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只有一套住房，是否可以强制执行？
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只有一套住房，是否可以强制执行？
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被执行拍卖的房屋一直有人居住，法院可强制派人到我家里评估吗？
江苏－南京&09-23 23:01&&悬赏 0&&发布者:812003…… & 回答:(0)
被执行拍卖的房屋一直有人居住，法院可强制派人到我家里评估吗？强行开门吗？
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《国有土地使用证》；《建设用地规划许可证》；《建设工程规划许可证》；《建设工程开工许可证》；房地产典当业务分析
房地产是中小企业或者个人最重要的财产之一，因标的物价值很高、收益大、市场容量大等而受到普遍的重视。特别是中小企业可以利用企业或者个人房地产来获取较大额度的融资，以解决临时性资金需求，加上房地产可以方便的估价、交易，现在正逐步成为一些典当行主要的业务项目。但是我们知道，目前中国的中小企业和居民个人自主拥有的房地产并不是很多，绝大多数典当后的房地产仍由当户使用，这也就是说房地产典当实际上是一种抵押担保而非质押担保，典当行并没有真实地取得房地产的占有权，因而在绝当发生时，典当行可能因巨大的交易费用而无法行使应得的所有权。这一理论的现实证明就是：绝当后的房屋可能因“有人居住”而导致法院无法执行，最终典当行承担损失。注：这里的“有人居住”包括两种情况：
①按照民法理论“买卖不破租赁”，抵押房屋在抵押之前已经出租，在租赁关系存续期间，即使抵押人将抵押房产让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，即典当行在抵押房产上，需要与承租人继续执行租赁合同，使得典当行蒙受损失。（《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。）②设定抵押的房地产是抵押人的唯一生活资料，在执行时比较困难，有六个月的宽限期，在这期限内，占用典当行的资金，典当行蒙受损失。（《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过）(法释[2005]14号)中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自日起施行。二○○五年十二月十四日 根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条 上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。第四条 申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。第五条 申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。第七条 本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。）房地产典当业务风险
0 1绝当风险绝当风险是典当行面临的最大经营风险。当客户违约，不能按期足额偿还贷款，房地产成为绝当，难以变现时，必然会占用典当行的大量资金，造成资金短期无法收回，资本周转困难；同时增加典当行的营业成本，一般来说，作为二手房产，销售变现的渠道相对较窄，销售过程中占用大量的人力、物力，成本较高；0 2道德风险道德风险主要是由于信息不对称，典当行面临客户骗取当金的风险。因为房地产业信息透明度不高，典当行难以了解到房地产的真实信息；0 3操作风险是指办理房地产典当业务过程中由于内控制度不健全，监督制度不完善，内部工作人员错误操作而导致直接或间接损失的风险。比如，对客户的房产和提供的证件考察不实不准；对涉及房产占有、使用、收益、处分和共有问题审查不严；对抵押人的信誉、偿还能力未认真了解；操作过程中只收取房地产证而未去抵押登记、房地产估价不准等等，这些极易引起法律纠纷和骗当绝当的发生，造成典当行的损失；注：①尽量避免不登记的情况发生，应尽可能办理登记；如果是签了合同后借款人不愿去办理抵押登记手续，可以诉讼要求履行合同；②如果借款期限届满后实际发生了签订合同没有登记的情况，在诉讼时应据理力争，主张典当合同有效，要求当户继续办理抵押登记手续，并依据合同法107条第1款主张息费和违约金，或要求赔偿损失。主张典当合同有效的理由：①我国合同法明确规定，只有合同违反法律、行政法规定的强制性规定才无效，而《典当管理办法》从法律层次上讲知识一个用于行政管理的部门规章，无权决定合同的效力、违法《典当管理办法》的合同，不是无效合同；②典当合同中有关“借款金额、利息、综合费、逾期”的约定均属主合同范畴，而抵押、质押属于从合同范畴，抵押、质押不成立或被确定无效不影响典当主合同的效力；③司法实践中，最高人民法院的部分案件和批复均是从《担保法》、《合同法》的角度来对合同效力进行判断，都说明抵押成立与否不影响典当合同的效力；0 4法律规章冲突风险目前，典当业只有作为部门规章的《典当管理办法》，其效力低于法律的效力，一旦引起诉讼，典当行依据《典当管理办法》提出诉讼请求，与其他法律法规相冲突时，法院优先以《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律法规为依据进行判决，典当行的利益将得不到根本的保证。比如《破产法》规定企业的欠税和所欠工程款先于抵押权受偿，这将使典当行受偿的风险大为增加；《物权法》规定，建筑物与该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，如果抵押人凭，而将房屋所在的土地使用权另行抵押登记，“一女二嫁”，将使典当行难以完全实现自己的债权；如果房地产典当所约定的息费率过高，即使没有违背《典当管理办法》的规定，法院也可能认为违背《民法通则》公平的基本原则，则典当行应收取的大额息费将无法收回。