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广州房地产律师谭卿朝的博客：
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&&&&谭卿朝律师，中国人民大学法学硕士，广东格林律师事务所执业律师。2006年考取律师资格，2008年硕士毕业后一直在律师事务所工作。主要业务：建筑房地产法律纠纷、刑事辩护。&&&&谭律师在执业过程中为以下单位提供过法律服务，包括但不限于：中国工商银行股份有限公司广州花城支行、广东广盐经贸发展有限公司、广州市黄埔房地产总公司、广州马会房地产开发有限公司、广东路鹏投资有限公司、广州市车陂经济发展有限公司、广州市石东实业有限公司、广东省华侨建设有限公司、广东粤财资产管理有限公司、广州市天河区车陂街道办事处、广州市天河区猎德街道办事处，等等。&&&&谭律师在执业中参与各类房地产诉讼或非诉讼重大案件，包括但不限于：参与广州市置业公司解放南路项目（16000平方米）闲置土地听证案；为广东广盐经贸发展有限公司开发的“索丽苑”楼盘140多名业主诉延迟交楼集体系列案、建筑工程纠纷案及合作投资纠纷案提供诉讼服务；为广州市“朗琴湾”房地产项目股权并购事宜提供专项法律顾问；为车陂村在广州国际金融城征地涉及的历史遗留问题提供专项法律顾问服务；为车陂村在广州亚运会期间就车陂水厂南地段征地纠纷问题提供专项法律顾问服务；……通过经办各类案件或项目，谭律师以扎实的法学功底和严谨的工作作风赢得当事人充分肯定，为当事人挽回不必要的损失。&&&&谭律师多次接受南方都市报、法制日报等多家知名媒体采访，例如：《不满航班误点大闹白云机场 又有三旅客被拘留》（），《买房送学位多成空话 房产商虚假宣传受罚成本低》（ 日）；《“违章零成本致冲卡肆无忌惮”》（日）；《省交通厅：沙湾大桥调价已进入程序操作阶段》（日）。&&&&2011年，谭律师的房地产博客荣获搜房网第八届中国房地产网络人气榜2011年度“中国房地产最具潜力博客”，房地产专业获得社会认可。&&&&2013年，谭律师因经办疑难、复杂、重大案件并取得显著效果，荣获广州市律师协会颁发的2013年度“业务成果奖”，谭律师的办案能力和办案水平获得行业协会充分肯定。&&&&“闻道有先后，术业有专攻”，谭律师不对诉讼结果作任何承诺，但会全力以赴维护当事人的合法权益。联系电话：；邮箱：；QQ:。
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土地出让金未缴清，业主能否通过诉讼办证房产证？
广州市中级法院---审判动向：
土地出让金未缴清,
&&&&&&&&&&&业主能否通过诉讼办理房产证？
广州房地产律师：谭卿朝 著
以下摘自广州市中级法院的示范判例，该案例反映广州地区法院关于房地产办证中历史遗留问题处理的审判动向。通过研读该典型案例，我们可以了解广州地区法院目前关于该类案件的审判倾向。（基于可以理解的原因，本文章对当事人的有关重要信息作了保密处理）
一、 购买房屋未能办证？
原告黄某和被告中粤公司于日签订《商品房买卖合同》，约定：由原告向被告购买广州市珠江新城寺右村I区“碧海湾”@座#层【自然层@】05、06号房。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款3200000元。合同中双方约定了收楼时间、办房地产权证时间和违约金的赔偿责任。
日，原告已收楼使用至今，但被告至今没有为原告办理上述合同鉴证，亦没有为原告办理该房屋的房地产权过户手续。为维护自身合法权益，原告黄某起诉至法院，其主要诉讼请求是：1、被告立即为原告办理广州市珠江新城寺右村I区“碧海湾”@座#层【自然层@】05、06号房的房地产权属转移登记手续；2、被告支付逾期办证违约金***元。
二、房产未能办证原因在房管局？
本案的被告似乎更加委屈或者说是情有可原。被告在答辩中列举了一大堆延迟办证作为请求免责的理由，其中要点是：
第一，被告已经履行了合同义务，积极为原告申请办证，只是因为第三方广州市国土资源和房屋管理局（下称房管局）的原因造成被告无法办证。1、被告缴齐了土地出让金，房管局依法应当办证。被告依法取得碧海湾项目土地开发权之后，依照《土地出让合同》缴齐了全部土地出让金并取得《广州市房地产权属证明书》即大确权，依法具备出售房屋的条件，广州市房地产交易登记中心免除了其中129套（含本案所涉的两套）初始登记的预售登记程序。碧海湾项目的商品房售出后，被告即在《商品房买卖合同》约定的办证期限内，积极协助业主申请办理房屋产权证书，但是遭到办证机关的拒绝，理由是《广州市房地产权属证明书》上注明了“未缴齐土地使用权出让金”。但事实上，碧海湾项目不存在未缴齐土地出让金的问题。2、碧海湾项目出让合同的价款已经按照该用地片区整体规划和出让定价，当时可谓是全国之最。后经广东省物价、收费的职能部门根据省政府意见发函给市政府明确要求给予该项目免收配套设施建设费和其他需缴交的收费、基金、保证金等收费的优惠政策。