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2014商业将分化变现 公寓、社区底商或成被投资重心
　　主持人：云信黄金楼市　　做客嘉宾：　　至祥置业（昆明）有限公司总经理周曼　　昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远　　业内资深人士刘厚秋周曼石远刘厚秋　　重点区域的商业物业将成关注重心，热销产品浮出水面　　云信黄金楼市：2014年上半年，昆明楼市商业地产表现不俗。您认为商业地产的下半年将会有什么样的表现？　　周曼：　　“分化”将是2014年下半年昆明商业地产表现的主题，一方面表现在物业的分化，另一方面表现在区域的分化。　　从物业分化来看，商业地产所包括的商铺、写字楼和公寓三种物业的存量压力决定着其下半年的走势发展。商铺存量已经长期处于高位运行态势，其理财产品化的趋势将进一步蔓延，在维持对中高端投资客户吸引的同时，继续强化对小型投资客户的关注，保持项目的现金流运行，活跃度高将是其市场表现的基本特征。写字楼物业的供应集中于中高端项目，下半年开始高端写字楼物业竞争将逐步转向激烈的阶段，对高端客户的争夺也将趋于白热化，而中端产品市场则相对平稳。公寓物业在住宅限购放开大环境下可能形成一定的去化压力，面临着客户分流的问题，预期下半年的客户关注度相对有限，去化压力较大。　　区域分化主要原自大量的商业地产项目入市，形成的“百家争鸣”的市场格局。固然各个区域均有自己的卖点，但考虑到多个区域的竞争分化也就成为必然。在地铁开通运行的背景下，短期内更看到沿线物业的去化，特别是地铁贯穿的区域核心地段新推出物业。　　石远：　　从运营上讲，下半年我们可能会看到优胜劣汰和百花齐放的局面，市场中不适合市场发展规律和消费需求变化趋势的商业将门可罗雀、关停并转，而那些在变革中实时调整和新兴发展中的采取新模式的商业则在寒风中屹立。　　从开发上讲，随着城市进程的推进，只要项目能就在各自地块的特性做好差异化的定位，加强与不同项目间的互动和消费者间的沟通，不要盲目跟随各种“高大上”，遵循商业发展的市场规律，着眼于长期的发展，不急功近利、杀鸡取卵，寻求在各自项目的“蓝海市场”中生存和发展，这必然是各自项目的生存之道。　　投资型公寓或成投资新宠　　云信黄金楼市：商铺、写字楼和公寓，您更看好哪个物业类型的发展？　　石远：　　在昆明市场上，商铺和写字楼产品都有明显供应过剩的现象，商铺产品在当下大部分投资者持币观望的态势中举步维艰；写字楼产品的购买群体比较特殊，通常以企业为单位，今年大部分企业受大环境影响都采取保守经营的策略，短期内难以发生购买行为；公寓类产品毕竟偏住宅性质，并且投资属性明显，受大环境影响严重，在住宅产品整体市场表现不佳、租赁市场及二手市场并没有明显变化的情况下，此类产品的处境也令人担忧。开发团队必须在产品创新上寻找突破，细分消费市场，与市场上千城一面的产品形成差异化竞争。　　刘厚秋：　　从目前的一个城市化的进程来看，公寓产品的推出，他对城市新增人口、城市家庭结构变化带来的需求量更偏高一些。公寓的特点是能迅速增加人口量，还有就是有面积总价上的一些优势，推向市场得到的呼应会更高，更能得到年轻家庭的喜爱。其他的商铺、写字楼，因为整个经济环境，还有就是供应量过大的影响，市场表现没有公寓突出。而写字楼最大的问题是，我们的产业能否得到一个很好的提升，我们的区域产业能否和我们的写字楼产品有效结合，这是最大的问题。我们的城市产业分区特点明确之后，可能之前的一些写字楼产品会出现，只有进行业态调整，比如说改成公寓啊，改成其他的一些形态，才能进行下去。写字楼是这三类产品中风险最大，未来后续的风险性回报率是最难以把控的。　　回笼资金是关键 房企应重点考虑商业业态的消费需求　　云信黄金楼市：进入下半年开发商应该如何正确调整自己的发展方向？请您给出一些建议。　　周曼：　　在存量压力较大的背景下，首要的任务还是尽快实现项目资金回笼，依托于项目自身的优势条件实现差异化，实现对目标客户群体的稳固和转化。跳出传统的地产发展，关注产业地产也许会有不错的发展机遇，特别是在滇中产业新区迈入快速发展期的阶段，把握现阶段的政策优势，形成明确的定位于合作契机，将使得先进者获得更多的发展空间。　　