2017年中国长租公寓行业发展现状及市场前景预测【图】_中国产业信息网
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2017年中国长租公寓行业发展现状及市场前景预测【图】
& & 国务院2016 年10 月印发了《推动1 亿非户籍人口在城市落户方案》，方案目标是在&十三五&期间户籍人口城镇化率年均提高1 个百分点以上，年均转户1300 万人以上。参考国家卫生计生委公布的《2015 年中国流动人口发展报告》，截至2015 年末，全国流动人口数量达2.47 亿人，1亿非户籍人口落户目标则占到总流动人口数量的40%，而以2013 年末全国流动人口居住方式来看，居住在政府提供的廉租房和公租房的比例为0.3%，租住私房比例为67.3%，在现居地购房比例为8.6%以及其他（如宿舍、工地工棚、生产经营场所）占比为23.8%，我们认为这一现状还将在可见的未来延续，租房将是解决新城市人居住需求的主要手段。全国流动人口居住方式有超过2/3 源于租住私房数据来源：公开资料整理毕业大学生构成租房的一大需求群体数据来源：公开资料整理& & 相关报告：智研咨询发布的《年中国长租公寓行业深度调研及投资战略研究报告》& & 全国各城市租赁市场主要面向三类人群：1）非本地生源且落户于就读地的高校毕业生；2）流动人口中的非农人口，租房占比为52.3%；3）流动人口中的农业人口，租房占比为69.8%。我们以高校毕业生和流动非农人口人均租房支出900 元/月，流动农业人口人均租房支出400 元/月估算，2015 年全国住房租赁市场规模达到近1.1 万亿元/年。& & 流动人口增速伴随着城市化率接近60%已经出现放缓。流动人口是住房租赁市场的主力军，全国流动人口在2000 年仅有约1.21 亿人，在经历了10 年的快速增长后（10年复合增速6.2%），2010 年全国流动人口已上升至2.21 亿人。而在2010 年之后，流动人口增速开始放缓，近5 年的平均增速只有2.3%，且在2015 年出现了首次负增长（-2.4%）。年中国流动人口规模数据来源：公开资料整理& & 中国多数城市的租房负担（租金/收入比）在20~30%的合理区间，租金未来涨幅主要看收入提升速度。国际上将租金/家庭收入=30%定义为租金负担合理的分界线，美国在上世纪80~90 年代租金负担水平在24~28%区间波动，之后慢慢提升至当前的30%水平；欧洲各主要国家当前的租金负担平均值为30%，其中英国和西班牙的负担较高，比值接近40%；而在香港，租住私人住房时租金负担在25~27%之间，但大量的公营租用房屋和非住宅类房屋将租金负担平均值拉至15%水平。我们通过计算一二线城市的平均租金/家庭收入比值，来衡量各城市的租金负担是否合理。家庭收入有两种计算口径：1）一般收入家庭口径：用各城市统计局披露的城镇人均可支配收入，结合各城市家庭户均规模可计算出家庭可支配收入；2）高收入家庭口径：参考智联招聘发布的2016 年夏季白领平均薪酬（扣除个税和五险一金），并假设家庭收入由两名白领贡献，计算出高收入家庭可支配收入。平均租金则是假设家庭租住套均70 平米的住宅，并结合各城市当前平均住宅租金，计算出家庭每月的租金支出。我们估计，在一般收入家庭的口径下，大多数二线城市的租金/收入水平位于20~30%区间，只有北京、上海、深圳和厦门超过了30%；而在高收入家庭口径下，大多数二线城市租金负担水平仅为10~20%，整体而言，我们认为中国多数城市的租金负担处于合理水平区间，租金未来涨幅将主要依赖于家庭收入的增长。大多数二线城市的租金/收入水平在20~30%区间数据来源：公开资料整理美国租金负担水平近几年接近30%数据来源：公开资料整理欧洲各国租金负担水平一览数据来源：公开资料整理CPI&&租赁房房租近5 年涨幅在2%上下数据来源：公开资料整理& & 估计核心20 个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年租金2500 亿元以上。由于长租公寓品牌主要集中在外来人口多且购房压力大的一二线城市，我们选取了20 个具有代表性的核心一二线城市，对各个城市中端以上房屋租赁市场进行了测算，我们预计核心20个城市中高端市场总规模将超过年租金2500 亿元，占到全国租赁市场蛋糕的20~25%。20 城市中高端租赁市场规模测算表
城市 北京 上海 广州 深圳 重庆 天津 郑州 武汉 长沙 南京
常住总人口（万人） 2171 2415 1350 1138 3017 1547 957 1061 743 824
常住户籍人口（万人） 1348 1434 843 355 2866 1047 891 788 638 640
常住外来人口（万人） 823 982 507 783 150 500 66 273 105 183
非农人口比例（%） 62% 62% 59% 32% 35% 50% 34% 58% 35% 60%