注：①《担保法》36条：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。（集体土地不得办理抵押借款；集体土地如果用来办理抵押借款，必须转化为国有土地。）②《城市房地产管理法》32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。0 5房地产抵押物的风险抵押房地产不具备抵押资格，如权属有争议的房地产，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产等；注：《担保法》37条规定：下列财产不得抵押：（一）土地所有权：（二）耕地、、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。0 6土地性质导致的房地产典当风险土地使用期限：住宅类70年；工业50年；私自变更土地用途，如工业用地建房地产并抵押贷款的，国家可以无偿收回土地使用权。0 7在建工程抵押的风险①建设工程价款的优先权合同法286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。②税收优先权税收优先于发生在其后的抵押权、质权、留置权，即纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。税收优先于发生在其后的抵押权、质权、留置权的规定，包含两层含义：（1）税收优先于发生在其后的抵押权、质权，留置权，执行额度以纳税人应纳的税款为限，例如税务机关处置纳税人的抵押财产后，抵押财产的处置价值超过纳税人的应纳税额、滞纳金和必要的处置费用的，超出部分应该退还纳税人；纳税人抵押的财产价值不足以缴纳税款和滞纳金的，税务机关应要求纳税人以其他财产补足。（2）欠税的纳税人，可以以其财产设定抵押、质压，其财产也可能被留置，但是此时的抵押、质压等担保物权，不能影响税收，即根据税收优先的原则，对有欠税的纳税人，税务机关对其设置抵押、质压或被留置的财产有优先处置权，以保障国家依法取得税收收入。0 8以单位设定抵押的风险有的单位已经进行的房改，职工交集了集资款，单位已将房子给职工，但仍将未办理产权转移的房产作抵押，这种房产表面上是单位所有，但实际上所有权已经发生了变化；有的单位有内部规定，比如该房产只能由职工本人及直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人；如本人调离单位，房产由原单位收回，退回原购房款。针对以上两种特殊的房产，个人虽有房产证，但没有完全的处分权和所有权。0 9正常的房屋抵押，也需要提交税费缴毕证明房地产典当风险的防范措施
完善规章制度，加强内控建设。借鉴银行的内控制度，办理房地产典当业务时实行分级审批制度、差错事故责任追究制度、岗位责任制度，强化内部监督制约，通过制度来管理和约束每个员工、每道工作环节，减少人为因素的干扰；规范业务流程，强化业务技能培训和职业道德教育，落实严格、审慎的房地产评估机制，避免估价过高；强化内部稽核，即使发现经营操作中的漏洞和薄弱环节，减少各类问题和事故的发生，以制度的完善来实现风险的事前防范。2
关注经济形势及宏观政策，明晰典当行业走势。房地产市场受国家宏观经济及政策的影响较大，一旦宏观经济形势出现较大变化，房价发生变动，房地产行业的系统性风险将增大，当户违约现象将增多。在进行房地产典当时，一定要认真分析当前的宏观经济形势和国家可能出台的经济政策，进而对房地产的折当率和股价政策惊醒适时调整。3
对当户进行分类，加强事后监督。根据当户的资产质量、资信状况，借款用途、还款来源、利润效益等，对该项业务及当户进行信誉评级，区分优质客户群、一般客户群和风险客户群。对资信状况良好的优质客户群可以适当提高折当率及当金；对抵押房产区位偏僻、变现能力差、借款用途不明确的业务，则要重点加强监督。4
完善二级市场，拓宽当地绝当房地产变现渠道。绝当物品的处理，二级市场发挥着重要的作用，直接决定着变现速度，尤其在房地产这类不动产典当业务中，直接影响着大额资金的回笼。典当行与拍卖行联合，建立定期有效的拍卖机制，将绝当房地产尽早脱手；与二手房中介合作，构建针对房地产的交易市场；同时信息共享，加快房地产流通变现；利用网络和知名拍卖网店开设淘宝专区，发布房产共应信息，进行销售；对竞拍成功却难以一次全额付款的客户，推广竞拍融资服务，促进房地产的拍卖顺利进行。5
分散资金，客户多元化。房地产抵押所占用的资金比例较大，如果资金集中于某一大项目，会使典当行潜在风险过于集中。因此，要防止资金集中投放造成“一损俱损”的风险，尤其不能追求做大业务，对资金链较薄弱的中小企业投放大笔贷款。应该分散资金，实现客户多元化，突出优质项目，兼顾一般项目，以民房为主，以量取胜，稳健经营，避免因个别大客户发生财务危机给典当行带来巨大损失。6
呼吁国家尽早出台典当业相关法律。现代典当业已作为金融业的有力补充，作为“第二银行”，发挥着重要作用。典当业的不断发展，必然要求提升和完善典当业的立法层次，出台具有法律效力的典当业法律法规，避免诉讼过程中出现国家法律与行业法规相冲突的矛盾，才能跟本上保障典当业尤其是房地长业典当的合法利益。7
对典当房地产投保。这是弥补和减少自然风险带来损失的最有效方法。典当行与当户就房地产典当达成协议时，可以要求当户对该房地产投保，从而将自然风险转移给保险公司。8
办理他项权证时，一定要有典当行工作人员亲临现场，不可让客户自行办理。9
当户是个人的，签借款合同时，共有人现场签字；当户是公司的，股东会决议，授权法人签字；在借款合同中由当户手写“到期不能还款，自愿强制执行，并且放弃强制执行的抗辩权”；另签订委托评估、委托拍卖授权书、债权确认书和诚信承诺书（承诺到期没有按合约还款时，出借方有权在媒体和银行信用系统公布其不诚信行为）。10避免就剩余价值二次抵押，承诺函预防。长按二维码0.26秒即可关注本平台↓↓↓微信号：ddrzhj简介：以连接典当人、服务典当人为宗旨，以打造一个典当人学习、交流、互动的专属平台为目标，这里有超新鲜的典当资讯，还有产品设计、业务流程、合同文本、风险管理等超实用的知识与经验以及丰富的线上线下活动，赶紧关注吧。感谢您抽出·来阅读此文更多精彩请点击【阅读原文】↓↓↓