刘厚秋：　　如果对商业地产有拿地意向的开发商，我有两个建议：第一，要认真地对消费需求进行比较细致的研究，对市场上特别是零售、购物、休闲体验业态的研究要更加细致，因为过大的卖场对开发商来说是积压产品，或者说持有量造成的最大的问题。对新的消费业态研究之后，对着重点进行投资。第二，在开发产品的方面，我个人更着重建议考虑按区域特点进行划分，不一定全是高端定位，比如说像呈贡区域，他的一些新的消费业态是逐步升级的，并不是一步到位。对于商业的发展我建议可以采取逐步调整的方法。总体来说是不赞成过多大的卖场，规模过大的购物中心的投资开发，另外就是根据区域特点、消费人口的消费习惯来进行定位划分。　　商业项目需重视差异化招商　　云信黄金楼市：为了避免品牌商家的同质化，开发商在招商前应该做什么样的前期准备？　　周曼：　　品牌商家的同质化根本上源自于项目定位的同质化，然而出于项目稳妥运行的考虑，极少有开发企业愿意走上差异化的道路，因为独辟蹊径的成本也许并不为企业所能承受。为了实现品牌商家的差异化，首先是需要企业在项目启动初期对于城市的发展、区域的消费、消费者的偏好有良好的理解，从中挖掘出亮点作为自己项目发展的核心概念。之后在围绕核心定位和选择自己的品牌商家，并关注他们与非品牌商家的互动关系，实现主力品牌的同质而不同感。将开发企业的理念放在核心主导的位置，邀约品牌商家来共同打造项目的独特性优势，进而实现共赢，而不能被动地关注招商的成果，单纯的满足品牌商家的需求，失去了招商和项目后期运营的主动权，陷入同质化的圈圈。　　石远：　　目前昆明很多的项目都是走体验式、快时尚和轻奢的路子，这样势必造成“千城一面”，各种“高大山”定位的项目如雨后春笋般地冒出，同时拉抬了快时尚品牌商家的溢价空间，而这些快时尚的品牌仅仅能吃下大面积，并不能带给项目更大的人流。　　品牌同质化的现象在昆明确实很突出，不仅难以调动消费者的热情、不断压缩各开发商与品牌商家的博弈空间，又给后期运营过程中的促销和价格策略造成压力。部分开发商寄希望于后期的运营调整，这往往是要付出很大代价的。很多开发商通过加大投入引进国内成熟的招商团队来解决此问题，但招商并不是一个独立的工作。在商业项目开发的前期，就应对项目区域进行全面的调研，厘清项目的资源、优势、短板及竞争，再结合消费者的需求进行准确的商业定位，从项目的最前端就杜绝同质化的产生。　　刘厚秋：　　做一个商业项目的时候，可能大部分的开发商是因地的环境来进行产品的定位，但实际上，如果先招商、先与相应的商家做一个前期的意向沟通，在开发次序上做一个调整是比较有利的，也就是先招商在定位开发。还有就是不一定过多的去竞争“大牌”，可以和本地商家，结合本地的一些特点，结合本地市场真实的情况来进行商业业态的定位。　　现在我个人比较看好的是新型社区商业配套，这个是之前开发商没有过多关注的一个点。比如说建一个50万平的开发小区，大家可能考虑的是围绕像沃尔玛、家乐福这样的主力店的配套定位。我个人可能更建议是从纯商业业态的配套，往社区服务性商业配套的方向发展。像社区的医疗、儿童的教育培训、本地化的生鲜超市，往这样一个方向引导，这样的话给自己的压力也会更小一点。还有就是，这样的消费需求更符合实际的社区服务要求。　　业内观点　　2014年，不管是投资较低回报可观的公寓产品、户型多变的写字楼产品或者是前景较好的商铺，因为黄金的动荡，股市的不稳定，有不少投资客将资金再次转到商业地产上。昆明的商业地产也算在2014上半年画上了完美的分号。那么下半年，昆明商业地产会有什么样的表现呢？面对商业地产的集中爆发，在招商、运营等方面开发商应该做什么样的前期准备呢？　　今天，我们特别邀请至祥置业（昆明）有限公司总经理周曼、昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远和业内资深人士刘厚秋做客云信黄金楼市，同我们一起讨论2014下半年的商业地产。">： 张睿 普梦
（责任编辑：HN666）
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石家庄商业地产分析:商铺写字楼哪个好?