但当时广州市政府仍然收缴了上述费用，军区主要领导则协调达成以增容的方式调整、弥补落实该优惠政策，从而使碧海湾项目成为了历史的产物。3、碧海湾项目不存在未缴齐土地出让金滞纳金的问题，至少该问题还有待进一步核实，而不是一个有据可循的事实，理由是：（1）早在日，被告就因碧海湾项目被怀疑欠缴滞纳金的问题而与市房管局交涉，后市房管局做出《关于取消碧海湾项目商品房监控帐户等问题的复函》，复函同意被告在缴清碧海湾项目地价本金的前提下撤销商品房预售款监控帐户，并声称房管局会核实土地出让金滞纳金情况再作处理。日，监控帐户被取消，从而证明被告已经依照复函的要求缴清了该项目地价款本金。（2）日，广州市土地开发中心出具《证明》，证明碧海湾项目的土地出让金本金已经缴清。日，该中心又出具一份《关于珠江新城I7-5、I7-6地块土地出让金缴交情况的复函》，证明被告已按出让合同及补充合同约定缴清了全部土地出让金，滞纳金金额需双方核实。（3）日，被告与碧海湾项目的其他开发人广东交通战备综合保障开发基地、广东省国防交通综合保障大队共同向广州市房地产交易登记中心发出《关于要求落实碧海湾项目房屋办理权属登记的函》，要求办证部门为碧海湾小业主办理产权证书。（4）日，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室再次以通知的形式公布碧海湾可以办证的小业主的名单，通知同时显示，房管各部门历时四年多也未尽责理清本公司到底是否存在欠缴滞纳金或者欠缴多少的问题，因为这个问题至今都没有一个确切的说法，任何部门和机关也未正式要求中粤公司缴纳滞纳金。也就是说，即使滞纳金问题尚未解决，那也只是一个待查的事件。
第二，本案中，即使被告没有缴清出让金滞纳金的事实存在，也不影响原告办证，因为房管局与被告之间的滞纳金纠纷和原告向行政机关申请办证的行为属于两个法律关系，房管局予以混淆。1、房管局与被告之间的关系属于行政关系。假如房管局认为被告没有缴清滞纳金，可以通过行政途径或司法途径追究被告的责任。而在原告申请办证的条件符合的情形下，房管局应当依职权予以办理，不能办理的应当告知合法的依据，不能将责任混淆。因此房管局以另一法律关系为基础拒绝为原告办证的行为属行政不作为，原告可以采取其他法律途径要求房管局为其办证。2、被告提交的证据显示，截止目前，房管局仍未核实被告是否存在欠缴滞纳金的问题。也就是说，在同样的条件下，是否可以办证，房管局是不需要任何依据的，其认为可以办则允许办，其认为不可以办则不允许办，没有证据证明无法办证的责任在于被告。被告在办证事件中同样是一个弱者。
第三，原告未能提供证据证明其未办理房产证是由于被告的原因造成。依据谁主张谁举证的原则，原告应当提供证据证明未能办证的原因在于被告。本案中，原告只提供证据证明其已经交齐房款、符合办证的条件，但未举证证明不能办证的原因在于被告。事实上被告一直积极为办证而努力，只是迫于第三方的原因未能顺利办理，被告也无力单方解决，只能请司法机关对事实予以认定后做出公正的判决。
第四，原告未能办理房产证，自身也存在过错。日，被告取得案涉房屋所在商品房的《广州市房地产权属证明书》，注明“未缴齐土地使用权出让金”，该证书同时公示。日，原告在明知“未缴齐土地使用权出让金”可能难以办证，且合同约定若因卖方的原因无法办证时卖方才需承担违约责任，在此情况下，原告仍自愿与被告签订合同，即表示自愿承担可能无法办证的风险。本案中，在房管部门未依职权处理滞纳金问题前，被告无力单方为原告办理产权证，因此，不能办证的过错不在被告。以上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
面对被告似是而非的抗辩理由，原告黄某如何反驳并说服法院呢？这就涉及一个专业说理和法庭辩论的问题。
三、历史遗留问题的处理？
法院在审理过程中另行查明，日，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室向被告等单位出具了《关于碧海湾项目小业主办证问题的通知》（穗房办证字[2010]@号），内容为：为加快解决碧海湾项目已购房小业主办理商品房确权的问题，我办将有序受理碧海湾项目合法购房小业主办理房地产权证的申请，首批受理名单详见附表《第一批碧海湾已购房小业主清单》（附件1），请你单位尽快按要求组织清单内合法购房的小业主备齐资料（附件2）申请办理房地产权证。同时，被告应按照要求，尽快理顺碧海湾项目土地出让金问题，在此之前就该项目不得再进行买卖和抵押。本案原告所购买的案涉房屋属于上述首批受理名单范围内。
现在，本案得以通过诉讼解决办理房产证问题，是因为对于历史遗留问题的房产办证问题，广州市政府成立的专门的办公室进行处理，并且，符合有关办理房产证条件，列入办证名单中。
四、第三方的原因构成免责的理由？
针对被告上述似是而非的抗辩理由，原告提出的如下反驳可以对抗被告的抗辩：
