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河北又一城市住房限购啦 非本地限购1套首付5成
编辑：李楠来源：河北日报发表时间：点击：3424
河北又一城市住房限购啦 非本地限购1套首付5成
& & & 最新消息！承德市政府出台关于加强全市房地产市场调控的意见，并发布关于依法查处商品房违法预售行为的通告。
　　承德市人民政府
关于加强全市房地产市场调控的意见
　　各县、自治县、区人民政府、承德高新区管委会，御道口牧场管理区管委会，市政府有关部门：
　　为贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策，按照&坚持住房的居住属性&和&房地产市场分类调控&的总体要求，确保我市房地产市场持续平稳健康发展，提出以下意见：
　　一、调整居民购房政策
　　非本市户籍居民家庭在中心城区（双桥区、双滦区、高新区）范围内限购1套新建商品住房。对在中心城区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买新建商品住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。
　　新购买的商品住房须取得不动产证满二年后方可转让。
　　房地产开发企业和房地产中介机构不得向不符合上述条件的购房人出售住房。违反上述限购规定的，交易部门不予办理房产交易确认手续，登记部门不予办理登记手续。
　　兴隆县、滦平县认真落实好已出台的限购政策。
　　二、完善差别化住房信贷政策
　　根据中国人民银行有关规定，经河北省市场利率定价自律委员会商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
　　首次购买普通住房且申请商业性个人住房贷款，本市户籍居民家庭首付款比例不低于30%，非本市户籍居民家庭首付款比例不低于50%；
　　对已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于40%；
　　对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于50%。
　　对购买第3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。
　　三、加大住宅用地及住房供应
　　一是对于商品住宅供应不足的县区适当增加住宅用地供应。
　　二是进一步加大闲置土地清理排查和处置力度，属开发企业原因取得土地未按规定期限动工开发满一年的，按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，严防&囤地、炒地&行为。
　　三是对应开工未开工的土地逐宗清理、逐宗督办，对已完成土地供应的项目，督促全面开工、限期完工。
　　四是对符合预售条件的商品房项目，督促企业一次性上市公开对社会销售。
　　四、加大房地产市场监管力度
　　开展规范房地产开发企业经营行为专项行动，严厉打击房地产开发企业囤地炒地、恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价、价外加价、捆绑搭售，以及违反明码标价制度、不按规定执行价格申报及备案制度等违规违法行为。
　　开展整顿房地产中介专项行动，打击中介机构发布虚假房源及不实价格信息、垄断房源操纵市场价格、虚假宣传误导市场预期等违规违法行为，全面规范市场秩序。对违规主体采取暂停网签、立案查处、公开曝光、注销资质等措施，进一步规范开发、销售、中介行为，营造公平、法治的市场环境。
　　本意见自印发之日起实施，由市住房和城乡建设局、国土资源局、人民银行承德支行负责制定具体的实施细则。
　　承德市人民政府
　　承德市人民政府
　　关于依法查处商品房违法预售行为的通告
　　为进一步规范房地产市场秩序，加强商品房预售管理，切实维护人民群众的合法权益。依据《城市房地产管理法》、《广告法》、《商品销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，结合我市实际，现就有关事项通告如下：
　　―、房地产开发企业预售商品房必须遵守以下规定
　　（一）未取得《商品房预售许可证》的，不得以任何形式进行销售。不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取预定、预付款等性质的费用。
　　（二）未取得《商品房预售许可证》的，不得设立销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心等）。不得通过报纸、电视、广播、网络、户外媒体、传单等形式发布宣传广告，不得参加任何展销活动。
　　（三）取得《商品房预售许可证》的，应在销售现场显著位置公示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同示范文本》、《住宅质量保证书示范文本》、《住宅使用说明书示范文本》、一房一价等相关资料。
　　（四）取得《商品房预售许可证》后，应在10日内一次性公示全部准售房源及每套房屋价格等相关信息。