户籍非农人口（万人） 1091 1299 578 150 991 645 299 562 223 385
外来非农人口（万人） 250 196 213 217 52 132 22 56 37 110
户籍非农人口租房比例（%） 7% 7% 7% 7% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
外来非农人口租房比例（%） 85% 85% 70% 85% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
中高端租房总需求（万人） 289 257 190 195 81 112 28 62 33 85
人均租房面积（平米/人） 20 20 20 20 30 30 30 30 30 30
租金（元/月/平米） 73.3 66.9 44.6 66.7 23.0 31.4 29.2 28.1 23.3 35.3
年租金（亿元） 508 413 203 311 67 126 30 63 28 108
城市 成都 合肥 杭州 苏州 厦门 福州 沈阳 珠海 大连 西安
常住总人口（万人） 1466 779 902 1062 386 750 829 163 698 871
常住户籍人口（万人） 1167 682 709 654 207 644 694 107 564 775
常住外来人口（万人） 299 97 193 408 179 106 135 57 134 96
非农人口比例（%） 52% 45% 43% 36% 43% 37% 64% 58% 56% 44%
户籍非农人口（万人） 602 271 301 236 110 238 441 62 318 340
外来非农人口（万人） 154 78 82 147 56 39 86 33 76 42
户籍非农人口租房比例（%） 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
外来非农人口租房比例（%） 60% 60% 60% 60% 70% 60% 60% 60% 60% 60%
中高端租房总需求（万人） 123 60 64 100 45 35 74 23 61 42
人均租房面积（平米/人） 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
租金（元/月/平米） 24.9 21.7 43.2 27.6 39.7 32.8 32.9 32.0 30.4 22.7
年租金（亿元） 110 47 100 100 64 42 87 26 67 34
20城市中端以上住房租赁市场规模（ 亿元/年） 2534 数据来源：公开资料整理
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技术支持：【产业】长租公寓：现状、挑战与趋势
一、长租公寓：广阔的潜在空间
长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的原因之一。我们可以从几组数据中来观察这个市场。
第一，庞大的流动人口催生租赁需求。中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，一个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4000亿。考虑到北京、上海和深圳是人口流入的三大城市，这里的市场空间相对更大，以上海为例，公安部的数据显示上海的人口已经达到了4000万，常住人口2500万，1500万流动人口，每年平均净流入在70万～90万之间。为什么上海会成为公寓行业集中爆发的重地，数据可以说明一切。
第二，年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。数据显示77%的租房人群在30岁以下，85后居于绝对主导，通常情况下他们步入社会至工作3年以内，开始有稳定的租房需求，而85后人在优越的条件下长大，大多无法接受传统二房东所提供的很差的居住条件。他们更加强调生活质量，强调个性化和社交化，强调思想和文化的氛围，传统的普遍租赁市场要么长期忽视、要么无法理解这种需求，更不可能有效满足，这为青年长租公寓提供了可以切入的市场空白点，近年来出现的多个品牌公寓都在不同程度上响应了年轻人的这种新型需求。
