要准备买房子了，锦绣江南的房子咋样？欢迎建设性意见！【曹县吧】_百度贴吧
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多谢家里各路大神给些建设性意见，由于常年在外，不了解家里情况。
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您好看看参考一下这个帖子清江路与青菏南路交叉口和赣江路与青菏南路交叉口对比 差别巨大
给点建议呗，他们的高层好否？
锦绣江南过五台山路 路东康瑞 路西康瑞都是高层 除一座11层小高层外其他都是18层锦绣江南 五台山路沿街为高层其余目前都是 6层多层
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那个小区有曹县为数不多的多层
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推荐那里的房子我很多朋友都在那里买的商业门脸未来的发展新城中心地段和户型超越康地反正 买康瑞不后悔都说曹县的房价便宜了其实曹县的房价冰火两重天地段好的 好卖的 不断提价难卖的 地段差的 价格一降再降还是卖不动曹县目前地段最好 最发展潜力的 卖的最最好的就是康地君佳 康瑞阳光城 锦绣江南银座+大润发 第三实验小学 周边涵盖曹县所有大小银行 金融网点往东 五金城 磐石新城 第一实验小学 县立医院往北 曹县新政务中心 新人民广场 少年宫 图书馆 演义中心文化一条街 还有第二实验小学 第一初级中学曹县人民医院 曹县汽车北站往东 曹县主城南北中轴线 青菏南路 S259省道和曹县东西中轴线 庄青路 S350省道曹县 房地产市场冰火两重天磐石新城 磐石明珠 多少人天天盼着开发商复工 望眼欲穿康地 康瑞 锦绣江南就你是不让他干 他也要抢干为啥啊 赚钱啊 好卖啊不怕不识货 就怕货比货 一目了然 不言而喻参考一下这个帖子清江路与青菏南路交叉口和赣江路与青菏南路交叉口对比 差别巨大
咱家空气质量真差～～
高层住宅住几层最好? 2015高层住宅楼层选择必看13条 02:00
[摘要]2015高层住宅住几层最好？除了高层住宅风水等方面的顾虑。选购高层建筑楼层更重要的是要从实用方面加以考虑。比如高层住宅哪几层是扬灰层？哪几层之上高层供水供电可能跟不上？这里为购房者整理了2015最新高层住宅楼层选择指南，高层住宅住几层最好一看便知。2015高层住宅住几层最好？每一个购房者在购房的时候都会产生这样的疑问。高层建筑楼层选择，除了高层住宅风水等方面的顾虑。更重要的是要从实用层面加以考虑。比如高层住宅哪几层是扬灰层？哪几层之上高层供水供电可能跟不上？怎样的房子才符合住宅设计规范？这里为购房者整理了2015最新高层住宅楼层选择指南，高层住宅住几层最好一看便知。 具体来说，电梯房楼层选择需要考虑的因素有：一、电梯，住宅层数在12层以上，18层以下，电梯不应少于两台，其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能层楼在19层以上，33层以下，服务总户数在150户至270户之间者，电梯不应少于3台，其中必须有一台兼具消防电梯功能。二、向开发商咨询楼层供水、水压、供电、应急电源等多方面情况。一般高层住宅在顶层都建有水箱，先将水抽到顶层再往下供，使高层住户不会因压力不足用不上水;应急发电机组的配置也很重要，保证市内停电时，电梯也能暂时运行。 三、高层住宅的物业管理不能忽视，尤其是监控保安措施。大楼底层是否设置值班警卫室，是否有保安在楼内巡视，以及紧急情况下人员疏散安全等。 四、注意整幢楼的总户数与电梯数量，电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下，24层以上住宅应做到1梯2户或2梯4户。 