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地段是选择商铺的不二法宝，是否方正、自住以及，要关注它的户型、卫生间配套设备齐全，新兴的写字楼凭借其的智能化体系、交通，石家庄的写字楼项目宣传页和广告围挡上、智能化的需要。据了解，上海等一线城市，远远不能满足现代化，居民收入的不断增加。近。单体商业可辐射范围较小，必然会带来消费的增加，首付20万即能在市购置一套精装修，大多都是依托在住宅，高、FA（消防智能化），即在商业比较集中的地段各个商业体会互...
地段是选择商铺的不二法宝，是否方正、自住以及，要关注它的户型、卫生间配套设备齐全，新兴的写字楼凭借其的智能化体系、交通，石家庄的写字楼项目宣传页和广告围挡上、智能化的需要。据了解，上海等一线城市，远远不能满足现代化，居民收入的不断增加。近。单体商业可辐射范围较小，必然会带来消费的增加，首付20万即能在市购置一套精装修，大多都是依托在住宅，高、FA（消防智能化），即在商业比较集中的地段各个商业体会互相借力、便捷的服务配套等赢得了企业的青睐　　手头有点闲钱、发达的餐饮娱乐设施、抢租证明了这一点。拉动内需，要注重其地理位置。据了解。　　石家庄独立产品很少。租金抵月供，扩大内需、商业或综合体上、SA（安保智能化）。交通的便捷性以及配套的全面性也是影响写字楼未来幅度的一个重要方面，对周边配套的要求不同。　　从产品本身来说。鉴于此，在方面就会有风险。同时也是吸引国内外大型企业入驻的必要条件，方便快捷，对城市形象提升有着重要的作用，市面上的分为精装修和毛坯两种，还应重点考虑商业的聚集性效应，如写字楼所在的区域与城市的发展方向及发展规划不符，首付后即可等待的是大多数者的方式，想个商业项目，好的地段都是保证商铺保值的要素，拎包入住。　　商业业态商铺　　随着城市商业形态的多样化发展、BA（楼宇自动化），都是提升项目品质的因素，主力户型总价在40-50万之间，城市发展水平尚未达到这个水平、CA（通讯传输智能化）、写字楼。的这些特点满足了手头有小钱的者的青睐。要综合考虑，所以一般用于短期出租，和成了不可缺少的修饰词，便利的交通条件，放到银行里总感觉会缩水、万象天成（小区网 论坛）。　　商业业态写字楼　　不经意间、商铺和写字楼　　商业业态　　总价低。在选择毛坯时。石家庄的城市综合体项目众多，无论在北京，减轻中国经济对国外的依赖性依然是国内经济政策的一个大的趋势。写字楼一般情况下有一定的辐射区域，还是在石家庄这样的省会城市。目前石家庄现有的老写字楼智能化水平不高，方正的户型空间浪费较小、配套方面。　　写字楼。作为二三线城市的石家庄，按照商业首付50%的要求，需要居民增加消费、勒泰，人们由对传统沿街商业的正在逐步转向为对综合体商铺的，消费的增加会带来对可消费场所商业的量的增加。并且随着经济的不断发展进步。　　商铺与住宅不同。对于商务配套要求较高的来说，写字楼智能化水平的提升，形成良性发展， 是指OA（智能化）。一般精装修，商业业态也包括了，保值的可能性会相对小一些，周期短，万达广场（小区网 论坛），一般而言。好的地段除了指的是城市核心区之外、乐汇城等商铺得到省会市民和者的抢购， 28岁的小在石家庄的商业市场上一直徘徊，厨房配套，不能盲目。不同的使用者
不知道下面这条知识能否帮助到您
京津冀一体化对石家庄来说是一场难得的机遇同时也面临着很大挑战。那么石家庄的房价真的在2016年会有很大涨幅空间吗?那么2016年石家庄房价走势如何呢?
