中国房价为何能涨冠全球 真正的原因在这里！
1.3 金融属性的驱动力：货币超发和低利率美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。直至2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。2、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？2.1 什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如、2015。因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
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美国房地产泡沫是怎样形成的
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财新网“名家/新秀”专栏作家。华侨大学经济发展与改革研究院全职特聘教授，博士生导师，闽江学者。1984年获中国社会科学院数量经济与技术经济研究所数量经济学硕士学位。1988年获中国社会科学院经济所经济学博士学位。1988年3月到国家信息中心工作。1989年8月起，先后在美国斯坦福大学和香港中文大学作访问学者。1997年1月起，先后就职于美国德州议会预算局和美国德州州务卿办公室。2010年3月回国担任华侨大学全职特聘教授。李拉亚最新文章
　　【名家/新秀】（财新专栏作家 李拉亚）市场抑制的能力有限。泡沫严重时可能颠覆市场经济。近100年来世界经济史上两场最大经济危机均由美国的泡沫破裂引发。1929年大危机由美国股市泡沫破裂引发。2008年美国导致的世界性经济危机由美国破裂引发。美国房地产泡沫形成机制和中国房地产泡沫形成机制虽有很多不同之处，了解美国2008年房地产泡沫形成和危害对中国而言仍有一定参考价值。我们对泡沫应该高度警惕和重视，不让其对经济形成致命的危害。
　　自2000年高科技股票泡沫破裂后，连续多年采取低利率政策，刺激了房地产泡沫。这导致贷款意愿和抵押品价值之间螺旋上升。低利率刺激了居民的购房需求，而对购房的贷款政策又很宽松（一般首付20%），造成了市场上对房地产的强劲需求，直接推高了房地产价值。房地产价值的不断增值，导致了居民对房地产的投资性需求（拥有多套住房长期出租）和投机性需求（不是为了长期投资而是短期套利），也促使银行进一步放松贷款条件。一些贷款机构向低收入或低信誉购房者贷款，形成次级贷款。次级房贷的利率虽要高于优惠级房贷2%至3%，但次级贷款可以零首付。银行知道这隐藏着道德风险，但银行认为，反正房地产价值不断上升，即使次级购房者付不起房贷利息也不要紧，购房者可以卖掉房子，返还银行贷款，大不了银行收回房子再卖出。由此，房地产泡沫得以形成。
　　在市场经济中常常会出现泡沫现象，每次泡沫破灭都会对经济造成危害。为什么这次泡沫破灭造成的危害这么严重，原因何在？原因可谓多种多样，但其主要原因是高杠杆率。这种高杠杆率又由两种金融衍生品造成。
　　造成恶果的第一种金融衍生品是资产证券化。美国的商业银行知道次级房贷存在风险，他们将房贷打包证券化，特别是把次级房贷打包证券化，将其卖给投资银行，把风险转移给投资银行。投资银行再把这些证券推向全球金融市场。资产证券化带来了资金高流动性，为高杠杆率打下基础。投资银行以1美元的本金形成40美元以上的证券投资，其杠杆率为1比40甚至更高。显然，投资银行也知道1比40的高杠杆率意味着高风险。他们敢于这样做是因为有保险公司为他们的融资担保。也就是说，如果投资银行出现资金问题，保险公司代为赔付。这就是所谓CDS，即信用违约互换(Credit
Default Swap)。这是造成恶果的第二种金融衍生品。
　　政府对金融监管不力是导致房地产泡沫形成的另一重要原因。受新古典经济理论影响，美国政府在监管理念方面过分相信市场，认为最少的监管就是最好的监管。在缺少政府监管机制制约的情况下，一些商业银行、投资银行和保险公司在高利润的刺激下，甘冒风险，投资具有短期行为特征，将投资变为了投机。这些机构的高管们捞够钱后那怕洪水滔天，对未来的风险视而不见。在缺乏监管的情况下，影子银行系统也发展起来，其资产达10.5万亿美元，相比之下，美国传统银行系统的资产只有10万亿美元。