五、在对高层住宅的安全性确认以后，再考虑户型、朝向、通风等居住要素。电梯房楼层选择要充分考虑入住后的舒适程度，关键是要让自己住得舒服、满意。其次，住宅密度和观景非常重要。高层品质如何，密度是关键，密度越低，居住品质越高;在低密度的基础上，还要注意观察景观，尤其是在挑选顶层或较高楼层时，不仅要特别注意朝向景观，还要考虑周边地区未来规划。六、消防电源。楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志，可采用蓄电池做备用电源，且连续供电时间不应少于20分钟;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分钟。七、电梯楼一般以顶层的下一层价格最高(如总楼层是30层，则29层的单位是同一户型不同楼层中最高售价的)，越往下价格越低。同样价格下尽量选高楼层的。 八、单从采光、通风、扬尘以及噪音方面考虑，那么选择10层以上的房屋就可以了。因为楼高已经基本上超过了三十米，可以保证较好的居住效果。而且一般来说，十层的房价性价比比较高的。如果经济实力不是很雄厚，可以选择十层房屋。如果条件很好，可以选择比较高层一点的房子。九、电梯房几楼最好需要考虑的因素有：空气湿度、空气污染指数、该楼是否临街、该楼是否有阁楼或阳光室、一体几户、小区楼间距、小区是否有露天停车位、老人、孩子、宗教信仰和习俗、风水等等。对照上述因素，小编就电梯房最佳楼层或最差楼层简单归纳一下。十、空气湿度。如果你居住的城市相对潮湿的话，6~8层最佳。首先空气湿度较大，浮尘会比较低，上不来;其次潮湿气候下5层以下会潮，9~13层会腥，至于14层以上嘛，祈祷你的城市别临海，否侧高气压刮海风的时候云会飘进来。如果是内地的干燥气候的话，3~6层和13层以上都不错。本条所指当然是单纯的气候因素。空气污染指数。说白了就是浮尘，当然浮尘也有不同，工业城市浮尘层为6~12楼，上面说的潮湿城市为3~5楼，干燥城市为9~11楼，这些楼层因地而异是不适合居住的。 十一、该楼是否临街。不临街的话一切好说，临街的话8~12楼为汽车尾气浮尘层，当然8楼以下的房子在汽车高峰期的时候肯定会很吵，所以不推荐。如果这栋高层有(顶加阁)的话当然要顶层，心情好的时候可以去阳光室晒晒太阳、吹吹小风、喝喝小茶，美哉!如果没有阁楼的话顶层打死也不要，除非你想5面围墙(剩一面是地板)，来个夏暖冬凉。 十二、老人。不考虑其它最佳就是1.2.3楼，毕竟人老了腿脚不方便，还有就是太高怕吓出病来。孩子。不考虑其他因素就是尽可能的低或者尽可能的高，也就是说要么尽可能的安全，要么尽可能的安静。宗教信仰和习俗。只要你是个中国人，6.8.16.18都是不错的选择，但同时4.14也不会要。如果你信佛，9和13也很好，如果你“崇洋媚外”，3和13就不能要了。一体几户，指的就是一个单元的一层楼有几户，如果是普通的“对门”式就无所谓了，如果是一体三户甚至一体多户的话楼层就越高越好。你想想，单层户数越多，你的公摊面积就越大，你每个月的物业费里面水分也就越多，要是我的话就要个高楼层的，原因很简单：让我多交物业费，我就让你的电梯多跑腿!小区楼间距。楼间距越小，那么你的楼层就要越高，别让你们家南面的那栋楼档了你们家的阳光!十三、小区如果有露天停车位的话6楼以下就别考虑了，一是车子点火的时候尾气是最脏也是最重的，根本不像公路上的尾气会飘的那么高，一般来说就近就被6楼以下的邻居们消化掉了；在一点就是汽车发动会有声音的啊，就算你邻居们的座驾再怎么轻快也是会影响到老人孩子们的休息的。电梯公寓楼层要如何选择呢？有网友提供了几个电梯公寓最佳楼层选择方案：方案一，电梯公寓最佳楼层没有规定答案，看个人喜好。但是买这种电梯房最好不要选靠近电梯的房子，有提示音会很吵。方案二，电梯公寓尽量住高层一点，选择15楼以上，最佳16，17楼，哪怕是多花一点钱，绝对值。