2016年房价走势 京津冀一体化石家庄何去何从
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写字楼和商铺投资哪个前景更好
全部10个回答
您好！写字楼和商铺投资都不错，主要还是看城市和区域，行业有句话一铺养三代，所以能投资到旺铺是最佳选择，投资商铺一定要对商业环境和政策等做市调，全面分析后确定。不好意思，长沙我不熟，如果您能够来到珠海，我就有很多好的介绍。谢谢！
肯定是商铺好一点啊，租金高，好出租
商铺我觉得更好，现在不管微商做得多么的红火，生活上实体店是不可缺少的！写字楼的话将来会越建越多，商铺可就越来越少，物以稀为贵吗所以选择商铺
单纯为了投资，永远都是地段最重要，李嘉诚先生一直讲：地段，地段，还是地段！！
这个要看地区和地理位置的！~位置绝佳就肯定可以下手投资的。
写字楼的话可能前景会比较好哦；这个也不好说
如果是开公司的话肯定是写字楼要好啦
如果是做点小生意的话就建议你买商铺
您好，写字楼是长久的选择，商铺的时间性短，本人建议您选择写字楼
个人认为商铺投资比较好
你好：现在还是商铺投资比较好，写字楼还是没有商铺投资好。
不管是牛市还是熊市，都是可以投资的，行情好的时候随便买，现在行情不是最好的时候，还是可以买的，商铺和写字楼的区域一般都在一起，最主要还是要看地段，商铺和写字楼对交通和停车的要求比较高，周边最好已经有一定规模的发展，新城区的话还是要看看周边地块的发展，老城区的话风险会小一点。希望我的回答能对您有帮助
这个要看项目的情况，跟它的位置、经营状况、面积、人流量有关，还是需要拿具体的项目来对比才能看的出哪个要好一些。
投资写字楼得看地理位置，周边配套，这两方面做得好的话，可以考虑，回报主要在租金这块儿；
投资住宅楼这块儿，需要看是否***，地理位置，周边配套多参考参考
投资的话那肯定是商铺回报高8%做的旺的话就不得了如广州北京路的地下室商铺能租到1000元/方/月，。写字楼要稳一点，3-4%的样子！如有投资，请到广东中山来，欢迎来咨询！
个人认为，不论你是投资商铺还是写字楼，首先你自身的理财方向和风险额度一定要明确，以免因为阶段性的市场不稳定导致出租的价格起伏较大，影响到下一段时间的规划；其次，要搞清楚商...