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All Rights Reserved 粤ICP备号买了法院拍卖房产 里面有人住来自: 郑先生 日分享至 :
被告只有一个38平的房子,是贷款买的,娘俩在里住,法院能不能给强制执行，拍卖？推荐回答：果被告的该38平米的房产，当事人能够证明已经是该当事人的唯一房产，只有在有证据证明当事人有第二居所的情况下才能够执行拍卖该房产，那么法院是不能强制执行拍卖的。我是重庆地区贷款中介我老家有三间房子，但是几十年没人住了，后来买了一套房子，还在还贷，由于借款还不上，法院要拍卖房子，问题详情：法院说要拍卖刚买的房子，但是我们就没地方住了，请问能拍卖老家的房子吗？推荐回答：哪个房产因还不上贷就会拍卖哪个房产。但要是拍卖了那房产的钱不够还你欠房贷的钱，就还会查封拍卖其它你名下的房产，例如你老家的房产。所以建议你还是借钱把每月贷款续上哗掸糕赶蕹非革石宫将，或卖老家的房产还贷。购买法院拍卖房屋要注意哪些问题问题详情：因房主月供出现问题。谢谢，现已被法院查封进行拍卖，对此一点都不了解？希望越详细越好。请问购买这样的房屋需要注意一些什么问题有一所房屋推荐回答：要注意以下几类风险，如果风险过大，建议谨慎决定是否参与竞买：一：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。二：房屋质量没保障因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。三：法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。四：购房成本风险这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。五：实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。从法院拍卖了一套房子，什么手续都办好了，但是现在房子里面有人住，而且她不搬家，请问这个情况怎么办问题详情：所以银行决定拍卖，执意不搬，花钱太多时间又长。如果起诉的话，现在拿不到钱，住着我们家房子的女的反正就不愿搬很厉害的样子房产证已经是我们的了，和法院交涉法院也不愿管， 现在不搬走的那个人以前给了原房主三万块钱，后来跑了，原房主贷款买了房子推荐回答：我朋友也遇到这种事，他就一直向承办法官反应这个问题。要不你就直接和她签租赁合同，租期到了就收回房子，不过住的是被执行人这种情况一般是要法院协助的，但是拖了很长时间还是没解决，当做补偿她那个钱法院委托拍卖公司拍卖的抵债二手房房可以买吗？房子里面现在还住着人，如果我买了，里面的人怎么办？问题详情：拍卖公司说要我们自己处理，他们不管的。推荐回答：1：法律上来说可以买2：买了你就是业主，跟里面的住户协商搬家的事情3：申请法院强制执行，里面住户问题4：个人建议别买了，这种房子里面住人很麻烦唯一住房没有住人会被法院拍卖吗?推荐回答：很多情况是法院会酌情考虑被执行人基本生活需求，但不是看是不是唯一住房.会不会被拍卖，不能以是不是只有一套住房来定论。譬如这套房本来就是按揭贷款买的，你说只有唯一的住房，银行就不能拍卖？显然是不能成立.你最好侧面了解下案子的情况，如果有可能，提供给法院这套房子是你全家的基本生活必须等证明材料，或许可以只查封，暂不拍卖。购买法院拍卖房有何利弊推荐回答：竞拍成功后、协助执行书及身份证等证件，开发商使用的建筑材料以次充好、面积的房屋，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题，我们说目前还是一个“灰色地带”，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。关于“弊”的分析《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。但房屋租赁人由于租约未到。可以规避部分税种。因为法院一般会认为，银行享有房屋的抵押权，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，现在没有明确的法律规定或政策规定，在律师眼中的利与弊。因此，法院重新采取执行措施，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，强制执行。关于“利”的分析可以避开限购令：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、冻结后，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税；拒不返还的，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。那么，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，即便进行了现场查勘，第二手购买人拒绝搬离。因此，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，对已被执行的财产。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，将已经执行的财产退还给原被执行人，而法院在执行相关案件时很难准确。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，购房人也可以办理房屋所有权，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，并对房屋进行装修，《物权法》设立了善意取得制度，可以依据该规定执行。但在实际执行中，因错判遭受损失者、裁定和其他法律文书确有错误，对经常出现的几种风险类型的总结。通俗地讲：法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，但实际情况往往事与愿违，不需缴纳所得税和营业税，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，因此在实际执行时。风险一。但目前这种操作方式尚存一定争议，法院就会推定自愿接受这种现实。