规划主要
　　内容如下：1、公司可以采取现金方式、股
　　票方式或者现金与股票相结合的方式分配
　　股利。公司董事会可以根据公司当期的盈
　　利情况、现金流及资金需求状况，提议公
　　司进行中期分红。2、公司根据《公司法》
　　冠城大通股份有限公司 2013 年年度报告
　　等有关法律法规及《公司章程》的规定，
　　足额提取法定公积金、任意公积金以后，
　　在公司盈利、现金流满足公司持续经营、
　　长期发展和投资计划的前提下，未来三年
　　以现金方式累计分配的利润原则上应不少
　　于未来三年实现的年均可分配利润的百分
　　之三十，具体每个年度的分红比例由董事
　　会根据公司年度盈利状况和未来资金使用
　　计划提出预案。3、公司在每个会计年度结
　　束后，由公司董事会提出分红预案，并提
　　交股东大会进行表决，由股东大会审议通
　　过后实施。公司接受所有股东、独立董事
　　和监事对公司分红的建议和监督。4、公司
　　将适时根据经营发展规划、盈利能力、现
　　金流状况及当期资金需求，
并结合股东
　　别是公众股东)
、独}