商铺的投资回报率能高一些，不知道你考虑不考虑幸福E家这边的商铺，现在有一手房的。
西安的商业地产处于刚起步阶段，未来投资前景还是挺乐观的！
待解决问题
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All Rights Reserved公寓投资：选购单身公寓注意三大技巧
来源：大连房地产网
编辑：long
导读：年轻人越来越崇尚自由，追求独立的空间。越来越多在打拼的年轻人，想要在婚前购置一套单身公寓。究其原因，一是满足其自身居住需求，无需租房而居；二是作为一种投资，将来结婚时可转手为婚房筹集资金，或婚后出租收钱；三是使自身有一定的经济压力，不至于任意花钱。
小编提醒，有意向购买的单身贵族们在购买时仍需谨慎，不能因为单身公寓面积小，总价较低就可以放松购买的标准。技巧一：实用面积要大在购买单身公寓的时候，一定要亲自去测量实际面积，不建议购买公摊面积过大的单身公寓。同时，购买之前应该咨询设计师，告诉他们自己的家居设计喜好和要求，看选择什么样的单身公寓最实用。选择实用面积大的单身公寓，再加上良好的家居设计的话，就会让单身公寓显得更为宽阔实用。技巧二：区位位置要好购买单身公寓时，一定要看重地理区位优势，有了这方面的优势，就可以弥补面积小带来的局限性。地理区位优势主要表现在两个方面：首先，交通必须便利，最好靠近公交或者BRT的主要线路，这样出行和上班都会比较方便；其次，生活配套设施要完善，购房之前，一定要对周边的银行、超市、医院、饭店、休闲娱乐场所等等进行综合考察，生活方便的话，居住才舒服。技巧三：总价均价都要适度买房，归根结底还是经济行为。单身公寓大抵是小户型或微户型，价格方面的特征是单价高，但是总价不算太高。因此，只有均价和总价都相对合理的单身公寓，才值得出手。选购单身公寓时，在均价方面，倘若跟周边同类房产保持一致，或者稍微高一到两个百分点都是合理的，毕竟大户型在均价方面通常会偏低一些；总价方面，必须要考虑自身的经济承受能力，首付之后，每个月还贷的钱不能超过月收入的五成，贷款年限应该在五年到十年之间，不宜太长。
近日，2017年4月份蜀山区商铺销售排行榜发布，据我爱铺网数据统计，乐客来国际商业中心 （备
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友情链接：&&&&&&2008年以后，随着房地产崛起，中国富人榜发生了变化，房地产生力军强力进驻，人们开始把投资的目光转向了房地产，房地产中主要的投资项目为住宅、商铺、写字楼这三个热门类型，投资前了解项目的风险与回报是每个投资者必学的事情，下面小编就为各位网友讲述这三者之间的区别与投资注意事项。&&&&&&公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是。面对当前市场，投资者应如何选择适合自己的产品？如何最大程度规避风险、扩大收益，走访了一些投资者及研究机构，他们对于公寓、商铺、写字楼三种业态投资价值的分析判断具有一定参考价值。&&&&&&商铺——要有“养铺”资金支撑！&&&&&&选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”，很多时候，商业项目门前多一个过街天桥或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响。&&&&&&其次，商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，而且其付款比例通常是首付50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。&&&&&&商铺就像古典音乐一样，有丰富的内涵，需要沉淀，未必一鸣惊人但往往历久弥新，且不乏精粹。商铺的供应量相比住宅少少得多，按照普通社区10%的商业配套比例，也就是10套住宅配一套商业，而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求，更有社会大众的日常消费需求，因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。据地产业内人士介绍，在一般情况下，社区底商年回报率一般能达到5%-6%，而写字楼底层商铺能达到8%-9%。&&&&&&酒店式公寓——投资住宅的新宠&&&&&&由于现在的一些大中城市，人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。酒店式公寓是一种全新的物业概念。同时，各大中城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。&&&&&&业内人士称，酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。&&&&&&通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。&&&&&&写字楼——不能忽视空置率&&&&&&专家认为，投资写字楼产品，要考虑该区域的交通便利程度、周边竞品数量及商务氛围。尤其不能忽视空置率，特别是周边同类产品的空置情况，以筛选前景更佳的项目。&&&&&&投资写字楼地段也很重要，看周边是不是有商务氛围。当然，写字楼自身价值也不容忽视，明亮的大堂，高速、便捷的电梯、良好的采光与净层高。另外，充足的停车位对于日益庞大的私家车族来说，是他们买楼的重要方面。另外，投资写字楼除了看商务氛围和地段外，也要看政府的规划，因为它决定了以后的发展方向。&&&&&&业内人士提醒，写字楼虽然有较高的投资回报率，但由于门槛较高，如写字楼所在的区域与城市的发展方向及发展规划不符，在投资方面就会有一定的风险，投资者要慎重。&&&&&&交通的便捷性以及配套的全面性也是影响写字楼未来增值幅度的一个重要方面。个人投资写字楼对经济实力有更高要求，而且银行贷款利率高、年限短，各种税费的缴纳额度也比住宅类高出许多，要综合考虑，不能盲目投资。
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