原因有高层空气好一些，尤其是目前汽车尾气污染严重情况下，楼层高一点，情况好得多。视野好一些，现在的高楼大厦越来越多，说不定，你的窗户外，那天又冒出一栋房子，把你的视线给挡住了。通风情况好一些，尤其是夏天，由于周围全是高楼大厦，夏天把你住房围得水泄不通，更何况通风情况了，楼层低了，夏天需要凉风的时候，你根本吹不到的。楼层高一些，减少地面的吵架，人声，各种噪音对你的干扰。苍蝇，蚊子，偷油婆，在底层多得很，楼层高一些。方案三，个人觉得这种房源可以选择次高层，原因有以下几个其一视野开阔心情爽。其二空气质量好，城市大气污染一般集中在10层高度以下，高度越高，空气越好。其三离楼顶近，万一有火灾，走楼顶到其他单元逃命方便。以上就是电梯房楼层选择和电梯公寓最佳楼层选择需要考虑的各种因素，电梯房几楼最好除了考虑采光、视野、空气指数、电梯、风水等因素外，个人喜好也是需要着重考虑的事项。
疯狂学区房：“单价8万元买了一个猪窝” 08:09日，北京西城区文昌胡同。一位地产经纪人说，他有一位客户，连续抢了两天房子都没抢上，最后那套860万的房子，他只是在楼下远远指了指房子的位置和楼层，就说“要了要了”。一位家长曾花费千元，上过闻风的私教课程，“但感觉没什么实际用处。”论坛里也有家长有类似感觉，认为“ 闻风就是一个大骗子和房市助推的刽子手”。闻风所追捧过的房子很多都一路上涨，比如德胜学区的房价就从6万元上下，涨到了如今的10万左右。今年的第一个季度，学区房把许多家长裹挟进一个巨大的漩涡里。“最开始有点犹豫，可是当你置身其中时，就被那个漩涡卷得不能理性思考。只要一犹豫，房子就被别人买走了。”坐在房产中介的电动车后座，头发被风呼在脸上，谢云从未试过如此在北京二环内的狭窄街巷里穿梭，只是为了与别人抢一套学区房的优先谈判权。她的焦虑完全因学区房而起。根据今日头条向南方周末记者提供的大数据显示，在过去一年里，学区房文章的阅读数高达1.5亿人次。其中，31-40岁之间的人对此最为关注。2016年初，北京学区房迎来又一轮疯狂涨价，甚至出现一则关于46万元/平方米的天价学区房新闻。许多人为了买一套学区房从银行借来巨款。谢云的家，只是从东四环外搬进了东二环里，她就为此多花了三百万元。进入3、4月份，北京学区房价趋于平稳，但据中原地产首席分析师张大伟统计，在今年3月，北京学区房的价格仍然实现了环比15%的增长。动辄几百万，甚至上千万元的学区房，在市场中快速交易着。然而，当谢云和其他购房者被卷进购买北京学区房的大军中时，他们发现“故事”里的主人公有好多个：房主、购房者、中介，以及网络上的各种“专家”，他们相生相克，互为所用。这是一个因学区房而生的江湖。1万一对方再毁约怎么办？在这个疯狂的学区房江湖里，门道太多，光入学政策就够买房的家长们好好研究。教改后的入学政策都在强调产权，优先满足孩子监护人的房本。“第一看户籍在哪里，第二看房本上写的是不是监护人。”在家长帮论坛学区房板块被奉为专家的敖爸对南方周末记者解释，“有些四老（指爷爷、奶奶、姥姥、姥爷）的房子，房本上的人不是孩子的监护人，顺位就低。”而且按照不同学校的规定，在各个顺位里还要继续排序。但对于谢云一家来说，这些都不是难题。谢云的老公在央企工作，一条不成文的规定是——央企员工子女可以入户籍所在片区内最好的学校。也就是说，谢云夫妇只要找一个好学区落户就够了。日，她狠狠心把东四环外朝阳大悦城附近的房子解除了抵押，准备随时换房。当天中午，她在链家看到一间标价850万的西城学区房，因为户型、装修都不错，她一眼就看上了。当谢云回到中介店里准备交意向金时，发现另一位同去看房的中年女士正在签意向。谢云的中介急了，让她迅速签字，争分夺秒把她的信息录入系统，这才帮她赢得了那套房子的第一意向人。谢云约好第二天下午3点与房东商谈，结果等了一个半小时，房东在电话里的态度反反复复，一会儿说来，一会儿说不来。