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[摘要]导读：最高院于日正式发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》其中该规定第20条明确规定了唯一一套住房可执行的3个条件，然而各地法院在实际执行过程中理解仍有差异。
& & & &&导读：最高院于2015年5月5日正式发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》其中该规定第20条明确规定了唯一一套住房可执行的3个条件，然而各地法院在实际执行过程中理解仍有差异。日前，江苏高院正式出台《关于执行&唯一住房&相关问题的解答》，期待各地高院陆续出台类似的解答！！！
关于执行&唯一住房&相关问题的解答
江苏高院执行局｜&
& &为规范执行程序中涉及&唯一住房&的执行，均衡保护债权人的债权与被执行人及其所扶养家属的居住权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定和精神，结合全省法院执行工作实际，制定本解答。
& & 本解答所称&唯一住房&是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。
& & 本解答所涉&唯一住房&的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。
& & 一、被执行人名下仅登记有一套&唯一住房&，对该&唯一住房&什么情形下可以执行？
& & 登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的&唯一住房&仍可执行：
& & （一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
& & （二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
& & （三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的&唯一住房&所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；
& & （四）被执行人将其&唯一住房&用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；
& & （五）被执行人的&唯一住房&系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；
& & （六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；
& & （七）其他可以执行的情形。
& & 二、如何认定&唯一住房&是否超出&生活所必需&？
& & 是否超过&生活所必需&由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：
& & （一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的&唯一住房&面积达到50&150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）
& & （二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行&唯一住房&建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因&唯一住房&为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）
& & 对于已经依法设定抵押的&唯一住房&，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过&生活所必需&，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。
& & 三、执行&唯一住房&应遵循哪些原则？
& & 为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行&唯一住房&时应遵循以下原则：
& & （一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其&唯一住房&采取处分性执行措施。
& & （二）申请人申请在先原则。执行被执行人的&唯一住房&应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的&唯一住房&采取处分性执行措施。
& & （三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其&唯一住房&采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。
& & （四）有益执行原则。执行&唯一住房&时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该&唯一住房&采取处分性执行措施。
& & &四、执行&唯一住房&程序上应当如何操作？
& & 人民法院在执行&唯一住房&时，可按以下程序进行：
& & （一）应申请执行人申请执行&唯一住房&，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。
& & （二）执行人员对于拟拍卖的&唯一住房&，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。
& & （三）准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。
& & （四）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。
& & （五）对拟执行的&唯一住房&依法评估交付拍卖。
& & （六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。
& & &五、执行&唯一住房&时，被执行人的临时住房如何解决？
& & 执行&唯一住房&前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。
& & 申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
& & 被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。
& & 上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。
& & 对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。
& & 六、哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障？如何保障？
& & 对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出&生活所必需&的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。
& & 为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
& & （一）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。
& & （二）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的&唯一住房&进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。
& & 现在的p2p理财行业中,论安全性佳来说当属有房产抵押类p2p平台了。通过抵押代偿的方式无疑受到了很多投资人的青睐,因为其能够更好地做到对投资人的本息担保承诺。抵押物的门道其实也很深，抵押物中最好的当属住房房产，尤其实在各大一线城市，而且地界比较好的房产。首先目前国内住房需求非常大,尤其是在一线城市，这就导致其总值不会产生较大波动，同时处理速度也会很快。抵押系平台不论是个人借款方还是企业借款方,在借款时会与平台或平台所属金融公司签署抵押合同，如果发生逾期或者坏账，平台或平台所属金融公司有权处理抵押物从而收回资金来偿还给投资人，通常抵押物的价值都会高于借款人所借金额，所能保障收益稳定在10%-15%。