第三，目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。个人房东房源少，少则几套，多则几十套，而且基于不同的租金、租期、房型，管理极其困难；职业房东则通过群租的形式把三房一厅或三房二厅改成十几人的群租房，存在非常突出的安全隐患，目前不少城市也在打击这种群租现象。从相反的角度对比，中国真正意义的品牌公寓市场的发展则处于初期阶段，美国最大的公寓管理公司有超过20万套房源，而且市场上供应的房源中有超过60%都是品牌公寓。考虑到公寓租赁属于本地化服务，承租人地域选择性强，出租人管理半径有限，再加上房源获取成本和资金需求较高等因素，造成了国内公寓租赁市场极度分散的现况，单就北京而言就有约500个公寓品牌。目前中国最大的北京自如，管理的公寓规模只有3万多套，北京的租客超过800万，公寓只是太平洋中的一滴水。
第四，消费者行为的变化，这为互联网改造公寓行业提供了潜在可能。2015年3月份的 一次“网络租房调查”表明，二三线城市通过网络寻找房源的比例达到了54.2%，超过了北上广深的47.4%。76.9%的用户曾用过手机寻找房源，60.1%的网民愿意把放房源信息放到网上，占到了绝大部分比例。可以说，移动互联网的趋势已经不可阻挡，绝大部分用户开始通过手机来查询租房信息。如何针对手机进行房源查找、租房交易等，应该成为互联网公司现在应该重点考虑的事情。从房主的角度来看，更多的人开始接受将房源信息互联网化，租房网站要做的就是要对这些房源信息进行优化、辨别、筛选，以最真实、最便捷的方式呈献给租房用户。
二、长租公寓：挑战和出路
从2002年至今，长租公寓从无到有已经经历10多年的发展，直到2014年迎来互联网和资本两大浪潮，这个行业才真正站到风口之上。然而，站在当前这个时点看，公寓行业仍然处于初期的阶段，并不会因为资本的关注而有翻天腹地的变化，公寓的核心仍然在于从拿房到出房的存货周转速度，比拼的是运营能力。而行业本身遇到的挑战仍然不少，总结起来，大致如下：
（一）挑战：长租公寓的普遍问题
第一，房源选点问题。目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断一个地方比较便宜，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客，这点是不科学的。肯德基的选址模型是一个很好的借鉴，为什么它会开这么多家，而且每一家都很盈利，通常肯德基会有非常专业的开店模型和研究报告以指导怎么去选地址，包括从人流、交通、周围的客单价等。相比较之下，我们的选址是取决于创始人或者个人的判断，但是这个差别真的会非常大。
第二，获取房源成本问题。举个例子，一套徐家汇的两房一厅正常租金是1万，有一家企业为了获取房源，它给的是全佣（一般都是35%），即一万块钱的佣金。
第三，盘源和远期租金上涨预测问题。通常房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差，这个价差的大小受制非常多的因素的影响。其一是盘源是否充足。例如在上海的老城区里面，超过一千户的楼盘不多，考虑到80%左右的自住率，意味着只有200套的可租赁房源，通常这些地方已经有三个以上的二房东，再加上个人房东，所以这里的盘源紧张程度也决定了成本和拿房周期以及难度。其二，租金的预测更加困难，通常会受制于周边交通条件、商业配套情况等因素的影响。
第四，空置率和周转率问题。拿完房以后肯定就是算库存了，库存有实际库存，有免租期，当免租期结束之后才是实际库存。如果免租期结束以后，房子还没有租出去，就会产生空置率。周转率的概念，就是从拿房、改造、再到出房的周期，这对营运能力有很强的要求。
第五，分销渠道和营销费用问题。目前还没有太好的分销渠道，低端的主要集中在58同城的平台上面，高端的主要还是通过一些门店的中介，门店中介营销的费用也非常高，还有是通过做移动端、做PC端，通过购买非常多的关键词。
第六，IT系统问题。职业二房东做不好的原因是因为他们没有IT系统，目前很多公司都是用excel表在统计，处于非常原始的阶段。
第七，隔间能耗计算问题。现在大家都没有很好地解决这个问题。
第八，实现盈利问题。目前来看这是最大的问题，如果一个公司刚刚进入这个行业的，就要抱着一种长期抗战的心态，投入可能需要三年、四年，通常做的比较好的三年收回投资，如果营运能力差一点，那么就五年、八年。
（二）出路：智慧公寓管理
智慧公寓即长租公寓与智能家居、IT系统和物联网的结合可能是一个长期的发展方向。在这个方向上，以下的解决方案可能是需要的：
第一，要及时的做到房屋房态的监控。未来能否通过一个手机或一个终端，能够及时了解房屋的状态。现在很多人做公寓，甚至都不知道这些房子到底租了没有，这很荒唐。
第二，安全监控。因为有群租、合租，所以安全监控非常重要。
第三，智能门禁和门锁。很多人是在Wi-Fi状态下做门锁，但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰的，这也是一个问题。而且Wi-Fi也是有距离的，我个人不觉得这是未来的方向。
第四，房屋定位服务和入住体验服务。
第五，自住看房服务。
第六，隔间式精细化能耗计量。
三、长租公寓：几个长期趋势