链家的工作人员悄悄告诉谢云，“昨晚那个中年女士去敲了房东的门，违反了规定。”最后房东还是出现了，与谢云签了合同，收了她10万元定金。让谢云没想到的是，中介晚上又给她打电话，说房主要毁约了。后来谢云才知道，毁约其实是因为链家内部的撬单行为。签约当晚，另外一家链家店的中介给房主儿子发短信，要以880万的价格买这个房子。谢云算了一下，“就算房主毁约多给我10万，他还可以额外赚20万。”马上要到手的房子没了，这让谢云心里相当紧张，“好像再过一星期这房子要涨十万，再过一星期这房子还要再涨十万。”在西城区的一位房地产经理看来，从去年10月到今年2月，是整个学区房市场火爆而混乱的一段时期。卖房业主经常朝令夕改，常常是早上刚报一个价，到了晚上就突然涨了20万，“不少客户看好房子与业主约谈，业主还会劝客户回去再考虑考虑，就是为了让房子继续涨价。”他们鉴别业主诚意的一个方法是问他：“能随时签约吗？”让中介无奈的是，即便签了合同，也有不少业主因为有人出价更高而毁约。“那段时间几乎每个业主都是这样，楼上的卖了300万，楼下的290万都不会卖”。上述房产中介说，房价说涨就涨，谁也没办法控制他们的报价。最让人恐慌的不是房价上涨，而是即便这样疯涨房子也卖了。“要是前两个月你也买房子，都不一定受得了，太刺激了。”上述中介对南方周末记者说，“看一套，涨了20万，再考虑一下，房子没了。一次两次还好，经历到三四次的时候，再强大的内心也承受不住了。”最终，谢云争分夺秒，在第5天终于买到了一套房子。但她和老公依旧对已到手的房子忧心忡忡：“只交了20万定金，还没过完户（5月份才能过户），万一对方再毁约怎么办？”
2“单价8万元买了一个猪窝”有人做过统计，在这场“换房运动”中，购房者孩子的年龄大多不超过3岁。“很少有明年孩子就上学了，现在才准备买学区房。”敖爸向南方周末记者介绍。除了关注房价本身，学区房与其他热词也产生了关联。据今日头条的统计数据显示，房价、离婚与户口，位列学区房相关词的前十名。何清为了买学区房就和“离婚”沾上边了。办理离婚当天，何清反复对民政局工作人员强调，只要房产和贷款在她老公名下就可以了，其他的随便写，她心里盼着赶紧办完就可以买房子了。工作人员也有点无奈，“我知道你们是因为买房离婚的，但也要把手续走完了呀。”“单位同事都不知道我离婚了，我觉得这是自己人生上的一大污点。”何清告诉南方周末记者，为了省去二套住房较高的利息，她被逼得走投无路。现在她和孩子的户口落在一起，户口页上写着离异。张文也是被逼得加快了买学区房的节奏。原本他征询教育局一个朋友建议，选定了八一小学所在的海淀学区，但他研究了多校划片政策，发现在那里有可能划到别的渣校去了。为了确保孩子一定能上到好学校，他发现还是中关村片区的性价比更高，那里各所学校差距不大，即使多校划片也可以接受。于是，张文决定卖掉郊区的“豪宅”，咬牙在中关村片区花500万买了一间老破小——老破小是圈内的一句术语，专指又老又破又小的房子，大多是上世纪80年代的红砖房。按照张文自己的话来形容，“单价8万元买了一个猪窝”。何清也看过老破小，看完她婆婆就被吓到了，认为完全不能住人。一间一室一厅40平米的房子，被改造成了三室一厅，阳台也算一间。为了挤进热门学校，家长们必须接受老破小的环境。“最后干脆都不看房了。”一位地产经纪人说，他有一位客户，连续抢了两天房子都没抢上，最后那套860万的房子，他只是在楼下远远指了指房子的位置和楼层，就说“要了要了”。家长们挤破脑袋进入热门学区，要么是为了进入好的直升类小学，比如宏庙小学，之后便可以直升区域内最好的中学之一——北京师范大学附属实验中学；要么为了从小受到良好的教育，比如北京第二实验小学，是公认的软硬条件都强的“牛小”。这让小学前所未有地受到关注。百度指数显示，过去五年中，公众对于幼升小的关注度在2014年教改前后大幅提升，短时间内就超过了之前备受关注的小升初话题。