　　（五）房地产开发企业预售商品房应当与承购人签订商品房预售合同，并自签约之曰起30日内到属地房地产产权交易管理部门办理新建商品房预售合同网上登记备案手续。
　　（六）房地产开发企业预售商品房资金必须全部存入预售资金监管专用账户，并按规定支取使用，保证预售资金优先用于工程建设。
　　二、对房地产开发企业违法预售商品房有关问题的处理
　　（七）未取得《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》销售房屋的，如涉嫌非法吸收公众存款罪、非法集资罪、合同诈骗罪等犯罪的，由公安部门依法査处。
　　（八）已取得《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》，尚未取得《商品房预售许可证》，以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预订、预付款预售房屋的，属违法预售行为，由住建部门依法査处。
　　（九）已取得《商品房预售许可证》，未按规定实行商品房明码标价或进行价格欺诈的，由发改委（物价局）依法查处。
　　（十）未取得《商品房预售许可证》在报纸、电台、电视台等媒体、网络媒体、户外媒体违法发布广告的，由市场监督管理部门依法査处。
　　对房地产开发企业自行发布的墙体、围挡、传单等违法的户外媒体广告，由市场监管部门依法査处，并由城市管理行政执法部门依法取缔或强制拆除广告设施。
　　（十一）房地产开发企业建设未取得规划许可手续的销售场所，由辖区政府（管委会）依法査封或拆除；未取得《商品房预售许可证》设立销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心等）由辖区政府（管委会）予以关闭。
　　（十二）代理销售不符合销售条件商品房、发布不具备销售条件商品房信息的房地产中介服务机构由住建部门依法査处；对严重侵害群众利益、扰乱市场秩序及严重失信的房地产中介服务机构，由市场监督管理部门依法将其清出市场。
　　承购人要增强风险防范意识，购买&五证&齐全的商品房。 如市民不听劝告，购买&五证不全&的预售商品房，出现后续问题和纠纷应遵照市场规则依法解决。希望广大市民不轻信、不传播、不参与各种房地产违法项目的宣传及预售活动，杜绝非法交易行为。
　　各有关部门要按照各自职责，依法加强对商品房市场的监管，对违规企业依法査处，记入企业信用档案；对存在风险隐患的，要进行公开曝光；欢迎社会各界对违法违规建设、销售行为予以监督，共同维护我市房地产市场秩序。
　　市住建局举报电话：2032810
　　市公安局举报电话：2373213
　　市国土局举报电话：2259180
　　市场监督管理局举报电话：2259956
　　市规划局举报电话：2037283
　　市城管局举报电话：2157706
　　本通告自发布之日起施行。
　　承德市人民政府
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法院判决：房屋买卖合同无效与否和限购无关
北京房产专业律师赵云涛律师解读：本案是一起因房屋限购导致的起诉房屋买卖合同无效的案例，北京法院认为，房屋买受人是否受限购限制，并不影响房屋买卖合同的效力。
原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）黄某某、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月9日受理后，依法组成由代理审判员梁爽担任审判长，人民陪审员董淑清、董德虎参加的合议庭，于2013年2月27日、2013年5月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某某的委托代理人陈浩R，被告（反诉原告）黄某某的委托代理人黄力鹏，被告中原公司的委托代理人李斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）刘某某诉称：原告于2012年9月委托链家公司出售本区杨庄中区x号楼x单元x号的本人名下房产。2012年12月18日，原告通过中介与黄某某签订买卖房地产居间合同，现未办理过户手续。因中原公司跳单，冒充链家公司欺骗本人看房并签订合同，原告年岁大，老花眼，签订合同时由经纪公司念的合同条款，只念了房产证的内容和房价，其余条款均未念。该房屋并未经租住人出具放弃优先购买书面证明，且未由原告配偶签字同意。看房当天签约，买方承诺有购房资格，且合同有许多关键事项未说明（例如自建面积、租户问题）。签约后第二日起，原告一直与经纪公司协调未果，于2012年12月27日报海淀区管理局房屋中介和租赁管理科，由其组织于2012年1月5日上午在海淀区办公大厅进行调解。期间原告得知当天买方还未取得购房资格，买方于2012年1月7日才向北京住建委申报购房资格。故因买方与原告签合同时不具备购房资格和中介公司的种种欺骗行为，原告为维护合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、本案的诉讼费用由二被告负担。