关于行业的长期趋势，目前广泛讨论的重点方向包括公寓租赁平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台、二房东平台以及公寓社交化等仍然停留在较浅的层面上。至于未来可能的趋势变化，以下几个方向值得深入探讨：
第一，由单一的房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。业主的房屋资产管理是未来所有公寓公司去努力的方向，未来可能会有很多开发商以及经纪公司一定会切入到物业资产管理。
第二，由集中包租逐渐成为房屋托管。包租从未来看一定是不好的模式，是重资产的模式。为什么要包租？在一个特定区域的楼盘采取了包租以后，就锁定了，当通过包租相对集中之后，可以对这个楼盘有一个定价权，所以采取包租。如果包租到一定阶段以后，当形成品牌效应的时候，一定要托管，不能再包租，集中包租长期来看是错误的行为。
第三，由单一区域经营逐渐成为区域经营。现在有很多公寓管理公司有一个非常难以理解的现象，就是当它在一个地方都没有建立成熟的、可复制样本的情况下，突然会进行跨城市的异地扩张。正常情况下，租赁是一个区域化市场非常强的业务品种，个人理解，正确的做法应该是选择一个主战场，把本地化做透，市占率做到第一，而不是追求不同城市的扩张。
第四，由传统租赁收入逐渐成为租赁消费升级和金融产品融合型收入。
第五，分布型和集中式经营方式会融合，逐渐走向以社区为单位分布式集中管理，并渗透到物业行业。
第六，开发商和公寓运营商合作共建创业公寓。未来公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整栋也好，只是产品的差异，不是业态的差异。未来衡量一个公寓企业的能力的关键指标是两个：第一，管了多少资产，多少间，多少租客，不要讲什么业态；第二，盈利还是不盈利。
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各路“大佬” 布局长租公寓市场
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（原标题：各路“大佬” 布局长租公寓市场）
　　年轻人不爱通过传统的中介租房，更青睐有品牌的？正值毕业季，记者走访调查广州市内多个长租公寓品牌发现，相比于传统的中介式租房，房源质量没保证等问题，长租公寓以精品化开发、智能化家居为卖点，部分品牌已经实现跨区域发展。同样，长租公寓也成为盘活商业地产“烂尾楼”的新法宝。在资本的注入和加持下，未来几年内有望出现全国性的长租公寓行业领军企业。
　　某租房品牌负责人告诉记者，该品牌广州门店自去年9月份开业以来，入住率基本保持在98%以上，租金是元/月。每间房的面积为25~40 ，大堂的面积是300 ，可以满足住客社交、娱乐、学习等各方面的需求。
　　长租公寓为什么能在同等价格的租房上脱颖而出？记者了解到，这些主打年轻人需求的公寓除了具有更贴合年轻人审美的装饰风格，还在功能设计上有了更多的尝试。记者走访发现，这些公寓在大堂还配备智能家居、桌游吧、无人便利店等满足青年的硬件。以上述租房品牌门店的房间为例，每间房间都采用了阳光大窗设计，窗户面积超过了半面墙，这样更能增加空间舒适性。
　　资本加持：各路大佬跨界加盟
　　兵马未动，粮草先行。记者统计发现，长租公寓品牌集体爆发的背后，是各路资本的注入和加持。
　　在斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓之前，就有很多的公寓企业已经拿到A轮融资。目前You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式公寓，其中雷军投资的You+致力于创业者之家的建设，定位比较明确，从环境到设计，都希望从创业者的角度考虑。比如靠近科技园区，房间用吊床形式，室内不提供厨房等。
　　记者了解到，目前海尔U-home已经牵手蘑菇公寓，将智能家居 “入住”蘑菇公寓，开启公寓与智能家居的结合。海尔U-home智能家居系统，采用有线与无线网络相结合的方式，把所有智能设备通过信息传感设备与网络连接，实现高品质生活环境。
　　据了解，铂涛集团的“窝趣”轻社区用了一年的时间在全国主要的一二线城市共签约超过5000间房间。目前，“窝趣”在北京、广州、杭州、上海各有一家店开业，深圳即将有4个门店同时开业，今年下半年还陆续有项目推出。
　　去库存：加盟模式吸引房地产商
　　除了实现品牌的快速扩展，长租公寓加盟模式也聚焦了一些地产商的目光。面对时下热门的房产库存话题，长租公寓则成为一种新的模式。
　　“长租公寓正在成为一种去库存利器，”广州一家开发商告诉记者，去年以来，他通过加盟某品牌的长租公寓，快速消化了一处库存的项目。该处物业尽管地处地铁边，但因为没有独立产权，购置物业的投资人只能获得36年的使用权，该物业“被库存”已经有一段时间。加盟后，此处物业与普通的销售型公寓产品形成明显差别。对于民间的公寓投资人来说，他们购置了这套公寓，同时获得了公寓专业的服务，不需要自己承担寻找租客、产品推广、后期运营管理的麻烦。最后，该项目的600套房在去年淡季里2个月销售出3/4，价格高于同地段公寓产品。