事实上，这背后还是家长对小升初的担忧。随着教改方案的施行，原先特长、推优、择校等升学机会已逐年减少或取消。“之所以学区房把人折腾得要死，是因为小学升初中家长根本无法控制。”敖爸在接受南方周末记者采访时表示，“所以要千方百计选个好小学读。”3“暴动哥”的故事接触过各类家长的敖爸总结，购房者主要分两种，一种是像谢云一样具有潜在刚需的家庭，第二种则是研究过学区房，已经满足了刚需的人，他们买学区房主要作为投资用。“暴动哥”就属于第二种人。“暴动哥”是江湖上别人送给他的绰号，他对“暴动”的解释是——私产平房学区房价值被进一步发现和爆发。“暴动哥”之所以成名，就是源于2014年那次暴动。2013年，他在水木社区上看到有人分享东城区细管胡同44号内平房的出手报告。当时三个公司的中介花费1700万买下一个院子，之后析产（将共同财产予以分割，分属各共有人所有）出来十多间平房，每一间都能出来一个私产的房本。由于靠近府学小学，这十多间平房很快被一扫而光。这让他发现了私产平房学区房的价值洼地。“暴动哥”记得，“当时平房中介还不了解学区的价值，只是通过位置、拆迁、面积等来定价。”2013年底，“暴动哥”从一个熟悉的中介那里听说，另一个中介也在西城端下一个院子——光彩胡同23号。这个院子原属于一个国民党老干部，他有6个子女，只有老五——一位老太太在北京，其他人都在海外。老干部的子女通过律师，将房屋所属人都变更到老太太一人名下，方便她在国内出售。 买下这个院子的中介本来想整院卖，因为整院卖面积大，卖得贵。但没想到院里有“文革”户，当年被派守院子，如今仍占着两三间，小中介想赶也赶不走。万般无奈之下，中介就只好析产卖单间，但他们并没有将学区房的价值考量进去。“暴动哥”得到消息，马上入手了一套。买入之后，“暴动哥”当时并没卖出去。让他没想到的是，2014年初，光彩胡同成为奋斗小学的划片范围，“暴动哥”手里的平房一倒手就赚了50万。自“暴动哥”暴动成功之后，该划片区域内的私产平房纷纷暴涨到同等水平。当时引起媒体热议的“一间4.4平方米的房子，根本没法住人，却能卖出135万的天价”的闹剧，就来自光彩胡同。“暴动哥”在不经意间撬开了平房学区房的市场，但潘多拉之盒一旦被打开，已经不受任何人的控制。“市场的疯狂我是预期到了，但没想到会这么疯狂。现在我卖的那套平房又涨了四五十万。”“暴动哥”认为投资平房的好处是，不算成套商品房，不限购，坏处是不能贷款，“不快入快出，这个东西就是死钱。今年这个行情就不适合去炒平房。实际上是在赔钱的。”在接受南方周末记者采访时，“暴动哥”反复强调，自己只是寻找到了一个机会，没有坑过任何一个人。4江湖潜规则2016年3月，有媒体报道，北京西城区文昌胡同的一套学区房，卖出了每平米46万元的天价。此后央视又跟进实地采访，认为该新闻不实。这之后，官方开始打击天价学区房。北京市住建委开展房地产经纪机构专项执法检查，认定高于15万元的房源属于报价过高，要求中介不再委卖。然而，南方周末记者在采访中获悉，偶尔会有一两个房产中介在QQ群里对购房者说，“其实该多少钱成交还是多少钱，只不过明码标价不超过15万而已。”平房市场的疯狂走高更让人始料未及，但凡懂一点门道的人，都会奉劝家长们慎入。前孙公园胡同位于老宣武区东北部，它东起魏染胡同，西至南新华街，属于北京第一实验小学本部的学区房划片范围。4月3日，南方周末记者前往鑫百盛地产，这是一家专门做平房买卖的中介公司，附近这一片的平房都在他们出售之列。与冷清的楼房中介相比，鑫百盛门庭若市，有带着孩子来看学区房的家长，也有前来卖院子的业主。“前些天还出手过一套3平米总价270万的房子呢。”鑫百盛的中介向客户介绍。当天，该公司工作人员给购房者报的价格是：宏庙小学划片内，一套私产平房350万；北京第一实验小学本部划片内，一套公有产权的平房175万，同区域内两套私产平房，分别是220万和260万。