被告（反诉原告）黄某某辩称：不同意合同无效，同意解除合同，但是要求原告返还被告双倍定金和中介费。原告、二被告都已经签订了买卖合同，买卖合同有效。当时也办理了定金支付。签订合同之后，刘某某和其女儿陈浩R找到被告方，让被告方在签订合同房屋价格207万元的基础上，另外加1万元，房子才可以出售。被告不同意加这1万元房屋价款。然后就产生了纠纷。故不同意原告的诉讼请求。并就此提出反诉。黄某某与中原公司于2012年12月18日签订房屋买卖、居间合同，约定刘某某自愿出售位于北京市石景山区杨庄中区x号楼x单元x室房屋，房屋总价款207万元。刘某某应于2012年1月25日前配合黄某某办理房屋过户手续，同时黄某某与刘某某按照上述合同内容于同日签订北京市存量房屋买卖合同。黄某某按照两份合同的约定于签约当时交付了居间服务费20700元及买卖合同定金5万元，后刘某某声称买卖合同约定的房屋总价款过低，无故要求黄某某增加房屋价款，遭到黄某某拒绝后，刘某某多次口头表示将不再履行合同，经中原公司多次协调未果后，刘某某随即于2012年1月8日向法院提起诉讼。上述两份合同是当事人双方真实意思表示，且在平等自愿、友好协商的基础上签订，并不违反法律的强制性规定，理应受到法律保护。反诉原告为维护合法权益，故提出反诉，诉讼请求：1、请求判令刘某某双倍退还已经收取的房屋定金共计10万元；2、请求判令刘某某赔偿黄某某支付的房屋中介费20700元；3、请求法院判令刘某某、黄某某、中原公司签订的北京市存量房屋买卖合同确认有效并主张解除；4、请求判令刘某某承担反诉费。
反诉被告（本诉原告）刘某某辩称：不同意黄某某的反诉请求。黄某某的行为违反了合同法，中原公司和黄某某违反了诚实信用原则。
被告中原公司辩称：合同合法有效，刘某某是完全民事行为能力人，刘某某的签字合法、有效，当时签订合同也没有欺骗和胁迫的行为。买卖合同与中原公司没有关系。故不同意原告的诉讼请求，同意被告的反诉请求。
经审理查明：位于北京市石景山区杨庄中区x号楼x单元x号的房屋所有权证书登记的所有权人为刘某某，登记时间为1999年6月7日。刘某某与陈广斌为夫妻关系，二人于1973年4月登记结婚。
2012年12月18日，刘某某（出卖人）与黄某某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，其中载明：出卖人所售房屋坐落为本区杨庄中区x号楼x单元x号，建筑面积84.7平方米。出卖人应当在2013年2月25日前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起丙方通知5日内（2013年1月25日前），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2012年12月18日，刘某某（出卖人）与黄某某（买受人）、中原公司（居间人）签订了房屋买卖居间合同，其中载明：乙方向丙方支付居间代理费20700元。在本合同签订后当日内，乙方同意直接支付甲方（或补交由丙方转付）定金五万元。故本次交易定金共计五万元。甲、乙双方定于丙方通知之日起5日内／2013年1月25日前，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应于2013年2月25日前向乙方交房。甲、乙双方同意在本合同成立后当日内签订《北京市存量房屋买卖合同》。签订本合同后，如甲方未能履行本条约定的，则应向乙方双倍返还定金；如乙方未能履行本条约定的，则已支付甲方的定金不予返还。
2012年12月18日，刘某某（甲方、出卖人）与黄某某（乙方，买受人）签订自行划转补充协议，约定交易房屋坐落为北京市石景山区杨庄中区x号楼x单元x号，成交总价为207万元。房屋主体价格为85万元，在此基础上，乙方自愿支付给甲方122万元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。甲、乙双方已通过居间人转付定金5万元，乙方于2013年1月25日前，应支付给甲方尾款202万元。
2012年12月18日，刘某某（甲方、出卖人）与黄某某（乙方，买受人）、中原公司（丙方、居间人）签订定金转付书，乙方支付甲方5万元定金，由丙方代为转交。丙方于签约当日（2012年12月18日）时支付给甲方。
2012年12月18日，刘某某（甲方、出卖人）与黄某某（乙方，买受人）、北京汇瀚誉萃担保有限公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，其中载明：甲、乙双方就坐落于本区杨庄中区x号楼x单元x号房屋的交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》，甲、乙双方就后续交易事宜订立本合同。签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费2000元。
2012年12月18日，黄某某（甲方）与中原公司（乙方）签订佣金确认书，确认居间代理费为20700元。
2013年2月26日，黄某某支付中原公司中介费22700元（含保障服务费2000元）。
原告主张北京市存量房屋买卖合同无效的理由为，黄某某没有购房资格，出卖买屋的时候没有经过刘某某配偶的签字，原告被居间公司欺骗签订合同，本人年老未看清合同。二被告对此不予认可。在庭审时，各方当事人均认可，2012年12月18日上午至诉争房屋看房参加人员为：刘某某夫妇、黄某某夫妇、中原公司工作人员。被告黄某某主张解除北京市存量房屋买卖合同的理由为，原告未按照约定交房、过户、收取首付款。原告对此不予认可。