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最高院发布案件执行新规定今日实施 欠债者唯一住房也可执行
日讯，被执行人名下的唯一住房到底能不能执行？今天上午，最高人民法院向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》），对这一问题作出了明确规定：唯一住房可以执行。该司法解释于今天实施。
名下唯一住房可以执行
2005年最高人民法院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，当中第六条明确如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。此规定一出，当即引发社会轰动。
但是，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。该司法解释第七条也规定，如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行，但是标准不清。
实践中，法院从维护社会稳定考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往一律不予执行。很多金融机构对此反应强烈，于是此后又有新的规定，对于设定抵押的房产在一定宽限期后可以执行，但对于没有抵押的房产一直没有规定。
司法解释起草人范向阳表示，法院保障的是被执行人及其家属生存所必需的居住权而不是所有权，而且这种保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，不能将本来应由政府承担的社会保障义务转嫁给申请执行人。同样要杜绝以保障生存权为由逃避执行的行为。
因此，上午发布的《异议复议规定》第二十条明确规定，符合以下三种情形，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住住房的，比如被执行人为老人，儿子名下有房产，可以保障老人的居住；被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
对于符合以上情形，被执行人在三个月的宽限期后仍拒不搬出，法院将予以强制执行。
已售未过户住房不能执行
登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。
正因如此，《异议复议规定》借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。
主张租赁权须在查封前入住
按照合同法等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益。《异议复议规定》在平衡承租人和申请执行人利益的基础上，对执行程序中保护不动产承租人的租赁权作出了具有操作性的规定。
根据《异议复议规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
来源：北京晚报 记者：张蕾
名下唯一住房可以执行
2005年最高人民法院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，当中第六条明确如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。此规定一出，当即引发社会轰动。
但是，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。该司法解释第七条也规定，如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行，但是标准不清。
实践中，法院从维护社会稳定考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往一律不予执行。很多金融机构对此反应强烈，于是此后又有新的规定，对于设定抵押的房产在一定宽限期后可以执行，但对于没有抵押的房产一直没有规定。
司法解释起草人范向阳表示，法院保障的是被执行人及其家属生存所必需的居住权而不是所有权，而且这种保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，不能将本来应由政府承担的社会保障义务转嫁给申请执行人。同样要杜绝以保障生存权为由逃避执行的行为。
因此，上午发布的《异议复议规定》第二十条明确规定，符合以下三种情形，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住住房的，比如被执行人为老人，儿子名下有房产，可以保障老人的居住；被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
对于符合以上情形，被执行人在三个月的宽限期后仍拒不搬出，法院将予以强制执行。
已售未过户住房不能执行
登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。
正因如此，《异议复议规定》借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。
主张租赁权须在查封前入住
按照合同法等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益。《异议复议规定》在平衡承租人和申请执行人利益的基础上，对执行程序中保护不动产承租人的租赁权作出了具有操作性的规定。
根据《异议复议规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
来源：北京晚报 记者：张蕾
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工信部备案号：京ICP备号公安机关备案号：09女子欠钱不还对抗法院执行 房屋被拍卖损失60万
来源：综合
作者：北京晨报
原标题：女子对抗法院执行损失60万
　　房屋被法院拍卖比市场价低 同时被拘留15天
　　法院判决后应积极主动履行，可女子王某非但不履行，还千方百计地抗拒法院强制执行，结果她不但被拘留15天，自己的房屋还被法院拍卖，由此损失了约60万元。事后王某懊悔不已，找到法官请求允许自己卖房，却为时已晚。
　　欠钱不还被强执
　　据了解，王某与李某原是生意伙伴，王某因资金周转问题向对方借款200万元，陆续还款50万元后，不再还款。李某诉至法院，法院审理认为双方借贷事实清楚，判决王某还款150万元。判决书生效后，王某拒领判决书，仍拒绝还款。
　　法院强制执行后发现，王某名下除有一套位于西直门的70平方米房屋外，没有其他财产。李某指出对方是为了逃避债务，将财产在诉讼前转移。执行期间，执行法官找王某谈话，对方均称没有财产，仅有一套房产是生活必需用房，拒绝法院拍卖，也不想归还欠款，这使得案件执行一度陷入僵局。
　　妨碍公务遭拘留
　　李某多次向执行法官反映，王某平时消费水平不低，且家中装修豪华，要求拍卖房屋。法院调查认为，王某的房屋的市场价在350万元左右，如果将房屋出卖，不但可以还完欠款，还可以在远一点的区域买房。
　　为了避免执行障碍，执行法官又多次找王某谈话，要求其履行判决，并给出一定时间允许她出售房屋，否则法院将强制拍卖。可王某仍以该房屋系自己唯一住房为由拒绝，态度更加强硬。
　　无奈下，法院启动评估拍卖程序，张贴腾房公告，王某仍无动于衷。在法院带领评估人员现场评估房屋时，她当众撕毁腾房公告，阻拦执行人员进入现场，并破口大骂。鉴于王某的行为构成妨碍执行公务，法院依法决定对其拘留15天，评估公司这才顺利完成对房屋的评估。
　　事后懊悔难补救
　　尽管如此，执行法官仍没有放弃对王某的劝说，期望她能自己卖房，这样房屋的卖出价可能会高一些，且能节省一大笔拍卖费用。但王某没有吸取被拘留的教训，拒绝将房屋腾空。法院只得依法将房屋拍卖，经粗略统计，成交价格比市场价低50多万元，加上评估拍卖费用，王某损失约60万元。
　　看到拍卖结果后，王某找到执行法官，请求法院让她本人卖房，但为时已晚。法官表示，本案结果均是被告人对抗执行，不听劝告所致，并提醒当事人在履行判决时要积极主动，不要犯下类似错误。北京晨报记者 黄晓宇
(责任编辑：UN660)
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