这些房子大小相差无几，都是10平方米左右。在看房过程中，有的中介只带家长进入胡同看了大致方位，有的则完全不能看房，有一套房子还没看，就突然被告知已经卖出去了。“买件几百万的东西，连看都不能看一眼，感觉怪怪的。”一位购房者这样认为。从事教育行业的张女士看过几次平房，基本上都很难看到房。江湖险恶，没有人提醒她该如何购买平房，至今她的意向金还在中介手里，原先看中的房子也飞了。“这是房产中介的一种手段，他们先让你交意向金，过来签合同时，以各种理由不让你跟房主见面。到时住建委会先进行测绘，如果档案和房本上不符，哪怕只差0.1平方米，或者翻改建没有报规划，都是过不了户的。”上述知情人士透露，“然后他再给你找一个性价比不好的房源，有可能就不是原来你想要的学区的了。”之所以房产中介可以拥有如此大的话语权，原因在于东西城二环内的私产平房十分紧俏。根据“暴动哥”掌握的信息，东城区的私产平房占30%左右，西城的数字则只有10%左右，剩下90%的平房都是绿本或蓝本的公房。根据一位房产中介介绍，其实公房更加具有隐匿性，因为公房所有信息不上大网，俨然就是被隐匿起来的无形资产。“涨得这么快，我也很闹心，好像自己就是罪恶的源头。”一位中介经理人这样对南方周末记者倾诉。5“学区房专家”的生意经只要稍微研究过学区房的家长，肯定都听说过闻风这个名字。他在学区房领域可谓掌门人。每次听他公益讲座的人都数以千计。闻风对外宣称的公开身份是北京环球雅思学校副校长，他还担任过清华园教育集团副总经理。“其实，闻风就是办了一个研究学区房的商业机构，喜欢起特别惊悚的标题，对政策解读得很过。”敖爸对南方周末记者说。一位家长曾花费千元，上过闻风的私教课程，“但感觉没什么实际用处。”论坛里也有家长有类似感觉，认为“闻风就是一个大骗子和房市助推的刽子手”。闻风所追捧过的房子很多都一路上涨，比如德胜学区的房价就从6万元上下，涨到了如今的10万元左右。2016年3月底，南方周末记者曾联系闻风团队，其负责公关的李小姐说，“闻风的时间很紧张，最近10天都不在。现在他已经很少专门给单个家庭做辅导，而是给一些企业做培训。”有江湖的地方，当然也少不了比武切磋。家长帮、水木社区等网络论坛已然成为各路“学区房专家”的云集之处。敖爸就是家长帮认定的学区房专家之一。在论坛举办的线下讲座中，他经常免费为家长们普及学区知识，并且把自己研究的人口数据、升学规则、教改动向、小学排名等内容，向各位家长讲解。“闻风的标题就是暴力式营销，比如惊闻、震惊、惊天动地，看着就心惊肉跳，但确实起到了吸引眼球的作用。”“暴动哥”曾将闻风和敖爸进行比较，他觉得虽然闻风讲座里会用听闻、据传这种故弄玄虚的方式，但很符合当下家长去参加讲座的目的，“家长们普遍的想法都是想听听有什么小道消息，然后要么赌一把，要么重点观察该区域房价。”但敖爸不想像闻风一样，他只想根据自己的兴趣做研究，“去年我的精力主要放在高考上，因为幼升小和小升初已经研究透了。”对敖爸来说，他在学区房江湖里的最大收获是，结识了一群志同道合的死党。在几个人的小圈子里，大家经常分享最新的政策消息和自己的研究成果，“大家都知道我是有影响力的人。”几年来，敖爸的朋友圈已经沉淀得比较精英。“只要孩子想学桥牌、魔方、奥数、语文……我都能找得到好老师。”敖爸说。“无言”也是研究学区房的高手，他甚至为此著书立说。书中收集了坊间流传的各种有关学区房的名词解释，比如将学校分为“直升小”“牛小”“普小”“渣小”；将学生分为“牛娃”“奥牛”“英牛”，将小升初私下招生的方式称为“点招”“坑点”等等。“暴动哥”已经有了“创业”的想法。他最近在拜访各个平房中介的大佬，希望能合纵连横，做点事业。而闻风团队又贴出了4月份的课程告示：“教育强区各学区近五百个具体楼盘、小区性价比分析及详细讲解；风险提示和鲜为人知的重点楼盘信息……”此系列课程共9小时，收费9000元。（应采访对象要求，谢云、何清、张文为化名）