上述事实，有《房屋交易房屋保障合同》、自行划转补充协议、定金转付书、北京市存量房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、佣金确认书、发票、房屋所有权证书、结婚证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同内容是合同双方享受权利，履行义务的依据，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于：第一，《北京市存量房屋买卖合同》的效力问题；第二，《北京市存量房屋买卖合同》是否应当解除；第三，定金性质认定问题。
针对焦点问题之一，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体至本案中，各方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示而签订，买卖标的物并不违法，亦不损害国家、集体或他人利益，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。故本院对于黄某某请求确认《北京市存量房屋买卖合同》有效的反诉请求予以支持，对于刘某某请求确认合同无效的诉讼请求不予支持。对于原告称黄某某没有购房资格，从而导致合同无效的主张，因购房资质仅为合同履行中的部分要件，与合同效力无关，故对于原告上述主张，本院难以支持。对于原告称房屋买卖未经原告配偶同意的主张，首先，诉争房屋所有权证书中载明房屋所有权人为刘某某，因此被告依据物权的公示公信原则，有理由相信诉争房屋所有权人即为原告。原告并未举证证实其曾明确提供证据证实并告知被告一方，刘某某配偶亦为诉争房屋所有权人。其次，各方当事人均认可签订合同当日的看房过程中，刘某某配偶参与了看房过程。因此可以认定刘某某配偶对于房屋出售一事为明知。因此对于原告上述主张本院难以支持。对于原告称其被居间公司欺骗签订合同，本人年老未看清合同的意见，原告并未就此提供有效证据予以证实，故本院对此意见不予采纳。
针对焦点问题之二，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。具体至本案中，各方当事人约定，黄某某应于2013年1月25日前将尾款202万元给付刘某某，双方应于中原公司通知之日起5日内或2013年1月25日前，办理过户手续。刘某某应于2013年2月25日前向黄某某交房。对于上述合同履行情况，各方当事人均未提供有效证据证实己方曾存在主动履行合同义务，或主动要求对方履行合同义务，配合己方继续履行合同的行为。各方当事人亦对于上述合同的履行具备同时履行或先履行抗辩权。因此黄某某请求解除合同，由刘某某支付房屋中介费的反诉请求，并不具备事实及法律依据，本院不予支持。
针对焦点问题之三，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。具体至本案中，房屋买卖居间合同中明确了原告支付被告的定金约定的事项为：甲、乙双方同意在本合同成立后当日内签订《北京市存量房屋买卖合同》。签订本合同后，如甲方未能履行本条约定的，则应向乙方双倍返还定金；如乙方未能履行本条约定的，则已支付甲方的定金不予返还。对此书面约定各方当事人均表示认可，本院认定该项定金为保证一定时间内签署书面房屋买卖合同的立约定金。现各方当事人已经在约定时间内签订了《北京市存量房屋买卖合同》，故原告不存在违反定金条款的行为，黄某某主张刘某某双倍返还定金的反诉请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百零七条及第一百一十五条之规定，判决如下：
一、确认刘某某与黄某某于2012年12月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；
二、驳回刘某某的诉讼请求；
三、驳回黄某某的其他反诉请求。
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北京一开发商逾期交房被判赔偿10万
日02:55 　
　　本报讯 （记者裴晓兰）李女士买房近一年后，因未交物业费而迟迟拿不到钥匙，于是她以开发商违约为由诉至法院。近日，顺义法院判决开发商立即交房，并支付违约金10万元。
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　　李女士诉称，她于日与顺义区一小区的开发商签订了商品房预售合同。日，李女士一次性付清房款120余万元。双方约定交房时间为日，开发商逾期交房，须每日支付已付房款万分之五的违约金。
　　李女士说，日，她按时去收房，而受开发商委托发放钥匙的物业公司却告知她房门钥匙尚未拿到，让她过几日再来。随后，她又去了几次，但还是没能拿到钥匙。去年9月，她决定起诉，并认为，开发商逾期交房，构成违约，她要求开发商立即交付房屋，并支付违约金16万余元。
　　开庭时，被告开发商不认可李女士的说法，称李女士之所以未能按时拿到房屋钥匙，是因为她没有按照双方合同的约定首先签订物业管理委托合同，并缴纳物业费。开发商认为，房屋未能交付是李女士个人原因造成的，开发商并没有违约行为。