1、原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务。被告作为案涉房屋的出卖人负有向作为买受人的原告交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。被告已于日将案涉房屋交付给原告使用，按约定，被告应在交付房屋后的720日（即日）前为原告取得案涉房屋的房地产权属证书，现根据广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室出具的《关于碧海湾项目小业主办证问题的通知》（穗房办证字[2010]7号），案涉房屋办理产权登记手续已不存在法律上的障碍，故原告起诉要求被告为其办理案涉房屋的房地产权证具有事实和法律依据。
2、被告称广州市房地产交易登记中心免除了其中129套（含案涉房屋）初始登记的预售登记程序的主张，但是未提供相应的证据证明。至于被告提供其与房管部门等单位多年来来往的通知、函件，说明了双方就案涉楼盘土地出让金或滞纳金等问题进行过多次磋商，但因属于被告与房屋行政主管部门之间的关系，与本案属于不同的法律关系，法院对此不必调处。相对于原告，被告负有向原告交付房屋及办理房地产过户及房地产交易登记手续的义务，被告以此抗辩并非自身原因导致原告不能在合同约定期限内领取房屋权属证书的理据不足。
3、对于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。《合同》约定，如果因为出卖人自身的原因导致买受人不能在合同约定期限内领取房屋权属证书，则出卖人需承担逾期办证的违约责任；反之，并非因为出卖人原因的情形，出卖人则无需承担责任。根据广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室向被告等单位出具的《关于碧海湾项目小业主办证问题的通知》（穗房办证字[2010]7号），表明包括案涉房屋在内办理产权登记手续已不存在法律上的障碍，被告应当及时通知原告按规定要求备齐资料申请办理房地产权证，但现有证据未能证明被告自此通知原告提交资料而原告拒不提交，故在申请办证一环，被告确存在违约行为，因此，按约定被告应以原告已付购房款总额的1%向原告支付逾期办证违约金***元。
五、历史遗留问题办证的处理
目前，广州地区因历史遗留问题导致房屋难以办理房产证的楼盘多达几百个。广州市政府为此专门成立了广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室，并出台有关文件专门处理房地产办证问题。其中涉及的问题十分复杂。包括：
楼盘已经获得初始登记（大确权）的情况下，业主可以申请办证；以及楼盘未获得初始登记（大确权）的情况下，可以申请房地产权初始登记，但是，要提交申请登记房屋所属建设项目原报建批准文件，不能提交的可到城市规划部门申请复印原报建批准文件并经城市规划部门盖章确认。并且，日《广州市城市规划条例》实施后报建的房屋，除按上述规定提交申请资料外，还应提交建设工程规划验收合格证。因建设单位已被注销无法申请规划验收的，上述房改购房人、商品房预购人、购房人和被拆迁人可以共同委托业主委员会、物业管理公司、中介公司或个人，集体向城市规划部门申请规划验收，并依有关规定提交申请资料和委托关系证明文件。
综上，对于诉讼办证，广州地区法院的做法是：房屋已经大确权的，业主可以诉讼要求办理房地产权属转移登记手续（小确权）。对于未办理大确权的，应查明楼盘未能办证的具体原因，需要补充办理规划验收或提交报建报批文件，使房屋符合办证的基本条件，方能办证。并且，通过法院的判决形式，无须开发商的协助，业主可以申请强制执行，由法院发出协助执行通知，业主可以按房管局的要求提供有关文件，办理房产证。
【谭卿朝律师，中国人民大学法学硕士，广州房地产专业律师，联系电话：；邮箱：；QQ:】
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北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有逾期缴纳土地出让金产生的滞纳金或违约金是否有上限--《中国土地》2014年11期
逾期缴纳土地出让金产生的滞纳金或违约金是否有上限
【摘要】：正问题:某公司在足额缴纳出让金但并未缴纳滞纳金的情况下申请土地登记手续,登记机关认为其不符合登记条件,公司称滞纳金数额过高,且《行政强制法》规定滞纳金不得超过本金,但登记机关认为应当适用违约金规则。请问此种情况如何处理?土地登记时是否应当缴纳逾期支付产生的价款?该价款是否有上限?
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：D922.1;D922.3【正文快照】：
问题-某公司在足■内出让金但并東缴纳滞纳金的情况下申请土地登记手续,登记机关认为其不符合登i5条件,公司称滞纳金数额过高,且《行政强制法》规定滞纳金不得超过本金’但登记机关iA为应当适用违约金规则。请问此种情况如何脑±±tl澄i己时騎应当細綱支付产生妳介IT?该价雜上
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