3“暴动哥”的故事接触过各类家长的敖爸总结，购房者主要分两种，一种是像谢云一样具有潜在刚需的家庭，第二种则是研究过学区房，已经满足了刚需的人，他们买学区房主要作为投资用。“暴动哥”就属于第二种人。“暴动哥”是江湖上别人送给他的绰号，他对“暴动”的解释是——私产平房学区房价值被进一步发现和爆发。“暴动哥”之所以成名，就是源于2014年那次暴动。2013年，他在水木社区上看到有人分享东城区细管胡同44号内平房的出手报告。当时三个公司的中介花费1700万买下一个院子，之后析产（将共同财产予以分割，分属各共有人所有）出来十多间平房，每一间都能出来一个私产的房本。由于靠近府学小学，这十多间平房很快被一扫而光。这让他发现了私产平房学区房的价值洼地。“暴动哥”记得，“当时平房中介还不了解学区的价值，只是通过位置、拆迁、面积等来定价。”2013年底，“暴动哥”从一个熟悉的中介那里听说，另一个中介也在西城端下一个院子——光彩胡同23号。这个院子原属于一个国民党老干部，他有6个子女，只有老五——一位老太太在北京，其他人都在海外。老干部的子女通过律师，将房屋所属人都变更到老太太一人名下，方便她在国内出售。 买下这个院子的中介本来想整院卖，因为整院卖面积大，卖得贵。但没想到院里有“文革”户，当年被派守院子，如今仍占着两三间，小中介想赶也赶不走。万般无奈之下，中介就只好析产卖单间，但他们并没有将学区房的价值考量进去。“暴动哥”得到消息，马上入手了一套。买入之后，“暴动哥”当时并没卖出去。让他没想到的是，2014年初，光彩胡同成为奋斗小学的划片范围，“暴动哥”手里的平房一倒手就赚了50万。自“暴动哥”暴动成功之后，该划片区域内的私产平房纷纷暴涨到同等水平。当时引起媒体热议的“一间4.4平方米的房子，根本没法住人，却能卖出135万的天价”的闹剧，就来自光彩胡同。“暴动哥”在不经意间撬开了平房学区房的市场，但潘多拉之盒一旦被打开，已经不受任何人的控制。“市场的疯狂我是预期到了，但没想到会这么疯狂。现在我卖的那套平房又涨了四五十万。”“暴动哥”认为投资平房的好处是，不算成套商品房，不限购，坏处是不能贷款，“不快入快出，这个东西就是死钱。今年这个行情就不适合去炒平房。实际上是在赔钱的。”在接受南方周末记者采访时，“暴动哥”反复强调，自己只是寻找到了一个机会，没有坑过任何一个人。4江湖潜规则2016年3月，有媒体报道，北京西城区文昌胡同的一套学区房，卖出了每平米46万元的天价。此后央视又跟进实地采访，认为该新闻不实。这之后，官方开始打击天价学区房。北京市住建委开展房地产经纪机构专项执法检查，认定高于15万元的房源属于报价过高，要求中介不再委卖。然而，南方周末记者在采访中获悉，偶尔会有一两个房产中介在QQ群里对购房者说，“其实该多少钱成交还是多少钱，只不过明码标价不超过15万而已。”平房市场的疯狂走高更让人始料未及，但凡懂一点门道的人，都会奉劝家长们慎入。前孙公园胡同位于老宣武区东北部，它东起魏染胡同，西至南新华街，属于北京第一实验小学本部的学区房划片范围。4月3日，南方周末记者前往鑫百盛地产，这是一家专门做平房买卖的中介公司，附近这一片的平房都在他们出售之列。与冷清的楼房中介相比，鑫百盛门庭若市，有带着孩子来看学区房的家长，也有前来卖院子的业主。“前些天还出手过一套3平米总价270万的房子呢。”鑫百盛的中介向客户介绍。当天，该公司工作人员给购房者报的价格是：宏庙小学划片内，一套私产平房350万；北京第一实验小学本部划片内，一套公有产权的平房175万，同区域内两套私产平房，分别是220万和260万。这些房子大小相差无几，都是10平方米左右。在看房过程中，有的中介只带家长进入胡同看了大致方位，有的则完全不能看房，有一套房子还没看，就突然被告知已经卖出去了。