　　法院认为，在商品房买卖合同中，卖方交付房屋，买方交付房款是合同双方应当履行的主要义务。李女士与开发商虽然在合同中约定，应当首先缴纳物业费才能交付房屋，但是，此项义务仅是买方的一项次要义务。在李女士已依约履行了交付全部房款的主要义务之后，开发商不能以其未履行缴纳物业费的次要义务为由而拒绝履行自己的主要义务，开发商的行为已经构成违约。不过，因双方约定的违约金额过高，法院予以酌减，并作出上述判决。
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01.商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系问：作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效？答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。索引：《民事审判指导与参考》（第36辑）第281页。02.开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决问：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行合同过程中，对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益；对于该部分利益，《司法解释》第十七条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失；《司法解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的实际。至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《司法解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。综上，《司法解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的，二者并不存在矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。索引：《民事审判指导与参考》（第52辑）第249-250页。03.出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任问：甲（出卖人）和乙（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定甲在房屋交付后3个月内为乙办理完毕房屋权属证书，现甲因自身原因，未能在约定期限内履行该义务，乙诉至法院，要求甲承担相应违约责任，赔偿因此给其造成的损失，人民法院应如何认定甲应承担的违约责任呢？答：根据合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十八条的规定，合同当事人之间就此有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约责任。如果当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约责任。但由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%. 而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，根据合同法第一百七十四条确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，鉴于买卖双方合同义务的对等性，故人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定出卖人应当承担的违约责任。如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法院应根据合同法第一百一十四条、《商品房买卖解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，并参照《商品房买卖解释》第十八条、《买卖合同解释》第二十四条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。索引：《民事审判指导与参考》（第56辑）第227-228页。04.房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿问：我与卖房人通过中介公司签订《房屋买卖合同》，合同约定了卖房人违约时需要支付给我30万元违约金。但是，签约后，卖房人由于房屋升值巨大，不愿履行合同。现在房屋升值远远大于合同约定的30万元违约金。我在请求解除合同的情况下，能否请求将房屋差价作为我的损失，由违约方予以赔偿？答：对于你所提及的问题在审判实践中比较普遍。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。