　　“房地产已经从一个卖房时代逐渐向房产经营时代过渡，青年长租公寓品牌和各类型的房地产项目有着互补优势。”该房地产商告诉记者。
　　政策利好：发展租赁市场 盘活存量房
　　日，住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。
　　同时，上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，规定从日开始，上海市民无论是出租还是租住房屋，都可以委托专业的代理经租机构，代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后向社会出租，并配置必要的家具和家电。单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用。这一举措有利于存量房的盘活，为市场提高供给。
　　分析：公寓行业
　　将经历大市场的考验
　　“长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成熟，互联网改善了公寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。”来自投房研究院的《2015年长租公寓投研报告》显示，长租公寓行业正处于指数级发展的前期，而当前众多优质公寓企业的爆发，和长租公寓行业所处的时代环境有关。
　　业内人士分析，在2016年，公寓行业要真正经历大市场的考验，真正的跨区域市场发展才能引领行业在发展中走向成熟。比照快捷酒店行业，长租公寓行业至少能让前10名的企业有市场空间，而且呈现区域特征，个别优质企业会成为跨区域的行业巨头。
　　长租公寓主要有两种业态
　　集中式业态是指品牌公寓运营方租下或买下整栋楼，然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。分布式业态是指品牌公寓运营方在生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。
　　上海调整房屋交易手续费标准
　　业内人士称对住宅市场影响较小
　　广州日报讯 （记者林琳）日前，上海市物价局、上海市财政局发布通知调整房屋交易手续费标准，引起市场关注。业内人士认为，该标准在一定程度上推动非居住房屋的交易和流通，但市场暂不会产生太大的即时反应。记者了解到，该消息对广州市场未造成太大影响。
　　住房交易手续费
　　每宗最高2万元
　　上述通知规定，居住房屋交易手续费按居住房屋建筑面积收取，每宗交易手续费最高不得超2万元。非居住房屋交易手续费为：按非居住房屋建筑面积收取，每宗交易手续费最高不得超过2万元。非居住房屋交换每平方米18元，由支付差价方按差额面积缴纳。
　　房天下二手房上海北区姜海豪表示，上海本次调整居住房屋交易手续费标准，主要是为了让房产交易过程中产生的收费项目更加标准化，同时也在一定程度上推动非居住房屋的交易和流通。据了解，过往房屋交易手续费的收费标准为2.5元/ ，一二手均按照此收费标准来收取，不过一手房的房屋交易手续费主要由开发商承担，而二手房则是交易双方都要缴纳。
　　“旧有的收费标准中，二手房买卖双方加起来共缴纳5元/ ，现时调整至4元/ ，实际上等于轻微下调了1元/ ，下调的幅度并不大。”姜海豪认为，上海调整居住房屋交易手续费标准，由于单套房产的面积并不多，即使是几百平方米的物业交易，涉及的金额也不过几百元。
　　暂时未对市场产生影响
　　有业内人士认为，调整居住房屋交易手续费标准，会对一些大型的非居住房屋交易产生影响，如大面积的商铺、写字楼、工业性质的厂房转让，这些非居住性质的房屋交易成交总金额普遍上千万元甚至上亿元：“例如过往商业性质房屋的交易手续费标准为总成交金额的千分之五，一套上亿元的物业，产生的交易费可能高达数十万元，如果现时调整为每宗交易手续费最高不得超过2万元，将大大减少交易手续费，为非居住性质的房屋交易降低交易成本。”
　　不过，姜海豪表示，与上千万元甚至上亿的交易金额相比，交易手续费减少几十万元实际上仍然不值一提，因此市场并不会产生太大的即时反应。广州房地产人士则表示，广州楼市总体比较理性，上海的这个政策目前来看对住宅交易影响不大，对于广州买家而言属于政府继续推动楼市健康发展的“积极信号”，不会造成太大的影响。
本文来源：大洋网-广州日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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