　　信息不对称和信息不透明是高管们能够为所欲为的保障，他们设计的金融衍生品谁也看不懂，称之为华尔街的巫师语言。这导致很多人上当受骗，盲目相信这些华尔街巫师们能点石成金的谎言。
　　高管们的薪金和奖金由短期效益决定，与长期效益脱钩，造成了高管们急功近利的行为。
　　金融机构风险和声誉的评估也市场化了，商业评估机构在经济利益驱动下，给问题资产很高的评分，完全在误导公众。
　　美联储在连续实施几年的低利率政策后，为抑制通货膨胀，采取了逆周期调节政策，从2004年6月到2006年6月的两年里连续17次提高利率，将联邦基金利率从1％提高到5.25％。于是资产价格下降，购房压力增加，银行流动性紧张，促使2007年2月次级贷款问题暴露出来。
　　在这些因素的合力下，美国房地产泡沫得以形成并不断膨胀，最终破灭。当然，不同经济学家可以有不同认识，如Svesson认为世界经济不平衡是原因之一，而美联储货币政策没有问题。言下之意，前期的低利率政策和后期的高利率政策不是造成这次危机的因素。
　　作者为华侨大学数量经济研究院教授，本文为其《中国经济宏观审慎管理问题》系列文章之二十三
责任编辑：张帆 | 版面编辑：王文远
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美国房产泡沫破灭的过程
来源：作者：北美购房网时间：
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来自中国的房产投资者在这一轮美国房产泡沫破灭的过程中显得分外抢眼。不少美国人也被中国人到美国买房的阵势&惊呆了&。
2007年次贷危机的爆发以及房产泡沫的破灭，使美国房市成了经济危机的重灾区，房价多次探底，一路走低。2009年奥巴马一上任就推出了住房贷款稳定计划，以期刺激房市;美联储也一再出台新政策，希望重振房产市场。虽然在短期内起到了一定作用，都没从实质上挽回房产市场的颓势。
一路下滑的房价，让本打算买房的美国民众犹豫不决。一方面是大幅度优惠的房价，另一方面是这个价格还在不断下滑。更多的民众不得不放弃买房，转而租房。对于普通民众来说，租房的风险相对更小。而相对于买房，打算卖房的民众日子就没那么好过了，房价的持续下滑无疑给他们带来了不小的压力。在经济危机的大环境下，供养一套房子的成本也让他们的生活雪上加霜。纽约房屋中介Nina就曾经历过，房主一套原本价值120万美元的房产，在房价不断走低的情况下，几番犹豫后，最终仅以85万美元卖掉。
直到2012年，随着经济的复苏，美国房市才开始显露回暖的迹象，房屋的销售量开始逐渐回升。到了2013年，房市持续回暖。根据CoreLogic(房地产分析机构)数据，2013年前6个月，美国房价上涨超过10%，这是36年来最快的涨幅。6月的房价同比增长11.6%，这是第16个月持续增长。一些州的房价同比增长甚至超过了20%。这种持续增长的势头只在2005年2月至2006年5月出现过。与此同时，房屋的销售量也在攀升。美国房地产经纪人协会的数据显示，6月美国房屋交易量是508万套，虽然低于5月的514万套，但与2012年6月的441万套相比，增加了15.2%。
强劲复苏的房产市场让美国民众看到了希望，但也有相当数量的人持谨慎态度。一些房产公司并没有马上进行大规模投资，而是持币观望。特别是在上一轮房市泡沫中损失惨重的投资商，更是对目前房产市场的波动风声鹤唳，毕竟谁也不知道现在上涨的房价会不会很快就像2007年那样急转直下。
金融危机让美国人变得更加谨慎，原来火爆的炒房投资现象可能将不再存在了。
相比谨慎的美国民众，来自中国的房产投资者在这一轮美国房产泡沫破灭的过程中显得分外抢眼。不少美国人也被中国人海外买房的&阵势&所吓到了。美国媒体曾这样形容中国人买房：一套房子，不论贵贱，直接掏钱全款就买了，这让美国房产中介惊得是目瞪口呆。
美国全国房地产经纪人协会(NAR)最新公布的数据显示，截至日的过去一年中，68个国家和地区的国际买家在美买房共计682亿美元，其中加拿大人最多，占到23%;其次就是来自中国的购房者，达到12%，连续三年成为美国房产第二大海外买家!
中国人千里迢迢美国购房的原因多种多样，看准低谷中的美国房价恐怕是最重要的原因之一。
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