至于你所提及的问题，人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否判决违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及到合同法第一百一十四条第二款规定的适用问题。对此，属于事实认定问题，应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用合同法第一百一十四条及相关司法解释的规定，对违约金予以调整，以房屋差价作为非违约方的损失，由违约方对你予以赔偿。索引：《民事审判指导与参考》（第56辑）第228-229页。05.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行问：2010年，张某通过房屋中介，与产权人李某签订二手房买卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨，李某意欲反悔，便多次找借口拖延时间，未协助张某办理产权过户续。后当地房地产调控政策实施细则出台，按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失，该案应当如何处理？答：为遏制当前部分一、二线城市房地产市场价格上涨过快，国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台，实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷不在少数，有的还诉至法院。人民法院需要根据不同情况，作出妥善处理。本案中，由于张某被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。不过，结合双方履约情况分析，张某作为守约一方，已经履行合同义务，如果李某也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。索引：《民事审判指导与参考》（第57辑）第244-245页。06.未办理完成房屋权属变更登记手续，不能构成物权法第一百零六条规定的善意取得问：我善意购买了某人的房屋，价格是合理的，并且我已经占有了该房屋，我能够基于物权法第一百零六条规定取得该房屋的所有权吗？答：你所问的问题在目前审判实践中经常被问到，就是虽然没有办理完成不动产权属变更登记手续，但是已经对不动产实施了占有，能否基于善意取得制度取得该不动产所有权。对此，物权法第一百零六条规定善意取得需要具备以下几个方面的条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。上述三个条件缺一不可。虽然你受让某人的房屋的时候是善意的，价格是合理的，并且你已经占有了该房屋，但是由于你所受让的该房屋并没有办理完成不动产权属变更登记手续，即不符合物权法第一百零六条善意取得规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”条件，故你不能根据该条的规定取得该房屋的所有权。索引：《民事审判指导与参考》（第57辑）第246页。07.作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证明之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所作出的强制性规定。而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。索引：《民事审判指导与参考》（第59辑）第231-232页。08.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定能否适用于以房屋所有权安置租赁房屋的情形问：甲厂与乙拆迁办签订的《拆迁安置协议书》约定，乙拆迁办拆迁甲厂的房屋后，以某特定位置、面积的所有权房屋安置甲厂。但该安置协议书中拆迁甲厂的房屋中，甲厂仅对部分被拆迁房屋享有产权，对大多数被拆迁房屋并不享有产权，仅享有承租的权利，此种情形能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条的规定？答：《商品房买卖合同解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”虽然上述规定针对所有权调换形式，但是从该条规定的立法原意而言，该规定的重点应在于以所有权来安置被拆迁人。因此，如果拆迁安置补偿协议约定以房屋所有权来安置被拆迁人，则原则上应考虑对上述规定作扩张解释，即应考虑上述规定的适用。从提问的情形来看，甲厂虽然只对部分被拆迁房屋面积享有产权，对多数房屋面积仅有使用权，但如果根据案涉《拆迁安置协议书》的约定，拆迁人与被拆迁人已经约定以建成房屋的所有权对甲厂进行安置，则这种产权安置的约定符合《商品房买卖合同解释》第七条规定的情形，在此种情况下可以适用《商品房买卖合同解释》第七条的规定，由甲厂优先取得安置房屋。索引：《民事审判指导与参考》（第61辑）第286页。转自：济宁市中级人民法院（&jiningszjrmfy）
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