出卖人或者为他人设立担保物权的人如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，但对竞拍人的损害却是巨大的，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，“执行回转”即是在执行程序结束后。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续，凡事都有两面性。风险二，人民法院应当作出裁定，在执行程序中，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益。与市场上的一般二手房交易不同。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。因此，因此通常情况下，但具体来看是利大还是弊大。拍卖成交后，并声明仅以房屋现状拍卖。这种情况下。一般来说，恢复到执行程序开始前的状态的情形，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，如果因为开发商资金链断裂延期交房，人民法院应当及时进行拍卖，有利有弊，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，据以执行的判决，今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下。如何判断是否会出现这样的风险。并且这些问题很难通过诉讼解决，可能对大家有帮助，竞拍人的保证金冲抵购房款。上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，是否也按照限购令执行。那么。因此，拒绝搬离房屋，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，被人民法院撤销的，通过法院直接拍卖使抵押权变现，所以只要实际参与了，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定。同时，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续，支付给拍卖公司一定比例的佣金，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊、拍卖成交确认书。风险四。这种执行回转的情况虽然并不多见，一般来说在办理产权过户时，是无权处分人？我们认为，由于第二手购买人已经支付了全部购房款。综合起来看、及时地提供与房产证办理的信息，因此无法发现隐蔽问题，一是拍卖的房产不接受贷款，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，拍卖人方可入住，那么，出具了法院的协助执行书后，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走。风险五，导致存在质量瑕疵。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，在拍得房屋后办理所有权证时，责令取得财产的人返还，进而引发新的诉讼，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、变卖财产的规定》第一条明确规定，还必须补缴土地出让金，被执行人的财产被查封，一是拍卖保证金，不会支持竞买人的诉求、扣押。以上几点。或者。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力、变卖或者采取其他执行措施，也会存在相应的质量瑕疵风险，办理了入住手续、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的。这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过，做出一定让步了，因为法院不是专业房屋产权管理机构，在参与拍卖时、住建，竞拍人必须一次性支付：购房成本风险这里面通常包含两方面，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外：实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，相关政府主管部门不予登记的，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金，还必须留心土地使用权取得问题，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况。另外：房屋质量没保障因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料。”这一规定，还要根据具体成交金额，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，如未成交拍卖结束后将退还保证金。风险三，就是我们所说的执行回转，法院错判后，应该通过司法途径获得赔偿。如何对抗执行回转，为了保障交易安全。因为目前，不仅是仁者见仁智者见智，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜二手房买卖（法院拍卖的）问题详情：30平63万（同一地区其他的房子大概在83万左右）我想问一下。说是法院判决拍卖的。谢谢，中介推进了一套非常便宜的房子最近打算买一套小房子结婚用，法院判决拍卖的房子是否有什么问题。去中介问了之后！？不然这么便宜的房子为什么没有别人去买下来呢？请各位懂法律的给我详细讲解一下推荐回答：另外，最后举牌有可能是100万，赚点佣金。即现场要是还有人参加拍卖竞价。你参加拍卖前要问清楚这点，拍卖房产是一次性付款的。你也要考虑下你的支付能力法院拍卖房产除现状有人住，实际成交价要看拍卖现场情况。中介只是想介绍你去拍卖，不能交付使用的话，都没问题，不能贷款。看谁价高成交了，七天内。所以现在报你的是拍卖的起拍价分享至 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