“买件几百万的东西，连看都不能看一眼，感觉怪怪的。”一位购房者这样认为。从事教育行业的张女士看过几次平房，基本上都很难看到房。江湖险恶，没有人提醒她该如何购买平房，至今她的意向金还在中介手里，原先看中的房子也飞了。“这是房产中介的一种手段，他们先让你交意向金，过来签合同时，以各种理由不让你跟房主见面。到时住建委会先进行测绘，如果档案和房本上不符，哪怕只差0.1平方米，或者翻改建没有报规划，都是过不了户的。”上述知情人士透露，“然后他再给你找一个性价比不好的房源，有可能就不是原来你想要的学区的了。”之所以房产中介可以拥有如此大的话语权，原因在于东西城二环内的私产平房十分紧俏。根据“暴动哥”掌握的信息，东城区的私产平房占30%左右，西城的数字则只有10%左右，剩下90%的平房都是绿本或蓝本的公房。根据一位房产中介介绍，其实公房更加具有隐匿性，因为公房所有信息不上大网，俨然就是被隐匿起来的无形资产。“涨得这么快，我也很闹心，好像自己就是罪恶的源头。”一位中介经理人这样对南方周末记者倾诉。5“学区房专家”的生意经只要稍微研究过学区房的家长，肯定都听说过闻风这个名字。他在学区房领域可谓掌门人。每次听他公益讲座的人都数以千计。闻风对外宣称的公开身份是北京环球雅思学校副校长，他还担任过清华园教育集团副总经理。“其实，闻风就是办了一个研究学区房的商业机构，喜欢起特别惊悚的标题，对政策解读得很过。”敖爸对南方周末记者说。一位家长曾花费千元，上过闻风的私教课程，“但感觉没什么实际用处。”论坛里也有家长有类似感觉，认为“闻风就是一个大骗子和房市助推的刽子手”。闻风所追捧过的房子很多都一路上涨，比如德胜学区的房价就从6万元上下，涨到了如今的10万元左右。2016年3月底，南方周末记者曾联系闻风团队，其负责公关的李小姐说，“闻风的时间很紧张，最近10天都不在。现在他已经很少专门给单个家庭做辅导，而是给一些企业做培训。”有江湖的地方，当然也少不了比武切磋。家长帮、水木社区等网络论坛已然成为各路“学区房专家”的云集之处。敖爸就是家长帮认定的学区房专家之一。在论坛举办的线下讲座中，他经常免费为家长们普及学区知识，并且把自己研究的人口数据、升学规则、教改动向、小学排名等内容，向各位家长讲解。“闻风的标题就是暴力式营销，比如惊闻、震惊、惊天动地，看着就心惊肉跳，但确实起到了吸引眼球的作用。”“暴动哥”曾将闻风和敖爸进行比较，他觉得虽然闻风讲座里会用听闻、据传这种故弄玄虚的方式，但很符合当下家长去参加讲座的目的，“家长们普遍的想法都是想听听有什么小道消息，然后要么赌一把，要么重点观察该区域房价。”但敖爸不想像闻风一样，他只想根据自己的兴趣做研究，“去年我的精力主要放在高考上，因为幼升小和小升初已经研究透了。”对敖爸来说，他在学区房江湖里的最大收获是，结识了一群志同道合的死党。在几个人的小圈子里，大家经常分享最新的政策消息和自己的研究成果，“大家都知道我是有影响力的人。”几年来，敖爸的朋友圈已经沉淀得比较精英。“只要孩子想学桥牌、魔方、奥数、语文……我都能找得到好老师。”敖爸说。“无言”也是研究学区房的高手，他甚至为此著书立说。书中收集了坊间流传的各种有关学区房的名词解释，比如将学校分为“直升小”“牛小”“普小”“渣小”；将学生分为“牛娃”“奥牛”“英牛”，将小升初私下招生的方式称为“点招”“坑点”等等。“暴动哥”已经有了“创业”的想法。他最近在拜访各个平房中介的大佬，希望能合纵连横，做点事业。而闻风团队又贴出了4月份的课程告示：“教育强区各学区近五百个具体楼盘、小区性价比分析及详细讲解；风险提示和鲜为人知的重点楼盘信息……”此系列课程共9小时，收费9000元。（应采访对象要求，谢云、何清、张文为化名）银座+大润发
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